我国土地流转市场现状分析报告
目录
摘要 (3)
1、我国土地改革历程 (4)
2、当前土地流转相关政策和行业现状 (5)
2.1、农村土地流转需求分析 (5)
2.2、我国土地流转市场的政策环境 (10)
2.3、土地流转的行业现状 (11)
3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析 (15)
3.1、我国当前土地流转的几种模式 (15)
3.2、企业案例分析 (17)
4、目前行业中常见的问题和难点 (22)
5、综述 (24)
摘要：
我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。08 年开始的新一轮土地改革
尝试在土地上给予农民更多权利，在保持现有土地承包关系稳定并长久不变的
前提下，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，为我国农业实现现代化提
供了政策层面的有力支持。
改革开放以来，随着进城务工的农民工数量持续增长，以及我国城镇化建
设的逐步推进，农村土地流转需求量显著增大。尤其是近两年政策层面的推进，确权进程加快，土地流转市场维持高速增长。市场估算，目前我国农村可流转
的土地价值在百万亿元人民币以上。
近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进，经过充分的实践探索，不少地区进行了模式的创新尝试，土地流转方式也在变得多样化。不过目
前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不
充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。为解决行业发展中所面临的困难，需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力，以保障土地流转
行业能够健康规范地发展，达到多方共赢的局面。
1、我国土地改革历程
土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度改革等各个方面。我国自古以来就是一个农业大国，几千年来基本都是以农业生产为主，关于土地制度的改革也一直都在进行。土地改革有狭义和广义之分。狭义的土地改革是指土地所有权的再分配，广义的土地改革不仅包括土地所有权的转移，还包括土地租赁契约的改变。
在世界各地的发展过程中，人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常见因素，我国历史上也同样如此。土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有和使用，由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配，把土地所有权由人数较少的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让，还包括政府对土地进行的征收和农业集体化改造。
自建党之初至今，我党共指导进行了大致5 次规模较大的土地改革：
时间段改革名称改革内容意义
第二次国内革命战争时期，党在革命根据地开
展打地主、分田地、废除封建剥削和债务，满
1927- 1937 年土地革命
足农民土地要求的革命。1931 年春，毛泽东总
结土地革命的经验，制定出一条完整的土地革
命路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富
农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封
建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。
封建土地所
有制→农民
土地所有制
1946 年5 月4 日，中共中央发出《关于清算减
租及土地问题的指示》，简称《关于土地问题
解放战争期间土地改革
的指示》(亦称《五四指示》)，把抗日战争时期
削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行
“耕者有其田”的政策。1947 年制定和通过了
彻底实行土地改革的《中国土地法大纲》，"废
除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其
田的土地制度"。
进一步夯实
土地革命基
础
1954- 1956 年农业改造
社会主义改造收回土地所有权。确立社会主义
性质的土地制度，确立社会主义经济关系。农
民个人直接所有的土地，也从土地无偿入股、
统一经营，发展到农村土地集体所有。
农民土地所
有制→集体
所有制
4
由于历史的种种原因，国内农业供给相对有限，所以又一次进行土地改革。在土地集体所
1957- 1978 年“三级所
有”的土
地改革
有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民
公社、生产大队、农村生产小队三级所有。社
员集体在公有土地上统一生产和劳动，社员没
有任何私有土地，彻底消灭了私有制，这一阶
段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。
集体所有→
三级集体所
有1978 年，十一届三中全会拉开了中国改革开放
1978 年家庭联产至今责任承包的序幕，邓小平提出并主张实施家庭联产承包
责任制，从1983 年开始在全国广大农村全面推
行。当年年底，98%左右的农户都实行了包干
到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积
97%左右，实现土地所有权与使用权的分离。
农民土地所
有权和使用
权分离资料来源：利基研究院整理
若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量，农民土地所有权变化的情况展现得更清晰。尤其是2008 年前后开始的“新土改”允许土地流转，是在以往土
地改革的基础上，尝试在土地上给予农民更多的权利。
2008 年9 月30 日，胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向——保持现有土地承
包关系稳定并长久不变，并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。2008 年10 月12 日，十一届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”此后全国范围内土地流转试点持续推进，流转市场快速发展。
2、当前土地流转相关政策和行业现状
2.1、农村土地流转需求分析
2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求
我国农村土地流转的需求在一定程度上来自于农民进城务工导致的大量土地荒废。研究发达国家的发展经验可以看到，工业化进程的不断推进，是让农民离开农村进入
城市的主要推动力，促使农村人口向城镇集中。我国自改革开放以来，中国经济逐步
转向市场化，同时也不断被卷入全球化，形成一个以资本主导的外向型劳动密集型产
业为主的经济模式，大批农村人口进入城市与非农业部门寻找工作机会。究其原因：
一、农村方面，上世纪80 年代初国家实行家庭联产承包责任制，整体上调动了广
大农民种田的积极性，但是在农业生产效率提高的同时，也出现了由于人多地少导致的大量劳动力剩余的问题，这部分农民外出另谋生路成为必然；
二、城市方面，近三十多年来，尤其是90 年代以来，以沿海地区为代表的外向型
经济的发展和大城市的迅速扩张，很快将本地的农村剩余劳动力吸纳完毕，这是我国城市经济和工业化快速发展的阶段，期间需要大量劳动力发展城市基础设施，并提供
各种服务，城市需要农村劳动力的输出来解决发展问题，同时也为农村出来的打工者
提供了充足的就业机会；
三、需求方面，城市生活条件和生活方式也对农村居民有很强的吸引力。土地承包经营整体成本较高、收益低，尤其在农业税免征之前，这个现象更为明显。城市工作的平均收入始终远高于农村，这也是大多数农民外出的主要原因。而在2000 年以后，新生代的农民工成为进城务工的主体，相比于80 年代外出的第一批农民工，年轻
一代大多为80 后或90 后，在外出打工之前接受过中等教育，大多是从校门直接走上
外出务工的道路，缺乏甚至没有基本的务农经验和常识，他们外出的动机趋于多样化，除了城市的高收入之外，城市生活还包括较为完善的生活服务设施、便利的交通和讯息、更多的精神生活等各方面优势，这些更偏向于生活品质和自我发展等方面的因素
成为新一代农民工的外出动机。
在改革开放以后的三十年中，这种转移表现为农村劳动力在城乡之间、工农之间、东部与中西部之间规模愈来愈大的流动，从80 年代初期的不足200 万人发展到2011
年的2.53 亿人（其中外出务工农民工数量1.58 亿人），占全国总人口的将近1/4。
截至2016 年末，全国农民工总量更是达到2.82 亿人，其中外出农民工1.69 亿人，
分别比上年增加424 万人和50 万人，仍然逐年上涨。
图1、我国农民工数量变化
28500 28171 5.00%
28000 27500 27000 4.40%
3.90%
26894
27395
27747 4.50%
4.00%
3.50%
26261
26500 3.00% 26000
25500 25000 24500 25278
2.40%
1.90%
2.50%
2.00%
1.30% 1.50%
1.50%
1.00%
农民工（万人）
同比增长
24000 0.50%
23500 0.00%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
数据来源：国家统计局，利基研究院整理
大量农民进城务工，加上城镇化建设的推进，使得大量村落开始衰退和消失，近二三十年间，我国农村村落平均每天消失多达80-100 个。国家行政局统计的数据：
从2000 年到2010 年的10 年间，我国的自然村数量从360 多万个急跌至270 万个；
在1990 年到2010 年的20 年时间里，我国的行政村数量也从100 多万个锐减到64
万多个。2014 年数据显示，自然村和行政村的数量依然在大幅减少，分别减至250
多万和60 万。以农村劳动力流失和城镇化建设为主的多方面原因，导致农村土地出现了严重的荒废情况，但也由此产生了大量的流转需求。
2.1.2、农村城镇化进程加快极大激发了土地流转需求
图2、中国城镇化率
58.00%
56.00%
53.73%
54.00%
52.57% 54.77%
56.10%
57.35%
52.00%
50.00% 49.95%
51.27%
城镇化率
48.00%
46.00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
图3、中国城镇、农村人口对比图90000
80000 70000 60000
79298
74916 77116
74544 73160
69079 71182 73111
71496 70399 68938
66978
65656 64222 62961 61866 60346 58973 56212 58288 60633 62403 64512
67113
50000
40000
30000
20000
10000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
城镇人口（万人）
农村人口（万人）
数据来源：国家统计局，利基研究院整理
从城乡结构看，2016 年中国城镇常住人口79298 万人，比上年末增加2182 万
人，乡村常住人口58973 万人，减少1373 万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）
为57.35%。从近年来的人口数据可以看到，我国目前城镇化率逐年的提升相当迅速。
一方面得益于经济全球化、一体化浪潮和我国近年来工业化的快速发展，另一方面在于政府越来越重视城镇化进程的推进。
从2010 年底，国家发展改革委就已经开始会同财政部、国土资源部、住房城乡
建设部等14 个部门启动城镇化规划编制工作。随后，“城镇化建设”被写入党的十八
大报告，和新型工业化、信息化、农业现代化一起，成为未来中国发展的方向。2012
年12 月16 日，中央经济工作会议指出，城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是
扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。从此，城镇化更是成为舆论的焦点。今年的最新数据显示我国城镇化率达到70%，人们对科教文卫等各种公共产
品的需求会大量增加，大健康、大旅游、大文化产业的快速发展将是可以预见的趋势。从产业层面来看，也就是说将会有更多的农村居民进入到第二、三产业之中，这也在很大程度上刺激了土地流转的需求，主要表现在：
民将土地承包经营权流转给被培植对象。这就要求集约土地发展生产，提高生产资料的利用率，提高农民的经济效益，这在很大程度上加速推进了土地流转的发展。另外土地二轮承包时“增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少
的矛盾更加突出，导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。
（2）、镇、村自身非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。
（3）、城乡一体化发展的需要。一方面，通过土地流转可以解放出更多的劳动力转移到非农业就业，甚至转移到城镇定居生活，降低农业人口比例；另一方面，也吸引了城市的资金、技术、人才等要素向农村流动，提高了农村经济效益，有利于城乡差距的缩小，也有助于城乡一体化的实现。
图4、我国外出农民工数量变化
17200 4.00%
17000 16800 16600 3.40%
3.00%
16610
16821
16884 16934
3.50%
3.00%
2.50%
16336
16400
外出农民工（万人）16200 2.00%
16000 15800 15600 15863
1.70%
1.30%
1.50%
1.00%
同比增长
15400 0.50%
0.40% 0.30% 15200 0.00% 2011 2012 2013 2014 2015 2016
数据来源：国家统计局，利基研究院整理
图5、我国本地农民工数量变化
11500 7.00%
11237
6.00% 11000 10863
5.90%
5.40%
10574
5.00% 10500
10284
9415 9500 9925 3.60%
2.80% 2.70%
4.00%
3.40%
3.00%
本地农民工（万人）
10000
同比增长
2.00%
9000
1.00%
8500 0.00%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
数据来源：国家统计局，利基研究院整理
从2011 年至今的农民工数量变化也可以看出，农民工总人数增速整体放缓，尤其是外出农民工增速逐年下降，2016 年仅录得0.3%的增长，而本地农民工人数基本
维持较高的增长速度。数据可以反映出近些年农村的吸引力在增强，农民返乡创业的潮流正在渐渐兴起。近些年农村经济结构的调整，一方面使得城乡人均收入呈现逐年缩小的趋势，另一方面也在农村出现了大量的就业机会，尤其是第二、三产业的就业机会。农民返乡创业，不再仅仅从事简单的小范围耕作，他们更多地开始放大经营规模或生产范围。经济作物、养殖业、特色小镇、田园综合体等相关产业的发展，都扩大了农村土地流转的需求量。
2.2、我国土地流转市场的政策环境
关于健全、完善土地流转市场方面：农业部于2005 年发布了《农村土地承包经营权流转管理办法》，具体对流转原则、流转当事人的权利和义务、流转方式等作了明确的规定；2006 年起历年的中央一号文件中，多次提及健全和完善流转市场、依法
10
自愿和有偿退出的流转机制、稳定土地承包关系和规范土地承包经营权流转、加强经营权流转管理和服务、探索建立工商企业流转农业用地风险保障金机制、严禁农用地非农化等相关内容。
在大方向的指引下，政府持续地在行业细分领域作进一步的规范和引导：2008 年的中央一号文件提出农村土地承包管理部门要加强土地流转中介服务，完善土地流转合同、登记、备案等制度；2009 年一号文件提出鼓励有条件的地方流转服务组织为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务；之后的一系列政策文件分别对市场进行更为细致的规定，包括完善土地“三权”分置办法、探
索多种市场形式（包括交易所式的市场建设和电子交易网络平台）、整合各类流转服务平台、开展承包土地经营权抵押贷款担保试点、引导土地承包经营权折股入社、引导荒山、荒沟、荒丘、荒滩“四荒地”使用权的有序流转、支持可用林场和水面等资
产资源发展休闲农业和乡村旅游、研究建立农业适度经营评价指标体系等各个方面。
近年来政府在政策层面逐渐重视发展适度规模经营和新型经营主体：历年的中央一号文件多次提及发展多种形式适度规模经营、促进农业生产规模创新；2013 年的一号文件特别指出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，鼓励互利互换以解决细碎化问题；2014 年中共中央、国务院发布的《关于引导农村土地经营权有序流转发展适度规模经营的意见》和2015 年的中央一号文件中又强调，应坚持家庭经营的基础性地位和加快构建新型农业经营体系。
可以看到，我国政府对土地流转行业的规范正在更加细化，侧重点也更加突出。在我国农业现代化进程中，土地流转的作用越来越受到政策层面的重视，从允许到鼓励和引导土地流转，从各项流转规则的制定到加快确权落实，并且确立了适度规模经营和新型经营主体在当前农业生产中的重要地位。
2.3、土地流转的行业现状
在获得政策层面的重视和支持前后，土地流转市场的发展分为两个截然不同的阶段。上面提到，其实早在改革开放初期，随着部分农民工开始进城务工，农村土地流转就已经在自发地缓慢开展，不过整体呈现出微小化和零碎化，并且一直到2008 年之前增长都偏缓慢，用几组数据举例：
根据农村政策研究室调查，截至1984 年年底，转出农地的户数占总承包户数的2.7%，转出的耕地只占总耕地的0.7%；
1984-1992 年间，全国农村固定观察点调查资料显示，完全没有转让过耕地的农
户比重达93.8%，转让一部分耕地的农户比重仅1.99%；
1993 年抽样调查表明，1992 年全国共有473.3 万承包农户转包、转让农地
1161 万亩，分别占承包土地农户总数的2.3%和承包地总面积的2.9%；
1995 年，农业部农研中心对全国近3 万农户进行了抽样调查，在全部样本中，
有4.09%的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营，只有1.99%的农户转出了
全部承包地；
1998 年，又一项对8 省所做的抽样调查显示，参与流转的土地只占全部土地的3%—4%，流转比例相对高的浙江省也只有7%-8%；
到2002 年，浙江这一比例也只有12.4%的比例，年均增长仅1 个百分点，而其
他省份，则更为缓慢；
2003 年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部20842 户的抽样调查显示，
全国土地流转面积占总耕地面积的9.1%，其中，东、中、西三大区域分别为9%、
11.6%、3.86%；
据农业部经管司统计，截至2007 年末，全国农村土地承包经营权流转总面积达6372 万亩，比2006 年增长14.8%，占家庭承包耕地总面积5.2%。
近十年来我国城镇化进程加快，另一方面土地确权试点工作也得到了快速推进，
农民收入结构、农业生产经营方式、农作物种植模式等发生了一系列变化，土地流转
现象日益普遍，流转规模逐渐加大。特别是2008 年以来，土地承包经营权流转明显
加快。
确权方面：在推进农地流转政策中，中央首先明确了农地的承包经营权是稳定的、长久不变的，然后着手开展土地确权的工作，特别是16 年提出的“三权分置”，包括
所有权、承包权、经营权。确权上，农地的所有权确认到村集体或村民小组、乡镇，承包权确认到个人，经营权确认到经营主体（流转对象）。2017 年的中央一号文件再
次明确提出，落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。
加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。
2016 年，全国整省试点扩大到22 个省份，涵盖2582 个县（市、区），实测承
包地面积12.5 亿亩，确权面积8.5 亿亩，约占全国二轮家庭承包合同面积的70%。今
年北京、天津、重庆、福建、广西、青海等6 个省份进入整省试点序列。至此，整省试点省份达到28 个。据了解，一些进展较快的地方积极探索拓展确权成果应用，推动确权红利不断释放。比如，在用地政策方面，提出了闲置宅基地利用和允许村庄整理节约的土地，用于乡村休闲、旅游等新产新业态，积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设等。
流转方面：截止到2015 年年底，全国31 个省、区、市农用地面积是96.82 亿亩，
其中耕地面积20.25 亿亩，未利用地39.57 亿亩。与2014 年底相比，全国农用地面
积净减少了426.3 万亩，其中耕地减少了89.2 万亩，耕地面积基本稳定，与上年相比
净减少速度放缓。
图6、我国承包耕地面积
13.6
13.42
13.4
13.27 13.29
13.2
13.1
13
承包耕地面积（亿亩）12.8 12.74 12.77
12.6
12.4
2010 2011 2012 2013 2014 2015
数据来源：农业部，利基研究院整理
图7、我国土地流转面积5
4.5 4
4.03
4.47 3.41
3.5
3 2.78 2.5
2
1.5
1.09 1.5
1.87
2.28
土地流转面积（亿亩）
1
0.64
0.5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
数据来源：农业部，利基研究院整理
数据显示，在全国承包耕地面积稳步增长的背景下，土地流转面积实现增长迅速，农村土地流转规模在不断上升，2015 年流转面积4.47 亿亩，占总面积的33.3%。去
年农业部公布数据，截至2016 年6 月底，全国承包耕地流转面积已经达到4.6 亿亩，
超过承包耕地总面积的1/3，达到35%，更有部分沿海发达地区达到1/2 以上。全国
经营耕地面积在50 亩以上的规模经营农户超过350 万户，经营耕地面积超过3.5 亿
亩。家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型主体数量超过270 万家。目
前农村承包集体土地的农户有2.3 亿户，截至2015 年底，发生土地经营权流转的农
户大概是6800 万户，大概占到全部承包农户的近30%。
另外，农村土地流转管理服务制度也在加快建立，全国20 个省份建立了工商资本
租赁农地监管和风险防范制度，各地建立了近2 万个土地流转服务中心。此外，还有
一些地方积极探索通过按户连片耕种、一户一块田等多种方式破解承包地细碎化问题，取得了很好效果。
目前全国各地区之间农地流转规模发展并不均衡，不过，从各地统计数据显示总
体方向趋于一致：流转进程趋于加快、农地流转形式以转包出租为主并向多元化发展、流转主体呈多元化趋势、土地流转工作趋于规范化等。流转工作始终快速稳步的推进，随着国家对农村土地流转确权的加速推进以及对土地补偿标准的提高，我们认为未来
农村土地流转仍将维持快速发展的态势。
3、我国目前土地流转的几种模式和企业案例分析
3.1、我国当前土地流转的几种模式
近年来，有不少地区在土地流转试点中进行了充分的尝试和实践，并取得了不错
的效果。如小岗村从“分田到户”到新型合作化，甘肃成立首个土地股份合作社，福
建三明农户土地承包经营权可抵押贷款，温州通过创新耕地流转模式稳定粮食生产，
天津则推行宅基地换房，中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份＋合作”的土地流转分配方式。
成都市从2008 年开始启动农村产权制度改革试点，成立国内第一家产权交易所，并形成了多种相对成熟的土地流转模式，比如：红砂村的土地租赁模式，龙华村的集
中经营开发模式，汤营村的土地入股“股权+红利+工资”的模式，蒲江县通过龙头企
业土地转包模式等。
重庆在土地改革领域大胆探索，土地流转方式多样，包括转包、出租、互换、转让、入股、自愿交回等，并创造了土地换社保的九龙坡模式。九龙坡区凡拥有稳定的
非农收入来源，有自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的农村居民，可以申报为
城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与
城镇居民享有同等待遇。
另外，浙江在田园综合体方面也早已开始进行各方面的探索。田园综合体被看作
是推进农业供给侧结构性改革、新型产业发展，实现中国乡村现代化、新型城镇化以
及经济社会全面发展的一种可持续模式。缙云笕川村、瓯海盘垟村、黄岩北洋镇等村
镇通过租赁村民土地或引导农民入股，结合自身优势打造出各具特色的新型乡村和特
色小镇，融合了新的产业和业态。
总体来看，目前我国土地流转基本分为五种较为常见的模式，分别是：
（1）互换土地，是在《农村土地承包经营权流转管理办法》的监管下，由农村集
体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的
简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30 年前我国实行土
地联产承包责任制，不过划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产
量的提高。为了让土地集中连片，实现规模化经营，互换就成为了最原始的交易方式。土地互换的目的是形成单一品种的规模化种植，是适度规模农业的基础要素。
（2）出租，是以《土地管理法实施条例》为依据，在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和
租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以
实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒
包型等。
（3）入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础
上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。这是在十七届三中全会提出的，用
于处理社员私有土地。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土
地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承
包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
（4）宅基地换住房、承包地换社保，也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换
为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
（5）“股份+合作”，这种模式是农户以土地经营权为股份共同组建合作社。
按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经
营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠
龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
传统流转方式各有利弊，现在很多试点地区在推进土地流转时，也在尝试更多的
创新，流转方式正在变得多样化。
如土地信托流转，就是把过去农户和企业两个角色间的流转变为农户、企业和政
府三个角色间的流转，农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公
司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。与其他模式相比，信托制度的权、责、
利相分离的制度特性和农村集体土地所有权与使用权相分离的特点之间十分契合，由
专业化的信托公司提供各个环节的综合风险控制和土地流通过程中全方位的金融服务，有利于推动土地资源再分配，切实提高土地的生产能力。而且实践证明，这种方式除
传统耕地外，也适合林地、养殖水面等各类土地的流转。
3.2、企业案例分析
农村金融领域仍然是一个蓝海市场，互联网电商布局线下农村是最近几年明显的
趋势。尤其是是土地流转市场正处于起步阶段，多家互联网企业进入农村，并相继开
展产权和流转的相关业务。目前行业内较大的流转平台基本均可实现一站式的流转服务，并且在此基础上各有侧重。
3.2.1、神州土地
神州土地网隶属于神州土地（北京）信息技术有限公司，定位为“互联网+农业”，
是国内专业的互联网+农村产权流转交易综合服务平台。
神州土地独创线上土地供求信息发布+线下撮合、交易的O2O 服务模式，以农村
产权流转交易业务核心，为农村产权供需双方提供交易前信息发布服务、交易中撮合
服务和交易后农业金融、农业社会化服务等多种深度型综合服务。
同时，神州土地采取政企合作模式，为地方政府提供农村产权交易中心整体解决
方案，包括产权交易中心建设服务、产权交易软件服务和产权交易中心运营服务等。
神州土地目前已与全国21 个省市共建100 多个农村产权流转交易中心，为交易
中心提供专业的运营服务。公司农村产权交易中心整体解决方案业务已覆盖全国300
多个区县，拥有农村产权经纪人4 万余人，并且多次为全国政府领导做农村产权交易
市场规范建设与运营的培训，累计培训人数达到1000 余人次。
针对不同的服务主体，公司为乡镇服务站、涉农企业、合作社、家庭农场、农户、以及经纪人和其他工作人员等，建立起一套较为完备的培训机制，从职业素养到知识
技能予以全方位的培训。培训内容涉及六个板块：
1、农地知识、法规政策、行业现状类的基础知识；
2、软件平台功能操作、业务流程、无人机航拍、地块测量等在内的技术知识；
3、商务礼仪、沟通技巧、客户管理等方面的职业素养；
4、岗位职责、土地信息收集、农地调查、测量与评估等业务技能；
5、土地评估、征信、农业保险土地抵押贷款等农业金融知识；
6、网站策划和设计、seo 优化、微信微博营销、内容编辑策划等新媒体营销。
另外，农村综合产权交易平台可以实现省、市、区县、乡（镇）、村多级管理，县级可自建平台，也可实现省或市级的一体化平台的搭建，将服务延伸至下级，能够有效解决当前农村资产和资源交易项目分布广、数量大、额度少、规模小、监管难、交易多、机制滞后等问题，可以完善农村集体资产承包、租赁、出让管理制度，规范农村资产、资源、土地的开发利用，维护农村集体权益，有利于促进生产要素自由流动，农村资源优化配置。
图8：农村综合产权交易平台
资料来源：神州土地官网
3.2.2、聚土网
重庆美村科技有限公司旗下聚土网于2015 年4 月正式上线，通过线下资源整合和把关、线上传播和互动的方式，采取自营为主、众包为辅的模式，专注互联网农村资产交易，以提供农村土地流转服务为核心，并配有金融保险服务、土壤检测服务、农业生产服务等增值服务。公司在多个城市设立运营中心并配备人力。
聚土网提供的土地流转服务也较为全面，包括：
1、农村土地流转服务：
土地流转服务：土地、林地、水域、草地等农村土地资源的发布和匹配、实地勘测、土地尽调、交易服务、过户办证、标的的产权尽调等一站式服务。
权证服务：交易方的农村产权全程代办交易鉴证书和产权证书。
资金监管：权威机构监管资金，在交易各环节均提供赔付、免佣等服务。
法律咨询服务：在流转双方交易过程中全程提供法律方面的专业支持与咨询服务。
2、土壤和水质检测服务
土壤环境指标检测：酸碱度、钾磷等矿物元素含量、重金属含量、肥力值、农药
残留量等各种指标的检测，并分析问题的原因，出具国家认可的检测分析报告等。
渔业水质全项检测：PH、氨氮、亚硝氮（亚硝酸盐）及硫化氢、COD 值及消毒
剂产生的余氯等指标的检测，根据指标数据分析问题原因提出相应的解决措施和建议。
3、农村金融保险服务
金融服务：分期融资业务，企业经营贷款，为用户提供金融众包服务。
保险服务：暴雨险、旱地险。
4、农业生产服务
农场宣传：为农场主提供农场推广增值服务，包装农场品牌，提升农场形象等。
农业saas（综合物联网、大数据的农场管理平台）：针对业务覆盖地区农场提供
农业saas 业务，提高农场生产效率和产品质量。
农田数据：农田边界，地形图，管理区域，可变率播种方案，种植和收获的数据，土壤测试结果等农田数据，方便农场主对自身情况的了解，同时为地方业务主管部门
对当地农业生产进行科学指导提供依据。
此外，聚土网还在业务流程中充分结合互联网技术，包括使用土地高清地图定位
系统进行土地资源查找、使用APP 信息采集与录入系统在现场进行土地信息的发布、
使用无人机对面积较大的农地林地水域等进行航拍服务、以及360 度全景互动视频等
等。
机械行业市场分析报告
机械行业市场分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
本文关注点： 全面分析各产业政策规划导向性，站在未来五年规划的高度，把握机械行业未来发展趋势，深入剖析各子行业明年潜在的投资机会； 认为明后年整体机械行业仍存结构性机会，关注工程机械、重型装备、铁路设备、海洋工程等确定性增长的子行业。 预计“十二五”期间机械行业景气度由高增长逐渐回归常态。随着全社会固定资产投资增速逐步放缓至22%，机械行业整体景气度由超高增长逐渐回归常态，预计未来两年机械工业总产值增速在15％-20%。在“四万亿”刺激方案尘埃落定之际，新兴产业规划有望“接力”继续提振经济平稳增长。未来我国城镇化进程加快，新农村建设的大力推进以及中西部地区逐步崛起的过程中，我国机械行业仍将保持稳健增长。 细分子行业存在结构性增长机会。工程机械受益城镇化及新农村建设进程加快、中西部地区基建投资快速增长以及国际化战略逐渐落实；重型装备中核电投资快速增长、冶金节能需求及煤矿综采率的提升，拉动核电设备、冶金环保设备以及煤炭综采设备的销售；海工装备“十二五”期间投资将超2500亿元，带动海工设备的需求；按照建设进程，今明两年铁路设备将进入集中交付期；装备制造业升级急需中高端数控机床产品，从而有效替代进口。 2011年侧重于五大投资策略。1）遵循“十二·五”规划及七大新兴产业振兴规划发展脉络，投资受益的相关子行业及优质公司。如工程机械、海工装备、重型装备、机床、铁路设备、节能环保设备。2）产品优化升级进程加快，开始实现“进口替代”的行业；3）国际化战略布局较早，逐步将生产基地布局到海外并且获得国外技术优势的公司。4）受益国家相关政策支持，有明确技术优势的行业龙头；5）受益于装备制造业国际化战略转移的标的公司。 目 录 1. 机械行业总体运行状况分析 行业景气度高位逐月回落 2011 年机械行业整体运行回归常态 . 机械行业投资策略 2. 工程机械：国内需求依然亮丽，海外布局成催化剂 .. 工程机械行业走强大市 2011 年工程机械行业投资逻辑 . 国内需求强劲十足，但增速有趋缓忧虑 出口：全球化战略布局“抚平”国内增速放缓担忧 2016 年机械行业分析报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
农村土地流转调研报告
农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，极大地解放和发展了农村生产力，调动了广大农民的生产积极性，推动了农业农村经济快速发展，农民收入稳步增加，人民生活水平显著提高，针对农业机械化程度不断提高，农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际，上世纪九十年代中期以来，我县农村土地经营权有偿流转逐步发展，取得了一定的成效。据初步统计，目前，全县农村土地经营权流转面积达万亩，其中，耕地万亩，占耕地面积的%，林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村，以组为单位，对耕地进行连片发包，收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼
畜牧有限公司等，流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明，农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时，可以放心地务工经商，部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工，增加务工收入。转入方对转入的土地，在经营期内，可以充分整合自身的技术、信息、资金优势，放心大胆的进行投资开发，形成适度规模经营，辐射带动周边区域生产的发展，加快农业产业结构调整。同时，通过土地流转，使土地相对集中，减少了田土边界纠纷矛盾隐患，引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域，解决农业资金"瓶颈"问题，增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益，但流转不畅的问题仍然十分突出，农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在，究其原因，主要有三个方面：一是流转的市场机制不健全。总体来说，我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩，但也存在着合同手
关于农村土地流转情况的调查报告
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
中国香兰素市场现状分析报告
深圳中企智业投资咨询有限公司
中国香兰素市场现状分析 (最新版报告请登陆我司官方网站联系) 公司网址: https://www.sodocs.net/doc/d712948453.html, 1
中国香兰素市场现状分析 (3) 第一节2009-2013中国香兰素产量分析 (3) 第二节2009-2013中国香兰素价格分析 (4) 第三节2014-2018年香兰素市场走势预测 (5) 2
中国香兰素市场现状分析 第一节2009-2013中国香兰素产量分析 我国的香兰素大部分出口，受国际市场影响较大，同时也受原辅料市场的制约。2008年——随着全球金融危机的大面积爆发，国内外大批企业纷纷倒闭，作为“外销型”企业的中华化工有限责任公司同样面临巨大挑战，产品出口需求大幅减少，香兰素产品出现大量库存。面对困难，中华化工非但没有退缩，反而加大了技术创新投入。2008年公司投资3亿多元建成了具有完全自主知识产权的第二代香兰素绿色生产线，核心技术申请了多项国家专利，乙醛酸法合成香兰素项目成功投产，香兰素产能达到1万吨，世界第一大香兰素生产装置就此诞生。2009年，“中华化工”对主导产品的生产装置多个工段以及采用的多个工艺技术进行了优化，将乙基香兰素二蒸二结，调整为一蒸一结，大幅提高产品的得率。“邻氨基苯甲醚——愈创木酚——香兰素”，经过多年的不断完善，中华化工已形成了比较完善的产业链。无论是产品质量(香兰素纯度高达99.99%)，还是在减少排放、降低能耗比等环保 指标上，中华化工都全面超越了国外主要竞争对手，达到了国际领先水平。公司负责人称，第三代香兰素生产技术已从小试进入中试，该工艺从成本、产品制品、环保等多方面都站到了全球同行制高点，一旦成功进入大规模生产，无疑是对国际香兰素行业的再次洗牌。 3
中国美容行业市场分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一：产业基本概括 国内美容行业从20世纪八十年代中期起步发展至今已经二十多个年头，这一时期以来，美容行业经历了从初级阶段的摸索性成长到中级阶段的思考性发展。市场规模从小到大，从业人员由少到多，生产企业和专业美容化妆品品牌已经一大批地涌现。中国美容产业实际上已经形成包括美容、美发、化妆品、美容器械、教育培训、专业媒体、专业会展和市场营销等八大领域的综合服务流通产业。 80年代初，我国化妆品消费是人均1元，90年代初上升到人均5元钱，到2000年底已达到人均25元，可以说我国的化妆品人均消费水平的上升是很快的。广东、上海和北京三个地区人均消费水平已达到80-100元，大大高于全国平均水平，而发达国家的化妆品人均消费为35-70美元。从中可以看出我国的化妆品的消费市场有很大的上升空间。从化妆品的分类看，护肤类的占35%，护发类的占28%，美容类的占24%，香水类的占8%，护肤类的仍是化妆品消费的主流。 我国化妆品的销售额1982年为2亿元，1985年为10亿元，1990年为40亿元，1995年为190亿元，2000年为335亿元，比前一年增长%。前十五年化妆品的销售额平均以%的速度递增，最高年份达到4 1%。 2003年，我国化妆品行业全年销售额达到517 亿元左右，与前年相比，同比增长15％左右。到2007年，全国约有200万家各类美容美发机构，3200余家化妆品生产企业，其中2100家在广东省，600余
家美容美发培训机构，形成了约2600亿元人民币的美容美发服务产值和约960亿元人民币的化妆品产值。行业年发展速度平均呈30%以上的增长态势，而上游企业的销售每年以50%以上的增长率迅猛发展。 2008年，金融危机给全球美容业带来了彻骨的寒冷，导致大多数主要依赖欧美市场的化妆品公司销售业绩下滑。不过，中国市场却“风景这边独好”。2008年中国美容市场以%的速度高歌猛进，实现工业总产值近3200亿元，行业利润以%的速度增长，在各行业中保持了最高的增长率，市场容量逐年放大。 有人说上世纪80年代谈美容是“赶时髦”，90年代是“随大流”，到了21世纪，美容成了青年女性的“生活必需”。美容业在改革开放后发展势头非常强劲，绝对可以称得上是搭上了飞速发展的快车。 2004年，由何帆等四位经济学家推出的《中国美容经济年度报告》就指出：中国的“美容经济”正在成为继房地产、汽车、电子通信、旅游之后的中国居民“第五大消费热点”。 据《中国美容时尚报》社长张晓梅透露，2005年中国涉足美容消费的人数已达3亿，城镇人口平均每月消费达元。中国行业咨询网的《2009－2012年中国美容市场预测与产业投资咨询研究报告》则指出，2007年美容服务业实现产值就达到3000亿元左右，行业从业人
2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
大丰区农村土地流转现状分析
大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转，农村土地流转发展迅速，有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础，但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状，认为土地流转取得了不俗的成果，但也存在发展不平衡等现象，并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签：大丰；土地流转；农业供给侧改革；措施 近年来，农村土地流转速度加快、趋势向好，土地流转可盘活农村土地，提高土地利用率，增加农民收入，加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转，党的十八大和十八届三中全会都提出，要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转，发展多种形式适度规模经营，2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度，土地承包关系延长三十年保持不变，为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部，是江苏省面积最大的城市区，近年来，大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手，效果显著、成果斐然。所以，调研大丰地区农村土地流转的现状，总结其做法、经验，找出存在的问题，并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议，不仅有助于大丰区推进农业农村现代化，对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩，其中耕地面积154.33万亩，现有农户20.74万户，农业人口50.29万人，人均耕地面积3亩余，为江苏省之首。迄今，已超50%耕地面积进行了土地流转。 （一）主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作，深入推进“三权分置”改革，并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》，制定四项措施：严格执行土地流转政策；严禁改变流转土地农业用途；严格规范土地流转手续；严明土地流转工作纪律，保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策，安排专项奖补资金，对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿，激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来，已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元，其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合
建筑市场情况分析报告
三一文库（https://www.sodocs.net/doc/d712948453.html,）/总结报告/工作汇报 建筑市场情况分析报告 今年1-9月份我市建筑业完成产值39.11亿元，同比增长6.4%，第三季度较一、二季度分别增加12%、8.7%。1-9月建筑业产值占我市全社会固定资产投资（155.8亿元）的25.1%。全省1-9月份完成建筑业总产值2098亿元，同比增长27.6%，占全省全社会固定资产投资（8696亿元）的24.1%。我市建筑业产值在全社会固定资产投资的占比与全省平均水平相当，但增速低于全省平均水平。预计全年建设业完成总产值70亿元，增长13%，对gdp贡献率有望达2.7%以上，拉动gdp增长0.5个百分点。 一、问题及原因分析: 针对建筑业产值增速低于全省平均水平的问题，经综合分析，主要有以下原因： 1、我市建筑企业资质等级普遍较低，市场竞争力不强。我市目前有170余家建筑业企业，其中：一级企业3家，二级企业28家，大多都是三级或劳务分包企业。而全省有特级企业2家，一级企业170家，二级企业2100余家，我市建筑企业资质等级水平明显落后于省内的其它城市。 2、我市建筑企业占有本市建筑市场的份额低，对外承包工
程规模较小。建筑业产值是按照企业注册地（含外地企业设立的经工商、税务登记的分支机构）进行统计，外地施工企业的产值是不计入我市建筑业总产值的。按相关规定，外地施工企业在我市承接工程只实行中标后的备案制度，入市门槛低，导致今年外地施工企业大量涌入自贡建筑市场，且这些外地企业大多资质等级高，承揽的多为规模大的项目，如s305改造工程、檀木林国宾府、龙城国际、南湖体育中心场馆等。根据建设工程招投标管理站的统计，XX年、XX年、XX年外地企业在本市承揽工程的中标金额分别占全市招标项目总金额的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年递增的趋势。特别今年外地企业中标项目的金额比去年猛增约14个百分点，导致我市建筑业产值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少数总包企业在外地承接工程，且总承揽任务偏少。 3、XX年“5·12”地震造成重灾区当年的建筑业产值较少，而今年的灾后重建和扩大内需等项目的实施，使得XX年全省建筑业产值大幅增加，主要贡献地区为成都、德阳、绵阳、阿坝等重灾区，因而我市建筑业产值增速低于全省平均水平。 二、下一步工作措施: 1、着力将建筑业放到突出的位置抓好抓实。把做大做强建筑业纳入国民经济和社会发展规划，整合各种资源，出台相关扶持政策，抓紧培育和完善建筑生产要素市场体系，加强对建筑企业改革的指导，加大服务力度，加快建筑队伍的教育培训、鼓励
建筑市场情况分析报告
建筑市场情况分析报告 建筑市场情况分析报告 今年1-9月份我市建筑业完成产值39.11亿元，同比增长6.4%，第三季度较一、二季度分别增加12%、8.7%。1-9月建筑业产值占我市全社会固定资产投资（155.8亿元）的25.1%。全省1-9月份完成建筑业总产值2098亿元，同比增长27.6%，占全省全社会固定资产投资（8696亿元）的24.1%。我市建筑业产值在全社会固定资产投资的占比与全省平均水平相当，但增速低于全省平均水平。预计全年建设业完成总产值70亿元，增长13%，对gdp贡献率有望达2.7%以上，拉动gdp增长0.5个百分点。 一、问题及原因分析: 针对建筑业产值增速低于全省平均水平的问题，经综合分析，主要有以下原因： 1、我市建筑企业资质等级普遍较低，市场竞争力不强。我市目前有170余家建筑业企业，其中：一级企业3家，二级企业28家，大多都是三级或劳务分包企业。而全省有特级企业2家，一级企业170家，二级企业2100余家，我市建筑企业资质等级水平明显落后于省内的其它城市。 2、我市建筑企业占有本市建筑市场的份额低，对外承包工程规模较小。建筑业产值是按照企业注册地（含外地企业设立的经工商、税务登记的分支机构）进行统计，外地施工企业的产值是不计入我市建筑业总产值的。按相关规定，外地施工企业在我市承接工程只实行中标后的备案制度，入市门槛低，导致今年外地施工企业大量涌入自贡建筑市场，且这些外地企业大多资质等级高，承揽的多为规模大的项目，如s305改造工程、檀木林国宾府、龙城国际、南湖体育中心场馆等。根据建设工程招投标管理站的统计，20xx年、20xx年、20xx年外地企业在本市承揽工程的中标金额分别占全市招标项目总金额的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年递增的趋势。特别今年外地企业中标项目的金额比去年猛增约14个百分点，导致我市建筑业产值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少数总包企业在外地承接工程，且总承揽任务偏少。 3、20xx年“5·12”地震造成重灾区当年的建筑业产值较少，而今年的灾后重建和扩大内需等项目的实施，使得20xx年全省建筑业产值大幅增加，主要贡献地区为成都、德阳、绵阳、阿坝等重灾区，因而我市建筑业产值增速低于全省平均水平。 二、下一步工作措施: 1、着力将建筑业放到突出的位置抓好抓实。把做大做强建筑业纳入国民经济和社会发展规划，整合各种资源，出台相关扶持政策，抓紧培育和完善建筑生产要素市场体系，加强对建筑企业改革的指导，加大服务力度，加快建筑队伍的教育培训、鼓励建筑企业科技创新和对外承包工程，充分发挥建筑业的支柱产业作用。 2、加快调整优化产业结构。积极实施大建筑业战略，着力进行经营结构调整，鼓励建筑企业向房地产开发、物业管理、建材生产经营和其它新兴三产行业发展。要加大对具有一、二级总承包资质企业的扶持力度，尽快催生一批更高资质等级的建筑企业，打造建筑业龙头企业，最近我局就新审批了有较好前景的华西能源工业股份有限公司的电力工程总承包资质。合理发展专业承包企业，
现代企业市场分析报告
市场分析 市场是商品经济的范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。对于企业来说，市场是其营销活动的出发点和归宿。能否正确地认识其特征和作用、了解市场购买者的行为，关系到企业能否制定正确的营销方案，进而关系到企业的兴衰存亡。市场营销学是从卖者的角度来认识和理解市场的含义，它要研究的是如何采取有效的措施，来满足消费者需求，其中包括现实的需求和潜在需求。可以说，在市场营销学的范畴里，“市场”即等同于“需求”。市场从不同的角度，可以划分为各种具体的类型。其中，按商品的属性市场可分为一般商品市场和特殊商品市场。“特殊商品市场”是指为满足人们对资金及各种服务的需要而提供的市场，包括金融市场( 或称资本市场)、劳动力市场和技术信息市场等。“一般商品市场”指的是狭义的商品市场，又称货物市场，即消费品市场和工业品市场，这两大市场是市场营销所要着力研究的市场，对它们的分析我们将在后面进行。 一、消费品市场 消费品市场又称最终消费品市场、消费者市场或生活资料市场，是指个人或家庭为满足生活需求而购买或租用商品的市场，它是市场体系的基础，是起决定作用的市场。 （一）消费品市场的特征 与市场相比，消费品市场具有以下特征：从交易的商品看，由于它是供人们最终消费的产品，而购买者是个人或家庭，因而它更多地受到消费者个人人为因素诸如文化修养、欣赏习惯、收入水平等方面的影响；产品的花色多样、品种复杂，产品的生命周期短；商品的专业技术性不强，替代品较多，因而商品的价格需求弹性较大，即价格变动对需求量的影响较大。从交易的规模和方式看，消费品市场购买者众多，市场分散，成交次数频繁，但交易数量零星。因此绝大部分商品都是通过中间商销售产品，以方便消费者购买。从购买行为看，消费者的购买行为具有很大程度的可诱导性。这是因为消费者在决定采取购买行为时，不像生产者市场的购买决策那样，常常受到生产特征的限制及国家政策和计划的影响，而是具有自发性、感情冲动性；二是消费品市场的购买者大多缺乏相应的商品知识和市场知识，其购买行为属非专业性购买，他们对产品的选择受广告、宣传的影响较大。由于消费者购买行为的可诱导性，生产和经营部门应注意做好商品的宣传广告，指导消费，一方面当好消费者的参谋，另一方面也能有效地引导消费者的购买行为。从市场动态看，由于消费者的需求复杂，
农村土地流转情况调查问卷
山东政法学院经济管理系 农村土地流转情况调查问卷 调查者姓名：班级：学号：本问卷调查是山东政法学院经济管理系学生寒假社会实践的一部分,其调查结果主要用于分析山东省有关土地流转的相关问题，不会用作他用，相关信息会在使用后销毁。本次调查仅占用您五分钟的时间，对于您能在百忙之中填写此问卷表示感谢！（以户为单位） 1、请填写您的相关信息（我们会为您保密） 姓名：年龄：家庭人口：受教育程度： 居住地：市县乡（村） 2、您家共用多少亩耕地？（） 3.您了解国家有关土地流转的相关政策吗？ A.很了解 B.比较了解 C. 了解一点 D.不知道 4、您家的耕地使用状况？ A.自己耕种 B.全部流转 C.一部分自己耕种，一部分流转（比例） 5.您家为什么要将耕地进行流转？ A.无力耕种 B.不愿耕种，收入太低 C.急需一笔收入 D.身不由己 E.其他 6、您家耕地流转的对象： A.亲戚 B. 同村其他个人 C. 专业大户 D. 农民专业合作社 7、您家耕地通过什么方式进行的流转： A.自发 B.村委会引导 C.村委会强制 D.流转对象上门洽谈 8.您家耕地流转的形式： A.转包 B.出租 C.互换 D.转让 E.股份合作 F. 其他（）说明：可多选，如果多选请标明每种形式流转的具体土地数。 9、您家通过耕地流转获得的收益： A.0-200 B.200-600 C.600-800 D.800-1000 E.1000以上 说明：收入以每年每亩为单位，若获得的是实物，将实物按市场价折合成现金，一次付清除以流转的时间。 10、您流转耕地希望得到的合理收益是多少！（） 说明：收益以每年每亩为单位。 11、您家耕地流转后的用途： A,继续耕种 B.挪作他用 12、您将耕地转让后主要靠什么谋生？ A.剩余土地的耕种 B.养殖 C. 在村里做小生意 D.在村里担任工作，有收入 E.自己或家人外出打工 F.其他（） 说明：若选择“其他”请写明。 13.您家宅基地的使用情况？ A.闲置 B.已盖上房子，等待居住 C. 已盖上房子，已经居住 D.已流转 14.您所在村(乡)有哪些社会保障政策？ A.新型合作医疗 B.最低生活保障 C. 社会化养老 D.村民相关福利 F.其他 说明：可多选，选择其他请写明具体的政策。 调查问卷到此结束，再次感谢您的合作！ 山东省农村土地流转情况调查问卷
土地流转现状社会调查报告
土地流转现状社会调查报告 坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定 村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。 一、村土地流转现状 到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%；农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。二、村农村土地承包经营权流转的特点
1、大宗土地经营权流转已开始起步。从年至2011年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农 村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总 面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。 2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、 优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右；土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的
目前市场部现状分析
常德男科医院市场部管理制度 一、工作职能描述 1、调查市场、分析市场、总结市场规律，制定市场开发工作方向。通过适当方式深入市场调查，分析、总结市场规律；及时收集本医院病人信息，进行客观统计分析，找准市场方向。 2.负责执行医院对外品牌推广和策划活动，为重大营销决策提供建议和信息支持； 3.负责医院对外公共关系、媒体合作、业务渠道建设； 4.负责组织搜集相关行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场发展趋势； 5.协助完成部门其他工作的开展. 2、适当的时候，进行医院全员营销培训，逐步提高医院整体营销水平。医疗服务营销，不同于有形产品的营销。产品营销，可能是与生产者关系不大的工作；而医疗服务过程是病人来医院后的具体医疗行为，涉及到医疗服务的各环节，联系到提供医疗服务的所有医务人员。如何让病人来医院接受比较满意的医疗服务，自然就涉及到相关医务人员的营销观念，以及具体的营销行为。 提高我医院医务人员的营销意思、营销水平，进行医院内部的营销培训工作、营销工作，有时候更重要。 3、客服工作。 规范医疗服务，根据医院实际情况进行一定程度的客服工作，提高医院现有客户的满意度，忠诚度，促进医院的良好口碑，从而促进
医院的经济效益。客户服务工作也是销售工作配套的惯例。 这同时也是全体医务人员共同的工作。 三、明确工作职能，有计划的有效率的进行市场开发工作 1、通过举办系列活动进行市场开发 ①、策划、组织、举办各种活动：如大学生青春期健康讲座活动（女大学生人流总是比较多），针对农村市场的大型免费体检活动，以及其他各种公益活动等；策划、组织、举办各种公益活动，对市场人员要求的素质更多。工作本身涉及到市场人员对相关政府职能部的公关能力，以及有效举行活动的执行能力，活动效果的分析、统计能力。年后计划在湛江各高校，以及各级各类职业技术学院，有计划、有目的开展青春期健康讲座活动。为此，市场部还需要配备一名健康讲座人员。活动能成功进行，既是医院形象、医院品牌的进一步推广，也可以直接促进医院经济效益。 年后计划针对湛江农村市场，做进一步的市场开发活动。主要以乡镇、甚至有代表性的村为单位，组织一定规模的免费体检活动，或者专题讲座活动，进而发现病人，从而直接带来医院的经济效益。 适时组织、安排周边社区相关工作。 ②、活动类人员要求：大专以上文化程度，医学类、市场营销类相关专业毕业，25岁以上，性别不限，沟通能力强，工作态度端正，团队意思强，从事市场开发工作一年以上，有医药、医疗器械，医疗市场开发工作经验优先。
可口可乐公司市场分析报告
可口可乐公司市场分析报告
可口可乐公司市场分析报告 可口可乐公司产品占全世界软饮料市场比例
一、公司简介 ?可口可乐公司诞生于1886年，总部在美国 的亚特兰大，是世界软饮料销售的领袖和先锋。 ?可口可乐是全球最有价值的品牌。 ?在中国，可口可乐是最著名的国际品牌之 一，是中国软饮料市场的领导企业。 ?可口可乐积极推进本地进程。 ?目前中国每年人均饮用可口可乐公司产品 数量为24瓶（每瓶8盎司或237毫升）。 ?可口可乐中国系统在中国已经捐资超过6， 000万人民币，支持了众多全国性和地区性社会公益事业。 二、企业使命 ?可口可乐公司的愿景是在回报股东的同时 不忘履行我们的企业公民责任，激励员工发挥自身潜能，提供推陈出新的产品，不断满足市场及消费者，建立双赢的合作模式坚定
合作伙伴关系，成为全球企业公民典范。 可口可乐公司的使命是令全球人们的身体思想及精神更怡神畅快，让我们的品牌与行动不断激励人们保持乐观向上，让我们所触及的一切更具价值。 三、外部环境分析 （一）一般环境分析 1、政治环境 2、经济环境 3. 技术环境 4、社会文化环境 5、自然环境 （二）产业环境分析——波特五力模型 1、现有企业之间的竞争强度分析 2、新进入企业的潜在进入者分析 3、供应商分析 4、买方分析 5、替代品分析 （一）一般环境分析
政治环境 中国饮料业的迅速发展及其前景广阔的消费市场吸引了众多国际知名品牌饮料厂商，许多跨国公司凭借雄厚的财力和丰富的市场运作经验，通过收购国内著名品牌或合资、独资经营挤占国内市场。当前我国饮料行业的多元化格局已经初步显现。 同时发展并规范功能性饮料的生产，鼓励通过兼并、重组、融资等手段，培育大型饮料企业集团，实现产业升级。 功能饮料比例上升，碳酸饮料比例下降。 经济环境 2007年的GDP为246619亿，增长11.4%；全年居民消费价格指数（CPI）上涨了 4.8%。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。2007年至2010年，整个食品行业面临着较好的发展际遇。
土地流转论文-农村土地流转现状、问题及建议
农村土地流转现状、问题及建议 随着第二轮土地承包的完成及农村土地承包经营权的确定，农村经济得到了飞跃发展，但是随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，一方面，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡热土外出打工，或到农村城镇经商置业，或就近服务于二、三产业，呈现出空前的“退一进二闯三”的职业分化转移趋势；另一方面，农村产业化经营要求农业经营规模化，而土地使用逐步向专业能手集中又是农业规模经营的重要前提。因此，如何进一步加快与完善土地流转，已成为目前农村工作的重要课题之一。为此藁城市土地局组织人员对全市土地流转情况进行了专题调查。 一、农村土地经营权流转的现状和主要形式 截至目前，藁城市农村土地流转面积19216亩，占全市家庭经营面积2．54％，涉及农户4201户，占农户总数的2。47％。土地经营权流转形式多样，归纳起来主要有以下几种形式： 1．转包。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转绘同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，接包方按转包时约定的条件对转包方负责。全市实行转包的土地面积有12960亩，占流转总面积的67．4％。 2．转让。即承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。全市实行转让的面积有2354亩，占流转总面积的12。3％。 3．互换。即承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换同时交换相应的土地承包经营权。全市实行互换的面积有452亩，占流转总面积的2。4％。 4．人股。即实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。全市实行入股的面积有256亩，占流转总面积的1．3％。
集团公司市场营销案例分析报告
××集团公司市场营销案例分析报告-------对××科（局）级专用红旗轿车的分析 班级：MBA0F2班组别：第四组组员：孙润华、李红兵、李明踊、石敏、辛英华、仇强胜执笔：孙润华
在2000年6月6日-12日第六届北京国际汽车工业展览会期间，××不但在北京国际展览中心布展，还在亚运村汽车交易市场门口拉了一条横幅，上写“中国××隆重推出科（局）级专用红旗轿车，××全国208家红旗轿车服务站为用户提供24小时全天候服务”，此举当时引起了业内的关注和诸多争议。据了解，在亚运村展卖的当天，此种售价18、5万元的红旗就卖出了好几辆。 怎样认识××的此种营销行为？其市场背景如何？此行为对企业的发展究竟是利是弊？我们谈一下自己的一些看法。 一、××推出科局级专用红旗轿车的背景分析 自1987年恢复生产以来，××生产的红旗轿车，已拓宽为发动机排量从1、8升到4、6升的系列产品，既有基本型，又有豪华型、普及型，还有各种各样的变型加长车，品种多达58种，是继奥迪之后我国公务车的又一主力车型。可以说，红旗轿车是一直被定位在中高档的，那么，为何××此次推出18、5万元的低档红旗轿车呢？我们认为，主要是缘于以下几方面因素： 1、红旗在国内中高档轿车市场的主导地位受到竞争者推出的本田雅阁、上海别克和桑塔那时代超人的强烈冲击。 1993年以来，××集团公司利用引进的奥迪技术和克莱斯勒488发动机生产小“红旗”轿车系列，产量逐年递增，1997年达到18000辆，在国内中高档轿车市场的占有份额超过75%，小红旗与奥迪构成当时中高档轿车的主导产品；但是，××奥迪在1994年达到2万辆的顶峰后一路滑落，1997年仅为9424辆，其时，小红旗便成为××重点发展的中高档轿车产品，后来，××在奥迪基础上又开发出自己的红旗品牌，而且批量生产以后销量大幅攀升。可以说，1998年以前国内的中高档轿车集中在××生产。为抢占中高档轿车市场份额，1997年上海
农村土地流转状况实地调查报告
农村土地流转状况调查报告—以内蒙古包头市九原区三道沙河村为例 调查人：社工11-1班刘浩201121002044 调查时间：2013年5月18日调查地点：内蒙古包头市九原区三道沙河村 调查目的：随着农村社会生产力提高，农村招商引资以及本身二三产业的发展以及农业现代化、产业化、规模化对农村承包土地流转的要求日益迫切。通过了解土地流转，可以把分散的土地集中整合起来，有利于优化土地资源配置，实施农业规模经营，降低生产交易成本，在一体化的基础上实现对土地潜在收益最大程度的挖掘。增加农民收入，促进农村发展。为了了解掌握现在农村土地流转的状况，就三道沙河村土地流转状况进行了专题调研。现将此次调研的情况报告如下： 一、基本情况 目前，我村承包土地流转面积在全县承包地总面积中所占比例虽然不高，但呈上升趋势。据不完全统计（下同），截止去年十二月底，全县土地流转面积达到1000多亩，其中耕地流转面积800多亩；林地流转面积83亩。上半年新增土地流转面积33亩，其中耕地21亩，已超出年初计划任务20个百分点；林地12亩，占全年计划任务的56%。 二、我村土地流转的总体特征 1.土地流转地域扩大化。过去我村土地流转主要发生在家庭成员中外出务工较多或者集体临时迁居到城镇居住的家庭，土地流转较少发生。近两年，土地流转地域逐步扩大，不少家庭主动放弃土地经营非农生产，也带动了我村第二三产业的发展。 2.土地流转主体多元化。过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主体也主要是农户。现在，农村土地流转的主体除农户外越来越多的乡镇企业参与其中。 3.土地流转形式多样化。土地流转形式主要有转包（承包方将自己承包期内的部分或全部土地，以一定条件转给第三者，承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务）、转让（承包方经发包方同意将承包期内全部或者部分承包土地转让给第三方。由第三方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原承包户在承包期内的土地承包经营权自然丧失）、互换（承包方之间或集体经济组织之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移）、入股（即承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权入股组成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司对土地实行招标承包，或对外租赁，或者直接开发，农民按股分红）、租赁（承包农户将承包土地租给第三方经营，并收取一定租金）等。其中以转包、转让为主。 三、主要问题 1.对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。 2.土地流转需要进一步规范。土地流转登记备案制度在具体执行中仍有漏洞，有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续，合同文本也没有统一，因土地流转而产生的纠纷事件仍有发生。 3. 流转缺乏市场化机制。土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。 4. 流转风险较大,缺乏对农民利益的保护机制。土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估。 5. 农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
农村土地流转现状及研究
农村土地流转现状及研究 我国是农业大国，绝大多数人口在农村，农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村，农民赖以生存和发展的基础仍然是土地，土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在，而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势，但总体上仍然存在一些问题，影响了土地承包经营权流转的效率，进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析，对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 （一）、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定，该阶段为禁止流转阶段 （二）、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内，因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意，由社员自我找对象协商转包，但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了：“自留地、承包地均不准买卖，
不准出租，不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 （三）、xx年8 月29 日，第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》，于xx 年3 月1 日起施行，该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立，并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性，为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 （一）、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下，在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 （二）、出租。此方式是现在最常见的流转方式，因农村劳动力 大量转移到城市，造成农村人口的流逝，很多农户无法耕种自家土地，承包经营权出租给他人，此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。