河源市碧桂园项目可行性研究报告

河源市碧桂园项目可行

性研究报告

——东江凤凰城

陈礼婷

2014-6-23

目录

一、项目总论 (3)

（一）项目背景 (3)

（二）承担可行性研究的单位 (3)

（三）研究工作依据 (3)

二、项目投资环境和市场研究 (3)

（一）市场宏观背景 (3)

1.全国投资环境 (3)

2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况 (4)

3.河源市投资宏观背景 (5)

4、河源市1-6月房地产开发统计 (6)

5.区域发展及前景预测 (8)

6.河源房地产市场发展的趋势 (9)

（二）区域市场分析 (10)

1.供给分析 (10)

2.需求分析 (11)

3.竞争分析 (12)

4.新城的消费认可度和典型物业调查 (13)

5.市场分析有关结论 (13)

三、项目用地分析及评价 (14)

（一）地块解析 (14)

1.交通条件 (14)

2.用地现有状况 (14)

3.水电气保障 (14)

4.规划限制条件 (15)

（二）项目SWOT分析 (15)

1.优势分析： (15)

2.劣势分析： (16)

3.机会分析： (16)

4.威胁分析： (16)

（三）项目用地环境评价 (16)

四、市场定位及方案评价 (17)

（一）项目可能的开发方案： (17)

1、项目的规划布局 (18)

2、项目的建筑设计 (18)

3、项目的户型设计 (18)

4、项目的环境设计 (18)

5、项目的配套 (18)

6、物业服务 (19)

7、项目的客户定位 (19)

（二）投资估算 (21)

1.项目土地成本测算 (21)

2.项目建安成本估算 (22)

3.项目分项投资估算 (22)

4.项目销售收入估算 (23)

5.项目利润与利润率估算 (23)

6、项目税后利润与利润率分析 (23)

五、方案评估及选取 (24)

（一）、项目可能的开发方案比较： (24)

（二）方案选取及建议 (26)

（三）项目定位 (26)

六、项目开发进度安排及资金筹措 (27)

（一）开发周期 (27)

（二）开发各阶段的周期安排（附表1） (27)

（三）资金筹措 (27)

（四）投资使用计划 (28)

七、销售及经营收入预测 (28)

（一）电梯公寓销售收入估算 (28)

（二）财务内部收益率 (28)

．八、风险分析与回避的手段 (28)

（一）开发风险评测 (28)

1.灵敏度的测算 (28)

2.项目盈亏平衡点分析 (29)

（二）项目市场风险及回避 (29)

1.项目市场风险 (29)

2. 项目市场风险的控制 (30)

（三）项目其它风险 (30)

九、可行性研究结论及建议 (31)

（一）项目评价 (31)

1.经济效益评价 (31)

2.社会效益评价 (31)

3.环境效益评价 (31)

（二）可行性研究结论 (31)

（三）项目运作建议 (32)

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：东源县

项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公里）

项目开发背景：碧桂园凤凰城位于河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。

（二）承担可行性研究的单位

河源市碧桂园房地产开发有限公司

（三）研究工作依据

根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售

面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。

2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况

短期为政策窗口期,板块走势将受到压制

房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。

短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期内仍处于政策窗口期,不同城市陆续出台的政策预计将对市场投资者心理带来一定负面

影响,而土地改革,以及房产税的征收等的不确定性仍存在,市场观望

情绪加剧,板块行情走势将受到抑制。

土地改革短期对房地产市场冲击将较小。短期内大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现的可能性不高。对于开发商,逐步

增加有效土地供应,特别是当前建设用地缺乏的地区的土地供应,将能

增加其项目获取量,带来更多的开发建设机遇。

房产税征收渐行渐近。当前房地产相关各类税费对增加购房成本已相当高,税收进一步提升空间并不十分大。中长期看,房产税对于房

价影响也将有限。投资者无需过分忧虑。

行业基本面相对平稳板块估值进一步向下空间有限。当前估值已较好反映政策打压可能带来对基本面的影响,而未来一段时间行业基

本面将相对平稳(开发投资增速、销售、毛利等出现大幅下跌可能性

不高),相信房地产板块估值进一步向下空间相对有限。

3.河源市投资宏观背景

A.河源市国民经济运行稳定，居民消费能力逐步增强，房地产市场处于健康稳步低速发展阶段；

B.城市重点建设项目进展良好，城市绿化、亮化、美化和净化水平不断提升，城市管理取得初步成效。

C.河源民营经济保持增长，民间资金大幅提升；

D.全市房地产交易活跃，价格平稳市区商品房交易持续保持增长势头。

E.房地产投资增大，商品房施工量、竣工量、销售面积等发展衡量指

标逐年增长。

F.政府加大住房体制改革力度，商品住宅的市场需求量和供应量都有大幅提升；

G.二手房交易量有所下降，房地产三级市场的培育有待进一步完善。

4、河源市1-6月房地产开发统计

A.投资开发情况

今年1-6月市区完成商品房建设投资额评估值为4.96亿元，同比增长98%。

B．施工、竣工情况

市区截止到第二季度末施工项目33个（含往年末竣工项目），施工累计面积135.86万平方米，其中第二季度新开工项目16个，施工面积74.13万平方米。第二季度新开工面积比第一季度增加50.88万平方米、增长218.84%。市区今年1-6月商品房竣工面积38.14万平方米，同比增加82.71%。

C．商品房预售情况

2014年1-6月商品房批准预售面积为19.41万平方米，同比下降33.6%，其中住宅批准预售面积17.62万平方米，同比下降11.14%。今年1-6月市区商品房预售面积25.9万平方米，同比增长5%，其中住宅预售套数1826套、面积22.48万平方米，同比分别增长16.6%和3.74%。90平方米以下住宅套数357套，占总套数19.555，所占比例比上年

同期上升14.31%。商品房预售金额5.49亿元，同比增长27.08%。

D．二手房交易情况

今年1-6月二手房交易面积为13.68万平方米，同比下降24.54%，但二手住宅交易面积为11.91万平方米，同比增加7.2%，二手商业用房交易面积为1.77万平方米，同比下降74.79%。二手房交易金额为1.12亿元，同比下降13.5%。

E．价格水平

依据市区商品房销售情况测算，年末商品房销售平均价格为4500/㎡，2013年末商品房销售平均价格为4000元/㎡，2014年1-6月份商品房销售平均价格为5000元/㎡。2013年比2012年价格下降8.90%，2014年1-6月份平均价格比2013年末价格上涨12.5%。

5.区域发展及前景预测

目前河源市房地产市场总体大致可分为四大板块，分别为新丰江板块（新丰江沿岸及辐射区域）、东江板块（高新技术开发区集中区域）、建设大道板块（建设大道及辐射区域）及新行政中心板块，四大板块。

A.东江板块：河源高新技术开发区集中区域占地18.3平方公里，可容纳人口30万人，区域内规划有占地1.6平方公里的高档居住区，主要以别墅、洋房、高档公寓为主，区域内将建设集商务、休闲、娱乐等多种功能的高档配套设施。预计未来1-2年内将建设超过100万平方米的高尚住宅，这意味着又一个新型城镇崛起。

B.新行政中心板块：香港上市公司雅居乐地产斥巨资进军河源房地产市场，以7.3亿元的天价取得东城西片区最大的土地，占地面积1.36平方公里，预计总规划建筑面积接近300万平方米，总套数约25000套，此外，勤诚达地产、翔丰地产、华达地产也在此区域内囤积了超过1平方公里的土地。这将极大带动河源地产的市场，同时，也是对本土开发商的一种极大冲击。我们可以预见，在雅居乐带领河源进入大盘时代的同时，势必对开发实力不足的地产商的一次洗牌。

C.新丰江板块：据不完全统计，2006年新丰江沿岸及辐射区域在建销售项目8个，总建筑面积107.5万㎡，总套数6744套，其中超过10万㎡的有4个，另外还有占地23万㎡和65万㎡的两个地块已经拍卖，未来1-2年内将会有超过250万平方米的推盘量，这意味着河源房地产市场已经进入白热化的竞争阶段，形式较为严峻。

D.建设大道板块：据不完全统计，2006年建设大道及辐射区域在建

销售项目7个，总建筑面积46.2万㎡，总套数2680套，其中超过5万㎡的有5个，另外还有占地3万㎡和11万㎡的两个地块即将开工，未来1-2年内将会有超过100万平方米的推盘量，建设大道区域是近年来推盘量最集中的区域，市场形势不容乐观。

6.河源房地产市场发展的趋势

A．无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。河源市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在新城区购房，远远高于老城。B．自古以来河源人就对居住新城区有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在新城区。

C．新城区的居住环境有很强的商业配套环境：

D．河源市新城区是房地产项目聚集较多的地方，也是成熟的区域。

当

E．因东江首府打造新城区高档社区一举成功后，新城区成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，东江首府的“一站式管家服务”，天河城将现代时尚和优雅复古的元素在建筑中完美融合，雅居乐的欧式建筑让人有了更多的选择。无论在哪里，有哪一个新兴区域像这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的现在新城

区因为房地产业的拉动，介入了最高档的消费场所。有消

就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，F．有了不可替代的地位。

G．新的住宅正在加速向中产靠拢。上百亩的土地开发，倾力打造“新生活样板区”的形成，使得新城区一片繁荣景象。有调查报告

显示：在购房方位上倾向于新城区。选择新城区为 37.8％，源城区为 25％，老城区为 22％，郊区为 15.2％，在问及“购房目的”时，有 90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对新城区新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如华南城、雅居乐等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在 6万元到 20多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业 7.8％，外企 5.6％，个体户 15％，职业经理人 3％，特殊职业 11.6％，其他 57％的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为新城居住人群的主流。

（二）区域市场分析

1.供给分析

通过历年新城区的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：

A、社区规模化

规模化是新城区一大特色，除了少数几个楼盘在 100亩以下外，其余的都在 100亩以上，而华南城甚至达到了千亩以上。华南城、华达集团、东江首府、雅居乐、鸿大城、等一大批有实力的开发商陆续进入。

B、社区主题化

新城作为河源后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快开发建设以及新城原有的餐饮优势，而今的新城已成为一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个新城的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“给你一个五星级的家”的碧桂园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。

C、社区生态化

原有的河源广场、加之后起之秀河源市政客家文化公园使新城的绿化更上一个台阶；而恒大名都的落成又再次为新城的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“无敌间距”恒大名都为新城的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是鸿大城、华南城，还是雅居乐、天河城等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。

D、社区景观化

园林、水景、植物、建筑构成了新城社区一道道精彩的风景线。

E、价格呈上升趋势。

近年来，人们越来越追求生活上的享受，尽管政府一再调控房价。

房价也由4500元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000元/平方

米。

F、投资价值高。

随着新城区规划的出台、新城的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值。使它成为投资人的乐土。

G、户型趋向于小康型。

新城早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。

2.需求分析

需求特点

A、新城房地产需求市场大。新城目前有120个专业市场和众多

的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新区内的企业定位于高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前新城区一些企业引进的人员来看，文化高所占比例高，这

些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。

B、有效购买力充足。新城的新经济产业工人、白领、商人、高

校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着新城人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。

C、投资人对新城升值潜力看好。新城目前的房价处于中等水平，

随着宏观政策的支持、高速的建通和惠州经济的互动发展，将使新城房地产具有较大的升值潜力。

需求构成

A、企业的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、

白领、高校教师、商人等。

B、郊区居民。新城房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的

环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向新城看齐。

C、外地来人员。从新城老城的消费者构成情况看，外地消费者

具有很大的购买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员。

D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市

场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新城房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。

3.竞争分析

新城目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于郊区和老城总开发规模。价格主要在5000-7000元/平方米之间，高于老城

平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型

三室、四室为主，110-260平方米为主。

4.新城的消费认可度和典型物业调查

通过对新城居民的随机调查，得出他们选择某线8个完美理由：■吃在新城，安逸！住在新城，舒服！

■历代贵人住新城，能住在新城就是贵中之贵了。

■想赚钱就住新城，新城有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。

■河源市是天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。

■家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到万绿湖，桂山，野趣沟都很方便。

■周末休闲，花十几块钱就可以在这里找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。

■将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。

5.市场分析有关结论

A．碧桂园凤凰城位于河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。临近胜利大桥、紫金桥，可直达新、老城区，自驾车10分钟车程畅达全城。政府规划胜利桥脚将新建江东客运站、届时交通更便捷;此外5条过境河源的高速公路，今、明两年将全部动工建设。更可喜的是，河源高铁也计划启动，届时从广州、深圳往返河源只需30分钟。

并且15公车可从碧桂园——火车站，大大方便了居民的出行。B．消费者对碧桂园住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。

C．消费者对碧桂园生活价值具备较高的选择性认知。由于碧桂园整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。

D．河源市整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。

三、项目用地分析及评价

（一）地块解析

1.交通条件

临近胜利大桥、紫金桥，可直达新、老城区，自驾车10分钟车程畅达全城。政府规划胜利桥脚将新建江东客运站、届时交通更便捷;此外5条过境河源的高速公路，今、明两年将全部动工建设。更可喜的是，河源高铁也计划启动，届时从广州、深圳往返河源只需30分钟。并且15公车可从碧桂园——火车站，大大方便了居民的出行。

2.用地现有状况

碧桂园东江凤凰城落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市核心区。

3.水电气保障

随着近几年新城房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建

及完善，新城的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。

4.规划限制条件

虽然长期以来规划限制是制约新城房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：

A、建筑高度50m以下；

B、项目的总体绿化本应在40.25％以上；

C、项目的容积率要不小于2；

E．项目建筑间距要大于2。

（二）项目SWOT分析

1.优势分析：

A．项目位于梧桐山下，周边的自然环境及社区内的绿化条件相得益彰

B．项目位于河源市市区，是河源市核心区域，升值空间大。

C．项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。D．项目生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。E．项目在市民心中的认可度高。

F．项目内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。

2.劣势分析：

A．公交路线欠发达。

B．离市中心距离较远，购物不方便，周边欠缺中高档商业配套。C．医疗，银行等欠缺

D．属于商业用地，住房年限较短

3.机会分析：

对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。

项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。

本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。

4.威胁分析：

项目存在较多的潜在竞争者。

区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。

区域内部分楼盘将会分流本案客户。

（三）项目用地环境评价

本项目位于河源的成熟板块，同时随着新城的科学合理规划的实

施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年新城房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。

四、市场定位及方案评价

（一）项目可能的开发方案：

根据新城房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：

方案一：以居住为住的多层住宅小区

开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。

方案一的具体设想：

1、项目的规划布局

项目的规划布局遵循洋房式格局；

2、项目的建筑设计

建筑立面强调突出现代居住的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出现代文化特点，使之成为具有时代特色的理想家园，从而创造出新的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。3、项目的户型设计

充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，每个楼层三户人家。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。

4、项目的环境设计

小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的现代特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。

5、项目的配套

另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，社区规建园林泳池、商业街、教育配套等，毗邻新市区文化广场、文化长廊、

体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。项目内配置五重梯度景观园林，无边界泳池，高尚会所，风情商业街，优质学校，健身场，同时可享文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。

6、物业服务

提供周到贴心的物业管理，将引进国家一级资质物业服务，让您的家人都能享受到安心、舒适的美墅生活。

除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等同时

7、项目的客户定位

二次置业的中等收入者

方案二：以居住为主的高层电梯公寓

开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。

方案二的具体设想：

１、项目的规划布局

项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；

碧桂园运营会议管理手册

附件 1： 碧桂园集团 运营会议管理手册 （2017 版） 目录 前言 (1) 第一部分编制说明 (2) 一、手册说明 (2) 二、手册调整与修改 (2) 三、手册特定用语说明 (3) 第二部分会议名录 (4) 一、里程碑会议召开条件时间轴 (6) 二、里程碑会议召开目的及会议成果 (7) 三、定期运营会议召开目的及会议成果 (10) 四、专项运营会议召开目的及会议成果 (10) 第三部分通用会议要求 (12)

一、会议资料 (12) 二、会议纪要 (13) 三、会议任务跟进 (14) 第四部分里程碑会议管理标准 (15) 一、定位策划会 (15) 二、二次定位会 (16) 三、报建策划会 (17) 四、成本策划会 (18) 五、工程策划会（及二次工程策划会） (19) 六、开盘策划会 (20) 七、装修策划会（及二次装修策划会） (21) 八、交楼策划会 (22) 九、开盘后评估 (23) 十、交楼后评估会 (24) 十一、结算后评估会 (25) 十二、全周期后评估会 (26)

前言 随着集团房地产开发业务的迅猛发展，企业规模迅速扩大，客观上对集团项目决策带来了规模上的挑战。为规避决策风险，实现企业内部有效沟通并形成运营会议决策成果，须不断提高项目运营会议管理水平。 项目运营会议管理不仅是项目运营决策中非常重要的沟通、决策形式，更是提高团队协同能力、保障信息完整、形成知识沉淀的有效方法。因此，在总部精干高效、区域做实做强、项目责任到人的模式下，合理、高效的会议管理体系对项目运营起着至关重要的作用，而项目运营会议管理也将与时俱进、不断完善。

第一部分编制说明 一、手册说明 本办法用以规范碧桂园集团在项目开发过程中关于项目运营决策类会议的召开标准。通过指引性的文字说明，明确各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等要素，指导相关会议召开，保障集团各项目开发的有序推进。 本办法是集团计划管理体系的构成文件，共包括三个部分： （一）手册编制说明：本部分就编制本办法的目的、手册的主要内容框架、手册中涉及的会议范畴、主要关键词等做出说明，是阅读和使用本办法的基础内容。 （二）会议名录管理：本部分列出了碧桂园集团现阶段项目开发过程中应重点关注的会议。 （三）会议标准管理：本部分针对“会议名录管理”中的会议，依次明确了各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等标准。 二、手册调整与修改 （一）集团运营中心根据项目开发策略的调整，每年组织相关中心和区域、项目对本办法的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适 时进行调整与修订。本办法内容确定后在一定阶段内应保持相对稳定。 （二）当集团战略、管控模式、相关部门职责设置或业务流程发生变化时，

碧桂园 大运营管理办法

集团大运营激励管理办法 第一章总则 第一条为有效、全面地在集团系统内推行大运营工作，充分发挥区域大运营工作组的主导性，通过对项目重要开发节点的完成情况进行激励和过程管控，确保实现“三完美、一助力”，特制定《集团大运营激励管理办法》（以下简称“本办法”）。 第二章适用范围 第二条本办法适用于集团2015年及以后摘牌且可实现成就共享的项目，含原有项目新地块。 第三章激励办法 第三条权限赋予 各区域大运营工作组拥有以下考核权和任命权： 1、对所属区域的项目总任命有一票否决权； 2、对区域内各业务部门的绩效考核拥有不低于30%的考核权重，具体的考核细则由各区域自行确定。 第四条激励措施 4.1 设立大运营奖金池。以符合上述条件项目实现成就共享奖金

额的5%计算奖金额度，作为额外奖金纳入各区域大运营奖金池，该奖金作为管理费用进入区域成本；集团按照区域大运营奖金池的10%（即项目成就共享奖金的0.5%）计算奖金额度，作为额外奖金纳入集团大运营奖金池。 4.2大运营奖金池内奖金需结合项目重大节点的达成情况分五个阶段计提（详见后文），按季度统计并发放。 第五条奖励细则及要求 区域大运营工作组自行制定《区域大运营激励方案》，该方案须将区域各项目及职能部门纳入考核范围；同时设立五个重大节点：开售、现金流回正、土建移交装修作业面、提早完美交楼、总包结算完成，纳入激励范围。 各重大节点奖励金额如下： 1、开售：项目成就共享金额×1% 2、现金流回正：项目成就共享金额×1% 3、土建移交装修作业面：项目成就共享金额×1% 4、提早完美交楼：按批次面积折算项目成就共享金额×1% 5、总包结算完成：按批次面积折算项目成就共享金额×1% 注：（1）如对应批次为毛坯交楼，则土建移交装修作业面奖励与提早完美交楼合并，即提早完美交楼奖励=按批次面积折算项目成就共享金额×2%。

碧桂园项目运营管理案例解析

碧桂园项目运营管理案例解析 应用背景 在业界，碧桂园一直以快速和规模性开发房地产项目而著称。开发一个项目，从拿地到销售，碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后，其规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区，项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长：从数量上来看，2008年碧桂园的在开发项目达51个，开发量比上市前增长了一倍；从规模上看，碧桂园08年的交楼面积超过了06、07两年之和。另据碧桂园相关统计数据显示：截至2008年10月30日，碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米，其中，在建总可售建筑面积高达1606万平方米。 随着上市后项目开发量及交楼量的成倍增长，碧桂园集团多项目运营管理的难度越来越大，面临的问题也越来越多。比如，如何让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上？如何确保项目计划的合理性、严谨性？如何科学的评估项目的执行结果？如何管理组织的隐性经验并植入日常的业务？如何高效的对项目计划作出合理调整与决策？如何快速复制、培养复合型人才等。 面对公司的规模化扩张，碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后，碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”，先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR 管理等系统。2008年7月，碧桂园再次携手房地产管理软件专家明源软件，重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——能管控和支撑房地产企业核心业务流程的项目管理ERP系统。 就项目管理ERP系统的实施，碧桂园投入了前所未有的庞大资源，集团高层深度参与、高度重视，项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔建波及执行董事杨惠妍担任。同时，为了确保ERP项目的顺利实施，碧桂园还抽调专人，成立了项目管理ERP办公室，专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。 碧桂园项目管理ERP解决方案

碧桂园集团全套管理流程

保密等级:绝密级 流程目录 一、行政部 行政－01会议管理流程 (04) 行政－02专项档案管理流程 (05) 行政－03固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04公文管理（发文）流程 (07) 行政－05公文管理（收文）流程 (08) 行政－06办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07网络信息管理流程 (10) 行政－08重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09文书档案管理流程 (12) 行政－10秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01培训计划管理流程 (14) 人事－02招聘管理流程 (15) 人事－03员工定薪管理流程 (16) 人事－04职位说明书管理流程 (17) 人事－05绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、策划运营部 市场－01集团年度经营计划制订流程 (20) 市场－02产品定位报告编写流程 (21) 市场－03可研分析工作流程 (22) 市场－04销售计划管理流程 (23) 市场－05销售价格管理流程 (24) 市场－06销售工作督察工作流程 (25)

市场－07物业销售流程 (26) 市场－08市场推广流程 (27) 市场－09广告宣传流程 (28) 市场－10合同签定流程 (29) 市场－11销售优惠管理流程 (30) 市场－12销售资料管理流程 (31) 市场－13房屋交付流程 (32) 市场－14客户投诉处理流程 (33) 市场－15信息管理流程 (34) 三、财务部 财务－01费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03资产入帐管理流程 (37) 财务－04资产调用管理流程 (38) 财务－05资产处置管理流程 (39) 财务－06资产盘点管理流程 (40) 财务－07资金流入管理流程 (41) 财务－08资金流出管理流程 (42) 四、工程部 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01方案设计管理流程 (44) 工程－02初步设计管理流程 (45) 工程－03施工图设计管理流程 (46) 工程－04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47) 工程－05开工准备工作管理流程 (48) 工程－06施工图会审管理流程 (49)

5个月开盘 从运营会议看碧桂园极速开发模式

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 “拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。 一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控 阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示： 上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点： 1、可怕的前置：拿地即可开工

快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。 从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。

2、抓大放小：抓重点攻难点 碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。 上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。 3、分级管控：三级管理 快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求。 因此，碧桂园综合考虑各种因素，对原来集团管控点做了进一步优化和梳理，分权核心围绕两个路径：第一个是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会主要由集团专业线把关和决策;第二个是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司，因此，像交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留了项目启动会，核心目标是与经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权。 上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。 二、管控要点：抓住各关键点的牛鼻子 在上述会议体系规划后，为保障运营的质量，还必须对会议效果进行把控，为此，碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标，考虑到运营会议主要是过程的协调，相对容易理解，所以下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述： 1、项目交底会

碧桂园项目运营管理

碧桂园项目运营管理 2010年08月23日 21:49 在业界，碧桂园一 直以快速和规模 性开发房地产项 目而著称。开发一 个项目，从拿地到销售，碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后，其规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区，项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长： 随着上市后项目开发量及交楼量的成倍增长，碧桂园集团多项目运营管理的难度越来越大，面临的问题也越来越多。比如，如何让最稀缺的高层时间，锁定在最关键的节点上？如何确保项目计划的合理性、严谨性？如何科学的评估项目的执行结果？如何管理组织的隐性经验并植入日常的业务？如何高效的对项目计划作出合理调整与决策？如何快速复制、培养复合型人才等。 面对公司的规模化扩张，碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后，碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”，先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR管理等系统。2008年7月，碧桂园重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——能管控和支撑房地产企业核心业务流程的项目管理ERP系统。 就项目管理ERP系统的实施，碧桂园投入了前所未有的庞大资源，集团高层深度参与、高度重视，项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔建波及执行董事杨惠妍担任。同时，为了确保ERP项目的顺利实施，碧桂园还抽调专人，成立了项目管理ERP办公室，专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。 碧桂园项目管理ERP解决方案 项目管理ERP系统是碧桂园整个集团的核心系统工程，触及集团上下，甚至涉及到碧桂园整个管理流程和标准的梳理与再造。该系统重点围绕碧桂园地产项目开发的全生命周期，从“进度、质量、成本和现金流”四条主线实现对整个项目的全面管理。分别覆盖“项目发展（包括项目论证、项目可行性分析）、规划设计、项目建设（包括采购招投标、施工等）和销售与服务”等项目运营管理的重要阶段，以实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位管理。 为确保此次系统的实施成功，实施团队对集团总部、增城、辽宁和重庆等区域进行了为期2个多月的深入调研，从集团现状、组织架构、业务流程和岗位说明等多个维度展开分析，同时也考虑到碧桂园当前项目运营管理的现状与特点，融入目前行业内较为先进的管理思想与方法，制定出适合当前情况下的《碧桂园项目管理ERP业务解决方案》。方案中明确了碧桂园项目ERP系统的第一个试点区域公司。2008年年末，该系统在试点区域公司经过半年的上线实施后成功验收，并在进度、合同、审批流、知识库等方面取得显著成效。 （一）、项目进度系统

碧桂园运营中心十大重点工作

2015年运营中心（运营管理部）十大重点工作 以下是王少军总在周例会提出的2015年运营的十大重点工作项，各分部在开展日常工作或巡检时请围绕以下十大重点工作项来开展： 一、全年供货跟踪 （1）存货：需关注后期进度，落实关键节点计划上线，对进度已滞后的项目督促按计划完成； （2）存地新供：分为存地新增供货和停缓建复工(尤其是精工产品供货)，均需纳入管控； （3）新项目供货：各分部组织好所辖区域新摘牌项目相关运营会议工作（工程策划会、启动会、开盘后评估会等），并跟进落实会议决议，帮扶区域做好“小步快跑”。 各分部对全年的供货要做到总量动态清晰，逐月动态跟踪了解，尤其对精工产品供货（市场、货量组织、销售）要做到心中有数。 二、确认收入确保 各分部要非常清楚所辖区域的上半年和下半年的确认收入目标各多少，目前有多少缺口，提前对交楼风险进行预控（不能出现临时救火的情况，变救火为预控）。 （1）对于已售期楼，要确保按计划交楼； （2）对于未售现楼及期楼，要关注销售情况，弥补当前的确认收入缺口； （3）当前确认收入工作有所懈怠，2014年确认收入行之有效的经验要在2015年继续推进实施。

三、新项目“345”、“322”实现 目前对新项目实现“345”和“322小步快跑”的跟进一些分部有所放松，运营中心应该为新项目实现“345”和“322小步快跑“提供各项帮扶工作。 （1）“345”：以后不要再和区域项目PK里程碑计划工期问题，直接把投资定案会（或投资分析会）上区域承诺的开盘/开放工期直接纳入里程碑计划编制中； （2）“322”：把小步快跑指引真正理解到位，从项目投资阶段就要以“322”思想来系统指导新项目工作，要能非常娴熟的向区域项目宣贯小步快跑322指引的内容； （3）要将“小步快跑322“由理念灌输变为切实落地，对于制约“345”和“322”实现的问题要及时发现并协调解决； （4）要将区域运营同事的能动性调动起来，让区域运营来组织小步快跑工作，实现区域运营做实做强。 四、新进度计划信息系统上线 目前新进度计划体系（含关键节点计划）的上线已进入关键时期，要求：（1）各分部同事能对计划信息系统了如指掌，并能熟练指导区域、项目使用系统。 （2）各分部要能有效帮助和督促区域编制新项目主项计划和基于关键节点计划下的二三级计划或专项计划； （3）配套制度进一步完善，并下发执行； （4）完成已摘牌项目关键节点计划上线后，将重点推进新项目主项计划上线工作；

个开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式

个开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 “拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。 一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控 阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示： 上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点： 1、可怕的前置：拿地即可开工 快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。 从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。 2、抓大放小：抓重点攻难点 碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。 上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项