房地产测绘存在的问题及对策

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房地产测绘存在的问题及对策

作者：郭柏林

来源：《房地产导刊》2013年第06期

摘要：房地产测绘作为测绘学科的一个分支，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产的开发、利用、交易，征收税费以及城镇规划建设、住房制度改革和城市地理信息系统提供数据和资料。本文主要探讨房地产测绘存在的问题及对策。

关键词：房地产；测绘；问题；对策

房地产测绘是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图。房地产测绘与普通测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同。

一、房地产测绘的任务

房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等而开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房地产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在有些国家，只有经过政府审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一具有法律效力的工作。

按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。在房地产调查中，除测绘人员到场外，还应有房地产主管部门、地籍主管部门和权属主及相邻单位的配合，方能完成调查工作。

房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。 一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。 （一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

房地产风险与对策

房地产风险与对策 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 13工管杨娇娇一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产开发存在的问题及对策

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策 一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题 1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重 视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。 首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。 另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策 【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。 【关键词】房地产行业房地产企业问题对策 一、引言 随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。 二、房地产业现状分析 （一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”

的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。 （二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。 （三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。 三、房地产开发企业存在的问题 （一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。 （二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产

我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。 一、引言 从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。 二、房地产抵押的类型 房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型； （一）土地抵押 土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。 （二）在建工程及房屋期权的抵押 在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。 房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。 （三）建成后的物业抵押贷款 建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。 三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析 （一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险 如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房

中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究

中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究 摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。在2010年到2011年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。 关键词：房地产房地产建设中小城镇 1.中小城镇房地产发展的现状 中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。 从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。下面我们逐个加以分析。 2.中小城镇房地产发展中存在的问题 房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导,存在低水平重复建设现象,同时投资也具有很大

房地产开发公司风险与对策

房地产开发公司风险与对策 13工管 童斌M11314026 13工管杨娇娇M11314016 、房地产开发公司经营范围: 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险: 1. 决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节, 在 本阶段，通过对政治、经济和社会发 展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制 定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。 房地产行业与国民经济 的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的 控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都 会对房地产开发项目构成风险。 项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要, 建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2. 土地风险 土地是房地产开发项目的基础， 对房地产开发项目影响很大。 土地所处区域内的自然条 件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产 投资风险的决定性因素。 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、 不确定，不同的土地取 得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协 议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造 成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及 许多法律，使开发商面临各种复杂情况。 因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。 有的 开发商为了战略考虑， 对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地， 从而获得更多 的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 并充分搜集水文和气象等资料后， 再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的房地产土 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大, 但对于工程造价的影响却很大, 有时 能达到75%合理的设计可以降低成本 10%由于设计原因引起的质量事故占总事故量的 40%。 设计风险是指由于设计方案的设计依据、 设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足 适用、经济、美观、安全和可靠性要求, 以及设计进度不能满足工程要求 ；还可能因设计方 案不合理而造成房地产租售不出去, 房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查

(完整版)房地产项目管理存在的问题及解决措施(一)

房地产项目管理存在的问题及解决措施(一) 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。当前，我国房地产项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。所以房地产项目管理采用包括投资决策、设计、施工招标、施工、保修等阶段的全过程监理必将成为发展趋势。 一、我国房地产项目管理存在的问题 业主方项目管理自身存在的问题： (1)由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行房地产项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

(2)资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。 (3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。 (4)工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。 委托监理存在的问题目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在

房地产项目开发中的风险及对策分析

房地产项目开发中的风险及对策分析 房地产项目开发，并不是一件小的投资。因为房地产项目开发自身的特点，所以，房地产项目开发过程中风险不断，本文为您阐述房地产项目开发具备的风险及其应对策略。 一、房地产项目开发中风险管理的意义 (1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。 (2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。

(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 二、房地产项目开发中的风险识别 1、房地产项目开发的风险来源 按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。 (1)开发场地选址阶段 项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。 (2)项目融资阶段 通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润

房产交易风险及对策(附案例)

房产交易风险告知书 房屋买卖，特别是二手房买卖交易流程较为复杂冗长，对于没有购房经验的人来说往往不知从何把握交易进度，因此交易风险很大，此时有信誉的专业中介机构代为办理整个房屋交易的流程显得尤为重要。那么，一般的交易流程是怎样的呢？通过一幅图来揭示二手房交易流程。 从图可看出，买方主要交 易程序有：选房-签订合同 -支付房款-办理过户-取得 房产证。那么最大风险往 往在于支付房款这个阶段， 如何保证支付的房款不会 石沉大海？ 从图中可以看出，买方购 房有两种付款方式，一种 是一次性付款购房，另一 种是按揭贷款购房，那么 两种付款方式有何不同， 又会分别有哪些风险？应 如何规避风险？ 一、一次性付款 1定金。买方在中介的介 绍下选定意向房源，与房 屋产权人签订房屋买卖合 同，支付购房定金。然而 支付的定金如何确保其安 全？ 买家在支付购房定金前，必须要求经纪人核查交易房屋的产权情况， 有无银行抵押，抵押份额多少？有无被查封？有无二次抵押给个人？ 是否存在违建？是否附租约等等情况。

保值地产在此提醒，如存在以下两种情况买方应拒绝支付定金： （1）房屋已被法院或其他部门查封；被查封房屋是无法过户交易的， 应拒绝支付定金并要求卖家承担违约责任。 （2）房屋存在二次抵押登记；房屋存在二次抵押，大多数情况是屋主 因债务原因将房屋抵押给债权人，因此定金前务必要求屋主注销二次 抵押登记。 同时，为确保已支付的定金安全，保值地产建议，将支付的定金交由 有信誉的第三方监管（如大型中介公司），待交易完成后方由第三方支 付给卖方。 2首期楼款。 买卖双方签订房屋买卖合同后，买方按约定应先支付首期楼款。然后在支付首期款后至房屋过户并出新房产证前有一段空白期，那么已支付的首期楼款又该如何保证其安全？在此，保值地产告知买家，在支付首期楼款后，如卖家有债务在身，其名下房产有可能被债权人向法院申请查封，导致房屋无法继续交易。或者房屋尚欠银行贷款未还，卖家收取首期楼款后因自身原因携款潜逃的情况出现。 规避方法：买家将首期楼款支付到监管账号，待房屋交易完成后方由监管方支付给卖家。 3尾款 购房尾款应于房屋过户后方支付给卖方，具体支付时间是何时比较合适？ 保值地产告知，在申请过户后需7个工作日才出新房产证，因此建议买家应在取得新房产证后支付尾款，而不是在申请过户当天就支付。 二、按揭贷款 和一次性付款相比，买家按揭贷款购房所需时间更长，程序更复杂，风险因此也更高。 和一次性付款一样，买家支付购房定金前必须要求经纪方核查房屋信息，在确认房屋产权清晰无纠纷的情况下方支付购房定金

房地产市场存在的问题及对策研究

房地产市场存在的问题及对策研究 发表时间：2019-09-02T15:48:33.353Z 来源：《建筑实践》2019年10期作者：马伟国 [导读] 随着我国经济建设的快速发展，房地产行业发展迅速。 深圳市特发衡佳房地产投资有限公司广东深圳 518000 摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产行业发展迅速。房地产作为一种稀缺性资源，在社会经济发展、城市建设和人居环境改善等各方面都有举足轻重的地位，而房地产业是我国的支柱产业，是推动国民经济增长的主导产业之一。改革开放以来，我国房地产市场发展非常迅速，由房地产带动的经济发展也尤为突出，但与此同时，房地产市场存在的问题也越来越突出。因此，对房地产市场进行分析，发现问题，并寻求解决对策，在当今社会显得尤为重要。 关键词：房地产市场；存在的问题及对策 引言 我国建筑行业的快速发展推动我国房地产行业发展迅速。在我国的国民经济当中，房地产经济是十分重要的组成部分，对我国市场经济的稳定发展，以及人民生活水平的提升都有着重大价值。房地产经济逐渐成为我国的重要经济支柱，但是由于受到各类不利因素的影响，房地产经济的市场一直无法在稳定状态下发展。 1我国房地产市场存在的问题分析 1.土地用地结构不合理、供需矛盾突出。从我国推行城市化建设以来，我国城市建设发展非常迅速。目前，我国土地使用仍然长期实行行政性分配和划拨制度，但这些制度却使我国城市土地使用不能反映出其真实的价值。过去国外城市规划经验向我们表明，工业用地占城市总用地比重通常不宜超过15%，而我国的工业用地占建设用地比重却远超出了该标准。就目前我国的城市建设发展情况来看，我国城市建设中存在着城市土地粗放利用等严重问题，包括我国城市中土地空间利用不合理，城市绿化和城市交通的占地面积偏少，居民住宅和商品房大部分都集中在市中心地区，而这里的服务设施布局也不均衡等问题都均存在于各个地区。 2.高房价导致住房难、住房贵。2000年以来，我国房价基本上处于不断向上攀升状态，房价的不断攀升，形成的一个最主要的问题即住房难、住房贵。再加上通货膨胀带来的货币贬值，物价水平上涨过快。对于工薪阶层等中等收入人士来说，想要买起一套房，仍然显得很难。在北京，由于过高的物价和房价，很多人月收入低于租房价格，或者除去房租，其收入也只能喂饱自己，外来打工者和北漂住不起房，一个普通的居民住宅由好几个甚至十几个人分摊，而更多人只能选择地下室。对于拿着低工资的工薪阶层，虽然有城市户口，在满足温饱的前提下，想要买房还是有一定困难，这部分人更多的还是只能住在公司的员工楼内或者租房。在偏远地区，由于交通不发达，运输困难，资源难以到达，居住条件非常差。想要解决这些地方的住房困难还需各方面的共同努力。 2我国房地产市场的特殊性 1.我国的土地市场是由政府垄断的市场。土地的所有权由国家所有、政府代理控制，住宅的开发用地是政府按计划供应的，土地供应对土地价格具有举足轻重的影响。由于信息不对称，政府供应的土地是通过招拍挂方式按照出价高者得的原则交易的。 2.房地产行业是一个具有局部垄断性的行业。由于土地资源的有限性和房地产行业的准入限制，房地产的开发任务主要是由房地产开发商承担的。一个房地产商一旦取得了某一地块的开发权，也就取得了其地上建筑物的垄断性定价权。通常，同一地段仅有几个开发商。为了获得最大化利润，开发商可以合谋。开发商一般不会向市场一次性提供住房，而是控制开发速度分期提供，实行阶梯形动态垄断定价策略。同一地段的开发土地和土地上的物业一旦被开发商掌握，就被他们视为卖一套少一套的有限资源，所以某些开发商从拿地到房屋售完，要持续几年甚至十几年的时间。 3.我国房地产市场的大发展恰逢一个十三亿人口大国的城市化浪潮。城市化浪潮的特点是人口依次从农村向县城、县城向中等城市、中等城市向大城市、大城市向特大城市流动。人口流动带动资金流动，资金流动带动房价上涨，房价上涨在结构上是不一致的。 4.拥有自己的住房是我国居民根深蒂固的观念。无房不婚、无房不嫁的观念把对房地产的偏好推向了极致。在这种观念的影响下，新建商品房和二手房市场都非常发达，唯租赁市场发展滞后。自有住房率高，租房群体一般都是买不起房的低收入群体，造成了商品房市场过热、租赁市场过冷、房价和租金严重不匹配、租金不能覆盖房贷成本的现象。 3房地产政府调控政策 3.1政府要加强对房地产经济波动的调控 从当前我国房地产市场的实际情况来看，房地产经济确实呈现快速发展的趋势，给宏观经济施加了较大压力，但是其发展过程中存在较多的不稳定因素，并不利于国家经济中其他部分产业的健康发展。政府的宏观调控对于房地产市场的稳定发展起到至关重要的作用，为此，我国政府必须要发布一系列有效的宏观调控政策，在维持房地产行业稳定发展的前提下，尽量放慢房地产业的发展速度，降低房地产价格泡沫，减少不利因素造成的破坏。 3.2完善土地制度，一级市场引入竞争机制 如何才能使我国城市健康快速的发展，使城市化水平提升的进程加快？首要任务就是要对我国目前已存的城市土地管理制度不断地进行完善。根据我国现有的土地制度以及土地利用现况，政府应主要做好以下几个方面：科学合理编制城市土地利用总体规划；完善土地征用、征购制度；合理控制城市边界、布局城市建设；优化城市土地利用结构；减少建成区外延扩张，加大对旧城的改造力度；在进行城市建设过程中，把普通住宅、安居工程放在主要地位；大力发展旅游、金融等产业，等等。目前我国地价仍缺乏合理的保障机制，某些地区的土地拍卖价格高出了当地的房价，地价的增速已远超出了房价的增速。首先在土地一级市场上应引入合理的竞争机制，并且资本应向全社会开放，以此来打破我国房地产长期为国有房地产企业垄断的经营模式。其次，政府在进行土地转让这一块应继续采用“招拍挂”的公平竞争机制，让我国的非国有房地产企业在市场上可以获得与国有企业全面平等的权利，逐步做到公平和效率的统一。 3.3加强对土地市场的规范化管理 土地资源是房地产经济开发中的重要组成部分，为了规范房地产市场，我国政府就必须要加强对土地资源的管理。首先，严格规范土地划拨过程。在土地资源相关的手续办理过程中，严格按照我国的相关法律法规执行，保障协议的公平性，维护协议各方的权益。其次，规范土地招标、拍卖等行为，尽量减少行政干预，贯彻落实市场化。最后，要加强土地的供给能力。适当放开对土地的管理，通过市场调

我国房地产营销策划过程中存在的问题及对策

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诚信声明 本人声明： 我所呈交的本科毕业设计论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 本人签名：日期：年月日

毕业设计（论文）任务书 设计（论文）题目：我国房地产营销策划过程中存在的问题及对策 函授站：专业：市场营销 班级：夜营升1309 学生姓名：石强 指导教师（含职称）：贾天钰讲师 1．设计（论文）的主要任务及目标 (1) 通过研究对的相关理论进行比较详细的理论综述； (2) 通过对的研究，分析其中存在的问题； (3) 针对这些问题提出解决问题的措施建议。 2.设计（论文）的基本要求和内容 (1) 论文结构设计要清晰、合理； (2) 对相关的理论综述要详实，并具有系统性； (3) 论文研究的主要问题要比较深入透彻，论文的研究成果要具有现实意义。 3．主要参考文献 [1] 邬连东，张方。基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究［J］。西安邮电学院学报，2009，14（4）：128-130。 [2] 尚宇梅，陆宁，王巍。房地产模糊综合评估法［J］。西安财经学院学报，2008，21（6）：58-61。 [3] 李睿。基于AHP的居住房地产价格研究［J］。山西建筑，2009，35（5）：214-215。 [4] 孟立文。水体对水景住宅价格的影响研究——以杭州为例［D］。杭州：浙江大学，2006∶15-39。 4．进度安排