房地产开发类贷款

第六章房地产开发类贷款

6.1 概述

6.1.1 定义

房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。

房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。

6.1.2 对象

房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。

土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。

6.1.3 条件

6.1.3.1 借款人条件

借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件：

1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的：

（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；

（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。

2.借款人为事业单位的：

（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；

（2）实行独立核算，有健全的管理机构；

（3）按规定办理年检手续，年检合格。

3.土地储备机构还需要具备以下条件：

（1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；

（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位，所经营土地纳入近期开发建设规

划，列入政府土地储备决策机构制定的年度计划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期工作的批文，具有土地储备机构自身资金总体安排计划；所收购、储备和拟出让的土地主要用于经营性设施建设，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期工作等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策；

（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储备中心应经当地政府同意，能够根据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。

（4）能提供合法、足值的抵押物。

6.1.3.2 贷款项目条件

1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；

2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；

3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；

5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；

6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须达到20%，并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储备贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。

6.1.4 期限及利率

房地产开发贷款期限一般为1—3年（含），土地储备贷款最长为2年，高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。

贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定，并在借款合同和贷转存凭证中载明。

6.2 操作程序

房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。

6.2.1 受理

6.2.1.1 提交材料

借款人除提交第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.3规定的公司类客户基本材料外，还应提交下列材料：

1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；

2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度

投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工许可证》。如已获得《商品房屋销（预）售许可证》等文件，也应同时提供；

3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；

4.项目租售方案及有效的收益分配协议；

5.如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。

6.如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；

7.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。

8.申请土地储备贷款的借款人，应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的有关文件。

6.2.1.2 初步审查

参照第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.4的要求进行初步审查，并重点审查以下几项内容：

1.借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；

2.借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内；

3.贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；

4.项目建设条件是否落实

（1）贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；

（2）经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；

（3）有无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程开工许可证》；

（4）土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的《国有土地使用证》；

（5）开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；

（6）贷款项目有无《商品房屋销（预）售许可证》；借款开发的项目是否具备房屋预（销）售条件，其预（销）售前景是否良好；

（7）自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%以上的自筹资金；

（8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符；

（9）贷款项目与《中国建设银行信贷业务申请书》中的用途是否一致；

（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。

（11）申请土地储备贷款的借款人，是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的有关文件。

（12）对单幅土地的土地储备贷款金额是否超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。

6.2.2 贷前调查

房地产开发类贷款的调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。

6.2.2.1 客户信用评级

在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的基础上，参照本手册第三篇第一章《客户信用评级》的相关规定办理。

6.2.2.2 业务评价

对房地产开发类贷款项目应进行评估，对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。

6.2.2.2.1 房地产开发类贷款项目评估

在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的内容：

1.项目主要关系人资信评估

（1）借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。

（2）对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。

（3）对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。

2. 项目概况和建设情况评估

（1）项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

（2）项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。

（3）项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权

获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。

（4）项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程开工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。

（5）项目建设的设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。

（6）项目建设的环境保护条件评估：要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。

3. 项目市场情况评估

项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。

（1）房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况；预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。

（2）项目市场定位评估。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。

（3）房地产产品经营方式评估：要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况。

（4）房地产市场状况评估，应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括：

①供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。

②价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。

③成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

④项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。

⑤项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。

4. 项目投资估算与融资方案评估

房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目的部分。进行项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用，填列《项目总投资估算表》和《开发产品成本估算归集表》。

（1）房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

（2）房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

（3）基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

（4）建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

（5）公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

（6）开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

（7）管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

（8）财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券

的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

（9）销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

（10）开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

（11）其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

（12）不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％一7％估算。

对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括自有资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对我行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。

（1）项目自有资金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。

（2）预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行。

（3）银行贷款是指借款人/项目发起人的银行贷款和发行债券、融资租赁及其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点考察借款人获得除我行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和我行有关规定。

（4）在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列《投资计划与资金筹措表》。

5. 财务效益评估

财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。

（1）基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。

（2）房地产项目经营方案的审查，审查的内容应包括：借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及

收款方式等内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。

（3）项目计算期包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。

（4）经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用，并填列《经营成本与费用估算表》。

（5）开发产品成本是指房地产项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

（6）经营成本是指经营（包括出售、出租、自营）房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。

（7）运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。

（8）修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。

（9）房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》。

①租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。

②自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。

（10）应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划，编制《全部投资现金流量表》和《损益表》。

（11）《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价

指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。

（12）《损益表》应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下：

利润总额＝经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税

经营收入＝销售收入+租金收入+自营收入

销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加＝营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本＝土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

（13）盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判断项目的盈利能力。

①投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利润率＝建设经营期年平均利润总额/项目总投资×100％

②销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为：

销售利润率＝建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100％

③财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为：

ｎ－－计算期；

r－－折现率，取建设银行规定的五年期贷款利率加一个百分点；

－－第ｔ年的净现金流量；

CI指现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分；

CO指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分；

根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。

④财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，计算公式为：

IRR---- 财务内部收益率

（14）贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标，分析

判断项目的贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：

贷款偿还期（年）＝贷款偿还完毕的年份－贷款开始支用的年份＋当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。

①对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列《企业综合贷款偿还期计算表》，计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。

②项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。

③企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。

④采用企业综合贷款偿还期法测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。

（15）利息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍数，对借款人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数的计算公式为：

若做了客户现金流量预测，则，

利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）

若没有做现金流量预测，则，

利息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）〕/（当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）

（16）本息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的本息保障倍数，对借款人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障倍数的计算公式为：

若做了客户现金流量预测，则，

本息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）

若没有做现金流量预测，则，

本息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务费用-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预

收款项增加）〕/（当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出）

6.不确定性分析

房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。

（1）盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为：

C

BEP （销售率） = -----------

（ P－T）S

式中： C 总成本费用

P 单位销售价格

T 单位经营税金及附加

S 总可售面积

（2）敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。

敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5％、10％和20％计算。对利用外资达投资总额30％以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。

7.银行效益与风险防范措施评估

银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在我行结算情况及带给银行的相关效益。

（1）资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况，分析因此为我行增加的资金结算量。

（2）相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益，房地产项目贷款的相关效益主要包括：

①对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。

②对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长，如代理房地产贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。

③项目建设中和建成后建设银行的结算业务增长情况，主要包括项目的使用者（如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户）给建设银行带来的结算业务增长。

（3）风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、规避、分散风险。

①保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。

对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。

对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。

②抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。

对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。

对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合《担保法》的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。

对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并判断其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。

抵押率的计算公式为：

本次贷款本息总额

本次贷款抵押率= ---------------------- ×100%

抵押物评估价值额

以本抵押物为抵押的贷款本息总额

累计贷款抵押率= --------------------------------×100%

抵押物评估价值额

本次贷款本息总额

优先受偿抵押率= -------------------------- ×100%

抵押物优先受偿价值额

③质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。

对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。

对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合《担保法》的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。

对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。

8.总评估

（1）应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。

（2）应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。

（3）应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。

6.2.2.2.2 房地产开发类贷款项目简要评估

进行简要项目评估，应主要包括以下内容：

1.借款人资信评估

（1）借款人基本情况（借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况）。

（2）借款人经营情况

调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况），逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。

（3）借款人财务状况

对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力；负债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断；分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉）。

2.项目概况和建设情况评估

（1）项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期)。

（2）项目建设条件（调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获取方式（如协议转让、竟拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源）。

（3）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况，并进行分析）。

（4）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩，并对本项目设

计水平、施工质量等做出分析预测）。

3.项目市场情况评估

（1）项目投资环境评估（主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析）。

（2）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）。

（3）项目租售情况评估

①总体供求情况(分析项目所在区域同类物业的总体供求情况)。

②周边主要竞争项目情况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况)。

③项目竞争能力分析（与本区域同类项目做比较，本项目的优势与劣势）。

④销售方式分析（开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩）：

④销售前景分析（说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断（要致意经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目租售收入）。

4.项目财务效益评估

（1）房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用,列表说明估算依据。

（2）项目资金来源评估。分析项目资金来源渠道及可靠性。

（3）项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益。

（4）项目投融资计划评估。根据项目投资计划及企业融资计划，制订项目分年度资金来源及运用表。

（5）项目有关财务效益指标。依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期及盈亏平衡点。

5.银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量，进行相关效益评估。

6.风险防范措施评估

（1）项目风险评估。分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防范风险的琐事和建议。

（2）贷款担保措施评估。

7.项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建议）。

6.2.2.3 担保评价

参照本手册第三篇第三章《信贷担保》的方法、要求、内容对客户提出的担保人和担保物进行调查和评价。

6.2.2.4 撰写调查评价报告

信贷人员根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告。调查评价报告由客户信用评级报告、项目评估报告（见附件3-6-1）或项目简要评估报告（见附件3-6-2）、担保评价报告三部分组成。

6.2.3 审批

参照本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.3的要求进行。

6.2.4 发放

参照本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.4的要求进行。在贷款支用时，要特别注意以下问题：

1. 严格按照项目建设的工程进度付款；

2. 要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件，作为支用贷款的依据；

3. 借贷双方约定我行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的，应审核其他资金投入的落实情况。

4. 必要时要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险。

（1）应到建设银行指定的保险机构办理保险。

（2）在偿还全部贷款本息之前，借款人应逐年向保险公司办理房屋意外灾害保险。

6.2.5 贷后管理

6.2.5.1 贷后检查

参照本手册第三篇第五章《信贷资产检查》的要求进行。

6.2.5.2 回收、展期与借新还旧

参照本手册《信贷业务基本操作流程》2.1.5.2、2.1.5.3 、2.1.5.4有关回收、展期与借新还旧的要求进行。

6.2.5.3 不良贷款管理

参照本手册第三篇第七章《不良信贷资产经营管理》的要求进行。

6.2.5.4 档案管理

参照本手册第三篇第八章《信贷档案管理》的要求办理。

附件3-6-1

评估报告编号：

项目代码：

借款人代码：

中国建设银行

（项目名称）

房地产贷款项目评估报告

参考格式

（评估报告完成日期：年月日）

分（支）行(部)：

经办分行(处)：

评估认定行公章

年月日

直接评估人(评估小组成员)

姓名: 所在单位：职称:

姓名: 所在单位：职称:

姓名: 所在单位：职称: …

评估审查人

姓名: 所在单位：职务: 职称: 姓名: 所在单位：职务: 职称: ……

评估审定人

姓名: 所在单位：职务: 职称: ……

(本页姓名打印)

声明与保证

我们在此声明与保证：此报告是按照《中国建设银行房地产贷款项目评估暂行办法》和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接评估人签字：

年月日评估审查人签字：

年月日评估审定人签字：

年月日

目录

一、项目评估结论〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31

二、借款人及项目主要关系人资信评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33

三、项目概况和建设情况评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36

四、项目市场情况评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃37

五、投资估算与融资方案评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃39

六、财务基础数据的确定〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃42

七、财务效益评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃43

八、不确定性分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃45

九、银行效益与风险防范措施评估〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃48

十、附表及附件〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃51

房地产项目开发贷款基本流程

房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一.基本材料 1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件);

3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 二.贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证; 6.建设工程规划许可证; 7.建筑工程施工许可证; 8.建筑总承包合同; 9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10.项目可行性报告; 11.其他相关材料。

房地产开发贷款管理办法 版

张家口银行房地产开发贷款管理办法 （2016年版） 第一章总则 第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。 第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。 第二章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。 （一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放

的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。 第七条借款人条件。借款人应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； （四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （五）评定的信用等级符合总行要求； （六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件： （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷； （三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》； （四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

房地产开发贷款操作程序

房地产开发贷款操作程序 10-06-22 业务综述 房地产开发贷款是中国银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。主要包括土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。 申请对象 ◇您如果需要申请土地储备贷款，您的企业应该是： 受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。 ◇您如果需要申请住房开发贷款，您的企业应该是： 开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅的房地产开发企业。 ◇您如果需要申请商用房开发贷款，您的企业应该是： 开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业。 申请条件 申请土地储备贷款，您的企业需满足以下条件： 1. 已取得企(事)业法人资格，已在相关部门办理营业执照并办理年检手续; 2. 所在地政府已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理;所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范; 3. 所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度; 4. 具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金; 5. 所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。 6. 已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证; 7. 申请的贷款须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不能超过2年; 8. 需在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务。 申请住房或商用房开发贷款，您的企业需满足以下条件：

房地产贷款管理711定稿

四川省农村信用社 房地产开发贷款管理暂行办法 第一章总则 第一条为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的管理，有效防范信贷风险，保障农村信用社的合法权益，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《四川省农村信用社信贷管理基本制度》、《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》等有关规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 第三条房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 第四条发放房地产开发贷款要坚持安全性、效益性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。 第五条本办法适用于全省农村信用社（含农村合作银行，农村商业银行下同）办理的房地产开发贷款业务。 第二章贷款对象与条件

第六条贷款对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业法人。 第七条借款人条件借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件： （一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业： 1.应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； 2.如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 （二）借款人为事业单位的：1经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； 2实行独立核算，有健全的管理机构； 3.按规定办理年检手续，年检合格。 第八条贷款项目条件 （一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好； （二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发； （三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有

房地产备案,按揭经过流程细节及其各银行准入

备案、按揭基本情况 备案、按揭大体流程图 注： 至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表 出来后可直接送往银行签借款合同。

各流程细节： 签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。 非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。 注： 户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。 收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。 流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。 首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。 市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。 预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。

房地产开发类贷款概述

房地产开发类贷款概述-----------------------作者：

-----------------------日期：

第六章房地产开发类贷款 6.1 概述 6.1.1 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 6.1.2 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 6.1.3 条件 6.1.3.1 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。

房地产开发贷款管理办法(DOC)

房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。 第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 1 / 22

房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。 第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。 2 / 22

房地产开发贷款种类

房地产开发贷款种类 房地产开发贷款种类 (一)自实践经验上看最常见的是在建工程抵押贷款是房地产企业最喜欢申请的一种房地产贷款类型。此种贷款主要适用于房地产开发企业在开发房产楼盘的时候突然出现了资金缺口的时候，临时申请的一种解决资金缺口的贷款类型。而此种贷款最长的实现可以是两年而最高的贷款金额可以达到2亿元的巨额规模。 (二)房产企业最长使用的第二种类型物业经营性抵押贷款是房产企业在楼盘建成后期所申请的一种房地产贷款。当一家房产企业的楼盘建成后还需要进入到宣传和营销阶段，而对企业来说往往前期耗费了大笔的资金因此房产企业在此时便可以通过物业经营权的抵押方式来申请物业经营性抵押贷款来进行后续资金的融资，而此种贷款类型最长的期限为10年而最高的期限则为2千万元。 (三)不良资产回购贷款则主要适用于一些经营状况出现问题的房产企业申请使用。当房产企业在建成楼盘之后由于经营状况不善而造成楼盘的滞销以至于这些房产企业出现了严重的资金链问题，而在这种情况下企业便可以申请不良资产回购贷款而此种类型的最长期限为10年而最高金额为2千万元。 (四)土地开发贷款往往适用于一些大型房地产开发项目的企业使用，由于一些大型房产项目在建设的前夕往往需要购置土地和拆迁等，因此房产企业可以申请土地开发贷款来进行前期的地产开发准备工作。 房地产开发贷款申请条件 由于房地产贷款最主要的是针对于房产企业而设计的贷款类型，因此在申请条件的设定和审查上基本具有以下几个方面具体条件上的要求。最基础的要求是房产企业要在我国工商部门进行了正规的

等级注册，而此外该企业所开发的房地产项目还必须经过建筑部门 的批准并且已经获得了规划许可证和建设许可证等。 此外房产企业必须要具有一定的前期的投资而要想成功申请到房地产贷款，企业在前期必须要在前期投入了项目总体规划的百分之 三十的资金。 房地产开发贷款申请材料 其实从贷款的申请条件上我们便可以比较清晰地了解申请这种房地产贷款的材料要求了。相关房产企业的具体条件无疑是第一类申 请的材料而这主要包括房产企业的营业执照和法人资格证明文件等。 银行对申请此类贷款的房产企业的第二大类的要求便是相关的财务报告，而在这个方面企业需要提供过去三年的营业收入的财务报 告以及相关会计师事务所的审计报告。 此外鉴于这种房地产贷款是为了开发楼盘的需要因此此种贷款的必要条件还需要提供建设部门所提供的土地开发批准书以及房产开 发证明书等。此外鉴于这种贷款类型一般都会是大额的贷款因此最 好还需要提供相关的物资抵押的证明材料。 猜你感兴趣：

房地产项目开发贷款操作流程

房地产项目开发贷款操作流程（完整版） 一、开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 二、借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 三、贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。

8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 四、贷款所需材料 （一）基本材料 1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 （二）贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证;

某银行房地产开发贷款管理办法[2020年最新]

ⅩⅩ银行房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银 行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定， 制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开 发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动 性和效益性原则。 第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条本办法适用于ⅩⅩ银行各分支机构。 第二章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。 （一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放

的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商 用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建 设的贷款。 第七条借款人条件。借款人应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业 资质等级证书，并办理年检手续； （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、 财务状况良好； （四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （五）评定的信用等级符合总行要求； （六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力； （七）贷款人规定的其他条件。 第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件： （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案 文件合法、完整、真实、有效； （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷； （三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》

房地产项目开发贷款基本流程

房地产项目开发贷款基本 流程 Prepared on 22 November 2020

房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一.基本材料 1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件);

3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 12.其他所需材料。 二.贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证; 6.建设工程规划许可证; 7.建筑工程施工许可证; 8.建筑总承包合同; 9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10.项目可行性报告; 11.其他相关材料。

XX银行房地产开发贷款业务管理办法

XX银行房地产开发贷款业务管理办法 第一章总则 第一条为加强房地产开发贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规和相关制度规定，结合本行实际，制定本办法。 第二条房地产开发贷款是指向借款人发放的专用于开发、建造向市场销售等用途的房地产项目的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规和本行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性统一的经营原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象 经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由建设行政管理部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。 第五条贷款用途 房地产开发贷款原则上只能用于经办行辖内地区的房地产开发项目建设，未经批准不得跨地区使用。房地产开发贷款不得用于交缴项目土地出让金。

第三章贷款种类和条件 第六条贷款种类 按照贷款用途，房地产开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。 （一）住房开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售的住房的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入住房开发贷款科目核算。 （二）商业用房开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售、主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入商业用房开发贷款科目核算。 （三）其他房地产开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于商品房必要的配套设施建设的贷款。 第七条借款人申请房地产开发贷款，除符合《XX银行授信业务管理办法》关于法人客户授信的基本条件外，原则上还应具备以下条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人； （二）原则上具有三级（含）以上房地产开发资质，并办理年检手续，以新成立的项目公司申请贷款的，其控股股东应具有三级（含）以上房地产开发资质；

房地产开发类贷

房地产开发类贷款- 从事房地产开发性质的企业进行房地产开发、基础设施建设项目可向银行申请发放的房地产开发类贷款。用于开发项目的土地征用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。 细分种类 房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。 1.房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。2.房地产开发贷款，是向房地产开发企业发放的用于其所开发的房地产项目建设的贷款，包括： （1）住房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的住房项目建设的贷款； （2）商业用房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款；

（3）经济适用住房贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用住房项目建设的贷款； （4）科教文卫单位住房开发贷款：是向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房项目建设的贷款； （5）高等院校学生公寓贷款：是向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款； （6）其他房地产开发贷款：向其他房地产项目的开发建设提供的贷款。 币种和期限 房地产业流动资金贷款的期限分为短期和中期两种，其中，短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，包括六个月以内（含六个月）和六个月至一年（含一年）；中期贷款是指贷款期限在一年以上、三年以下（含三年）的贷款。房地产开发

贷款的期限分为短期和中长期两种，其中，短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，包括六个月以内（含六个月）和六个月至一年（含一年）；中长期贷款是指贷款期限在一年以上的贷款，包括一至三年（含三年）、三至五年（含五年）、五年以上。另外，特别规定经济适用房开发贷款最长不超过3年：高等院校学生公寓建设贷款最长不超过10年。 利息计算 在人民银行规定的相应期限档次贷款利率的基础上，根据借款人情况、市场情况等在人民银行规定的浮动范围内确定房地产开发类贷款利率，利率水平和浮动范围随人民银行的调整而调整。 贷款程序 1.贷前咨询 （1）借款人条件借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业单位的，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；如接

8.银行房地产开发贷款管理办法

银行房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为促进XX银行股份有限公司（以下简称XX银行）房地产授信业务健康持续发展，根据《物权法》、《商业银行房地产开发贷款风险管理指引》等法律法规和监管规定以及《XX银行固定资产管理办法（试行）》等信贷管理制度，结合我省房地产行业的实际情况，特制定本办法。 第二条本办法所指的房地产开发贷款，属于固定资产贷款的一种，房地产开发贷款的业务受理、调查评价等操作流程和方法参照xxxxxxxxxxxxxxx执行。 第三条房地产行业总体授信原则为“积极审慎、区别对待、优化结构、控制风险”。 第二章贷款对象、用途、种类及条件 第四条贷款对象 房地产开发贷款对象为具有房地产开发资质，且经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的具备贷款资格的企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。 第五条贷款用途 房地产开发贷款用于与房地产的开发建设和经营等有关的

活动。 1、房地产开发贷款只能用于支付房地产开发建设资金，不得用于缴纳土地出让金。 2、房地产开发贷款只能用于本省的房地产项目，严禁跨省使用。XX银行辖内不得多家分支机构同时对同一房地产开发企业提供授信。 3、对房地产项目开发只能提供房地产开发贷款，不得发放流动资金贷款。 第六条贷款种类 按贷款用途房地产开发贷款包括住房开发贷款、商业用房开发贷款等。 住房开发贷款指贷款人向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过60%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理。 商业用房开发贷款指贷款人向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、购物中心、宾馆（酒店）等商用项目及其配套设施建设的贷款。对非住宅部分投资占总投资比例超过40%（含）的综合性房地产项目，其贷款按商用房开发贷款管理。 第七条借款人条件 1、经工商行政管理部门核准登记的企业法人； 2、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

[房地产管理]房地产贷款管理定稿

（房地产管理）房地产贷 款管理定稿

第六条贷款对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业法人。 第七条借款人条件 借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件：（一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业： ⒈应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； ⒉如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 （二）借款人为事业单位的： ⒈经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； ⒉实行独立核算，有健全的管理机构； ⒊按规定办理年检手续，年检合格。 第八条贷款项目条件 （一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；

（二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发； （三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定； （四）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要； （五）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用； （六）贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。 （七）单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房被本单位职工预订，预订购房款须达到20%，并已存入借款人在农村信用社开立的专户。 第三章期限和利率 第九条房地产开发贷款期限一般为1-3年（含），高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。 第十条贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和四川省农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。 第十一条房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限不得超过原

房地产开发类贷款

第六章房地产开发类贷款 概述 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 条件 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。 3.土地储备机构还需要具备以下条件： （1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；

房地产开发贷款管理办法

WORD 专业资料. 房地产开发贷款管理办法第一章总则 第一条为加强和规我行房地产开发贷款操作与管理，有效防贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。 第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须

严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。 第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行银团方式办理。 第七条本办法适用于我行境各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。 第八条我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查容和封闭管理要求参照本办法执行。 第二章业务准入标准 第九条借款人应具备以下基本条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。 （二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发

浅析房地产开发贷款的风险控制

浅析房地产开发贷款的风险控制 摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷款内部外部的环境。关键词：房地产贷款风险环境最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。 一、全球经济一体化带来的政策性风险：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。 二、市场风险分析 1. 市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。 2.市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。 3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。 三、银行风险分析银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存

2020房地产开发贷款条件

2020房地产开发贷款条件 一、开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 二、借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 三、贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门 核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素 追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷 款到位之前投入项目建设。

四、贷款所需材料 (一)基本材料 1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近 期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件); 12.其他所需材料。 (二)贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证;

房地产开发贷款管理办法版

张家口银行房地产开发贷款管理办法 2016 年版） 第一章总则 第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷 款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开 发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。 第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政 策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。 第四条房地产开发企业实行名单制。对未列入名单的 开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。 第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。 第二章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住 房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。 一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放

的用于住房及其配套设施建设的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。 （三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业 发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。 第七条借款人条件。借款人应具备以下条件: （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人; （二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业 资质等级证书，并办理年检手续; （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、 财务状况良好; 在我行开立基本存款账户或一般存款账户; （五）评定的信用等级符合总行要求; 信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力; 贷款人规定的其他条件。 第八条贷款项目条件。贷款项目应具备以下条件: （一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案 文件合法、完整、真实、有效; （二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷; （三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》

房地产企业办理银行贷款流程

房地产企业银行贷款的具体流程和要求 房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保 要求： 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3．开发项目与其资质等级相符。 4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7．贷款用途符合国家有关法规和政策。 8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

贷款所需材料 一．基本材料 1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡； 5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本； 9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本； 10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）； 11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。 二．贷款项目材料 1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证； 5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证； 8．建筑总承包合同；