建设用地使用权期限届满后的法律后果

建设用地使用权期限届满后的法律后果

前言

土地乃民生之本。在任何一个时代，土地作为最重要的生产资料都对整个经济制度起到了决定性的作用。然而令人遗憾的是，土地问题却成为我国发展进程中挥之不去的阴影，其中首当其冲的就是建设用地使用权的期限问题。我国土地法律制度，是在社会主义市场经济理论探索发展，土地制度改革深入的背景下形成的，带有鲜明的中国特色，同时也就不可避免的经历着改革的种种阵痛。

黄岛曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让问题上作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。2009年，阿里山小区的住宅用地年限陆续到期。此时，阿里山小区的住户们皱起了眉头,房屋在流转中遇到的难题是他们始料未及的：小区住宅用地使用权仅仅20年的期限让买家们望而却步。即使以大幅低于市场价的价格挂牌出售，也鲜有人问津。

阿里山小区的难题只是一个开始，不久的将来，我们将会面对很多类似的续期问题。建设用地使用权作为我国最主要的用益物权之一，土地使用权人取得地上权之目的在于利用他人土地构建建筑或其他工作物，达到或居住或商用的目的，前者保障人民住房的刚性需求，后者以使土地经济价值得以发挥。因此如果解决不好相关问题，土地使用权期限届满案例大量增加之时，势必会影响到经济的平稳健康发展，继而动摇社会稳定的根基。

在国家立法层面上，目前关于建设用地使用权期限的规定主要见诸于《物权法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《城市房地产管理法》等。由此，形成了以国有土地有偿期限使用制度为基础，以出让方式取得的土地使用权以有偿方式取得，并受法定最高存续期间限制的制度。土地

使用权期限届满后的法律后果体现为土地使用权人与建设用地使用权人之间的权利和义务关系，主要有以下几点：1、注销登记，2、返还土地，3、产生补偿请求权（其中又因土地使用权取得方式有征收和划拨的不同而有区别）1。

遗憾的是，以上法律规定非但没有完善的解决现有难题，反而因规范之间的互不协调，催生出更多问题。简单概括为以下几点：第一，难以操作。一方面依据现有法律无法认定建设用地使用权开始时间，何时终结；另一方面续期的要件，程序规定不清，现实中难以操作。第二，过度保护土地所有人利益，而对用益权人显失公平。不论是期限届满后重新签订土地出让合同并交纳土地出让金，还是由国家直接收回土地使用权和地上物，对用益物权人来说都过于严苛。考虑到当前土地出让金及不动产价格逐年上涨，势必会大幅增加人民的经济负担。第三，不利于土地的综合高效利用。一方面地上物物权与用益物权的期限冲突，给土地使用权人徒增行政、经济成本，另一方面国家无偿取得地上物和附着物的做法，无疑会助长权利人以掠夺性方法使用土地以获得最大经济效益。最后，也是最值得警惕的就是法律之间的不协调甚至是自相矛盾。例如在规定对土地使用权人地上物补偿问题上，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》中第40条和第47条做出了截然相反的规定。法律的自相矛盾，不仅仅使权利人不知何去何从，执法机关不知如何裁判，更会大大降低法律的威信。

基于以上认识，我们小组拟从建设用地使用权的期限、续期和地上物处置这三个方面，全面而富有逻辑性的阐述当前我国土地使用权期限制度的现状和存在问题，继而对如何完善立法做出有益探讨，以求教于老师和各位同学。

1房绍坤《物权法用益物权编》中国人民大学出版社2007 P167

目录

前言 (1)

一、关于建设用地使用权期限的相关问题 (4)

1.1我国现行规定及制度分析 (4)

1.1.1法律规定最高期限过短 (4)

1.1.2出让年限过于单一 (4)

1.1.3续期多久不明确 (5)

1.2 制度设想 (5)

1.2.1延长建设用地使用权存续期限 (5)

1.2.2实行多种出让年限 (6)

1.2.3立法明确续期的具体期限。 (6)

二、建设用地使用权期限届满后的续期规则 (7)

2.1续期模式 (7)

2.2是否缴纳续期费用 (8)

2.3续期费用缴费标准和方式 (9)

2.3.1缴费标准 (9)

2.3.2缴费方式 (10)

2.3.4续期次数 (11)

三、建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题 (11)

3.1我国现行规定及问题分析 (11)

3.2比较法研究 (13)

3.3制度设想 (15)

结语 (16)

参考文献： (18)

一、关于建设用地使用权期限的相关问题

1.1我国现行规定及制度分析

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台以来，我国的城镇住房制度改革已有近20年的历史，转眼间，20世纪最早出现的一批私有住宅，如今只剩下不到50年的土地使用权，一些商业用房甚至剩下不到30年。针对期限届满后的细则问题，目前的立法一笔带过，并没有进行细致的探究，未来究竟如何平衡各方之间的利益还需要通过立法积极协调。

1.1.1法律规定最高期限过短

关于土地使用权期限，2我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条作出了规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；

②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。可见，我国对于建设用地使用权的期限是做了最高限的设计。考察现实中的建筑物的寿命，我们又可以看到这样一个现象：国内的大量建筑，在不断地旧城改造、危房改造中，鲜有存续超过50年的。因此对于我国目前存在的大量建筑而言，这个年限似乎是难以满足房屋存续的要求。但是，我们也应该看到，建筑物的长期存续是可能的，不能因为中国目前暂时的现状而规定一个较短的年限，一是不利于鼓励引导建筑物质量的提高，二是土地使用权期限短，也会对土地使用权出让价格和建筑物的市场交易价格产生消极影响，变相鼓励投资者们的短期行为。

1.1.2出让年限过于单一

随着时代的发展，建筑物的功能区分越来越多，结构形式越来越复杂，而二十年前我国制定的对住宅、商业用地等使用年限的划分，则显得有些陈旧，不能满足新型用地使用期限的短期需求，可能造成浪费。

2吴春岐.中国土地法体系构建与制度创新研究[M].北京：经济管理出版社，2012：117

目前根据我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这说明我国法律是允许住改商这一土地使用权变换形式的存在的，但变为商业用途之后，是继续沿用住宅用地70年使用年限还是改为40年，法律并无规定，在一定程度上会导致续期年限不公平的问题。

1.1.3续期多久不明确

物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。物权法仅规定续期的合法性，但是对于续期多久，如何续期的问题却并未涉及。或许当初立法时学者认为等到70年的使用权快到期时再补充立法也未尝不可，抑或是边考量物权理论发展的新动态以便合理续期来增强可操作性。这只是我们的猜测，但并不能以此作为架空问题的理由。因为所有权的属性是其完整性和无期性。老百姓倾其一生的积蓄购置了房产，若立法不能在续期问题上给民众吃一颗定心丸，基于私有财产权的市场交易体制的确立问题就更无从讨论。因此续期问题看似遥远，却不能持续搁置。

1.2 制度设想

1.2.1延长建设用地使用权存续期限

我国法律没有对建设用地使用权的存续期限作出具体规定，仅规定了各类土地的最高出让年限，具体的使用权年限由当事人在法律规定的范围内进行约定。前已述及，现行法律规定的最高年限过短，不利于经济的发展，不适用司法实践的需要。因此，有必要延长我国建设用地使用权存续期限，使建设用地使用权的最高年限同当下建筑物的预期寿命尽量相一致，尽量避免建筑物和土地权利的冲突，以有利于所有权人对其权利的行使。

观察大陆法系的许多国家，无论是德国还是日本，都遵循了地上物所有权的独立性，在土地使用权期限届满时，本着公平合理原则，地上权人、土地所有人

都享有一定的权利。例如3我国台湾地区的做法：《台湾民法典》第840条第2款规定：“土地所有人，于地上权存续期间届满前，得请求地上权人，于建筑物可得使用之期限内，延长地上权之期间。地上权人拒绝延长者，不得请求前项之补偿。”这样，无论是对土地所有人还是地上权人，都体现了公平、公正原则。

1.2.2实行多种出让年限

针对我国目前建设用地出让方式（即批租方式）有一定的不足性，引入新的建设用地使用权的设定方式也未尝不可。例如土地使用权的年租制，其含义是政府作为土地的所有者，平等地参与到合同关系中来，并将国有土地的使用权以限定使用年限的方式出租给土地使用者，在使用权的有效期间内，土地使用者要向土地所有者为有偿使用缴纳地租。实行年租制可以充分提高土地的价值和使用价值，将土地的短期效益和长远效益有机结合起来。另外，对于商业、旅游、娱乐用地应该突破现有的使用期限规定，实行多个时间长度的使用期限，以做到地尽其用。针对建筑物使用功能区分越来越多样化复合化，亦应该适应时代发展对使用年限做出更公平的细致的划分。例如对于偏向住宅性的综合用地，亦可以在原有50年的使用期限上再做延长。

1.2.3立法明确续期的具体期限。

笔者认为，凡是用于生活居住或个人住宅的房屋所占用的土地，应当和房屋捆绑在一起，成为一种依房屋存在而存在，随房屋权利转让而转让的权利。而对于用于活动的建筑用地，比如厂房、商厦、饭店、写字楼等，其土地使用权应当确定为有期限的，以便于在期限届满后，调整国家所有权人与经营者之间的利益关系，或者由产权人继续签订土地出让合同或由国家收回建筑物。直接规定土地使用权的无期限性可能还有难度，因此在现实中分清楚建筑物是用于居住还是用于盈利性事业还是必要的，比如，临街门面住宅楼房的商业化利用不应影响整幢楼的居住性质。

3谢在全.物尽其用与永续利用—民法用益物权之修正[J].台湾法学杂志，2010年第2期

二、建设用地使用权期限届满后的续期规则

2.1续期模式

正如前面所言，建设用地使用权是有一定的期限限制，不同性质的建设用地其使用年限不同。因此在现实生活中我们就会面临这样的一个问题，当建设用地使用权期限届满后，该何去何从。

根据我国《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”。可见，我国《物权法》对建设用地使用权期限届满后,依照土地用途的不同分两大类作了不同的规定，对住宅建设用地,采取自动续期模式;这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。4对非住宅用地的按照法律规定处理，这里的规定指的是就在2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。也就是说，除非公共利益的需要，非住宅用地的使用权人若申请续期，一般都会得到批准。这也在一定程度上缓和了建筑物的无期限的所有权和有期限的建设用地使用权之间的矛盾。5

虽然法律对于建设用地使用权的续期模式做了规定，分为住宅建设用地的自动续期模式和非住宅建设用地的申请续期模式，建立起了二元化的建设用地使用权续期制度，但对于建设用地的续期是否支付费用，付费的方式如何以及续期后是否能够再次续期并没有做出详尽的规定，这也引发了实务和学术上的一些思考。

4王利明《物权法研究》下卷，中国人民大学出版社2007年版，第169页；

5吴春岐《中国土地法体系构建与制度创新研究》，经济管理出版社，2012年版，第118页

2.2是否缴纳续期费用

法律之所以对住宅和非住宅建设用地进行区分是有意义的。因为这可能涉及到建设用地使用权缴费的问题。非住宅性建设用地到期后，需要交付土地使用权出让金，而住宅性建设用地是否需要缴纳出让金在法律上没有明确的规定。在此我们着重对住宅性建设用地使用权续期是否应该缴纳土地出让金进行探讨。在制定《物权法》的过程中，关于住宅建设用地使用权期限届满后自动续期是否有偿的问题始终是焦点问题，各方分歧较大，有的主张应当有偿延续，有的主张应当无偿延续。对于该问题不同的学者存在不同的观点。

房绍坤教授认为住宅性建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。其理由在于:第一,自动续期,就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为),建设用地使用权的期限就会自动续期,否则就不是自动续期了。6自动续期制度实际上赋予了城镇住宅购买者一种经济上的优待，即一旦购买了房屋，即使建设用地使用权的使用期限届满，也不再向国家支付出让金。国家优待住宅建设用地使用权人的重要原因之一，在于借此保障人们的住房人权。以此而言，对每一个国民来说，自动续期制度具有生活保障性、福利性。既然自动续期制度具有福利性，那么，根据社会福利的普遍性，每一个公民，不管是城市居民还是农村村民，甚至是在中国境内的外国人、无国籍人，都应享受一次住宅建设使用权自动续期的福利。第二,消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和低价都无任何博弈能力的情形下,用其终身的收入购置房产后,还要在70年后续交昂贵的土地使用费,无法让民众接受。

学者宋炳华认为,住宅建设用地使用权的续期应以有偿为宜。一、从法理角度看，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，在目前的土地管理体制下，住宅用地中除用于保障性住房建设的土地以划拨方式取得使用权外，商品住宅用地一律以有偿方式出让使用权。应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期。

二、从比较法的角度看，住宅建设用地使用权在法律性质上近似于地上权制度，地上权虽不以支付地租为成立要件，然而作为利用他人土地为目的的用益物权，其取得通常是有偿的。与地上权设立类似，我国土地使用权人取得权利时通常签

6房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第209页

订土地使用权出让合同，出让合同中对土地出让金等有偿使用费用均有明确约定。土地使用权在续期时必然伴随出让合同的更新，因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。住宅建设用地使用权应当实行有偿续期。三、从维护社会公平角度看，住宅建设用地使用权有偿续期是防止土地资源占用不均的必要举措。随着经济社会的发展，土地的资产价值日益凸显。尽管房屋所有权人在取得土地使用权的过程中支付了土地出让金，然而如果贯彻无偿续期的原则，从长远来看则无疑会导致房屋所有权的取得成本过低，造成土地的资源性收益日益向社会少数阶层集中，不利于社会公平。因此，住宅建设用地使用权应当有偿续期。7

朱广新教授“认为对于住宅建设用地使用权自动续期时是否支付土地使用费不能一概而论，而应根据住宅所有人利用住宅的实际目的确立不同的规则。具体而言，对于事实上为了满足房屋所有权人居住需要的住宅，住宅建设用地使用权自动续期时不应收取任何费用；对于作为出租、转售、出资或闲置不用的住宅，住宅建设用地使用权自动续期时，必须收取一定的费用”。8

经讨论，我小组成员一致认为，住宅性建设用地使用权期限届满后，应该自动免费续期。在当今房价日益高涨的年代，对于家庭而言房屋占其财产的大部甚是全部。国家应当在《物权法》自动续期的基础之上，出台相关的法律或司法解释将在建设用地使用权期限届满之后的续期细则予以明细。政府已经在房地产的开发过程中获取了巨额利润（房价里60%以上是土地出让金和各种审批费用），而业主买房后还要缴纳一定数额的房产税，购房问题对普通百姓而言已是一笔沉重的负担，政府应当做出让利于民的政策，保护普通民众的利益。

2.3续期费用缴费标准和方式

2.3.1缴费标准

7宋炳华《住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径》国土资源情报 2011-8-17

8朱广新论住宅建设用地使用权自动续期及其体系研究《中国法学》中国法学杂志

对于续期费用的缴费方式和标准，学界也存在着诸多不同的见解。由于前面已经对住宅性建设用地是否缴费做了说明，在此，我们将重点探讨非住宅用地使用权续期的缴费标准和方式。

对于非住宅建设用地使用权续期的缴费标准，有的主张应当按照续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳，有的主张应当按照续期时同块地价的基准地价下浮一定比例缴纳，有的则主张土地使用权续期时同类地块的市场价格缴纳。

在2004年，由于第一批行政划拨土地到期，深圳政府出台了《深圳房产续期若干规定》，其中对于缴费问题，在第三条明确规定“到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。”（“深圳基准地价”指在设定的土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权平均市场价格，可在深圳市规划国土委员会网站上查询）。深圳市的这一做法就是上文所述的第二种主张，按照续期时同块地价的基准地价下浮一定比例缴纳。

建设用地使用权期满时的续期，可以看做是对于下一个期限内土地使用权。因此非住宅性建设用地的出让金一般应综合缴费时的土地资源价格进行衡量，不能设定过高加重土地使用权人的负担，总原则上应该低于新增用地的使用费标准。

2.3.2缴费方式

对于非住宅建设用地使用权的缴费方式也存在着争议。有的人认为可以分为一次性缴费和分期等不同的缴费方式。这些方案各有其优缺点，前一案有利于统一管理却不利于减轻土地用权人负担，后一案有利于减轻土地使用权人负担却不利于统一收取。因此，在确定住宅建设用地使用权续期费用交纳方式的时候既要兼顾收取管理的方便也要减轻土地使用权人的负担。

在实践中，为了增强政策的可操作性，可以借鉴财政部国土资源部建设部印发的财综字号通知中关于已购公房和经济适用房上市出售时，购房者缴纳土地出

让金或者相当于土地出让金的价款后按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记的规定，明确在住宅建设用地使用权期间届满后，对自主的房主可以暂时不要求缴纳续期，待其转让或者抵押、出租房屋时，要求其补缴土地使用权出让金后才能办理相应的登记手续。

2.3.4续期次数

关于建设用地使用权续期期限届满后是否能再次续期,存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权的有限让渡,如果允许不断续期,无疑是土地所有权的买卖。如果只允许一次续期,那么期满后的地上物建筑物的归属又将难以确定,或者在这个期限内原地上物灭失,建设用地使用权人又重新购置建筑物,其所有权如何确定,此时是否可以让国家无偿取回,这也有待法律修改时做出明确规定。

续期次数是否受限,应取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后续期期限已经考虑到房屋的结构和耐用年限等因素,续期期限以一次为宜,亦续期期限届满后不再续期;如果期限届满后续期期限采用统一的年限,如20年,40年,没有考虑到具体建筑物的结构和耐用年限等因素,则在续期期限届满后,如果在耐用年限内,应允许再次续期。9

三、建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题

3.1我国现行规定及问题分析

目前我国《物权法》对建设用地使用权期限届满后地上物的处理问题没有做出规定，但是根据第149条可以作出如下认识：非住宅建设用地使用权因期间届满而消灭后，地上建筑物的归属首先由当事人约定，没有约定或约定不明的请款下，依据法律、行政法规的规定办理。而按照我国现行法的规定，在建设用地使用权消灭后，地上建筑物由国家无偿取得。即这一问题的处理仍适用《物权法》出台前的相关法律规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》就对我国土地使用权期间届满的处理做出了规定，其中第四十条:“土地使用权期满,土地使用

9高圣平杨璇《建设用地使用权期限届满后的法律后果》法学 2011-10

权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”第四十一条:“土地使用权期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地出让金,并办理登记。”在《城市房地产管理法》中也有相关规定,第二十一条:“土地使用权出让合同约定的使用期限届满,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准……。”由此可见，目前我国有关土地使用权期间届满的处理办法是出让土地使用权期间届满，土地使用权及地上建筑物等所有权由国家无偿收回，但土地使用权人享有法的申请续期的权利，非因公共利益的需要其申请不得被驳回。

从所有权角度来看，这种规定导致有期限的土地使用权对无期限的地上物所有权的抗辩，其后果是国家的土地所有权吸收了土地使用人的地上物所有权，从某种意义上来说，房屋等地上物的所有权演变成为一种有期限、受限制的所有权。

我国现行规定土地使用权期限届满，土地所有权吸收地上物所有权，国家收回土地使用权并无偿取得地上物所有权的做法，是在土地制度改革指示借鉴了我国香港的土地批租制。但是，这种规定存在很多问题。

3.1.1土地使用权期限届满时,国家无偿取得地上建筑物等的所有权违背了所有权的基本原理。

根据法律规定，非住宅建设用地使用期间届满后，如果建设用地使用权人没有申请续期或者续期申请未获批准，建设用地使用权将依法被收回，而土地使用权被收回后，其地上建筑物等的所有权也被国家取得了。但我国法律承认土地使用权人对地上物拥有合法的所有权，原则上只要地上物存在，土地使用人对地上物的所有权就存在，除非所有权的主体消灭或主体抛弃、转让该地上物或地上物灭失或地上物的所有权被强制消灭。地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的建筑物所有权具有正当性，这一所有权理应受到保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。10《宪法》亦规定，房屋及其他不动产属于单位或个人的合法财产，国家只能通过征收的方式取得其所有权。虽然土地使用权期限届满，国家作为土地所有人可以收回土地，但规定国家无偿取得到期

10高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律后果》，法学，2011年第10期

土地的地上物于法无据，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背11。

3.1.2如此规定有失公平。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”由此可见,国家无偿收回划拨用地使用权时,尚且要对地上建筑物、其他附着物视实际情况予以适当补偿，这么规定是考虑到了土地使用者对土地及地上物的投资和地上房屋等建筑物、其他附着物的残留价值。那么对于支付了对价的土地使用权人，更应该给予公平的补偿。如若其地上建筑物等在期满后由国家无偿取得，明显有失公平，有违法律面前一律平等的原则12。

3.1.3不利于物尽其用。

在资源稀缺的当代，强调对土地上既存建筑物及其他附着物的充分利用，其价值取向应在于实现资源的有效利用。法律的此种规定可能导致土地使用人在期限届满前放弃管理，助长土地使用人掠夺性使用土地甚至对建筑物进行破坏的行为，损及资源的有效和永续利用。在利益的驱动下，土地使用人往往涸泽而渔，不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用无从谈起，甚至影响到国家和社会的根本利益。

3.2比较法研究

对于土地使用权期限届满，地上物的归属以及土地所有人应否无偿取得地上建筑物、其他附着物的所有权，国际上主要存在两种做法。

3.2.1期满地上物无偿归土地所有人

采取这种做法的主要是英美法系的一些国家和地区，如英国、中国香港。13在英

11梁慧星，《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第688页

12崔建远，《物权法》，清华大学出版，2008年第220页

13陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，00期

国的普遍法中，地产权分为土地保有权和租借土地保有权（租业权）。后者运用批租制，使租借人被授予在一定期限或确定的时间内，享有土地的排他占有权。所谓土地批租制，就是土地承租人通过交付租金在租赁的土地上建造房屋、建筑物而有期限的使用他人土地的权利。在英国这种制度下，租借土地的期限届满，如上盖为住宅，无偿收归地主；上盖为商店、写字楼，在移交地主时，承租人可要求补偿。

在殖民主义经济政策的影响下，中国香港的房地产制度应运而生，同样规定，租期届满后，若承租人不要求续租的，政府将土地连同地上物一并无偿收回，归政府所有。

3.2.2期限届满地上物不能无偿归土地所有人

采取这种做法的主要是大陆法系采土地和地上物分离的“二元主义”国家和地区，如日本和我国台湾14，由于将土地使用权和地上物所有权规定为两种不同的物权，因此当地上权期限届满，地上物的所有权并不随之消灭。在我国台湾地区现行“民法”上，在地上权消灭时，地上权人得取回其工作物及竹木。但土地所有权人按实价购买其工作物或竹木的，地上权人不得拒绝；如果地上权人的工作物为建筑物的，如地上权因存续期间届满而消灭的，土地所有权人应按建筑物的实价进行补偿，但合同另有约定的除外；土地所有权人于地上权存续期间届满前，有权请求地上权人于建筑物可得使用的期限内延长地上权的期间。地上权人拒绝延长的，不得请求建筑物的补偿15。与台湾稍有不同，在德国民法上，地上权因期限届满而消灭时，地上建筑物的所有权归土地所有权人所有，地上建筑物的所有权归土地所有权人所有，但土地所有权人取得地上建筑物时，应对地上权人承担赔偿责任。土地所有权人在地上权的期限届满前根据建筑物可以使用的年限延长了地上权期限，而地上权人拒绝的，则丧失赔偿请求权16。可以看出，在规定期限届满后地上物不能无偿归土地所有人的，地上权消灭后，地上建筑物的处理方式主要有两种：一是由土地所有权人取得地上建筑物的所有权，并给予地上权人一定的补偿，由此产生地上权人的补偿请求权。二是地上权人有权取回地上建筑物，由此产生地上权人的取回权；土地所有权人也有权按时价购买，由此

14陈耀东，《土地使用权期限届满之权利冲突与地上物归属研究——兼评《物权法（草案）之相关规定》，[J]，中国不动产研究，2006，00期

15参见我国台湾地区现行“民法”第839~840条

16孙先忠，《德国当代物权法》，法律出版社，1997，第237页

产生土地所有权人的购买权。当然在取回权和购买权发生冲突时，土地所有权人的购买权优先17。

3.3制度设想

对于建设用地使用权期限届满后地上物归属的解决，我国地方上已经出现了案例，并且为之做出了努力，例如深圳。1981年12月《深圳特区土地管理暂行规定》规定了土地最长使用年限：工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年，旅游事业用地30年，种植业、畜牧业、养殖用地20年。可以看出，这项规定与现行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的并不相同，这是因为当时的中国改革开放刚刚起步，《宪法》规定任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。为了让投资的客商取得土地使用权，深圳市颁布了该条例。这也使得深圳有一批建设用地使用权早早到期，而现行的法律还没有解决办法。2004年，深圳颁布了《深圳到期房产续期若干规定》，规定到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

可以说，深圳的规定了进行折旧补偿而非完全无偿没收是有进步意义的，但是这只是权宜之计，该规定针对的是土地利用制度改革之初特殊历史背景中产生的行政划拨性质房地产土地使用权到期的问题，18而没有普遍的意义。只有厘清土地使用权和建筑物所有权之间的关系，在《物权法》框架下制定出具有可操作性的规则才是解决之道。

小组一致认为对于土地使用权届满后地上物的处理可以做出如下的规定。首先，建设用地使用权人在建设用地使用权期满后拥有对地上物的取回权，并负有返还土地、恢复原状的义务。其次，作为土地所有人，国家可以提出以时价购买地上物，使得建筑物的效能得到充分发挥。最后，建设用地使用权人如果不想取回地上物时可以向土地所有人提出补偿请求，但同时为了不过于增加土地所有人的负担，如果土地所有人也不想购买地上物，那么就可以延长建设用地使用权期

17房绍坤，《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社，2007，P217

18高圣平，杨璇，《建设用地使用权期限届满后的法律规定》[J]法学，2011.10

限作为对抗，建设用地使用权人若是拒绝延长土地使用期限的，则丧失了对土地所有人的补偿请求权。这样一来，兼顾了各方的利益，尤其在我国，国家作为土地所有者的强势方，只有建立国家对建设用地使用权期满后地上物的有偿取得制度，才是保护建设用地使用权人私有财产的必由之路。

结语

综上所述，本文主要讨论了建设用地使用权届满的法律后果。

通过对我国现行建设用地使用权期限规定及制度的分析，发现现行法律规定的建设用地使用权最高期限不合理，住宅、商用地等使用权期限不能满足复杂的新状况，对于建设用地使用权续期的规定并不明确等期限上的相关问题，并且提出了延长建设用地使用权存续期限、针对不同情况实行灵活多样的出让年限、在立法上明确续期的具体期限等方案，以期土地所有人与建设用地使用权人的权利得以充分行使，使有限的资源得以充分利用，也对立法上的续期期限问题定纷止争。

继而在建设用地使用权期限届满后的续期规则上，对我国《物权法》以及相关法律进行介绍和分析，对住宅与非住宅建设用地使用权分而论之。对于所存在的“住宅性建设用地使用权缴纳续期费用与否”的争论，鉴三家之观点，采纳“应该自动免费续期”这一利于普通民众的方式，无疑这一方式能够受到最多的支持，具有更大的社会效益，利于民必利于国。厘清“住宅性建设用地使用权自动免费续期”之后，无疑非住宅建设用地使用权缴纳是需要缴纳出让金的，但非住宅建设用地使用权续期的缴费标准和方式并没有一致标准与意见，所幸深圳2004年出台的《深圳房产续期若干规定》对这一问题有一定的借鉴意义，在考虑到非住宅性建设用地的出让金应综合当时土地资源价值进行衡量，笔者对“原则上地狱新增用地使用费标准”表示赞同。而对缴费方式，不能进行“一刀切”，“一次性缴费”与“分期缴费”的方式各有优劣，在具体情形中兼顾各方利益灵活适用。对于续期的次数问题，为避免土地使用权私有化之嫌，同时考虑到建筑物结构和使用年限等因素，一般以一次为宜，若采取统一年限，则应允许在耐用年限内适当延长。

建设用地使用权期限届满后地上物如何处理，是我们讨论建设用地使用权届

满后的法律后果过程中不可避免的问题。目前我国法律所规定的处理办法是，出让土地使用权期间届满，土地使用权及地上建筑物所有权由国家无偿收回，但土地使用权人享有法的申请续期的权利，非因公共利益的需要其申请不得被驳回。事实上，这是建设用地使用权的有期限性和所有权的无期限性的矛盾。国家对地上建筑物所有权的无偿收回不仅违背了宪法中“保护公民合法私有财产的”的权利条款，而且也不符合公平的民法精神与原则。而“公共利益”条款更易被滥用而成为侵害他人利益甚至国家利益的工具，造成类似“强拆”的悲剧事件。从而，笔者慎行之，比较英美法系和大陆法系各地区，诸如英国、中国香港、日本、中国台湾的法律，结合深圳的实践案例，在建设用地使用权届满后，赋予建设用地使用权人“地上物的取回权”、“地上物的补偿请求权”、“建设用地使用权期限延长请求权”等权利，进一步保护建设用地使用权人的利益。同时，使建设用地使用权人负担“保护和合理利用土地的义务”、“期满后的返还土地、恢复土地的义务”以保护土地所有人的权利。

最后，时间有限，虽经过本小组详细讨论，相信仍未能找到完美兼顾各方利益的黄金分割点，但所述观点与方案均具有法律与实践意义，不足之处，望老师与同学批评指正。

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[11] 孙先忠.德国当代物权法[M]. 北京: 法律出版社, 1997.

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

建设用地取得方式.doc

建设用地取得方式() 1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使 1）、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2）、转让取得 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。 转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这一规定主是要为了防止炒卖地皮。 土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。 3）、租赁取得 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随

(完整版)集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：

（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

集体建设用地使用权出让合同协议书标准版

编号集体建设用地使用权出让合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日

第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关 法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字 盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。 第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。 第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金 给甲方：

第14讲_建设用地使用权的取得、建设用地使用权的期限

第五单元建设用地使用权 本单元考点框架 考点1：建设用地使用权的取得（★★）（P58） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 【2017年·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。 A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD 【解析】（1）选项ACD：参考上文；（2）选项B：参考本单元考点2。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。 （2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【2016年·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上 【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。 考点2：建设用地使用权的期限（★）（P60） 1.期限 （1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （5）非住宅建设用地 ①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期； ②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金； ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建设用地使用权的取得

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建 设用地使用权的取得 （2021最新版） 作者：______ 编写日期：2021年__月__日 【高频考点】建设用地使用权的取得 1.创设取得(一级市场) (1)除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设

用地使用权。 (2)创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 (3)用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 (4)建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得(二级市场) (1)以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成

开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 (2)以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批; ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 (3)不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的; ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; ③依法收回土地使用权的;

集体建设用地使用权出让合同协议书范本 标准版

编号：_____________集体建设用地使用权出让合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日

第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）:_________（以下简称甲方）； 地址：_________； 邮政编码：_________； 联系电话：_________； 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 受让方（土地使用者）：_________（以下简称乙方）； 地址：_________； 邮政编码：_________； 联系电话：_________； 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_________，土地总面积为_________平方米（大写：_________平方米），集体土地所有证号为_________，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、_________； 2、_________； 3、_________； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为_________用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年，土地使用权出让年限自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。

《建设法律制度及实例精选》知识点总结第一章建设法律制度概论

《建设法律制度及实例精选》知识点总结第一 章建设法律制度概论 第一章 建设法律制度概论 第1节 建设法律制度概论 一、建设法律制度的概念和调整对象 1、建设法律制度 概念（建设法律制度是调整国家管理机关、法人、有关组织以及公民在建设活动中所发生的社会关系的法律规范的总称。） 2、建设法律制度 特征：（1）经济性 （2）技术性（具有直接、具体、严密、系统特点） （3）行政性（以行政指令调整建设法律关系，方式有：①授权，授予国家建设管理机关权限和权力。 ②命令，即赋予建设法律关系主体某种作为的义务。 ③禁止 ④许可

⑤免除，即对主体依法已履行的义务在特定情况下予以免除。⑥确认，即授权建设管理机关依法对争议的法律事实和法律关系进行认定确认是否存在、有效。 ⑦计划 ⑧撤销，即授予建设行政管理机关运用行政权力对某些权利能力或法律资格予以撤销或消灭。） （4）综合性（涉及经济、金融、保险、工商、劳动、物资、环境、安全等领域。） 3、调整对象（范围）：（1）建设管理关系，即国家机关正式授权的有关机构对建设业的组织、监督、协调等职能活动。 （2）建设协作关系，即从事建设活动的平等主体之间发生的往来、协作关系（平等、自愿、公平的横向协作关系）。 （3）建设活动中的民事关系。 二、建设法律制度的立法原则 立法原则：（1）遵循市场经济规律原则（与社会主义基本制度相结合的、市场在国家宏观调控下对资源配置起基础作用的经济体制） （2）法律统一原则（建设法律制度与宪法、其它体系法律不应冲突） （3）责权利相一致原则（主体必须在权利与义务或责任是统一的） 三、建设法律制度的作用与实施

浅议土地使用权取得时间的界定

浅议土地使用权取得时间的界定 一、土地使用权取得时间的争执及评析 人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间： 其一，政府依法批准建设用地的日期。 其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。 其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。 其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。 其五，土地使用权登记发证日期。 关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。 对第一种观点，应从供地方式区别对待。（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。若项目用地的审批时间与建设

起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。 对第二种观点，也应区别对待。（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。”（2）以划拨方式提供国有土地使用权的，依照国土资源部《建设用地审查报批管理办法》，国土资源部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》，其内容包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等，它的法律地位与《国有土地使用权出让合同》相同，二者实体内容相近，但《国有土地划拨决定书》没有规定交地日期。 对第三种观点，笔者持不同意见。以招标拍卖挂牌方式出让

《建设法律制度及实例精选》 知识点总结 第一章 建设法律制度概论#(精选.)

第一章建设法律制度概论 第一节建设法律制度概论 一、建设法律制度的概念和调整对象 1、建设法律制度概念（建设法律制度是调整国家管理机关、法人、有关组织以及公民在建设活动中所发生的社会关系的法律规范的总称。） 2、建设法律制度特征：（1）经济性（2）技术性（具有直接、具体、严密、系统特点）（3）行政性（以行政指令调整建设法律关系，方式有：①授权，授予国家建设管理机关权限和权力。②命令，即赋予建设法律关系主体某种作为的义务。③禁止④许可⑤免除，即对主体依法已履行的义务在特定情况下予以免除。⑥确认，即授权建设管理机关依法对争议的法律事实和法律关系进行认定确认是否存在、有效。⑦计划⑧撤销，即授予建设行政管理机关运用行政权力对某些权利能力或法律资格予以撤销或消灭。）（4）综合性（涉及经济、金融、保险、工商、劳动、物资、环境、安全等领域。） 3、调整对象（范围）：（1）建设管理关系，即国家机关正式授权的有关机构对建设业的组织、监督、协调等职能活动。（2）建设协作关系，即从事建设活动的平等主体之间发生的往来、协作关系（平等、自愿、公平的横向协作关系）。（3）建设活动中的民事关系。 二、建设法律制度的立法原则 立法原则：（1）遵循市场经济规律原则（与社会主义基本制度相结合的、市场在国家宏观调控下对资源配置起基础作用的经济体制）（2）法律统一原则（建设法律制度与宪法、其它体系法律不应冲突）（3）责权利相一致原则（主体必须在权利与义务或责任是统一的） 三、建设法律制度的作用与实施 1、建设法律制度的作用： 保护、巩固和发展社会主义的经济基础，最大限度地满足人们日益增长的物资和文化生活的需要。（1）规范指导建设行为（2）保护合法建设行为（3）处罚违法建设行为。 2、建设法律制度的实施： 国家机关及其公务员、社会团队、公民实现建设法律规范的活动，包括建设法律制度的执法、司法和守法三个方面。（1）建设行政执法（检查监督、违法行为执行行政处罚）（2）建设行政司法（进行行政调解、行政复议和行政仲裁）和专门机关司法（指人民法院依照诉讼程序对建设活动中的争议与违法建设行为作出的审理判决行为）（3）建设法律制度的遵守。 第二节建设法律关系

建设项目用地涉及法律法规

建设项目用地涉及法律、法规和审批程序 实施最严格的土地管理制度，是由于我国人多地少的国情决定的，也是贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展的必然要求。 国家对土地利用实施严格的六项管理制度: 1 土地的用途管制制度； 2 审批制度。包括土地征收审批和农地转用审批； 3 耕地占补平衡制度； 4 基本农田保护制度； 5 补偿安置制度； 6 土地有偿使用制度。 一、建设项目用地的前期准备工作 建设项目用地选址 《土地管理法》在总则中第4条明确规定: “国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。” 国务院《土地管理法实施条例》第19条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农地转用的，还应当符合

城市和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农地转为建设用地。” 《土地管理法》第26条规定“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准文件修改土地利用总体规划。 经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。” 建设项目在选址方案论证时在用地方面要充分考虑以下因素： 1、项目选址是否符合土地利用总体规划； 2、在城镇规划区建设的项目是否符合城镇规划； 3、在城镇规划区外拟报国务院或省级人民政府批准或备 案的大型能源、交通、水利等基础设施独立选址项目要尽可能少占耕地，特别是不占或少占基本农田。 4、了解项目所在地征地费用和耕地开垦费标准。涉及土地的法定费用应列入项目预算，作为项目选址方案论证比较的因素之一。 5、独立选址的线性工程和大型建筑物或建筑群是否压覆 重要矿床。 6、建设项目选址地质条件，是否在地质灾害易发区，是

土地使用权的获取方式总结

房地产开发课程论文 姓名： 学号： 专业班级： 成绩： 2012/11/28

土地使用权的获取方式的总结 摘要:土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。 关键词:房地产开发;土地使用权;获取 [Abstract]Land use right transfer of state is state-owned land use rights to a certain number of years to transfer land users, by users of the land to the state to pay the leasing of land use rights behavior. The transfer of land use rights refers to the transferring of land use right of the land users, through sale, gift or other lawful means of land use rights transfer behavior. Land use right transfer refers to the approval of the people's governments at or above the county level, the land user has paid compensation, resettlement and other costs, will the land delivery of its use, or the land use right of free delivery to users of the land use behavior. The transfer of land use rights, shall sign a written lease contract, at the same time to the local people's government at or above the county level land management department for registration. If you do not enter into a written contract on the transfer of land use right registration and management, the land use right transfer act invalid.. [Keyword] Real estate development; land use right; acquisition 一、简介 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。 1、国有土地使用权 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确