中山三旧改造实施办法试行解读

《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》解读

我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号，以下简称《实施办法》），于2018年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、政策出台背景说明

根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等上级有关政策精神，按照边实施边探索、边评估边完善的思路，经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议，我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔2017〕43号）进行研究修订，突出以政府引导、激发市场动力，拓宽社会投资取得开发权渠道，调动原产权人参与改造的积极性，并结合我市土地情况，区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向，出台本《实施办法》。

二、政策的主要内容

本《实施办法》主要由八部分构成：

第一部分为总则，阐述了政策目的、依据，“三旧”用地概念及改造类型划分，改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。

第二部分为规划与计划，明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和年度实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。

第三部分为改造项目的实施，包括全面改造和微改造两种类型，其中第一节“全面改造”，阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等；第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等，鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造，建设美丽乡村。

第四部分为完善历史用地手续，阐述了历史用地概念释义，明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。

第五部分为鼓励措施，提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施，旨在进一步调动市场各方动力，提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。

第六部分为监督检查，明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。

第七部分为职责分工，明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工，强调市层面

主要负责政策制定、整体统筹及协调服务，镇区层面主要负责项目的具体组织、审查、核实以及实施过程的统筹监管等。

第八部分为附则，主要是政策解释及施行日期说明。

此外，本《实施办法》附带了“三旧”改造工作总概性流程图、改造项目可开发建设面积计算规定和相关名称解释，尽量给改造各方较清晰的改造预期。同时，与本《实施办法》同步出台的还有《中山市旧城镇全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》3个配套政策，明确了相关具体流程和政策细节，旨在提高政策实施的可操作性。

三、主要鼓励措施

本《实施办法》，新鼓励措施主要有：

（一）扩大协议出让方式供地，确保市场主体的土地开发权。可以采取协议方式出让的情形，包括：

1.旧村庄、旧城镇改造中，通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目；

2.旧厂房改造中，集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目；

3.未完善用地手续的历史用地，经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目；

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地。

（二）加大工业改造项目的奖励支持力度。

1.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的，

在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策，将享受奖励的面积数从15亩降为10亩，并将原政策容积率超过

1.5的部分面积才奖励，改为达到容积率1.5的全部面积均奖励；

2.对原厂房年代较新、结构完好，扩产需要、符合规划、结构安全的，加建新建筑，只要整宗地达到1.5的，对加建部分奖励200元/平方米；

3.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%，单个项目最高奖励1000万元；并明确对规模较大的改造项目，各镇区可以在市财政1000万封顶的基础上再行奖励。

4.项目竣工后，允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限（50年）变更出让终止日期，按市场价补缴相应的土地价款；

5.允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让；

6.镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对实施主体进行奖补，连续奖补三年；

7.村集体工业厂房实施改造的，鼓励镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；

8.村集体工业厂房由承租人作实施主体改造的，要求镇区应指导村集体与承租人延长租赁期限；

9.对需要融资进行改造的实施主体，鼓励镇区给予融资贷款贴息扶持；

10.对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人经完善历史征地手续，或者集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，通过“三旧”改造，可采用协议出让方式供地，办理不动产权（国有土地使用权）证手续；

11.明确有关优惠政策，不仅“工改工”项目适用，旧村庄、旧城镇改造中，改造为工业用途的也同样适用。

（三）适当放宽协议出让后建设商品住房政策。

1.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比超过60%的，可以按住宅用途为主进行项目开发建设；

2.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比达不到60%的，当项目建设总规模达到5万平方米及以上时，扣除回迁安置的住宅面积后，可按剩余建筑面积的25%配置住宅面积；

3.原产权人对其自有的国有工业用地改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积；

4.集体经济组织自愿申请将其工业用途的集体建设用地，转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积。

（四）分类制定“三旧”改造协议出让地价计收和土地收益补偿

政策。

1.通过协议出让由权利人自行改造的地价计收：

（1）通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目，在协议出让时，以土地市场评估价，核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收；

（2）旧村庄改造或者旧厂房改造项目中，涉及集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地，通过协议出让方式供地的，按市场评估价的40%计收。

2.产权人将土地交由政府主导改造，通过招拍挂公开出让后对原产权人的补偿：

（1）对土地产权人自行搬（拆）迁整理土地后交由政府组织公开出让，原为工业用地（含仓储、公共服务设施用地）的，按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%，补偿原土地产权人；原为商业、住宅等经营性用地的，按出让成交价款的55%，补偿原土地产权人。

（2）为支持工业发展和保障集体经济组织利益，对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬（拆）迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织。

（五）扩大旧厂房微改造后可使用的范围。

根据省政策精神，结合我市实际，对已取得不动产权证的旧厂房，在符合建筑规范、满足建筑物结构安全和消防、环保要求等前提下，微改造后用于先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台，以及教育、医疗、体育等公共服务设

施、公益事业项目的，允许按原用途（工业用途）使用5年，期满后可按新用途办理用地手续的政策。

（六）提出纳入土地利用总体规划复垦区的“三旧”项目解决途径。

1.使用省周转规模。经报省同意，使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区，同时指定同等面积的复垦地块，先行将该项目用地完善相关手续并实施改造，在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模，或经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还。

2.先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地，在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下，可以采用“先承诺后审批”方式，由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案，经市国土部门审查，报市“三旧”办和规划部门备案后，可享受“三旧”改造优惠政策和办理用地、规划等有关审批手续。

（七）其他新政策措施。如明确通过“搬迁补偿协议”转移房地产权益的方式方法和后期协议供地的具体要求、标准，促进不同用途、取得方式、所有权属性等土地进行整合改造；放宽纳入“三旧”改造标图建库要求，时间上由“2007年6月30日”前调整至“2009年12月31日”前；将完善历史用地手续、“工改工”奖励、“工改商”要求等面积要求由原来的15亩统一降低为10亩；明确“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定，包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积3部分，等等。

此外，本《实施办法》还调整了“三旧”改造审批事权，对“三

旧”改造专有事项，具体项目的审批，除改造单元规划（涉及调整控规的情形）和项目改造方案保留由市相关职能部门审查、市政府审批外，其他事项全部交由属地镇区审批（其中项目预备库、年度实施计划由镇区批准后报市“三旧”办备案），这有利于压缩审批层级和时间，促进项目更好地推进实施。

中山市城市更新三旧改造项目公开

中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴 选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开 选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分

占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； 1 / 26 （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查； （二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协

中山市旧城镇全面改造实施细则试行

中山市旧城镇全面改造实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为提升城市综合竞争力，优化城市生活生产环境，规范旧城镇的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条本细则所称“旧城镇”是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造单元的边角涉及集体用地的，可一并纳入改造范围。 以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。 第三条旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，优化功能布局，有利于传承和塑造城市特色风貌，合理保护和利用历史文物古迹。 旧城镇改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。 第四条旧城镇改造中，各镇区可组织指导社区居民委员会协调有关改造意向人开展改造意愿、基础数据调查等工作，参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解等。参照旧村庄改造通过公开选定改造实施主体的，可由社区居民委员会组织落实和协

调安排。 第二章一般规定 第五条旧城镇改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。 第六条旧城镇改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。开发建设规模由回迁安置房、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。 改造单元内因规划限制不能达到合理开发建设规模，经测算论证不能平衡的改造项目，可按照《中山市建设用地容积率异地转移实施方案》，由改造实施主体申请容积率异地补偿，在城镇新规划建设区相关地块内落实。对额外提供公共空间或公共设施的改造项目，可给予容积率奖励，具体奖励标准由市规划部门另行制定。 第七条旧城镇改造的复建规模，可参考以下标准： （一）作回迁复建的安置房规模，总体上按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。 （二）无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定，但控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。 第八条对改造范围内原土地房屋等情况，在拆除前由镇区参照公益公建项目标准，组织评估核定补偿安置费用，待办理协

中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)-中山国土资源

中山市旧村庄全面改造实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条本细则所称“旧村庄”是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。旧村庄改造单元内夹杂的国有用地，应一并纳入改造范围。 以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。 第三条旧村庄改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，完善公共配套，有利于保障集体经济和村民长远利益，合理保护和利用历史文物古迹。 旧村庄改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。 第四条旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应按规定公开表决，由镇区监督，并由公证机构公证。

第二章一般规定 第五条旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。 第六条旧村庄改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。开发建设规模由回迁安置房、集体经济发展物业、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。 第七条旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：（一）回迁复建的安置房规模，按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。 回迁安置房用地单独安排的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。 回迁安置房用地不单独安排的，须办理有偿使用手续，其集体经济组织相关成员不再分配使用宅基地。 （二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应不少于回迁补偿总建筑面积的10%。 集体经济发展物业用地也应尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。

中山城更新三旧改造项目

xx城市更新（“三旧”改造）项目 地价计收实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为完善城市更新（“三旧”改造）项目差别化地价计收政策，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）以及有关法律、法规和政策规定，结合中山市实际，制定本细则。 第二条本市经批准的由权利人自行改造（含自主改造或与有关主体合作改造）的城市更新（“三旧”改造）项目，国有建设用地使用权以协议出让方式供应的，其地价计收适用本细则。 采用以政府组织挂牌招商方式实施的项目，除政府及其部门、国有企业等公有资产以外的国有建设用地使用权出让起始价，参照本细则确定。 第三条城市更新（“三旧”改造）项目地价计收遵循以下基本原则： （一）市场评估原则。以第三方专业评估机构按照相关规程和技术规范，综合考虑项目周期风险等因素，经公开征求意见、专家评审、政府集体决策等程序后，评估确定区片市场评估价，并以此作为地价计收的基础。 （二）公开透明原则。区片市场评估价经确定后向社会公开，并适应市场变化，原则上每年更新一次。地价计算具体实施细则按程序对外发布，并报省自然资源厅备案，抄送市审计局。 （三）分类实施原则。区分不同情形，综合考虑搬（拆）迁安置费用、公益性用地或物业等因素，分类确定差别化地价计收标准。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。 （四）支持产业原则。鼓励旧厂房升级改造，对符合政策要求的“工改工”改造项目，或者利用存量建设用地建设创新创业载体的，综合考虑分割转让比例、转让限制条件等因素实行差别化地价，支持产业转型升级。

中山三旧改造实施办法试行

中山市“三旧”改造实施办法（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。 “三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。 第三条“三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。 第四条“三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。 第五条“三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。 鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。 第六条“三旧”改造用地应符合省标图入库要求：

（一）在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%； （二）符合土地利用总体规划； （三）第二次全国土地调查和土地利用现状图主要为建设用地。 前款第（一）（二）项要求，下列特殊情形可视为符合要求：（一）2009年12月31日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足30%比例，但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的，或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求的。 （二）拟改造用地规划为非建设用地，但经证明属生态修复性质、可按规定标图入库的。 第七条“三旧”改造项目除符合第六条要求外，还应满足以下基本条件： （一）项目用地符合城市总体规划、市域生态控制线规划及控制性详细规划。 （二）项目符合产业发展规划及环境保护要求。 （三）土地权属清晰、无争议。无设定抵押权或虽设有抵押权但经抵押权人同意改造，无被司法机关查封或被行政机关依法限制土地权利的情形。 （四）省规定的其他条件。 第二章规划与计划

中山市城市更新(三旧改造)项目公开遴选前期服务商和

中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴选前期服务商和实施主体操作规范（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。 第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。 由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。 第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。 集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。 第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。 拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开

选定前期服务商： （1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的； （2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。 旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。 旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。 第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。 第二章前期服务商的选取 第一节一般规定 第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作： （一）开展改造意愿调查；

中山全力提升主城区首位度

中山全力提升主城区首位度 中心城区范围拟扩至“六区四镇”，调整空间布局，加快现代服务业发展 我市不断提升主城区首位度（摄于中山三路）。 加快现代服务业发展，提升城区首位度，是市委市政府的重大战略决策。 中山主城区（包括石岐区、东区、西区、南区）在近年来发展中，城市首位度逐步提升，但还处在尴尬境地：2010年中山主城区所占全市经济比重仅为16.9%，远低于国际流行的首位城市应占该区域经济总量30%的标准。主城区服务业结构层次较低，服务、集散、创新、外向等功能较为薄弱，总体上首位度较低。 从增强城市形象、提升综合竞争力及推进转型升级和城市升级出发，加快提升中山主城区首位度已势在必行。今年7月20日，市人大常委会与市政府组成人员举行座谈会，就专题研究了提升城区首位度问题。市委副书记、市长陈茂辉明确表示：我市将采取城区扩容、调整空间布局、加快现代服务业发展等措施，全力提升城区首位度。 现状篇 ■主城区服务业主导地位已形成 盛景尚峰金融商务中心、中山国际金融中心、远洋城城市综合体、富业广场、利高广场、兴中广场、海雅商业广场……

近年来，一幢幢新建的商业大厦或商业平台在东区、石岐区等拔地而起，别具特色，气势不凡，为城市形象增添光彩。 这是中山现代服务业发展的重要集聚区和平台，也是中山城市建设升级、提高主城区首位度的重要行动内容。 主城区近年来在“退二进三”发展战略指引下，采取一系列有力措施，大力推动服务业特别是现代服务业发展，整体呈现良好的发展态势。2010年，主城区服务业增加值222.4 亿元，占全市服务业增加值比重为30.7%；现代服务业增加值125.9亿元，占全市现代服务业增加值比重为29.9%。无论在总量规模还是在企业数量上，主城区服务业在全市服务业均占有一定优势。 主城区现代服务业呈现聚集发展，少数集聚区加快集聚成效明显。如东区中心商务区三年累计完成投资53亿元，集聚了60多家高端金融机构，2010年实现金融业增加值近19.6亿元，占同期全市金融业增加值的29.9%，成为主城区最有代表性的现代服务业集聚区。 目前主城区初步形成或正在规划建设的现代服务业集聚区有10多个，涵盖商务服务、信息服务、文化创意、休闲旅游、科技研发等几大类型，这些载体为发展现代服务业打造了良好平台，特别是市和区共建的重点项目如东区中心商务区、西区服务业综合改革试验区、石岐“三旧”改造综合试验区等正在稳步推进，为主城区服务业的提速发展增添了强劲动力。 ■总量小且缺少标志性集聚区 相关调研显示，与珠三角周边城市的主城区相比，中山主城区服务业存在总量偏小、全市占比偏低，服务保障能力有限，辐射带动力不强。这突出表现在主城区的生产性服务业的整体水平不高，对全市制造业提供配套和服务保障的能力不强。从生产性服务业的增加值看，2010年主城区的软件与信息服务、现代物流、金融保险、科技研发、工业设计、商务与租赁等生产性服务业占主城区服务业的比重只有35.5%，占全市生产性服务业的比重只有27.6%。从生产性服务业的发展情况看，多数业态还处于产业演进的初级阶段，层次不高的问题仍较突出，对市和镇区制造业所能提供的服务尤其是高端服务十分有限。 此外，目前主城区的服务业整体呈现小聚集、大分散、不均衡的发展格局，包括现代服务业在内的聚集区普遍存在规模小、辐射半径小、产业集聚度低、服务产品档次低等问题。 曾参与相关调研的市人大常委会有关领导表示，与广州、佛山、杭州、苏州、大连等省内外服务业较发达的城市相比，中山主城区不仅在设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面有差距，且缺少像这些城市所拥有的有较强影响力的标志性集聚区和高品质、高品位的服务业态，更缺乏自己的“拳头”品牌和“龙头”企业，“星星多、月亮少”的现象仍较突出。 提升篇 ■中心城区拟扩至“六区四镇” 为推进现代服务业发展、加快提高城区首位度，中山正在实施主城区扩容计划。记者从有关方面获悉，正在编制的《中山市城市总体规划（2010-2020）》，计划将中心城区范围扩至“六区四镇”，即从东区、石岐区、西区、南区扩大到火炬区、港口、沙溪、南朗、五

中山市东区旧村庄改造项目前期工作流程暂行办法(征求

中山市东区“旧村庄”改造项目前期工作流程暂行办法（征求意见稿） 第一条为进一步推进我区的旧村庄改造工作，解决集体经济组织在旧改前期工作资金不足问题，建立规范的前期服务机构遴选规则，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》有关文件，结合我区实际情况，制定本暂行办法。 第二条区办事处组织开展“旧村庄”改造项目前期各项工作。前期各项工作均通过公开方式择优引入具备资质的服务机构开展，区办事处先行垫付所需费用，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还，使旧村庄改造工作顶层设计、决策机制、执行机制、协调机制、责任层层传导到位。因改造项目表决所产生的村民误工费用，先由属地社区登记，待确定项目合作主体后，由合作主体按登记给付。 第三条本办法适用于东区范围内旧村庄连片改造项目的前期工作。

第四条改造项目前期工作具体包括以下内容： （一）改造项目范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等调查、测绘、统计、核实。 （二）集体土地及国有土地上的建设情况调查、测绘、统计、核实。包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数量等内容。 （三）改造项目范围内的人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查、测绘、统计、核实。 （四）房地产价值评估、改造成本的核算。 （五）改造项目经济效果评价。 （六）改造项目社会风险评估。 （七）根据项目实际需要开展的其他工作。 第五条前期工作具体实施步骤如下： （一）开展改造意愿调查。对有强烈意向参与旧村庄改造的片区，由集体经济组织作为申报主体，向区城市更新办申领《项目改造意愿征询表》（见附件1），在区农业和农村工作

中山市三乡镇泉眼村合罗围范围三旧改造项目公开招引前期服务商方案【模板】

附件：（招商文件） **市三乡镇泉眼村“合罗围”范围“三旧” 改造项目公开招引前期服务商方案

招商人(盖章)：**市三乡镇泉眼村第二队经济合作社 **市三乡镇泉眼村第三队经济合作社 **市三乡镇泉眼村第五队经济合作社 二〇二〇年五月

目录 第一部分招商邀请函 (3) 第二部分服务内容 (6) 第三部分报名单位须知 (14) 一、特别说明 (14) 二、招商文件 (14) 三、报名文件的编制和数量 (15) 四、报名文件递交 (17) 五、资格审查、确认前期服务商及公告 (17) 六、协议的订立及履行 (19) 七、保密事项 (19) 八、招商代理服务费 (20) 第四部分前期服务协议（参考） (21) 第五部分报名文件格式 (29)

第一部分招商邀请函 兹有**市三乡镇泉眼村第二队经济合作社、**市三乡镇泉眼村第三队经济合作社、**市三乡镇泉眼村第五队经济合作社（以下简称“招商人”）对**市三乡镇泉眼村“合罗围”范围“三旧”改造项目公开招引前期服务商公开接受单位报名，欢迎符合资格条件的单位参与报名。有关事项公告如下： 一、项目概况 1、项目名称： **市三乡镇泉眼村“合罗围”范围“三旧”改造项目 2、项目情况： **市三乡镇泉眼村“合罗围”范围“三旧”改造项目（以下简称“本项目”），总占地254亩，北至雅居乐新城、南侧靠雅居乐国宾道，东侧接大塘路，西侧接学堂路，涉及泉眼村二、三、五生产队土地及部分国有土地。范围内户籍总户数为138户，土地权利人总户数为167户（其中国有用地权利人户数54户，集体同地产权户数113户）。更新范围面积约16.93公顷（实际面积、界线均以政府批复为准）；范围内国有建筑面积约2.84万㎡，集体部分建筑面积约4.39万㎡（实际用地面积、界线、建筑面积均以政府相关部门批复的文件为准）。 3、前期服务工作内容： 包括意愿调查、测绘、可行性研究评估、社会风险评估、基础数据调查、相关方案编制等全部“三旧”改造前期工作，并垫付由此产生的全部相关费用。 4、项目性质：招引前期服务商。 5、前期服务费用结算：由前期服务商垫付前期服务工作的相关费用，待确定“三旧”

中山三旧改造实施办法试行解读

《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》解读 我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号，以下简称《实施办法》），于2018年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下： 一、政策出台背景说明 根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等上级有关政策精神，按照边实施边探索、边评估边完善的思路，经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议，我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔2017〕43号）进行研究修订，突出以政府引导、激发市场动力，拓宽社会投资取得开发权渠道，调动原产权人参与改造的积极性，并结合我市土地情况，区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向，出台本《实施办法》。 二、政策的主要内容 本《实施办法》主要由八部分构成： 第一部分为总则，阐述了政策目的、依据，“三旧”用地概念及改造类型划分，改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。

第二部分为规划与计划，明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和年度实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。 第三部分为改造项目的实施，包括全面改造和微改造两种类型，其中第一节“全面改造”，阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等；第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等，鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造，建设美丽乡村。 第四部分为完善历史用地手续，阐述了历史用地概念释义，明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。 第五部分为鼓励措施，提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施，旨在进一步调动市场各方动力，提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。 第六部分为监督检查，明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。 第七部分为职责分工，明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工，强调市层面

中山市国有建设用地供应管理办法

中山市国有建设用地供应管理办法 （2019-04-23） 第一章总则 第一条为贯彻十分珍惜、合理利用土地的基本国策，落实最严格的节约集约用地制度，切实增强土地资源对经济社会发展的保障和支撑作用，加快土地资源利用方式转变，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《节约集约利用土地规定》、《闲置土地处置办法》等法律法规规定，结合我市实际制定本办法。 第二条本办法适用于我市辖区范围内建设项目（“三旧”改造项目除外）使用国有建设用地的管理，通过规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、监测监管、考核评价、共同责任，实现国有建设用地从用地报批、土地供应和供后监管的全流程管理。 第三条国有建设用地供应应符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划或村庄规划和各专项规划，不占用生态控制线范围，因特殊情况不能避开的，应当按照有关规定依法办理相关审批手续。 第二章土地利用年度计划及用地报批管控

第四条加强土地利用年度计划管理，实施土地用途管制制度。严格按照《中山市土地利用年度计划管理办法》分配和使用年度计划指标，并进行计划指标使用的全程跟踪管理。 第五条镇政府、区办事处、区管委会〔下统称镇（区）政府〕应根据年度征地计划和土地利用年度计划指标安排申报用地报批手续。征收土地须符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划（经审核能调整或编制控制性详细规划）或村庄规划（经审核能调整或编制村庄规划）；符合土壤环境质量要求；坡度小于25%，50米等高线以下；不得占用生态红线，因特殊情况不能避开生态红线范围的，应当按照有关规定依法办理相关审批手续，合理确定征地范围界线。 第六条镇（区）政府应严格按照《中山市集体土地征收管理办法》要求，向市自然资源局提出征收集体土地申请，依职能开展各项征地实施工作，提交建设用地审批材料，经有审批权的人民政府批准后方能用地。 第七条涉及征收集体土地的，按规定落实征地养老保障资金；严格按照《土地管理法》和《广东省征地补偿保护标准》等相关规定落实征地补偿；严格按照《中山市征收农村集体土地留用地管理办法》落实留用地补偿。 第八条用地经批准后，其土地利用总体规划、城市总体规划不能调整，控制性详细规划或村庄规划不得违背用地报批时经审核确定的规划控制要求，保持相关规划的稳定性；对未按

中山市人民政府关于“三旧”改造工作的若干意见

中山市人民政府关于“三旧”改造工作的若干意见 【法规类别】机关工作综合规定 【发文字号】中府[2010]1号 【发布部门】中山市政府 【发布日期】2010.03.28 【实施日期】2010.03.28 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 中山市人民政府关于“三旧”改造工作的若干意见 （中府〔2010〕1号） 火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位： 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）精神，切实推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，提出如下实施意见： 一、总体要求和原则 以科学发展观为指导，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020

年）》，切实转变发展观和用地观，推动全市产业结构调整和转型升级，促进城市形象提升和功能完善，改善城乡人居环境，促进社会主义新农村建设，提升城市综合竞争力和资源承载能力。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合起来，统筹规划，全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，提高土地利用效率，统筹城乡发展，建设经济社会协调发展的新型城市。 遵循“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。 实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；合理确定总体开发强度，优先预留足够的公共用地及空间，预留比例不低于1/2的用地，作为小区道路、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。 二、加强组织领导，明确工作职责 （一）机构设置。 市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由分管城建的常务副市长任组长，相关副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市监察、规划、财政、发改、法制、住房和城乡建设、环保、文广新、农业、城管执法、人力资源和社会保障、公安、林业等部门的主要领导为成员。市“三旧”改造工作领导小组下设办公室（以下称市“三旧”办），市国土资源局局长兼任办公室主任，市城乡规划局、发展和改革局、财政局、国土资源局分管副局长任副主任。 市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市“三旧”改造工作，解决“三旧”改造中的重大问题，并按本意见或有关规定履行相关工作职责。 各镇政府（含火炬区管委会、区办事处，下同）对镇（区）“三旧”改造工作负总

中山市旧厂房升级改造实施细则

中山市旧厂房升级改造实施细则 （征求意见稿） 第一章总则 第一条【制定目的】为进一步提高土地利用效率，拓展产业发展空间，助力制造业高质量发展，根据有关法律法规和《中山市城市更新管理办法》的规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条【定义】本细则所称旧厂房，是指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地包括工业用地和仓储用地。 第三条【工作原则】旧厂房改造应当有利于提高土地节约集约利用水平，促进产业转型升级；有利于完善公共服务，为人才创新发展提供动力；有利于提升城市环境品质；有利于发展和壮大集体经济；有利于加快补齐基础设施短板；有利于全面提升社会服务和管理水平。 旧厂房改造以低效工业园区升级改造为重点，实行连片策划、分类实施。 第四条【职责分工】市城市更新主管部门统筹协调相关政策拟订、规划编制、项目审批等工作；市工业和信息化主管部门负责指导各镇政府、区管委会、办事处（简称镇街政府）开展工业信息普

查、低效工业园区范围划定，建立工业园区信息平台等工作；市商务主管部门明确准入产业和标准；市自然资源、住房城乡建设、城市管理和综合执法、发展改革、农业农村、生态环境、市场监管、税务、应急管理等部门在各自职责范围内负责相关工作。 各镇街政府统筹组织本辖区工业信息普查、划定改造范围，单元计划编制以及改造项目的具体实施和监督管理工作。 第二章片区策划 第五条【调查基础数据及工业片区划定】各镇街政府对辖区拟改造范围内土地产权、建筑现状、功能用途及进驻企业等情况，以0.5平方公里以上的连片街区为标准，以工业用地亩均税收贡献为主要参考，兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况，统筹划定拟改造片区。 第六条【编制单元计划】单元计划应结合国土空间规划管控要求，衔接周边区域的城市功能，整体自主平衡经济指标，研究确定片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态空间等。编制单元计划应同步编制城市设计方案。 单元计划由镇街政府组织编制，进行社会公示不少于15日。公示期间由市城市更新主管部门组织专家论证和部门联审。公示结束后，报市土地管理委员会审议，经市政府批准后实施。

中山市新型产业用地(M0)管理暂行办法.doc

附件： 中山市新型产业用地管理暂行办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条（目的和依据）为进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进土地节约集约利用，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。 第二条（用地类别）在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地”并标明为“新型产业用地项目”。 第三条（名词解释）新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。 产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。 第四条（类型划分）新型产业用地面积应大于3公顷。用地面积5公顷以下的，为不允许分割转让项目，仅限开发主体自持；用地面积5公顷及以上的，为允许分割转让项目。 第五条（分割要求）产业用房按幢分割的，每个基本单元建

筑面积不得少于2000平方米；产业用房按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施不得单独分割转让，确需转让的，须按分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比进行分割转让，且应以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）。 第六条（领导小组）由市招商引资领导小组（下称领导小组）负责项目准入认定等工作。 第二章规划及选址要求 第七条（布局原则）新型产业用地布局应遵循以下原则：（一）应符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求。 （二）应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。 （三）属工业用地通过“三旧”改造转为为新型产业用地（简称“三旧”改造“工改M0”）的，还应符合“三旧”改造规划等相关要求。 第八条（选址范围）新型产业用地项目选址范围如下： （一）翠亨新区、岐江新城、市产业平台(民众园）范围选取试点。 （二）其余镇区原则上可布设1个允许分割转让项目，且应为“三旧”改造“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。 市自然资源局负责统筹新型产业用地项目布局。

中山市2019年省重点建设前期预备项目计划表(市属)

附件2 中山市2019年省重点建设前期预备项目计划表（市属） 投资单位:万元序号项目名称建设内容或规模估算总投资申报部门/镇区总计35项10152877 一基础设施工程（6项）2142827 （一）公路工程（2项）970527 高速公路项目805700 1中山东部外环高速公路二期工程（中山翠亨至 珠海唐家） 高速公路20.56公里。805700 市国资委（交通 集团） 普通公路项目164827 2中山市南外环互通工程南外环改线长度约为2.47公里，设一座约850米长 隧道，5座匝道桥共计长度约3020.3米，匝道长度 总计约5.1千米，按城市快速路标准建设。 164827 市交通运输局 （二）水利工程（1项）15300 水利防灾减灾项目15300 3中山中顺大围福兴至石龙堤段达标加固及河岸 整治工程 堤防达标加固和河岸整治总长度为3315米，堤身加 高培厚，堤顶防汛道路拓宽至15米，对堤外滩地及 河岸进行综合整治；新建交通桥、人行桥各两座； 福兴堤段背水侧给水管改线等。 15300 小榄镇

中山市2019年省重点建设前期预备项目计划表（市属） 投资单位:万元序号项目名称建设内容或规模估算总投资申报部门/镇区（三）城市建设工程（1项）582000 城市轨道交通项目582000 4中山市城市轨道交通1号线地铁14.1公里。582000 市国资委（交通 集团） （四）环保工程（2项）575000 污水处理项目575000 5中山市未达标水体综合整治工程（小隐涌流 域） 整治小隐涌流域火炬开发区内30条河涌，河涌总长 度66.15公里，新建污水截污管总长115.45公里， 泵闸新（重、扩）建9座，新开渠道500米，清淤 296119.5立方米。 383000 市水务局 6中山市未达标水体综合整治工程（南朗流域）包括截污工程、清淤工程、河面保洁工程、水质监 测系统建设、面源污染治理、水系循环及补水工程 、生态修复工程等，新建污水截污管总长168.23公 里，新增一体化污水处理设施13座，河道底泥清淤 量为16.62万立方米。 192000 市水务局 二产业工程（23项）5504480 （一）新一代信息技术工程（1项）350000 人工智能项目350000

中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)

xx市旧厂房全面改造实施细则（试行） （征求意见稿） 第一章总则 第一条为保障实体经济发展，促进产业转型升级和创新发展，规范旧厂房的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条本细则所称“旧厂房”是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地主要包括工业用地、仓储用地。 第三条旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，提高土地利用效益，合理保护利用历史工业遗迹。 第二章一般规定 第四条旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种，并以权利人自行改造为主。 权利人自行改造，包括土地权利人（含集体经济组织）对自身用地进行改造；通过签订搬迁补偿协议（或合作协议），或者收购过户、作价入股将房地产权益转移到单一主体后由其实

施改造；权利人为厂房承租人的，经出租人同意，由承租人实施改造。 第五条权利人自行改造的一般流程主要有： （一）向镇区申报纳入年度实施计划（镇区同步标图入库）； （二）向镇区申报项目改造方案； （三）按基本建设程序申办报建手续并实施。 其中，项目改造方案涉及调整现行控制性详细规划内容的，应编制改造单元规划按程序报批，或向市规划部门申请调整控制性详细规划，将相应内容落实到控制性详细规划后方可实施；需完善用地手续的，应在镇区组织指导下编制项目改造方案，申办报建前应完善相应的用地手续。 第六条鼓励市场主体通过签订搬迁补偿协议（或合作协议）转移房地产权益、完成上盖物拆除和原不动产权证注销、再协议供地的方式实施连片改造。 对改造范围内原土地房屋等情况，由镇区参照公益公建项目标准经评估核定的补偿安置费用，在出让底价不低于补偿安置费用的情况下，待供地后，可从土地出让收入中支付给项目实施主体。如实际补偿安置费用超过的，由实施主体自行承担。 协议出让用地涉及“三地”的，出让底价应不低于补偿安置费用和“三地”取得成本之和。 第七条旧厂房用地改造为工业用途的，无论是连片用地改造还是单宗用地改造，除了按规划要求外，均无需移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

中山市城市更新搬迁补偿安置指导意见

中山市城市更新搬迁补偿安置指导意见 （二次征求意见稿） 第一章总则 第一条【指导依据】为保障被搬迁人的合法权益，规范本市城市更新搬迁补偿安置活动，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府[2019]71号）》，结合本市实际，制定本指导意见。 第二条【适用范围】本市辖区范围内经批准的非政府主导的“旧城镇”、“旧村庄”改造项目（以下简称“旧改”项目），其搬迁补偿安置适用本意见。“旧改”项目内拟改造的现状地上地下的公共物业、集体物业与公共场地设施等，按照本指导意见实施。 第三条【职责分工】依据“三旧”专项规划，按照统筹兼顾，量力而行，在维持搬迁改造社会稳定、健康有序开展的前提下，市城市更新局对各镇区进行业务指导和督导。 各镇区根据属地原则，应对辖区内“旧改”项目搬迁补偿安置做好基础意愿及数据调查工作，现状权益固化及核查

认定工作，对选定搬迁实施主体编制的项目搬迁补偿安置方案进行审定，协助并监督实施主体的搬迁补偿工作。 针对各镇区辖区内具体搬迁补偿安置项目，镇区还应统筹制定补偿安置的计划，落实项目实施各方责任，明确区内各搬迁补偿安置项目实施的范围、目的、原则、方式和时间等。 市相关部门应按照各自职责，互相配合，共同做好城市更新搬迁补偿安置配合工作。 第四条【基本原则】项目的搬迁补偿安置工作必须坚持依法依规、实事求是，尊重历史，照顾现实的原则，结合项目解决历史遗留问题。 搬迁补偿安置标准按等价值补偿或调换为基本原则确定，同时结合项目的实际情况确定。 项目的搬迁补偿安置工作必须结合项目自身由实施主体制定具体可行的工作方案（详见附件一）。 在实施具体搬迁补偿工作阶段，应建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，并就搬迁补偿安置方案广泛听取被改造范围内村（居）民意见。 同一更新改造项目范围内, 现状权益固化时间点和搬迁补偿价值评估时间点都必须分别统一一致，并需在补偿安置相关工作方案中明确。 第五条【搬迁补偿安置公开要求】搬迁补偿安置工作具