房地产投资与经济增长分析

房地产投资与经济增长

分析

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房地产投资与经济增长效率的文献综述研究

Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本， 结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效 状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中， 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的， 经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200） （①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ） 摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.sodocs.net/doc/e68364078.html,13-1085/n.2013.14.154

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

我国房地产投资分析与决策

房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确 定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： （一）土地费用 表2-2

（二）前期工程费估算表 表3-3 （三）建安工程费 表4-4

表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6

4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金, 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金

**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投 资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10 投资计划与资金筹措 4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格 水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖， 其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2, （均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

当前宏观经济形势对房地产市场的影响

当前宏观经济形势对房地产市场的影响 房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待：有积极的一面，也有不利的一面。 一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7％左右，低于上年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7％的GDP增长率作为1999年的目标。 GDP增长由三个方面组成：出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点，消费增长只占2个百分点，今年的情况不会有太大改观，还得靠投资来支撑经济增长。1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设，定了6个方面，其中包括住宅建设，这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定，这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。投资需求的另一大块民间投资，相信在政府的努力下将会启动起来，根据前不久《工商时报》做的调查，现在民间投资的首选方向是房地产。这说明了政府和民间对投资房地产的信心。 长期以来，我们往往只把住宅看成经济建设的结果，经济建设发展了，住宅建设也相应发展，经济过热了，就压缩基建规模，砍住宅建设。现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果，而且是经济建设的动力，通过住宅建设，能拉动经济增长。住宅建设对经济增长的带动作用，体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9－1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3－1.4。据统计，目前我国城镇人均住房面积仅8平方米，城市里还有6000万无房户，有三分之二的省份，居民住房低于全国平均水平，改善居住条件的需求很强烈。要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足，需要投入的资金无疑是相当大的，这种投资，在我国宏观经济形势不景气的条件下，可谓适逢其时。 宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快，将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。据国家统计局1997年的资料表明，我国从80年代末到90年代中后期，我国城市年均增长近5％。由城市增长引起人口增长弹性为0.53，而由人口增长引起城市增长弹性为1.9，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。 宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料，我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6％，其中商品住宅投资增长24％，1999年一季度，房地产开发投资比同期提高了19.6％，住宅投资提高35％，反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。可以看出，我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。 二、从消极的一面来说，我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的，限于篇幅，本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。其实需求不足不仅仅是对房地产市场，对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的，已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。 根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算，1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30％多，达到历史最低点，表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容，尽管资本形成的贡献率已超过60％，但其中起主要作用的是政府投资，而民间投资增长则相对缓慢。造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足，因为投资需求与消费相比，毕竟是一种派生性需求，而消费需求是最终需求，

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

房地产投资对经济增长的影响研究

房地产投资对经济增长的影响研究 房地产投资对经济增长的影响研究 一、房地产投资现状 虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。 二、房地产投资对经济增长的影响 经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，

从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要本文由毕业论文网收集整理性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有“引致需求”的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对GDP 增长具有“引致消费”的贡献作用。 三、房地产投资与经济增长之间的关系 近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一

房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析： （一）、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。 就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 （2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。 （3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 （4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。

（二）、什么是对外贸易 对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。 （三）、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

房地产投资分析论文房地产投资决策论文

房地产投资分析论文房地产投资决策论文： 房地产投资决策信息系统设计实现 摘要：本文根据面向对象技术的思想，结合对房地产投资决策信息系统需求的分析，对房地产投资决策信息系统进行设计：对系统的数据库管理系统进行比较选择，发挥面向对象设计的优越性，对系统的模型库和知识库的设计进行研究，对模型类和知识类进行分析，探讨面向对象技术在其中的应用。 关键词：房地产投资；项目决策；信息系统；网络设计引言 如何在房地产开发投资过程获得最大化收益是房地产开发主体面临的首要问题，而解决这一问题首先就要对投资项目进行合理的可行性分析，进而做出正确的决策。在当今的信息社会中，房地产开发企业应该如何利用信息资源为投资决策提供支持，怎样在如此多的信息中做出选择，又如何利用计算机技术、数据库技术、运筹方法、统计方法等各种手段来辅助决策，才能达到科学投资决策，实现企业本身利润和社会效益的双赢。正是在此背景下，本文对房地产投资决策信息系统进行研究。 1.网络结构及其实现 系统采用基于Web技术的三层B/S架构，可以在Web 浏览其中进行远程管理和操作。此结构的优点是系统开放、

安全稳定、可扩展性好，系统易于快速部署和实施。无需分发任何软件或技术说明书，只要有浏览器便可访问网络，任何系统相关人员都可以轻松使用浏览器浏览已发布的URL 并立即运行该应用程序。为了便于集中式的控制和维护，借助了基于Web的应用程序的“瘦客户机/胖服务器”模型，应用程序构件和逻辑放置在Web服务器上，集中并简化了控制和维护：只要将应用程序存放在服务器上，所有用户就可以立即执行。浏览器端为普通PC机，采用Windows系统的IE浏览器，为瘦客户端；Web服务器和应用服务器为高性能服务器：Windows Server，网络协议为Http/Https。Web服务器的功能是处理来自网络上的大量请求，它担负着房地产投资决策支持系统门面和大堂的角色。应用服务器作为业务逻辑的处理核心，也是整个系统的核心。数据库服务器为SQL Server，所有数据处理的要求都由数据服务器完成。服务器采Windows 2003 Sever，客户机采用Windows98/2000/XP，浏览器IE5.0以上。 根据目前房地产企业对自身信息安全要求愈来愈高，本文在这个系统中还引入了有关信息安全技术的运用。整个系统的网络结构用如图1所示。本文所研究系统的开发平台为：操作系统，Windows2000；开发所用程序语言，PowerBuilder 和SQL；开发过程，统一开发过程(RUP)；辅助开发工具，Rational rose；设计语言，UML。此

房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文 王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号：20113987) 目录房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告 广州市花都区案例分析 房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概 况。 正文 房地产基本定义 房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。 百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待

升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。 中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。 中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。 最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI ）同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大 全国CPI涨幅走势图 0.00% 2.00%4.00%6.00%8.00%8月 10 月 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12 月

国内房地产开发投资与经济增长关系研究综述

国内房地产开发投资与经济增长关系研究综述 采用综述方法对主要学者关于我国房地产开发投资与经济增长之间的关系问题的研究成果作了介绍和分析，在此基础上提出了此问题需要进一步研究的方向，力图为政府、房地产开发商和金融机构做出决策提供更可靠、更科学的参考依据。 标签： 研究综述;房地产开发投资与经济增长的关系;研究与展望 1 主要学者的研究成果 关于房地产开发投资和经济增长关系的问题，前人的研究大都只停留在定性分析的阶段，缺乏定量研究，且由于各学者所选取的指标和样本空间不同。 1.1 认为两者之间为双向因果关系的研究 龚宁（2007）通过对房地产投资完成额和GDP两个变量进行协整关系检验，得出两者之间存在长期稳定的均衡关系，且通过实证分析得出两者之间为双向作用。此研究结论具有一定的理论意义，但在证明两者因果关系方面缺少理论支撑。商碧元、田涛（2008）运用计量及经济学方法模型和应用统计分析软件对深圳市房地产开发投资和GDP的关系进行了定量分析，证实两者之间存在双向因果关系，且两者之间的影响存在一年的时滞。此研究比吴淑莲和龚宁的研究更进了一步，具有更实际的参考价值，但由于其所选取的样本空间只是深圳市，因此，其结论的应用具有局限性。 1.2 认为两者之间为单向因果关系的研究 现有的文献表明，国内大多数学者认为两者之间为某种单向显著的因果关系，但对于何为因，何为果意见不一。 （1）认为房地产开发投资对经济增长影响显著的研究。 费晨（2008）利用城市GDP和房地产开发投资额两个指标，搜集了武汉市1995-2006年间的数据，对武汉市经济增长和房地产开发投资之间的关系进行了分析，通过变量的平稳性检验、单整性检验、协整性分析和误差修正模型以及Granger因果关系检验，得出武汉市地区生产总值与房地产开发投资间存在长期稳定的均衡关系，房地产开发投资与GDP的增长之间为显著的单向因果关系，房地产开发投资的增长带动了GDP的增长，而根据GDP的波动不能有效的预测房地产开发投资的变动。邹朝福（2009）以昆明市为例，对城市房地产开发投资进了详细的分析，得出房地产开发投资对区域经济发展的影响比较显著，政府应该制定一些政策措施来控制房地产开发投资的规模，使之与区域经济发展和市场

房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、

微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n