房地产估价课程设计

山东建筑大学

课程设计成果报告

题目：济南超声电子股份有限公司子厂区

转让价格评估

课程：房地产价格评估

院（部）：管理工程学院

专业：

班级：

学生姓名：

学号：

指导教师：

完成日期：2011.6.25

超声电子股份有限公司子厂区

房地产估价报告

项目名称：超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估委托人：济南超声电子股份有限公司

估价机构：山东建筑大学房地产估价事务所

注册房地产估价师：

估价作业日期： 2011年6月20日至2011年6月25日

估价报告编号：山建大房估报字（2011）第1106001号

目录

一、致委托方函--------------------------------------- 3

二、估价师声明--------------------------------------- 4

三、估价的假设和限制条件--------------------------------- 5

四、估价结果报 -------------------------------------- 6 （一）委托方----------------------------------------------------- 6 （二）估价方----------------------------------------------------- 6（三）估价对象--------------------------------------------------- 6 （四）估价目的--------------------------------------------------- 7 （五）估价时点--------------------------------------------------- 7 （六）价值定义--------------------------------------------------- 7 （七）估价依据--------------------------------------------------- 8 （八）估价原则--------------------------------------------------- 8 （九）估价方法--------------------------------------------------- 9 （十）估价结果--------------------------------------------------- 9（十一）估价人员--------------------------------------------------- 9（十二）估价作业日期----------------------------------------------- 9 （十三）估价报告应用的有效期--------------------------------------- 9 五、估价技术报告------------------------------------ 10 （一）个别因素分析------------------------------------------------- 10 （二）区域因素分析------------------------------------------------- 11 （三）市场背景分析------------------------------------------------- 11 （四）最高最佳使用原则--------------------------------------------- 11 （五）估价方法选用------------------------------------------------- 11 （六）估价测算过程------------------------------------------------- 11 （七）估价结果----------------------------------------------------- 19

六、附件------------------------------------------------- 20

七、课程设计心得体会------------------------------------ 24

致委托人函

济南超声电子股份有限公司：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于济南市历城区临港开发区的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年6月23日可能实现的市场价值为: 人民币3457.62万元。人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）

法定代表人签字（盖章）：

2011年6月23日

山东建筑大学土地利用规划课程设计

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9. 本估价报告估价结果为估价对象于2011年6月23日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

12.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。

13.参加本次估价的注册房地产估价师：

房地产估价师：签名：

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点（2011.06.23）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。

5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。

6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。

7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。

8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。

（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

（一）委托方

单位名称: 济南超声电子股份有限公司

注册地址: 济南市历城区临港开发区

法定代表人:李俊基

（二）估价方

单位名称: 山东建筑大学房地产估价事务所

注册地址: 济南市历城区临港开发区

法定代表人:

估价资质：建设部房地产价格评估壹级资质

联系人电话：

（三）估价对象

1.权属状况

济南超声电子股份有限公司厂区为济南超声电子股份有限公司所有。2001年1月估价对象取得《国有土地使用证》，工业用地土地面积为79.35亩，工业用地土地使用者为济南超声电子股份有限公司。

名称：济南超声电子股份有限公司厂区土地使用权；

2.查勘现状

坐落:济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社; 西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。

土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等于2.0。出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止估价试点2011年6月23日，尚余38.5年；

建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如表1所示：

车间厂房相关信息

表1：

产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

3.周边环境

估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（四）估价目的

本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

（五）估价时点

本报告的估价时点为2011年6月23日。

（六）价值定义

此次评估的价格是评估对象在2011年6月23日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指济南市历城区临港开发区济南某超声电子股份有限公司厂区工业用地土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料,厂区的宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米.本报告设定估价对象在合法前提下, 宗地面积为79.35亩,其中车间厂房的建筑面积为1587.07平方米,土地面积2875.69平方米。基础设施开发程度设定为“五通一平”, 总容积率小于等于2.0,用途为工业用地。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

（七）估价依据

1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国房地产管理法》

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(5)山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件

(6)济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件

(7)国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）

(8)国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》

(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书

2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

(1)《济南市国有土地使用权出让合同》

(2)《国有土地使用证》

(3)委托方企业法人营业执照副本；

(4)委托方提供的其他相关资料。

3.估价人员实地查勘所获取的资料

4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

(八)估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象

房地产的价格。

合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。

替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。

(九)估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.

(十)估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年6月23日可能实现的市场价值为:3457.62万元,大写金额: 人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

(十一)估价人员

估价人员：

(十二)估价作业日期

2011年6月20日至2011年6月25日。

(十三)估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2011年6月23日起原则上为一年。本估价报告出具之日起至2012年6月23日止。但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。

估价技术报告

(一)个别因素分析

济南超声电子股份有限公司厂区坐落于济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社; 西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。

土地面积及使用年限:该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积率小于等于2.0。出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止2011年6月23日，尚余38.5年；

建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如2表所示：

车间厂房相关信息表

表2：

产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。

(二)区域因素分析

估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

(三)市场背景分析

随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实施, 济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上,主场馆在本地块以西,分场馆在本地块以东,该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。

(四)最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带,东临凤岐路,南靠经十路,北依历城工业园。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。

(五)估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值.

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

(六)估价测算过程

1.市场比较法

具体估价思路为:选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,并进而确定其熟地现值。可比案例的选取可遵循如下原则:

a.与估价对象土地的用途相同；

b.与估价对象土地处于同一供求圈；

c.与估价对象土地价格类型相同；

d.与估价对象土地估价时点接近；

e.可比案例均为正常交易,即在公开市场,信息通畅,交易双方平等自愿,五利害关系的情况下的交易。

(1)选取比较实例

根据替代原则,调查济南市同类地区土地市场交易的情况,结合我所收集的地价资料,选取以下A（表3）B（表4）C（表5）三个实例:

实例A：

表3

实例B:

表4

实例C:

表5

已知土地成交实例：

(2)比较因素条件说明

将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表7。

表7 因素条件说明表

(3)比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表8

表二8 比较因素条件指数表

表9 因素比较修正系数表

比准熟地价格：实例 A 32.33×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=42.85万元/亩

实例B 34.04×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=45.10万元/亩

实例 C 70.12×100/110×100/110×100/105×100/105×100/105×100/125=40.05万元/亩

经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的熟地价,为42.67万元/亩,则估价对象现值为: 42.67万元/亩×79.35亩＝3385.86万元

2.成本法

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

估价对象价格＝土地在估价时点的市场价格＋建筑物现值

(1)土地在估价时点的市场价格

1)取得土地费用

①土地毛地价测算

估价对象位于济南市历城区临港开发区，根据委托方提供的《济南市土地使用权出让合同》及委托方的介绍，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为350元/m2 。

②土地开发及其他费用

估价对象位于济南市历城区临港开发区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为150元/m2。

③土地取得费用

土地取得费用＝土地毛地价＋土地开发及其他费用

＝350元/m2＋150元/m2

＝500元/m2

2）利息

假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年期贷款利率为6%，计算中只计单利，则：

利息＝500元/m2×6%×1＝30元/m2

3）利润

参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10％，则：

利润＝500元/m2×10%

＝50元/m2

4）管理费

按土地取得费的2.5％计算，则：

管理费＝500元/m2×2.5%＝12.5元/m2

5）税费

各项费用之和的5.5%，则：

税费＝(500+30+50+12.5) ×5.5%

＝32.59元/m2

6）土地在估价时点的市场价格

＝土地取得费用＋利息＋利润＋管理费＋税费

＝500+30+50+12.5+32.59

＝625.09元/m2

土地价格＝625.09元/m2×（79.35×667）m2

＝3308.38万元

(2)建造建筑物费用及正常利税

1）房屋建造成本

①建安工程造价

确定建安工程造价为1000元/m2。

②建材行业统筹基金

取建安费用的1%，则：

建材行业统筹基金＝1000元/m2×1%＝10元/m2

③不可预见费

取建安费用的5%，则：

不可预见费＝1000元/m2×5%＝50元/m2

④红线内市政费

取建安费用的10%，则：

红线内市政费＝1000元/m2×10%＝100元/m2

⑤其他费用

其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，合计其他费用单价为110元/m2

房屋建造成本合计＝①＋②＋③＋④＋⑤

＝1270元/m2

2）利息

估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利率为6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则：

利息＝1270元/m2×6%×1/2＝38.1元

3）管理费

按房屋建造总成本的2.5%计算，则：

管理费＝1270元/m2×2.5%＝31.75元/m2

4）利润

按开发商利润为10%计算，则：

1270元/m2×10%＝127元/m2

5）税费

同土地部分的计算说明，按上述1、2、3、4各项之和的5.5％计算，则：

税费＝(1270+38.1+31.75+127) ×5.5％

＝80.68元/m2

6）房屋综合建筑成本

房屋综合建筑成本为上述1)至5)项之和，即：

1270+38.1+31.75+127+80.68=1547.53元/m2

7）建筑物现值

根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率为90%，则：建筑物单价＝房屋综合成本×成新率

＝1547.53元/m2×90%

＝1392.77元/m2

建筑物现值＝1392.77元/m2×1587.07m2

＝221万元

(3)估价对象的积算价格

估价对象价格＝3308.38+221万元=3529.38万元

(七)估价结果

根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了市场比较法、成本法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”,更体现市场行为；成本法的理论依据为“替代原则”,适用于待开发房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。

表10

估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象在估价时点2011年6月23日的现值为:人民币3457.62 大写金额:人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

房地产估价大作业教学提纲

大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期

报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14

房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日

14春学期《房地产估价》在线作业

14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升

C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，

房地产估价心得66531

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价作业-房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表

（二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表

（四）周围环境状况 周围环境状况表

三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况

经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增

房地产估价专升本阶段性作业3

房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益

(D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

住宅用房地产_估价报告

房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日

目录(略)

第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表

注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日

第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

南开19春学期(1709、1803、1809、1903)《房地产估价》在线作业-3答案

南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业 4、B 一、单选题共30题，60分 1、某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。 A100m2 B50m2 C60m2 D80m2 【南开大学】答案：? 2、由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性 A不可移动性 B用途多样 C相互影响 D易受限制 【南开大学】答案：? 3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 【南开大学】答案：? 4、针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。 A10.10% B7.90% C8.40% D11.90% 【南开大学】答案：? 5、某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元 A180 B178.4 C183.5 D176.6 【南开大学】答案：? 6、某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。 A2007年3月15日 B2006年8月20日

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价作业房地产技术估价报告

一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 建筑面积123017平米 占地面积32069平米 ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况

三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况 经济： 2017年全区实现地区生产总值亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%，对经济增长的贡献率为%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为：：。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入亿元，比上年增长%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降%。全年规模以上工业企业每百元主营

《房地产估价》答案 (1)

教育部人才培养模式 改革和开放教育项目 湖州广播电视大学《房地产估价》形成性考核作业 学生姓名 学号 班级 湖州广播电视大学编制

《房地产估价》平时作业一 一、单项选择题（每小题三分，共45分） 1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。 A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价； C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。 2. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ )。 A，均衡原理 B．预期原理 C．竞争原理 D．替代原理 3. 中国房地产估价师学会简称为（）。 A、IRCEA B、CAIRE C、CIREA D、CEIRA 4. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（） A．价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长 C. 价格增长和需求量减少 D. 价格和需求量同步减少 5. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（） A．价格和供给量同步增长 B. 价格和供给量同步减少 C. 价格增加和供给量减少 D. 价格减少和供给量增长 6. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ )。 A．全国房地产总的供求状况 B．本地区房地产的供求状况 C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况 7. 弹性等于1的情况，叫做（） A．富有弹性 B．单一弹性 C．完全无弹性 D．缺乏弹性 8. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 9. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（ )。 A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估

房地产评估作业答案

1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。