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(完整word版)房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门

房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：

第一步：土地取得

涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计

涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位

房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。设计院——图纸设计。

地质勘查部门——地质勘查。

招标办——工程建设招标。

审图办——出图后的图纸审查。

消防队——图纸的消防审查。

建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

监理单位——委托监理单位对工程实施监理工作。

施工单位——工程的承建者。

市政道路管理处——对即将开发建设区内旧路拆除和以后对新路的建设。

排水排污管理处——解决建成后小区内排水，排污与市政管件的沟通。渣土办——建筑垃圾，工地土方外运倾倒。

建筑材料，产品供商——选择价廉物美的建筑材料。

环保局——办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。

气象局——防雷接地检测。

燃气公司——为房屋配套供应管道燃气。

电信局——为房屋配套提供电信信号接入口。

有线电视公司——为房屋配套提供有线电视接入口。

白蚁防治所——建筑物白蚁防治。

房管局——房产管理。

税务局——纳税。

抗震办——建筑物抗震检查验收。

墙改办——墙体使用材料的控制。

散装水泥办——推广使用散装水泥。

教育局——缴纳中小学危房改造费。

人防办——缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）

环保局——建筑噪音保证金。

后加：

1 基层政府，例如街道办事处或乡政府。

2 交通委：交评审批。

3 园林局：绿化指标审核。

4 文物局：旧城危改会涉及到。

5 地质勘查单位和测绘院。

6人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。

7 城建档案馆

8 建设项目安全审查办公室。（北京有）

9评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。

10 发改委

房地产项目开发程序

房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2．项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过（取得建议书批复，可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。

4．项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程

规划许可证的途径。

根据国家和××市有关城市规划的规定，在××市城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划局办理项目规划的申报手续，在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

（3）根据规划局提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申

请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。

5．征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

6．工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证；同时，与市政相关部门（自来水公司、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位；办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、

市开发办）进行综合验收，交付使用。

7．房地产经营程序

房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。

房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

销售前的四个准备工作

销售前的准备工作对销售的成败具有重要的作用，只有做好了准备工作，才能更有效地拜访客户，更有目的地掌握客户信息和销售信息。一般来讲，在销售前，应做好以下四个基础工作。 1、良好的形象：好的装扮，若能加上好的礼仪，将更能赢得客户的好印象。礼仪是对客户的尊重，您尊重客户，客户也会尊重您。 ⑴、穿着打扮得体：五官、手、衣装、鞋袜、资料、名片、笔记用具等; ⑵、职业礼仪专业：握手、姿势、座位、距离、视线、方法等。 2、良好的心态坚信自己的产品能够给客户带来利益，否则您不可能真正认同您的工作。将一个适合客户的产品带给客户，销售工作的本身是赋予了我们这一内涵的。相信最艰苦的时间很快会过去，您的每一件事，每一个细节都犹如您准备的穿着打扮、礼仪一样重视，您就会拥有很多的客户，相信自己——我一定要做到，我一定能做到。 3、熟悉市场情况 ⑴、了解行业状况：不同的产品或服务有不同的适用行业，通过对区域内的行业状况调查，您可以知道客户的重点分布区域，或者他分布比较均匀。 ⑵、了解客户状况：客户是喜欢您的产品还是竞争对手的产品?客户为什么选择竞争产品?客户经营情况如何(品牌、资金实力、主营业务、销售能力、营销意识、促销能力商圈地位等)?人脉关系如何(与所经营品牌的厂商关系、社会关系、团购网络等)?个人信息了解了多少(性格、爱好、禁忌、生日)? ⑶、了解竞争状况：区域竞争的品牌有哪些?经销商商的选择如何?有多少个经销商?其服务对比您的服务有什么区别?价格的差异有多大?客户对竞争产品的口碑如何?竞争企业的人员数量如何?详细了解这些状况，有助于您准备您的说词，研究应对的策略。

⑷、把握区域潜力：公司一般都规划好了销售人员的销售区域，有些会把潜在客户名单交给销售人员销售;有些则没有明显的区域划分，如保险业及多数的直销业，没有销售区域的销售人员应该自行规划合适的销售区域，因为没有一个重点的销售区域，您将无法有效的开展您的销售计划。 ⑸、市场特点：区域内客户规模的大小及数量;区域内的竞争者强弱及市场份额的比例;区域内适合销售客户的多少，如学校、银行、报关业、事务所、机电生产厂等等;景气好的行业数目，通常这类企业需要扩充，且预算较宽裕，具有很好的销售机会。 ⑹、自身状况：充分了解自身的企业情况、产品情况、政策情况、市场策略、营销扶持培训等。如企业荣誉、企业实力、产品品种组合、价格与返利政策、渠道模式、营销推广计划、促销品计划、广告计划、客户培训等内容，以及销售人员本身最擅长的攻关方式。当充分了解上述的几个因素，您才能决定您的销售策略(如决定客户的拜访优先顺序和拜访频率，不同行业客户的接触方法，对竞争产品的应对策略等等)及制定您的销售计划，以便对您区域内的潜在客户做有效的拜访。 4、清晰销售对象 ⑴、找出潜在客户：通过访问网络、参考黄页或工商年鉴，挑出有可能的业务对象、关注相关的报纸杂志，您的客户名单也许就在上面、从前任销售人员的销售记录中获得某些可能的客户; ⑵、调查潜在客户的资料：关键人物的职称、关键人物的个性、客户购买的决策途径、客户的规模和资金状况、客户的信誉状况、客户的发展状况; ⑶、吸引关键人物，准备建议书：对销售人员来说，寻找潜在客户是进行销售的第一步。接触客户的关键人物是调查客户的基础。真正的关键人物知道最需要的是什么产品，能否在现在或将来什么时候购买。所以通过对关键人物的调查您才能获知客户的需求信息和需求障碍。拜访潜在客户前的准备是一个持续性的准备，每一个潜在客户都是未来开花结果的种子，您对潜在客户了解得越多，就越能增加您的信心。信心是会感染的，客户感受到您的信心，也会对您产生信心。

房地产销售基础知识培训资料全

房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3，房地产市场有什么特点？（1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。（2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。（3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。（4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质

和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。（5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基于需求其数量基本上是恒定的。（6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。（7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。（8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物

《政府工作报告》中有中国特色政经用语的对等翻译

摘要：本文以20 00至20 05 年共6 界《政府工作报告》为语料, 在奈达等效翻译理论的基础上, 从词汇层面和语篇层面入手, 结合汉英语言文化差异以及对外宣传的特珠禽要对其中出现的有中国特色的政治经济用语的时等翻译进行探讨和总结。关键词：奈达; 等效翻译; 词汇层面; 语篇层面; 有中国特色的政治经济用语一、引言《政府工作报告》是中国政府向其人民代表所做的工作总结和工作部署, 总结过去尸年建设有中国特色社会主义事业的新成就, 部署针对中国国情的大政方针、基本国策, 对党和国家事业的发展具有重大而深远的意义. 随着改革开放与对外交流的日益频繁, 以及中国在世政治经济生活中的影响日益扩大, 一年一度的《政府工作报告》更是倍受世界瞩目。但是《政府工作报告》的翻译却很有难度. 首先, 它的政治性和政策性极强, 对译文准确性的要求极高, 稍有差错就可能影响到国家的政治经济利益、形象声誉甚至国际关系, 造成无可挽回的损失。其次, 不少中国特有的新提法、新概念不断涌现, 很难在英文中找到完全对等的译语。第三, 行文结构和用词极具中国特色, 也给翻译工作带来困难川。美国著名翻译理论家奈达, 从现代语言学角度出发, 结合交际理论、读者反应论和信息论在6 0 一70 年代提出了“ 动态对等” 翻译理论. “ 所谓动态对等翻译, 是指从语义到语体, 在接受语中用最贴近的自然对等语再现源发语的信息。’心] 以’奈达主张译者应着眼于读者来考虑原文的意义和精神, 以译文信息内容和交际效果对等为目的, 不拘泥于原文的语言结构, 改变原文形式, 重组信息, 重建形式和语义结构, 使译文读者能以与原文读者基本相同的方式理解和欣赏译文.80年代他又将其修正为“功能对等’, , 其实两者实质上是相同的, 重点都在“ 对等” 上。等效翻译理论在跨文化翻译中应用相当广泛。《政府工作报告》译语接受者是外籍人士, 其语言、文化背景、民族心理、历史、生活习惯等都与我们不同。因此, 译者必须从外国读者的角度出发, 灵活运用奈达的等效翻译理论, 使他们看懂、听崔, 最大程度地领会原作的精神和风格, 达到交际与对外宜传的目的。本文以最近六届《政府工作报告》为语料, 在等效翻译理论的基础上, 从词汇层面和语篇层面入手, 结合汉英语言文化差异以及对外宣传的需要对其中出现的有中国特色的政治经济用语的对等翻译进行探讨。二、词汇层面对等处理的五个方面 (一) 准确是政治翻译的基本要求. 《政府工作报告》事关国家大事, 每一句话、每一个词都是经过字斟句酌、反复修改后定稿的, 均有准确定义。其中有不少有政治含义的词汇. 特别是涉及到方针政策和国家主权的, 必须吃透原文, 多从政治方面进行深人解读, 掌握好翻译的分寸川。 1. “ 物质文明和精神文明” 这一提法早期被翻译为“material and spiritual civilization” 。但是, “精神” 被翻译为“ sp ir itual” 是不妥的。中国人理解“ 精神” 是相对于“物质” 而言, 是指思想素质、道德规范; 而“ spiri t ”在英文中的意思是幽灵、鬼魂、精灵等, 宗教意味也很浓。若用“ eth ic ” 则比较妥当, 因为“ethic ” 是指“principles of right conduct or a system of moral values ” 。所以, “ 物质文明和精神文明” 可译为“ material and ethical progress” 。 2 . “廉正建设” “ 廉政建设” 曾被译为“construct clean politics ” (十三届五中全会词汇, 《中国翻译》, 1 9 90 年第2 期) , 但这种译法很有问题。首先, “co ns t ru ct ” 多指工程建设, 用在这里显然不当。其次, “p o lit ie s ” 往往含有贬义, 如“ o ffie e p o lit ie s ” 是“ 办公室里的明争暗斗” 。因此在十六大《政府工作报告》中已把“ 廉正建设”改译为“build a clean and honest government ” 。 3 . “能上能下”

房地产销售必备基础知识

房地产销售必备基础知识 1. 房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。 2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。 3. 三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4. 七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5. 规划红线：是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6. 保障性住房：是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7. 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。 8. 政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

政府工作报告精简版

深化改革以壮士断腕的决心背水一战李克强：要有壮士断腕的决心收起李克强指出，改革是最大的红利。当前改革已进入攻坚期和深水区，必须紧紧依靠人民群众，以壮士断腕的决心、背水一战的气概，冲破思想观念的束缚，突破利益固化的藩篱，以经济体制改革为牵引，全面深化各领域改革。事实+ 要从群众最期盼领域改起，从制约经济社会发展最突出的问题改起，从社会各界能够达成共识的环节改起，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进有利于结构调整的改革，破除制约市场主体活力和要素优化配置的障碍，让全社会创造潜力充分释放，让公平正义得以彰显，让全体人民共享改革发展成果。独家解读展开迟福林：以壮士断腕的勇气直面改革大考推进国家治理体系和治理能力现代化是新的改革大考。我国将由此迈进现代国家行列。发挥市场的决定性作用，这是历史性重要突破，是实现全面改革的实质性突破。

经济增长GDP增长目标定在7.5%左右李克强：GDP目标为7.5%左右收起报告说，今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5％左右，居民消费价格涨幅控制在3.5％左右，城镇新增就业1OOO万人以上，城镇登记失业率控制在 4.6％以内，国际收支基本平衡，努力实现居民收入和经济发展同步。加强对增长、就业、物价、国际收支等主要目标的统筹平衡。事实+ 李克强强调，实现今年经济社会发展的目标任务，要把握好以下原则和政策取向。第一，向深化改革要动力。第二，保持经济运行处在合理区间。第三，着力提质增效升级、持续改善民生。独家解读展开巴曙松：发达经济体复苏对中国利好国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松： 7.5%的经济增长目标凸显稳中求进的宏观政策基调：一方面显示经济转型时期不盲目追求经济增长速度，为经济改革和转型腾出空间，另一方面，在转型期也需要保持一定的增长速度，避免因一些外部冲击而出现短期意

简单介绍销售业务员如何才能做好客户接触及拜访方面工作

如何才能做好客户接触及拜访方面工作一、客户接触流程 1.客户信息收集；收集客户信息是业务员最主要的工作之一，获得客户信息的途径有：自己出去走访、朋友介绍、网上发信息、客户自动找上来的、在网上查找到的、老客户介绍、同行之间的交流以用通过展会等等。客户信息无处不在，关键是业务员一定要做到亲身、亲历、亲为。并在具体实践中不断提高自己的交际能力及实际水平，不断扩大自己的社会范围。客户信息收集还包括如下内容： 1）本公司销售产品的信息收集，如产品配置、工作原理、特点、优势、使用客户等等。 2）竞争对手产品信息收集，越多越好。如：竞争对手产品特点、价格、成交条件、竞争策略、用户使用情况、用户评价等等。 3）潜在客户信息收集：潜在客户相关资料； 4）各地区销售、价格及相关信息，相应报价提高成交率。 5）竞争对手在目标地区的布点及销售能力分布情况等。 2.客户筛选；业务员要养成将自己所收集到的信息进行及时汇总、分析的习惯。根据客户特征对客户信息进行汇总、分析、筛选，并在此基础上制定自己的拜访、跟踪计划，这样能有效地提高业务员的工作效率与工作效果。可以根据自己实际情况把握，也可以根据客户类型，购机意向的强烈程度，客户资金实力，信誉情况等分别整理。 3.制定接触客户计划；提高工作效率最简单的办法就是制定工作计划。如电话沟通，短信问候，登门拜访，雅室小聚等等。内容以月计划、周计划，日计划的形式体现。按计划实施自己的客户接触行动。 4.明确与客户接触的目的； 1）销售产品：销售产品是与客户接触的主要任务； 2）市场维护；

3）建设客情；销售人员要在客户心中建立自己的品牌形象，这样才可能更好地赢得客户对你工作的配合与支持。 4）信息收集：把握市场的最新动态。 5）指导客户；业务员分两种，一种是只会向客户要订单，另一种给客户出主意。前者获得订单的道路漫长而遥远，后者则容易赢得客户尊重。 5.确定接触方式；社会上所有存在的交际方式都可以用上。能切实把握实际情况，将这些实际工具使用好了，业务工作的开展可能做到游刃有余。 6.与客户接触前的准备：所需的资料、知识、记录工具、客户案例等。 7.客户接触：让客户接受你从而接受你推荐的产品是业务员与客户接触的主要目的。接触效果如何，取决于业务员自己。让客户在最短的时间内接受你及所推荐的产品的技巧，涉及语言、仪表、表达方式、客户心理、营销手段等各个方面。新业务员要做到专业，最起码要做到以下几点： 1）态度谦和、不亢不卑； 2）口齿清楚、表达明白； 3）善于聆听、尊重客户； 4）着装得体、仪态大方； 5）换位思考、以理服人； 6）注重效率、一诺千金。 8.接触分析业务员与客户进行各种形式、各种目的的接触。有的一次接触就能达到效果目的，有的要经过多次沟通接触。每次都要做具体分析客户心理，制定接触计划，根据计划跟进、落实。 9.跟进接触 10.接触分析对跟进接触的效果进行分析、总结，以便进一步跟进。 11.再跟进

房地产销售讲义

房地产销售讲义房地产销售(一) 房地产销售前该准备什么？首先，是选择一个适合的销售中心。销售点应设在目标客源群常常容易出入的区域附近，同时又较易到达工地，便于客户看房。第二，销售中心的设计，门面装修，也很重要。内部的布局最好有展示区、接待区及销控区，不要混杂，内部的色彩基调宜用暖色，使人产生暖洋洋的感觉。第三，销售首具包括： 1.模型。包括规划沙盘，立面模型，剖面模型。 2.效果图。包括立面透视效果，鸟瞰效果，中庭景观效果，单体透视效果。 3.墨线图。包括小区规划墨线，楼层平面墨线，家具配置墨线等。 4.灯箱片。可以把效果图，家具配置等翻拍成灯箱片，会形成良好的视觉刺激效果。 5.印刷品。包括楼书、平面图、小册子、海报等。 6.裱板。可把楼盘最重要的优点用文字、图表的方式制成裱板，挂在销售中心的墙上，便于销售员解说。对于预售屋而言，道具是否齐备、精美将直接影响楼盘的销售，尤为重要。以上说了硬件方面的工作，销售前软件方面的准备：首先，楼盘周边环境的熟悉。附近有什么交通线路，交通规划，有何重大的

市政工程，何时动工、何时完成。附近有何小学、中学和幼儿园，生活配套是否齐全等。第二，与本案产品竞争的有哪些楼盘，他们在哪里？与我们相比有何优点与缺点，他们的价格如何？房型如何？卖得如何？为什么卖得好，为什么卖得差？只有做到知彼知己，方能百战百胜。第三，对本楼盘的彻底透彻的了解。要深入到每一个环节，比如不仅仅要知道一套房子的房间、厅、厨、卫的面积，还要知道公共走道的宽度，电梯厅的面积，管道井的位置，房间内部管线的排布方式等。不仅要知道厨房、卫生间、室内装修标准，还要知道公共部分，外墙的建材及特性，电梯、中央空调、水泵的品牌及功能，有何特点？甚至每户的电量多少？有线电视的插孔有几个？在什么位置等都要去了解。尽量把自己设想成一个客户，从客户的立场和角度去研究楼盘，才能做到疏而不漏，才能心中有底，对答如流。第四，统一的销售说词。设想客户可能会问的所有问题，全部列出来，进行统一解答，以免同一个问题会有不同的答案。第五。销售员的统一模拟训练，一个充当客户，一个做业务员进行针对性的强化训练。从以上可以看出，一个个案成功是由多种综合因素的配合而成，所以每一个环节均不可疏忽。一般而言，销售前的准备时间应在40天—60天左右。房地产销售实战攻略

2020年政府工作报告中的必考知识点【汇总】

2020年政府工作报告中的必考知识点【汇总】十二届全国人大四次会议今日上午在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作关于政府工作的报告。报告中列出了2020年的八项重点工作。这八项重点工作包括：稳定和完善宏观经济政策，保持经济运行在合理区间。我们宏观调控还有创新手段和政策储备，既要立足当前、有针对性地出招，顶住经济下行压力，又要着眼长远、留有后手、谋势蓄势。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控。统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具，采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境。积极的财政政策要加大力度。今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元。赤字率提高到3%。其中，中央财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元。安排地方专项债券4000亿元，继续发行地方政府置换债券。我国财政赤字率和政府负债率在世界主要经济体中相对较低，这样的安排是必要的、可行的。也是安全的。适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。确保所有行业税负只减不增。二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。实施上述政策。今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府投资，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。加快财税体制改革。合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。进一步压缩中央专项转移支付规模，今年一般性转移支付规模增长12.2%。全面推开资源税从价计征改革。依法实施税收征管。建立规范的地方政府举债融资机制，对财政实力强、债务风险较低的，按法定程序适当增加债务限额。各级政府要坚持过紧日子，把每一笔钱都花在明处、用在实处。稳健的货币政策要灵活适度。三是生态环境显著改善。围绕建林村国家级和庆丰村省级美丽宜居示范村系列创建，重点实施聚宝湾一线提升工程，全面提高美丽乡村建设水平。强化“四位一体”长效保洁，深化“优美庭院”创建，南梅村等3 个村通过市、区级示范村验收。加大绿化造林力度，新增绿化616 亩。开展“五气共治”，狠抓秸秆露天禁烧，淘汰“小锅炉”102 台，整治“黄标车”281 辆，推进印染、电镀等高能耗高污染行业淘汰整治工作。

房地产销售必备基础知识100题

房地产销售必备基础知识100题 1. 房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。 2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。 3. 三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4. 七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5. 规划红线：是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6. 保障性住房：是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7. 经

济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。8. 政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。9. 两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。10. 自住型商品房：北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140 ㎡11. 商品房分类：按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；

(完整word版)房地产销售方法与技巧

销售的方法与技巧一、如何跟进潜在客户？做销售，要时刻记得掌控主动权！房产销售每天面对的客户、业主情况都不尽相同，所以会有不同的处理方法和应对方式。跟进客户本身其实是一门学问，并不比开发客户简单，甚至更难，80%的客户都是在跟进中实现成交的。客户说：“先这样，不用留电话，我需要的时候打电话给你”，这句话应该是咱们典型的销售失败，客户为了“赶快脱身”而说的一句客套话，我们心里一定要有这种意识，但自身的现场表现还应该淡定！我们可以争取主动联系的机会，而不是被动的等待“欢迎您来电话，李先生，你看这样会不会更简单些？我星期三下午晚一点的时候给您打电话，您觉得还是星期四上午比较好？”。我们也可以退而求其次，采用如下方式，可供参考： 1、加个联系方式。“嗯，好的，李先生，那我加下您微信吧，这样您有任何疑问，随时可以微信联系我”（边说边快速打开手机微信“扫一扫”，尽量快，不容客户拒绝）。 2、礼貌的送离客户。“那好，李先生，您先忙，有任何疑问，随时电话或者微信联系我都可以，24小时在线哦”。 3、观察客户朋友圈。如果可以看到以往的信息，统统看一遍，有用的信息，特别是关于客户生活方便，如孩子、家庭、喜欢看的书之类的，可以备注到客户记录本，方便更好的了解客户，做到知己知彼，百战不殆。 4、信息找准时机送达。比如周末了，可以发个周末愉快的微信，比如近期有什么新鲜资讯，可以组织编辑一下。比如“下雪、台风、天气骤变”等等，信息需要点名道姓，比如，王总，李先生。不建议群发，每周如无重要事情，此类信息最多1次。发信息就是和客户处朋友，先刷存在感，一回生，二回熟，关系也就会慢慢好起来。注意，信息发送切不可泛泛而谈，非常频繁，与客户关系没有破冰之前，信息越简单越好！ 5、耐住性子。从陌生到熟悉，是需要时间的，虽然急于与客户关系更进一步，但是很多时候你一急，你对客户发自内心做的一些事情，就明显带有“销售的性质”了，目的性太强，遭人反感。所以要暗示自己，耐心耐心再耐心。 6、找准机会，顺势而为。可以借助周末公司老客户回馈或暖场活动，趁机邀约客户过来休闲参与，或者“创造刚好路过客户公司的机会，打个招呼”前去拜访，制造碰面机

房地产销售的专业术语大全

房地产销售的专业术语 1.商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 2、外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 3、内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 5、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 6、跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通

过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 7、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 8、二手房、二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 9、产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 10、房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 11、按揭按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 12、住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。 13、印花税印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。 14、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。

《房地产经纪业务操作程序》讲义.doc

《房地产经纪业务操作程序》讲义课程介绍本课程主要目的是帮助学员熟悉房地产经纪业务操作程序，让他们更好地开展相关工作；通过了解操作流程、学会运用业务四项基本原则做单和相关案例的解说，让学员更快速掌握做单技巧。本课程主要是通过案例、流程图等展示手法，辅以讲师的讲述、带领思考、调动气氛等讲课技巧，避免口号式的、灌输式的讲授。同时多种展示方式结合，既提高课程的生动性，让学员带着激情学习，继续为目标而奋斗。 [授课时间说明]：一、本课用时：2小时。二、课程主要内容及估计时间第一部分：业务操作程序（40分钟） 1、信息收集处理与发布 2、接洽与委托 3、交易促成与签约 4、合约履行与售后服务 5、房地产经纪业务操作一般流程第二部分：如何运用业务四项基本原则做单（1小时20分钟） 1、业务四项基本原则 2、怎样运用业务四项基本原则做单 3、摆台 4、抓准客户的心理引言：在客观世界中，每天都要感受到大量的信息，有的信息我们可以直接收集起来，有的信息象井里的水一样，可以看到，但却无法喝到嘴里，所以必须想办法把水从井中提出来，这个过程就是收集处理与发布的过程。（课件PPT）一、信息收集处理与发布（一）信息分类 1、常规信息：城市地图、楼书、户型平面图、大小巴及地铁线路、税费表、流程表、按揭还换系数表等。 2、动态信息：经济走向、价格行情、报章等。 3、交易信息：房源信息、客源信息。 4、客户主要可分为：网络客、广告客、回头客、盘中客、客中客、关系客、派单客、兜客、上门客等。网络营销在房地产经纪行业引起了一场销售革命。在这个销售革命中，网络信息技术为房地产经纪行业提供了强大的支持，使房地产经营摆脱了信息传播受时间，空间的束缚，从而更符合市场的需求。我们除了新型的网络营销这种信息收集与发布方式，请问大家还

【销售技巧】浅析接触客户前必做的功课

【销售技巧】浅析接触客户前必做的功课俗话说得好，知己知彼，百战百胜。销售人员在与客户第一次解接触前必须做好准备功课，“知己”是要充分了解产品信息，“知彼”是要了解客户的背景，只有两方面相结合，才能在与客户沟通的战场上百战百胜。【张超老师：一点通】在对客户进行营销或者回访客户的时候，对对方的了解是至关重要的，俗话说得好“知己知彼，百战不殆”。了解客户的背景，就是我们刚才所说的“知彼”。作为一个优秀的销售人员，在与客户见面之前应该了解客户的相关背景，包括职业、文化背景、性格、爱好、生活习惯等等，这些准备都是为了铺垫以后的沟通之路，为了寻找契机销售自己的产品与服务；除此之外，我们还要“知己”，即掌握产品的知识。对于销售人员来说，了解产品知识是最起码的要求，如果连自己都不了解产品，我们能向客户介绍什么呢？除此之外，在沟通的过程中难免会遇见业内人士，特别是一些近期发展较快的行业，客户产品需求较高，对产业了解增长迅速，面对这样的人群，你还能说你比他懂得多么？如果在回访或者营销的过程中，被客户难道，或者你需要在挂机后再为他核对，这样就让人大跌眼镜了，客户会感觉你是送上门的杂耍演员。让客户保有这样的态度，他又怎么会使用你的产品或者你的服务呢？【张超老师：案例分析】香港电视剧《沟通专家》中有个经典的沟通场景：昌隆快运公司由于上层的争权夺利，管理不善，对公司的员工实行“瘦身”运动，工作时间多了，钱却少了。员工的抱怨日益增加，冲突不断。其中有一对兄弟，弟弟是哑巴，两兄弟由于家境艰难，不得不在公司变本加厉的克扣和高强度的工作环境中仍然坚持下去。终

于有一天，弟弟因为操劳过度被重物压成了瘫痪。哥哥找公司评理，公司不但不答应，还骗他签了一份协议书谎称他弟弟是非工作期间受伤的。哥哥失去理智，冲进公司劫持了十多名人质，砍伤了一名保安，并到处布置了炸药，情况非常危急。这时警局派出了沟通专家。沟通专家立即对这位员工的背景作了调查，并通过室内监视器对现场严密监视。当事主（哥哥）劫持的人质多是与他一样对公司极为不满的员工，听过当事主的故事后，人质反而过去帮他，这使得当事主更加坚定。在与他沟通的期间，沟通专家先对当事主的境遇表示同情，但他坚持自己的条件不肯松动半分。其间一名人质挣脱，在当事主的追跑下慌忙跳窗，不幸摔死。关键时刻警局最富经验的沟通专家出场了。由于一次意外，这位沟通专家坐在了轮椅上。没想到无形中轮椅却成了他的一项资本。他先从自己的处境出发让当事主觉得自己的境遇还不是惨到无药可救。当事主：“臭警察！不答应我的条件，我就开始杀人质！” 沟通专家：“别紧张！我是坐轮椅的人，我不会伤害你的。” 沟通专家极力使情绪激动的当事主镇定下来后，接着说：“我能理解你的心情。当我站不起来的时候，我以为全世界都抛弃了我，报纸拿我当笑柄，我觉得我尊严尽失。那时候我也觉得无路可走，还想过自焚而死。但我挺过来了，虽然现在我还不能走路，但我很平静，也很满足。不要以为你无路可走了，为什么要选这条路呢？被你劫持的人质都有亲人，你想过你弟弟没有？他可只有你一个哥哥啊！” 接着他把人质的亲属及当事主弟弟的录像给当事主看，借以分化人质和软化当事主。然后他又派昌隆公司的代表去跟当事主谈条件。当事主经过一番心理和现实的挣扎，终于答应放下武器。

房地产销售部资料管理

房地产销售部资料管理房地产开发公司销售部资料管理一.资料内容文字部份： 1.送董事会资料。 2.公司下发文件。落款为”XX公司”、”董事会”的通知、通告、指示、决定、决议等。 3.会议纪要。 4.内部资料。包括一般资料和重要资料(需长期保存)。 5.送其他部门资料，主要指部门衔接函。 6.其他部门送本部门资料。衔接函、落款为”**部”的通知、通报、决定等。 7.策划部送行业信息。包括：策划部送来的《简报》、其他楼盘信息等。 8.活动方案。包括公司内部及对外举办的各种活动细则，实施方案，请柬，门票样本等。 9.报刊杂志信息。分相关行业信息、广告信息等。 10.法律方面资料。主要指法律顾问的意见书、信函。 11.各项目售前资料。包括国土出让协议复印件、预售许可证复印件、固定资产投资许可证复印件、建设工程许可证复印件、建设规划许可证复印件、项目总平图、户型图、铺面平面图、售楼资料、住宅和铺面价目表。 12.各项目运行中资料。包括合同书、预定单、工程变更单、退房申请单及批复、按揭资料、客户档案。 13.各项目售后资料。主要指物管公司送来的，如客户住宅电话等资料。 14.销售代表档案。包括入司时间、生日时间、奖罚情况。 15.各项目《销售日报表》。 16.每天各销售代表的《工作日志》及每周、每月汇总。电脑部份：

1.销售资料。主要指商品房销售一览表、合同摘要，营业用房合同摘要，车库购销情况，已售房、余房信息。 2.工作日志。 3.客户档案。 4.销售代表档案。二.资料的管理。销售助理负责本部门的资料管理工作，主管进行监督和督促。销售助理作为资料的管理人，应及时做好资料的收集、整理、归档，确保资料的完整、正确和安全。 1.文字资料。报董事会资料。注明所上报的具体董事、时间。公司下发文件。在收文的次日早会宣读，会后存档。《销售日报表》。由经办的销售主管当日详细填写，销售助理每天早会检查，会上汇总(包括当日汇总、截止当日汇总)，经理会后检查。一本填完后存档。《工作日志》。由各销售代表每天下班前完成，主管助理当日汇总，分项目销售时间存档。合同书的管理。详见《预定单合同的管理》。预定单的管理。详见《预定单合同的管理》。工程变更单的管理。销售部保留的工程变更单应分项目长期保存。项目售前资料。长期保存。项目售后资料。长期保存。注意事项：1.每份资料编写目录，建立借阅签字制。如造成售楼资料遗失，须原样弥补，并罚款200元，如造成其他资料的遗失，须承担相应的经济及法律责任并罚款200元。 2.大部分文字资料需长期保存，有些资料需永久保存，这些资料主要是指与客户签署的易引起争议的书面资料，如a、客户的更名、转让资料(见《更名、转让手续的办理》);b、

房地产销售基础资料

房地产销售基础资料第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念 ▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d)二者价格构成不同。二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性；

c) 资源的有限性； d)物业的差异性。三、房地产的类型 1、按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产 2、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层高层住宅为16层以上，总建筑高度在100M以下超高层住宅为总建筑高度超过100M 3、房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 4、房屋建筑结构分类规范 1.钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2.钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3.钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物