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杭州写字楼市场分析报告文案

杭州写字楼市场分析报告文案
杭州写字楼市场分析报告文案

写字楼市场分析报告

撰写:胡瑾卿

一、概述

?调研目的

本报告通过对市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析,结合物产大厦周边地区写字楼市场状况,为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。

?报告框架

本报告分五个部分,第一章介绍了报告的目的与框架;第二章是对写字楼市场的总体分析;第三章是对各大写字楼板块的区域分析;第四章是对写字楼需求调研结果的分析;第五章结合物产大厦项目实际情况,得出报告结论。

二、市写字楼市场总体分析

1、写字楼市场温而不火,仍有升值空间

1998年以来,房地产业连续6年大幅增长,被称作“地产现象”。然而,目前楼房类别上以住宅为主,写字楼在总数上偏少,所占比例较低;在住宅市场持续火爆的背景下,的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上,就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时,写字楼价格却增长缓慢。在许多区域,以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。

02年的写字楼市场的确风光了一回,且在03年上半年价格仍有显著的提升,但从下半年开始,写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势,中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份,写字楼均值在8716(元/平方米)左右,比去年年底8378的均值有略微的上升。

表1:写字楼一级市场平均销售价格(元/平方米)

季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250

次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300

城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源:共好资讯

是个适合人居的城市,又有其西湖的不二资源,人文气息浓厚;但并不象一

样是全球经济、金融中心,没有众多的大公司来支撑写字楼楼市,作为的经济中心,很大一部分的写字楼是省企业在使用,产生不了大的影响,这也限制了写字楼市场的发展,出现售价低于住宅的怪现象。

但同时也表明:目前的写字楼价格还有较大的上涨空间,一但高档写字楼的需求被激发,写字楼价格便有向上突破的空间。

2、供需皆大幅增长,供略大于求

从供给来看,2001年市区写字楼开发投资额接近15亿元,写字楼预售面积达到30.93万平方米,销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步,向市场投放的物业面积40万平方米,估计比上年增长305%左右。据不完全统计,近四年可售的写字楼供应量在220万平方米以上,超过过去十年写字楼的开发量,故不会像住宅一样不饱和,形成供不应求的矛盾。

从需求来看,随着宏观经济与个体私营企业的持续发展,特别是新兴产业的发展(如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等)的迅速发展,促进了对写字楼市场的需求,由于地区民营企业众多,目前写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时,受的经济辐射,尤其是加入WTO以来,大量境外企业纷纷进入市场,或在此设立分公司,或设立办事处,高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小,将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。

一方面写字楼供给量迅速增长,另一方面需求平稳增加,其供求匹配的结果是,写字楼市场呈供给略大于需求的局面,且在两年这种状况还将延续,并有可能在一定时期形成一种买方市场;由于缺少住宅那样旺盛的投资需求,目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。

3、开发商联手拓市,业态聚集成气候

目前已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成,不难发现其共同特征:写字楼的聚集离不开周边区域成熟的产业形态。如在市中心庆春路上,就汇集了各大银行、保险公司、证券机构,形成了“金融一条街”,是金融产业的集聚,带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了

一种新的“区域商务模式”:产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度,是一种“互动发展”的关系,一方面,产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围;另一方面,写字楼的聚集为周边区域产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所,因此,在某一个特定的区域,只有形成了产业的集聚,才能造就该板块写字楼的聚集。

写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应,开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出,城站广场联谊会组织,到吴山商盟的相继成立,都已经表明:越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用,并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。

4、品质普遍提高,概念层出不穷

总体来看,写字楼整体品质有较大提高。在硬件上,宽带系统等成为基本的配置,一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善,大大加强了楼盘的功能。此外,部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要,设计时引入了“柔性办公”理念,使写字楼的人性化得以充分体现。

与此同时,开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价格、推盘时间的竞争,“概念”也已成为竞争的要素之一。大华·星河商务大厦的“LOFT”办公空间;联银大厦的“公寓式写字楼”;伟星·东河世纪大厦的“景观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性,引起目标客户群的关注。然而,与一幢写字楼50 年的使用年限相比,概念也许只是昙花一现,真正的持久需要更多产品实体的维系,需要有更为长远的规划和更多优良的配套,包括一些建筑细节的处理,如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。注重可持续发展。目前的第三代写字楼总体品质大大提升,PDS、中央空调、5A 标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用,硬件配套日渐完善。

房产开发商表现出来的较为超前的开发理念,也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。

5、租金增长缓慢,投资回报率下降

从租赁市场反馈的结果表明,写字楼租赁自2000年以来,租金增长缓慢,个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况;而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。从收益还原的角度来看,写字楼的投资回报率事实上是在

逐年减少,因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。

与住宅的投资回报比较,写字楼

结论:

经过了2002年写字楼发展的一个高潮后,估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态:在整体市场的影响下,开发投资商的投资行为变的更加谨慎,因为,投资写字楼项目存在着很大的风险性;而消费者的消费行为也更加理性,

三、市写字楼区域分布及分析

随着近年来写字楼市场的快速发展,市场运行逐渐走向成熟,目前已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域,钱江新城的写字楼人气也开始聚集,成为第八个初具规模的板块。

从杭城写字楼的发展历史来看,往往每一段时期都有1-2个热点区域,如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射,或是有强有力的行业支撑,或是具备优越的自然地理条件。在对物产大厦写字楼项目进行定位以前,必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较:

1、武林板块:商贸业

武林板块集中了银泰、大厦、百货大楼等大型购物中心,以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施,还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部,具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境,特别是浓郁的商贸氛围加强了大都市中心城市的集聚、辐射功能。

近年来,武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等;即将推出的有海华广场、永通信息广场、都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的环球中心、绿城花园二期写字楼、坤和发展中心等,对其面积及均价统计结果如下:

楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格

西湖文化广场耀江房地产开发武林广场对岸220700 已破土动工未定

华源发展大厦华源房地产建国北路环城北路交叉口23790 未定未定

海华广场海华集团环城北路与建国北路交界41000 明年年初均价8600 耀江发展中心耀江房地产开发环城西路环城北路交叉处40000 2001.8 9000起

国际汇丰中心武林房地产开发限公司临近万向大酒店80941 03年底预定均价10000 时代广场房地产莫干山路18号30000 2001.5 均价8 500 水晶大厦7/18F 永通信息广场永通房地产环城北路31号44740 2002年8月均价6300 中环大厦新紫云房地产湖墅南路与潮王路30000 2001.5.7 均价6600 鸿鼎商务馆康恒房地产武林路16000 2001.3 均价9800 广场房地产北路10000 现房

华达-通宝大

厦华达房地产环城东路环城北路交界11800 现房

易盛大厦易盛房地产莫干山路

锦江大厦湖墅南路75000

元通大厦路26550

白马大厦华浙南都房地产武林门北面29750 2001.12 13000/25层从上表可以看出,随着到武林门中心地区的距离增加,其价格从13000-6300不等,且新盘已经较少。

综观武林广场区域的写字楼市场的特点,价格的竞争不仅是地段的竞争,开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光;而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。

武林广场作为目前的行政与商业中心,这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。但是随着未来大市场格局的形成,其中央商务区的功能将被分流,加上其发展空间已经有限,未来写字楼发展基本趋于饱和。

2、黄龙世贸板块:文化产业

作为ABD(贵族商务区)所在地的黄龙世贸区域,主要以世贸中心为核心,周边汇集了世贸会展中心、大学、图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施,由此聚集了世贸中心写字楼、绿城世纪广场、嘉华国际商务中心、中田大厦、耀江·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼,使黄龙世贸区域的商务优势得到了进一步的确认,故无论从各大写字楼的布局、规模、档次,还是相应的配套、周边环境均领先于杭城,特别是文化产业中的会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达和WTO的契机,使该区域原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集,吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业,纷

纷把目光投向了黄龙世贸区域,真正成就了该区域ABD的商务氛围。

世贸黄龙区域存在一个很明显的特点:该区域的甲级写字楼,分别以纯租赁式和全产权式的不同定位面向整个客户群体,租赁式写字楼占据了“半壁江山”。当然与黄龙区域属集体用地有一定关系,但也表现出该区域所具备的成熟的调控能力和多种被投资者选择的余地。

该区域已面市和即将面市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等楼盘,其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼,租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌,世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”。对该地区写字楼调研结果列表如下:

楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格

耀江金鼎广场耀江房地产开发杭大路64941 04上半年开工未定

嘉华国际商务中心佳华置业杭大路52000

长租0.7元/天-㎡,

短租4.5元/天-㎡

中田大厦港湖房地产开发玉古路30000 已结顶均价10000

世贸一期世贸协安房地产杭大路现房短租6.64元/天-㎡世贸二期世贸协安房地产杭大路50000 现房13500起

黄龙恒励大厦恒励置业集团黄龙长租相当8600元/㎡黄龙世纪广场绿城房地产开发杭大路80000 现房均10500 如上表所示,目前长租价相当于均价10000-11000元/平方米左右的销售价,世贸二期的价格更是达到了13500元/平米以上。世贸二期的价格基本稳定在同一区间(12300-16000元/平方米),预示着这一区域的发展已步行平稳期。对于具有购买实力的企业来说,拥有黄龙世贸区域全产权销售模式的甲级写字楼,是企业标志其尊贵形象与品牌的象征。黄龙世贸区域这种多元化格局的聚集,均源自于该板块中的文化产业(会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等)的高度集中以及周边环境的优越性吸引着ABD(贵族商务区)甲级写字楼的聚集。黄龙板块已成为杭城最有“文化”的地方之一。

3、城西高新板块:高新产业

的文一、文二、文三路一带,聚集着大量的写字楼。这些写字楼从外表看,实在是“貌不惊人”,这些写字楼大多品质不高,相对于杭城目前的总体写字楼开发水平来说,只能算是中档;从写字楼的配套来看,也只能说是马马虎虎,但其出租率却奇高。在城西,由于有了文教区电子、信息产业的汇集,大学国家大学科技园高科技及孵化产业的支撑,城西写字楼的目标消费群基本上锁定在高新产业与IT行业,中小型、创业型企业成为购买的主力。

对高科板块的写字楼盘调研列表如下:

楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格

耀江文欣苑耀江房地产开发文二与教工路交叉处19000 已完均8500,2元/㎡·天康新商务大厦康新房地产文三路与古翠路交界20635 2002.12

昌地火炬大厦昌地房地产文三路40000 现房17/20F2.2 元/天·/

大厦教工路18139 4/19F3.2元/天·/㎡联强科技大厦6800,1.35元/天·/㎡文锦大厦房地产文三路求智享口现房

城西早期的写字楼供给仅有伟星大厦、昌地火炬大厦、天苑花园、高新大厦等少数写字楼,以解决IT行业办公之需,但是跟突飞猛进的高新产业发展和如雨后春笋般冒出的高新企业的强劲需求还是存在着比较大的缺口,总的供需状况是需求量大、供给量相对薄弱。尽管大学国家大学科技园、耀江文欣商务楼、康新商务大厦、东部软件园等写字楼的陆续交付使用,但对于城西高新产业的迅猛发展和高新企业的强劲需求仍然是供不应求。文教商务区的这种供求状况在短期还很难解决。

由此可见,有成熟的高新产业作为依托是高新板块需求旺盛的主要原因,尽管该区域写字楼盘的综合品质比不上吴山、湖滨板块的楼盘,但写字楼的空置率却是最低的。

4、庆春路板块:金融业

庆春路区域商业氛围浓厚,银行、超市、医院、电信公司等分布均衡,开发条件纯熟。尤其是金融业的发达,给了庆春路“华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域得天独厚的地理位置和金融业的发达,使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。

该区域已经或正在开发的写字楼品质较高,如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦等,这些物业的投资升值潜力已日益凸现。东通未来的钱江新城,西接传统老城区中心的庆春路板块,其“新任务”就是“整合资源,发挥功能”,进一步提高写字楼“店多隆市”的聚集效应和“华尔街”的品牌效应,发挥独特的产品优势功能,既服务于以“西湖”为中心的传统主城区,又服务于未来的钱江新城。

对庆春板块的楼盘调研列表如下:

楼盘名称开发商地址面积㎡开盘时间价格

大华星河商务大厦大华房产解放路东河旁20000 2002.12 未定

诚信大厦房地产实业总公司凤起路建国北路交界处16200 2.7 均7200 东河世纪大厦伟星房地产解放路建国路交界16400 均价7500 国都公寓写字楼国都房地产凤起路21260

滨江发展中心滨江房产庆春东路40000

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体,同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品,其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平,经济的发展方向和速度,会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动;而针对不同城市区域市场,城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素,就目前写字楼市场需求状况来看,主要的需求对象是中小企业或创业群体,从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看,昆明主要发展二、三次产业,云南地处西南,经济发展相对落后,并且属于旅游大省,服务业及商业贸易发展日益频繁,政策环境不断改善,一批中小企业迅速发展起来,市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升,市场对高端写字楼物业的需求将增大,同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示,昆明市内的高层、小高层建筑中,建设于上世纪六十年代的有4幢,七十年代的有10幢,八十年代的有50幢,而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大份额,总建筑面积超过40万平方米。

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示,近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡,而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场,其写字楼潜在供应量超过80万平方米,约占全市供应总量的70%,且主要为超高层高档大开间写字楼,相对于目前全市每年30多万平方的消化量,竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动,空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响,福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场,成交量及成交价格均实现历史性的突破,同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼,开盘一周内基本售磬,在二级市场的带动作用下,前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米,首次超过二级市场,价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

某区域写字楼市场分析报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.4工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在工程开发前必须进行可行性分析,

准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段:(如下表所示) 分析: ※第一阶段,以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表,作为武汉市第一批纯写字楼,几年内,吸收了相当部分的高端市场.后来由于市场变化,价格逐步走低。 ※第二阶段,以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表,新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群,这批写字楼的出现,迎合金融一条街的规划发展,吸收了大部分高端市场,主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段,从1998年起,在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下,写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程,我们发现:

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况; 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区,5个片区我们概括如下: 从深圳写字楼主要的5个片区来看,最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区,罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小,而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况;

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看,无疑是最受客户认同的商务中心区,福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价,较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的,因为一些片区的地标性建筑,比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高,如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外,其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向,如同为中心区的卓越时代广场和财富广场,两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座,未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区(NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%),但后海片区商业配套成熟,有海岸城、保利文化中心的购物商场,同时规划有总部经济区和高尚住宅区,发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业,整体配套和规划档次均较低,销售均价为19000元/平米左右,租金在80元/平米左右,比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析; 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析

写字楼市场调查报告

写字楼市场调查报 告 1

某写字楼市场调查表

市调人员: 日期:

调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?

7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?

22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室

写字楼市场调查分析报告

市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看,房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析,尤其是对写字楼近况的调查,得出一个初步的结论:苏州目前的写字楼市场正处在启动期,而且是启动期的前期,其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现,苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”,如今都“老树发新芽”,纷纷都重新包装上市,很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了,那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段(高单价、小面积,低总价的阶段),写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一,吸引了众多国内外企业的涌入,同时有着中国加入WTO的有利因素,将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位,也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一,GDP及增长列 江苏首位,而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长,去年更是有103.9%的

增长。外资外地企业纷纷进驻,本地私营企业大量涌现,总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距,而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会,所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的,这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今,从低谷走向了高潮,且一浪高过一浪,正有向浪尖冲的势头,4年来一直保持着火爆的市场,而写字楼的市场却是不温不火,一直是迈着小步的前进,目前,这块市场有了明显的变化:◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右,部分写字楼的价格出现了40%的增长,平均租金达到50元/月·㎡, 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据,苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡,而同期实际销售面积达到52029㎡,销售 价格也一路上升,各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期,那些几年甚至十几年前建造的,由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”,如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”, 其中有7个都涉及到写字楼,且租售市场良好。 从市场的角度来看,苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求,众多的投资商也瞄准了这样的市场,很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变,苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表(详见附见) 市场回顾 2006年1-5月份,写字楼入住项目相对较多,这对整个2006年的市场都将产生较大的影响,对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目,使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场,新增办公面积近17.4万平方米;而需求方面,在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下,外资公司扩张明显,市场整体吸纳量约为11.6万平方米,虽较2005年第四季度有所下降,但却达到了近年同期的最好水平;两个新增楼盘的加入,使市场整体空置率继续提升,达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区,提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域,IT产业如火如荼,景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段,利润被大大摊薄;支柱产业的利润整体下滑,这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后,一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段,具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如,2006年一季度,亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼;日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工,总面积12.38万平方米的办公楼,据业界保守估计,成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者,使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外,2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例,浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼;美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼;中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积;中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示,一季度空置率已经达到18。3%,为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面,相比去年第四季度,1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看,由于今年金融业和电信业即将全面开放,很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐,纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议,成为市场中最明显的吸纳力量。相应地,金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区,需求则继续来自科技教育类企业。其中,去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度,北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。

市写字楼市场调查分析报告模版

苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现,在1991-1992年,苏州出现 了“办公司热”,在“全民皆商”的热情下, 出现了大大小小的公司,甚至家庭住宅也用来 做办公用,由于过度开发,加上随之而来的银 根紧缩,使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品,苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初,随着苏州经济的高速增长, 对商铺、写字楼的需求又一次升温,现在,无论是开发商的定位,还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看,房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析,尤其是对写字楼近况的调查,得出一个初步的结论:苏州目前的写字

楼市场正处在启动期,而且是启动期的前期,其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现,苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”,如今都“老树发新芽”,纷纷都重新包装上市,很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了,那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段(高单价、小面积,低总价的阶段),写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一,吸引了众多国内外企业的涌入,同时有着中国加入WTO的有利因素,将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位,也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一,GDP及增长列 江苏首位,而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长,去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻,本地私营企业大量涌现,总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距,而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会,所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的,这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今,从低谷走向了高潮,且一浪高过一浪,

写字楼市场调研报告

2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换,为使新上岗人员快速进入工作状态,部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外,部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上,外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队,将理论与实际工作密切结合,使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主,以大厦为中心,共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解,除中信大厦(庄家金融对面,金世界D座)处于内部装修、信息不详外,其它写字楼相关信息收集比较全面,以下为相关情况汇总: 一、走访写字楼列表(见附表)。 二、调研写字楼列表分析: 1、租金:大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等,极少数高档写字楼如万象天成,租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右,而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研,保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见,租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力,而且租期一般较长,能够很好保持客户的稳定性。这种做法,可以在大厦适当尝试,特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费:从此次调研的情况来看,各写字楼物业费单独收的占大多数,这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后,物业管理托管,特别是售出的写字楼,因为业主与物业并不是一个整体,物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊,从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等,多数在5元/月/平方米以下。

苏州市区写字楼市场分析报告

写字楼.doc * 苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现,在1991-1992年,苏州出现了“办公司热”,在“全民皆商”的热情下,出现了大大小小的公司,甚至家庭住宅也用来做办公用,由于过度开发,加上随之而来的银根紧缩,使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品,苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初,随着苏州经济的高速增长,对商铺、写字楼的需求又一次升温,现在,无论是开发商的定位,还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述

从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看,房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析,尤其是对写字楼近况的调查,得出一个初步的结论:苏州目前的写字楼市场正处在启动期,而且是启动期的前期,其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现,苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”,如今都“老树发新芽”,纷纷都重新包装上市,很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了,那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段(高单价、小面积,低总价的阶段),写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一,吸引了众多国内外企业的涌入,同时有着中国加入WTO的有利因素,将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位,也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一,GDP及增长列 江苏首位,而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。

最新最全三元桥地区写字楼市场分析报告

三元桥地区写字楼市场分析报告 一.区域环境分析 1、道路交通状况 三元桥区域隶属燕莎商圈,区域内主要道路有三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于区域开发时间较早,区域内主干道路的可通达性很好,但是道路规模比较落后,路面陈旧。商圈内商业繁华,路经该区的公交车线路繁多,交通便利,但是在上下班时间段经常出现拥堵现象。 2、人文、环境概况 三元桥东承空港经济圈,西接东直门交通枢纽国华广场,北靠四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村,南临CBD。三元桥区域内聚集了南银大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭店、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。其区域价值直追CBD、奥运村等热点区域,成为北京的又一块“黄金区域”地带。从区域的发展规划来看,规划中的北京承德高速路及地铁10号线均近在咫尺,同时,国际学校、高档商业、消费场所的建设,更给该区域赋予了较高的增值空间。 燕莎商圈是一个国际氛围浓郁的繁华商业区,拥有良好的人文、自然环境。

北有第三使馆区,南有国际学校、亮马河、朝阳公园,东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群,其中公司白领、企业主、外籍工作人员居多。 3、生活配套现状 三元桥地区是一个经济消费水平很高,市政设施成熟,生活配套完善的涉外商圈。这里拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所,如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店,长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。 4、区域未来发展展望 三元桥地区的房地产市场的兴起,来自于国家对该区域的持续利好,燕莎商圈至今也有十余年时间,是京城有名的涉外商圈。与东部地区的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比,这里独有一种涉外气氛和商务气息。特别是因为国际贸易中心的纽带作用,这一区域的涉外性质将会被进一步强化,区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善,区域形象也会随之变得更加国际化。 由中远、首创与华润三大品牌提出的国门概念让三元桥开始成为焦点,三元桥区域的真正价值在此之前一直没有得到很好的开启,区域价值一直没有很好的整合与提升,三家联手打造“国门”形象,将大大提升该区域的发展潜力。 目前,三元桥周边已经有了比较成熟的燕莎和国展两大商圈,燕莎发展平

青岛写字楼市场调查分析报告

第1章青岛写字楼市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块:核心CBD区域(延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域);山东路沿线区域;团岛及八大峡周边区域;辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场,崂山海尔路周边的商务区,西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年,青岛中央商务区规划确定,将延安三路以东、福州路

以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区,该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年,市南区已建成可使用写字楼97座,总建筑面积为303万平方米,建筑面积比2004年增长7%,已经入驻企业5000余家。去年,市南区在建写字楼17座,总建筑面积为81万平方米,建筑面积比2004年底增长67%。区域内在售楼盘有:TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道,山东路的升级改造,印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”,目前沿线有各类写字楼三十多座,已成为除香港路、东海路之外,高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区,山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始,往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有:国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区,但是近年很少有新建写字

写字楼市场调研报告

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告 本月部门外勤人员更换,为使新上岗人员快速进入工作状态,部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外,部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上,外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队,将理论与实际工作密切结合,使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。 本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主,以大厦为中心,共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解,除中信大厦(庄家金融对面,金世界D座)处于内部装修、信息不详外,其它写字楼相关信息收集比较全面,以下为相关情况汇总: 一、走访写字楼列表(见附表)。 二、调研写字楼列表分析: 1、租金:大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等,极少数高档写字楼如万象天成,租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右,而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。 此次调研,保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见,租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力,而且租期一般较长,能够很好保持客户的稳定性。这种做法,可以在大厦适当尝试,特别是引进长期租驻的大客户。 2、物业费:从此次调研的情况来看,各写字楼物业费单独收的占大多数,这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后,物业管理托管,特别是售出的写字楼,因为业主与物业并不是一个整体,物业费与租金统一收取的难 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

写字楼市场调研报告范本

写字楼市场调研报告 2006年上半年各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表(详见附见) 市场回顾 2006年1-5月份,写字楼入住项目相对较多,这对整个2006年的市场都将产生较大的影响,对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目,使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场,新增办公面积近17.4万平方米;而需求方面,在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下,外资公司扩明显,市场整体吸纳量约为11.6万平方米,虽较2005年第四季度有所下降,但却达到了近年同期的最好水平;两个新增楼盘的加入,使市场整体空置率继续提升,达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区,提供了近17.4万平方米的办公面积。 中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域,IT产业如火如荼,景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段,利润被大大摊薄;支柱产业的利润

整体下滑,这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对市场的谨慎考察之后,一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段,具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如,2006年一季度,亚洲国际金融投资以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼;日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工,总面积12.38万平方米的办公楼,据业界保守估计,成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者,使得写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外,2006年一季度投资市场上还出现了一些国企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例,浙大网新科技股份购置了位于中关村地区国际的一座写字楼;美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼;中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积;中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的市一季度甲级写字楼报告显示,一季度空置率已经达到18。3%,为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面,相比去年第四季度,1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看,由于今年金融业和电信业即将全面开放,很多相关外资公司进一步加速在中国的扩步伐,纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议,成为市场中最明显的吸纳力量。相应地,金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区,需求则继续来自科技教育类企业。其中,去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度,甲级写字楼租赁价格保持稳定。

某写字楼项目分析报告

汉口西北湖写字楼工程分析报告 目录 一、汉口写字楼市场简况2 (一)汉口写字楼市场发展回顾2 (二)写字楼总体市场特征3 二汉口写字楼市场供应需求分析3 (一)汉口写字楼市场供应分析3 1、供应量分析3 2、租金/售价分析5 3、租售率分析9 4、物业特征分析10 (二)写字楼市场需求分析11 1、市场需求简况11 2、市场需求特征分析12 三、工程调研分析12 (一)工程资源调查分析12 1、地理位置及交通12 2、商务办公环境13 (二)工程SWOT分析13 四、价格定位14 写字楼工程资料14 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在工程开发前必须进行可行性分析,准确的市场定位。

一、汉口写字楼市场简况 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 (一)汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段:(如下表所示) 分析: ※第一阶段,以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表,作为武汉市第一批纯写字楼,几年内,吸收了相当部分的高端市场,后来由于市场变化, 价格逐步走低。 ※第二阶段,以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表,新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群,这批写字楼的出现,迎合金融 一条街的规划发展,吸收了大部分高端市场,主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段,从1998年起,在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背

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