石家庄某房地产项目投资策划书(2007)_secret
第一部分 综述
一、项目的基本情况
本项目占地面积19200平米，总建筑面积87000平米，建筑规模为地下8000平米，地上79000平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下一层、地上14-16层。
本项目位于石家庄市***东路与***街交汇处，城市核心地段，项目向北500米为****购物广场，距离***商城2公里左右。******健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。
本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业及人群搭建良好的商务平台。同时，项目附近有多家省市级医院，提供可靠的医疗保障。
项目周围学校众多，其中****大学、师大及****紧邻本项目，重点中学****距离本项目仅
3公里。
二、项目的发展模式与合作方式
本项目采用自有资金和银行贷款相结合的发展模式。
三、本项目可行性研究报告的结论性指标
本项目总投资为336985500元平均每平方米造价为3873元。总销售额为551500000元。其中住宅部分总建筑面积为6万平方初步定价为6000元每平方米。销售金额为360000000元。写字楼部分格定位在8000元每平方米，总建筑面积为1.9万平方米。总销售额为152000000元。车位总计395个总造价为每个车位价格为100000元则总销售额为39500000元。
第二部分市场研究与方案构思
第一章 项目市场研究
一、 石家庄市房地产市场走势分析
1.回顾与展望
1）房地产开发投资情况
2007年石家庄市建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数330个，增长42.9％，新开工项目345个，增长46.6％；房地产开发完成投资522亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和608万平方米，分别比上年增长26.3％和28.9％。 2）房地产市场情况
2007年7—12
月份，石家庄市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，5—12月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在。 石家庄市商品房均价比较表
表1-1石家庄：商品房价格表 单位元/平方米
展望2008年的石家庄房地产市场必然前景美好。 整个市场处以供略小于求的市场供给销售两旺。 3、结论
随着石家庄市政府三年城市大变样彻底清除城中村的计划的实施，必然为石家庄市的商品房市场带来大的客户群。因而年初讨论的“拐点”问题在石家庄不会出现，石家庄的房价还会有小幅上升。
二、 石家庄市*****区的房地产市场走势分析
2007年*****区建设项目投资完成108亿元，增长28.3％；施工项目个数60个，增长32.9％，新开工项目45个，增长26.6％；房地产开发完成投资102亿元，增长28.7％，施工面积和竣工面积达到108万平方米和88万平方米，分别
比上年增长25.3％和26.9％。
上述数据显示石家庄市*****区的房地产投资无论是从投资总额还是新开工项目等均落后于本市的平均水平。造成这一现象主要原因是*****区可用建设用地较之其他地区要少一些。加之在石家庄流传着有钱人住桥东（主要在*****区）的规律。因而*****区的房价较之其他地区要高一些。
随着对小马村、尖领村、方北村等城中村改造的进行*****区的房地产市场必然会更为的活跃。
三、 本项目临近地段的房地产走势
1、区位特点
本项目所在地处一环二环之间位于省会中央核心商务圈和东南商务圈两大商圈交叉地带的相对空白区域。周围医疗、银行、商业、健身、娱乐、教育配套设施完备。
2、典型楼盘分析
*****水晶位于
*****区与*****大街交汇口，紧邻*****，西接中央核心商务圈，是*****房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41647平方米，绿化率高达31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。 物业类型： 高档公寓
价格： 均价6500元(人民币)/平米 装修状况： 精装 户型结构表1-2：
该项目临近本项目并且目标客户群相似，通过该项目在推出后迅速被抢购一空可以看出本项目前景十分美好。 3、本地段楼盘购买对象及购买心理分析
第一圈层客户：这类客户以石家庄市的私营业主、企业的中高层管理者，以及外来石家庄经商的商业主。因为地缘优势的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。
第二圈层客户：这类客户包括石家庄市一些投资者他们主要看中本项目优越的区位和巨大的升值潜力。
第三圈层客户：一些小公司购买写字楼自用或投资。购买自用既解决了公司办公场所同时又能保值升值。看中本项目便利的交通，地处两大商务圈的空白区的优越区位。
1、结论：在本地段无论是开发高档公寓还是写字楼都有巨大的客户群。
第二章 项目环境分析
一、地块环境
本项目属于厂房拆迁。周围临近石门公园。周围配套：项目向北
500米为北国先天下购物广场，商业面积20万平米，集购物、娱乐、休闲、餐饮多元化业态于一体；距离北国商城2公里左右。凯撒皇宫、酒吧、KTV 、保定会馆、全聚德、肯德基、麦当劳、必胜客、新山东酒店、中体倍力、天天形体、超越健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。 本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业及人群
居住物业客户圈层
石家庄市的高级白领和私营业主 投资者
其他客户
搭建良好的商务平台。同时，项目附近有多家省市级医院，提供可靠的医疗保障。项目周围学校众多，其中科技大学、师大及经贸大紧邻本项目，重点中学四十三距离本项目仅3公里。
本项目交通情况：位于*****路与育才街交叉口，交通便捷。*****路为双向6车道，驾车向西15分钟可达火车站，向东10分钟可达京石高速入口。育才街为双向2车道，向北可至北国开元商城，向南可至怀特商城。公交线路有6（省第一医院至省三院）、30（南焦站至人民商场）、32（天山水榭花都至人民广场）路。随着*****路发展，未来将增加多路公交线路。
本项目地处闹市难免有一定的噪音和空气污染但是本项目超高的绿化率可
以弥补这一缺陷。
地块临近楼盘分析见附录三。
从以上几个楼盘可以看出本地段所处的区位售价从4000元每平方米到9000元每平方米不等。
二、项目地块优劣分析
★优势(S)
*区域优势——项目所在区域为一环二环之间，区位优势明显，交通的便利,
升值潜力大是客户心动的主要因素。
*环境优势——项目临近石门公园。
*配套优势——项目周边临近科技大学、师大及经贸大，重点中学四十
三中教育优势明显。周围成熟的医疗商业以及商务配套设施构成
本项目明显的配套优势。
*选择优势——本项目包含写字楼和住宅两种物业形态对投资者有很大的
吸引力。
★劣势(W)
*竞争劣势——周边项目的相继建成，对本项目的建筑风格与建筑档次要求
有很大的影响，是客户群争夺战中的强硬对手。
*规划劣势——由于本项目地块狭小规划起来困难很难形成自己独具特色
的社区景观。
*城市人口的不断增多。
*市场状态——新华区城中村改造速度的加快。
*区域发展——伴随着石家庄社会、经济、文化的持续不断发展，区域内会
产生投资居住两相宜的局面，对项目的规划带来多样性发展空间。
*意向客户――项目的位置与规划会吸引社会新锐人士、中产阶级和省外一
些购房者等。
威胁（T）
*竞争威胁——*****区各楼盘的竞争威胁。
*潜在威胁——潜在的项目带来的开发威胁。
*宏观政策的进一步调控，商品房等到拿到预售证时才能上市销售，前期资
金回笼慢带来的资金压力。
三、结论
本项目因为其明显的区位优势，在投入市场后必然能够带来不小的轰动。资
金能够迅速的回笼。
四、地块建设条件
本项目地块属于熟地需要拆迁，因为原来为工业厂房故不存在拆迁困难的风
险。目前还没有进行拆迁。
第三章项目市场定位
一、项目的消费群细分和市场定位
1、目标消费群定位——“泛精英阶层”：
解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。
将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”:一个事业、知识和财富不断
“成长和发展中”的阶层。一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。力争
快速地消化周边置业人群，扩大分割石家庄整体消费市场的份额。分为“薪富”、
“中富”和“先富”三类。
1、家庭生命周期和特征：
1.1 处于初婚期（从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期），部分为单身人士； 1.2年龄由25至35岁； 1.3 家庭年收入5万—8万元； 1.4 一般没有私家车；
1.5 多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类： 知识型人才，如教师、医生、专业技术人员；
公务员，如：企事业单位干部；
企业中的高级白领。
1.6
事业刚起步，但很有发展潜力；
1.7 年轻、宽裕、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心
十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”
。 2、购房动机和消费心理：
2.1 为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。 2.2 有勇气借贷购房，有足够的还款能力。 2.3 易受媒体广告影响。 2.4 求新、求美。
表3-1：购房需求与开发对策： 提供家具电器一体化贷款
1、家庭生命周期和个体特征:
1.1 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）。 1.2 夫妻年龄由30—45岁。 1.3 家庭年收入8万至10万元。 1.4 部分拥有一辆国产私家车。 1.5 主要包括:
大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”； 中小型私营企业主； 政府机关的领导干部；
商品批发市场的经营业主，不少是来自外地。
1.6
有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式；
1.7 有事业心，工作勤奋；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神； 1.8 受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景； 1.9 生活方式积极、健康、向上。 2、 购房动机和消费心理:
2.1 为子女就读名校而买房； 2.2 为改善生活环境而换房；
2.3 住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注； 2.4 追求健康和舒适; 2.5 效仿及炫耀动机;
2.6 注重房屋的实用性、合理性； 2.7求新、求美。
表3-2：购房需求与开发对策
先富精英阶层：
1、家庭生命周期和特征：
1.1 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）和满巢期（第一个孩子成家离开家庭的时期）;
1.2 夫妻年龄由40—55岁;
1.3 家庭年收入10万—30万元；
1.4 一般拥有一辆私家车；
1.5 主要指中型私营业主，如：多年的服装、小商品经销商（其中部分是外地人）、餐饮业的经营者等等；
1.6 成熟、稳健、富有；
1.7 步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。
2、购房动机和消费心理；
2.1.为子女就读名校而买房；
2.2.为改善生活环境而换房;
2.3.部分为投资功能；
2.4.追求健康和舒适；
2.5.效仿及炫耀动机；
2.6.追求华丽、高贵甚至奢华；
2.7.注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。
表3-3：购房需求与开发对策：
前期引进集团购买：
针对石家庄当地的政府部门、企业事业单位，如银行、电信局、公检法等。本项目主力购买群——中富阶层：
石家庄的整体经济产业仍然以第一、第二产业为主，第三产业中除了商业批发业有较长的历史，相对较为发达外，私营经济发展有限，使之城市的经济发展不活跃。由此，结合“泛精英阶层”的定位，其中的“先富阶层”数量局限，难以持续地支持高价位、大户型的大批量出货。
而另一方面，也导致“薪富阶层”，即白领阶层绝对与相对数量均较少、专业技术人员的个人价值也难以充分地体现（可以从薪酬来衡量）。
因此，意味着处于精英阶层的第二梯队——中富阶层，将在未来的若干几年内，占据房地产市场中高端产品的大部分消费量，将组成本项目最重要的购买群体。针对目标客户群的具体现状，对于本项目的开发也有着明确的指导意义，
一是，首期开发针对目标市场的最大人群——中富阶层，满足这一人群的生活需要；
二是，在后期的开发过程中，可适量引入满足“泛精英阶层”另二种人群的产品，如：在物业类型、产品的层次设计上给予突破，以扩大本项目的消费层面，提高开发及销售的速度。
二、楼盘概念的导出
本楼盘因其特殊的地理位置因而在概念上“时代精英栖居领地”。
写字楼部分为两大商务圈之间的桥梁空白点。
第三部分项目方案策划
第四章项目规划方案
一、规划目标和基本构思
本项目因其特殊的地理位置和锁定的目标客户群，因而要求有超高的绿化率，较低的容积率由于土地比较小因而，整个居住区内尽可能的进行绿化。在车位设计上，采用地下车库这样尽可能的提高项目的绿化率。
1、小区建筑小品
入口：区内设保安。住宅楼下有宽广的地下停车场
指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：设在广场。
宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
绿地：在住宅楼的空间出。
二项目的技术经济指标
项目名称：*****占地面积：19200平方米总建筑面积87000平方米
其中：地下建筑面积8000平方米地上建筑面积79000平方米
层数：地上：三栋楼分别为14、15、16层地下：两层。容积率：4.11停车位：395个绿化面积：10000平米绿化率：52.1%建筑形式：共分为A、B、C三栋单体建筑，其中：两栋为公寓，一栋为写字楼。
第五章项目的投资经营方案
一经营方案策划
1、投资组合方式
本项目采用的是自有资金和银行和银行贷款相结合的模式。
2、具体每年销售比例
由于本项目开发面积较小因而我们计划分三年完成销售具体比例为第一年15%、第二年40%、第三年为45%。
第六章项目开发建设方案
一．建设规模
占地面积：
19200平方米总建筑面积87000平方米其中：地下建筑面积8000平方米地上建筑面积79000平方米。容积率：4.11停车位：395个。绿化面积：10000平米。绿化率：52.1%(小区基本规划简图见附录)
二．产品方案
1、根据附近楼盘的调查，住宅部分户型为：
一室一厅一厨一卫约65平米
两室两厅一厨一卫约125平米
三室两厅一厨两卫约155平米
2、住宅部分技术设备条件
1) 室外
1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。
2) 室内：
1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。
2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。
3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。
4.窗：户外窗用彩铝窗。
5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。
7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。
8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3) 配套设备：
1.电梯：均配置高档名牌电梯。
2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。
4.煤气：煤气管道安装到厨房。
5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。
6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
4) 智能化系统：
1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
2.“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。三工程进度
假定本项目的前期拆迁及三通一平工作在三个月内完成。假定本项目建安施工在十八个月内施工完毕。
表6-1项目的假定持续时间：
具体施工进度见工程施工横道图
第七章项目营销方案
一、项目营销策划
1、卖点整合
1）项目定位
项目定位的依据
根据对项目地块分析及产品特征，我们认为本项目项目定位上不可盲目攀大、拔高；太低也不好，会与竞争对手形成雷同。因此在项目定位上务必以差别化原则来统揽项目的整体定位。故本项目总体定位上应是争取*****区、周边区域的白领阶层及城区投资群体，通过周围无与伦比的成熟的配套设施。“以高素质形象品质定位区别于周边质素不高的楼盘，以无竞争态势进入市场，以性价比吸引市场”。
2）、卖点细分
A、教育卖点
B、区位卖点
C、文化卖点
D、配套卖点
E、交通卖点
F、时尚卖点
G、商业卖点
H、投资卖点
2、产品建议
1）项目整体形象建议【都市新贵栖居领地】
项目特征：拥有中心的地段、完善的市政、生活配套、浓厚的教育环境、以及小区配套完善的物业管理。
区域定位：以项目所在地周边为主，辐射其他地区。 功能定位：满足中高档需求。
建筑风格：浪漫且简约、时尚的现代风格。 3、 推盘方案及步骤建议 1）项目开发战略
A
、景观先行、物业先行、生活配套先行、工地形象先行。
B 、小规模市场亮相先行、客户登记先行。
C 、以面向高端市场的商品房开发。
2）推盘方案
根据项目开发策略，低调开发，蓄水造市，以树立社区品质形象托市来吸引人气，首推部分质素一般单位，在价格上低开高走，结合活动、行销渠道集中在认购期7天出货，迅速回笼资金。每次蓄水放号推盘均以四个阶段进行：客户登记阶段、认购阶段、开盘阶段，尾盘促销阶段。 3）步聚建议 A 、客户登记期 B 、认购期 C 、开盘期 D 、尾盘期 二、企划推广
1、品牌形象之推广总精神及广告主题 1）整合传播平台搭建
营销平台的构建将解决的问题是，在哪个层面上开展营销策划工作，如何对整合传播的资源进行合理的利用和配合，规避市场风险并直接服务于销售，拟建立：
“分类广告+人脉行销+节点活动”
三位一体的整合传播平台，针对各期的不同任务，选择不同的平台组合向受众传达信息。
2) 推广主题概念及分析 A 、项目名：***** 项目名分析：
A 、不落俗套、清新，跳出目前常规性的花园、湾、岛、城等命名方式。
B 、命名中的指向性，直接道出项目的主要市场攻击点：大气、档次、时尚休闲、尊贵、永恒、浪漫等。
C 、万隆，体现出本项目无与伦比的地理位置优势，暗含是投资者理想的投资项目。
D 、国际，突出项目的大气磅礴。
D 、整体案名，尊贵大气，又不失中国文化的深厚内涵底蕴。也暗合本案海派建筑的中西文化合璧之意。 3）推广总体精神
对于本案所处区域历史与发展的认知，目标客户群体对健康生活的渴求，项 目营销策划及推广的需要，确定“高档、人文、健康、投资首选”为本案的总概念。
“都市新贵栖居领地” 4）
指导意义
项目概念设计作为主概念是整个地产项目开发运作的直到思想，是营销策划塑造的主题。
○主概念对营销策划的指导意义在于围绕主体概念全程策划推广； ○在于依托概念设计策划独占性的行销卖点； ○在于推动热卖现场的气氛塑造； ○在于广告企划方案的有效性和独创性； ○在于市场策划的针对性和竞争性。 2 、企划推广策略建议 1）、阶段推广
考虑本案的特殊性，必须辅以特别的手段和方式，以特别的时机引爆楼市。
三大“战役”，环环逼近，结合游击迂回战术，瞬间释放。 欲有惊涛之澎湃，必先蓄势于高峡 第一场战役：悬念式的媒体宣传 战术目标：
○产品概念的全面导入，树立便捷、人文、健康、高档、升值潜力大的品牌形象。 ○引起目标客源的广泛关注，让他们接受本案观点。 ○不涉及具体产品细节，引起悬念，“蓄势”待发。
运作思路：
○采取多种渠道形式与消费者双向沟通； ○“只说不卖”，全面宣传产品几大卖点； ○树立产品形象，积蓄消费欲望。 这一阶段的主要目的有二：
○储蓄消费欲望，等到放号认购时瞬间释放，为认购造势； ○宣传本案产品理念。
第二场战役：激起购买欲望的产品导入 战术目标：
○炒作优越的“区位优势”、“浓厚教育氛围”等概念，确立本案的稀有价值； ○集中兵力，大量密集的海报与单页派发，蓄积客源； ○初步产品概念导入，引起市场兴趣； ○接受咨询，确定购买意向，初选房源单位。 运作思路：
“集约化生活”的形象展示。
第三场战役：排山倒海般的公开面市——“便利与自然，健康与自由，在这里完 美结合” 战术目标：
○集中兵力，释放房源，促成集中成交，形成“火爆卖场”
○保证二天左右的强销消化，于外界不利因素及竞争对手反击前奠定胜果 运做思路：
○大手笔让积蓄能量迅速发挥最大；
○急攻快打，迅速占领市场；
○经过前面较长时间的蓄势，必须有一个大的手笔才能将能量发挥最大。建议采用区域内扫荡式攻击、行销等手法轰动市场；
○放号后的一个月内，采用多轮销售促进活动，强打快攻一个月，胜利完成此阶段剩余房源。 3、内部认购方案 1) 内部认购的目的
A 、在项目正式开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。
B 、在正式发售前取得良好的预定业绩，为正式开盘打好底气。
C 、通过前期蓄水铺垫，周边民众对*****有一定认知，趁势推出部分单元认购，先到先得的观念势必产生一定的市场轰动。
D 、阶段性的价格抬升，让客户感受到*****的“升值潜力”。
E 、进一步检测客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
F 、新聘业务员参与实践的约好机会，为今后销售打下坚实的基本功。 2）内部认购流程 A 、客户筛选
由于通过前期工作会积累一批意向客户，但这部分客户可能对项目的价格、户型都不甚了解，基于种种原因，这些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们之前有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式预定当日来接待中心缴付大定金（初定为1万元人民币） B 、执行流程
时间安排 工作安排
■ 递交内部认购计划书
■ 执行方案的讨论、确定 ■ 价目表的调整 ■ 方案的最终定稿
■ 第一批待推单元的价目表 ■ 工作分工明细 ■ 细化销控方案的出台
■ 标准房型图、价格表 ■ 内部及关系客户的先期领号
■ 通知（电话）客户 日要正式领号， 日来接待中心参观、咨询。 ■ 展示大厅接待客户、咨询相关问题 ■ 接待处的现场布置（包括展板、效果图等） ■ 模型、折页等销售道具的准备 ■ 价目表公开 ■ 定金收据的制作 ■ 财务人员的安排
■ 若当日下雨，准备户外雨棚 ■ 保安力量加强
■ 客户在接待中心分批集中排队领号，80组一天，一个号子一个
人（如替人代定的，需当事人亲自到场）先到先得，定金10000元，单元不得重复预定。
■ 正式分批预定，认购相应单元
■ 控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度
三、售楼中心包装
1、售楼中心包装的必要性
对于本案来说，售楼中心作为一个窗口，将直接影响到销售的业绩。对于消费者来说，售楼中心是体现一个楼盘品质，开发商实力，品位的第一印象，一个好的售楼中心能够直接吸引客户的注意力。是本案推向市场的第一步。一个好的售楼中心，它可以直接体现个案的策划思路，突出其优势所在，在VI 视觉系统中占有一席之地。 2、本案售楼中心建议
考虑到本案特性，售楼处设立在人流密集的次干道上，因此本案售楼中心选址在新兴大街较为合适。
为了达到整盘包装超值性这一效果。在售楼中心的包装上要做到高雅、新潮、独具一格，因此建议在售楼中心的建造上采取以下几项措施： 外观：
在售楼中心的外形上力争达到本案独有特色，颜色采用本案VI系统的主色调与其他宣传资料达成统一。吸引消费者注意力。整个售楼中心外形还需有明显标识，门头不体现“售楼”及“销售”字眼，取而代之为“接待中心”或“咨询中心”等。
内部包装：
售楼中心内部，借助外形的大开面达到明亮的采光效果，同时配以良好的照明系统，保持售楼中心光线明亮，使客户在洽谈过程中始终保持明快的心情。内部色调采用系统色中较为温馨的颜色。增强客户归属感。内部装修简洁、大气，符合时代快节奏，设主控与洽谈区域。提升本案售楼中心专业化印象。
销售道具：
在售楼中心内摆置各式点缀、突出个案品味，同时配以模型、LOGO墙、展板等销售道具，使销售更具洽谈氛围。所有道具的选取、设计、制作必须符合VI 要求，另外增设背景音乐，活跃气氛。
（本案为初步方案，具体方案待定）
三、销售费用为：
本项目的销售费用按销售额的1.1%提取。共计为6066500元。
第八章物业管理方案
一、本项目的服务特色（“菜单式”服务模式）
1、什么是实行“菜单式”服务模式
即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。
快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺
1）首按责任制
每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。
房地产开发规划项目方案计划建议书
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
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房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
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房地产项目商业计划书 房地产项目商业计划书1 5 开发资质证书1 6 项目五证 1 6 项目公司信用评级证书 第四篇： 房地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 0 公司介绍 1 项目公司与关联公司 2 公司组织结构
3 财务经营状况 4 管理与营销基础 5 公司地理位置 6 公司发展战略 7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 房地产开发目标 3.2 房地产开发思路 3.3 房地产开资源状况 3.4 项目建设基本方案 3. 4.1 规划建设年限与阶段 3. 4.2 项目规划建设依据 3. 4.3 房地产开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4. 1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4. 1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划 4. 3.1 城市总体规划的布局与定位 4. 3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需4. 4.1 城市市土地出让情况 4. 4.2 房地产市场供需 4.5 城市房地产供需 4. 5.1 商圈分布 4. 5.2 商业业态分析 4. 5.3 城市商业现状分析 4.
5.4 居民消费特征分析 4. 5.5 城市商铺价格分析 4. 5.6 商业房地产供需分析 4.6 消费者调查 4. 6.1 居民消费特点 4. 6.2 房地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析 4. 7.1 竞争分析的方法 4. 7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及qb区选择 5.1 及qb区项目 5. 1.1 的开发背景 5. 1.2 项目
项目管理手册知名地产公司成本分册
项目专业手册 （成本分册） 新城控股集团有限公司 二〇一四年五月 （内部资料?注意保密）
第八部分成本分册 第一章项目开发前期管理 1. 目标成本管理 1.1目的 (1)项目管理中心成本管理条线：负责项目建安成本（可研版）的归集并提交财务中心； 项目公司成本部负责建安成本（方案版、施工图版）的归集提交财务中心； (2)财务管理中心：可研版由财务管理中心负责土地契税、土地使用税、期间费用及其他 税费的归集。土地成本应由战投提供。方案版由项目公司财务部负责土地契税、土地使用税、财务管理及其他税费的归集，行政部负责管理费用测算，营销部负责销售费用测算； (3)战略投资中心、设计研发中心：提供与相关的成本信息和数据，如：土地信息、周边 配套等，编制填写可研阶段《总体规划指标》。报批报建费根据集团战略投资中心提供的
《报批报建费用清单》，负责前期工程费。 1.5关键活动描述 (1)目标成本测算表的构成 1)目标成本测算表共有9大类表格组成：《填报指引》、《产品定位》、《销售收 入》、《投资计划表》、《差异分析》、《面积指标》、《成本测算汇总表》、《单体建安造价》、《单体综合造价》。 2)其中《成本测算汇总表》由具体项目业态来定，如可分为：购物中心、商业地下 (4)目标成本测算表的编制 1)目标成本测算必须应用公司统一测算表格，见《项目目标成本测算表》，并体现 量价分离的原则。 2)目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标 准/商业交房标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。 3)成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的 关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得
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房地产项目开发策划书 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发与经营课程设计目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议
（六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武 汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。 2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场 更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重 站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二 套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 10年供应量预估
商业地产商业计划书
【引言】 商业地产是指，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。“分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。 【目录】 第一部分摘要 一、商业地产公司概况描述 二、商业地产公司的宗旨和目标 三、商业地产公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、商业地产公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、商业地产公司优势说明 十、目前商业地产公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案） 十二、财务分析 1．财务历史数据 2．财务预计 3．资产负债情况 第二部分综述
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WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
房地产项目开发成本控制措施[1].doc
房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述： 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1．项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2．土地、土建、设备费用。
房地产项目开发项目策划书
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
房地产项目商业计划书
房地产项目商业计划书 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
XXX房地产项目商业计划书 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字：
发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4竞争分析...（竞争对手、竞争优势）
1.5营销策略... 1.6组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2公司股权现状与历史变更...
房地产开发管理条例
青岛市城市房地产开发经营管理条例 青岛市人民代表大会常务委员会公告 《青岛市城市房地产开发经营管理条例》，业经青岛市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议修订，并报经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准，现予公布，自2016年7月1日起施行。 2016年5月26日 山东省人民代表大会常务委员会关于批准《青岛市城市房地产开发 经营管理条例》的决定 2016年5月26日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过审查，决定批准《青岛市城市房地产开发经营管理条例》，由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。 第一章总则 第一条为了规范房地产开发经营行为，维护房地产开发经营活动当事人的合法权益，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 第二条在本市城市、镇规划区内的国有土地上进行房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。 第三条市城乡建设行政主管部门负责全市房地产开发的管理工作，具体工作由市房地产开发管理机构承担；市房屋行政主管部门负责全市房地产经营的管理工作。 区（市）城乡建设、房屋行政主管部门按照规定的职责，分别负责本行政区域内房地产开发、经营的管理工作。 发展改革、规划、土地、城市管理、工商、财政、价格等有关部门和金融监管机构应当按照各自职责，做好房地产开发经营管理的有关工作。 第四条房地产开发经营应当遵守城市风貌保护、文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，保护生态环境和历史文化遗产，体现城市地域特征和风貌。 房地产开发建设应当符合海绵城市建设要求。推广海绵型建筑与小区。 鼓励开发绿色建筑和装配式建筑，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保。 第二章房地产开发企业 第五条房地产开发应当由依法设立并取得资质证书的房地产开发企业进行。 第六条新设立的房地产开发企业，应当向市城乡建设行政主管部门申请暂定资质，
万科地产项目策划书
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产项目商业计划书
房地产项目商业计划书 xxx房地产项目商业计划书 项目单位：xxx房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于xxx房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得xxx房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、 行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历）
1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释） 3.5 项目计划与现状差异... （整体开发计划、开发周期、分区开发计划、开发进度计划与实际的差异、重大差异原因与补救措施） 3.6 税金政策 3.7 项目开发与管理模式... 3.8 项目公司资产与负债说明... 3.9 项目公司贷款、或有负债、担保抵押情况... 第四部分市场分析. 4.1 目标市场状况... 4.2 目标市场宏观经济分析... 4.3 目标市场房地产发展情况... 4.4 目标市场地区房产发展趋势... 4.5 项目市场前景... 第五部分竞争分析. 5.1 竞争对手... 5.2 竞争分析（swot）...
11 项目管理手册前言
前言 专业致远,持之以恒 规范化、专业化是万通新形势下大发展的一个重要保障。专业化管理、精细化经营，是万通树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要努力方向。 万通又开始了新一轮快速拓展,作为上市公司,股东给管理也提出了更高的 要求。在快速发展中如何保证新设立的项目公司不走样，并保有万通的全部属性？如何避免扩张中不再出现过去曾经发生的问题?如果在快速扩张前不解决这些问题，我们就无法保证高质量的快速发展和股东的要求。而规范化、专业化是成功复制万通管理模式的有效途径，即建立和健全一整套标准化的管理制度，通过一套可以复制的标准化开发流程,保证万通所有项目公司都能在一个完整的框架内运作。所以制度的完善和拷贝也就顺理成章地成为万通200８年设计、采购、工程和成本管理工作的重要内容。 房地产开发涉及万通的许多部门，本次我们从规范化和专业化角度对设计、工程、成本和采购专业作了系统优化,形成的成果内容包括：万通的业务流程图、管理规程、各节点工作要求、操作指引、管理表单、示范文本等,我们将这些成果称为《万通项目管理手册》。本次专业化体系的构建,不仅是对万通十多年房地产成功的管理经验的总结和提炼，同时也对万通地产1０多年发展中的经验教训进行了总结,也借鉴了业内的先进管理经验,可谓千头万绪，浩繁琐碎。经过万通总部四个中心的共同的努力，终于形成了《万通项目管理手册》阶段性的成果文件。但是,这仅仅是万通专业化发展的开始,学习、领悟、掌握、执行才是专业化道路上更艰苦的工作。 万通在过去遇到过各种问题，在将来还会遇到各种问题，我们可以付学费,
但我们不可以为同样的问题支付第二笔学费。《万通项目管理手册》是避免重犯错误、提高员工专业能力的重要工具。制度是纲,但是赢在执行，请万通的员工在各自工作中认真执行相关的业务流程规定,并在实践中不断丰富和完善万通专业化业务流程体系。 唯有持之以恒,方能专业致远。 北京万通地产股份有限公司董事总经理 许立
房地产项目开发策划书(完整版)
房地产开发与经营课程设计
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议
（二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消 费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
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房地产开发与经营课程设计 "仁者乐山。智者乐水踣
訂录、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响
三、产品定位 （一）项目SWO分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007 年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“ 3000 亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎” ，在全球金融危机背景下，GDP 增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大
的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此 判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能 性更大。 1、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近 五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖一一东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府一 —中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
房地产策划书
房地产项目策划书 学校:焦作师范高等专科学校 学院:政治与教育科学学院 班级:历史1301班 姓名:李强 学号:12950134094 授课老师:聂慧丽 项目名称:弘阳上城 楼盘简介:弘阳上城,位于新东区青年东路与通富北路交汇处,占据城市主轴黄金纬线,区位优势明显,距老城区南大街与新城中央商务区(简称CBD)均约4公里,车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异,规划得长途汽车东站就位于该项目得西北侧,弘阳上城项目东侧紧邻规划中得观音山新城,集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身,成为该项目全方位优越得生活配套,未来升值潜力巨大。弘阳上城总建面积约28万㎡,欧式Artdeco建筑风格、皇家园林式得优雅景观、环绕小区得三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修得双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出得欧式下沉广场,以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城,立城市主轴之上,以领先得规划,丰富得内涵,上乘得品质,完善得配套,必
将成就未来得人居范本,世界级水岸生活蓝本！弘阳上城由13栋高层建筑组成,2434层分布在项目北侧及西侧,18层以围合得形式集中布置在小区东南侧,分区明确,地下车库可停放非机动地下停车位6001个,机动车地下停车位1367个,满足每户0、7辆得配比要求,小区 房型面积在90140平米之间。 前言 通过几个月得资料搜寻,问卷调查与市场方面得调研,根据市场所反映出来得背景,结合自身得积累经验与所学知识,以及对该项目得了解,为日后项目推广提供客观得依据,从而我们做出了这份方案。 这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略得建议、宣传策略与结束语五哥方面组成,我们从整体到局部再到各层次方面得戏细分,全面得阐述了方案得整体思路,我们同时做到了言简意赅,简介明了,让客户在很多得时间内更加具体全面得了解我们得房产项目。在合市场分析区域分析得同时我们紧密得与客户相联系起来,分析周围以及本市得竞争对手以及相应得配套设施与建筑风格,更加明确我们得项目优越性。在随后得推广销售中我们将采用先进得推广媒体,人格化、自然化得宣传理念,更加生动明确得阐明我们得建筑理念、建筑风格与建筑品味。只要我们建设得产品就是市场需要得产品,我们得推广手段与方法符合本区、本市以及周边市区得消费者得消费心理,我们得项目策
房地产工程项目管理手册资料
工程项目管理 手册
目录 一二 三项目管理员工一般行为准则 员工工作责任范围 1、总则 2、工程部经理 3、工程部专业工程师 4、安全员 5 、资料信息员 工程管理 1 总则 2 项目管理责任级别 3 项目公司发出文件分类及签发权限 4 收到外来文件的处理 5 项目档案分类及管理规定 6 工程质量控制 7 工程进度管理 8 工程成本控制 9 自行订购（甲供）设备及材料的管理 10 工程竣工 11 工程完工移交使用经营方/管理方 12 工程完工保修期内应注意的事项 附件： 附件１：工程变更审批流程 附件２：设计变更审批流程 附件３：承包单位深化图纸审批流程 附件４：乙供材料审批流程 3-4 5-10 5 5-6 6-7 7-8 8-10 10 11-44 11 11 11 11 11-18 18-25 25-29 29-40 40-41 41-42 42-43 43-44
附件５：施工质量管理流程 附件６：隐蔽工程验收流程 附件７：竣工验收流程 附件８：住宅项目公共区域及每户模拟验收流程 附件９：现场签证单 附件10：项目机电设备接管验收表 附件11：项目公共配套设施接管验收表（一）（二）附件12：项目房屋套内接管验收表 附件13：项目物业接管验收整改项目汇总表 附件14：项目接管验收提交清单 附件15：工程款支付表格
一、工程部员工行为准则 1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。 2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计 要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何 行为。 3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈， 扬长避短，减少工作中的不必要差错。 4．维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。 5．对非职权范围内的事情，不得越权处理。 6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作， 善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。 7、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对 工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。 8．积极配合监理单位及施工单位的工作事务。杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。 9、严格控制工程的一切费用，工程拨款付、工程签证、结算必须按公司规章及 程序进行。 10、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解 决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。11．按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。 12. 未经批准，不得擅自休假。 13. 不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。 14. 上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 15. 工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。