2020.7-成都天府新区区域现状及楼市发展分析

天府新区区域现状及楼市发展

2020.06市研部

区域现状

区域地位：四川天府新区是2014年10月2日由国务院批复设立的第11个国家级新区（共19个），规划面积1578平方公里，其中，成都直管区面积564平方公里，是国家实施新一轮西部大开发战略的重要支撑。

天府新区是国家级新区之一，行政地位高，规划范围横跨成都二、三圈层及眉山。

2014年9月，国务院正式批准成立

2016年8月，四川自贸区获批，主体落位天府新区

2019年5月，获得国务院通报表扬激励

2015年3月，中央批复成

立管委会

2018年2月，习近平总书记亲临天府新区视察，首提

公园城市

2020年，天府新区与东部新区、重庆两江新区达成战略合作，促进成渝经济圈发展

主要包括了成都市管辖的成都天府新区（即天府新区成都直管区）以及成都高新区、双流区、龙泉驿区、新津区、简阳市的部分地区，和眉山市管辖的彭山区、视高片区及仁寿县部分地区，共涉及2市8区（县、市）38个乡镇和街道办事处。

天府新区区划图

天府新区成立至今历年重大事件

0%

10%

20%

30%

02000

4000

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2014-2019年天府新区GDP 走势

天府新区总量(亿元)成都直管区总量（亿元）

总体增速

直管区增速

经济发展：2019年天府新区GDP 总量达3270亿元，位列国家级新区第五位，增速较快。2019年成都直管区GDP 实现476亿

元、增长10.3%，增速有所放缓，经济体量小，在成都各区县中仅排第十五名。

天府新区GDP 总量稳步向上，目前在同级新区中排名第五，且增速排名第二；成都直管区

近三年GDP 增速有所放缓，目前总量在成都各区县排名十五。

7.9%

6.0%

9.8%

10.9%

12.1%

8.0%

10.5%

13.1%

8.0%

0%

5%10%15%0

5000

1000015000

2019年国家级新区GDP 及增速

GDP 总量（亿元）增速

05001000150020002500

蒲江县

大邑县邛崃市新津县崇州市都江堰市金堂县天府新区简阳市彭州市青白江区温江区郫都区新都区

双流区成华区锦江区武侯区

青羊区金牛区

龙泉驿区高新区2019年成都各区县生产总值

15名

5名

产业发展：天府新区成都直管区以现代服务业的发展为主，构建了以新经济突破发展为带动，高新技术服务、总部经济、会展博览为支撑，文创旅游、现代金融等为特色的“1+3+N”产业体系。

产业

代表企业

总部经济

中铁、中交、中建、招商局等

会展博览UFI 、英富曼、汉诺威、中糖集团等新材料紫光天府芯城、易冲半导体等高新技术商汤科技、中科院、安谋中国等

新能源清华四川能源互联网研究院、北航西部国际创新港等

现代农业国家成都农业科技中心、柏杨眷乡、神獒香溪谷、和盛田园东方田园综合体、

天府童村、铂御农业创意公社、天府星野森林健康小镇等

文创旅游

天府影都、今典红树林等

天府新区成都直管区1+3+N 重点产业情况

产业地图

行业领域分布

新一代信息技术互联网智能制造生物医药新能源与新材料

文化创意科技服务

天府新区产业整体分布情况

天府新区涵盖空港经济，高端制造，现代农业，新兴产业、现代服务等多个产业区；

成都直管区则主要发展以高新技术业为代表的现代服务业。

自2014年以来，天府新区区域总体开发投资平稳，建设力度稳定，

成都直管区投资强度累计增幅最大。

开发建设：天府新区近3年来固定资产开发投资强度平稳，总体建设力度也较为稳定；成都直管区投资强度累计增幅约109%，投资金额对比一圈层其他区域排名仅次于高新区，但规模仅为高新区的50%。对比2014-2020年直管区卫星地图，中央商务区东区、科学城已初具规模，呈现度较高。

2301

1000

200030002014

2015

2016

2017

2018

20192014-2019年天府新区总体固定资产投资完成额（亿元）

2014年

2018年2016年

2020年

2014-2020年天府新区直管区卫星图

年份高新区天府新区成都直管区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区20146063333712963373743922015552405345288311354366201663747337131135038540520179456304664324884795002018107264748544953549352520191250

698

531

495

594

509

580

累计增幅

106%109%43%67%76%36%48%

各区县历年固定资产投资情况（亿

元）

成都直管区人口基数小，人口引进成效好、增速快，人才质量高、结构优。

人口发展：2019年年末天府新区成都直管区常住人口70.02万人，在成都市各区县中排名第十五位；年增长2.77万人，增量名第三位。天府新区成都直管区累计全日制本科及以上学历青年人才落户14.05万人，占全市的45%左右，引育国家、省市重点人才计划人才270名，顶尖团队14支。

0.511.522.533.544.550

204060801001201402019年成都各区域常住人口情况

年末常住人口（万人）

各区域人口增量（万人）

落户人才毕业院校类别

一流大学世界100强名校一流学科高校

普通院校人数

落户人才学历结构

80.66%

18.02%

1.32%

30岁以下

30-40岁

41-45岁

基本情况

轨道交通：（建设中）

目前区域内已经运行的地铁线路有2条（1号线、5号线），2020年年底预计还将开通2条轨交线路（6号线、18号线），19号线由双流连接天府新区和温江区，现阶段仍处于建设初期，预计2023年开通。

公路：（已成型）

横向”包括五环路、武汉路、科学城中路、第二绕城高速公路、金简黄快速路等纵向快速路包括剑南大道、益州大道、天府大道、梓州大道、成自泸高速公路和东山大道。成都天府国际机场高速公路新区段开工建设，预计2020年建成投入运营。

水运：（规划中）

规划建设锦江港区为成都港的核心港区，主要发展旅游客运，兼顾发展水上公交，助力于成都建设国际旅游名城。

航空方面：（建设中）

天府新区位于双流国际机场、天府国际机场双机场连接线的中间位置。绿道方面：（规划中）

规划建设区域级绿道187公里，城区级绿道210公里，社区级绿道803公里，到2035年将形成全域1200公里三级绿道体系。

区域交通：天府新区直管区转变交通发展方式，加快形成了集轨道、公路、航空、慢行系统等为一体的立体交通网络体系。预计到2020年，天府新区将完成全长86公里的轨道交通建设，可达全市轨道交通线网总里程约20%。

加快形成集轨道、公路、航空等多种交通方式一体的立体交通体系。

成都直管区轨道交通走向图

56

18

19

1

重点区域学校情况（综合师资及生源质量考虑）

A 学区（华阳、南湖）☆☆☆

B 学区（锦江生态带）☆☆☆☆

成都天府新区锦江小学成都市华阳中学附属小学

成都天府新区第三中学附属小学成都天府新区华阳实验小学成都天府新区南湖小学

成都天府新区第四小学（石笋街小学天府校区）成都天府新区美岸小学

成都天府新区实验小学成都天府新区第五小学

成都天府新区第三小学（龙江路小学天府校区）成都天府新区第十小学成都天府新区华阳小学

C 学区（麓湖、中央商务区）☆☆☆☆☆

D 学区（万安白沙片区）☆☆☆

成都天府新区元音小学成都天府新区第七小学校

成都天府新区第六小学校成都天府新区万安小学

成都天府新区第三中学小学部成都天府新区第二小学成都天府新区白沙小学

E 学区（科学城片区）☆☆☆☆☆

G 学区（兴隆镇片区）☆

成都天府新区第一小学（五朵金花—成都实验小学领办）

成都天府新区教育科学研究院附属小学

成都天府新区教育科学研究院附属小学（西区）

区域教育：小学资源按照相对就近、交通便利、学位平衡、相对独立原则，结合学区内户籍适龄儿童就学距离、周边主要交通要道，兼顾生源、新旧城市区域划分为12个学区，中学实行全直管区摇号政策。

新办学校居多，今年起率先实行多校划片的升学政策，解决学位不足和教育均衡问题。

2020年天府新区直管区小学划片

三甲医院四川省第二人民医院天府院区、天府新区妇女儿童医院、华西天府医院、泰康西南医院国际性医院万达UPMC 医院

专科医院

安琪儿国际妇女儿童医学中心、四川省骨科医院天府院区、天府新区妇女儿童医院、天府华西牙科医院

区域医疗：现有运营中的医院仅2所，医疗资源较为匮乏；目前大批优质的医疗公服配套仍处在规划建设中，包括4所三甲级医院、1所国际性医院以及多所专科医院。

目前医疗资源仍在完善阶段，运营医院少，但在建分院数量多，质量佳。

天府新区直管区医疗资源分布图

科学城

万安

锦江生态带

南湖麓湖

中央商务区

天府新区人民医院

四川石油管理局总医院

安琪儿国际妇女儿童医学中心

四川省第二人民医院天府院区

天府新区妇女儿童医院

万达国际医院

华西天府医院

成都天府华西牙科医院

四川省骨科医院天府院区

使用中

规划建设中

泰康西南医院

天府新区康养医学中心

四川泰禾天府医院

华西天府医院

四川泰禾天府医院四川省骨科医院天府院区

四川省第二人民医院天府院区

楼市发展

楼市发展-政策环境

限购购房范围调整，市场信心回升，新房市场大幅回温。

政策环境：天府新区住宅限购政策经历了多次变化，2017年3月后，天府新区受限价、限购、限贷影响，供应收缩，成交价格高位盘整；2018年5月15日，受成都“以家庭为单位”限购升级政策影响，天府新区新房开盘认购率大幅下滑，二手房市场量价齐跌；2019年12月主城区与天府新区资格互通，市场信心回升，市场大幅回温，限购前后部分项目周去化套数大幅增加。

2016年10月

2016年11月

2017年3月

2017年4月

2018年5月

2019年12月

限购：

同一自然人、法人只能新构买1套商品住房限贷：

首套房首付最低30%，二套房最低40%

限购：

高新南+天府新区成都直管区，户籍或社保或个税缴纳满一年限贷：高新南+天府新区成都直管区首套房30%，二套房首付最低70%

限购：

主城+近郊+天府新区全面限购，要求有户籍或社保，且社保年限提高到2年。高新南和天府新区直管区不能交叉购买。

限售：

限购区域内取得产权证满3

年才能转让限购：

对象升级为以家庭为单位主城区与天府新区购房资格互通

收紧收紧

收紧收紧收紧

放松

1020304050607080首创禧瑞锦江万科公园都会万科公园传奇

天府新区部分楼盘限购放松前后周去化对比

限购放松前周去化套数限购放松后周去化套数

200

400

2016

2017

2018

2019

天府新区年度供销走势

供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）

公开拍卖用地供应量逐年减少，2017年起地价大幅上涨，近三年来稳定在万元以上。

土地市场：天府新区住宅类用地供应主要集中在2014-2016年，之后连续下滑，供应水平仅为之前的三分之一；2018年楼面

地价上涨明显，年涨幅达80.7%，2019-2020年成交楼面价与2018年基本持平；近三年来天府新区成交楼面价逐渐升温，稳定在万元以上，多数地块高溢价率成交。

根据供地计划，2020年度成都直管区计划出让商服用地83公顷（1245亩），商品类住宅用地80.3公顷（1204.5亩）。截至2020年6月，天府新区已成功出让18宗经营性用地，其中，商业类地块6块，面积合计约362亩，住兼商用地12块，面积合计约1205亩，已完成全年经营性用地供应的55%。预计2020年下半年常规住宅类地块仅剩200余亩。

1260 1386 1983 5890

10648

10983

11866

20004000

60008000

10000

1200014000

5001000150020002500300035004000

2014

20152016

20172018

2019

2020

2014-2020年天府新区拍卖用地成交量价走势

供应亩数

成交亩数

成交均价（元/㎡）

2020年拍卖用地出让情况

成都市场公开拍卖规则通常采用“限价竞买+续竞配建或无偿移交统筹住房面积

比例”，从今年天府新区常规地块（不含招商局产业地块）的土拍情况来看，溢

价率大多被严格控制在50%左右，成交楼面价基本控制在15000元/㎡以下。熔断后持续竞配建，一方面用隐性成本约束房企理性竞拍，另一方面无偿移交的统筹住房后期将作为人才配套住房，提升天府新区的人才吸引力。

出让时间净用地面积(亩)

土地用途起始楼面地价(元/㎡)可开发体量(万㎡)容积率成交楼面地价(元/㎡)溢价率

(%)

竞得

房企

无偿移交比例

06-1039.2 住兼商9956 4.7 1.8 14935 50 三盛12%06-1062.1 住兼商10781 6.6 1.6 15938 48 德信8%05-2842.6 住兼商9611 7.1 2.5 17299 80 德信1%

05-20111.1 住兼商9453 14.8 2.0 14780 56 奥园04-1570.4 住兼商6456 9.4 2.0 9684 50 龙光16%04-08156.8 住兼商6659 23.5 2.3 9989 50 荣盛12%03-2647.7 住兼商7503 6.4 2.0 11255 50 卓越15%03-2450.2 住兼商7130 6.7 2.0 10658 49 蓝光23%03-2468.5 住兼商6530 9.1 2.0 9758 49 佳兆业23%01-16

118.0

住兼商

6754

15.7

2.0

10131

50

德商

11%

拍卖用地出让情况，前期由政府平台兜底，近四年品牌房企拿地份额增多。

房企进入情况：2014-2016年天府新区主要拿地企业为以天投为代表的政府平台，2017年起品牌房企拿地逐渐增多，主要拿

地企业为以中海、保利、万科及德商为代表。

0%

50%

100%

2014

2015

20162017

2018

2019

2020

2014-2020年拿地房企类型分布比例

品牌房企

政府平台

企业名称20142015201620172018

2019

2020

总计（亩）公开拿

地成本

（元/㎡）

平均溢

价率

成都天投850

414 1140

172 131 **** **** 17%中海地产

561 （收购）299 96 100

1056 5205 78%保利发展121

450 220 117

909 4576 27%万科地产

220 436

656 7142 55%招商蛇口629

629 3488 0%蔚蓝卡地亚集团364

143

507 938 0%万达地产500

500 1358 0%德商投资159 59

93

118

429 7708 47%广汇蜀信实业411

411 748 0%合能集团

407

407

1150

0%

2014-2020年企业拿地情况统计（拍卖用地，亩）

天投自天府新区成立以来，已累计在天府新区公开拍卖市场取得2708亩土地，共计22宗，由于拿地时间集中在早期（2014-2016年），故平均拿地成本仅为1878元/㎡；

中海布局天府新区的时间虽晚，但力度最大，通过公开市场及收并购共取得

1056亩住宅类用地，土拍溢价率最高，为78%，公开拿地成本5205元/㎡； 德商由于进入较晚且作风较为激进，平均拿地成本最高，为7708元/㎡； 万科虽然拿地早，但所取得土地均位于天府新区核心位置，故平均溢价率较高，拿地成本在品牌房企中处于第2位。

新房供销两旺，成交均价稳步上涨，平均认购率73%，在各区县中排名第五。

住宅市场：2018年，受严格的限购政策影响，天府新区首次出现供过于求的情况，但成交均价仍呈现上涨趋势；2019年天府新区供应量及销量均位列大成都各区县第一名；2020年1-4月，受疫情及新房限价影响，多个低楼面价楼盘推新，均价小幅回

落。

7740

8887

11677

12641

15126

14995

10000

20000

200

400

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2015-2020年天府新区商品住宅量价走势

存量面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）备案均价（元/㎡）

区域

推出套数

认购套数

平均认购率

青羊区

1502

1177

78%

成华区9228708177%温江区6965528376%新津县2040152075%天府新区190311384973%邛崃市2924212673%高新区6357454672%锦江区4694294363%都江堰市5209313860%龙泉驿区11579675458%蒲江县

2061

1162

56%

大成都区域

144534

80137

55%

彭州市7513412155%郫都区10961571452%新都区7367376251%崇州市3352151245%简阳市5254235445%武侯区2856125444%大邑县3925171044%双流区135********%金牛区4033134333%金堂县319295030%青白江区

10912

2694

25%

2019年全年新房开盘认购率统计

22149

17807

16668

21578

25231

19529

16165

14688

10027

12359

1185711607

50001000015000

2000025000

30000

50100150200250300350锦江成华金牛青羊武侯高新天新双流温江龙泉郫都新都

2019年全年成都各区域商品住宅量价情况

存量面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）认购均价（元/㎡）

从面积段来看，150-210㎡产品扩张趋势明显；从总价段来看，150-200万、200-250

万产品为主力。

成交结构：天府新区住宅产品主力面积以120-150㎡为主，其次90-120㎡。150-210㎡产品扩张趋势明显，300㎡以上产品占比逐年减少。从总价段来看，150-200万、200-250万产品为主力，250-500万产品占比逐年增多，500万以上产品占比相对稳定。

历年各面积段成交占比统计

历年各总价段成交占比统计

年份

90㎡以下

90-120㎡

120-150㎡

150-180㎡

180-210㎡

210-300㎡

300㎡以上

2014

27%

31%

12%

6%

3%

5%

16%

201519%29%18%8%5%7%14%201619%31%21%9%4%6%10%20178%30%27%10%8%7%11%20187%43%30%9%4%3%4%20191%23%42%18%7%6%3%2020

3%

28%

36%

16%

10%

4%

2%

年份50万以下50-100万100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上2014

18%58%9%3%2%2%3%1%4%201515%56%12%3%3%2%4%1%4%201612%51%16%6%4%3%5%1%3%20172%30%26%14%6%6%9%2%5%20180%15%34%27%10%5%5%2%2%20190%4%18%29%14%12%10%8%4%2020

0%

3%

15%

21%

21%

16%

13%

7%

5%

总价段成交情况特点：

100万以下房源占比变化大致为：7成→3成→0。 主力总价段为150-250万。 250-500万房源占比逐年扩大。

500万以上房源量多年稳定在5%，板块总价天花板较为稳定。

面积段成交情况特点：

90㎡以下房源占比仅为3%，而主力面积段120-150㎡房源占比由12%增长到

36%。

近三年来看，90-150㎡房源占比逐年降低，150-210㎡房源占比逐年扩大。 300㎡以上房源量逐年递减，开发商在产品面积打造上规避一味做大，更加注

重居住体验感。

目前二手房均价整体与主城区相当，区域内各板块成交活跃度由北向南递减。

二手房市场：5月份天府新区二手房成交均价为17032元/㎡，近一年成交情况来看，天府新区成交均价整体低于高新区，但与主城区价格相近。从各板块来看，二手房流动性由北向南依次减弱，南湖及海洋公园板块相对成熟，且低总价房源较多，故板块内二手房成交活跃度较高；麓湖板块以高端改善产品为主，且新房供应充足，故二手房活跃度较低。

南湖

锦江生态带

麓湖

麓山

海洋公园

天府新区二手房板块格局（板块划分源自链家）

链家板块挂牌均价（元/㎡）挂牌房源数（套）成交中位数（万元）近90天成交量（套）成交主力总价（万元）活跃度（成交/挂牌）

海洋公园18663954137654135-20069%南湖1592124131401551150-21064%锦江生态带

16872

355

165

187

175-240

53%

麓山185********.5338175-40042%麓湖

26890

197

470

45

480-650

23%

贝壳天府新区二手房板块成交数据

天

府大道

成都贝壳各区域二手住宅成交均价走势（单位：元/㎡）

板块格局：地理格局上（参考学区划片及约定俗成），分为南湖、锦江生态带、麓湖、万安、中央商务区及科学城6个板块，每个板块差异化定位，南湖、锦江带、麓湖自然资源较好，以居住为主；中央商务区、科学城则贯彻人产城发展理念，以产业为主。

科学城

万安

南湖锦江生态带

中央商务区

麓湖2014-2019各板块累计成交量

（板块划分依据参考学区划片及约定俗成）

从天府新区建设用地分布及发展现状来看，目前六大板块初具雏形。

>300万㎡100-300万㎡<100万㎡

板块

现状特征

发展阶段

产品成交结构

主力面积（㎡）主力总价（万元）

南湖

依托华阳老城区配套，

刚需为主趋于成熟区

80-120

100-140

锦江生态带城市居住功能承载区，

起步早，配套相对成熟

平稳发展期

120-160140-180

麓湖

依托自然生态资源和高

端娱乐资源，形成较成熟的低密居住区平稳发展期

160-200400-600

万安

老板块赋予新规划，各

项建设待落位

起步期

100-140100-140中央商务区配套先行，项目呈现中高速发展期140-200

250-350

科学城

配套先行，项目呈现中平稳发展期

/

/

板块特征及产品成交结构

天府大道

居住属性纯粹，随着配套的逐步兑现，成交均价不断走高，2018-2019年集中出货，客

户刚改、再改属性突出。

锦江生态带北起于牧华路，南至武汉路西段，西接剑南大道，东边以锦江为界限，是融生态、休闲、居住于一体的都市生态带；板块目前以居住属性为主，后期将布局发展现代服务业，

休闲娱乐创意产业、主题公园和高端居住产业；

板块起步早，2014-2017年为土地的集中出让期，板块发展快速，2018-2019年各项目开始集中出货，年供销均为此前水平的三倍左右，且成交均价稳定上涨，目前约为17034元/㎡。

锦江生态带

用地类型比例生态用地（含河流）35%商服公建配套用地

30%居住用地

35%

板块用地类型规划牧华路

原规划范围

天府大道

200040006000800010000120001400016000180000

50100150200250

3002014

2015

2016

2017

20182019

2020锦江生态带商品住宅量价走势

供应面积(万㎡)

成交面积(万㎡)

存量面积(万㎡)

成交均价(元/㎡)

沈阳路

2019-2020年板块内住宅项目成交详情

板块可售项目仅余4个，近一年成交情况来看，均价17000元/㎡以下项目去化情况

好，均价20000元/㎡左右去化一般，板块综合去化率78%。

待出让

待出让

板块北部现状

已成型

以沈阳路为界限，板块北部呈现程度高，近一年取证项目8个，目前

川发天府上城、恒大天府半岛待售；前期已出让用地均已面世，区域内规划的教育、医疗、绿化、商业等生活配套正逐步兑现，居住属性较为纯粹；2014-2015年大规模供地后，近4年均无住宅类用地供应；

板块南部仅3个住宅项目，其中首钢蓉璟台、中粮观澜祥云在售； 板块近一年平均开盘去化率78%，其中均价在17000元/㎡以下项目去化率达100%，18000元/㎡以上项目开盘情况相对较差，板块客群以刚需刚改为主。

区位

项目名称取证次数物业类型推出套数认购套数面积区间（㎡）惠后均价（元/㎡）装修价格（元/㎡）认购率沈阳路以北

阳光城未来悦 1 精装小高层343343125-172134404200100%中海锦江城 3 精装高层104896899-20617000361092%5 精装小高层1713682114-17321000405040%恒大天府半岛 3 精装高层2070207091-127125003399100%川发天府上城 2

清水高层17201720107-14313000/100%优品道锦绣

3

清水高层

224224133-14013160/100%清水高层246246133-26613160/100%清水叠拼

126124153-28220580/98%德商御府天骄 1 叠拼4030151-15817900/75%联排1284818924650/38%万科君逸 1 精装小高层20735130-16125500499917%德商学府天骄 1 精装洋房32617119-1402272039495%沈阳路以南

中粮观澜祥云 1

精装小高层8842135-15720380416048%翡翠和悦 1

小高层3232116-143146202699100%三叠15663214-26817500/40%首钢蓉璟台 1

多层7223143-16623610420032%小高层

400

370

91-170

19060

3720

93%

恒大天府半岛

首钢蓉璟台沈阳路

川发天府上城