房地产开发基本知识
房地产开发基本知识
第一节房地产与房地产业
一、房地产
1、地产业的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产的特性
（一）地产位置的固定性
（二）房地产地域的差别性
（三）房地产的高值耐久性
（四）房地产的保值增值性
二、房地产业
1、房地产业的概念和内涵
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是：
（1）土地开发和再开发；
（2）房屋开发和建设；
（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；
（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；
（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
2、房地产业与建筑业的关系
房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
三、我国住宅产业的发展前景
1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求
2、流动人口增长对住宅形成巨大需求
3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求
4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅
第二节房地产开发经营的程序
一、房地产开发经营的主要阶段和过程
根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1、建设工程项目设立和企业组建；
2、房地产建设工程项目规划与审批；
3、土地使用权的取得；
4、征地与拆迁；
5、工程建设与管理；
6、房地产的租售管理；
7、房地产的物业管理。
二、房地产开发经营的基本程序
虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。厦门市房地产开发经营管理基本程序如下：
第三节房地产开发建设土地使用权的取得
一、国家土地公有制的形式
我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让
（一）土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1、土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。
2、土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
3、土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4、土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的种种最终归属。
（二）土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。
（三）土地使用权出让
1、土地使用权出让的概念
土地使用权是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的(土地生地)，也可以是完成市政设施（）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
2、土地使用权出让形式
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖和挂牌四种合同形式进行。
（1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
（2）招标出让土地使用权，是指在规划规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
（3）拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞标者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价高者获得土地使用权的土地出让方式。（4）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3、土地使用权出让年限
（1）居住用地70年；
（2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
（3）商业、旅游、娱乐用地40年；
第四节房地产开发建设工程经营管理
一、房地产开发建设工程前期准备工作
工程前期准备工作主要包括以下一些内容：
1、勘察设计
2、工程设计
3、落实各项配套工程
4、搬迁拆除工程
二、房地产建设工程招标与承包
房地产开发建设工程项目涉及的内容很多，在社会化大生产的条件下，许多工作是通过招标投标、承包发包、委托专业部门进行的。
1、可行性研究招标
2、工程设计任务书招投标
3、勘察设计招投标
4、建筑工程设计招标
5、建筑材料设备供应招标投标
6、建设工程项目施工招标投标
7、工程总承包招标投标
三、房地产建设工程质量管理
建设工程项目的施工质量管理是房地产开发经营企业管理工作中最重要环节之一。工程质量的主要任务是确保工程的施工质量达到设计要求，对施工全过程质量进行严格的检查监督。
建设工程管理的基本内容包括：
1、对施工所用的主要材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。
2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。
3、对施工的建筑物，构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，做定期观察；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行。
4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，进行检查验收，经检查合格后办理隐蔽工程验收手续。
5．参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。
6．参加工程质量评定和竣工验收。
7．监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。
四．工程进度管理
建设施工工程进度管理，是建设单位为确保工程按合同规定时间完成、对施工生产的时间所进行的控制。其具体工作内容主要包括：
1．参与承包企业编制工程施工组织设计，包括施工方法的确定、机械设备的选用、施工进度计划和材料供应计划的编制等。
2．熟悉掌握施工企业对承包工程的施工组织管理，包括对材料、劳力、机械、资金的协调控制和优化使用等。
3．根据施工进度计划表对照检查各具体作业的工期是否有延误并说明延误的原因。4．分析施工进度偏差的原因，建议并协助施工企业做出调整或重新安排计划。
5．做好日常的工程进度记录，每周每日写出进度报告。
6．为保证正常的施工进度，开发企业管理人员要关注和督促物资采购部门和运输部门，使施工所需的各类材料和机器设备能按时到达施工现场。
7．随时注意施工过程出现的突发事件，对相关外部关系的事件，开发企业要代表施工单位出面协调处理。
五．工程预算管理
工程预算管理的主要内容是：
1．按施工图、施工清单、施工条件进行工程预算，确定工程定额。
2．按施工承包合同进度、核拨工程款。
3．工程结算。
六．竣工验收管理
竣工验收是国家为了保证工程质量，由法律规定的一个法定程序，也是开发企业对工程项目管理的最后一个环节。竣工验收的目的和作用是通过验收检验工程设计和工程质量，及时发现并解决一些影响正常使用、正常生产的问题，保证项目能够达到设计要求的技术
经济指标。对验收合格的项目，发给工程质量合格证，并及时办理有关手续。
第五节房屋买卖经营管理
一、房屋买卖
房屋买卖，是房地产交易的一种形式。房地产交易，是有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济过程与法律行为。由于房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列权利关系的变化，即他项权利变化。在我国目前的条件下，房地产交易中的权利关系，主要是指土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权等。这些权利关系的变化，只有得到在国家房地产主管部门登记并得到确认，才具有法律效力。
（一）由于房地产商品和其他商品有着根本不同的性质，因此房地产商品的买卖有着以下一些特点：
1、房地产商品买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；
2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产行政管理部门的监督与管理；
3、房地产买卖成交后，必须按照规定到房地产行政部门，办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家法律的保护。
（二）房屋买卖条件及管理
在我国目前的条件下，不管是私房出售，还是已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售，都必须符合以下的条件：
1、房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件；
2、经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易；
3、凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权；
4、出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权利；
5、出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；
6、对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。
具有以下情况的房屋，不能投入房地产交易市场进行交易；
1、没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；
2、有产权争议的房屋；
3、已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋；
4、经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；
5、未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋；
6、因其他特殊情况不能出售的房屋。
进入房地产市场的交易主体，必须符合国家的有关规定。
1、房地产开发经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部门核发的营业执照；
2、居民个人购买城市房屋，必须符合当地政府的有关规定；
3、居民个人出售房屋必须符合国家的有关规定；
4、单位购买公房，必须有市级主管部门的或区、县有关政府的批准证明；
5、企业、事业单位购买私房，必须经过主管部门审批。
（三）房屋买卖契约管理
房地产商品与其他商品不同，房地产作为不动产在买卖房地产时必须签订契约。房屋买卖契约是规范房屋买卖行为的重要环节。
1、房屋买卖契约的特点
（1）房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。房屋买卖双方必须签订房屋买卖契约，这是与其他商品不同的。房地产买卖一经成立或完成，买卖双方就可以到房地产管理部门办理立契过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就可以行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利。也就是说，房地产买卖契约一旦签订，就标志着房屋的所有权和土地的使用权发生转移；
（2）房地产买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产管理部门签证，才能具有法律效力；
（3）房地产买卖契约是买卖双方的有偿合同。双方当事人在地位上是平等的，既有一定的权利，也要承担一定的义务；双方的合法权益受到国家的法律保护。
2、房屋买卖契约的内容
房地产买卖的契约包括以下的内容。
（1）买卖双方的名称、地址。双方当事人必须是自然人或法人，如果是法人，还应有法人代表名称和签字；
（2）对标的房屋的情况的确切说明。应说明房屋建成年代、建筑质量、建筑面积、坐落地址、室内装修、设备等情况；
（3）房屋的价格。买卖的房屋应当按照建筑面积计价，必须标明每平方米的价格，房屋的总价格。房屋的买卖价格必须符合当地政府的有关规定；
（4）房地产买卖契约，必须说明房屋交付使用和房屋产权转移的时间；
（5）房地产买卖契约，还必须规定买方在什么时间、地点，用什么方式、以什么货币支付房屋的价格；
（6）房地产契约也要规定违约责任，以及补偿的方法等。
3、房屋买卖双方权利和义务
（1）卖方的权利，卖方有权按照契约规定的房地产的价格、时间收取房地产售卖的价款。如果买方违约，卖方可以请求法律保护，或者要求偿付违约金；
（2）卖方的义务。按照房地产买卖契约的规定，卖方有义务把房屋转交给房地产的购买方。如果违约也要交纳违约金；
（3）买方的权利与义务。根据房地产买卖契约的确定取得房屋并支付房地产的价格。
4、房地产买卖契约的解除。
（1）房地产买卖成交后契约即告解除；
（2）经双方同意，房地产买卖成交后契约可以在成交以前解除；
（3）法定原因解除；
（4）房地产交易主体灭失导致房地产买卖契约的解除；
（5）其他原因导致房地产买卖契约的解除。
二、商品房预购预售管理
房屋预售的具体程序是：
1、房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请。
2、经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订《房屋预售合同》。预售合同一般包括以下内容：房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范围；房屋价款；房屋预售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性质、权属转移内容；房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；违约责任；双方当事人约定的其他内容。
3、办理房屋登记、签证。
4、房地产开发商在房屋竣工后，应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。
如果出现以下情形，预售房购买者可以要求取消预售房合同：
（1）房屋开发公司部门按照原定日期交付预购房屋。
（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。
（3）建成后房屋建筑的材料与预售房合同所列剪裁不相符合。
当然，购房者能否取消买卖合同，还需要由法院做出最后裁决。如果法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交定金，而且还必须补偿一定的利息损失。
第六节房地产价格与房地产价格管理
一、房地产价格的特点
第一，由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息率决定的。
第二，由于土地的有限性，土地的价格主要是由土地的需求决定。
第三，由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性。
第四，由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性。
第五，由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地（房地产）价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。
二、影响房地产价格的因素
1、经济因素
2、物理因素
3、环境因素
4、行政和政策因素
5、社会因素
6、心理因素
7、国际因素
三、房地产价格构成
1、征地补偿费
2、拆迁安置补偿费
3、其他土地开发费
4、住宅建筑安装工程费
5、附属工程费
6、室外工程费
7、公共配套工程费
8、环卫绿化工程费
9、政府性收费及“四源”费：
10、土地出让金大市政费。
11、两税一费
12、管理费
13、利润
第八节房地产物业管理与经营
一、物业管理公司
（一）物业管理公司的特点
物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。
物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。
物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。
（二）物业管理公司的性质
1、物业管理公司具有独立的法人资格。
2、物业管理公司属于服务性行业。
（三）物业管理公司的权利和义务
1、物业管理公司的权利主要是：
（1）根据有关法律、法规结合实际情况制定物业管理办法。
（2）根据《委托物业管理体制合同》和管理办法收取管理费用。
（3）有权制止违反物业管理办法及有关规定的行为。
（4）有权选聘专营公司（清洁、保安、绿化等）承担经营业务。
（5）开展多种经营及有偿服务。
2、物业管理公司的主要义务是：
（1）履行物业管理合同，依法进行经营管理；
（2）接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；
（3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可通过；
（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
二、业主与业主管理委员会
（一）物业业主
业主是物业的所有人或物业的使用人。
（二）业主管理委员会性质
业主管理委员会，是物业或物业使用人为了自己的共同利益，组织成立的一处群众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质，国家目前还没有明确的规定。但是，这种团体或组织，经主管部门批准成立以后，在规定的活动范围内，国家承认其合法性。
（二）业主管理委员会的产生和组成
根据国家有关规定以及住宅小区的实际情况，为了物业管理委员会管理和活动的方便，一般来说，一个管理处所管辖的区域内，可成立一个业主管理委员会。业主管理委员会，可以由街道办事处、家居委员会、也可以由物业管理公司出面组织。业主管理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主管理委员会可以定期改选（章程中规定任期）。在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的成立和换届选举，要有政府主管部门参加，并且在政府主管部门备案。
（三）业主管理委员会的权利与义务
1、业主管理委员会的权利主要有：
（1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。
（2）决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。
（3）审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准，。
（4）审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。
（5）审批物业维修基金的使用计划。
（6）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
2、权利与义务是相对应的，业主管理委员会也要承担相应的义务，主要有：
（1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。
（2）严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司落实各项管理工作。物业管理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主管理委员会有义务出面调停。
（3）有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公司协商解决处理。
（4）接受业主的监督。
（5）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。
（6）通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。
（五）组织召开业主代表大会和业主管理委员会会议。
业主代表大会的主要任务是：
（1）选举新的业主管理委员会；
（2）听取管委会的工作；
（3）听取和审查管委会的工作报告；
（4）听取会员的意见和建议；
（5）研究决定涉及业主利益的重大问题；
（6）改变和撤消管委会不适当的决定；
（7）其他需要研究的问题。
业主代表大会闭会期间，由业主管理委员会履行大会的权利和义务。
三、物业管理公司与业主管理委员会的关系
物业管理公司和业主管理委员会都是管理委员会都是物业管理机构，它们共同管理着一定范围的物业。它们之间的区别主要是：业主管理委员会管理的是其他代表的业主们自己的物业：物业管理公司管理的是他人的即业主们的物业，并为业主和物业使用人提供各种劳务。因此也就决定了它们之间的特定关系。
（一）法律上的平等关系
（二）在权利与义务方面是一种服务与被服务关系
（三）在工作中是相互协商和相互帮助的关系
第九节房地产中介经营管理
一、房地产中介
房地产中介就是联结房地产生产经营者与消费者以有房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。根据房地产中介活动的范围，可以把房地产中介分为广义的中介和狭义的中介。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的产品是一个综合性的产品，它的生产涉及到50多个部门。房地产中介包括的范围很广，大体来说，主要包括以下几种。
1、房地产信息中介。2。房地产咨询中介。3.房地产金融中介。4.房地产价格评估中介。
5.房地产经济代理中介。
6.房地产财务会计中介。
7.房地产法律中介。
8.房地产管理或物业中介。
房地产中介是由房地产经济运行过程的客观规律决定的。只要房地产经济在运行和发展，这些联系就必然发生，没有这些联系，房地产经济是无法运行。
二、房地产中介服务业性质与特点
（一）房地产中介服务业的性质
房地产中介是为房地产经济运行服务的组织，是房地产业的有机和重要的组成部分。房地产业是第三产业重要产业部门，由此决定了房地产中介服务也属于第三产业。
（二）房地产中介服务的基本特点
房地产中介作为房地产业的重要构成部分，主要是根据房地产业的各种信息，依靠房地产中介的各种组织、房地产中介专业人员所拥有的各种专业知识、以及它们特有的活动方式和方法，为房地产经济各类主体提供各种服务。因此房地产中介组织的经济活动，具有以下一些特点：
1、房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。
2、房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。
3、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人与中介人的关系，即服务和被服务的关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。如果双方就另一项事务再度进行合作，可以再一次建立新关系。但是这一次关系与上一次关系，没有任何联系，不是上一次关系的继续。所以说，房地产中介服务具有非连续性和流动性的特点。
另外，房地产中介服务还具有极大的灵活性和中介服务活动的有偿性。
三、房地产中介的内容
中国房地产中介服务主要由房地产咨询、房地产经纪和房地产评估三个部分组成。
房地产咨询是一个专门的专业，它是根据用户的需要，以专业的房地产知识和技术为用户提供专门的服务。
房地产经纪服务，涉及房地产开发经营活动的全过程，以及房地产活动的各方面，其中主要是关于房地产投资、立项、房地产市场预测、项目可行性研究、房地产开发建设资金的筹集、建筑工程的监理、建筑工程竣工验收、房地产销售等各个方面经纪代理活动。
房地产评估也叫房地产价格评估。它是服务于房地产经济运行的一种科学方法和专业技术。具体地说，房地产价格评估，就是房地产专业估价方法，按照直有关房地产估价程序，通过对影响房地产价格因素的分析，对估价的房地产的价格做出合理的判断和科学的确定的行为。
四、房地产中介人员资格认证制度
为了提高房地产中介服务人员的素质和业务水平，规范房地产中介服务的行为，我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度。
19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
20、凡世的喧嚣和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。
21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。
22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。
23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自己。
24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。
25、爱上一个人容易，等平淡了后，还坚守那份诺言，就不容易了。
36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。
37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。
38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。
39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。
40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义？
41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？
42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。
43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星才是长空中永远的最美！
44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。
45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人……只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。
51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。
52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。
53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。
54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。
55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。
56、如果你想被别人爱，你首先必须使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。
57、一个女人必须了解和牢记，男人——只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。
58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。
65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。
66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。
67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。
68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。
69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。
70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。
71、爱情是最美好的梦，壮丽着每个人的人生。无论你是青年还是老年，无论你是离异还是独身都不要打破自己的爱情梦。让心中的太阳温暖生命，你就会永远年轻。
78、心中有什么，你就会看见什么，爱情和婚姻不是没有缺憾，但爱情与婚姻肯定需要信仰，就好像我们相信阳光一样，首先要笃信阳光，其次再接受太阳有黑子！
79、爱一个人最重要的也许不是山盟海誓和甜言蜜语，生活中的一些琐事，更能体现他对你的用情，那才是爱的密码。
87、有的女人恋爱时让男友宠着自己，结婚后仍然要老公百般宠着自己，却忘记做为一个女人应该做的份内之事。这样的女人是不懂得爱情的。
、做女人一定要经得起慌言，受得起敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言，放得下一切，最后用笑去伪装掉下来的眼泪。
94、永远不要栽培你所爱的男人或女人，你把他或她栽培得太好，结果只有两个–他从此看不起你或他给人偷了。
95、若是有可能，有些事情一定要用所能有的，竭尽全力的能力来记得它。因很多事情我们慢慢地，慢慢地就会变得不记得。
96、世上没有任何一种动物，跑得比时间和生命快，赛过光阴的不是速度，而是爱情在两个灵魂之间的慢舞。
97、只有在爱情里面，女人才活得真正像个女人。
98、因为爱情常常是不可预知的，所以它的消逝很多时候也往往不以我们的意志为转移，如果确曾深爱过，则爱就永远不会被我们忘记。
99、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。
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【最新整理，下载后即可编辑】 1、会计六大要素 资产、负债、所有者权益；收入、费用、利润。 2、会计等式 资产=负债+所有者权益（反映一定时日的财务状况，对企业资金运动的静态反映，是构造资产负债表的理论基础，也是复式记账法的理论基础；是会计的基本等式也是恒等式。） 资产=权益（权益分为负债、所有者权益。） 利润=收入—费用（反映一定时期内的经营成果，对企业资金运动的动态反映，是构造利润表的理论基础。） 3、会计科目 会计科目按其所归属的会计要素分为：资产类、负债类、共同类、所有者权益类、成本类、损益类 成本类：生产成本、制造费用 损益类：主营业务收入、其他业务收入、营业外收入、主营业务成本、其他业务支出、营业外支出、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、公允价值变动损益、资产减值损失、所得税费用（期间费用：销售、管理、财务费用） 费用、成本类账户结构与资产类账户结构类相同，即借方登记增加数，贷方登记减少数，余额一般为0，若有余额在借方。 收入类账户与负债和所有者权益类相同，即贷方增加，借方减少，余额一般为0，若有余额在贷方。 应交税费属负债类且为流动负债（含所得税） 所得税费用为损益类 4、银行存款余额调节表 未达账项有四种情况： （1）企业已收银行未收；（2）企业已付银行未付； （3）银行已收企业未收；（4）银行已付企业未付。 企业和银行双方都在各自金额的基础上加（或减）对方已记账，自己尚未记账的未达账项（包括增加额和减少额）。
5、错账更正法 （1）划线更正法-账簿记错； （2）红字更正法-记账凭证（科目写错、金额写大） （3）补充登记法-记账凭证（金额写小）（蓝黑色笔）。 *登账后，记账凭证无误纯属登记时文字或数字上的错误可采用划线更正法更正。*登账后，发现记账凭证有误的（记账凭证上的会计科目、借贷方向、金额错误的）采用红字更正法。 *登账后，发现记账凭证中会计科目、借贷方向均未发生错误，但所记录金额大于应记金额，可将正确金额与错误金额之差填制一张红字凭证，将错误部分冲销。*登账后，发现记账凭证中会计科目、借贷方向均未发生错误，但所记录金额小于应记金额，可用补充登记法更正错误。 6、会计中只有以下几种情况才能使用红笔（红色墨水或碳素笔） （1）根据红字冲账的记账凭证，冲销错误记录； （2）在只设借方或贷方专栏的账页中登记减少数； （3）在三栏式账户的余额前如未印明余额方向，在余额栏内登记负数余额；（4）结账划线； （5）统一会计制度规定的其他内容。 7、结账方法红色笔（月末下行划单红色线；年末下行划双红色线） （1）月度：在各账户的最后一笔数字下，结出本月借方、贷方发生额和期末余额；在摘要栏内注明“本月合计”或“本月发生额及期末余额”字样，并在该行下划通栏单红线。对需要逐月结转累计发生额的账户，在计算本月发生额及期末余额后，还应在下一行增加“本年累计”或“本年累计发生额”，并在下面划通栏单红线。（2）季度：半年度结账方法下，结出本季度（本半年度）发生额合计数，在摘要栏内注明“本季累计”（本半年累计），并在该行下划通栏单红线。 （3）年度结账：应结出本年四个季度的发生额合计数，记入第四季结的下一行，在摘要栏内注明“本年累计”字样，并在该行下划通栏双红线，表示年末封账。
房地产开发知识要点
●房地产的基本概念：房地产是房产与地产的总称，即房屋和土地两种财产的 统称。从物质形态上看，房地产可被定义为土地及地上的建筑物和其他构筑物、定着物。 ●房地产业的含义：房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部 门和行业构成的巨大产业体系。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。 ●房地产业与建筑业的关系：房地产业的发展为建筑业提供了巨大的空间，建 筑业的技术进步和成本高低对房地产产品的品质和经营效益有着直接的影响。区别：区分的根本原则就是要牢牢把握第二产业和第三产业的区别，即第三产业不涉及物质生产过程。 ●房地产业的运行环境极其影响因素：经济环境：城市或区域总体经济发展水 平；就业；支付能力；产业结构；基础设施状况；利率和通货膨胀。政治环境:政治体制、政局稳定性；政府能力、政策连续性；公众对海外资金的态度。 社会环境：人口数量和结构；家庭结构及其变化；居民思想观念；社会和城市发展形态。金融环境：宏观金融政策；金融工具完善程度、资金市场发育程度。法律制度环境：与房地产有关的规则，包括现行法律与相关政策。技术环境：建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，更为重要的是信息技术的发展和应用，以及由此带来的房地产业信息化要求。资源环境：土地、能源等资源约束。国际环境:国际资金流动和经济全球化。 ●次贷危机及其影响（论述题）。 ●房地产业可持续发展的措施：合理利用土地资源，杜绝土地的浪费；规范和 引导房地产市场的有序竞争行为；房地产业要做到与时俱进，不断创新；建立房地产业的预警系统；加强房地产中介服务机构的管理，实现房地产服务专业化。 ●保障性住房的概念：保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种住 宅类型，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 ●保障性住房的分类：两限商品住房；经济适用房；廉租房；政策性租赁房。 ●保障性住房政策的国际经验：德国、新加坡（自己看）。 ●万达四次转型：第一次转型1993年走出大连，万达由地方企业向全国性企 业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础；第二次转型是2000年，由住宅向商业地产转型，这次转型成就了万达商业模式，使万达商业地产在中国一骑绝尘，成为全球不动产的领袖企业；第三次转型是从2006年开始，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团；第四次转型是从2010年开始的，带来万达国际化。 ●旧城改造特点：优点：旧城区一般处于城市中心，是商业、文化活动的聚居 地，人流量大，项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来极差效益，好的获利前景吸引着众多的开发商地理位置优越，有良好的
工艺流程知识清单
工艺流程知识清单 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
工艺流程 一、题目特点 无机工艺流程题已逐渐成为高考试卷的主角，该类型题目的特点是：1.试题源于生产实际，以解决课堂互动探究化学实际问题为思路进行设问，充分体现了理论与实践相结合的观点。2.试题内容丰富，涉及基础知识较为全面，较好地考查学生对“双基”的掌握情况。3.题目难度为中等以上，分值较大，区分度强。 二、题目类型 从化工工艺分，可分为基础化工工艺题和精细化工工艺题；从生产过程中的主要工序分，可分为除杂提纯工艺流程题(如海水提纯)、原材料化学转化工艺流程题、电解工艺流程题、资源(能源)综合利用工艺流程题；按资源的不同，分为空气资源生产的工艺流程题(如合成氨)、利用水资源生产的工艺流程题(如海水提溴、镁、氯碱工业等)、利用矿产 资源生产的工艺流程题(如工业制H 2SO 4 、炼铁、炼钢等)、化石燃料生产 的工艺流程题等。 三、知识贮备 1．熟练掌握中学化学中重要的化工生产原理(列举如下) 2．熟练掌握分离、提纯的实验技能，如溶解、过滤、蒸馏、结晶、重结晶等。 3．熟练掌握化学计算的方法技巧，如守恒法、关系式法、差量法等。 四、备考策略 解答这类试题的起点是会识别流程图[箭头指出的是投料(反应物)，箭头指向的是生成物(包括主产物和副产物)，返回的箭头一般是被“循环利用”的物质]。关键是会利用题给信息，正确运用原理，一般要思考以下问题：①生产目的，设计的原理，生产过程的作用等；②化学反应条件控制原理；③实验基本操作；④资源的回收和利用；⑤“绿色化学”生产，环境保护等。 五．解题技能, 1．解题要点 (1)审题要点：①了解生产目的、原料及产品②了解题目提供的信息③分析各步的反应条件、原理及物质成分④理解物质分离、提纯、条件控制等操作的目的及要点
会计基础知识重点
第一章总论 1、会计是以货币为主要计量单位，反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 2、会计按报告对象不同，分为财（国家）务会计（侧重于外部、过去信息）与管理会计（侧重于内部、未来信息） 3、会计的基本职能包括核算（基础）和监督（质保）会计还有预测经济前景、参于经济决策、评价经营业绩的职能。 4、会计的对象是价值运动或资金运动（投入—运用—退出<偿债、交税、分配利润>） 5、会计核算的基本前提是会计主体（空间范围，法人可以作为会计主体，但会计主体不一定是法人）、持续经营（核算基础）、会 计分期、货币计量（必要手段） 6、会计要素是对会计对象的具体化、基本分类，分为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大会计要素。 7、会计等式是设置账户、进行复式记账和编制会计报表的理论依据。 资产=权益（金额不变：资产一增一减、权益一增一减金额变华：资产权益同增、资产权益同减） 资产=负债+所有者权益（第一等式也是基本等式，静态要素，反映财务状况，编制资产负债表依据） 收入-费用=利润（第二等式，动态要素，反映经营成果，编制利润债表（损益表）依据） 取得收入表现为资产增加或负债减少发生费用表现为资产减少或负债增加。 第二章会计核算内容与要求 1、款项和有价证券是流动性最强的资产。款项主要包括现金、银行存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保 证金存款、备用金等；有价证券是指国库券、股票、企业债券等。 2、收入是指日常活动中所形成的经济利益的总流入。支出是指企业所实际发生的各项开支和损失，费用是指日常活动所发生的经 济利益的总流出。成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，是按一定的产品或劳务对象所归集的费用，是对象化了的费用。收入、支出、费用、成本是判断经营成果及盈亏状况的主要依据。 3、财务成果的计算和处理一般包括：利润的计算、所得税的计算和交纳、利润分配或亏损弥补 4、会计记录的文字应当使用中文。在民族自治地区，会计记录可以同时使用当地通用的一种民族文字。在中华人民共和国境内的外商投资企业、外国企业和其他外国组织的会计记录，可以同时使用一种外国文字。 第三章会计科目与账户 1、会计科目是对会计要素的具体内容进行分类 2、会计科目的设置原则是合法性、相关性、实用性。 3、账户根据会计科目设置的，具有一定格式和结构，用于记录经济业务的。 4、会计科目（账户）按反映业务详细程度分为总账和明细账。 按会计要素不同可分为资产、负债、所有者权益、成本、损益。 5、账户的四个金额要素及关系：期末余额＝期初余额+本期增加发生额-本期减少发生额。 6、账户的基本结构包括账户名称（会计科目）、记录业务的日期、凭证号数、经济业务摘要、增减金额、余额等。 7、账户分为左右两方，哪方增加，哪方减少取决于账户性质和记录的经济业务，账户余额一般在增加方。 8、会计科目和账户是对会计对象的具体内容分类，两者口径一致、性质相同；会计科目是账户的名称、开设依据；账户是会计科 目载体和具体运用。无科目，账户无依据，无自由式户，科目无作用；科目无结构，账户有一定格式和结构。实际工作中，科目和账户不加以严格区分，相互通用。 第四章复式记账 1、复式记账按照记账符号不同，分为借贷记账法、收付记账法、增减记账法。 2、借贷记账法以“借”、“贷”为记账符号，借贷哪方登记增加与减少取决于账户性质及结构。 3、资产、成本、损益（费用）增加为借，减少为贷，负债、所有都权益、损益（收入）增加为贷，减少为借。 4、资产类账户：期末余额（借方）＝期初余额（借方）+本期借方发生额-本期贷方发生额 权益类账户：期末余额（贷方）＝期初余额（贷方）+本期贷方发生额-本期借方发生额
房地产开发基础知识
房地产开发基础知识 一、房地产基本概念 1、核心因素——权利束 （法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证） 2、市场形态——资金流 （商品特性决定） 3、价值表现——资产价值与使用价值 二、房地产开发的基本程序 注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证； 施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证； 验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。 1、签订土地合同前： .项目选择——市场供求的实际状况 .可行性分析——利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润 预期 2、签订土地合同后 1）申请签发宗地图（蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→
规 划要点→方案设计→（扩初设计）施工图设计）2）申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析—主要价值点、主要 劣势、景观、竞争楼盘） 3）启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押） 4）设计任务书（前期策划成果—户型比例，建筑风格、容积率、建筑 高度、功能比例、配套设施） 3、销售准备（现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略） 销售实施（现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办理） 4、竣工验收 .入伙手续（验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续）.办证手续 .物业管理 三、建筑专业名词 1、建筑图纸—→方案图—→初步设计图—→施工图——→施工组织图 施工图：说明性文件（目录、总说明） 建筑施工图（总图、详图）
结构施工图（总图、详图） 机电施工图（水、电、照明、通风） 其它文件（园林、装饰） 2、建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构 总平面图：位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标 建筑面积：建筑物各层外墙或外柱外围以水平，投影面积之和 容积率：总建筑面积/建设用地面积（＜1.0，1.0～2.0，2.0～4.0） 覆盖率：基底面积/用地面积 建筑分类：多层（26米以下）8层 高层（100米以下）9-12层（小高层） 13-18（中高层） 19-33（高层） 超高层（100米以上） 建筑结构：（地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面） 分类：（承重物件）木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼 （受力类型）框架、框剪、框筒、筒体 四、项目开发过程（高层为例） 立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平（前期1年）—→临时设
基础会计学必背知识点
《会计基础》复习资料 一、学习目的 切勿依靠押题！从业考试秉求全面考核的原则，考点覆盖全面，另外这是一门新的语言，需 要通篇理解，融会贯通，否则会支离破碎，反倒不易通过。 二、重点提示全书 一级重点章节： 第三章会计等式与复式记账； 第四章会计凭证； 第五章会计账簿； 第十章主要经济业务事项账务处理。 第一章总论第 一节会计概述 考点一会计的概念1.会计是以货币为主要计量单位，运用一系列专门方法，核算和监督一个单位经济活动 的一种经济管理工作。2.会计核算方法：设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记会计账簿、成本计算、 财产清查和编制会计报表。 考点二会计的职能1.基本职能：会计核算（首要职能） 和会计监督。 2.会计核算 1)定义：四环节：确认；计量；记录；报告；记账、 算账、报账； 2）特点：货币量度为主；完整性、连续性和系统性 3.会计监督 1）定义：依据：真实、合法性和合理性、效益性 分为：事前、事中和事后监督； 2）特点：价值指标；全过程监督 考点三会计对象1.会计的对象是特定主体的能以货币表现的经济活动。以货币表现的经济活动，又称为 价值运动或资金运动。2.过程：资金投入、资金运用和资 金退出 （1）资金的投入：所有者投入的资金和债权人投入的资金两部分。 （2）资金的循环和周转分为供应、生产、销售三个阶段。 （3）资金的退出包括偿还各项债务、上交各项税费（如所得税）、向所有者分配利润等。提取盈余公积不是资金退出企业。
考点四会计核算的具体内容1.款项和有价证券的收付 （区分款项和有价证券） 款项是作为支付手段的货币资金；有价证券是指表示一定财产拥有权或支配权的证券2.财物的收发、增减和使用 3.债权、债务的发生和结算（区分应收账款、预收账款、应付账款和预付账款各属于债权还 是债务） 4.资本的增减 5.收入、支出、费用、成本的计算（区分理解收入、支出、费用、成本的概念） 6.财务成果的计算和处理财务成果的计算和处理一般包括利润的计算、所得税的计算、利润 分配或亏损弥补等。 第二节会计基本假设 基本假设：会计主体、持续经营、会计分期和货币计量 考点一会计主体1.会计主体是会计确认、计量和报告 的空间范围。 2.凡是法人单位必为会计主体，但会计主体不一定是法律主体。 考点二持续经营 1、持续经营是假定企业将按目前状 态持续经营下去； 2、对固定资产的历史成本计价，分期计提折旧费用是持续经营的体现； 考点三会计分期1、会计分期，是指将企业持续经营的生产经营活动划分为一个个持续的、 长短相同的 期间；（会计分期的前提是持续经营、时间范围）2、具体内 容： 1）会计期间：年度、中期（半年度、季度和月度）。 2）由于会计分期，才产生了当期与其他期间的差别，从而形成了权责发生制和收付实 现制不同的记账基础，进而出现了应收、应付、预提、待摊等会计处理。 3）会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止。 考点三货币计量会计核算以人民币为记账本位币。业务收支以人民币以外的货币为主的单位，可以选定 其中一种货币作为记账本位币，但是编报的财务会计报告应当折算为人民币。 第三节会计基础 考点一会计基础的种类1.类型：权责发生制、收付实现 制 （1）企业：权责发生制 （2）行政单位会计：收付实现制 （3）事业单位会计：除经营业务采用权责发生制外，其他业务也采用收付实现制2.权责发生制：凡是当期已经实现的收入、已经发生和应当负担的费用，不论款项是否
房地产会计基础知识
房地产会计基础知识 第一章开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工
房地产开发前期流程
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
会计基础知识重点(最新整理版)
2015会计基础知识重点（最新整理版） 2015会计基础知识重点，会计基础知识归纳，会计基础知识重点，有需要的同学可以参考会计基础知识重点来进行复习。 第一章总论 1、会计是以货币为主要计量单位，反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 2、会计按报告对象不同，分为财（国家）务会计（侧重于外部、过去信息）与管理会计（侧重于内部、未来信息） 3、会计的基本职能包括核算（基础）和监督（质保），会计还有预测经济前景、参于经济决策、评价经营业绩的职能。 4、会计的对象是价值运动或资金运动（投入—运用—退出<偿债、交税、分配利润>） 5、会计核算的基本前提是会计主体（空间范围，法人可以作为会计主体，但会计主体不一定是法人）、持续经营（核算基础）、会计分期、货币计量（必要手段） 6、会计要素是对会计对象的具体化、基本分类，分为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大会计要素。 7、会计等式是设置账户、进行复式记账和编制会计报表的理论依据。资产=权益（金额不变：资产一增一减、权益一增一减益同减）资产=负债+所有者权益（第一等式也是基本等式，静态要素，反映财务状况，编制资产负债表依据）收入-费用=利润（第二等式，动态要素，反映经营成果，编制利润债表（损益表）依据）取得收入表现为资产增加或负债减少发生费用表现为资产减少或负债增加。金额变华：资产权益同增、资产权 第二章会计核算内容与要求 1、款项和有价证券是流动性最强的资产。款项主要包括现金、银行存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、备用金等；有价证券是指国库券、股票、企业债券等。 2、收入是指日常活动中所形成的经济利益的总流入。支出是指企业所实际发生的各项开支和损失，费用是指日常活动所发生的经济利益的总流出。成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，是按一定的产品或劳务对象所归集的费用，是对象化了的费用。收入、支出、费用、成本是判断经营成果及盈亏状况的主要依据。 3、财务成果的计算和处理一般包括：利润的计算、所得税的计算和交纳、利润分配或亏损弥补 4、会计记录的文字应当使用中文。在民族自治地区，会计记录可以同时使用当地通用的一种民族文字。在中华人民共和国境内的外商投资企业、外国企业和其他外国组织的会计记录，可以同时使用一种外国文字。
最全房地产基础知识
房地产基础知识 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 9、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让
房地产开发流程(详细版)
房地产开发流程（详细版） 房地产开发流程（详细） 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保三废治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证
圣地房地产,房地产开发基本知识
房地产开发基本知识 第一节房地产与房地产业 一、房地产 1、地产业的概念与分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产的特性 （一）地产位置的固定性 （二）房地产地域的差别性 （三）房地产的高值耐久性 （四）房地产的保值增值性 二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 2、房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 三、我国住宅产业的发展前景 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅
会计从业资格考试《会计基础》必背知识点
2016年会计从业资格考试《会计基础》必背知识点 第一章总论 1、会计是以货币为主要计量单位，反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 2、会计按报告对象不同，分为财（国家）务会计（侧重于外部、过去信息）与管理会计（侧重于内部、未来信息） 3、会计的基本职能包括核算（基础）和监督（质保），会计还有预测经济前景、参于经济决策、评价经营业绩的职能。 4、会计的对象是价值运动或资金运动（投入—运用—退出） （空间范围，法人可以作为会计主体，但会计主体不一定是法人）、5、会计核算的基本前提是会计主体 持续经营（核算基础）、会计分期、货币计量（必要手段） 6、会计要素是对会计对象的具体化、基本分类，分为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大会计要素。 7、会计等式是设置账户、进行复式记账和编制会计报表的理论依据。资产=权益（金额不变：资产一增一减、权益一增一减益同减）资产=负债所有者权益（第一等式也是基本等式，静态要素，反映财务状况，编制资产负债表依据）收入-费用=利润（第二等式，动态要素，反映经营成果，编制利润债表（损益表）依据）取得收入表现为资产增加或负债减少发生费用表现为资产减少或负债增加。
第二章会计核算内容与要求 1、款项和有价证券是流动性最强的资产。款项主要包括现金、银行存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、备用金等；有价证券是指国库券、股票、企业债券等。 2、收入是指日常活动中所形成的经济利益的总流入。支出是指企业所实际发生的各项开支和损失，费用是指日常活动所发生的经济利益的总流出。成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，是按一定的产品或劳务对象所归集的费用，是对象化了的费用。收入、支出、费用、成本是判断经营成果及盈亏状况的主要依据。 3、财务成果的计算和处理一般包括：利润的计算、所得税的计算和交纳、利润分配或亏损弥补 4、会计记录的文字应当使用中文。在民族自治地区，会计记录可以同时使用当地通用的一种民族文字。在中华人民共和国境内的外商投资企业、外国企业和其他外国组织的会计记录，可以同时使用一种外国文字。 第三章会计科目与账户 1、会计科目是对会计要素的具体内容进行分类 2、会计科目的设置原则是合法性、相关性、实用性。 3、账户根据会计科目设置的，具有一定格式和结构，用于记录经济业务的。 4、会计科目（账户）按反映业务详细程度分为总账和明细账。按会计要素不同可分为资产、负债、所有者权益、成本、损益。 5、账户的四个金额要素及关系：期末余额=期初余额本期增加发生额-本期减少发生额。
最全房地产基础知识讲解
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
会计基础知识重点归纳(重要)-会计基础知识必背重点
会计基础重点归纳 第一章总论 本章主要内容 第一节会计的概念与目标 第二节会计的职能与方法第三节会计基本假设与会计基础第四节会计信息的使用者及其质量要求第五节会计准则体系 第一节会计的概念与目标本节主要内容一、会计的概念及特征 二、会计的对象与目标 一、会计的概念及特征 （一）会计的概念会计是以货币为主要计量单位，运用专门的方法，核算和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 三种计量单位 ｛ 实物计量辅助的计量单位，计量结果通常无法 劳动计量直接进行汇总、比较。 货币计量主要的统一的计量单位，能统一衡量和综合比较。但不是唯一的计量单位。 单位是国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他组织的统称。未特别说明时，本教材主要以《企业会计准则》为依据介绍企业经济业务的会计处理。 （二）会计的基本特征 1?会计是一种经济管理活动 2?会计是一个经济信息系统 3?会计以货币作为主要计量单位 4?会计具有核算和监督的基本职能 5.会计拥有一系列专门方法 会计方法是用来核算和监督会计对象，实现会计目标的手段。会计方法具体包括会计核 算方法、会计分析方法和会计检查方法等。其中，会计核算方法是最基本的方法。会计分析 方法和会计检查方法等主要是在会计核算方法的基础上，利用提供的会计资料进行分析和检 查所使用的方法。 （三）会计的发展历程 会计是随着人类社会生产的发展和经济管理的需要而产生、发展并不断得到完善。其中，会 计的发展可划分为古代会计、近代会计和现代会计三个阶段。 二、会计的对象与目标 （一）会计对象会计对象是指会计核算和监督的内容，具体是指社会再生产过程中能以货币表现的经济活动，即资金运动或价值运动。 1.资金的投入 资金的投入过程包括企业所有者（投资者）投入的资金和债权人投入的资金两部分，前者属于企业所有者权益，后者属于企业债权人权益即企业负债。 2 ?资金的运用（即资金的循环和周转） 企业将资金运用于生产经营过程，就形成了资金的运用。它又可分为供应、生产、销售 三个阶段。（1）供应过程。（2）生产过程。（3）销售过程。 3.资金的退出 资金退出过程包括偿还各项债务、上交各项税金、向所有者分配利润等，这部分资金便 离开本企业，退出本企业的资金循环与周转。 （二）会计目标
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地
会计基础知识必备
1、会计六大要素 资产、负债、所有者权益；收入、费用、利润。 2、会计等式 资产=负债+所有者权益（反映一定时日的财务状况，对企业资金运动的静态反映，是构造资产负债表的理论基础，也是复式记账法的理论基础；是会计的基本等式也是恒等式。） 资产=权益（权益分为负债、所有者权益。） 利润=收入—费用（反映一定时期内的经营成果，对企业资金运动的动态反映，是构造利润表的理论基础。）3、会计科目 会计科目按其所归属的会计要素分为：资产类、负债类、共同类、所有者权益类、成本类、损益类 成本类：生产成本、制造费用 损益类：主营业务收入、其他业务收入、营业外收入、主营业务成本、其他业务支出、营业外支出、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、公允价值变动损益、资产减值损失、所得税费用（期间费用：销售、管理、财务费用）
费用、成本类账户结构与资产类账户结构类相同，即借方登记增加数，贷方登记减少数，余额一般为0，若有余额在借方。 收入类账户与负债和所有者权益类相同，即贷方增加，借方减少，余额一般为0，若有余额在贷方。 应交税费属负债类且为流动负债（含所得税） 所得税费用为损益类 4、银行存款余额调节表 未达账项有四种情况： （1）企业已收银行未收；（2）企业已付银行未付；（3）银行已收企业未收；（4）银行已付企业未付。 企业和银行双方都在各自金额的基础上加（或减）对方已记账，自己尚未记账的未达账项（包括增加额和减少额）。 5、错账更正法 （1）划线更正法-账簿记错； （2）红字更正法-记账凭证（科目写错、金额写大）（3）补充登记法-记账凭证（金额写小）（蓝黑色笔）。*登账后，记账凭证无误纯属登记时文字或数字上的错误可采用划线更正法更正。