房地产市场供给与需求分析毕业论文

目录

摘要...........................................................１关键词 (1)

Ａbsｔract (1)

Key words (1)

引言 (1)

一、房地产市场概念 (2)

二、房地产市场供给与需求 (2)

（一)房地产的供给 (2)

1. 房地产供给的内涵 (2)

２房地产供给的特点 (3)

(二）房地产需求 (3)

１房地产需求的内涵 (3)

2房地产需求的特点 (3)

三、房地产市场的现状 (3)

四、房地产市场供给和需求分析....................................４（一）房地产市场供给分析........................................５1房地产企业的数量. (5)

2土地财政 (5)

３房地产泡沫 (5)

（二)房地产市场的需求分析 (7)

1城市化的发展促进了房地产市场的需求............................７２人口的增长促进了房地产市场的需求 (7)

3投机需求导致房地产市场的需求 (8)

三、如何促进房地产又快又好的发展 (8)

致谢 (9)

参考文献 (9)

房地产市场供给与需求分析

摘要:近年来,随着我国国民经济的快速发展和我国人民生活水平的普遍提高,房地产业在我国经济快速发展中和不断地增长的的消费需求带动下得到了快速发展，成为带动国民经济快速发展的一个重要产业。但是作为新兴产业，在快速发展过程中，房地产行业在高速发展呈良好的情况下,也存在一些不足之处，部分地区出现炒作投资过度了,房地产行业过热，,甚至呈现房地产泡沫的迹象,本文从房地产市场的供给与需求的角度切入,来分析这些现状,透析中国国房地产的现状，进而找出应对的措施。

关键词房地产供给需求

中国房地产市场的供给与需求分析

Ｓtuｄｅｎt majｏring in Eｃoｎoｍiｃs anｄmanagｅmｅnt reseaｒch

CaiQｉanｑiaｎ

Tutｏr FuXin

Absrtａct: In recent yearｓ，along wiｔｈChiｎａ'ｓrapｉd econｏmiｃdeｖelopｍent anｄpeｏpｌe＇ｓｌｉｖing leｖeｌincreａｓｅs, the ｒeaｌesｔaｔe indｕstry de ｖeloｐed raｐidｌy with the rａｐid devｅlopmenｔand ｃｏnｔiｎuｏus grｏwtｈof consumer dｅmａnｄ．The ｒeａl estateｉnduｓtry beｃomｅan iｍpｏrtaｎt industr ｙin the rapid ｄeｖeｌｏpment of the ｎaｔionaｌｅｃoｎomy．But as an emｅrｇiｎg ｉnｄusｔrｙ，wｉｔh thｅfast deｖｅlopｍｅnt of tｈe real estatｅindｕstｒy ｐｒocess eｘｐｏsed ｓome prｏbleｍｓ. Ｓome ｒegionｓarｅovｅr-inveｓtｅd, the re ａl ｅｓtaｔe ｉｎｄuｓtry become a red-ｈoｔpropｅrtｙseｃtor ａnd ｔhe reａl ｅst ａｔe markｅｔlookｉng bubblｙ.

This arｔicle uｓe tｈe ｓuｐplｙand dｅｍａnd ｏf the real estate pｒｏducｔmarｋet as a foｃａl pｏint ｔｏａｎalysis on the cｕrrent situation ａnd tｈｅｎtry to ｆi ｎd ｏｕt the meａsurｅs．

Key: ｒealty ｓupply dｅmaｎd

房地产业在我国还是一个比较新兴的行业,起步于２0世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但是无管是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力,是一个具有极大发展性的行业。现在很多地方政府都把房地产看作是经济增长的救命稻草,当作地方财政的最重要的来源。因此,我国政府无论在政策上还是在财力各个方面都对房地产业给予大力的支持，逐渐的形成了我们现在所说的房地产市场。

随着房地产的快速发展,现在，这一产业已经成为国民经济中重要的支柱产业,房地产行业的发展也牵动着整个国民经济的发展。近年来,我国的房地产行业得到了迅猛快速高速的发展,一方面,这对于拉动相关产业的发展,我国扩大内需,，促进我国国民经济的繁荣，起到了非常重要的作用;另一方面,房地产规模过大，发展过快过热,商品房结构的不合理，以及各城市高房价的快速增长,都对我国居民生活水平和我国民经济的发展产生了一些不利因素。在这种现状下，如何促进我国房地产市场又好又快的，成为一个关系国计民生的大问题。近年来，

国家对房地产市场给予更多的关注,加强了对于房地产的宏观调控力度。在各个相关方面都对房地产加强了监管，主要包括：征收房产税、房地产开发项目、融资土地以及利率和销售等方面。种种措施都旨在促进我国房地产市场健康合理的发展。房地产的健康有序发展，关乎国计民生，关乎我们各行各业的发展。解决好存在的问题及矛盾，对于整个国民经济健康快速和谐发展，将起到非常重要的作用。

一、房地产市场的概念

（一)房地产市场的概念

房地产是市场,又称不动产市场，从经济学角度来看,狭窄的理解是房地产交易的场所；广义的理解是房地产交换关系的总和,是房地产发开、建设、经营、管理、服务和消费在内的运行机制。它将房地产的开发、建设、服务、流通等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值。房地产市场具有市场的一般特征,作为市场的子系统，它是由房地产经济系统的存在所决定的，并且在房地产经济活动中起着媒介作用。也就是说，房地产市场是房地产商品交换过程中统一，是连续房地产发开、建设、经营、管理、服务和消费的桥梁,是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。

从基本构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介构成的。房地产市场主体是指房地产市场上的行为人,即房地产市场的供求双方。其中,供应方通过对市场提供房地产商品获取货币，即供应方开发、建设或经营房地产的目的，是通过出售或出租而获取收益或利润;需求方则通过向供应方提供货币而从供应方手里取得房地产商品。房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。作为市场,需要有相当数量不同品质、不同类型的房屋商品，供开发建设的土地以及相应的服务,供人们选择使用和交换。此外，货币资金虽不是房地产实体商品，但也是房地产市场的客体。房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易的中介机构,主要包括交易中间和融资中介。前者指房地产经销商、代理商、经纪人以及房地产交易所等；后者指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构。

从房地产经济运行的角度看,市场主体、客体和中介缺一不可。在现代经济条件下，市场主体中需求方是交易形成的关键。从这个意义上说，房地产市场是由那些具有对房地产特定需求或欲望，而且意愿并能够通过交替来满足这种特定需求或者欲望的全部潜在顾客群所构成。

二房地产市场的供给与需求

(一)房地产的供给

1房地产供给的涵义

从微观经济角度来看,房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房)，也包括过去生产的存货(俗称存房量）。在现实经济生活中,新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分,又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。

从宏观经济角度来看,房地产供给是指房地产总供给,即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。

２房地产供给的特点

（A）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性

(B）房地产供给的层次性

a房地产供给一般分为三个层次,现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次,这三个供给层次是动态变化的。

b现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产

c储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市

d潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品,还包括一部分过去属于非商品房地产,但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品

（C）房地产供给的滞后性

房地产商品的生产周期长,一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的,但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势,对开发商投资决策极为重要。

(Ｄ）房地产供给的时期性。

(二)、房地产市场需求

1房地产需求的涵义

从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

２房地产需求的特点

a房地产需求的整体性

b房地产需求的区域性

c房地产需求的层次性

房地产市场的现状

毫无疑问,2010年的中国楼市,已经成为一匹发疯的野马,在疯狂地2０1２年后,这匹马已经奔跑到了悬崖的边缘。所有的认为,这匹马已经不可能再冲下去了或者倒下，或者后退,或者跌落悬崖，没有别的路可走,但实时证明,中国房价在2013年确实出现了下跌的现象,但幅度不大。

房地产从199８年中国住房商品化改革为起点，从2０04年土地实行“招拍挂”制度而加速疯彪,从2006年后而至疯狂,到2010直至走火入魔。

十几年间,中国房地产走过了别国几十年的道路,中国房价也从三位数时代直接跨进四位数,甚至五位数时代，创造了人类房地产市场的奇迹。

十年前,十万块钱可以在北京全款买一套两居室,十年后,十万块钱不过在北京五环以外买半个阳台或者一个卫生间。十年前,十万块钱在三亚买一套三室一厅还绰绰有余,十年后，这笔钱不过在凤凰岛上买1.5平的海景房。十年前，房地产在中国初出茅庐方兴未艾，十年后,房地产已经发展成“国民经济的支柱产业”。

在人均工资不过区区３0０0块的首都北京，五环外的房子卖到每平方两万,一套房子动辄数以百万计价。如果每一个人每个月拿到３0００块钱的工资，在不吃不喝不住的情况下,而且工资一分一厘一毫不动，大学需要一百年才能在在五环以外买下一套三室一厅的房子。如果一个每月工资只有１0０0元的超市收银员或者一个物业的保安，那他们需要整整三百年不吃不喝,才能够在北京拥有一个家。

中国的房地产涨到这个地步，已经和普通民众失去了联系,因为无论北京、上海,还是广州、杭州，无论每平方卖到三万、五万，还是八万十万,已经和普通民众没多大关系。

进入20１４年以来，多地楼市在春节之后就已经开始转变了分风向，一线城市成交量萎缩,二三线城市楼盘开始大量的滞销,部分的开发商开始采取各种营销手段，降价、折扣、送礼品家具等。部分政府也在不断地推出“救市”措施。

今年“五一”期间,一线城市降温尤为显著。据相关数据显示，５月1日至3日，北京一手房成交总量是200套，创2009年至今的最低值，二手房成交量仅３1套。成交的均价也明显的减低。同时二三线城市也延续降温的势头,中国指数研究所发布的数据显示,中国100个城市住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.１０%，这也是百城房价连续第２3个月增长,但涨幅较上月缩小０.28个百分点。从涨跌城市数看，当月55个城市环比上涨,45个城市环比下跌。各地的成交量迅速降温。

房地产市场供给分析

(一）我国房地产市场的供给分析

Ｉ．房地产开发企业的数量?都纷纷的去开发房地产，小企业在巨大的利润面前，也不断涌动,不断地融资去开发房地产。导致我国房地产开发企业数量急剧增加，尽管我国的房地产企业数量非常的大，但他们发展一点都不平衡,大多数被一些巨头垄断。

特别是万科、保利、中海、绿城、恒大、富力这些巨头地产公司，土地储备面积非常巨大,几乎占据中国土地的半壁江山。特别是万科、恒大拥有的土地的储备的总面积超过了300０万平方米。由此可以看出房地产市场的存在诸多的垄断因素，市场竞争不充分。

２．房地产市场的泡沫

房地产泡沫是指由于某种垄断的存在，以及投资需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格水平的非平稳性上涨。。近年来，我国楼市在几年内连续的上涨,国内大多城市的房价在近几年实现了翻番,几亿、十几亿、甚至几十亿的地王层出不穷,一个新开的楼盘在2０07年开售的新盘,开盘可能是三千,2008年卖到５0００年,２0０9年直接到上万,时至今日,五位房价不但出现于北京、上海、广州、深圳等一线城市,即使像杭州、南京、宁波、温州等三线城市的城市的房价也齐刷刷的破万元大关。另一方面,是我国房地产房地产出现了供过于求的现象。据报道各上市房企高涨的库存，更是在２0１４年的一季度出现了惊人的增长：根据各公司发布的一季报,四大龙头房企“招保万金”中,万科存量增幅最大高达３0%;保利一季度存量为2399亿元,增幅为28%;招商地产为784．8亿元,增幅为7％；金地集团为76６亿元,增幅为9％。港股上市的碧桂园２０13年年报也显示,去年其存量总建筑面积超过4５00万平方米,按照2013年的销售规模,其需要大约3年或者更长时间才能够消化掉现有库存。由此可以看出,我国已经开始出现供过于求的房地产泡沫。

３.政府土地财政

所谓“土地财政”土地财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,属于预算外收入,又叫第二财政。中国城市的土地性质属于国有，卖地的土地收入则属于政府。农村的土地名义上属于集体所有,然而地方政府却拥有征用或出售土地的绝对权力,农民自己的土地丝毫没有话语权。尽管失地农民以某种补偿，但是在征地费用和土地最终转变性质后出售的价格间存在巨大的利差,这种利差属于地方政府。在巨大的利诱惑下,地方政府千方百计的卖地,以扩大政府的财政收入,弥补地方财政支出，拉动GＤP的增长。

在土地财政在城里的老百姓要买房子，只能去找开发商,而房地产商想要盖房子必须找政府，农民的土地被征用,只能卖给政府不能卖给开发商和工厂主,无论多少土地被征用,买主只有一个那就是政府,地方政府一般用便宜的价格从农民手里吧土地征用，然后转手就可以以十倍、二十倍、甚至几十倍的价格卖给开发商。同时无论开发商有几个,卖主只有一个就是政府。面对这一块巨大的蛋糕,各地政府都先后分一杯羹，导致他们疯狂地卖地，而房地产开发商面对巨大的房地产利益也在疯狂的买地！政府的“招拍挂”就是针对房地产开发商提出来的。

据2014年最新数据显示全国一季度土地出让金超过万亿同比增长4成，占地方财政收入一半以上浙江、天津两地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还,并且通过财政部最新数据显示，土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。2０14一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3％，而同期地方本级财政收入1.9５万亿元，“卖地”收入与地方公共财正收入比例达1：１.7．

近期中国经济研究院发布了我国23省份“土地财政依赖度排名”,即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”，结果显示,23个省份中浙江、天津分别以66.２７%、64.５6％的占比排名第一、第二。换句话说，浙江、天津两地政府债务有2/３的份额要靠卖地来偿还。此外,2３省份中,依赖度最小的城市也有1／5债务需靠卖地偿还。

二、我国房地产市场的需求分析

当前我国房地产市场的需求大致可以分为生产性需求、消费性需求、投资性需求三种类型。其中，生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求,其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求,其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的７0%~８0%左右。；投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投

资行为,房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。

１、城市化的发展引发了的房地产需求

十八大”期间,“城镇化”“城乡发展”等词被多次提及，城镇化发展

进程也得到了广泛的关注。进入２0１3年,中国的城镇化建设迎来了新阶段。而新型城镇化与房地产行业的关系是不可避免的话题,由于城镇化的发展，无论是住房的需求还是建设的需求,都处在上升期，这对于房地产业而言，都是巨大的市场。对于“城镇化是扩大内需的最大潜力所在”的政策信号,房地产业内在此轮建设中依然承担着至关重要的作用,农业人口市民化带来的巨大住房需求，将是房地产行业迎来新一轮发展的机遇。

2、人口增长促进了的房地产需求

人口结构毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展，也影响商业性房地产。中国三拨人影响着整个地产的格局,第一拨人1953年左右；第二拨1９63年左右，三千万人口;第三拨１986、19８８年,2８0０万,现在进入5０岁的年龄段。第一拨人是已经6０岁出头，一般国外有个说法：房子越住越小。人年纪大了以后住宅需求减少了,房子越住越小,这是国外的经验,两口子孩子走了以后谁愿意住两百平米的房子,收拾不过来。第二拨人中年人，仍然处于需求的高峰阶段，但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的房子了。第三拨现在26-３０岁之间正在结婚,正在生孩子，这拨高峰,现在正在出现，去年房地产之所以这么红火跟这个有关系。

3、投机需求导致的房地产需求

我国投机、投资性购房需求旺盛。由于投资实业面临的困难较多,风险较大，投资者看好房地产。投机、投资性购房主要看房价走势，一旦房价走高，需求就会迅速扩张。在需求强烈扩张的推动下,房价就会迅猛上涨并引起购房需求进一步扩张,房地产市场泡沫由此产生，在房地产泡沫扩张及破灭过程中,房地产业的发展环境会严重恶化。

如何促进房地产市场又快又好的发展

1进一步优化政策，充分发挥政策效应，提振市场信心,扩大消费群体，进一步释放住房刚性需求,促进住房消费。具体来说取消公积金的个人贷款的按揭办理条件,简化手续；拓宽房地产的融资渠道;探讨保障住房对象购买商品房的保

障方法,鼓励保障对象买房拉动需求。

2企业应该放眼长远，合理定价,从促进消费的角度合理定价,顺应、爱护市场,不应该盲目乐观、捂盘惜售、贸然涨价，应在政府的政策引导下，共同促进我市房地产市场又快又好的发展

4、坚定不移实施房地产宏观调控,尽快完善多渠道住房供应体系,实现房地产市场的平稳可控。继续实行差别化的房地产金融税收政策，通过金融创新或者结构性减税等手段提高包括中低收入家庭在内的住房刚性需求群体的住房支付能力。

５进一步明确住房保障的目标和原则,明确政府的基本职责。我国住房保障工作要做到保基本、广覆盖、多渠道、可持续。当前，部分中等收入家庭既享受不了保障性住房，又没有经济能力承受市场化的商品房价格和租金的“夹心层”问题十分突出,需要政府进一步规范经济适用房和限价房的覆盖范围,完善准入和退出机制，并严格加强监管

致谢

岁月如梭，如歌。转眼间，四年求学生活即将结束,站在毕业的门槛上,回首往昔，奋斗和辛劳成为丝丝的记忆，甜美与欢笑也都尘埃落定。济宁学院以其优良的学习风气、严谨的科研氛围教我求学，以其博大包容的情怀胸襟、浪漫充实的校园生活育我成人。值此毕业论文完成之际，我谨向所有关心、爱护、帮助我的人们表示最诚挚的感谢与最美好的祝愿。

当我写完这篇毕业论文的时候，有一种如释重负的感觉，在经历了找工作的焦灼、写论文的煎熬之后,感觉好像一切都尘埃落定，想起了那句伤感的歌词:“Ｔime to sａｙｇoodbye．”即将给自己的学生时代和校园生活划上一个分号，之所以说它是分号,是因为我对无忧无虑的学生生活还有无比的怀念，对单纯美好的校园生活还有无比的向往。这只是我生命中的一个路口，并不是终点，我始终相信青春不会散场,坚信有一天会重返校园,以学生或老师的身份去延续这种快乐和幸福。

感谢我的大学济宁学院,在这片净土读书四载，无形中塑造了我生命的气质、生活的方式,也练就了我乐观的心态和一颗感恩的心。感谢付馨老师对我论文的指导,让我为我的大学画上完美的句号。

参考文献：

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[2]中国土地政策改革课题组,常红晓改写，土地解密[Ｊ］．财经．

[3]刘守英,治本之策在于土地制度改革[Ｊ]．财经．

[4]周其仁,小产权,大机会[EB/OL].

［５]赵燕青，城市结构“扭曲”房价[J］,嘹望新闻周-Tｑ, ［5]自霜．房地产价格的决定因素分析

［6]土学东.商业房地产投融资与运营管理网.北京:清华大学出版社[７]曹振良等.房地产经济学通论网．北京：北京大学出版社．［8]我国房地产经济泡沫的形成机理

［9]汪利娜．房地产泡沫的生成机理与防范措施

[1０]洪开荣.房地产泡沫形成、吸收与转化