无锡云蝠大厦规划设计建议书

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二七年十

一、云蝠大厦项目规划背景……………………………………………………………………

、规划设计建议书意义……………………………………………………………………………

、规划设计目标建议………………………………………………………………………………

、规划设计理念建议………………………………………………………………………………

、规划设计建设原则建议…………………………………………………………………………

二、云蝠大厦项目开发基本情况……………………………………………………………

、地块周边环境……………………………………………………………………………………

、云蝠大厦规划用地介绍（原崇安寺二期规划所定，内部指标可以建议改动）……………

、开发商介绍………………………………………………………………………………………

、香港波特集团介绍………………………………………………………………………………

三、无锡云蝠大厦项目介绍……………………………………………………………………

、项目区位…………………………………………………………………………………………

、周边同类产品分布图（商业、写字楼、酒店式公寓）………………………………………

、无锡市交通设施…………………………………………………………………………………

、无锡市人口规模…………………………………………………………………………………

、无锡市产业经济结构……………………………………………………………………………

、无锡市的商业物业发展状况……………………………………………………………………

四、项目定位策划与规划设计建议………………………………………………………

、定位体系介绍……………………………………………………………………………………

、总体规划设计建议………………………………………………………………………………

楼宇硬件系统设计建议…………………………………………………………………………

无锡云蝠大厦规划设计建议书

一、云蝠大厦项目规划背景

、规划设计建议书意义

通过项目建筑设计建议，结合专业规划设计技术，将项目前期通过市场调查后的功能定位、物业使用功能要求，以建议书形式予以表达，向设计部门提供设计参考思路，使概念设计形象化、清晰化，构筑出有形的建筑形态和建筑规划。

通过概念策划过渡到规划设计，有效地推进项目地块的开发实施，最大化地实现项目地块的开发价值，同时为有效运营、投资回报提供建筑硬件保障，保证投资者开发目标的实现。

、规划设计目标建议

规划设计目标

●建筑形态规划上，有效融合现代专业商厦甲级写字楼生态型酒店公寓的建筑元

素，设计为集零售商业（购物、餐饮、休闲、商务服务）商务办公商务居住于一

体的现代化的综合性商用物业楼宇。

●建筑外观形象上，融合现代海派文化和休闲体验消费的建筑内涵，充分体现出高

起点、高品位、高档次、现代简约的建筑风格。

●以紧邻沿城中公园的绿化资源做有效嫁接，建设绿地、灯光道路景观带，以建筑

规划创造现代感，以经营业态业种组合丰富时尚元素，全方位提升内部商业功能

档次，办公、公寓的硬件配置营造高品位的综合功能楼宇氛围环境。

规划设计目标锁定

●无锡市现代商业的“潮流商厦”

●无锡市最具生态景观的高尚写字楼、酒店公寓

●具景观标志的现代超高层建筑楼宇

规划设计目标基本依据

●无锡市商业物业市场竞争特征

●无锡市现存及潜在竞争项目特征

●无锡市三大板块市场的有效需求特征

●本项目设计目标的可操作性

●本项目开发商的实力与目标

●本项目固有的特征（区位、生态景观、规模等）

目标设计检验标准

●符合二十一世纪商业物业发展潮流与都市化形象

●注意与无锡市级商业中心的商业文化的结合

●注意与崇安寺二期整体规划的衔接融合

●符合目标客户的审美品位与使用要求

●具有新闻价值而非哗众取宠

、规划设计理念建议

“现代时尚生活中心现代商务中心＋生态型酒店公寓”的高度融合和最优创新，体现出商业建筑形态的现代感，营造出高档舒适的消费环境，提升购物、休闲、娱乐、运动商务等多元化体验消费的氛围。

生态景观、建筑结构、商业商务平台、动线组织、空间布局……结合先进规划理念和设计技术，进行一体化规划设计，构筑出现代商务商业建筑的整体形象和氛围环境。

●引领世纪中央商务区商业物业综合体潮流，与崇安寺二期规划相融合。

●以明快、现代、时尚的建筑语言为主体，融入地域文化特征。

●以功能使用为本，方便使用，有综合配置之特征。既有三大板块的区分，又有效

地连接利用，体现建筑形式美。

●为目标客户群“量身定做”，让消费者、居住者实实在在感悟到现代新生活方式

与消费方式的精髓所在。

、规划设计建设原则建议

为准确把握项目开发方向和规划思路，明确项目定位与目标，充分理解项目发展需要面对的市场环境，以设计出既超前规划又迎合市场需求的商业建筑体，提出以下设计原则：标志性。准确把握规划设计的现代理念和先进技术，将项目概念思路与定位规划完美诠释为现代的、生态的、迎合市场需求的建筑形态。

通用性。综合配置商业、办公、居住功能，尽可能满足通用性，即在房型、结构上具有最大的分合调整的可能。

可塑性。针对超高层的生命周期长与变动性小的特性，充分考虑管线预留，增加在结构允许条件下改建的可能性，增强适应市场变化需求的物业综合功能。

环保性。适度超前，注重提高生活品质和生命质量，采用环保，节能、低耗型的建材。借助公园绿化景观，大做生态文章，为楼宇形象加分。

方便性。为有效地利用高端的商业物业组合提供的客流资源，使商务客人方便使用建筑“平台”，内部交通组织必须满足可达和易识别的要求。

兼顾性。商业经营场所讲究内外通透，而酒店公寓则讲究私密性、安全性。为有效满足不同的功能组合，需要在建筑设计上有合理的过渡。

二、云蝠大厦项目开发基本情况、地块周边环境

、云蝠大厦规划用地介绍（原崇安寺二期规划所定，内部指标可以建议改动）建筑规模

建筑用途

项目建筑性质：综合性商业建筑楼宇项目建筑用途：商业、办公、公寓

、开发商介绍

江阴云蝠集团是一家大型的羊毛衫生产及出口企业，具有万件毛衫的年生产能力，且集洗毛、制条、纺纱、染色、电脑绣花、成衣加工和后期整理于一体，生产规模和生产能力在国内远近闻名。

集团主营产品为毛针织服装及棉针织类产品，兼营梭织类服装及相关产品。产品以外销为主，远销日本、美国、加拿大和欧洲等国家和地区，并且先后在日本大阪、美国纽约、洛杉矶、德国门兴格拉德巴赫开办了销售分支机构。集团拳头产品羊毛衫品牌“”已在国内、欧共体、美国等多个国家和地区获准注册，成为我国民族工业的骄傲。

企业通过国际质量体系认证，获得江苏省“重合同，守信用”企业以及银行资信级称号。本着“因你而变、服务为天、与时俱进、开拓创新”的经营理念，“云蝠”不断创造奇迹，先后被中华人民共和国农业部和对外贸易经济合作部评为“全国出口创汇先进乡镇企业”，被江苏省对外贸易经济委员会授予“出口创汇超千万美元企业”的称号，是无锡地区强集团企业之一。

“云蝠人”抓住机遇进入商业地产领域发展，发展是“云蝠人”的追求，“云蝠”正时刻准备着，向更高的蓝天展翅翱翔！

、香港波特集团介绍

香港波特集团，深圳商业经管有限公司。是一家专业从事商业房地产全程整合营销策划服务的经营管理顾问公司，主要业务涉及商业地产前期策划、商业房地产投资、房地产销售策划代理、商业物业招商代理、商业经营管理顾问、商业物业管理顾问、人才教育培训、企业形象策划设计、项目全程资本化服务等。

三、无锡云蝠大厦项目介绍

、项目区位

、本项目与周边城市距离（此图标注距离为直线距离）

、周边同类产品分布图（商业、写字楼、酒店式公寓）

、无锡市交通设施

、无锡市人口规模

、无锡市产业经济结构

、无锡市的商业物业发展状况 、商业市场发展状况与发展趋势

无锡市级商圈的商业市场经营业态目前是以百货商厦、超市卖场，专业市场、商业街

形态为主，生活消费品市场占据主导地位。休闲型的品位消费市场发展还比较薄弱，商务消费以及以休闲餐饮娱乐带动零售市场的商业形态还未真正出现。一站式购物中心形态刚出现，城市消费能力达到了发展销品茂的物质基础，但是消费理念还比较保守。

创意性、综合性的商业消费形态具有市场的发展空间。

、写字楼市场发展状况与发展趋势

无锡是一个以加工型经济为主的城市，由于商贸不活跃，原有的商务楼、宾馆住宿业发展并不景气，写字楼出租率与租金均不高；写字楼市场以中山路、太湖广场两大板块为主；年前面世的写字楼品质与设施配置都不高；目前在建与规划中的新项目均以综合性功能为主，少有纯写字楼的开发项目。

随着政府的产业导向政策的支持与倾斜，发展现代服务业是无锡市的规划目标，将会给写字楼市场带来生机。

、酒店公寓市场发展状况与发展趋势

无锡市的酒店式公寓市场是近五年来开始投资开发的。由于带有住宿办公双重功能，又是以小户型为主的精装修房，所以面市后受到市场追捧，无论是自住还是投资，都是具有较大的市场发展空间。酒店式公寓市场属于市场投资“紧俏”产品。

四、项目定位策划与规划设计建议

、定位体系介绍

经营性质定位

以餐饮、休闲娱乐、高档公寓为主线，整合精致零售、商务办公、酒店住宿等相关功能的综合性楼宇；以居住功能为主，以商业、商务功能为辅，实用价值与投资价值并重。

主题诠释：引领生活新方式，体验消费大空间。

市场定位

●商业定位——时尚生活中心

定位描述：装点现代人的时尚休闲生活，处处闪现灵动色彩，年轻一族的大本营。

以提升无锡市中青年消费者休闲生活质量为主服务功能。

形象定位语：，

内涵诠释：英文里意指“为什么”，则意指“热、热的”，两个单词的组合意思是“为什么是热的，为什么这里是一个热点”；意为“为什么燃烧”，与意

义相近，构成程度逐步升华的层叠结构。

●写字楼定位——景观型甲级写字楼

定位描述：绝版生态商务空间

形象定位语：典藏绿意，鸟瞰无锡

内涵诠释：区位和生态资源（城中公园）是本案作为办公物业的两项核心优势，定位应着重突出这两大优势。形象定位语从他们产生的客户感知角度出

发，昭示睿智、从容、成功的体验。

●酒店公寓定位——生态型酒店公寓

定位描述：独享生态资源的豪华科技型住宅，拥有更为完善的万能管家服务，智能化安保、封闭式管理、私家购物中心，贴心的物业管理。

形象定位语：科技豪宅，自然生活

内涵诠释：怡人的周边风景、优良的建筑品质、先进的资讯科技和服务管理理念使住户既能享受到现代化技术运用所带来的舒适生活，同时又能体味一份

都市中难得的轻松与静谧。

聚合“新、特、奇、热”的特点，开发现代规划、个性消费、充分体验、生活品质的时尚之都，既满足区域的现代生活的需求，又要吸引小时商圈内的倾向性消费。

功能定位

集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动商务办公、酒店住宿于一体的综合型大厦，融合时尚消费、商务体验、休闲娱乐、星级公寓的商业价值。

商业整体功能定位，着力打造时尚购物、商务休闲、餐饮美食、运动娱乐四大板块。

按纵向划分，可分为不同功能层面，精品购物城、美食城、休闲城、娱乐城。

三大功能板块：

第一功能板块：商业消费；

第二功能板块：商务办公；

第三功能板块：酒店公寓。

商业业态业种定位

规划精品购物、餐饮美食、咖啡酒吧、商务配套、休闲娱乐、运动歌厅、会所俱乐部等业态业种，融合绿化资源和现代建筑的元素，打造出“现代生活时尚中心现代商务中心＋生态型酒店公寓”的商业空间。

按其建筑楼层商业功能，选择业态业种配置，一二三层着重规划设计出时尚流行精品购物城；四层着重规划美食餐饮、商务配套；五六层着重规划休闲娱乐、健身；七层着重规划做品质会所的业态业种。地下一层规划做小资生活馆，顶层做高档餐馆，每个层面分别配置休闲餐饮、咖啡酒吧，融合于零售购物消费环境之中。

形象定位

以绿化资源结合灯光建设景观带，以建筑外观创造现代感，以经营业态业种丰富时尚元素，融合现代景观文化和休闲体验消费的建筑内涵，体现出高档、时尚、现代、简约的建筑设计风格。

商业消费形象：，

商务办公形象：典藏绿意，鸟瞰无锡

酒店公寓形象：科技豪宅，自然生活

客户定位

从商业经营与消费者角度，初步设定该项目发展面向的客户群层面。

①主客户群：

主力消费群一（商业）：岁的学生、新生代、无锡市商务政务客、成功人士

主力消费群二（写字楼）：外资企业、无锡市生产流通服务型企业、办公地点变更者

主力消费群三（酒店公寓）：无锡市社会中上层人士

②次客户群：

旅游者、城市范围内区县城镇及外来的商务政务消费客

、总体规划设计建议

建筑外部以现代、时尚、气派豪华为特征；建筑内部注重细节，精致，以三大功能板块结构过渡有缓冲、既分隔又有连接为特征。有效嫁接公园绿化生态资源赋予自然的感官体验，营造与自然环境融合的生态景观环境，将临街铺面价值延伸到整体商业物业内部空间。

整体建筑造型表现出现代超高层商业建筑的气势和风格，沿绿地景观带则构筑出现代商业的生态空间。

项目环境设计观念提示

●空间环境设计→满足消费者、工作者、居住者的要求。

●生态环境设计→有益人的身心感受与生活要求。

●视觉环境设计→满足人的视觉心理感观、要求。

●文化环境设计→陶冶情操，满足人的品位性的心理要求。

●智能环境设计→满足人的安全及信息获取便捷要求。

●管理环境设计→符合人的方便与尊重感及心理要求。

建筑外观设计建议

以绿化景观带为纽带，整体建筑规划融合现代时尚生活中心与现代商务的精华，既展

现出现代超高层建筑的外形设计和整体布局规划，又能体验到生态景观商业大厦的自然价值和休闲氛围。建筑外观造型避免全部直线条的呆滞感，利用弧线，形成视觉美感。

云蝠大厦的正面是中山路，这是一条无锡市的市级商业街，是体现无锡市城市面貌的商业街，其商业建筑立面应该体现二十一世纪的现代风格，由于项目南面紧邻商业旧楼，在本案设计时正立面要考虑与它融为一体的设计。在本案立项时，政府规划部门对此有要求，所以我们建议两种思路选择：

①为南面旧楼“穿衣戴帽”设计外观。

②把云蝠大厦与裙房及南面旧楼作连接设计，使其外观上融为一体。

建筑外观对于一个写字楼、酒店公寓项目的形象确立起着较为重要的作用，甲级写字楼和高档酒店公寓作为大型公共建筑，即使不能成为整个城市或某个区域的标志性建筑，也应是城市景观的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如：独特的造型风格、亮丽的色彩等而令人注目，为项目自身赢得声誉。

目前现代化的甲级写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩，结合本项目市场及形象定位，建议采取分段式处理，大厦商业部分基座采用石材贴面，基座以上裙房部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。同时，建议在强调整体效果的基础上，加强线条的美观细节的处理（直线条给人以呆板感觉，建议外立面有弧形线条处理），与外窗配合，丰富人们的视觉感受。此外，还应特别注重建筑顶部的造型设计，给人感觉高层建筑的协调与互动。

由于人们在认识事物过程中，往往会有“先入为主”的印象，故一幢物业的外观设计所给人的第一次直观感受，将在很大程度上影响其对该物业品质方面的信心，并最终在一定程度上影响物业的入驻信心。

建筑结构规划设计建议

规划地下三层，用途为停车场和超市；地上共层，其中：

商业经营板块：地下层至地面层、层为商业景观餐厅；

商务办公板块：地面层至层为商务办公；

酒店公寓板块：地面层至层为酒店公寓。

【注：设备层、避难层由建筑设计师在板块里划分决定】

功能结构规划设计建议

①整体功能定位上，集购物、餐饮、休闲、娱乐、运动于一体，融合现代时尚生活中心、现代商务楼与生态型酒店公寓的多项功能，满足现代生活消费、休闲娱乐、运动体验、商务办公、生态住宿的多元化使用功能。

②整体建筑商业功能规划配置购物、餐饮、休闲、娱乐等内容，单位分割面积㎡，单位开间不能小于－米。为体现无锡休闲生活中心的主题诉求，商业部分地下一层到地面七层每层都会有不同比例的休闲餐饮配置；

考虑到本案的核心竞争力所在（景观与区位）和未来吸引国际基金关注的可能性。商业部分除六、七层外，其它层面最理想的是具有良好的内外透视性和高档品质。

③整体商业定位功能与使用功能配套要求是：商业餐饮部分产生的油烟尽可能集中处理，避免影响写字楼与酒店公寓用户。

地面一层到地面三层为精品购物层。在这三个层面里需要配置休闲餐饮，因此要考虑油烟、用电、用气、用水的管路设计可行性和内部人流动线因素，此三层的餐饮主要配置在商场四角，上下层的立体位置统一；

地面四层规划为休闲美食馆。该层以酒吧、咖啡、休闲餐饮为主，是“对外透视性”要求最高的层面，必须形成联动城中公园的景观效果。同时该层具有大量的油烟分离、用水、用气、用电、材料运送、垃圾处理等需求，层高和天花板、壁面及地板各方面的设计必须考虑建筑空间、用料、配套设施的商业要求及安全性；

地面五层规划为健身娱乐馆。商业以健身中心、美容中心、发型设计为主，对物业的要求相对不高，健身中心内配有淋浴房，其用水要求与楼板承重需考虑特定设计。另外，本层楼板必须考虑阻隔楼下餐饮层油烟、鼠虫的可能影响。健身中心与美容中心发型设计院的面积要求分别在－㎡和－㎡，在设计上应考虑这一分割特征。

地面六层规划为休闲娱乐馆。经营内容主要包括、指压、按摩等内容，要求为大量小