大亚湾市场分析

惠州建艺大亚湾项目市场分析

一、市场分析区域界定

1.本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期，大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。

2.从地理位置上看，其中本项目所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠阳区的南部，项目用地距离惠阳市区约15分钟车乘，项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响，因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。

二、惠阳房地产市场分析

（一）惠阳区概况

行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。

区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。

交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。

（二）城市规划及定位

1.总体规划

惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。

2.近期重点规划

目前重点是做好“一心三轴”规划工作，优化惠阳中心城区。“一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。

一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。

三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。

惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。

惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。

新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。

（三）惠阳市宏观经济环境

1.国民经济持续走好，投资环境良好

惠阳GDP增长图

亿元

分析：由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。

2.居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变

惠阳人均GDP走向

元

分析：由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近2000美元大关，据行业研究表明，当人均GDP处于1000—2000美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大；特别是住房、汽车等大宗

消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正处于高速发展阶段。

3.国民经济结构渐趋合理

惠阳国民经济构成(%)

?近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位；

?趋势发展：第三产业比重增加，反映出当地第三产业的发展势头更加迅速，

产业结构更趋合理。

（四）惠阳市房地产市场宏观环境

1.房地产投资快速增长

房地产开发投资走势

亿元

?自2003年以来，惠阳房地产开发投资保持快速增长趋势，平均年增长率超过30%，快速增长的投资预示着市场供应的急剧增加。

2.施工竣工面积大幅增长

施工与竣工面积走势

万平米

200020012002200320042005

?与房地产开发投资相对应，施工面积与竣工面积都有大幅度增长；

3.商品房销售面积创新高，但增长率有所回落

?2002年前，惠阳区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主，2002年在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下，市民对新楼盘需求开始趋旺，当年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的销售量；到2004年，销售量更创历史纪录达14.2万平方米。2005年，惠阳预售商品房面积为

51.3万平方米，同比增长260％，商品房成交面积达20.23万平方米，增

长35.3%。

?虽然总体销售面积与收入再创新高，但惠阳商品房销售面积和销售金额却均出现负增长，市场需求明显萎缩。主要原因是：

（1）惠阳人口有限，而且主要的消费者都集中在淡水，淡水镇只有18万人，单靠本地市场很难消化如此巨大的供应量。

（2）从收入上看，惠阳购买力有限。

（3）自建房过多，阻碍了商品房的发展。

（4）南海石化效应对惠阳房地产市场的刺激未充分显现。

4.房价上涨迅猛，上涨空间依然巨大

?据市场研究，2002年，惠阳重新盘活烂尾楼时售价800元/㎡左右，目前中心区普通住宅最高价格已超过3000元/㎡。以中铭豪园为例，2003年6月推出一期房价起价1980元/㎡，2004年2月上升到2480元/㎡；2005年11月，中铭豪园二期推出的房价起点为每平方米2480元/㎡，均价2600元/㎡。由于与周边城市较大的价差，长远趋势来看，惠阳的房价将继续向上挺进。

（五）惠阳市房地产市场微观环境

1.典型楼盘调查分析

目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等项目。

根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现惠阳商品房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前惠阳经济的高速发展所带来的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类：资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。

（1）资源性高品位产品

这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛一号，棕榈岛，东方新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模、户型、客户、销售状况、营销、园林等方面来分析该类项目的特点。

●项目基本情况

?从上表可以看出，目前已经上市的与在建的几个大盘规模巨大，建筑面积都

在20万平方米以上，走的是高端路线，它们的共同特点是占据重要的地理位置，如半岛一号、棕榈岛、新阳城都靠近惠阳中心区，区位优势明显，更重要的是大多数大盘都拥有独一无二的资源优势，有依靠湖景的、有依靠山景的，还有山湖结合为一体的，正是借助于不可复制的资源优势，这类楼盘起点高，影响力大，在一定程度上将成为惠阳楼市的领跑者。

?由于该类产品定位为高档社区，对社区配套、环境要求非常高，加上项目规

模大，投资周期长，通常都是分期开发，同时会把房地产业与其它产业结合

起来开发，比如以旅游业、体育业、休闲业等产业来带动房地产业的发展，以房地产业来实现项目的终值价值。

●产品分析

分析：

?产品以别墅为主，辅以公寓洋房

从上表数据可以看出，该类项目主推产品是适合于高端客户的别墅型产品，包括独立别墅、双拼别墅，叠拼别墅，搭配部分高档洋房、公寓，产品密度低，绿化率高，舒适度强，功能复合，适合居家与度假等多方面需求。

?大户型面积是主流，中小户型是补充

从户型上看，别墅在200㎡-400㎡之间，高档公寓与洋房在70-180之间，其中大户型占绝大多数，部分两房在70㎡-100㎡之间。

?园林精致，配套完善

从园林配套上看，由于该类产品规模巨大，除有以居住为主的精致园林设计以外，还兼顾度假、旅游、商业等配套功能，如半岛一号的主题体育公园，棕榈

岛的高尔夫，这种复合型的开发对实现土地的终值价值有着非常重要的作用。

?异域风情盛行，多样化趋势明显

从风格上看，大多数产品都引入异域风情，半岛一号的西班牙风情、棕榈岛的东南亚风情，东方新城的美式风格，这在一定程度上说明概念与形象定位成为差异化选择的重要途径。

●销售状况与客户分析

分析

?客户来源广泛，外地客户（尤其是深圳客户）较多

从客户来源不难看出，该类项目的客户以外地居多，包括深圳、广州、东莞、以及在大亚湾工作的外地客户，而本地客户相对较少，这与惠阳目前的经济水平与发展趋势有关。

一方面惠阳经济发展在珠三角相对滞后，属于典型的经济洼地，本地居民人口有限，收入水平不高，对于如此高档的项目仅靠当地居民还难以消化。

另一方面惠阳近几年经济发展迅速，人口不断增长，未来前景看好，而以深圳为主的大城市发展空间有限，于是把目光逐渐转向近在尺尺的惠阳，尽管该类项目在当地属于顶级豪宅，但相对于深圳投资客来说还算比较便宜，加上越高档

的项目越有保值的特点，于是吸引了一大批的深圳客户前来投资。

?市场销售速度较快

从销售状况上来看，这类项目市场反应良好，销售速度较快，这与该类客户群体的消费心理有关，同时因为这类项目区位好，资源不可复制的特点，价格相对周边城市来说非常便宜，市场推进比较顺利。

●价格分析与市场营销分析

分析

?此类物业是惠阳地产价格上涨的引擎

该类产品走的是惠阳豪宅路线，价格一次次被刷新，其中棕榈岛最高卖到每平方米16000元的价格，新推出的东方新城也毫不示弱，别墅也达到9000元，相对惠阳2300元的均价，已经远远超出本地居民消费能力，但相对深圳房价水平来说，依然具有很大的吸引力。

?推广渠道针对性极强，避免遍地撒网

从几大楼盘的推广渠道来看，只有少量以报纸作为传播通道，大部分是通过专业杂志、网络等有针对性的方式对外宣传，如棕榈岛有专门针对香港客人的电

视广告，事实上这种营销手段既能节约成本，又能筛选出预期客户，效果较好。（2）中心区物业

中心区物业是围绕淡水镇为中心的以自住为主的中高档楼盘，这类楼盘有其共同的特点，产品走居家型路线，以大户型为主，少量小户型做补充，但部分楼盘投资客不少，如锦江国际、尚城世家，属于典型的居家与投资综合体项目，但大户型销售速度相对较慢，目前市场上典型的居家型楼盘有中区华府、本因坊宝家园，教师村、金碧雅苑、中铭豪园等，下面对该类物业进行深入分析。

●项目基本情况

分析

?分布集中在中心区

以区政府为中心的中心区，交通方便、商业繁荣，是惠阳的政治、经济、文化中心，近两年来经济持续升温，许多开发商借机纷纷圈地，大量资金引入，使得新开中高档楼盘迅速增加。

?建筑指标倾向居家要求

该类楼盘容积率平均在3.2左右，绿化绿平均在50%左右，规模适中，是典型的居家型物业。

●产品特征与销售状况

分析

?户型单一，三房、四房是主流

该类产品户型有越建越大的趋势，90%以上的为三房与四房，面积在

100-150㎡之间，两房极少，这说明惠阳本地居民的消费观念与深圳消费观念存在很大的差别。

?中小户型抢手，大户型销售速度相对较慢。

该类楼盘总体销售速度还比较理想，但不同户型的销售速度差别很大，中小户型销售速度最快，大户型推进较缓，主要是因为该类楼盘是针对本地居家客户为主，而本地居民人口有限，收入水平不高，因此推进速度较慢，相对中小户型而言，一方面受到投资客的青睐，另一方面本地居民的收入水平比较容易接受，因此销售速度较快。

●价格与营销

?价格比较健康，并在稳步上涨

总体来看该类物业价格在3000左右，相对深圳及周边城市来说，价格还很

低，但该类物业主要是以本地居民为主力客户，而且户型面积越建越大，加上未来市场还有大量新盘推出，在短期内惠阳本地市场很难消化该价格水平下的大户型产品。

?注重园林主题风格的塑造，但精致化程度有待挖掘

在园林规划方面，越来越注重园林风情的塑造，强调概念与形象的打造，配套越来越完善，尽可能的通过园林配套的打造来提高产品的竞争力，但与深圳相比还有很大的挖掘空间。

?营销水平落差较大，市场整体营销水平仍有很大的提高空间。

主要依靠楼体条幅、户外广告牌、深圳报纸等作为推广渠道。营销手法与销售水平层次落差较大，部分楼盘通过系统的营销策划，在项目形象方面有所提升，在市场上处于价格的高端位置，但整体市场营销水平仍有很大的提高空间。

?客户以当地居民为主，部分品质较高产品吸引了较多深圳投资客户

这类产品是介于高端豪宅与投资性产品中间，客户以当地居民居家为主，主要包括当地公务员、教师、企业白领阶层等，但少量楼盘品质较高，如锦江国际、尚城世家，吸引了部分外地客户。

（3）投资型物业

投资型物业的产生有其特殊的经济背景，因为投资关注的是回报率或者升值潜力，而惠阳的区位条件与近几年来的产业结构带动了经济的迅速发展，在珠三角惠阳还属于典型的经济洼地，产业东进带动了房地产的升温，深圳投资客的资金逐渐涌入惠阳，这极大的刺激了投资性极强物业的产生。从市场反应情况来看，投资型物业有品质较好的中高挡楼盘（前面分析的锦江国际、尚城世家），投资

性倾向很强，特别是中小户型很受欢迎；另外一种是典型的中小户型物业，如东方国际、都市广场、精业公寓等，目前该类物业市场上数量不多，但发展潜力大。

●典型中小户型楼盘

分析：

?作为以大户型为消费主流的惠阳，中小户型还非常稀缺，但近两年来，

中小户型（包括大盘里的中小户型）的市场反应非常好，加上深圳投资

客对中小户型的偏好，一些开发商开始关注这部分市场。但总的来说，

该类物业依然稀少。

?市场上在建与在售的物业规模普遍较小，档次不高，产品设计不合理，

尽管在户型面积上具有很大的吸引力，但由于产品综合质量不高，导致

需求得不到满足。

?该类物业的客户面广，有本地自住的，有深圳投资客，还有本地投资客，

随着惠阳经济的持续走好，该类物业客户会越来越多。

●投资倾向性极强的物业

前面分析了锦江国际、中区华府的产品与客户现状，不难看出，该类

物业都是新上市不久的新楼盘，起点较高，产品品质相对较好，本来是以居家为主流客户，但其良好的区位优势与发展前景吸引了许多深圳客户的购买，导致该类物业成为了投资性倾向很强的楼盘。

2.市场总结

（1）物业类型呈现出“三类并行，两端走好”趋势。资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目成为目前惠阳住宅市场的三条主线。

（2）资源性高品位产品主要分布在淡水河周边，自然资源丰富，区位良好，产品档次高，保值性好，升值潜力大；投资性项目价格适中，未来收益明显，两者的共同特点是预支未来经济发展前景，根据惠阳经济发展趋势可以预测这两类产品将是未来发展的主流。

（3）处于资源性高品位产品与投资性项目中间的中心区居家物业，户型偏大，价格相对本地居民收入较高，加上未来放量过大，本地消费者消化能力有限，本地客户短期内难以支撑如此庞大的市场供应，因此不是发展的主流。

（4）中小户型供应相对较少，面对中小户型客户对产品品质、环境配套、附加服务等要求的不断提高，如何提高产品质量、为客户创造物超所值的优质产品将是中小户型成败的关键。

（5）据不完全统计，未来几年市场总供应总量约在200万平方米以上，数量非常巨大，供应主流是大社区、大户型项目，但部分大盘将调整目前开发思路，向度假、投资复合功能方向扭转，规避巨大供应量带来的泡沫风险。

3.对本项目的启示

（1）在产品路线的选择上，走投资型与高档次、高品质相结合，中间产品自然过渡的路线。短期内利用经济前景看好趋势开发高档次与投资性强的产品，

比如洋房、高档别墅，国际公寓，满足投资客与部分度假居住者的需求。中长期开发高层与小高层产品，满足经济发展带来的人口增加对住房的需求。（2）在产品品质的打造上，力求创新，避免同质化与粗放型倾向，以符合市场潮流又适当超出市场潮流的精致产品来赢得市场的认可。

（3）除了走产品多样化道路以外，还可以把住宅跟其它产业结合起来开发，走复合型开发道路，比如跟商业、休闲、运动等产业结合起来开发，提升项目的附加值，增加产品的竞争力。

4．三级市场分析

（1.）主要楼盘租金：租金较高，回报率丰厚。

(2).市场特征：三级市场不发达，租赁投资回报率高

目前淡水三级市场地铺约在10—15家左右，主要为当地注册的中介，国内大型三级中介公司尚未进入惠阳；地铺的交易包括土地、农民房和商品房的转让租赁，二手房成交量非常小。三级市场不发达导致租金信息不透明，租金差

别非常大；从目前租金与房价比较来看，投资回报非常丰厚。租赁客户主要为外地企业在惠阳办事处及其员工、当地打工和经商人员，公司客户对价格的高承受能力是租金高位运行的重要原因之一。

(3).租赁市场客户：短期不容乐观，中长期有望突破。

目前在惠阳的租客主要包括外地公司在当地办事处人员、企业白领、服务行业人员、大亚湾工业区企业管理人员等，这类客户的市场空间究竟有多大？能否支撑越来越多的深圳及其其它城市投资客的投资需求，根据调查发现，目前惠阳周边大型企业对惠阳区的租房需求并不大，租赁市场需求空间取决于惠阳石化等工业区能否形成规模，是否有较多的下游产品落户，如果石化区规模形成，需求会有较大增加。

三、大亚湾房地产市场分析

（一）大亚湾概况

1.区位

惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，享有相当于经济特区的一系列优惠政策；开发区位于惠州市南部，东邻汕尾，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围。

开发区由惠阳区的2.5个镇组成，人口约10万人，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。

大亚湾经济技术开发区的自然条件得天独厚，区位优势十分明显。既拥有国内难得的天然深水避风良港，又有大片地势平坦的工业腹地，淡水资源充足，旅游资源丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和现代旅游业的理想之地，是中部货物与信息中转中心(将成为物流与信息中心)。

大亚湾规划

[编辑本段] 发展布局 面对百年难遇的发展机遇和奠定百年发展格局的历史重任，经过认真思考、反复推敲，我们提出了突出大亚湾滨海特色的规划布局,力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。具体发展布局如下： （一）东区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。 （二）西区 主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。 （三）港区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。 （四）中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。 （五）黄金海岸旅游区 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。 （六）沿海岸线 重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。 [编辑本段] 开发区优势 大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在：

万达广场业态分析

万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比

广东惠州LNG电厂热电联产扩建工程

广东惠州LNG电厂热电联产扩建工程 环境影响报告书 （简本） 建设单位：广东惠州天然气发电有限公司 评价单位：中国电力工程顾问集团华北电力设计院工程有限公司［环境影响评价资格证书:国环评证甲字第1018号］ 2011年11月北京

目录 一、项目建设的必要性 (1) 二、工程概况 (2) 三、环境质量现状与环境保护目标 (4) 3.1环境空气质量 (4) 3.2地下水环境质量 (4) 3.3声环境质量 (5) 3.4海域环境质量 (5) 3.5海域生态环境质量 (6) 3.6环境保护目标 (9) 四、采取的主要环境保护措施 (9) 4.1烟气污染防治措施 (9) 4.2水污染防治措施 (10) 4.3噪声防治对策 (10) 五、项目建设的环境可行性 (10) 5.1与国家产业政策的符合性 (10) 5.2与规划的符合性 (11) 5.3清洁生产水平 (12) 5.4达标排放情况 (12) 5.5总量控制 (13) 5.6环境影响主要预测结果 (13)

一、项目建设的必要性 (1)适应广东省电力需求的增长，尤其是满足惠州市电力需求快速增长的需要 由全省电力平衡结果可知，在考虑外区送入、省内小火电退役及省内已明确电源全部按计划建成投产的情况下，“十二五”期间广东电网存在较大的电力缺口，“十二五”期间全省有较大的电源发展空间，约为7400MW。 随着大亚湾经济技术开发区中海壳牌南海石化和中海油炼油两大石化项目的投产，惠州电力负荷迅猛增长，2010 年惠州市全社会用电最高负荷为3850MW。根据负荷预测的结果，“十二五”及“十三五”期间惠州市全社会用电最高负荷年均增长率分别达到14.0%和7.0%，2015 年和2020 年惠州市全社会用电最高负荷分别为7400MW 和10400MW。电源方面，惠州电网的小火电主要集中在“十一五”期间退役，而规划接入220kV 及以下电网机组容量较少。 从惠州市全网电力平衡的结果可以看出，惠州220kV 及以下电网“十二五”期间负荷和电源出力不能平衡，需依靠500kV 电网大量降压供电。即使考虑本工程机组电力且不考虑备用的情况下，2014 年、2015 年及2020 年惠州220kV 及以下电网电力缺口最大将分别达到2903MW、3653MW 和6653MW。 为了适应广东尤其是惠州负荷的发展，满足电力需求，建设惠州液化天然气电厂二期工程是十分必要的。 (2)符合国家发展热电联产的政策，适应大亚湾经济技术开发区工业生产的需要 国家发展热电联产的政策指出：在热负荷比较集中，或热负荷发展潜力较大的大中型城市，应根据电力和城市热力规划，结合交通运输和城市污水处理厂布局等因素，争取采用单机容量300MW 以上的环保、高效发电机组，建设大型发电供热两用电站。 大亚湾经济技术开发区中海壳牌石化以及中海油炼油两大项目目前已投产，中海油二期项目规划“十二五”末期投产，其上、下游产业群体的生产需用大量蒸汽(至2014 年约2600t/h，至2020 年约5500t/h)，本厂建成后，可为石化工业园区提供大量的蒸汽(约700t/h)，适应大亚湾经济技术开发区工业生产的需要。本项目建设符合国家能源政策，有利于提高能源利用效率、节约能源，是实现能源与环境协调、社会经济可持续发展的需要，是确保政府社会经济发展目标实现的重要保证措施。 (3)促进广东电源布局合理化，提高惠州电网电源支撑能力

大亚湾石化区的误解

误解一石化工业严重污染大亚湾环境 对于大亚湾石化工业，很多人都有误解，认为石化区污染很严重，有石化的地方就不可能是优质居住区。这一点很有必要解释，从专业的角度来说，石化产业的污染并没有制造业，食品加工行业污染严重。同时，相对于大城市而言，大亚湾人口密度并不大。和深圳这样千万人口级别的城市相比，大亚湾的汽车尾气污染很小，从而保证了空气质量。你来大亚湾，如果是晴天，你抬头可以看见蓝天白云，晚上还能看见星星，这些都是空气质量好的实例。对于石化产业与度假产业并举，政府对大亚湾规划的这两条线路是非常清晰的，新加坡就是用的这种模式，建成了国际环保示范城市。 石化区异味调查及控制： 大亚湾石化区是以中海壳牌、中海炼油项目为龙头、以石化产业链为依托建立起来的石油化工园区。区委、区管委会坚持可持续发展战略，高标准、高要求建设石化区。 自石化区投产以来，环保局严格执行环保监管要求，加强现场监察力度，对石化区内各企业实行“白天与夜间相结合”、“日常监察与突击检查相结合”的现场监察方式。同时，环保局也一直高度重视无组织排放恶臭气味问题，曾多次成立专项调查小组，对石化区所有企业进行了地毯式排查，基本摸清了石化区异味排放源，并提出了一些整改建议。石化区异味主要是在天气扩散情况比较差的条件下，一些无组织排放产生的气味，如罐体（罐体均按国际标准建设）、露天污水池（我局已督促石化区大部分企业落实了对露天污水池进行加盖密封并配套除臭设施，部分企业也正在落实之中）等。 为进一步加强对石化区环境空气的监测监控，区管委会投资300多万建设了石化区42种特征污染因子自动监测站，用于对石化区环境空气质量进行全天候24小时在线监控，并设置了手机短信报警系统，一旦监测因子超过了预警值，监测结果将会通过无线网络发送到相关人员手机上。该站自投入使用以来，运行稳定，从实时监测数据分析，石化区空气质量满足国家相应环境空气质量标准。同时区环保局在区管委会大楼、霞涌中学大楼也分别各建设了一套空气质量自动监测站，所监控污染因子也满足国家相应环境空气质量标准。 大亚湾区被规划为发展成世界级石化工业基地，因此片区没有楼盘项目开发。有些购房者在看大亚湾楼盘时，还有一个问得比较多的是石化城项目距离楼盘有多远，会不会影响楼盘空气质量，发生污染事件会怎么样？其实大家会发出这些疑问，是没有过多了解到石化城在大亚湾所在的位置，和所看楼盘的位置其实并不在同一个地方。 大亚湾的楼盘聚集地在西区和中心区，而大亚湾石化区在东区。

城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)

城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休

闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

踩盘报告表格

踩盘报告表格 篇一：踩盘报告模板 万科珑庭楼盘X年X月X日踩盘报告 二、产品情况：产品情况，附楼盘实景图、主力户型图、户型配比图产品情况 产品卖点：学区房、配套、环境、地段户型特点：1、低密度退台电梯洋房 2、户型多样，提供给客户多样选择 3、附增面积多，附加值高 4、学区房户型类别：90户型、115户型、130户型、154户型、240户型。 周边环境：项目东面临河，靠黄石山城市大绿肺，近邻中国姿态雕塑公园、星月公园两大公园，背山面水，是典型的公园环抱的洋房住区。 周边配套：万科·珑庭不仅坐拥龙湾第二小学、龙湾外国语小学、龙湾实验中学等龙湾中心区完善教育体系，还与建设中的温州市龙湾区第一小学/温州市实验小学龙湾分校仅一桥之隔。家门口优享名校教育资源，让孩子起步领先一步，赢在起跑线上。 篇二：踩盘报告撰写各种表 我是这样写的，把踩盘的内容分几类，第一是跟我们楼

盘有竞争的是哪几个，他们的特色是什么，优劣势在哪里。第二就是归纳出几个离我们楼盘有些距离，但是能分走我们一些客源的楼盘，总结出他们的优缺点。第三就是分析一下踩盘时每个售楼员的态度，怎么样介绍的，哪些楼盘的置业顾问素质高点，对其印象怎么样？总结出态度能给销售带来什么。第四就是价格问题了，总结出每个楼盘房子的价格，他们贵在什么地方，优惠又在什么地方，楼盘的园林怎么设计的，给你带来什么样的感觉。总的来说就是这些，然后就是写出你通过这次踩盘你学到了什么，给你带来了什么。 资料收集阶段。在踩盘的时候就要对这个楼盘有全方位的了解，其经济技术指标要知道（用地面积、建筑面积、容积率……），销售情况以及销售方式的项目概述 2、对其中楼盘的主要特色需明确提出。就如当年我去广州雅居乐地产踩盘，他们的楼盘中每个卧室以外带60公分的凹阳台等等……同时要分析如果本公司采取该项技术有什么好处（风格新颖，令人眼前一亮，符合人民生活习惯等等）与坏处等等（防水处理要注意，广州雨多，通常风也比较大，凹阳台处容易湿滑，且造价要上升） 3、对该项目发展前景作出预测，通过对多个项目的整体推算，来预测楼市大致发展前景 4、总结本次踩盘活动的收获 总之，我认为，这个报告可以自由写，但是你要抓住老

浅论广东石化产业带

浅论广东石化产业带 摘要： 广东南部沿海从东到西，已形成了由广州石化基地、惠州大亚湾石化基地、茂(名)湛(江)石化基地组成的一条气贯长虹的沿海大石化产业带。伴随着今年三月份中石油年产量二千万吨的炼油项目进驻粤东惠来，石化项目在广东可谓遍地开花，中石油、中海油、中石化三大石油巨头悉数入粤，沿海石化产业布局尘埃落定。根据规划，'十一五'期间，广东省沿海地区将集中形成五个大型综合石化基地，即惠州大亚湾石化区、茂湛沿海重化产业带、广州石化基地、崖门口沿岸重化产业带、汕潮揭沿海化工基地。新建、扩建五个炼油项目、五个乙烯项目以及一大批下游化工。届时该省石化生产能力将实现大跨越，仅年炼油能力便可达六千万吨以上，到 2012 年更可达一亿吨，石化产业年生产总值将达七千三百多亿元人民币，从而构建出一个设备及管理理念先进、具有国际竞争力的石化工业体系，广东也将成为亚洲主要的石化基地之一。 正文： 石油和化工行业是以石油、天然气、煤炭、天然矿物、生物质等为原料生产燃料油、农用化学品、有机和无机基本原料、合成材料、精细与专用化学品等多类产品的基础性原材料行业，也是资金密集型、能源密集型和技术密集型产业，具有品种多、层次多、服务面广、配套性强等特点。石油和化工行业在国民经济发展的产业链中占有举足轻重的地位。随着中科合资炼化项目的落地,中石油、中石化、中海油悉数入粤。“广东沿海带状产业集群基本形成,毋庸置疑,广东将成为国内非常重要的石化基地。”广东省社科院企业管理决策科学所所长林平凡说。中石油揭阳炼化项目和中科合资炼化项目相继落子粤东、粤西,也将使广东东西两翼地区经济实现跨越式发展,对省内区域协调起到重要作用。 新中国成立 60 年来，广东石化产业从几近空白起步，经过三十年的发展，广东石油和化学工业已建立起门类齐全、布局基本合理、大中小结合的行业体系，为国民经济和社会发展作出了应有的贡献。到目前已建设成为跨国石油巨头扎堆布点、生产规模宏大的世界级石化基地。在油气深度加工方面，经过几十年的建设发展，2008 年广东炼油企业原油年加工能力已达到 3150 万 t，比新中国成立后的 1963 年提高 405 倍。2009 年 3 月，中石油（12.70，0.13，1.03 %）年产量 2000 万 t 的炼油项目进驻粤东惠来。至此，中石油、中石化、中海油三大石油巨头已全部在广东投资，广东南部沿海从东到西，已形成由惠州大亚湾石化基地、广州石化基地、茂(名)湛(江)石化基地组成的沿海大石化产业带。目前，新建、改(扩)建的项目仍在不断筹建和投产。根据规划，到 2011 年前后，广东原油年加工能力有望超6000 万 t，成品油生产量将超 2800 万 t。到 2012 年，全省炼油能力可达 1 亿 t，石化产业年生产总值将达 7300 亿元，一个设备及管理理念先进、具有国际竞争力的世界级石化基地可望出现在南粤大地上。石油和化工既是国民经济各行业能源和基础原材料的供应大户，也是资源及能源的消耗大户。搞好石油和化工资源综合利用，对既缺资源又缺能源的经济大省有着更为重要的战略意义。 一、三大石油巨头入主广东

浅谈惠州大亚湾石化基地区位分析

浅谈惠州大亚湾石化基地区位分析 【摘要】：石油化工产业作为惠州一个重要产业部门之一，已经成为了带动惠 州经济发展的一个重要环节。本文通过调查分析石化产业分布的区位条件，分析得出惠州大亚湾石化基地能够吸引石油化工相关企业在此落户的区位优势。通过查阅相关资料与调查分析，在惠州影响石化企业落户的区位因子中，市场与交通是其中最主要的两个方面，同时政策也对石化企业的落户有重要影响。综述全文，要更好促进惠州大亚湾石化基地的发展，应该完善交通网，加强对外联系，以扩大经济腹地，从而强化市场优势。同时，政府也应出台优惠政策，加强管理，营造优良创业与市场环境。 【关键词】：大亚湾石化基地石化产业企业区位条件 1 引言：随着惠州近十年来的发展，惠州大亚湾石化基地已初具世界规模，已成为广东四大石化基地之一，并且惠州大亚湾石化基地发展前景广阔，有望成为像荷兰鹿特丹那样的世界级石化基地。本文通过查阅相关文献与资料，分析得出在惠州大亚湾石化基地发展的过程中，惠州许多方面的区位条件都发挥着重要的作用。惠州优越的地理位置及良好的自然条件；惠州地处珠三角工业区与毗邻香港的优越市场条件；由京九铁路与广梅汕铁路构成的铁路网、惠盐、深汕、广惠、惠河4条高速公路及一些构成的公路网和惠州港为基地的发展提供的便捷海陆交通；中外石化龙头企业在惠的投资提供的资金支持及众多相关企业在大亚湾的集聚所形成的规模经济效益；惠州政府制定的一系列优惠政策与不断完善的基础设施形成的优良产业环境等。

2 正文： 一、研究背景 （一）、惠州市地理概况： 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南邻南海大亚湾并毗邻香港与深圳，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市郊区。惠州市属亚热带季风气候，北回归线从博罗县的杨村和龙门县的南昆山穿越，东江和西枝江横贯市中部。境内北部多山地，中部和沿江地多冲积平原，阳光充足，气候温和，年平均降雨量1700毫米左右，年平均气温22℃左右。 广东惠州，地处珠三角，是广东乃至全国的经济快速兴起城市之一。惠州区域优势得天独厚，素有“粤东门户”之称，地处通衢要冲，是衔接粤东和内陆省区并连接港澳台及东南亚的交通枢纽。距香港陆路80多公里，水路47公里，是广东境内除深圳外距离香港最近的中等城市。惠州具有亿吨开发潜力，紧靠国际航线，经批准对外国籍船舶开放的深水良港—惠州港。从港口修筑陈澳铁路与京九铁路接轨，是京九铁路南端便利的出海口[1]。 十年前，惠州只是南粤一座小城；2001年以来，惠州依靠毗邻港澳的独特地域优势，以及紧紧把握中国加入WTO带来的一系列机遇，加大产业集群的发展力度。如今，惠州已经形成石化、电子、灯饰、汽车零部件、制鞋、纺织、服装等六大产业集群，其中大亚湾石化基地已经达到世界规模和水平。 （二）、石油化学工业简介 石油化学工业简称石油化工，石油化学工业是基础性产业，它为农业、能源、交通、机械、电子、纺织、轻工、建筑、建材等工农业和人民日常生活提供配套和服务，在国民经济中占有举足轻重的地位。是化学工业的重要组成部分，在国民经济的发展中有重要作用，是我国的支柱产业部门之一。石油化工指以石油和天然气为原料，生产石油产品和石油化工产品的加工工业。石油产品又称油品，主要包括各种燃料油（汽油、煤油、柴油等）和润滑油以及液化石油气、石油焦

大亚湾的区域优势

大亚湾中心区与西区的优势 中心区的优势： 随着中国人口的增长，人们对于住房的需求也越来越强烈，特别是今年，政策的调控，房价的上涨和租金的上涨，越来越多的人选择自己买房，而不在租房，有钱人也选择买房来投资，都知道人民币在贬值，炒股十年一场空，买房十年富如翁，事实也证明确实如此。 作为离着深圳最近的惠州大亚湾，之前一直不被看好，但随着厦深高铁沿海高速的开通和惠大高速，惠州机场还有规划中的地铁，逐步的开始运行和世界500强企业的进驻（比亚迪，中海壳牌等），越来越多的深圳客选择东进，来惠州大亚湾买房子了，大亚湾地大楼多，一些比较不熟悉大亚湾的深圳人，一看到那么多的选择，肯定会觉得茫然，那我们作为大亚湾的专业售楼经纪人，应该引导客户在我们所售的楼盘购房，让客户认可我们所售片区的优势，选择适合客户的房子。 大亚湾就行政规划而言主要分为五大片区，西区，中心区，澳头老城区，石化区，黄金海岸度假区。 首先介绍一下我们大亚湾的中心区，中心区是CBD的高档居住区，主要以行政，商业，居住，金融为主的行政中心地带，大亚湾这座位于广东省惠州市占地20多平方公里的沿海新城，拥有坐拥三面环山，一面靠海的优异环境，在政府规划后，中心区便成为投资，居住，养老最适合的地方，也是政府重点发展的片区，因为它是集学校，医院，市场，商业为一体的一个高档生活区。 学校：成长树幼儿园，晶晶幼儿园，岩前小学，黄鱼涌小学，还有正在规划要建设的二小，澳头中学等，住在中心区的业主买房可享受12年义务教育，全部公立学校，住在中心区任何楼盘到达学校均在5分钟车程，可节约很多时间出来，而且学校都有校车接送，高端教育质量，所以，在中心区买房孩子上学无忧。 医院：中心区还拥有占地120亩的中山大学附属医院，惠亚医院由政府全资兴建，按照三级甲等标准建设，是一所集医疗，教学，科研为一体的公立费盈利综合医院，拥有现代化的标准医疗设备，您居住养老无忧，车程仅需4分钟。 公园：红树林公园占地5.1万平方米，东起白寿湾大桥，西至中兴二路，全长3.9公里拟打造一心两翼十景格局，“一心”已建成的红树林公园为核心区域，以中兴中路为连接点展开城市活力翼，“十景”打造虎头山远眺，龙海望峰，兰州轻渡，长提栖鹭等做十景。红树林以生态保护，科普教育，休闲为功能的湿地公园，是中心业主，早晚散步，休闲，跑步的好地方，这里有栖息枝头的白鹭，有日落的夕阳，是居住养老的圣地。

惠州大亚湾经济技术开发区 详细介绍

大亚湾经济技术开发区 惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。 面对百年难遇的发展机遇和奠定百年发展格局的历史重任，经过认真思考、反复推敲，我们提出了突出大亚湾滨海特色的规划布局,力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市 开发区布局图 南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。具体发展布局如下：（一）东区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。 （二）西区 主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。 （三）港区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。 （四）中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。 （五）黄金海岸旅游区 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区

建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。 （六）沿海岸线 重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。 (一)经济发展渐入佳境 良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商前来投资，其中有世界500强企业12家。2006年，全区实现地区生产总值100.2亿元，增 开发区地图 长90.3%；实现工业总产值284.56亿元，增长261.7%，工业销售产值273.53亿元，增长253%；惠州港吞吐量1639.2万吨，增长29.9%；国税、地税两税总量76.7亿元，增长32.56%，地方财政一般预算收入4.34亿元，增长35.83%；实际利用外资2.04亿美元，下降47.6%（下降原因是中海壳牌石化联合工厂已基本完成投资。若剔除该因素，同比增长296.4%）；完成外贸出口5.81亿美元，增长47.3%。 （二）石化工业区建设快速推进 惠州大亚湾石化工业区规划总面积29.8平方公里，已被广东省政府列为五个重点发展的石油化工基地之一。并于2005年4月被中国石油和化工协会授予“中国石油化学工业（大亚湾）园区”牌匾。目前，石化区内已落户项目共28个，总投资额逾730亿元；在谈的石化中下游项目11个，投资额超过80亿元。其中，中海壳牌南海石化联合工厂建成投产；中国海油惠州炼油项目累计完成总进度11.2%，项目总体设计、工艺技术选择和工艺包装设计工作已完成；惠州液化天然气电厂项目1、2号机组已并网发电；华德石化项目已完成一期工程2座10万立方米原油罐及相应配套设施的建设。 （三）汽车零部件及电子信息产业形势喜人 汽车零部件、电子信息、钢铁等产业形势喜人，主要集中在开发区的西部。目前，

八大篇3-万达广场 让城市更繁华

亚洲商业巨舰万达集团全解密之（三） 万达广场让城市更繁华 （万达即商圈开业必繁华） [引言]成都锦华路万达广场车流绵延近两公里，人流上演“集结号”；“白云万达广场”在百度中的信息量48小时内激增到57万余条；北京万达索菲特大饭店折服法国总统、新西兰总理、丹麦亲王等多国首脑……让城市更繁华的为什么是万达？从宁波到上海，再到北京，万达是如何三战定天下的？ 2006年，万达广场“三战”定天下 2005年，万达广场“第三代城市综合体”横空出世，此后万达不再单一以传统城市中心区为主攻方向，而是依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新商圈。也就在这之后的一年时间内，万达迅速进入上海、宁波、北京三地。宁波鄞州万达广场选址近郊区，上海五角场万达广场同样选择在“人烟稀少”的上海老工业区五角场地带，北京CBD万达广场也选在了三环之外，万达的贸然之举，一度曾引发媒体的质疑。 然而，奇迹还是发生了。2006年12月23日，位于上海五角场的万达广场正式开业。刚从国外出差回来的上海市分管商业的副市长听说万达广场开业，连呼不可能、怎么可能？开工仅仅两年……为了亲自验证他让司机直奔五角场。眼前情景是万达广场内外人山人海，仿佛到了上海的市中心，副市长连呼太不可思议。副市长的不可能有两层含意：第一个不可能是开业第一天万达广场的人气竟然旺到如此程度；第二个不可能是开发进度，开业时间比他预计的整整提前了半年。随之更让人意想不到的是，就在上海五角场万达广场开业的前一天，宁波鄞州万达广场以同样的声势满场开业。四天后，北京CBD万达广场也随之隆重开业。第三代万达广场在2006年的同一月同一周内相继开业，这便是2006年

大亚湾石化区入园管理服务大厅设计项目

大亚湾石化区入园管理服务大厅设计项目 招标公告 大亚湾石化区入园管理服务大厅项目工程经发改部门批准（惠湾发改资2018[30]号），已具备设计招标条件,现向国内公开招标。 工程编号：按照《招标日程安排表》确定的工程编号。 一、招标工程简介 （一）工程名称：大亚湾石化区入园管理服务大厅项目设计 （二）建设单位：广东惠州大亚湾石化产业园区管理服务中心（三）建设地点：大亚湾区石化区西侧隔离带，疏港大道至南边灶河之间的石化大道两侧。 （四）工程规模：项目总投资估算约9487.30万元，其中建安工程费用投资估算约7425.50万元，总占地面积约46000平方米，总建筑面积约5600平方米，包含由安检大厅、办证大厅及停车棚（含瞭望平台）、车辆安检大棚、风雨连廊、巡防通道、桥面拓宽、停车场、原水管保护和配套工程等组成。其中：办证大厅、安检大厅及停车棚建筑面积约5400㎡（含瞭望平台面积约420㎡），架空空间建筑面积约为200㎡。构筑物占地面积约5500㎡：其中，车辆安检大棚占地面积约4400㎡，风雨连廊占地面积约1100㎡。巡防通道长约1200米；桥面拓宽约8米；临时安检停车场可临时停放油罐车、集装箱、货柜车及公交汽车等大型车辆车位64个，小型车辆车位130个。 （五）招标范围及内容：大亚湾石化区入园管理服务大厅项目的方案设计、初步设计、施工图设计。

（六）质量要求：合格 （七）工程咨询设计周期要求：中标人应在设计合同签订后10个日历天内完成方案设计，方案设计审查批准后20个日历天内完成初步设计，初步设计审查批准后10个日历天完成施工图设计，总计设计总周期暂定为40日历天（具体时间以双方签定合同上的工期为准）。 （八）资金来源：财政资金 （九）是否接受联合体投标：接受联合体投标 二、投标资格条件 (一)已在中国境内注册，在法律上、财务上独立，合法运作的独立法人，且经营范围必须满足本次招标范围； （二）投标人必须具备以下设计资质的要求： 1、建设行政主管部门颁发工程设计综合甲级资质或工程设计建筑行业乙级或工程设计建筑行业（建筑工程）专业乙级及以上资质； 2、建设行政主管部门颁发工程设计市政行业乙级或工程设计市政行业（桥梁工程）专业乙级及以上设计资质； （三）派驻的设计项目总负责人必须具有一级注册建筑师执业资格或一级注册结构师执业资格。 市外企业应在惠州市建筑市场信用信息平台办理并通过信用信息录入，拟派驻本工程的设计班子成员必须是惠州市建筑市场信用信息平台录入的对应岗位人员。 三、报名方式及报名时间 本工程采用网上报名的方式，具体的操作流程见惠州市公共资源交易中心（.cn/）发布的《惠州市公共资源交易中心建设工程交

案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图） 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，

石化基地及园区建设分析报告

石化基地及园区建设分析报告 一、国内石化行业发展现状及趋势 （一）我国石化行业现状 1、炼油现状 截至2016年年底，我国炼油能力为年7.5亿吨，加工量为年5.4亿吨，产业规模跻身世界行列，炼油产量位居世界第二。“十三五”期间，我国炼油能力将继续增长，产能进一步过剩。 2、烯烃现状 截至2016年底，我国已建成乙烯产能2243万吨。2016年乙烯产量1781万吨，当量缺口约为2000万吨；预计到2021年，我国乙烯产能将达到3700万吨，当量需求将达到4400万吨，供需缺口将长期存在。 3、芳烃 截至2017年7月，我国已建成的PX项目共18个，形成总计1476万吨/年产能。现阶段还有十大PX项目处于建设或前期工作阶段，2018年将投产两大项目新增850万吨/年产能；到2020年，中国将形成总计3496万吨/年PX产能，届时PX需求量预计为2850万吨/年，中国可能从PX进口国转变为出口国。 4、现状分析 我国石油化工行业结构性矛盾严重，一方面传统石化产品产能过剩，成品油供需矛盾突出，另一方面高端石油化工产品结构

性短缺突出，转型升级压力巨大。伴随产能过剩，聚烯烃低端通用产品、合成橡胶等石化产品也出现过剩。 炼油能力的结构性过剩是低端产能的过剩，高端产能并不过剩，达到世界先进水平的产能并不过剩，不少炼厂的各方面指标与国际先进水平相比仍有较大差距。 （二）发展趋势 我国石化和化工行业发展趋势将体现在六个方面： 一是行业总量将稳定增长； 二是市场规模将发展扩大，化工新材料、高端专用化学品等年均增长率可达8%至10%； 三是供应能力将优化提升，加快发展新能源、新材料等战略性新兴产业和生产性服务业； 四是优化调整产业结构，大力开拓化工新材料、专用化学品、高端装备制造、新能源、节能环保、信息生物等高端市场，提高高端产品自给率和占有率； 五是合理调控产业布局，西部、东北等资源丰富地区结合区域市场发展下游产业链，华东、华北、华南等地区依靠内地原材料和进口资源，发展差异化产品和高端、环保类产业； 六是将进一步推进全行业节能减排，践行清洁生产。 在此背景下，石化产品结构调整将呈现常态化，以满足市场高端化、差异化、精细化的需求；炼化一体化、大型化、园区化、产品的差异化将是炼化产业发展的必由之路。

1、2、3、4代万达广场

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组 图） 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场） 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21 个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配

楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施

五、物业管理 六、装修标准 七、价格 八、销售信息 九、楼盘点评 优势 1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强; 2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准 客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深，在开盘当 天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘 开盘时间 2012年3月17日 认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率 82.57% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客 户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁） 营销活动 促销方法 广告宣传 1. 2. 1. 2. 4. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往 石林县长湖镇。 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受5% 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广; 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 开盘给予折扣； 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台

七大石化产业基地

惠州大亚湾石化产业园区是广东省重点发展的东西两翼两个石化工业基地之一，位于广东省惠州市南部、大亚湾经济技术开发区的东部，规划总面积27.8平方公里，2005年4月被授予“中国石油和化学工业（大亚湾）园区”的称号。石化区遵循“油化”结合、上中下游一体化、公用工程一体化发展的道路，以炼油和乙烯项目为龙头，面向国内外市场，立足于引进世界先进的化工企业和生产技术,重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，建成环境保护和经济发展协调统一的世界级石油化学工业区。 知名公司：中海壳牌石油化工有限公司、中海石油炼化有限责任公司、广东惠州天然气发电有限公司、欧德油储(大亚湾)有限责任公司、普莱克斯(惠州)工业气体有限公司、惠州惠菱化成有限公司、惠州忠信化工有限公司、惠州李长荣橡胶有限公司、普利司通（惠州）合成橡胶有限公司等。 是否有世界500强企业、数量：壳牌、三菱丽阳、普利司通、欧德油储。 供电量：规划建设七座110KV、三座220KV和一座500KV变电站，其中两座1 10KV和一座220KV已运行、一座220KV在建。 以炼油和乙烯项目为龙头，面向国内外市场，立足于引进世界先进的化工企业和生产技术，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品。 四、重点行业：石油化学工业 五、成本（参考价格）水电等 1、工业用水：2.6元/立方米 2、工业用电：0.625元/度 六、交通： 公路：深汕、惠盐、广汕、广惠、粤赣、惠河、惠深沿海等高速公路。 距广州200公里，距深圳70公里、距广州新白云国际机场150公里，距香港机场2小时车程。 重点港口：惠州港，进港主航道10.5米，15万吨级、3万吨级和1万吨级码头前沿水深分别为16.4米、12米和9米，是国家一类对外开放口岸，具有“回淤少、水域宽、风浪小、航道短、深水岸线长、港区发展空间大”等突出优点，目前已建成大小泊位29个，年吞吐能力5000万吨。 其他优势：

大亚湾行政区域划分

大亚湾行政区域划分 大亚湾共有三个行政区域划分，分别为澳头镇、霞涌镇、西区和中心区。 澳头镇 澳头街道位于广东省惠州市南部海岸，是惠阳区的一个街道，由大亚湾经济技术开发区管 理。东邻霞涌街道，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里，距惠州机场36公里，深圳机场70公里。澳头镇交通极为方便，深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，东西走向的澳霞 公路，南北贯通的新澳大道，每天往返香港的高速豪华客轮，对外开放的 3.5万吨级综合性深水良港，马鞭洲油轮，经国家批准动工的京九铁路支线惠澳铁路，深澳沿海一级公路，织就了澳头四通八达的交通网络。 霞涌镇 霞涌街道办事处隶属于广东省惠州市惠阳区，由广东省惠州大亚湾经济技术开发区管理。 东接惠东县,东北面与惠阳区相邻，位于大亚湾北端，毗邻香港、深圳。其前身为2003年之前的霞涌镇。2005年改为霞涌办事处。霞涌街道办事处辖区总面积80.8平方公里，海岸线长约18 公里，海域面积200多平方公里，拥有大小岛屿90多个，下辖5个村委会和2个社区居委会， 共33个村（居）民小组。2009年有户籍人口 1.7万多人，外来务工经商人员约1万人。作为 大亚湾的旅游、商住、休闲区，霞涌在大亚湾经济发展中占有重要位置。 大亚湾西区 大亚湾西区位于大亚湾经济技术开发区的西部，西邻深圳坑梓镇，毗邻香港，地理位置得 天独厚，全区占地面积65平方公里，下辖九个村委员，常住人口 1.5万人，流动人口约2万人。 大亚湾中心区 中心区位于大亚湾中心位置，东临石化区和港区，以疏港大道为界，南至小桂，西邻西部 综合产业区，以沿海高速公路为界，北至大亚湾北部山体及风田水库。 另外，大亚湾新区被划分为五大功能区，分别是港口区、居住区、工业区、行政区、旅游 度假区。