房地产价格波动与金融稳定研究
房地产价格波动与金融稳定研究
中文摘要
出于对通货膨胀危害严重性的认识，长期以来各国中央银行一直将物价稳定作为
货币政策的主要目标。20世纪80年代以来，主要国家和地区的通货膨胀得到有效控
制，这在一定程度上为宏观经济稳定持续发展提供了必要前提。与此形成鲜明对照的
是，伴随着经济全球化和金融自由化，股票、房地产等资产市场接连发生了膨胀与紧
缩的巨大波动，并导致严重的金融危机，20世纪80年代日本泡沫经济、90年代亚洲
金融危机和2007年美国次贷危机都与房地产价格大幅波动有关。房地产业是一个资
本密集型行业，其发展离不开金融机构信贷资金的支持，而房地产价格过度波动引发
泡沫现象的概率很高，加之银行业自身的经营特点使其具有天生的脆弱性，两者的结
合将使金融稳定容易受到房地产价格波动的影响。研究房地产价格波动，特别是房地
产价格下跌对金融稳定的影响对我国目前房地产市场调控有一定的理论和实践价值。
从理论角度看，房地产实物资产和虚拟资产兼有的特殊属性，决定了房地产的价
格不仅取决于其居住效用，还取决于房地产的投资收益。房地产业是专业性很强的行
业，产品的异质性决定了交易过程中存在典型的信息不对称，房地产企业、购房人、
金融机构之间非对称信息博弈的均衡决定了房地产价格内在上涨动力和信贷资金流
入机制。如果金融环境宽松，或政府在引导房地产业发展中存在失误，房地产可能出
现泡沫，泡沫一旦崩溃会通过银行信贷风险暴露、流动性冲击、加剧信息不对称等途
径影响金融稳定。
我国房地产市场和房地产金融在1998年住房制度改革以来快速发展，但由于保
障性住房发展滞后，偏重于通过市场化推动房地产业发展，供需失衡使商品房市场长
期存在价格上涨压力，部分城市存在明显的房地产泡沫。住房贷款证券化
（Mortgage-Backed Securities，MBS）、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）仍处于试点或探索阶段，房地产金融市场过分依赖商业银行贷款资金
供给，风险集中于银行体系，给金融稳定埋下隐患。实证分析表明近几年我国房地产
市场价格和银行房地产信贷之间存在明显的因果关系，而通过信贷融资参与的房价上
涨蕴含较大的金融风险。在房地产价格回调的背景下，应该关注房地产企业偿债能力和房地产按揭贷款安
全性，采取稳妥渐进的调控方式，需要选择性货币政策工具、宏观审慎监管、完善房
地产金融支持方式、构建房地产发展长效机制等措施平抑房地产价格波动，维护金融
稳定。
本文创新之处在于：
一是本文系统回顾我国房地产金融的发展历程，特别是1998年以来房地产行业
运行、价格变化和金融机构信贷资金之间的内在联系。从日本泡沫经济和美国次贷危
机中可以发现资产价格泡沫膨胀和崩溃对金融稳定的影响，关键在于泡沫形成过程中
信贷融资以及杠杆机构直接参与的程度。与国外相比我国房地产融资杠杆率不高，但
房地产金融市场以银行信贷为主导的单一融资格局，使房地产价格波动带来的风险汇
集在商业银行。
二是重点分析房地产价格回落对信贷资金安全、金融稳定的影响。从理论上讲资
产价格泡沫有三种可能的运行方式：1、短时间内大幅下跌，泡沫破灭；2、价格长时
间内缓慢下跌，价格逐步向价值回归，泡沫趋于消失；3、泡沫存在的市场条件仍然
存在，泡沫被容忍而持续存在。本文认为我国房价快速上涨使部分城市存在房地产泡
沫，但已不具备泡沫持续存在的经济、社会基础，关键是通过灵活调控实现新建商品
房价格小幅平稳回落，在2到3年内居民收入不断提高的基础上，达到“房价合理回
归”的调控目标；同时采取货币政策、宏观审慎、金融创新等措施维护金融稳定。
关键词：房地产价格；金融稳定；信息不对称；选择性货币政策工具；宏观审慎；
长效机制
作者：李勇
指导老师：何德旭研究员 5.1.1日本房地产泡沫的形成 (77)
5.1.2日本商业银行在泡沫形成中的作用 (78)
5.1.3日本房地产泡沫的破灭 (79)
5.1.4日本泡沫经济的启示 (80)
5.2美国房地产泡沫与次贷危机 (81)
5.2.1美国次贷危机的根源——房地产泡沫 (81)
5.2.2次级抵押贷款证券化及衍生品的风险扩张 (83)
5.2.3次贷危机的爆发和扩散 (85)
5.2.4美国次贷危机的启示 (88)
5.3我国房地产价格波动与银行信贷的实证分析 (89)
5.3.1变量选取及数据来源 (89)
5.3.2实证检验 (90)
5.3.3结论与启示 (95)
5.4小结 (96)
6房地产价格波动背景下金融风险预警 (97)
6.1房地产金融风险预警理论概述 (97)
6.1.1房地产金融风险预警的内涵及其意义 (97)
6.1.2预警理论方法和实践应用综述 (98)
6.2房地产金融风险预警系统的构建 (99)
6.2.1风险预警系统阶段划分 (99)
6.2.2房地产价格波动中金融风险预警指标体系构建 (101)
6.2.3房地产金融风险预警综合值的计算与分析 (106)
6.3房地产调控背景下房地产金融风险预警 (109)
6.3.1预警指标选择及功效系数计算 (109)
6.3.2房地产金融风险综合预警指数计算 (110)
6.3.3房地产金融风险预警指数分析 (111)
6.4小结 (116)
7平抑房地产价格，维护金融稳定的政策措施 (117)
7.1平抑房地产价格波动的货币政策选择.................................................................1177.1.1货币政策对房地产价格波动的事前积极反应
;7
一
7.1.2
7_1_3
传统货币政策调控房地产价格波动的局限
运用选择性货币政策工具平抑房地产价格
122
7.2构建宏观审慎监管框架:货币政策与金融监管政策相结合 (124)
7.2.1审慎监管政策有利于预防房地产价格泡沫 (124)
7.2.2宏观审慎监管政策的工具选择 (126)
7.2.3货币政策与宏观审慎监管的防调配合 (127)
7.3完善房地产金融支持方式分散商业银行房地产信贷风险 (127)
7.3.1审慎发展住房抵押贷款证券化(MB S，分散银行风险 (128)
7.3.2实现房地产企业融资渠道多元化，降低对银行信贷渠道依存度 (131)
7.4平抑房地产价格，维护金融稳定的其他措施 (132)
7.4.1限购等行政调控手段适时淡出 (134)
7.4.2增加保障房和中低价商品房供应 (134)
7.4.3构建房地产市场平稳健康发展的长效机制 (134)
7.5小结 (135)
8结论与展望 (136)
8.1主要结论 (136)
8.2展望 (138)
参考文献 (140)
攻读博士学位期间出版或发表的论著、论文 (151)
后记 (1524)
根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，在“自筹资金”和“其他资金”
中有很大比例来自银行信贷资金，加上这部分资金，房地产开发中直接或间接使用的
银行贷款的比重在55%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但公积金
缴存与贷款过程中存在明显的强制性缴存机制与市场化配贷机制错位问题，个人住房
公积金贷款余额占商业性个人住房贷款的比例不到20%（周京奎，2011）。从一定意
义上说，商业银行是我国房地产业的主要资金提供方。由于融资渠道单一，在房地产
调控时期银行信货被收紧之后，没有其他融资渠道替代，会导致房地产企业资金链恶
化，威胁房地产市场存量信贷资金安全。
为保持房地产行业平稳发展、实现房价合理回归、消除房地产金融风险，2010
年以来实施最严厉的房地产调控政策已经逐步发挥作用，房地产价格涨幅稳步回落，
在调控政策保持高压事态下，2012年全国房价可能继1999、2008年房价小幅下跌以
来出现第三次房价同比下跌，而且下跌幅度和持续的时间可能超过前两次。在这一背
景下研究房地产价格波动特别是价格下跌对金融稳定的影响，具有一定的理论和现实
意义。
1.2文献综述
1.2.1房地产价格研究述评
1.2.1.1国外对房地产价格波动的研究
国外学者最初从土地经济学、城市经济学的相关研究中逐步衍生出对房地产的研
究。17世纪末配第（Petty）首次提出了级差地租的概念并初步阐述了级差地租、土
地价格等问题；此后至19世纪初的一百多年，斯密（Smith）、李嘉图（Ricardo）、马
克思（Marks）等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，为房地产市
场研究提供了重要的理论依据。
在房地产供求与均衡价格关系方面，Knight和Sirmans以及Turnbull（1994）等
研究了房地产市场中价格信号对供求的影响作用，认为价格主要反映卖者的信号，而
买者的信号则滞后。Dipasquale和Wheaton（2002）以新古典经济理论为框架，假设
住宅市场上存在住宅增量市场和存量市场两个子市场，增量市场决定了住宅新增建设
量的水平，存量市场上需求与供给的相互作用决定了住宅价格水平，这就是房地产“存量——流量”价格模型。作为一种特殊的资产，房地产价格决定的另外一种研究方法是
从资产定价的角度
出发，比较投资房地产与投资其他品种的回报，或者比较租房与买房的成本和收益来
确定房价。John和Campbell ( 2006利用动态的戈登增长模型将租金房价比的决定
因素分为三部分:预期未来租金增长、预期未来实际利率和预期未来风险溢价，他认
为预期未来租金增长这一因素对租金房价比的影响不大，主要是通过预期实际利率和
风险溢价这两个指标来解释。这意味着预期未来价格变动导致房价租金比的变动，而
不是由租金变化引起后者变动。另外Case (1990 ) , Abraham (1996)和Quigley C 1999
等也以上述模型为理论基础，对房地产的价格进行了相关的拓展研究。
在房地产价格影响因素和价格波动规律方面，Poterba (1991)从三个角度解释了
房价波动的原因:一是房地产建筑成本的冲击，房地产建设成本提高会相应提升真实
房价水平，这也称为建设成本观(Construction costview;二是通货膨胀(未预期到
的通胀)和税收制度的改变，对房地产需求产生了意外冲击，这也称为使用成本观
( User costview;三是20-34岁年龄段人口对住房市场的影响，也称为人口观。Poterba 对39个城市1980-1990年的数据进行检验分析，验证三种观点对房地产价格的解释
效果，结果显示收入和建设成本能够对真实房价产生重要的影响，而人口因素则不能。Freneh和Poterba (1991)通过分析指出，对经济增长预期的改变是导致短期内住房
价格较大波动的原因之一，加上住房在短期内供给缺乏弹性，因此在住房质量不变的
情况下，收入上升引起的需求增加必然将导致住房价格上涨。Atash (1990从成本
一一收益角度对住房价格波动的原因进行了分析，认为住房价格波动加剧的内在原因
是作为投资品的功能，住房需求对利率的变动很敏感并呈反方向变动，政府调高利率
会加剧需求膨胀预期。Quigley (1999)对美国41个城市1986-1994年的年度数据，
包括平均住宅价格、就业率、收入、房屋空置率及人口数量等经济变量数据进行分析，发现宏观经济基本面对住宅价格长期走势可以作出较好的解释，但无法对短期价格波
动作出太多的解释。
适当的金融支持是房地产市场正常运转的必要前提，但金融支持过度，大量资金
进入房地产行业必然为房地产投资和投机创造条件，容易滋生房地产泡沫。国外对银
行信贷资金在资产价格泡沫中的作用已进行了大量研究，Bertrand (1995)认为在金
融自由化和金融管制放松的背景下，金融机构宽松的借贷行为加速了房地产周期波
动，导致房地产泡沫的形成与破火。Mishkin C 1997认为产生金融资产泡沫的原因6
是金融机构与借款人之间存在的信息不对称。Krugman（1999）认为所有房地产泡沫
都是由银行融资造成的，其中最典型的是美国储贷危机。Allen和Gale（1998，2000）基于信息不对称理论，提出了一个信贷扩张条件下金融机构与实际部门相互影响的资
产价格泡沫模型，认为导致资产泡沫的原因是金融机构的代理问题。投资者完全使用
自有资金进行投资时，资产供需均衡时形成的价格反映的是其基础价值，当投资者使
用借来的资金进行投资而且只负有限责任时，其投资行为会表现出对风险资产的偏
好，由此产生对风险资产偏离正常水平的需求和投资进而导致资产价格超出均衡价
格，最终形成资产泡沫。Collyns和Senhadji（2001）对泰国、韩国、新加坡和中国香
港房地产市场的研究表明，在这些东亚国家和地区中有一个共同特点，即银行信贷增
长和住房价格上涨具有明显的同步效应。
1.2.1.2国内对房地产价格波动的研究
近年来我国房价持续快速上涨引起全社会高度关注，国内学者从多个角度对住房
价格上涨原因进行分析研究。高晓慧（2001）将萨缪尔森对地租和商品价格关系的研
究扩展到对地价和房价关系的研究，认为房价与地价相互影响。房产必须附着在地产
之上，地价是房价的基础，隐含在房价之中，是房价的重要组成部分；房价是地价的
表现，坐落不同地点其他因素相同的两处房产价格的差异是地价不同的表现。杨帆和李宏谨以及李勇（2005）在回顾马克思地租理论、西方的房地产经济学以及索罗斯的市场非均衡观后，认为地价的本质是金融，是地租的资本化，等于地租除以利息率，国家以土地增值税形式征收级差地租并投资于城市基础设施，以产生更大的级差地租和绝对地租，级差地租、绝对地租以及垄断地租这3种地租在要素市场化过程中逐步显现，并在地方政府、开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。刘琳和刘洪玉（2003）运用四象限模型分析地价与房价的因果关系，认为从需求角度看房价上涨会导致地价上涨；而高地价从供给角度引起了高房价；地价与房价呈正相关关系。宋勃和高波（2007）用Granger因果检验方法对我国房价和
地价的关系进行实证检验，表明短期内地价是房价的Granger原因，房价对地价没有
影响；长期内房价和地价存在双向因果关系。许光建等（2010）通过多元回归分析认为在全国层面，土地价格、城镇居民人均可支配收入和金融机构信贷量是影响住房价格波动的重要因素，地价、收入以及信贷额增加会导致房价加速上涨。邱崇明和李辉7 文（2011）认为房地产市场存在需求刚性、土地供给限制、异质性等市场不完全特征，房价偏离基础价值成为一种常态。
在政府对房地产价格影响方面，张岑遥（2005）对城市房地产价格中地方政府因
素的成因、机制和效应进行了分析，认为分税制后地方事权的比重普遍高于财权，同时地方政府是中央政府或上级政府的代理机构，两个因素导致在现有的土地供给制度下，地方政府介入城市房地产开发，动员社会各种资源进入房地产市场，达到财政增收、GDP高增长等社会经济目标。张涛、王学斌和陈磊（2007）指出，城市公共设
施建设可以提高周边居民的福利，这往往会提高该地区的住房价格和土地价格，由此政府可以从中得到更多的土地拍卖收入。为了实现财政收入最大化，政府将有更大的激励提供更多公共支出，从而可以从更高的房地产价格中获利，这将可能使得房地产价值超过其基本值，从而出现泡沫成分。
沿着国外学者的分析思路，我国学者对金融信贷因素对我国房地产市场的影响进
行了研究。谢经荣和朱勇（2002）发展了Allen等人的研究成果，构建一个包括房地
产企业和商业银行的资本市场局部均衡模型，分析资产价格与信贷数量的关系，认为房地产回报的不确定性将导致资产泡沫，而信贷扩张预期以及扩张程度的不确定性加剧泡沫的严重程度。袁志刚和樊潇彦（2003）、周京奎（2006）分别建立局部均衡模
型关于金融支持对房地产价格的影响进行了研究。通过对购房者和房地产开发商仅用自有资金购房投资与他们都可以从银行取得贷款两种情况进行比较，袁志刚和樊潇彦给出了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的相应条件。周京奎给出了衡量金融支持过度的临界值，并用该临界值对全国及北京、天津、上海等9 个城市房地产金融支持的程度进行了实证分析，结果表明近期我国房地产价格迅速上涨与金融支持变量有着紧密联系，从全国整体来看已经出现了金融支持过度现象，并且成为导致房价大幅上涨的主要因素。肖本华（2007）分析我国银行信贷总量与住房价格之间的Granger因果关系，认为信贷扩张为住房价格膨胀提供了资金支撑，而导
致信贷扩张的原因主要是货币供给增长过快、实际利率较低和高存贷利差。与直接考察金融支持与房价之间关系的研究不同，周京奎（2005）通过对房地产繁荣时期在金融资金支持下的房地产商与购房者互动行为分析，认为市场主体信念变化和反馈效应对房地产的影响程度与金融支持力度有密切关系：在市场景气条件下，银行的资金支持行为对开发商和购房者的投机活动起了明显的推动作用，银行、开发商和购房者之8 间的互动行为最终将导致房地产价格不断上升并形成房地产泡沫；通过建立信息不对
称理论框架下的动态博弈模型，分析信念、反馈效应对产生房地产投机泡沫的影响，
并对房地产投机泡沫的形成给出了博弈论的解释；从分析结果看，在信息不完全或不
透明条件下，信念变化和反馈效应将导致房地产价格波动。
梁云芳和高铁梅（2007）分析我国28个省在1999-2006年期间住房价格、人均
GDP、市场房地产交易量、房地产企业资金来源中除自筹资金以外的其他资金以及银
行贷款利率水平等数据，对我国房价的区域波动差异的影响，结果表明银行信贷规模
对东、西部地区住房价格的长期趋势和短期波动都有较大影响，而对中部影响较小；
实际利率对各区域影响差异不大且影响较小；人均GDP对中部地区短期和长期住房
价格的影响都比较大；房价预期变量对东部地区住房价格的短期波动有较大影响。洪涛、西宝和高波（2007）对我国35个大中城市住房价格中泡沫成分用面板数据模型
进行测度，结果表明各个城市房地产市场均存在不同程度的泡沫，而且各城市间房地
产泡沫的演化过程相互影响。
1.2.2金融稳定研究综述
1.2.2.1国外对金融稳定的研究
在2000年前后，西方世界掀起了金融稳定问题的研究热潮，主要是从金融稳定
和金融不稳定正反两个角度来描述其含义。一些学者和中央银行家对金融稳定的框架
进行了基础性的探讨。英国金融服务机构的Foot（2003）认为金融稳定要满足以下几点：一是币值稳定；二是失业水平接近自然失业率；三是金融机构体系和市场正常运转；四是经济运行过程中实物资产或金融资产的相对价格变化不影响币值稳定和就业
水平。荷兰央行行长Wellink（2002）认为稳定的金融体系应该可以有效的配置资源
和缓冲负面冲击，其中货币能够顺利执行支付手段和价值尺度的基本职能，同时金融
体系充分发挥汇集资金、分散风险和分配资源的功能。国际货币基金组织的Aredt和Kakes以及Sehinasi（2004）认为金融稳定为一种状态，此时金融体系应能：（1）有
效地在各种活动中和不同时期分配资源；（2）评估和管理金融风险；（3）吸收冲击。
他们在分析金融的特点和金融稳定的涵义基础上，综合分析了金融稳定的政策性因
素，把宏观经济、货币政策、金融市场监管综合起来进行评估，重点强调在市场出现
下跌、金融机构发生问题或金融基础设施失灵之前，能够辨识和处理金融脆弱性的累积。从金融不稳定的角度研究，国际清算银行的Crockett（1997）认为金融稳定是指9
没有不稳定的威胁，其中金融资产价格的大幅波动或金融机构无法兑现合同义务是影
响经济正常运行的潜在因素。金融不稳定主要有以下四个特点：（1）金融不稳定既可
能产生于银行系统，也可能产生于非银行金融机构、金融市场或其他金融机构；（2）
银行并不是唯一需要密切关注的对象，任何机构，不论其是否直接处于支付清算体系中，只要与支付清算体系中的机构关系密切，一旦其发生支付困难，将危及整个支付
体系，它就应该成为密切关注的对象；（3）潜在的危害甚于实际表现出的危害；（4）
对实际经济部门产生影响。Bernanke和Gertler（1996）认为，金融不稳定可以概括
为金融脆弱性和金融危机，金融脆弱性是金融不稳定的潜在表现形式。在金融脆弱的
状态下，金融机构和金融市场处于低效率运行状态，资源配置效率低下，社会承受了
巨大的隐形经济成本。除了资金融通功能受到削弱外，金融脆弱对实体经济的负面影
响不太明显，但持续的金融脆弱使问题在金融体系中不断累积，最终可能以银行破产
等极端形式爆发，从而造成金融危机。Mishkin（1999）认为造成金融不稳定的原因
是经济中的各种冲击因素干扰了信息传递，金融市场存在非常严重的逆向选择和道德
风险，致使金融体系不能正常发挥其配置资金的能力，不能向具有良好投资机会的项
目进行融资。美联储董事会前主席Roger Ferguson（2002）认为金融不稳定有以下三
个特征：（1）一些重要的金融资产价格严重偏离内在价值；（2）金融市场的正常运行
及可贷资金量受到严重影响；（3）总需求明显偏离均衡水平，远高于或低于一个经济
体的潜在总供给水平。Davis和Zhu（2004）根据金融脆弱性、不确定性、信息不对
称性等理论，总结了金融不稳定的三种典型形式：（l）基于贷款或交易损失的银行崩
溃；（2）预期逆转后的市场价格剧烈振荡；（3）市场流动性下降和证券发行的失败。
在维护金融稳定的框架研究方面，很多学者进行了基础性探讨。Oosterloo和De
Haan（2003）提出金融稳定制度框架应该包括：维护金融稳定的目标、金融风险评估、
目标和评估结果不一致时可以动用的政策工具、维护金融稳定的决策程序、金融稳定
主管部门的责任。瑞典中央银行（2003）则认为，对金融体系的管理应包括三个方面：
建立包括法律法规的监管框架、日常经营监管和危机管理。金融稳定的经常性监管从
以下三个方面具体实施：金融基础设施的监管、单个银行的监管以及系统稳定的监管。
随着新制度经济学的日益兴起和相关研究的深入，Udaibir和Qulntyn以及Chenard （2004）对宏观经济环境、银行体系架构的数据进行回归分析，研究发现金融体系监
管治理与金融稳定之间存在较明显的正相关性，即监管治理与金融体系之间具有密切10
相关的关系，并影响金融稳定。
1.2.2.2国内对金融稳定的研究
国内2000年以后对于金融稳定问题的研究也在成为热点，但已有的研究成果和
相关文献更多地集中于研究和阐述中央银行的金融稳定职能、金融稳定的制度因素、
资产价格波动和金融稳定之间关系等方面。
在中央银行和金融稳定关系方面，王自力（2005）认为，中央银行应该协调好货
币稳定和金融稳定两者之间的短期冲突性与长期一致性，这对央行的两大任务“维持
币值稳定”和“维护金融稳定”的两大职能具有重大的理论和现实意义。陆磊（2005）
根据目前金融稳定理论的发展现状和我国金融稳定现实操作需要，建立了关于中央银行——金融机构——居民三部门之间的非均衡博弈模型，尝试确定最优的金融稳定规
则。最后文章得出了以下论点：（1）由于中央银行和金融机构之间存在着流动性信
息不对称状况，金融机构往往会具有隐藏信息和游说央行的负面动机；（2）在目前
的金融稳定框架下，中央银行的货币政策与金融稳定政策组合具有多重均衡；（3）
中央银行为了维护未来支付体系的稳定性，在与金融机构的博弈中常常处于被动地
位，从而导致金融稳定和货币政策都失去了独立性；（4）居民只是博弈结果的承受
者，并没有真正的博弈参与权，最终只能被迫承担真实或隐性的通货膨胀税；（5）
如果建立最优的金融稳定政策，就应该不但在微观机制，还要在宏观机制上重新进行
制度设计，其中包括金融稳定目标内含于货币政策、金融稳定政策的“最后”性、中
央银行的监督权独立等措施。
与国外不同，我国金融稳定受体制和制度的独特影响，苗文龙（2007）主要研究
了信息约束下金融机构对央行货币政策的“倒逼机制”，他认为倒逼机制削弱了央行
制定和实施货币政策的独立性，并导致金融稳定与货币稳定两大目标的冲突。有限信
息的约束和政府对经济增长目标的偏好，导致央行货币与金融双稳定政策屈服于高经
济增长政策，政策目标的偏离加大了通胀风险，出现通货膨胀、金融风险后，居民只
能被动买单。段小茜（2010）认为中国金融体系的稳定深受政治——经济体制和决策
结构的影响和制约，关键在于经济转轨进程中现行体制或格局下各主体之间的不对称
影响及其利益联结和共生态势下的脆弱性制度结构。
在分析资产价格波动和金融稳定关系方面，张红军等（2008）建立了流动性危机
模型，并对美国次贷危机进行了解释，他们认为投资产出率下降，及无风险利率的上房需求、城镇改善性和折旧需求、流动性过剩导致的投资投机需求增长使房地产市场
供需存在缺口，房价长期面临上涨压力，部分城市房地产价格的非理性上涨已蕴含大
量风险。第三节介绍金融稳定、金融风险相关的债务——通货紧缩理论、“金融不稳
定假说”等基础理论。第四节分析房地产价格波动与金融稳定的关系，房地产价格波动通过银行信贷风险暴露、流动性冲击、加剧信息不对称等途径影响金融稳定。
第三章，房地产价格波动对金融稳定的影响机制。第一节分析房地产市场的信息
不对称问题。市场交易中信息不对称广泛存在，由于房地产企业处于卖方信息垄断地位，为了获得相应的垄断利润会阻碍真实价格信息甚至提供虚假信息，居民搜寻房地产价格成本太高，政府统计、公布的价格信息也可能存在失真现象。第二节分析在房地产金融市场存在着居民、房地产企业、金融机构之间信息不对称的基础上，房地产金融市场三个主体间的非对称信息博弈导致信贷资金和房地产价格的联动：银行与借款者行为博弈表明，在房地产市场高涨时期，在没有出现重大不利事件下，银行提高金融支持力度是其主要选择，银行的这种行为选择为房地产市场繁荣和房地产泡沫的形成提供了金融支持；房地产企业与居民行为博弈分析表明在开发商抬高房地产价格后，居民出于投机偏好产生正反馈效应，从而超出家庭支付能力，通过信贷支持加大对房地产投资，形成房地产泡沫风险。
第三部分是对我国房地产市场、房地产金融市场运行和风险因素进行实证分析和
评估，包括第四、五、六三章。
第四章，我国房地产市场和房地产金融的发展与风险回顾。第一节回顾我国改革
开放以来房地产市场形成和发展的三个阶段，房地产行业已发展成为国民经济重要部门，房地产价格波动隐含的金融风险成为国内外关注的焦点。第二节回顾我国房地产金融发展过程和特点，特别是房地产开发贷款、个人按揭贷款的快速增长。第三节回顾我国房地产金融创新，分析2005年建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产
支持证券发行的背景、运作过程及效果。建元2005-1的发行和顺利运作为完善我国
房地产金融市场体系、推动我国金融创新发展做出了有益的探索。第四节回顾我国房地产金融发展过程中存在的风险与危机。20世纪90年代海南房地产泡沫给金融机构
造成大量坏账，影响地方金融体系稳定和经济平稳发展。2008年深圳个人住房抵押
贷款断供风波未对金融系统产生明显的负面影响，但对当前房地产调控引发的新一轮房价回落有一定的警示作用。
第五章，房地产价格波动对金融稳定影响的实证分析。第一节分析口本20世纪
80年代房地产泡沫对金融稳定的负面影响，口本在“广场防定”后实施的扩张性货
币政策给房地产行业提供了充足的信贷资金，从1987年至1990年中期，制造业和建筑业贷款仅增加了0.1万亿，而不动产以及非银行金融机构贷款增加了30万亿，最
终造成了大规模的泡沫经济。泡沫经济破火后，口本主要银行的不良贷款余额，包括坏帐和贷款重组等，全部不良贷款占到GDP的9%，金融机构接连出现破产和倒闭，这些都严重动摇了公众对金融体系的信心。第二节分析美国房地产价格波动与次贷危机，2000-2004年美国低利率和宽松的货币政策，促使各种房贷机构纷纷降低购房者
贷款的准入标准，开始向信用水平很低，收入不稳定的人们提供次级抵押贷款。而且以次贷产品为基础，创造出更多衍生产品。美联储连续17次提高利率导致次贷危机
爆发，次级抵押贷款公司、投资银行纷纷破产，商业银行也遭受巨额损失，并演变成全球性的金融危机和经济衰退。第三节运用多变量防整分析技术对房地产价格与商业银行房地产信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。在银行贷款作为我国最主要的融资渠道情况下，选取房地产价格、房地产信贷规模等变量指标，分析房地产价格的波动和银行信贷的互相联系，以及对金融稳定的影响。
第六章，房地产价格波动背景下金融风险预警。第一节根据我国房地产金融发展背景，分析房地产金融目前面临的主要风险。房地产贷款是银行贷款的重要组成部分，
在大多数发达国家，房地产贷款占全部银行贷款的比例高达50%。房地产价格波动对
房地产贷款质量产生显著影响，特别是房地产价格下跌恶化房地产企业财务状况，房
地产贷款更有可能形成不良贷款，增加金融不稳定因素。而房地产泡沫的判断和破火
很难确定，因此按照国际货币基金组织(IMF)提出的金融稳健性指标(FSIs，选取
相关指标组合来监测房地产价格和金融风险的变化，提前防范房地产金融系统风险，
维护金融体系稳定。第二节概述房地产金融风险预警的理论基础和预警体系构成。第
三节根据金融稳健性指标的要求选取我国居民住房支付能力指数、房地产企业资金来
源中的贷款占比、银行房贷占比等监测指标，设定权重并测算预警值，并对蕴含的风
险因素进行分析，发现我国目前房地产市场调控、房地产价格合理回归使房地产金融
风险有显化迹象，需要灵活把握调控力度和节奏，以实现房地产价格小幅平稳回落。
第四部分是第七、八章，针对我国房地产金融和房地产行业发展现状，提出平抑
房地产价格，维护金融稳定的政策措施，并对全文进行总结和展望。
17第七章根据我国房地产金融发展现状，提出平抑房地产价格，维护金融稳定的政
策措施。第一节回顾了理论界关于货币政策是否应对资产价格波动进行事前反应的争
论，鉴于房地产价格由繁荣到崩溃蕴含严重的金融风险，货币政策应前瞻性地考虑资
产价格波动及其影响，建立与房地产价格波动相关的指标体系，并对多种指标进行综
合分析后，采取相应的货币政策措施。由于利率、准备金等传统政策工具效果有限，
应采用借贷主体控制、资金比例限制、还款期限控制、资金价格控制等选择性政策工
具，并进行动态调整以保持市场资金供需平衡，将房地产价格稳定在社会经济可以接
受的程度内，使房地产泡沫成分慢慢地消退。第二节基于货币政策干预房地产价格波
动的局限，应通过谨慎监管，使用资产组合限制、资本充足率要求、贷款损失拨备的
计提方式、压力测试等途径，协助银行建立起有关风险资产信贷管理的内部控制机制，
降低或纠正其顺周期效应，从而减少资产价格泡沫生成的可能性，有助于金融体系的
稳定。第三节通过金融支持方式多样化降低商业银行房地产金融风险。我国房地产经
济的金融支持方式过于单一，过度依赖商业银行贷款，房地产金融风险高度集聚于商
业银行。因此，需要对房地产经济实行多样化的金融支持，有效分散银行的房地产金
融风险。审慎发展房地产抵押贷款证券化，把资本市场资金引入房地产抵押贷款二级
市场；构建以银行贷款、房地产信托、房地产债券等为融资渠道的房地产企业多元化
融资体系。第四节分析平抑房地产价格的非金融措施，通过转变政府依赖土地财政收
入、发展保障住房完善房地产市场供给结构等措施稳定房地产价格，为金融稳定提供
良好的社会经济环境。
第八章，总结与展望。1998年房地产市场化以来供需缺口和流动性过剩使房地
产价格过快上涨，房地产市场广泛存在的信息不对称使房地产价格上涨存在可能，信
贷资金大量投放累积潜在风险。我国部分一、二线城市已出现房地产泡沫，需要加强
预警，在货币政策、金融监管、金融创新和房地产健康发展长效机制建设等方面采取
措施，及时采取调控措施防范金融风险，维护房地产金融稳定。今后需要进一步研究
房地产泡沫的运行方式和演化研究，构建逆周期的房地产金融监管体系，稳妥推进房
地产金融创新，探索构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。
19
1.3.3研究方法
本文在研究方法上，根据我国经济运行和房地产行业发展与其他国家的差异性，
强调理论性与现实性的结合，在具体研究过程中，历史、现状与推论相结合，理论逻
辑演绎与实证检验相结合，具体研究方法包括：
文献分析和理论推导结合。在论述房地产价格决定和金融稳定的概念及内涵时，
本文在对相关文献分析的基础上，通过理论推导，详细阐述了房地产价格的决定因素
特别是金融因素，以及房地产价格波动影响金融稳定的内在机制。
规范分析与实证研究相结合。在对房地产价格波动对金融稳定影响机制进行理论
分析基础上，分析我国房地产价格决定和变动、房地产金融风险状况对金融稳定的潜
在影响。
历史分析法与比较研究法。本文在对我国房地产金融发展历程、房地产价格变化
和金融机构信贷资金之间的关联进行回顾时运用了历史分析方法，有助于发现风险产生、蕴含和显化的转换过程，并判断其未来发展趋势。运用比较研究方法对国外典型
房地产泡沫和金融危机进行对比分析，对日本房地产泡沫经济和美国次贷危机进行实20 证分析并比较其异同，对我国当前房地产价格变化所处阶段及政策应对提供参考依据。
1.4可能的创新与不足
本文创新之处体现在：针对众说纷纭的房地产价格波动及其对金融稳定的影响，
运用多种方法从宏观层面探讨房价波动特别是房价下行对金融稳定的影响，并对主要
风险因素进行分析，提出维护房地产金融稳定的相应措施。
一是本文系统回顾我国房地产金融的发展历程，特别是1998年以来房地产行业
运行、价格变化和金融机构信贷资金之间的内在联系。从日本泡沫经济和美国次贷危
机中可以发现资产价格泡沫膨胀和崩溃对金融稳定的影响，关键在于泡沫形成过程中
信贷融资以及杠杆机构直接参与的程度。与国外相比我国房地产融资杠杆率不高，但
房地产金融市场以银行信贷为主导的单一融资格局，使房地产价格波动带来的风险汇
集在商业银行。
二是重点分析房地产价格回落对信贷资金安全、金融稳定的影响。从理论上讲资
产价格泡沫有三种可能的运行方式：一是短时间内大幅下跌，泡沫破灭；二是价格长
时间内缓慢下跌，价格逐步向价值回归，泡沫趋于消失；三是泡沫存在的市场条件仍
然存在，泡沫被容忍而持续存在。本文认为我国房价快速上涨使部分城市存在房地产
泡沫，但已不具备泡沫持续存在的经济、社会基础，关键是通过灵活调控实现新建商
品房价格小幅平稳回落，在2到3年内居民收入不断提高的基础上，达到“房价合理
回归”的调控目标；同时采取货币政策、宏观审慎、金融创新等措施维护金融稳定。
受房地产数据来源、文献和本人研究深度所限，在对此问题的研究中存在缺陷和
不足，特别是由于我国房地产市场化以来房地产价格主要处于上行周期，难以从实证
分析角度研究房价下行对金融稳定的影响机制，这也为本人未来进一步研究提供了方向。21 2房地产价格波动及金融稳定的理论分析
2.1资产价格理论
2.1.1资产、资产价值和资产价格
在现代市场经济中，静态地看资产（assets）是指任何作为价值储藏的所有权或
财产，可分为资本资产和金融资产，前者包括土地、建筑物、知识、机械设备和运用
这些资源所必须的劳动力等，后者包括股票、债券和外汇资产等。动态地看资产是经
济主体依据对收益、风险的主观偏好或客观需要，选择持有财富的组合。按照托宾的
观点，货币资金、有价证券和房地产是居民持有的三种主要资产。资产的选择是基于
不同投资者对未来风险和收益的不同预期，随环境的变化动态调整，并且具有不确定
性，所以资产组合具有动态性和价值不确定性特征。
Tobin和Golub（1998）认为资产的价值是指在某一特定时间，基于当时最为有
利的条件，并且在预先做了充分准备的情况下，出售或清理该项资产所获得的最大现
金值。从新古典经济学分析来看，在最初分析商品定价时，一般假定交易者均是完全
信息，在一个能够有效处理所有信息的市场，任何时刻的资产价格都是在正确评估当
时所有信息基础上形成基础价值的反映。因此在充分竞争的资产市场上，竞争均衡的
结果是资产的市场价格都能够完全地反映所有市场信息，试图通过“内幕信息”获取
额外投资收益的行为将是徒劳的。法玛认为由于资产市场能够反映所获得的信息，因
此任何错误估价都将得到纠正。正是在这个意义上，像股票这类流动性较强的资产其
市场价格决定通常被认为是有效的，这是有效市场假说所持有的基本结论。
但在不完全竞争市场前提下对耐用品、资本品等价格进行分析时，信息因素在资
产价格中起到非常重要的作用，信息的不对称，在一定意义上意味着拥有信息优势的
一方具备了某种垄断市场的势力。因此在完全信息条件下的瓦尔拉斯均衡定价理论，
已经不适用于不完全信息条件下的经济系统。究其原因，是瓦尔拉斯均衡理论中将交
易者假定为有较高的理性：认定自己能对交易物品所带来的效用了如指掌，不需要从
价格中获得其他信息，物品的效用与其价格是分离的。这种假定在一般商品经济系统
中还是可行的，但是在引入耐用品、资本品的经济系统中就远远脱离现实了。在引入22
耐用品、资本品的经济系统中，由于存在信息不对称或时间因素，交易品收益是不确
定的，收益评价是一种预期评估，因此交易品价格与交易者预期密切相关。
不完全竞争市场条件下的理性预期均衡是通过交易者的博弈来实现的，因此对不
完全竞争市场的资产定价分析一般是采用博弈论分析框架，交易行为是博弈策略，交
易者的理性预期函数相当于博弈论中参与者认为的价格关于信息的反应函数，而需求
函数是其行动或策略。
2.1.2资产价格波动
资产价格主要取决于资产的内在基础价值，基础价值是经过风险调整后所持有资
产未来期望收益的贴现。和消费品定价机制不同，人们愿意在当前为资产所支付的价格，不仅取决于这些产品目前所具有的市场条件，而且还和人们对未来条件的预期直接相关，预期在资产价格的决定中发挥着重要作用。在资产市场供求关系的背后，隐藏着人们对资产的不同预期和偏好，其偏好不仅依赖于资产自身的客观属性，还取决于个人和机构的经济状况和期望等。
从本质上看，由于预期和供需关系的动态变化，资产价格无时无刻不处于波动
之中。资产价格波动通常是指资产价格偏离经济基本面所决定的资产内在基础价值。关于资产价格波动的研究主要存在两种视角：一种是指从单个资产市场上研究资产价格如何围绕着资产的内在基础价值波动，被称为个体视角的资产价格波动；另一种是指对某类资产市场整体价格水平的波动研究，被称为总体视角的资产价格波动。根据现代金融理论基石之一的有效市场假说（Effective Market Hypothesis，EMH），表现
为“随机游走”特征的个体资产价格波动是对于资产市场上各种不同信息冲击的反应，因此个体视角的资产价格波动通常被认为是有效的，然而并不等于总体视角的资产价格波动也有效。单个资产的价格波动固然是整体资产市场价格波动的基础和原因，但个别资产价格的波动并不能反映出市场整体的价格波动特征与效率。因此不能从单个资产价格波动的角度来研究资产价格波动及其对宏观经济稳定影响。萨缪尔森认为经济分析中应避免“合成推理的谬误”，对个体而言是合乎理性的分析，并不意味着可
以简单应用于整体。资产价格整体上可能出现的剧烈波动，很可能导致市场泡沫甚至引发泡沫崩溃。因此总体视角的资产价格波动主要表现为资产市场上整体资产价格水平的异常波动。23
2.2房地产价格及其波动
2.2.1房地产的特殊属性
与其他实物资产和金融资产相比，房地产有独特的属性。分析房地产的价格形成
机制，必须清楚房地产所具有的特殊属性，这种特殊性使得房地产定价与一般资产定价既有区别，又有联系。
2.2.1.1房地产的实物资产属性
按照政治经济学对商品的界定，房地产是可用于交换的劳动产品，具有价值和使
用价值，可以通过交换满足人类生产生活需求，因此房地产具有股票债券等金融投资品所没有的实物资产属性。
首先，房地产为居民提供必需的生活场所，具有居住的使用价值。随着文明进步
和社会发展，社会整体的居住需求不断增加，品质不断提高，而房地产供给通常情况下缺乏弹性，这造成房地产价格不断上涨，日益成为每个家庭最重要和价值最高的物质财富。正是由于房地产有一般金融工具所不具备的实物性质，其价格波动幅度要远远小于股票价格波动，波幅只相当于股票价格的1/5。
其次，房地产行业发展与其他实物资产生产部门密切相关，需要许多行业为房地
产提供建筑物资与之配套发展。房地产行业发展需要国民经济中的建材、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金等众多生产部门和服务行业的产品和劳务相配合，从而推动其他行业发展。同时房地产业开发建设的房屋，为国民经济各部门发展提供前提和发展场所。而且从国民经济产业结构的角度看，第三产业的生产资料主要是房屋，房屋建设为第三产业的发展提供了基本前提，从而推动其发展。另外，房地产消费特别是住房消费是综合性消费，可波及、带动生活消费的方方面面。国际经验
表明房地产业对国民经济的带动系数达1.76，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他
23个相关产业相应地就增加投入1.479亿元，可见住宅投资的诱发力量很大。从产业
结构看，1996-2008年房地产业占GDP比重均值为4.28%，对经济增长率的贡献平均
每年为0.49%（况伟大，2010）。
2.2.1.2房地产的虚拟经济属性
随着国民经济不断发展和居民财富增长，家庭与企业等经济主体的投资能力不断提
升，领域也不断扩展，除了传统的金融资产外，房地产已成为社会上重要的投资工具和
方式，越来越具有类似股票外汇的金融资产性质。有关美国家庭财务状况的调查显示，
20世纪90年代以来，美国家庭所拥有的非金融资产中，房地产比重占54.2%。根据对
我国14个城市的实证研究，发现有12个城市的房地产投机度超过了0.50，超过一半城市的投机度超过1.00，其中最高的达到5.99（周京奎，2005）。这些房地产市场上投机
因素的出现和不断提高，说明我国房地产市场逐渐步入市场化后，房地产的金融资产属
性不断增强。
房地产的这种双重资产属性表明房地产价格不仅取决于其居住效用，还取决于投
资收益，并受市场供需关系影响。作为一般耐用消费品，房地产与普通消费品一样，
其价格取决于消费者偏好和预算约束；但作为投资品，与其他金融资产类似，房地产
采用的是资本化定价方法，认为商品价格等于未来收益的折现值，强调投资者的投资
选择和不确定条件下的未来收益，具有明显的不确定性和波动性。
2.2.2房地产价格的决定因素
房地产特殊属性决定了房地产价格的形成受多种因素影响，在逻辑上理清房地产
价格的构成要素，可以确定房地产价格的影响因素和变动规律。表1中所列项目是从
商品房开发角度分析，以“成本加利润”方法分解房地产价格明细构成。
由表1中房地产价格构成项目可以看出，房地产价格形成远比一般商品复杂。房
地产生产和流通过程环节多，费用种类多，并与政府相关政策密不可分。房地产价格的构成明细中很多项目取决于耕地承包户或拆迁户、开发商、购房人、银行等房地产市场参与主体间的相互博弈和影响，也取决于政府的态度和介入程度。以土地价格为例，在现行“招拍挂”土地制度下，房地产开发企业在房地产价格上涨的预期信心、对地价不断上涨的恐慌和房地产企业弥补土地储备的需求，导致2010年土地市场过热，地王现象频现。如表2所示，2010年单价地王排行前十名的楼面地价达2.4-5.3
万元/平方米。
25
地王现象和房地产价格的快速上涨，说明用实物资产的定价思路，由传统成本加
成分析方法已经难以适应房地产定价和变化趋势。随着房地产业的发展和房地产投资
市场的成熟，房地产价格受到市场供求关系的影响越来越小。资本化定价成为房地产
最主要的估价方式，也是其金融资产属性的源头。
2.2.3房地产定价模型
作为一种特殊的资产，房地产定价方法较多，其中符合房地产特征的典型方法是
存量——流量定价模型，此模型同时论述房地产消费、资产持有和生产市场上经济行26 为和价格决定的一种理论。房地产是典型的耐久性商品，既具有居住、经营场所等持
续性功能，又可以作为一种资产形式持有，这种特性使房地产区别于普通商品和常规
的金融资产。按照此特性，将房地产市场划分为三个相互联系的子市场进行详细分析：房地产使用市场，在期初假设房地产存量既定，供给确定的情况下主要由房地产的需
求状况决定房屋租金水平；房地产资产持有市场，按照上述房地产使用市场供需决定
的租金水平，把房地产作为一种资产，按照资产定价模型，根据未来房地产租金流入
和意愿的折现率测算房地产价格；房地产生产市场，房地产企业根据房地产资产持有
市场决定的房地产价格和外生给定的生产成本，决定本期的新建房地产数量。
按照上述市场细分，本文构造了房地产三个子市场的组合模型，分析房地产存量
和流量的决定以及价格的决定因素。在房地产使用市场上，忽略不同房地产在位置和
用途等方面属性的差异，假设房地产是同质的。房地产单中心模型强调市场和产品的
差异化，侧重于说明不同位置、不同类型的房地产，其租金或价格存在差别并相对稳定。这里是研究房地产使用市场与其他市场的关联和作用机制，把使用市场作为整体，可以抽象掉房地产使用市场内部相对价格的差异。对市场进行简化后，可以假定房地
产需求与租金水平成反比，房地产供给取决于房地产期初存量和折旧率d，其中折旧
率为一常数。这可以表示为：
t t
D =a－dR（
1）
t t t 1
S =S (1 d)ΔS
－1－
－＋（2）
在房地产资产持有市场上，以资产形式持有的房地产价格取决于未来收入流量和
意愿的折现水平。按照简单的适应性预期假设，未来租金水平保持稳定，意愿的折现率由当前市场利率等外生因素决定并保持不变。房地产价格决定可以表示为公式3：t
=tR
P
i（
3）
在房地产生产市场上，房地产价格由上述房地产资产持有市场决定，生产成本满
足边际成本递增的典型假定。为了计算简化，不妨设生产成本为：
2
f()
t t t
ΔS =aΔS +βΔS +c（4）
代表性企业根据利润最大化目标进行新增房地产数量决策：
max()
t
t t tSP
S f S
Δ
Δ－Δ（5）27
t
..2=0
t
F O C P－a ΔS－β（6）
由此，生产市场新增房地产数量可以表示为：
t
t
=
2
PS
a
βΔ
－
（7）
房地产存量市场均衡条件为：
t t
D =S（8）
房地产流量市场均衡条件为：
t 1
=
t
S S
－
（9）
由两个均衡条件和公式2、3、7，可以得到房地产存量与流量达到均衡状态时的
价格、数量、增量和租金等指标：
2()2
1+2 1+2 1+2 1+2
ad ib ib d adP
S S R ia
di bdi bdi bdi
βααβαββα
αααα
++=
=Δ==
－－
，，，
房地产消费、资产持有与生产三个子市场之间的互相影响机制可以用图2进行简
单描述。在图2中，房地产三个子市场同时处于均衡状态，即房地产存量与流量同时
均衡，这在存量与流量分析方法中被称为完全均衡。
图2第一象限分析房地产使用市场（或者称为消费市场）状况。横轴表示房地产
本期存量，考虑到房地产供给的周期性，本期开工建设的房地产可能到下期才会推向
市场，形成有效供给，因此可以假定本期供给数量在期初即已决定。因此在本期房地
产存量市场上，供给的价格弹性非常小，因而近似为一条完全垂直向上的直线。纵轴
表示房地产使用市场的租金水平，随着租金水平的下降，对房地产需求会相应增加，
因而房地产使用的需求曲线向右下方倾斜。在房地产使用市场上，向下倾斜的需求曲
线和垂直向上的供给曲线的交叉点决定了本期的租金水平。
第二象限是房地产资产持有市场，作为一种资产形式，房地产价格水平由房地产
租金收入与预期折现率决定，其中租金收入水平是由房地产使用市场的供需决定，而
预期折现率是外生变量，受市场利率等因素影响。折现率决定房地产资产持有曲线的
斜率，当折现率上升时曲线变得陡峭，即使房地产租金水平保持稳定，房地产价格也
会大幅下降；相反当折现率下降时，曲线将会变得平缓，房地产价格也会相应上升。
这表明房地产的资产属性决定了房地产价格受市场利率等因素影响。
第三象限是房地产生产市场（或者建筑市场）。本期房地产新增数量决定于房地产价格和生产成本，其中房地产价格是由第二象限资产持有市场决定，生产成本由土
地、建筑成本等构成。纵轴表示新增房地产数量，通过第四象限的曲线，本期新增房
地产会增加下一期房地产存量。
图2具体说明外生变量的变化对房地产均衡价格与数量的影响。假定由于经济水
平或人口规模增长，使房地产消费需求曲线向右上方移动，在供给刚性条件下将会引起第一象限租金上涨、第二象限房地产资产价格上升、第三象限新增房地产数量增加、第四象限下一期间房地产存量增加。由公式2、3、7推导出的均衡可以看出，房地产需求曲线向右上方移动，表明α值增加，导致市场均衡时的房地产租金、价格、新增房地产数量和存量的全面上升，在图中则表现为均衡状态向外移动，如图3所示。
在经济繁荣的情况下，资金面宽松从而使折现率下降，房地产的资产持有曲线将
会趋于平缓，均衡状态时房地产价格、t期新增房地产数量和t+1期存量水平将会增加，租金水平会随之下降2。由于技术进步或者其他原因使房地产建筑成本下降时，
第三象限中，房地产新增数量曲线将会更加陡峭，即公式7中α值下降，这将引起新
增房地产数量和存量水平增加，而房地产价格和租金水平有所下降3。
2.2.4房地产价格波动与泡沫
与房地产价格波动相关的一个众说纷纭的热点话题是房地产泡沫，近几年国内对
房地产市场是否存在泡沫、泡沫何时破灭一直存在争议，其中原因之一是房地产的特
殊属性决定了其价格的复杂性，另一方面理论界对泡沫本身也没有严格的定义。金德
尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中撰写“泡沫”辞条中写道“泡沫可以不太
严格地定义为：一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的
价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般
是以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上30 涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机”4。金德尔伯格同时
指出“在编写本辞条时，理论界尚未达成对泡沫的一致同意的定义；至于它是否可能
发生，也没有一致的看法”。
虽然没有泡沫的明确界定标准，但布兰查德和费舍尔认为只要满足下列条件之一,
就可能出现泡沫：（1）供给弹性小；（2）无确定的基本价值；（3）在某个未来时
刻不存在终端价格约束。房地产完全符合三个条件，一是房地产缺乏供给弹性。一般
来说，房地产建设用地供给有条件约束，特别是城市核心区域表现更明显，弹性可能
为零；房地产的建设周期在1-2年，房地产供给短时间内不会因为需求的增加而增加，长期来看特定区域房地产的供给弹性也相当小。而且由于房地产的自然属性导致其具
有很强的地理区位效应，不同区域甚至同一区域不同地段的房产也无法替代，因此房
地产的替代弹性很小。二是房地产的基本价值难以确定，因为房地产所能产生的现金
流受到各种因素影响，并不是单纯取决于其成本。第三，房地产在未来某个时点也不
存在终端价格约束。从长期来说，土地的自然存量是固定不变的，而土地的需求却是
不断增加的，在这种情况下房地产就会通过价格的持续上涨来寻求新的供求均衡。房
地产供给约束和需求增长，特别是预期因素导致的投资投机需求可能导致房地产缺口
扩大，必然加大房地产价格的波动，推动房地产价格上升，促使房地产偏离居住功能，
其金融资产属性和虚拟化特征更加突出。
我国房地产发展过程中存在着明显的供给约束和需求增长缺口，这是造成我国房
地产价格上涨的根本原因。从供给角度分析，一是现行的土地管理制度和通过招拍挂
出让土地使用权的方式，地方政府通过限制土地供给，提高土地出让价格，不少城市
土地出让金已占地方财政收入的一半，进而提高了房地产价格（卢驰文，2011）。
1998年到2002年，房地产开发企业本年购置的土地面积每年不断增长，而在2003
年到2010年，房地产开发企业本年购置的土地面积一直在3.5-4亿平方米徘徊，2009
年土地购置面积只有3.2亿平方米，只相当于2002年的水平
5
。因为土地供应事实上
是垄断的，只要有足够的资金推动，地价和房价就可以持续上涨下去（孙启明、白丽
健、耿林，2010）。如图4所示，房地产生产市场受到供给约束使新增房地产建设规
模低于应有水平，导致房地产存量市场租金上升，房地产价格提高。二是保障性住房
4
金德尔伯格.新帕尔格雷夫经济学大辞典[M].经济科学出版社,1996.
5
数据来源:《中国统计年鉴》2011发展滞后，偏重于通过市场化供给渠道满足住房需求。三是开发商在房价上涨背景下
捂盘惜售、哄抬房价也缩减了房地产市场的有效供给。因此在土地批租制度框架下,
中国房地产市场存在鲜明的空间寡头垄断特征。房地产企业主要通过价格竞争行为获
取垄断利润,使房地产价格严重偏离边际成本,并通过预期机制引导消费者,进而影响
房地产价格波动的趋势和强度。这在一定程度上扭曲了房地产市场的价格形成机制,
造成近年来中国房地产价格呈现刚性（刘红，2010）。
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
房地产金融研究
房地产融资研究 进入21世纪，房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱产业之一。引导我国房地产的持续、稳定和健康的发展，房地产业的发展不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标。 中国房地产协会的顾云昌曾指出：“中国房地产的明天，关键在土地，冷热在金融。”这样的分析判断说明一个事实，即我国的房地产市场差异很大。这就需要发挥金融杠杆的调节作用防止房地产市场产生泡沫。目前，一方面需要给开发商增加融资渠道，另一方面需要给投资者增加投资渠道。因此，顾云昌建议：“怎样更快地把国际上好的经验、做法引进来，同时拓宽房地产开发商和投资者的融资和投资渠道，将对房地产的发展具有决定性的意义。” 房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本文首先阐述房地产金融的特点和作用;其次分析房地产融资的类型，最后结合我国房地产发展的实况分析我国房地产金融概况，以及我国房地产金融创新的意义。 关键字：房地产业房地产金融房地产融资
Abstract Entering the 21st century, China's national economy of real estate has become one of the important pillar industry development. Guide China's real estate sustained, stable and healthy development of the development of real estate industry, not only help keep the whole national economy stability and rapid growth, but also to satisfy the masses of basic housing demand and living conditions improve, the more advantageous to realize the comprehensive construction well-off society's basic goals. China real estate association GuYunChang once pointed out: "China real estate tomorrow, key in the land." in the financial, heat and cold, The analysis judgment shows a fact that China's real estate market difference is very big. This needs play financial leverage prevent real estate market generated bubble. At present, on the one hand, need to give developers increase the financing channels, on the other hand, need to give investors increased investment channels. Therefore, how GuYunChang advice: "the faster international good experience, practices, and at the same time introducing to broaden the financing of real estate developers and investors to investment channel, and the development of the real estate of decisive significance." Real estate and banking exist between interdependence and mutual promoting close relationship. This paper firstly the characteristics and functions of the real estate finance; Secondly analyses the main form of real estate finance in China, based on the analysis of China's real estate development of real estate finance situation live in China, and the significance of real estate finance innovation. Key words: real estate real estate finance real estate finance
价格波动与房地产金融风险文献综述
宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者： 一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者； 二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？ 2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础， 例：上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。（简单介绍我国现行利率政策） 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。 例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时
房地产市场金融风险问题分析
摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产
房地产对金融的影响演讲稿
我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。
房地产与金融业的关系
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
房地产金融知识点
一、名词解释（4分*5） 1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页） 2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页） 3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页） 5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页） 6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金 7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页）
8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞 1992-1997 提高整顿 1998-2003 快速成长 2003-2008 调整整顿 2008-2010 规范创新 2010-今限购限贷
房地产金融风险概念和特点
房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期
房地产热对金融业的影响及对策
房地产热对金融业的影响及对策 郭买红交通银行河南分行风险部 内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作为与房地产业最密切相关的金融业，在房地产飞速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是过快的房价增长等问题也给金融业的发展带来了很大的风险。特别是在政策的猛烈调控下，房地产业的硬着陆已不可避免，这又会给金融业带来什么样的影响。在今后更加复杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。 关键字：房地产金融业风险国家调控对策 一、我国房地产现状 受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2％左右。经过几年的发展，自2004年以来，我国的房地产市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。 房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。 今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。 然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。 如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。 可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨，原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同17世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18世纪英国的“南海泡沫”、80年代日本的房地产泡沫以及2003年年美国房地产泡沫膨胀时期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。 进入2010年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨10.9%，三月份全国房价上涨11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在2010年一季度经济形势分析会议表示，“要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。” 房价失控其害超过金融危机。“房地产市场及住房价格严重失控”，乌日图指出，三月份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一点。他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。 二、房地产与金融业的关系 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和
房地产基础知识试题答案
房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11
层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）
7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积
房地产金融风险及防范
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
金融风险管理终极版
我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002
引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词：房地产；金融风险分析；风险防范 一、引言 近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。 （一）政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 （二）市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融
房地产基础知识考试试题
房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
房地产基础知识考试试题（90分为及格）
7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？
武汉市房地产金融现状分析(1)
武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与发展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业如果没有强有力的金融作为支撑，其发展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地发展。 武汉市房地产业迅速发展的同时，房地产金融业务也不断发展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分别为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分别比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分别为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分别为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特别是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房