“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究
【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。
【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略
1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联
“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、“三旧改造”的背景及政策解读
（1）背景
“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读
城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；
同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。
在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。
3、城中村现状及存在问题
九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的
“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。
广州市“城中村”主要存在以下问题：
（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。
（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。
（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。
（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。
“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。
4、城中村“三旧改造”原则及策略
（1）城中村“三旧改造”的原则
空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。
照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。
近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。
通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。
（2）城中村“三旧改造”的策略
①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。
②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。
③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。
④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段
城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。
⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。
5、引发的思考
在“城中村”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。
6、结语
目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
广州市城市更新村企合作操作指引
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策 摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。”三旧”改造一定会涉及到农
三旧改造概念
三旧改造 概述 一、三旧改造介绍 广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。 二、三旧改造来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,
掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 三、三旧改造特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花
广州市三旧改造政策
广州市三旧改造政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”
一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
“三旧”改造
三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。 来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012 年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导 社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧” 改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。 文件 关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三
广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划合同稿
合同编号： 规划设计合同 工程名称：广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划 设计人：广州市科城规划勘测技术有限公司 设计证书等级：甲级 [建]城规编第（081106）号 委托人：广州市花都区花东镇人民政府 签订日期：二0 一0年四月
规划设计合同 委托方（以下简称甲方）：广州市花都区花东镇人民政府 承包方（以下简称乙方）：广州市科城规划勘测技术有限公司 根据《中华人民共和国合同法》和《建设工程勘察设计市场管理规定》等相关法律法规的规定，经双方协商一致，签署以下合同，以资共同遵守。 第一条概述 1.1 规划名称：广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划 1.2 规划地点：广州市花都区花东镇 1.3 规划规模：村域范围20.85km2，其中改造地块约6公顷 第二条甲方义务 2.1在本合同签订之日起5个工作日内，向乙方提交以下资料及文 件，并对所提供资料的完整性、正确性及时限负责。如甲方逾期提交以下材 料，则工期相应顺延。 2.2 负责组织本项目各阶段设计成果的评审会议和承担评审费用，并出具书面评审意见。 2.3 对乙方的现场调查、资料搜集及设计回访工作给予配合。 2.4应为派赴现场处理有关规划设计问题的工作人员，提供必要的工作生活及交通
等方便条件。 2.5甲方不得要求乙方违反国家、省、市有关法规、规范、规程和标准进行规划设计。 第三条乙方义务 3.1 根据甲方提供的有关资料、规划设计要求，按附件一拟定的工期进度及规划成果表，按时、保质、保量提供修建性详细规划设计成果图纸及文件资料。3.2乙方提交的规划设计成果经甲方报城市规划主管部门审查后，若需要调整相关内容，乙方负责对不超出原定范围的内容作出必要的调整和补充。 3.3乙方对规划设计图纸资料及文件因乙方自身原因出现的遗漏或错误负责修改或补充。 3.4 负责向甲方对本规划设计项目范围内的相关技术交底。 第四条规划设计成果 4.1本次规划设计成果包括三个阶段： 4.1.1 狮前村三旧改造策略研究报告 根据对改造范围现状进行摸查的情况，确定改造规划范围和改造范围；制定改造方案规划指引。 4.1.2 控规调整报告 对规划范围涉及到的上层次控规进行用地调整，编制控规调整报告。 4.1.3 狮前村三旧改造规划 根据花都区“三旧”改造规划指引、广州市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等编制改造方案，达到修建性详细规划深度要求。4.2 如需编制数字化修详规成果，收费另计。 第五条工期和技术要求（见附件一） 5.1 技术要求 5.1.1 必须以《中华人民共和国城乡规划法》和国家、广东省、及广州市相关法律、法规、规范的规定为依据。
广东省三旧改造项目涉及的税收政策
广东省国土资源厅官方微信9月11日终于全文推送了《广东省“三旧”改造税收指引》（附广州地税专业人士权威解读） 2017年9月11日来源：广东国土资源及广州城市更新官方公众微信号 按：2017年8月中旬就有自媒体推送了广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发的《广东省“三旧”改造税收指引》，但是直到昨天（9月11日）TPSZSMART才看到广东省国土资源厅的官方微信公众号推送了该指引的全文，而在9月1日下午广州市城市更新局也举办了“三旧”改造税收专题培训会，邀请了广州市地方税务局税政一处专业人士孙涛对该指引做了解读。特将该指引全文及解读要点推送分享大家。 广东省地方税务局广东省国家税务局广东省国土资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知 粤地税发[2017]68号 按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定本指引。 本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分
为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。 本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的，按新规定执行。 第一大类：政府主导模式 1 政府收储模式 1.1 情况描述 政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。 1.2典型案例（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土
广州市三旧改造政策解读
广州三旧改造政策相关解读 关于三旧改造节约用地相关意见 1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地 只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。 2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报 在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地 3、土地收益可返还企业和农村集体 原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体 城中村改造四大优惠政策 1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工 作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作
商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿； 2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让 土地，并享受优惠的土地出让金政策。在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。 3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广 州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。复建安置房将施行村民自信房屋与经常性租赁房屋另址分开建设的方式4、安置房转变土地性质后可买卖首先村民是否将安置房的土 地性质从集体转为国有，这一步是自愿的。转为国有用地的房屋，在补交了土地出让金之后可以进入市场进行出让，保留集体用地的，不能进行买卖。 三旧改造最新政策动向 通过引入市场参与主体整体推进城中村改造，解决资金难问题，但通过卖地融资方式如何控制成本也成为难题，广州市三旧改造办公室编
广州市三旧改造情况汇报
关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报 2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。 据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。 与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关
程序、条件。 一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施： 广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。 “三旧”改造按以下程序组织实施 1、编制“三旧”改造规划及年度实施计划； 2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。 (1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。 (2)、土地权属清楚，无争议。 (3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。 (4)、已纳入“三旧”改造年度实施计划。 3、完善历史用地手续； 制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：
广州市“城中村”与“三旧改造”政策
广州市“城中村”与“三旧改造”政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约” 一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策 一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理 一、三旧改造概述--三旧改造范围 1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后，可纳入改造范围。