浅析房地产投资的主要风险与防范策略

浅析房地产投资的主要风险与防范策略

【摘要】房地产投资是一项高风险高收益的经济活动，对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的识别和对不同类型风险的有效防范。文章对房地产投资风险的含义、特征进行了概述，并分析了房地产投资风险产生的原因，并针对各个风险因素提出了具体的应对措施,同时就房地产投资风险的防范策略进行了深入探讨,以提高房地产投资的经济效益。

【关键词】房地产投资风险防范策略

一、房地产投资风险的含义

房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。

二、房地产投资风险的特征

（一）客观性。人们只能通过掌握其产生的原因和发展变化的规律，才能达到控制、规避和防范的目的。

（二）规律性和可预测性。风险的产生是来自于客观条件的不断变化，即风险因素是各种不确定因素的伴随物。但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性，所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性，风险是可以预测的。

（三）相对性。房地产投资风险具有双重性。既可能给企业带来收益，也可能给企业带来损失。所以，对于房地产企业来说应积极的面对投资风险，把它当作一种获得收益的机会。

（四）多样性。房地产投资的行为及过程涉及到社会、政治、经济、技术、文化等各个方面，因而房地产投资的风险表现多样性，各种风险相互间的变化也会呈现出复杂的关系。

（五）.补偿性。房地产投资有风险，房地产企业承担风险的同时要求经济上有所补偿，这就体现了房地产投资的补偿性，也体现了风险的获得利益或损失的本质特征，通常被理解为风险溢价或风险回报。

三、房地产投资风险产生的原因

（一）房地产粗放型开发

城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发。导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科学发展观的指导。在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。另一方面是违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。

（二）宏观形势出现意想不到的不利变化，诱发各种风险

第一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟

着上涨；第二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩，对房地产商就意味着筹资或变现风险；第三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；第四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

（三）开发商主观意识的偏差

开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上，只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、营销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

四、房地产投资的主要风险类型

（一）.购买力风险

房地产投资购买力风险是指由于通货膨胀的发生而导致实际收益降低的风险。通货膨胀是不可避免的,所以房地产投资的购买力风险是不可避免的。投资回收期越长,房地产投资购买力风险越大。购买力风险也会影响消费者,在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买力。这样即使房地产本身能保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失。

（二）利率风险

由于房地产投资具有资金量大,开发周期长的特点,房地产投资不可避免地存在着随市场利率的变动而产生的风险。1)因为利率是房地产投资的机会成本,市场利率水平提高则表示房地产投资的机会成本提高;2)获得贷款的利率提高,将直接增加房地产开发成本;3)利率的浮动会影响到房地产的销售市场与建筑市场。利率越低,对房地产需求越高;利率越高,对房地产的需求越低。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。

（三）资金变现风险

资金变现风险,就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产作抵押的方式进行,当房地产开发公司经营不良或破产时,理论上可以以其作抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点,而且在变现过程中手续繁多,特别是当房地产企业经营不良时,往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此,也往往会产生连锁风险,危及整个建筑行业及相关产业。

五、针对各个风险因素提出应对措施

（一）购买力风险的应对措施

1.重视通货膨胀对房地产投资的影响

房地产投资者为了降低金融风险,加速资金周转,降低投资成本,多采用预售或预租的方式,但由于通货膨胀的影响,使房地产投资者获得的收益在未来的实际价值会有所降低,实际购买力相对降低。为了避免盲目乐观地进行投资而造成损失,房地产投资者应从整个项目周期着眼重视通货膨胀对房地产投资的影响。同时,房地产投资方案的评价,要在考虑了通货膨胀的基础上进行。

2.争取较低的所得税率

由于通货膨胀使得房地产投资项目的实际净现值减小,而且减少幅度与所得税率成正比,所以争取较低的所得税率,是减小通货膨胀对房地产投资项目实际净现值的不利影响因素的途径之一。

3.选择好的地段进行房地产投资

虽然房地产的租金和售价可以随着通货膨胀的发生而上涨,但是房地产租金和售价上涨还要求房地产地段要好。只有地段好,才有提高租金和售价的可能性,地段越好,提价的潜力越大,防范通货膨胀的作用越强。

4.利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位。

在通货膨胀较严重的国家或地区投资,项目所在地的合作方往往掩盖通货膨胀会给共同经营的项目带来的负面影响,试图增加外来方的投资兴趣,同时提高自身的地位。但对于外来投资者而言,必须考虑通货膨胀对项目进行评价,提高期望盈利率,加大自身在合同及谈判中的地位,这对未来收益的影响至关重要。

（二）利率风险的应对措施

由于房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占到20%~30%,其他部分要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措,所以资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。此种影响表现在房地产开发商进行开发项目财务评价时,按不同的利率计算开发商利润率时,相对变化尤其明显。

如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。

在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当地调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。此外，房地产投资者还应时刻主动与当地政府和各级主管部门保持密切联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。

（三）资金变现风险的应对措施

1.走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收,而不是为了占管或取得抵押物,银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此,在抵押决策时,一定要着重分析房地产本身的经济效益,确保按时还款。

2.详细掌握抵押贷款的管理办法。房地产抵押物的选择,应牢牢把握“坚固耐用,不易毁损;通用性强,容易变现;价值稳定,不易贬值”二十四字原则。

3.避免出现重复抵押等情况。

4.加强法律、法规、政策的信息收集,及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

5.利用现代化信息管理手段,提高管理水平。由于工程抵押涉及很多部门和人民群众的切身利益。因此,必须加强信息沟通,加快实现信息网络化管理,将每个工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、工程抵押贷款情况等相关信息集中管理,从而有效地解决工程抵押登记中的违法违规问题。

六、房地产投资风险的防范策略

（一）投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目。的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率、人均收入、储蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。

（二）投资组合策略

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如,房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对的风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

（三）风险转移———保险策略

对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于提高房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种、确定适当的保险金额、合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

（四）投资风险较小的房地产项目策略

房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的项目风险度较大,遭遇风险的不确定性也较高,而有的投资项目的风险度较小,遭遇风险的不确定性也较低,那么选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

（五）加强资产管理控制风险策略

一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

七、结束语

房地产投资风险不会由于风险控制策略的建立而消灭,但风险控制策略的建立可以有效地减少风险的发生和风险带来的经济损失。投资者应该将注意力更多地集中在房地产投资风险中的非系统风险上,通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统风险,从而更加有效地降低房地产投资中的总风险。

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风险投资学论文

浅析房地产投资

的主要风险与防范策略

姓名：曹玲玲

学号：081702050

班级：08 金融

院系：经济学院

日期：2011-12-10

高回报房地产投资策略(精选)

高回报房地产投资策略（精选） 1、正是以上特征决定住房价格应当长期增长。这首先是由于土地是有限的。它最终服从经济商品发展规律，由商品的需要与供给的平衡来决定。在美国和加拿大，绝大多数房子总是包括院落土地。从长远来看，人口数量是逐年增长的。美国、加拿大都是移民国家，除了人口自然增长以外，每年都有相当移民进入，但是土地面积却不增长。特别是在许多大城市，土地面积受到周围大山、河流、海洋的制约，因此，土地的价值增长是顺理成章的事情。其次，包括材料和工人工资在内的房屋建筑成本总是逐年提高的。这决定了住房成本带动价格，而使新房价格平稳上升。 2、钱用于房地产打工是派到用场了，关键在于可以获得银行4倍以上的按揭。即你有10万，可以有40万的购买力。这叫做“杠杆”。杠杆是整个房地产投资成功的诀窍所在。 3、出租房、多单元出租公寓楼的投资是最抗风险、随经济变化相对稳定的房地产投资；也是为众多个人家庭采纳的主要投资方式。 4、我们除投资房地产也投资一些大型绩优公司股票，所以不是厚此薄彼。 5、按照房地产周期顺势投资。世界主要国家的房地产经济与房价都是按繁荣萧条再繁荣周期发展的。首先，我们在投资决定前，知道房地产经济所处循环的位置及今后的走向。为此，首先得研究利率变化趋势。在利率升高一定时期后，如果利率走向仍然是上升趋势，房价会向同利率相反的方向发展。在房地产的萧条末期和复苏期，是开始投资买进的良好天机。房价较低，土地价格也较低，由于需求不旺，卖者急于出手，因此易于谈判成交。这种市场也称作“买方市场”。在商业房地产租赁方面，在房地产萧条与复苏开始时期是低租金时期，但开始在升高。因此，对新租户，应当签订浮动租金协议或短期协议，以便在此后，可以随地区房地产趋势将租金提升。在房地产调整时期，银行利率继续走高，应重点减轻债务。这是卖出或减持的时期。如果你从事商业房地产租赁，租金在这一时期可能相对较高，应当签订长期协议。在之后的萧条期间，你已经减少了持有房地产数量和债务，此期间应当蓄势待发。当然，你如果有对经济周期不敏感的出租公寓楼，则应当继续持有，甚至进行装修升级。房地产周期一般在十多年之久，因此，投资最佳时期也有数年之长。房地产景气升降循环中

风险评估与预防措施

风险评估与预防措施 Prepared on 22 November 2020

风险评估与预防措施 1．目的 建立并维持程序以鉴别与评估所有作业或活动的安全卫生风险，并对鉴别出的安全卫生风险以登录和区分，列出重点和优先次序，以便采取相应的措施（包括技术和管理两个方面）对风险加以控制。 2．范围 一切具安全卫生风险的作业或活动，生产过程中存在的尘毒、噪声、触电、腐蚀、燃烧、爆炸、打击、坠落、碰撞、铰辗、刺割等危险因素,以及可能的对供应商的要求。 3.权责 由安全主任会同各部门安全负责人定期对危险因素进行评估,并针对性地制定预防整改措施; 各部门相关人员给予协助、配合； 相关部门负责落实预防整改措施； 安全主任对各项预防整改措施的落实情况实施监督、检查,并评核其有效性; 社会责任委员会进行稽查，并对不符项提出整改要求。 4．程序 4．1成立鉴别与评估小组 4.1.1安全卫生风险的鉴别与评估由社会责任及安全卫生管理代理人负责。 4.1.2成立由社委会、该作业或活动的部门主管、直接参加人或代表组成的安全 卫生风险鉴别与评估小组。 4.1.3小组成员需对该作业或活动有深入的认识或经验，以及具备对风险和作业 有一定的分析能力。 4.1.4对具重大风险和影响者，如公司内部缺乏合适的分析评估人员时，需聘请 或咨询外部有关专业人士。 4．2确定鉴别与评估风险的准则

4.2.1根据公司生产经营实际情况，确定适宜的鉴别与评估风险的准则。 4.2.2安全卫生风险不仅针对人员健康伤害，也包括造成生产、财产损失及环境 冲击。 4.2.3在鉴别与评估安全卫生风险的过程中，须考量下列各相关项： a.化学性危害，包括吸入、皮肤吸收、误食或错误注射有毒害之烟雾、蒸 气、液体、粘液等。 b.物理及机械性危害包括噪声、振动、辐射、温度、压力、雷射、微波、紫 外线、坠落、撞击、机具切割、夹、卷等。 c.生物性危害，包括病毒、细菌、原生虫、昆虫等。 d.人体工学性危害，包括疲劳、作息周期的影响、超时工作的负荷、单调重 复性的工作、在固定的速率中工作、精神性和其他的压力。 4.2.4在执行鉴别与评估安全卫生风险时，必须考虑下列事项所导致的不利情 况： a.正常操作条件。 b.异常操作条件，包括停、开车的情形。 c.突发事件、意外事件以及潜在的紧急状况。 d.过去、现在以及规划的活动。 4．3先期安全卫生审查 4.3.1审查的目的，在于涵盖所有的安全卫生风险，了解公司安全卫生状况，以 做为建立安全卫生管理系统的基础，同时提供明确的数据与结果，作为日后持续改善安全卫生绩效的基准。 4.3.2审查必须涵盖五类关键课题： a.法令规章之要求事项。 b.重大安全卫生风险之鉴别。 c.所有现行社会责任及安全卫生管理措施与程序之检视。 d.以往突发事件调查结果回馈之评估。 e.利害相关者（员工、工会等）之观点。 4．4鉴别与评估的方法

三阶段安全风险分析与预防制度通用版

管理制度编号：YTO-FS-PD856 三阶段安全风险分析与预防制度通用 版 In Order T o Standardize The Management Of Daily Behavior, The Activities And T asks Are Controlled By The Determined Terms, So As T o Achieve The Effect Of Safe Production And Reduce Hidden Dangers. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

三阶段安全风险分析与预防制度通 用版 使用提示：本管理制度文件可用于工作中为规范日常行为与作业运行过程的管理，通过对确定的条款对活动和任务实施控制,使活动和任务在受控状态，从而达到安全生产和减少隐患的效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 “三阶段安全风险分析与预防”，就是结合工程进展情况，按照防范措施时效的不同，以风险分析为主要内容，以预防为主要形式，分预案、预控、预警三个阶段实施。 预案阶段 一、预案分为总体预案、专项预案。 1、总体预案是根据项目自身的特点，对照施工组织设计，分析施工过程中可能发生的事故隐患和可能发生的一般性安全问题，编制针对性强、可操作的安全技术防护措施。 2、专项预案是针对危险性较大的工程编制的专项方案，应包含危险源分析、安全设施布置、设备作业安全措施、临时工程施工安全、施工阶段安全控制、不利天气安全措施等内容，并附有安全验算结果。 二、预案的制定一般在项目的准备阶段完成，工程项目在总体预案及专项预案审批后方能开工。

2017年房地产市场投资策略分析报告

2017年房地产市场投资策略分析报告

目录 第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8) 一、香港70年代并购风潮 (8) 二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12) 第二节行业——迎接拐点之年 (15) 一、销售——迎接理性回归 (15) 二、价格：按揭负担不可承受之重 (23) 三、库存：去库存效果的观察 (27) 四、销售预测：预计2016年负增长 (29) 五、土地市场：有望迎来调整 (33) 六、投资预测：17年预计负增长 (36) 七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44) 第三节企业——幸福与烦恼并存 (47) 一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47) 二、未来的烦恼和焦虑 (50) 三、人才、资源、资本大整合 (55) 第四节战略：存量市场弱水三千 (65) 一、大资管：金融化带来的蓝海 (65) 二、大服务：后市场的广阔空间 (74) 第五节相关公司分析及投资策略 (81) 一、进退中寻机遇 (81) 二、价值与成长类公司分析 (83) 三、国企改革类公司分析 (86) 四、转型创新类公司分析 (86)

图表目录 图表1：1965-1980恒生指数走势 (8) 图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8) 图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9) 图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10) 图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10) 图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11) 图表7：长江实业1970年代并购 (13) 图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14) 图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15) 图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15) 图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16) 图表12：中国住房交易杠杆率 (17) 图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17) 图表14：中国房贷收入比 (17) 图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18) 图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19) 图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19) 图表18：深圳二手房价（元/平）. (20) 图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20) 图表20：重点房企销售面积结构 (21) 图表21：北京市场连环单占比 (21) 图表22：二线二手房成交 (22) 图表23：一线二手房成交 (22) 图表24：重点城市二手房流通率 (23) 图表25：百城房价环比涨幅 (23) 图表26：一二三线城市房价级差 (24) 图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)

风险分析与防范措施

自1998 年5 月9 日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来，通过按揭购房已被广大消费者接受和认同，按揭既是开发商销售楼盘的必要手段，同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是，作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其风险也逐渐显现。 一、银行按揭的风险 银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。 1. 按揭及其涉及的法律关系所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。

按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。 2. 银行按揭的风险分析 银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展 的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的 风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些问题，有的银行对不具备开 发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅 自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理 薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。 据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一 种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发 企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应 付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种 是开发企业销售住房时只收取购房者80 ％价款，这部分价款按照规定贷款 比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付 清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。 此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵 押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别 银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。 以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一 定程度上防范这些风险。

《论企业财务风险的分析与防范》刘晓丽

论企业财务风险的分析与防范 摘要：随着我国社会主义市场经济的快速发展，以及我国经济制度的不断完善，我国现有企业也逐步步入稳步发展阶段，但是仍然面临着各种各样的经营风险，其中财务风险是企业面临的最大风险之一。财务风险贯穿于企业生产经营过程的始终，与企业的生存和发展密切相关，关注财务风险已经成为当今财务研究的重要方向。企业财务风险是企业生产经营过程中，由于各种难以预料的内外部因素的影响而给企业财务稳定性带来了潜在的威胁性。为了保障经营者正常进行生产经营，确保经营目标的实现就要进行合理的财务风险管理，恰当避免和减少风险所带来的损失。本文通过对企业财务风险的特征与成因的分析，提出相应的合理规避风险的实用性建议。 关键词：财务风险；风险成因；规避风险

Abstract：Along with our country socialist market economy, and the rapid development of our economic system in China, the continuous improvement of the existing enterprises have gradually into a stage of stable development, but still face a variety of business risks, including financial risk is one of the biggest risk facing enterprises. Financial risk throughout the production and operation of enterprises process throughout, with the survival and development of enterprise, attention closely related financial risk has become the most important financial research direction. Enterprise financial risk is enterprise production and management process, because all sorts of unpredictable internal and external factors that influences the enterprise's financial stability to bring a potential threat. In order to guarantee the normal production and business operators to ensure the realization of the target management is about to undertake reasonable financial risk management, appropriate to avoid and reduce risk the damage. Based on the characteristic of the financial risks of enterprise with the analysis of the causes, and put forward the corresponding reasonable avoid risk practical Suggestions. Keywords：Financial risk；Risk causes ；Avoid risk

公司风险分析及防范措施

摘要 改革开放30多年以来，随着经济体制和经济结构的巨大变化，我国中小企业已成为国民经济高增长中一支不可或缺的力量。然而，中小企业融资难已成为制约中小企业发展的主要问题。建立中小企业信用担保体系是世界各国扶持中小企业发展的通行做法之一，信用担保行业的形成和发展，反映出在市场信用资源配置机制缺失条件下中小企业融资活动对信用资源的客观需求，然而担保公司经营的是风险，高风险是其最主要的特征，担保公司虽可以通过风险识别选择性地承担风险，但是却无法回避风险。 论文通过对XX市XX担保有限公司内外部风险进行分析，并提出防范建议和措施，达到了实践与理论相结合的目的。论文不但对XX市XX担保有限公司具有一定得借鉴作用，同时还对于不同类型、不同地域的担保公司所产生的共性问题同样具有借鉴作用。 关键词：中小企业贷款；担保公司；担保风险

目录 第1章绪论 (1) 第1.1节研究背景 (1) 第1.2节研究意义 (3) 第2章担保及担保公司相关概念 (3) 第2.1节担保 (3) 第2.2节担保公司 (4) 2.2.1 担保公司 (4) 2.2.2 担保公司的法律性质 (4) 2.2.3我国担保公司产生发展 (5) 第3章XX担保有限公司风险分析及建议 (5) 第3.1节XX担保有限公司简介 (5) 3.1.1XX担保有限公司的基本情况 (5) 3.1.2 担保项目运作流程 (7) 第3.2节XX担保有限公司外部风险分析及建议 (7) 3.2.1 政策风险 (7) 3.2.2 信用风险 (8) 3.2.3 行业集中度风险 (9) 3.2.4 其他风险 (10) 第3.3XX担保有限公司内部风险分析及建议 (11) 3.3.1 自有资本风险 (11) 3.3.2 操作风险 (12) 3.3.3 道德风险 (13) 3.3.4 内控风险 (14) 第4章 XX担保有限公司风险防范措施及相关支持 (14) 第4.1节XX担保有限公司风险防范措施 (15) 4.1.1项目实施阶段划分 (15) 4.1.2项目实施各阶段风险防范措施： (15) 第4.2节XX担保有限公司风险防范相关支持 (17)

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

手术室护理风险分析及应对策略

手术室护理风险分析及应对策略 目的探讨手术室护理中应用风险管理的护理效果。方法将医院收治的240例择期手术患者随机进行分组，对照组120例进行常规护理，观察组120例在常规护理的基础上进行护理风险管理，比较两组患者护理后风险因素认知率、风险事件发生率、护理文书规范率、护理质控评分和护理满意度。结果观察组120例患者风险认知率为97.50%，风险事故发生率为5.00%，对照组风险认知率为85.00%，风险事故发生率为20.00%，差异具有统计学意义（P＜0.05）；观察组120例患者风险认知率为97.50%，风险事故发生率为5.00%，对照组风险认知率为85.00%，风险事故发生率为20.00%（P＜0.05）。结论手术室护理中应用风险管理能够明显提高护理质量，降低安全事故发生率，提高护理安全性，值得应用和推广。 标签：护理；手术室；风险管理 手术室是对患者治疗的重要场所，手术室护理的质量对患者的预后起到至关重要的作用[1]。随着法律的不断完备，如何在工作中控制风险对护理人员来说非常有意义。故于2013年1月—2015年2月间在该院手术室进行风险管理，探讨可行的护理策略，现将结果报道如下。 1资料与方法 1.1一般资料 选择该院2013年1月—2015年2月间手术室实施手术的240例患者，所有手术均为择期手术，按随机数表法将患者随机分为对照组和观察组各120例，其中对照组：男67例，女53例，年龄17～73岁，平均年龄为（48.3±13.4）岁，脑外科11例，普外科41例，骨科34例，妇科15例，泌尿外科9例，心胸外科10例；观察组：男69例，女51例，年龄19～75岁，平均年龄为（49.2±14.5）岁，脑外科9例，普外科38例，骨科29例，妇科19例，泌尿外科13例，心胸外科12例。比较两组患者性别、年龄及手术类型等方面，差异无统计学意义（P>0.05），具有可比性。 1.2方法 对照组采用常规手术室护理。观察组在常规护理的基础上应用风险管理：首先建立风险排除和处理小组，对患者在手术室期间的所有不安全因素进行分析和排查，并针对问题进行针对性预防措施，避免安全事件的发生。对小组成员进行集中培训，提高护理人员的专业技能和风险防范意识和能力[2]。其次，健全落实风险管理制度，确保其完善性和准确的实施。将激励奖惩制度融入风险管理，提高护理人员的安全责任意识[3]，对执行不力的人员进行相应处罚，对表现优异的人员进行相应的奖励。再次，根据患者具体情况，制定符合患者实际情况，利于患者恢复的个性化护理方案[4]。最后，加强与患者的沟通，对患者进行人

房地产投资组合策略分析

房地产投资组合策略分析 改革开放以来，我国市场经济体制逐步建立，房地产市场也随之逐步 健全和持续完善，国内外投资商纷纷涉足房地产投资领域。不过，市 场经济同时也是一种风险经济，近年来很多国内外学者和相关专家开 始重点关注房地产风险投资和房地产投资组合。 1问题的提出 1952年，诺贝尔经济学奖获得者马科维兹(HarryM.Markowitz)在《财务学刊》上发表“资产组合的选择”一文。该文最先采用风险资产的 期望收益率和标准差（或方差）度量资产的收益和风险，建立了比较 完整的资产组合选择理论框架，标志着资产选择理论正式形成1。先前资产组合理论仅仅仅仅用在金融投资领域，直到1991年,NigelDubben 与SarahSayce将投资组合理论引入房地产投资领域,全面阐述了房地 产投资的风险、收益与投资组合管理2。 2相关理论概述 2.1主要类型不同的房地产物业类型和不同的地理区域会对房地产投 资组合方案产生明显的效果，通常相关学者和专家也会围绕二者展开 研究，由此也会产生一些理论和观点。所谓“物业类型”3是指在开发流程和方法、经营的特征和收益模式方面具有不同特点的物业，比如 商铺、别墅、公寓等。而“地理区域”则是指在空间上彼此连续或经 济发展属性方面相似的区域集合，专家和学者也仅仅从狭义的投资组 合方面对二者进行研究。 2.2文献综述Miles，McCue和Hamelink为首的学者持有的观点是不 同的物业类型对市场风险的分散效果起着更显著的效果，地理区域对 分散投资风险的效果则非常有限。更多的学者像Hartzell，Grissom 和Piet则持有相反的观点，他们的研究都表明在相同的物业类型下， 围绕不同的地理区域构建的房地产投资组合具有更好的风险分散效果。孰优孰劣，我们并不能得出明确的答案。随着我国越来越多的房地产

风险分析及预防措施

风险危害因素分析及控制措施 一、重大风险的确定 对矩阵法不可忍受区域内风险危害或作业风险系数法风险系数值160分以上的风险危害制定和实施必要的应急准备和响应预案；对矩阵法引进风险削减措施区域内风险危害或风险系数法风险系数值在70—160之间的风险采取必要的削减措施；对矩阵法加强管理不断改进区域和风险系数法70分以下的风险危害，加强日常的监督管理，定期考核评价其动态变化，采取相应措施予以改进。 二、风险削减控制措施 （一）物体打击 管理措施： 1、做好防物体打击的宣传教育工作。 2、工作现场作好防护措施，严禁双层作业，必要时要设专人监护。 3、施工作业人员穿戴好劳动防护用品。 4、施工过程中专人指挥，规范手势、旗语等指挥信号。 5、施工作业过程中认真执行安全操作规程。 预防措施： 1、高空往地面运输物件时，应用绳捆好吊下。吊装时，不得在构件上堆放或悬挂零星物件。零星材料和物件必须用吊笼或钢丝绳、保险绳捆扎牢固后才能吊运和传递，不得随意抛掷材料物体、工具，防止滑脱伤人或意外事故。 2、物件必须绑扎牢固，起吊点应通过构件的重心位置，吊升时应平稳，避免振动或摆动。 3、起吊物件时，速度不应太快，不得在高空停留过久，严禁猛升猛降，以防物件脱落。 4、物件就位后临时固定前，不得松钩、解开吊装索具。物件固定

后，应检查连接牢固和稳定情况，当连接确定安全可靠，才可拆除临时固定工具和进行下步吊装。 5、风雪天、霜雾天和雨天吊装应采取必要的防滑措施，夜间作业应有充分照明。 6、起重工必须熟悉起重方案、设备性能、操作信号和安全要求，起吊前起重人员必须明确分工，交底清楚； 7、起吊时要有专人指挥，指挥人员应站在能够照顾全局工作的位置，若指挥者与起重设备操作手中间有障碍物使其不能清晰辨认信号，应设专人传递指挥信号，所发信号必须准确、清楚； 8起吊物件时，严禁操作人员和行人在起吊物下方，防止坠落伤人； 9风力大于五级（含五级）时禁止起吊作业。 2、防磨光机打磨时的飞屑伤害人体： 1）磨光机操作人员按规定穿戴防护用品和护目镜； 2）磨光机打磨焊缝时，操作人员应警告飞溅方向人员避让，以防飞溅伤人； 3）磨光机换砂轮片时，应先将磨光机电源关闭，以防误操作砂轮片转动伤人。 3、防材料搬运、装卸时发生机械打击： 1）认真贯彻文明施工，材料堆放整齐、平稳，作业场所及时清扫，每天做到工完场地清； 2）进行交叉作业时，应事先采取隔离防护措施； 3）为了防止坠物伤害头部，安全规程明确规定；进入施工现场所有人员，必须带好符合安全标准、具有检验合格证的安全帽，否则不得进入施工现场； 4）搭设和拆除临时设施时，必须在作业区域设置警戒区，并由专人负责警戒，严禁无关人员穿越警戒区。拆除的材料必须堆放整齐，统—运到安全场地，严禁从高处投掷；

浅析企业财务风险及防范措施 正文

浅析企业的财务风险及防范措施 企业的财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，从而使企业有蒙受损失的可能性。在市场经济条件下，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。企业财务风险管理的目标在于：了解风险的来源和特征，正确预测、衡量财务风险，进行适当的控制和防范，健全风险管理机制，完善财务政策，将损失降至最低程度，为企业创造最大的收益。 一、财务风险的含义 风险是指当一项活动可能产生几种不同的结果，而这些结果的可能性或概率又可以推算时，则认为这些活动是有风险的。一般来讲，企业面临两种风险：一是经营风险；二是财务风险。企业的财务风险往往是由经营风险引起的，是企业在财务活动中由于各种不确定因素的影响，财务收益与预期收益发生偏离，因而造成经营过程中的某一方面和某个环节的问题。都可能促使这种风险转变成损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。 二、企业财务风险成因分析 只有了解了企业的财务风险的成因，才能采取相应的预防对策，加强财务风险的防范。不同企业财务风险形成的具体原因也不尽相同。总的来说，有以下几个方面的原因： （一）企业财务管理系统不能适应复杂多变的宏观环境 企业财务管理的宏观环境复杂多变是企业产生财务风险的外在成因。众所周知，持续的通货膨胀，将使企业资金供给持续发生短

缺，货币性资金持续贬值，实物性资金相对升值，资金成本持续升高。例如，世界原油价格上涨导致成品油价格上涨，使企业增加了运营成本，减少了利润，无法实现预期的收益。而利率的变动必然会产生利率风险，包括支付利息过多的风险、产生利息的投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。市场风险因素也会对财务风险有很大的影响。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预测和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给企业带来财务风险。财务管理的环境具有复杂性和多变性，外部环境变化可能为企业带来某种机会，也可能使企业面临风险。财务管理系统如果不能适应复杂多变的外部环境，必然使企业理财陷入困境。 （二）财务管理决策缺乏科学性导致决策失误而产生财务风险 财务决策失误是产生财务风险的最直接的原因。目前我国企业的财务决策普遍存在着经验决策和主观决策现象，从而导致决策失误经常发生，导致产生财务风险。具体表现在： 1.固定资产投资决策缺乏科学性导致投资失误。在固定资产投资决策过程中，由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。 2.对外投资决策失误，导致大量投资损失。企业对外投资包括有价证券投资，联营投资等。由于投资者对投资风险的认识不足，缺乏科学的论证，导致企业盲目投资和投资决策的失误使企业产生巨大的投资损失，由此产生很大的财务风险。 3.筹资规模和结构决策不当导致财务风险的产生。在我国有的企业盲目的扩大生产规模，本身资金又不够，只好向外筹集大量的负债资金，造成资金结

财务风险的分析与防范

目录 摘要?1 一、企业财务风险的概念以及表现........... 错误!未定义书签。 （一）企业财务风险的概念?1 (二）企业财务风险的表现.............................. １1。筹资环节. (1) ２。投资环节 (2) 3.资金运营环节?2 4。利润分配环节?２ 二、科普达公司简介及财务管理的现状?2 （一）无锡科普达公司简介?２ (二）科普达财务管理存在的问题?３ 1.筹资过程中发生财务风险........... 错误!未定义书签。 2。投资环节发生财务风险?4

3。营运资金不足发生财务风险 (4) 4.利润分配产生财务风险?6 三、科普达公司财务风险的防范措施?6 （一)创新筹资结构,拓展筹资渠道 (6) (二)建立规范系统的财务决策机制 (6) （三）加强科普达公司的营运资本管理?７ １.改进应收账款管理办法 (7) 2.控制存货规模?７ （四）合理的利润分配机制?8 四、总结?９ 参考文献?1０

财务风险的分析与防范－以科普达为例 【摘要】 财务问题是企业内部最核心的问题，财务风险蕴藏在很多的企业之中,是不可逃避的重要问题。当前很多企业的财务风险预防机制不健全，财务风险估算能力较差等都在一定程度上影响到企业的长久健康发展。财务风险给企业的经营带来了一定的不可控性，因此企业的财务制度的规范化显得尤其重要.企业在发展过程中既要注重生产育销售环节，更不能忽视财务问题，企业的技术管理、营销管理等方面的风险最终都表现在财务风险上。本文通过对科普达公司财务风险问题的分析,给企业的财务风险的防范问题提供一定的参考。 【关键词】财务风险；成因分析；防范措施 一、企业财务风险的概念以及表现 (一)企业财务风险的概念 财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当使企业可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。 财务风险有广义的定义和狭义的定义。决策理论学家把风险定义为损失的不确定性,这是风险的狭义定义.日本学者龟井利明认为，风险不只是指损失的不确定性。而且还包括盈利的不确定性。这种观点认为风险就是不确定性，它既可能给活动主体带来威胁，也可能带来机会，这就是广义风险的概念。 (二)企业财务风险的表现 资本运动包括资本的筹集、运用、耗费、收回及分配等几个环节，概括而言就是筹资、投资和利润分配三个环节，这三个环节构成了企业的财务结构。根据资本运动的过程企业财务风险产生于一下几个环节: 1。筹资环节

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因

项目风险分析和对策

第十章项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险就是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境与经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境与经济条件,应以宏观与微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,就是指国家经济制度的变革、经济法规与经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来瞧,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险就是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,就是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波

动,进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险就是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率与接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大,风险程度越大;反之则越小。 作为物流业,本项目的财务风险主要体现在项目实施之前,实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多,在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化,公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境,将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后,相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性,将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险就是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范与降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策与产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标与战略;

房地产行业最新发展趋势和投资策略分析(DOC 7)

宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略 内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。 一、今年以来房地产行业发展回顾 今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。 图1：国房景气指数 数据来源：国家统计局 1、房地产开发投资额增幅回落 1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。 2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落 1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。 3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升 1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n