王利明《民法》笔记和课后习题(含考研真题)详解(物权-业主的建筑物区分所有权)

第十五章业主的建筑物区分所有权

15.1 复习笔记

一、业主的建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特点有：

（1）建筑物区分所有权的主体是业主。

（2）建筑物区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。

（3）建筑物区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。

二、专有权

1．专有权的概念

专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。其特点在于：

（1）专有部分所有权具有所有权的效力；

（2）专有权的客体具有特殊性；

（3）专有部分的所有权居于主导地位。

2．专有权的客体

专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备以下几个条件：

（1）必须具有构造上的独立性，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。

（2）必须具有使用上的独立性，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用。

（3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。

三、共有权

1．共有权的概念

建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。在区分所有中，共有的类型比较复杂：

（1）根据共有产生的原因，将共有分为法定共有和约定共有；

（2）根据共有的客体是财产还是权利，将共有分为一般共有和准共有；

（3）根据共有人的范围，将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。

2．共有权的行使

（1）业主对共有财产享有共有权，并因此享有共同管理权。但是，业主不得以放弃权利而不履行义务。

（2）涉及建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，首先要由业主在管理规

约或合同中明确规定。如果没有规定或者约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

3．法定共有的范围

法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。法定共有是附随于专有权的，一旦业主取得了房屋的专有权，同时也取得共有权。其类型主要有如下几种：（1）绿地。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

（2）道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

（3）物业管理用房。物业管理用房应当规定全体业主共有。

（4）维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

（5）建筑区划内的其他公共场所和公用设施属于业主共有。

4．车位车库的归属

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

车库，是指隶属于整个小区、具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。

车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。

根据《物权法》，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要，即应当按照配置比例首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。

四、管理权

1．管理权的概念

管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。

2．管理规约

管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则，也是指由业主制定的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互之间的关系的协议。

管理规约基本上包括两部分：

（1）针对物的管理。特别是对建筑物及其附属设施的使用和维护等问题，需要制定管理规约加以确定。

（2）针对业主行为作出的规范。

3．物业管理

物业管理，是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。业主对于物业管理享有如下权利：（1）自行管理权；（2）自主聘任权；（3）解聘权；（4）监督权。

五、业主大会和业主委员会

1．业主大会

（1）业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。其特点在于：

①业主大会是业主的意思形成机构；

②业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织；

③业主大会是一个自治组织，即全体业主所组成的管理其共同财产和共同事务的自治组

织。

（2）业主大会的职权

业主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管理业主共同事务和共有财产的各种权利。依法应由业主共同决定的事项，必须通过召开业主大会的形式才能作出最终决定。从这个意义上说，《物权法》第76条的规定也可以说是对业主大会职权的规定。

《物权法》第76条第1款规定，下列事项由业主共同决定：

①制定和修改业主大会议事规则；

②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

⑥改建、重建建筑物及其附属设施；

⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

2．业主委员会

（1）业主委员会的概念及特点

业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。其特点在于：

①业主委员会是业主大会的执行机构；

②业主委员会是由业主依据法定的程序所组成的；

③业主委员会的主要职责是维护全体业主的权益。

（2）业主大会或者业主委员会的决定程序的拘束力

业主大会或者业主委员会的决定经过了规定的程序而作出，获得1/2或者2/3以上的票数同意，所以应当具有拘束力。但是，要产生此种拘束力，还需要注意如下问题：

①必须要经过严格的程序作出此种决定；

②必须要在规定的权限内作出决定；

③决定应当公示；

④决定一旦作出，对业主具有约束力。

（3）受侵害的业主的撤销权

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。此撤销权的行使必须符合三个条件：

①业主大会或者业主委员会作出的决定是违反有关规定的；

②该决定侵害了业主的利益；

③主张撤销权的业主应当是权益受到侵害的业主。

（4）业主在侵害相邻关系情况下的责任

①业主大会和业主委员会针对侵害相邻关系的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

②业主大会和业主委员会在提出请求时，应当依据法律、法规以及管理规约的规定。

③业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。

15.2 课后习题详解

1．试述建筑物区分所有权的概念及客体。

答：（1）建筑物区分所有权的概念

《物权法》第70条对业主的建筑物区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、