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国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新

国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新

Innovation of Financing Mode of Real Estate Enterprise under National Macro-Control Efforts

陈媛媛吴萍

昆明理工大学管理与经济学院,云南昆明650093

Chen Yuanyuan Wu Ping

Kunming University of Science and T echnology, Ecnomics and Management Faculty, Kunming ,Yunnan ,650093

第一作者简介:昆明理工大学管理与经济学院,硕士研究生,专业:企业管理,研究方向:国际金融

第二作者简介:昆明理工大学管理与经济学院,教授,研究方向:国际金融,区域经济

联系电话:137********(陈媛媛)

联系地址:上海浦东新区华佗路280弄13幢16号308室雷婷转陈媛媛收

国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新

摘要:近年来国家为了防范金融风险,央行针对房地产行业出台了121号文件,通过信贷紧缩等方式来调控房地产市场;银监会出台了212号文件,提高了房地产开发商从信托公司贷款的门槛。很显然,越来越多的房地产企业正面临资金困局。在这种国家进行强有力宏观调控的大背景下,急需资金进行多层次地产开发的房地产企业如何有效利用这些国际地产投融资机构的参与来拓宽企业融资渠道,完善地产开发模式,已经越来越成为大家关注的焦点。本文就这一现实问题做出深入分析,以期能对新形势下房地产业的融资模式创新提出有意义的几

点参考。

关键字:房地产;投资银行;房产信贷;宏观调控;房地产基金;资产证券化

Innovation of Financing Mode of Real Estate Enterprise under National Macro-Control Efforts

Abstract: These years, the China Bank carried on the No. 121 file to keep lookout the finance risk, adjusting the real estate market through the credit deflation; Banking Regulatory Commission appeared on stage the No.212file, raising the threshold of loaning from the trust company for the real estate developer. Obviously, more and more real estate corporations will face the difficult situation of lack of money. Under the background of macro-control efforts carried out by the government, how the real estate corporations utilize the combination of foreign investment companies to broaden the channel of attracting funds, making perfect the real estate development mode, which is becoming the focus more and more. This paper is to provide some suggestion which is instructive for bringing forth new ideas to the financing mode through deeply analyzing this practical problem.

Key word: real estate; investment bank; real estate investment trusts; macro-control efforts; real estate trust; assets securitisation

0 引言

在我国,房地产金融体制改革远远落后于住房体制改革,中国房地产业急需搭建多元化的金融平台。房地产金融已是当今业界普遍关注的焦点。如何在这种内外交困的不利形势下成功

突围?显然,积极进行房地产企业融资模式创新已成为势在必行的事情。

1房地产融资现状

相关数据显示,1991年底全国只有4200家房地产开发商,但目前已达3万多家。房地产企业的平均规模很小,每家的年均开发面积不足2万平米、平均资产规模仅5千万元,尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。在我国,市场份额能达到全国总额5%以上的大型房地产企业至今尚未产生,因为这个份额要求年销售额达到500亿元。虽然有几家房地产公司在向这个目标努力,但估计在2005年还很难有人达标。这种高度扁平化、分散化的产业组织结构与成熟市场经济国家或地区的情况差距很大。由此,企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低,构成了我国房地产业当前的主要结构特点。

我国房地产业的特点决定了我们的融资策略必然是与之相适应的。虽然121号文件主旨是希望分散和降低房地产的金融风险,但实际上目前中国的房地产企业至少有三分之二仍然依靠银行贷款过日子。毫无疑问,资金在2005年内成为影响房地产行业一个非常重要的因素,宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌。由于近年来银行不断对房地产开发贷款设限,开发商所依赖的资金中订金、预付款等比例逐年增高,在今年更是超过了五成。在国家有意取消预售制度之时,开发商的这一融资渠道并非长久之计。121文件的洗礼,让他们至此才意识到自己脆弱的资金链条和资本运作能力。半数以上的开发商面临着出局。于是,融资环境和渠道成为开发商最为头疼的问题,大家被迫使出浑身解数开拓新的融资渠道。

2房地产多元化融资格局的形成

全国工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室在《2005年第三季度中国房地产市场报告》中,对房地产金融作出专项研究报告。该金融报

告反映,我国房地产金融市场没能构成多元支持体系和风险分担体系,房地产金融发展空间巨大。REICO报告认为,我国房地产金融市场目前以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。而一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构,但仍以商业银行为主,其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。60%来源于商业银行,信托公司已经成为房地产金融机构的生命军,但是“212号文件”出现以后,信托资金都出现大幅度的回落。房地产融资的发展严重滞后,而福利性的制度、公积金制度大部分处于闲置状态,仅仅向7%的人发送贷款。房地产融资渠道单一,只有商业银行体系支撑着房地产的资金需求,而多元化融资格局远未形成,股权融资有所增加,但是比例也只有15.2%,债权公司仅占0.001的份额。信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢,没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

2.1从“招拍挂”到房地产投资银行

过去1年,所有中国地产开发商的生活都或多或少地被三个词改变了,它们就是:招标、拍卖、挂牌。土地使用权转让所带来的影响,不但波及到地产开发相关企业,金融领域、地方政府,即使普通消费者,都无法不为所动。由于新的招拍挂方式大大增加了政府的土地出让收入,国内很多城市甚至不惜撕毁已经签定的合同,把售出的土地拿回来重新卖,只为卖个好价钱,房地产成本增加的原因主要有以下四个:地价上涨、建材涨价、拆迁成本增加、税收。土地价格的上涨狂潮让地产公司不得不面对扑面而来的资金危机。

面对这种被动局面,房地产企业采取的方式是向经常合作的地产开发商发出招股书,建议相关的企业,拿出一部分资金,组成一家投资公司。投资公司的资金用来帮助股东公司购买土地或者进行前期开发。比如A公司购买了投资公司B的股份,则成为B的持有者和受益人。

当A公司需要通过公开购买的方式获得土地的时候,由于土地价格昂贵,A没有能力独立完成,B公司将在这个时候借钱给他,帮助A公司完成土地购买。等土地使用证明下来以后,A公司把土地拿到银行进行抵押,把钱还给B投资公司。这样,A公司手头只要有几千万或者更少,就可以进行土地前期开发了。

这种做法实际上就是房地产投资银行的运作模式了。简单地理解,成立投资公司,实现相互过桥的方式,脱胎于地产领域特有的"同业拆借".在这种形式形成以前,很多地产公司之间也存在类似的情况,一个地产商为了获取土地、上市等目的,从其他地产企业拆借资金。由于都是属于地产行业,相互之间的风险较为透明,投资人对于投资的风险一般比较有信心。同时,不仅拥有资金回报,还可以享受对等的拆借利益,这也是房地产投资银行得以慢慢成型的一个重要原因。地产投资银行与一般意义的投资公司最本质的区别就在于,投资银行的资金大部分来自企业内部或关系密切的相关企业,资金的使用和获取具有相对封闭的色彩。而投资公司的资本获取和利用相对开放,是房地产投资银行的雏形。国家对于这种形式的谨慎,主要是由于对"自有资金不充足"的担心。今年第一季度,我国地产开发企业的自有资金在34%左右。如果地产投资银行介入,即使对方没有自有资金,投资银行注资后,投入的资金将以地产开发企业自有资金的形式出现。带来的结果同样是增加了地产开发建设的风险,只是风险更多从国家商业银行转嫁到民间资本身上。而这种运作方式的优点恰恰就是灵活,不容易受到国家政策的制约。地产投资银行是大势所趋,一边是投资,一边是项目,地产投资银行把大家联系起来。只是目前还没有很好的机构来专门做这项事情,但是摩根斯坦利、高盛等投资银行在国内都进行类似的投资。在当前央行收缩银根,对地产信贷大举“围追堵截”的不利形势下,显然,这种融资方式是极其有效的。

2. 2房贷资产证券化

就在个人房贷资产证券化还处在讨论阶段时,房地产开发商已经把个人房贷的资产证券化比喻成了房地产行业里的“可再生资金源”。2005年12月1日,中国建设银行发出公告:目前住房信贷资产支持证券产品的发行工作已基本就绪,中国建设银行股份有限公司作为发起机构,拟通过中信信托投资有限责任公司于近期在银行间债券市场发行约人民币30亿元建行个人住房抵押贷款支持证券,投资者产品推介会在北京举行。

资产证券化是最高层的住房金融产品,而银行一定也有严格的风险防范措施,实际上,个人房贷的资产证券化就是一种银行防范金融风险的措施,银行不会为了拿到更多的生意而忽略金融风险,从而对现有的金融政策加以松动。通过资产证券化,加强了资金的流动性,贷款的节奏加快了,对房地产融资是有好处的,同时,房子可以建得更多,供应量上去了,根据供求关系,有利于房价的稳定。这应该是一个良性循环,和谐发展的事。资金流一定是流向市场程度和安全系数都比较高,回报好,经济增长比较快的行业。房地产行业目前正是这样一个行业。

2. 3 REITs是房地产直接融资的方向

与债券相比,REIT s现金股利率超过甚多。由于REITs现金股利成长率一般皆高过消费者物价指数,因此也被视为对抗通膨最有效投资工具之一,REITs完全符合当前市场担忧通货膨胀威胁的投资趋向。央行行长吴晓灵2005年11月8日表示,提高发展商的股本比例是大势所趋,设立REIT s是房地产直接融资的方向。房地产商只有以股本融资为主,才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。目前房地产金融的问题主要不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,埋下金融风险。

在公开发行股票或在专业化管理的前提下,用公开发行收益凭证的方式设立REIT s,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。这一论调是由理论根据的:根据巴塞尔资本新协议,银行持有住宅按揭或房地产贷款,计算资本的风险权数,分别为50%及100%,但资产转化为证券化债券后,风险权数降至20%或以下,银行可释放更多资本有效运用。这是化解全球潜在金融风险的策略。因此,REIT s 凭借税率较低,配息较高受欢迎。当经济景气时,REIT s股价可望受惠,当景气衰退时,REIT s仍有稳健收益,资产证券化成为2004年以来全球资本市场最有缘分的题材。

越秀、恒地、新鸿基等地产老字号都会参与REIT市场,亚洲将有更多REIT上市,未来数年本地按揭证债券的发行会上升,加上香港本地机构投资者如强积金、保险及基金公司,对购买低风险定息工具的需求很大,足以推动REIT市场畅旺。

3 结束语

日本金融泡沫的助推器就是银行累积的巨额房贷风险,最终不得不对银行的治理与经营进行根本性的调整。美国为对冲目前的房地产泡沫,采用上市房贷期货品种。这些都是宏观调控的组成部分。我国对房地产业的调控,与金融市场的深化改革相匹配,决不可半途而废。

如何找到能有效解决当前房地产业融资难题的方法,这将是我们要努力去解决的课题。

参考文献:

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[2]符启林:《房地产融资信托中的创新与法律规避》,经济法网

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