我国房地产价格波动与信贷政策的关系研
我国房地产价格波动与信贷政策的关系研究
自1998年政府取消福利分房制度以来，中国房地产市场从国家政策支持、产业规模、产业贡献、资金来源渠道等方面取得了很大发展，导致房地产行业的很多衡量指标如房地产投资、商品房销售额等均实现了快速增长，房地产投资热度持续不减，房价高企，拉动了我国经济的快速增长。然而也带来了房地产价格波动的严重的问题。一些研究认为，我国的房地产价格上涨过快、涨幅过大，房地产价格的泡沫化风险严重。
同时，房地产行业是一个资金密集型行业，房地产的开发和销售的各个环节都需要银行房地产信贷的支持。中国正处在城镇化加速期，房地产市场发展迅速，房地产投资和信贷增长率远高于经济增长率，房地产泡沫风险加剧。2016年以来，北上广深房价又急剧拉升，房贷与房地产投资又进一步增加。而一旦房地产价格下降，房地产开发商资金链断裂，可能会引发严重的金融危机和经济危机。降准降息背景下，紧缩的货币政策是否会对房地产业积极的影响？房地产开发商贷款与个人购房贷款对房价的波动的互动机制如何？是否可以说房地产信贷对房地产价格具有促进作用呢？如果存在，影响机制又是如何呢？本文将通过研究我国银行信贷与房地产价格的关系及影响机制，来寻求有效调控房地产价格的手段，并对有效防范银行风险提供一定的意见和建议。
一、文献综述
如何运用货币政策来应对房价波动，一直是经济学界的研究热点。但时至今日，国内外学者对这个问题仍未达成广泛的一致。
房地产市场和银行信贷的关系一直以来都是国内外学者的关注重点
银行信贷对房地产价格影响研究方面，刘园、韩斌（2012）构建ARDL-ECM 模型，选取1998—2011年房地产价格、银行信贷、经济增长和利率的数据进行研究，发现银行信贷对房地产价格具有重要影响。成秋明、高云峰（2011）利用省级面板数据，得到银行信贷在长期内通过影响通过影响房地产投资额进而影响房地产价格，而房地产价格的波动在长期通过影响微观经济主体的信贷需求和银行的信贷供给从而影响银行的信贷扩张总量。肖本华（2008）运用Granger因果分析法，发现2003-2007年，我国的信贷扩张支撑了房地产价格的膨胀。货币供给的过快增长和低实际利率导致了信贷的过快增长。
在房地产价格的影响因素方面，况伟大、朱勇、刘江涛（2012）使用1980—2009年23个OECD国家的住房市场数据，考察了住房房产税对房价的影
响。研究发现：房产税对房价的抑制作用具有局限性；预期比房产税对房价影响更大；房产税政策比利率政策更有效；房价主要是由收入和人口决定的，房价仍未脱离基本经济面；收入和人口的变动可以预测房价的长期变动；房价并非主要由成本决定等结论。刘学良（2014）利用住房供给弹性来分析房价，发现在控制了其他因素的情况下，对中国城市的住房供给弹性影响最大的两个因素为每单位土地经济密集度和地方政府住房开发管制。
房地产价格波动对信贷影响方面，范育涛（2013）通过对我国86家商业银行2003—2011年的面板数据的分析，得到房地产价格波动从正面影响银行信贷风险。江彤（2007）研究发现我国房地产价格是造成银行信贷的成因，而银行信贷并不是房地产价格的格兰杰成因。即银行信贷扩张不是我国房地产价格上涨的根源，而是由于人们对未来经济前景充满信心所导致。而房地产价格上涨对银行经营风险有不可忽视的影响。
而秦岭、姚一旻（2012）通过建立VAR模型，利用2005-2010年的季度数据进行研究，发现银行信贷扩张与房地产价格具有明显的相互推动和加强的作用。在房价持续高速上升时期，房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率。
二、房地产的内涵界定
房地产是由土地既定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的固定的财产实体，以及附着于这种财产客体的一组产权和其相互关系的总称。
房地产的特殊性表现在三个方面：一、房地产商品的不可移动性；二、供给弹性低；三、具有准公共物品的属性；四、效用的多层次性。房地产商品的不可移动性表现在房地产在位置上是固定的，受到区位、功能、户型等方面的影响，决定了房地产市场是不完全竞争市场。资产的不同质造成了市场分割，决定了我国各省市的价格形成机制不同。供给弹性低表现在房地产不可能在短时间内增加供给量，建筑用地面积相对固定，其对房地产供给造成刚性约束。需求的不断扩张与供给的缺乏弹性，使得房地产自然增值。房地产作为准公共物品的属性，政府有义务对住宅的合理有效配置进行干预。对住房供应实行双规制，对商品性房地产市场完全市场化，而对中低收入者实行不同程度的住房保障政策。效用的多层次性意味着房地产不但具有其他商品的使用价值，而且本身又可以增值，具有投资价值。正是因为房产的保值增值功能，使房地产成为银行等金融机构广泛认可的抵押物。
三、我国银行信贷与房地产价格之间相互影响机制的理论分析
（一）房地产贷款对房地产价格的影响
下面主要从房地产开发商贷款和个人购房贷款两方面分析银行的房地产贷款对房地产价格的影响。
首先，1998年房改以来，随着城市化进程的加快，居民对自有住房的偏好与土地供应量有限，使房地产市场出现供不应求的状态，卖方在价格决定方面占优势。
其次，供求双方掌握的信息不对称。作为供给方的房地产开发商，更多地掌握着商品房的实质性信息。例如成本、质量、盈利能力、增值潜力、物业管理等各方面隐蔽信息，而需求方只了解一定量的公开信息。因此，房地产需求方在信息的劣势一方。
再次，房地产开发的特性决定了房地产市场属于垄断竞争市场，其特征是厂商不能自由进出市场、厂商数量有限、信息不对称、商品不同质。房地产开发商制定房地产价格时，一般会采用垄断定价、跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价和联手竞拍土地等价格策略，这进一步强化了房地产商的卖方垄断地位，同时削弱了购房者的议价能力。在这种垄断竞争市场上，购房者通常会采取推迟交易、持币待购策略给房地产开发商以财务压力，促使其降低价格。房地产开发商贷款有利于增强其成本垫付能力，缓解财务负担，进一步强化卖方优势地位。而过多的信贷又会促使房地产开发商使用囤积土地、捂盘惜售等手段加剧市场供求不平衡状况。由此可见，房地产开发商贷款具有拉动房价上涨的效果。
个人购房贷款能提高房地产有效需求。一般而言，购房者难以单纯依靠自有资金购买价值量大的商品房，于是个人购房信贷可以使购房者进行跨期消费，实现购房需求。此外，在中国，房地产具有良好的投资品属性，银行信贷门槛低、投放额度扩大将刺激更多的投资与投机需求。房屋建设时间和土地供应的限制，使得在短期内房地产供给量不能得到迅速增加，房地产价格主要由需求决定。因此，个人购房贷款增加将在短期内提高商品房价格。
（二）房地产价格对银行信贷的影响机制
房地产业中用于商业经营和自住房屋的需求决定了房地产具有保值增值的投资属性，价格上涨，投资者进入推高房价，证实投资者预期，进而吸引其他投资者参与，从而形成预期的自我实现和强化。同时，房价上涨的预期效应，也包含着预期回报率的提高，增加两方的房地产信贷需求。对于购房者而言，房价上涨的预期使其进行房地产投资或投机而提前购买商品房。对银行而言，房地产价格的上涨被当做房地产市场繁荣的信号，房产类贷款的质量和预期收益得到保障，刺激银行扩大信贷供给。
我国银行业主导型的金融体系由于大而不能倒的原因存在严重的道德风险。由于政府对银行业具有一定的担保，银行可能在房价持续高涨时低估信贷风险，从事高利润高风险的贷款业务。所以，房地产价格上涨将会导致银行过度放贷。
作为贷款的抵押品，房地产价格的上涨带来的财富效应增强了借款人获取贷款的能力、可贷额度与意愿，同时也通过提高银行的资本充足率的方式增加银行承担风险的能力，进而提高银行发放贷款的额度。
四、对中国房地产信贷的政策建议
在房地产开发企业自有资金比例过低及住房消费贷款首付比例过低的情形下，出现资金链条断裂及购房者出现断供进而引起信贷危机的风险在增加。
1、加强宏观调控，完善商业银行治理结构
目前中国房地产流动性过剩、住房贷款大量发放、房地产价格不断攀升，如果不加以规范管理，银行的不良资产必然会大量增加。因此，在中长期，必须推进商业银行的产权改革，有效改善其治理结构，切断其与政府的内在联系，使商业银行真正成为自主经营、自负盈亏的经济主体。减少对商业银行发展其他中间业务的干预，鼓励商业银行利润来源多元化，进而防止信贷领域的恶性竞争。
2、拓宽房地产业的融资渠道，严格准入房地产开发项目贷款。
在中国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的各个环节。据估计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。事实上，从融资渠道上看，除了银行信贷外，还有股权融资和债券融资。就股权融资而言，真正意义上的注册制仍未推出，上市条件极为苛刻，上市门槛和成本太高，符合上市条件的房地产企业较少，而借壳上市的渠道也不畅通。因此，大部分房地产企业不能通过上市来融资。而我国大部分企业也不能通过债券实现融资目的。总之，要改变房地产业以银行信贷为主导的投资模式。
另外，商业银行应对项目可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目给予优先支持。要严格审查房地产开发企业的贷款条件。对贷款严格跟踪，保证专款专用，按照工程施工进度掌握贷款的发放额度，并及时控制销售资金的回笼。
3、出台合理措施改变住房消费观念，抑制住房投机行为。
“居者有其屋”可以通过买新房、二手房、租房等方式实现，引导消费者树立正确的消费观。建立多层次的资本市场，增加投资品种，分流房地产投机需求。
参考文献
[1]秦岭,姚一旻. 我国银行信贷与房地产价格关系研究[J]. 经济社会体制比较,2012,02:188-202.
[2]段忠东,曾令华,黄泽先. 房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J]. 金融论坛,2007,02:40-45.
[3]邹朋飞. 银行信贷、房地产价格与实际产出关系的经验研究[J]. 山西财经大学学报,2008,12:104-110.
[4]肖本华. 我国的信贷扩张与房地产价格[J]. 山西财经大学学报,2008,01:27-31.
[5]郑忠华,郭娜. 我国房地产价格高涨的原因研究——信贷渠道视角下的解释[J]. 中国经济问题,2011,06:44-51.
[6]成秋明,高云峰. 银行信贷与房地产价格的关系——中国省级面板数据的实证分析[J]. 投资研究,2011,08:72-78.
[7]李健飞,史晨昱. 我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]. 上海财经大学学报,2005,02:26-32.
[8]易欢萍. 我国银行房地产信贷与房地产价格的互动关系研究[D].南京大学,2013.
[9]安辉,王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J]. 财经科学,2013,03:115-124.
[10]范育涛. 我国房地产价格波动对我国银行信贷风险的影响——基于动态面板模型GMM 的分析[J]. 价格理论与实践,2013,10:80-81.
[11]黎萍华. 银行信贷与房地产价格波动[D].广东财经大学,2013.
[12]赵萌. 银行信贷与房地产价格的互动影响研究[D].中国海洋大学,2014.
[13]林意文. 基于VAR模型的广东省银行信贷与房地产价格波动关系研究[D].广东工业大学,2012.
[14]王迅. 土地价格、房地产信贷规模与房价的相互影响与均衡关系[J]. 系统工程,2015,02:31-37.
[15]陈晨. 我国住房价格与银行信贷的互动关系研究[D].厦门大学,2014.
[16]江彤. 银行信贷行为对房地产泡沫的影响[D].厦门大学,2007.
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
浅论当前房价波动原因及趋势分析
浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 （一）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我
国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》
重庆市房地产市场分析报告
某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。
房地产政策及其对房价的影响
评论既有政策对房价的影响 ?1、既有的房地产调控政策是什么？ ?2、宏观政策对房价的总体影响是什么？ ?3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？ 2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾 ?说明： ?2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。 2009年 ?1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21） ?2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25） ?3、营业税免征优惠政策终止。（10月） ?4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。（10.9） ?5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24） 2010年 ?1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 ?2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%; ?3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容; ?4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地; 5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案; ?6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策; 7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地 产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序; 8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 https://www.sodocs.net/doc/ca14301167.html,
图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 https://www.sodocs.net/doc/ca14301167.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.sodocs.net/doc/ca14301167.html,
房地产价格波动影响金融稳定的实证分析
房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 [摘要]房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准，选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量，首先进行ADF法检验变量的平稳性，接着采用约翰森协整检验进行协整分析，证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定，最后给出政策建议。 [关键词]金融稳定；房地产价格波动；银行信贷；银行流动性 [DOI]10.13939/https://www.sodocs.net/doc/ca14301167.html,ki.zgsc.2015.04.125 1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析 房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多，这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。 银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家，房地产发展及其融资主要依靠银行贷款，短期融资主要是依赖开发贷款，而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升，增加借款者的净资产值，既增强借款者取得银行贷款的能力，又使银行资产负债表得到改善，也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大，从而出现信贷扩张，信贷繁荣使银行存在内在危机。 银行的流动性状况，不仅取决于银行资产负债的期限的匹配，更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言，由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷，因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下，容易产生大量的不良资产，从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时，银行信贷的扩张必然导致房地产投资（一般为中长期贷款）在资产业务中的比例增加，一旦房地产价格泡沫破灭，房地产贷款期限被拉长甚至难以收回，即使银行债务期限不变，也加剧了存贷款期限错配风险，影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。 2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 2.1变量与数据的选取 本文以房地产价格为自变量，用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展，本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据，用Eviews软件处理。
国家政策对房地产行业的影响
国家政策对房地产行业的影响 随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。 （1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。 （2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。 之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管
房地产价格现状及趋势探究
房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。
3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要 目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理
政府政策对房地产业发展的影响
政府政策对房地产业发展的影响 摘要：2013房地产投资约占GDP的18%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。正是这种矛盾的现状，导致了房地产发展与政府政策之间微妙的关系。本文以中国房地产发展历史为背景，从中剖析政府发展房地产的利于弊。 【关键词】房地产政府房地产与政策 一、我国房地产市场发展历史及现状 改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的 逐步确立和完善，我国房地产业也逐步发展起来，整体发展趋势向好，但期间伴 随着一些波动回调。其发展历程可以大致分为以下几个阶段： 第一阶段：1978年之前，国家重点战略放在发展重工业，对于房地产业还 没有出台相应的政策法规，因此还没有完全意义上的房地产。 第二阶段：1978年到1991年，中国房地产市场萌芽阶段。此阶段是理论形 成与试点起步相结合的阶段。伴随着改革开放的春风，拉开了我国住房制度改革 的序幕。国家相继出台了一些房地产政策法规并在深圳、广州等地进行试点。1987 年到1989年，我国的房地产市场处于较繁荣的时期。 第三阶段1992到1997年，探索与调整阶段。1992年邓小平同志的南方谈 话和党的十四大的召开有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经 济的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿 海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展，呈现出过热趋势。但1993年下 半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房 地产业成为本次调控的重点。而随即因宏观经济调控和中国经济“软着陆”，全 国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构 出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。 第四阶段：1998年到2003年，相对稳定和协调发展阶段。这一阶段东南亚 各国爆发了经济危机，亚洲各国货币竞相贬值，中国外贸环境恶化。国家及时作 出了扩大内需的战略决策。在此阶段关键性政策是国务院停止了住房收入分配制
房地产价格波动论文2篇
房地产价格波动论文2篇 第一篇 一、实证分析 1.数据分析为了考察房价与消费之间的关系，本部分首先对房价增长 率与消费增长率作一个描述性统计，以直观地了解房价是否对消费产 生财富效应。作者统计并计算了我国30个省市自治区在不同阶段的房 价增长率和消费增长率，结果如表1所示。其中时段1指2007年第2 季度—2008年第3季度，时段2指2008年第4季度—2009年第4季度，时段3是2010年第1季度—2013年第3季度。由上一部分的分析可知，时间段2实行的是拉动经济的房地产调控政策，而时间段1和 时间段3实行的都是抑制房价的调控政策，但是从房价增长率的“平 均值”来看，时间段3比时间段2增长了比较大的幅度，消费增长率 的“平均值”也有类似的变化。在房价增长率这个栏，除了“最小值”外，其他统计量随区间递增。时间段3的“最大值”和“最小值”是 这3个时间段里面最大和最小的，说明严厉的房地产调控政策下，一 些省份的房价出现较大幅度下跌，同时一些省份出现大幅上涨。而在 消费增长率这个栏，除了“最大值”外，其他统计量都随区间递增。 所以，总体来看，房价与消费的变化似乎具有一致性，但二者的关系 具体如何，需要通过实证实行检验。 2.模型构建与数据说明根据持久收入假说或生命周期理论，消费由收 入和财富决定，同时考虑到居民的消费行为有一定惯性，所以本文构 建模型如下：Cons=α+βCons(-1)+γI+ηH+δCPI+ε，其中Cons表 示消费，Cons(-1)表示前一期的消费，以城镇居民消费性支出作为代 理变量；I表示收入，用城镇居民可支配收入表示；H表示房地产价格，以商品房销售价格（由商品房销售面积和商品房销售额计算得到）表示。商品房销售价格因为是月度数据，所以通过算术平均计算得到季 度数据。为了得到前期消费与当期消费的准确关系，引入环比CPI作 为控制变量，同样通过算术平均计算得到季度数据。为了克服时间跨
重庆房地产市场分析报告.doc
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
浅谈国家政策对房地产市场的影响
浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策
5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)
房地产价格影响因素分析研究论文（共5篇） 第1篇：我国房地产价格的影响因素分析 自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产市场取得突飞猛进的发展，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，2016年房地产开发投资更是高达100847亿元，对GDP增长贡献率提升至78%。这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件，推动城市化进程起到了极大地推动作用。然而，房地产市场在促进经济发展的同时，也带来了诸多问题：高昂房价超出居民消费水平，“房奴”成为一大社会现象；房地产空置率迅速增长；房地产投资过度；一些城市房地产结构矛盾突出；高价房产易加大贫富差距等。房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展，成为我国公众关注的焦点。因此，研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度，对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。 一、理论模型 由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系，而且
当变量为非平稳时，会带来严重的伪回归问题。因此，本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。VAR模型是1980年由西姆斯最先提出，基于数据的统计性质，把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型；VAR模型作为一种非结构性的模型，主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击，冲击的大小、正负及持续的时间。VAR理论模型如下： Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt 其中，Yt为k维内生变量向量，Xt是d维外生变量向量，矩阵A1，…，Ap为要被估计的系数矩阵，t为样本个数，P为滞后阶数，ε为k维冲击向量。 在VAR模型中，将房地产价格（P）作为被解释变量，将国内生产总值（GDP）、货币供应量（M2）、存款基准利率（BDR）、贷款基准利率（LOAN）、城镇居民可支配收入（INC）、居民消费价格指数（CPI）和商品房销售面积（SA）作为解释变量。
重庆房地产市场调查报告
重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市
场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:
我国房地产价格波动对经济的影响分
我国房地产价格波动对经济的影响分 我国房地产价格波动对经济的影响分 一、我国房地产调控历程 （一）改革开放前我国城镇居民的住房分配制度 中华人民共和国成立后很长时间里，我国城镇居民的住房体制一直是实行"统一管理、统一分配，以租养房"的共有住房政策。随着人民民主专政政权的建立，通过一系列措施，将帝国主义、官僚资本主义、封建主义的房产纳入国家所有。虽然这些房产在当时全国房屋总数中的数量所占比例不大，但是却开启了我国共有住宅经济的新起点。 （二）改革开放推进住房制度实质性的进步 改革开放后，一系列基本经济制度的改革，如企业改革、外贸改革、金融改革、财政改革、物价改革、收入改革等，从思想解放、局部试行阶段进入到全国推行的新里程。这一时期住房制度改革取得了实质性的进步。邓小平南巡讲话时指出：整个国家宏观经济和房地产业都出现了前所未有的快速发展。在正面动能显现的时候，一些负面问题也开始产生。局部地方房地产企业大量涌现，土地炒作盛行，房价快速上涨，空置房面积突增，金融贷款风险陡现。国家在金融货币领域对房地产采取了时间短而效果非常明显的政策调整。代写论文（三）针对高起的房价开展了长期的政策调控 在长达十多年时间内，对一个产业进行压制性的调控，在新中国的经济史上绝无仅有。更奇怪的是十多年当中房价一涨就调，一调就涨，越调越涨，越涨越调，永远都是调控关键期，市场和政策的博弈
进进退退愈演愈烈，政策调控的严厉性逐年加大。 二、房地产价格调控对经济的影响 本文由收集整理（1）房地产业的健康稳定发展和宏观经济的稳定有着不可分割的联系，房地产业的增长可以对国民经济的增长有巨大的推动作用，但是房地产业的不利影响对国民经济的冲击也不可忽视。因此，在发展经济的进程中，我们要充分意识到房地产业的稳定发展在国民经济稳定中的重要作用，尽量避免通过刺激房地产业的增长来带动国民经济的增长，由此尽可能避免因房地产业过度膨胀后的突然收缩对宏观经济带来的巨大冲击。 （2）促进房地产业及其他行业的发展。房地产行业是产业关联度特别强的行业，它的发展会带动相关行业的发展。房地产业产出价格相同比例的上涨与下跌对各行业产出的影响方向虽然都相反，如果对各行业的影响程度来说，这样的影响是各有不同。对于农业、采掘业、轻工业、重工业、公用事业、金融保险业以及公共行业等七个大类行业，房地产业产出价格上涨对这些行业产生的正面带动作用要小于房地产业产出价格相同比例的下跌对各行业产生的负面冲击作用，尤其是农业、采掘业、公用事业、金融保险业等四个大类行业，房地产业产出价格波动对这些行业产出的正面带动作用要大大小于其对这些行业产出产生的负面冲击作用。 三、结论及对策建议 如何对房地产业进行有效的调控，使其与经济发展协调发展，这