项目定位内容

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P）

1) 国家或城市发展宏观政策

2) 城市规划发展趋向分析

2．城市发展经济环境（E）

1) 城市建设状况

2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP）

4) 城市消费实力(恩格尔系数)

5) 城市精神价值

3．城市发展社会环境（S）

1) 城市人口及结构

2) 城市化水平

3) 基尼系数

4) 人均居住面积

4．城市发展技术环境（T）

1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（% ）

3) 社会劳动生产率（元,人）

4) 科技进步贡献率（% ）

（二）城市发展房地产总体环境调研

1、城市房地产市场现状特征

1) 城市房地产市场总体特征

A. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析

B. 城市房地产市场供求关系和结构分析

C. 城市房地产区域特征分析

D. 城市房地产营销特征分析

2）城市房地产发展市场主体特征

A. 城市房地产开发主体特征

B. 城市房地产产品特征

C. 城市房地产服务主体特征

D. 城市房地产消费主体特征

3）城市房地产发展预测

A. 宏观政策对房地产市场的影响

B. 城市投资环境发展分析

C. 城市房地产投资趋向分析

D. 城市房地产发展趋势分析

（三）区域房地产市场调研

1．区域城市发展总体特征

2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及本项目周边区域。

根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：

3）规划设计及卖点

4）产品组合及特征

户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。

5）项目定位

6）营销综合及策略

7）价格标准及策略

8）媒体广告及效果

广告宣传、主打广告语等。

9）促销措施及效果

10）销售状况

11）客户群分类特征

12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。

通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。

4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研

1）上3所有内容

2）与本项目竞争关联性调研分析

A. 项目所处外部环境比较

B. 项目核心价值点比较

C. 项目市场机会比较

D. 项目发展策略比较

E. 其它竞争关联性分析比较

5、消费者群体研究

主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。

二、项目SWOT分析

（一）项目概况

1．项目基本背景

2．项目规模及用地状况

3．项目区位分析

4．项目周边环境

（二）项目SWOT分析（价值点及市场机会）

1．项目优势

2．项目劣势

3．项目机会

4．项目威胁

5．项目发展战略思路

三、项目定位

（一）目标客户定位

1．目标客户定位

1）市场细分

2）选择目标市场

3）目标市场细分定位

2．目标客户基本特征

1）目标客户区域特征

2）目标客户家庭结构

3）目标客户职业

4）目标客户年龄

5）目标客户收入

6）目标客户置业次数

3。目标客户置业需求特征

1）目标市场价值取向分析

2）目标客户产品需求特征

（二）项目总体市场定位

1．定位于地位或品牌形象

2．定位于产品功能或价值

3．定位于消费者

4．定位于上述组合

（三）项目形象定位

1．项目推广形象定位

2．项目核心概念

3．市场形象的内涵

（四）项目产品定位

1、整体规划策划（理念）

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2、小区规划策划

1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；

2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；

3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身

道；

4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；

5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3、环境设计策划

1）居住环境设计一般原则

2）居住环境设计要素

3）绿地的要素设计

①绿地的植物配置；

②绿地的花坛设计；

③绿地的草坪设计；

④园路设计；

⑤区内装饰场地设计。

4）环境小品

①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；

②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；

③公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；

④游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；

⑤工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。

4、建筑设计策划

1、建筑风格；

2、外立面造型、色彩、建筑材料；

3、住宅形式：低层、多层、小高层；

5、户型设计策划

1）产品组合策略

2）产品平面组合

3）户型比重确定

4）各户型面积定位

5）户型室内配比

以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；

厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6、配套设施策划

1）会所位置、面积、功能等；

2）儿童游乐场位置、面积；

3）老龄活动场所位置、面积；

4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；

5）体育中心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等。

（五）价格定位

1、定价影响因素

2、价格制定原则

3、价格制定方法

4、总体价格定位

5．起价与均价确定

6．区位、垂直、平面价差的确定

7、分期价格定位

8、每期价格走势

四、项目概念性规划设计顾问（一）项目总体规划布局

1．项目规划功能结构

2．项目空间尺度安排

3．项目用地规划布局

4．项目主体经济指标

（二）项目道路交通规划

1．项目道路网络规划

2．项目主次出入口

3．项目静态交通规划

（三）项目绿化景观规划1．项目园林规划风格

2．项目绿化景观布局

3．项目绿化指标建议

4．项目主要景观及节点

5．项目鸟瞰、局部表现

（四）建筑设计

1．建筑形式

2．建筑风格

3．立面及色彩

（五）项目配套

1．配套商业环境概念提示

1）商业配套的位置确定2）商业业种选择

2．社区配套设施及会所功能议1）生活、教育配套建议2）社区服务中心

3）会所主题确定

4）会所内部功能安排

5）会所收费标准确定

6）社区文化活动建议（六）建筑工程设计顾问

五、项目的经济效益分析

（一）项目的建筑规模

1、项目总体开发规模

2、各期开发规模

（二）项目总投资估算

1、项目总地价

2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

（三）项目的建设周期

1、项目总开发周期

2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）

（四）项目的盈利预测

项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。

1、项目成本

2、项目净收入：项目毛收入－项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入

3、项目利润

4、项目利润率

（五）项目财务评估

（六）项目不确定分析和规避市场风险策略

1、主要变量分析

2、敏感性分析

3、规避市场风险策略

六、项目开发模式策划

根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式，为项目的开发提供确实可行的建议。

（一）资金筹措计划

1、项目资金来源及费用

2、项目资金的合理安排

3、收入与支出的优化方案

（二）施工组织安排

各开发期的安排、配套设施的施工安排、主体建筑与配套设施的建设顺序。

（三）项目进度安排

七、品牌策略

（一）项目品牌

（二）公司品牌

品牌战略、品牌整合、品牌价值

八、项目营销推广及媒体策略

（一）项目形象建立

1. 视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）

2. 品牌命名（好的推广名是成功品牌形象的一半）

3. 主题概念（宣传定位）

1）定位背景

2）推广名建议

3）区域战略定位

4）开发战略定位

5）市场战略定位

6）项目概念定位

7）项目形象定位

8）项目产品定位

9）项目文化定位

4、项目重点推广主题

1）产品定位内容及推广主题

2）项目卖点提炼

A、主卖点确定

B、主卖点内涵挖掘

C、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径

3）宣传推广原则

4）主打广告语

5）系列宣传及广告语

5、现场包装

1）工地现场：（工作形象包装设计（应用））

?工地形象围墙

?施工过程中建筑主体的形象包装

?主入口形象包装

?物业管理形象包装及导示

2）销售现场：（营销卖场设计）

?营销卖场室内功能布局设计

?营销卖场形象墙设计

?展板设计

?室内装饰设计提示

3）样板房装修风格概念设计

?样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导

4）外卖场

6、宣传物料（各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等）

7、市场炒作（前期市场预热性软文/新闻炒作，中后期推广炒作）

8、媒体广告（正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告）

9、活动推广（各类公关、促销、事件行销活动）

1）活动推广原则

2）活动推广类型

3）活动推广步骤

4）活动推广细算

（六）广告传播策略

1．广告总体策略

2．广告阶段性划分

3．广告主题与创意要求

4．促销主题选择

5．入市前印刷品的设计提示

6．广告费用投放计划

（七）、媒介组合策略

1．媒介选择

2．最佳媒体组合方式建议

3．投放时阶/栏目

4．投放频率

5．效果监测及策略调整

九、总体营销策略

（一）销售准备

1、销售资料

2、销售现场

3、销售人员

（二）推广时间

项目分期最佳上市时间，每次上市量

（三）营销时机

各营销时机的策划和把握

（四）项目阶段营销主张

1．项目形象导入期营销主张

2．项目内部认购期营销主张

3．项目公开发售期营销主张

4．项目热销期的持续主张及

5．项目尾盘促销及收尾手段建议

（五）销售形式

1、现场销售

2、参加和组织大型展销会

3、其它外展场

4、境外销售

5、网络销售

（六）价格策略

1、总体价格策略

2、各期价格策略

3、阶段价格策略

（七）促销活动

1．促销组合

2．促销时机

3．促销费用

4．促销评估

（八）销售管理

十、物业管理顾问建议

物业管理建议书

物业管理操作规程

社区文化组织与设计提示

十一：项目开发管理

项目品牌战略及管理

项目开发中的人力资源管理

项目开发组织设计

十二、项目综合评价

（一）项目全程策划研究总结（二）项目开发重点、难点及对策（三）项目面临的市场风险及对象

某地产项目整体定位报告

美加德地产转水埠项目整体定位报告

目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)

结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。

项目定位报告模板

“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

房地产项目定位分析(全套)

市场定位 （一）房地产项目市场定位 1、产品定位的概念 参考因子内容 一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的 2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望 3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值 4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品 二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼） 2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等 3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等 三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失 2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等 3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效

2、房地产产品定位原则原则概括原则内容 一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置 2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置 3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式 4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用 二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值 2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大 3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。 三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者 2、产品定位者须有相对经济效益的观念 3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划 四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性 2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。 3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。 五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力 2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。 3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。

房地产项目整体定位模版

项目整体定位模版 第一部分：市场调查 --------------------------------------------------------- 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 ------------------------------------------------------- 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 ------------------------------------------------------- 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位

-------------------------------------------------- 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室设计建议 十．配套建议 第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 研究市场背景及动态的根本目的在于，分析并推导出结论（多使用对比数据说明）。光罗列数据而不说明结论和依据的充其量只是一个资料收集报告，判断标准也只能是完整不完整，并不说明任何问题。

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

项目市场定位报告模版

项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。

三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表

XX开发项目定位

海东项目定位建议 一、项目地块情况 1．土地条件分析 ——静态土地分析 地理位置:项目处于洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧，金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离10.7千米，距离下关市传统意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15千米左右； 区域意义：该区域为政府重点打造的大理市未来新城区，环洱海旅游景观带重要区域；大理市人民思想上传统认知的穷乡僻壤，不利农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊的必经之路，同时也是途经大理去往丽江的新选择； 土地指标： 交通条件：环湖西路通车； 配套情况：缺乏人居和商业配套； 地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则； 景观噪音：可以最大限度的欣赏苍山洱海自然风光，海东镇的田园风光，下关市区的城市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土

地贫瘠，天干物燥，风噪较大； ——动态土地分析 城市格局变化：未来海东新城的建设对该区域的价值带动会产生巨大影响；海东旅游开发带的整体影响将对该项目产生重大影响； 片区价值变化：该区域的居民人均收入在不断增长，人口规模不断增加，外来游客特别是散客的增加量明显，片区效应价值增加；旅游接待能力较弱；片区经济增长方式正在由传统农渔业正逐步向旅游服务业转型； 交通条件变化：环海东路、大丽高速贯通使得该区域的交通瓶颈明显得到改善，未来攀枝花到大理的高速公路下口在该区域设置，针对大理的自驾游客户主要来自成渝，这对该区域的发展将会带来极大的便宜；双廊作为海东已经发展起来的旅游热点，通过项目区域到达双廊直达丽江方向，将形成未来成渝到滇西方向旅游的主要通行游览线路； 商业配套改善：该区域极度缺乏商业及人居配套，形成规模商业配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模的商业配套；信息显示，万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增加困难，万达广场会做什么样的项目，会带动什么样的人流进入，尚无可查； 景观再造：基于海东特殊的自然环境，风大土贫，项目再造良好的景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠的土地上建设绿洲，将使得项目的视觉效果非常突出，如沙漠绿洲一样惹人注目和向往；

房地产项目策划复习题 (1)

房地产项目策划复习题 1.房地产项目策划的涵义 是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调查和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些? （1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权） （2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户） （3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案） （4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计） （5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计） （6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划） （7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理） 3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤. 1.准备阶段 (1)提出问题，明确目标 (2)初步情况分析和非正式调查 (3)拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2.实施阶段 (1)建立调查组织 (2)收集二手资料 (3)收集一手资料 3.分析和总结阶段 (1)数据的分析与解释 (2)编写调查报告 (3)总结反馈 4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况. ◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。 ◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。

项目市场定位报告模版

项目市场定位报告模版 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-

项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征

房地产项目如何进行市场定位新(20210125051933)

房地产项目如何进行市场定位 一、房地产开发项目市场定位依据主要来自三个方面： 1、项目所在城市和区域的市场资料城市整体发展状况、城市化阶段、城市与区域人口；城市宏观和微观经济情况、市场整体发展状况与需求；城市和区域未来的发展状况；开发项目所在城市中的区域位置及政府对该区域的功能定位。 2、项目相关的业态和行业背景与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展的趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。 3、项目的核心竞争力开发项目所处位置的优势、劣势、机会、挑战等，旨在扬长避短，提炼出项目的核心竞争力。 二、市场定位的工作内容（以沈抚新城“钻石城”商业综合体为例） 1、整体市场定位 根据沈抚新城“钻石城” 综合体项目所在区域的城市规划要求，明确项目应承担的城市功能，同时通过市场调查分析，了解目标市场需求和行业未来发展趋势，并结合项目自身物理条件，先行确定建筑综合体的整体市场定位。 在整体市场定位中，要明确建筑综合体的主导功能和功能构成，进而在考量市场风险因素的前提下，以综合效益最大化和各种使用功能合理配搭为准则，有效组合相关功能类型，并确定各功能面积的比例关系，从而形成最终的项目整体市场定位方案。 2、主体形象定位主体形象定位，是指项目主体风格定位及经营管理企业品牌定 位，就像品 牌会给产品带来附加值一样，鲜明的形象定位有着及强的集聚效应，将给投资人、经营者带来附加价值。沈抚新城“钻石城”综合体项目是一个多业态组合的建筑，拥有明确的经营主题，鲜明的建筑风格以及富有创造力的品牌形象。主体形象定位对提升项目的价值异常重要。 3、客户定位由于客户对象在年龄、收入、职业、教育程度及兴趣等方面差异很大，

房地产项目定位知识交流

第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用

第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。

这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。 （三）产品定位 研究产品种类和目标客户消费使用过程。确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

项目整体策划方案模板

项目整体策划方案 模板

蓬莱苑整体策划方案 一、区域市场分析——项目实现成功销售的基石 房地产项目开发的基础来自于对市场详实的调查和分析,从小环境到大环境,从政策趋势到竞争趋势,这一切都是影响项目开发成功与否的关键因素。 二、项目周边情况及项目现状——知己知彼,百战不殆 从项目所处区域来看,项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边不到50米的范围内,共聚集了大小项目共6个,这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的,由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边的另外5个项目能够得到以下情况: a.凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区,其规模优势、小区内的绿化景观优势是其它几个项目所不能比拟的,可是由于其价格较高,对本项目构不成直接的竞争。 b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别,对本项目构成了直接的竞争威胁。具体针对各个项目来说,瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河,相对本项目来说具有一定的区位优势;新南居由于成本原因,相对本项目来说具有价格优势;滨江花园由于其户型设计较为合理,大部分户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构,相对本项目来说其具有产品设计优势。

c.反观本项目,由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其它几个竞争对手均存在严重的同质性,而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造,并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。 三、蓬莱苑的市场定位——项目成功开发的灵魂 一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位,这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终,是整个项目的灵魂。 当前本项目所处区域竞争楼盘林立,由于本项目与其它竞争楼盘相比较,并无明显的竞争优势,可是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售,回收资金,在这样一个矛盾的环境中,本项目无法跟周边其它楼盘作正面竞争,那么,如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点,获得成功就是本项目市场定位的核心所在。 经过我们对**市房地产市场在售项目的调查,我们发现,**市有好几个项目应该说都是做的较好的,都是按照正规的小区来进行建设的,可是在她们的后期宣传中却很少体现出这一点,也就是说**市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念,即使有一两个项目提出了居住小区的概念,可是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且经过我们对**市房地产市场研究调查表明,**市存在相当大一部分人希望能够改变其现有的居住环境,可是由于收入的限制和其它方面的考虑,她们又不是很愿意花很大一笔钱来购买象”凤台嘉苑”这样的虽然环境很好,可是价格较高的住宅。这部

项目定位十要素

房地产项目定位的十个要素 定位是对项目市场营销过程中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。具有排他性，定位是突出事务最典型、最主要、最关键的特性或核心，因此定位也是整个营销体系中最基本的也是最具决定性的要素。 1、目标消费群定位 目标消费群的核心问题是“做什么”“怎么做”而这两点都是围绕着“为谁做”这一主题展开。房地产市场目标消费群的描述一般要具备七大基本要素;年龄、职业、收入、文化程度、家庭结构、主要接触的媒体、居住生活的区域。 2、产品地位 产品是做给目标消费群的。产品定位最准确的就是突出自己最大的卖点或独特销售点。定位的要素不宜过多最多不能超过三个 3、区域板块定位 板块定位要化不利为有利，寻找潜在的利好。宣传也要善于抓住有利时机。 4、品牌形象地位 品牌形象定位具有更多的是人文或形式上的意味。品牌形象定位要在广告宣传中反复出现是开发商极力渲染和强调的。产品定位和品牌形象定位是可以何为一体的。要注意把握分寸不要过分渲染，要讲究自然大方不要矫揉造作。 5、价格定位 价格定位的三种方法： 成本加成法即计算出楼盘的总成本推算出楼面成本然后再加上百分比的利润即是销售价格。 比较定价法或称为评估定价法，即把项目周边的若干范围之内的可以类比的同类楼盘价格搜集整理，与本项目作对比，分别在地理位置、临路状况、交通便利程度、周边环境配套、商业氛围的成熟度、产品自身的素质、开发商知名度等

十几个大项上百个小项比较定价法即把项目一一打分，，然后加权平均，最后算出本项目的价格定位。 竞争定价法，这种定价法必须有一个可比楼盘，而且开发商要把自己的价格定在相对较低的价位。 6、价格策略定位 价格策略是一个体系千变万化价格不是死的应根据市场形式销售进度制定一套能够应变的策略体系。 低价入市，低开高走策略、控制总价策略、付款方式多样化策略、低首付策略、尾盘抬价策略、尾盘降价策略、小步慢跑和小步快跑策略、价格策略定位是一个需要时时调整的东西，不能一次确定、坚持到底一成不变。市场是变化的营销策略也是顺势而变，才能利于不败之地。 7、营销主题定位 营销主题的定位要紧扣自己项目的卖点，既要大气、新奇、响亮、鲜明、又不过分夸张拿大、脱离实际。营销主题既可以从始至终一直贯穿使用，也可以分阶段变换形成系列。营销主题可以与广告语合二为一，营销主题一旦确定下来，就应该一切宣传品、媒体和工地现场的包装上充分展示，并长期反复展示，直至深入人心、脍炙人口。 8、差异化定位 寻找差异化是营销的永恒主题，没有差异化就很难在激烈的市场竞争中脱颖而出。差异化决定独特销售点也决定产品的定位，因此项目运作的一开始就应该考虑差异化。差异化不是简单的为了差异化而差异化、别出心裁、求新求异。是因应市场竞争的需要，也是引导市场需求的一种方法，首先要有道理符合人之常情。也要根据项目的实际情况和市场需求的实际开发商自身的情况而确定。 9、开发理念定位 开发理念是一个项目做成什么样子的根本出发点，它体现开发商、策划公司、设计公司共同一致的宗旨，务必在规划设计之初确定下来，并在整个项目运作过

项目定位

项目定位 1：项目定位的重要性： “成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。商业地产开发的最终目的在于使开发的项目适应市场的需求，从而获得长期的效益。由于商业地产兼有地产和商业的特征，商业地产的理念在于把地产开发与商业经营融为一体，也就是说在进行项目开发的时候不能单纯的以操作住宅项目的思路去进行规划和定位，还要考虑商业经营的各种需要，并能够使商业经营持续发展。所以如果说住宅产品是消费的终端，购买者是最终消费者，只要为消费者提供符合其需要的产品并能快速实现销售即可的话，那么商业地产的开发就是整个消费环节的开端，它的客户由投资者、经营者和消费者三方面构成，商业地产价值链上的投资者、经营者和消费者三者的链动传动关系构成了商业地产最根本的价值链体系。通过商业地产价值链终端的消费者的消费带动经营，从而提升商业地产项目的投资价值。可以说，商业地产开发只是作为一种手段，商业才是地产价值体现。 因此，商业地产开发最重要的一步就是要确定商业地产的经营方向，因此，就要发掘商业物业潜力的价值点，所以，商业地产的定位就是商业地产开发的核心要素。只有准确的定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。2: 项目定位的原则 ①：从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；消费 者各方面的条件不同,对商品的需求也不相同,因此,商品经营者经营的商品不可能满足所有顾客的要求。商业地产定位可以根据顾客的需求将市场细分化,从中选出适合自己经营特点,能够获得最大利润的细分市场作为目标市场"开发商将项目定位在目标顾客所偏爱的位置上,并通过一系列的营销活动向目标顾客传达这一信息,从而真正将目标市场转化为现实市场。 ②：针对铁定目标市场，而非整个市场；

房地产开发项目定位方案报告模板

房地产开发项目整体定位方案报告模版 目录 第一部分：市场调查--------------------------P3~23 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析-----------------------P24~28 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析----------------------P29~35 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位-----------------P36~46 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议 信息技术部

第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一．**市总体社会及经济发展状况 （一）．**市200*年经济发展背景 1．GDP指标 需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。 2．固定资产投资 需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 3．消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与GDP增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4．外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。 5．存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。

项目定位模板(发展)

房地产项目定位模板 一、注意三个方向的延展： 1. 战略层面上的定位（解决企业应该“做什么”、“不做什么”的问题）： 1) 创造一种独特、有利的定位； 2) 在竞争中做出取舍，其实质就是选择不做哪些事情从这个角度看，企业战略的实质就是“定位”； 2. 营销层面上的定位（解决对目标消费群“卖什么”的问题）： 细分市场、确定目标市场、进行项目、产品方案设计以在目标消费者心目中占据特定位置。在这里，“定位”不仅仅是传播层面上的一种沟通方法，还包括了“对于供给进行独特设计”； 二、房地产项目定位原则 1. 定位的核心原则（核心就是必须寻求到资源优势与市场机遇的对接点）： 1) 适应性原则，即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。 ?一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应； ?二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。 另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没在市场上得到充 分满足的需求。 2) 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则 ?在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企 业的发展目标。将项目独特的资源优势发挥出来； 2. 定位必要原则 1) 差异化原则 包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目 避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找 到自己的市场容量。 2) 经济性原则（三个方面） ?首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性； ?第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化； ?最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求 或行业水平。 3. 可行性原则（做好两个方案）

房地产市场定位

第四章房地产市场定位的应用及策略 房地产市场定位模式主要有从定性基础上的和定量基础上的模式，而且在两者相结合运用的趋势越来越明显。 4.1建立在定性基础上的房地产市场定位 建立在定性基础上的房顶产市场定位模型是在借鉴市场定位的普遍模型结合房地产营销的特点得出来的。其主要内容如下： 4.1.1顾客分析 从顾客分析出发，确定房地产市场定位策略是最传统的定位出发点，这一理论在房地产市场成熟期提倡、实践得最多。并在实施顺序上房地产业界达成一致，主要是以下顺序：市场细分、选择目标市场、和进行产品定位。 4.1.2建立超越顾客需求理念 传统的目标市场定位方法只能帮助房地产公司进入已有的市场，而不是创造新的市场、在新的市场上定位。 超越顾客需求理念认为，除了传统的目标市场顾客需求调研外，面对现代市场，企业的定位处在发掘并满足现有消费需求的基础上，还应该超越顾客的需求，进行创新定位。 从超越顾客需求的理念出发创建新的市场定位模式，这种模式建立在两种分析结果的基础上，一种是对顾客本能需求的分析，另一种是对顾客心智模式的分析，将两种结果结合起来，将产品的定位牢牢树立在消费者心目中。 4.1.3从企业的角度出发 从企业的角度出发，建立定位模型主要考虑核心能力来开发定位程序和建立定位模型因子。这种定位能够让房地产企业对自身的资源进行清醒的认识，同时可以集中有效的资源开发市场，但是纯粹的由企业能力出发的市场定位它忽视了顾客，忽视了与顾客之间的沟通。因此利用企业能力完成定位的缺陷也是不言自明。 4.1.4从竞争对手出发 市场结构、次序及其演变趋势引发市场空间的变动本质上会影响到定位决策。企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从而完成差别化的市场定位。所以房

项目定位报告(模板)

项目市场研究及初步产品定位报告大纲 目的：通过对市场的研究，竞争环境分析，潜在目标客户分析，以及地块价值的研究，提出项目开发战略定位和初步产品定位方向，确定项目产品物业形态和产品线定位。 一、项目概况 1、区位 2、四至 3、指标（控规） 4、地块现状 5、周边配套 6、交通条件 7、资源情况 8、项目背景 小结： 1、项目本体优劣势分析； 2、项目本体价值提； 3、项目关键性问题提炼； 二、市场研究分析 1、整体环境分析 （1）政策环境 金融环境、土地政策、地方性相关政策法规等； （2）经济环境 生产总值、产业形态及分布、收入消费水平、银行储蓄、固定资产投资和房地产开发投资等； （3）人文环境 城市概括、历史文化特色、城市文化底蕴及风俗习性等； （4）市场基础环境 城市房地产发展水平（一、二、三级市场分析）、城市发展规划、产业发展规划等； 2、区域房地产市场分析 （1）土地市场研究 （2）各类物业研究

市场分析（以住宅为例：区域住宅投资情况、开发情况、品牌开发商进驻状况；区域住宅市场供需走势、价格走势、产品力特点、 未来发展趋势等） （3）竞品数据汇总统计分析 主要竞争楼盘分布示意图、供应量、入市时机、建筑形态与容积率、建筑风格与外立面、物业形态、户型配比、价格分析、绿化率、 社区配套、停车位及其价格、客群分析等； 3、竞争楼盘个案分析 结合项目概况、整体规划、产品设计、销售情况对竞争楼盘进行点评； 市场小结：结合项目的本体优劣势和市场分析，梳理项目核心价值，确定项目初步市场定位； 三、客户研究 1、竞品客户结构化分析； 2、区域内客户结构化分析； 3、未来区域内客户演变趋势分析； 四、项目产品初步定位 1.项目属性界定及项目核心问题分析； 2.项目开发战略定位（利润目标、速度目标、品牌目标）； 3.项目市场定位建议（跟随、引领、机会主义）； 4.项目目标客户定位； 5.项目初步产品定位建议（可以多个定位方向），结合概念强排和成本测算，确定产品 物业形态组合建议，产品线选择，初步的户型配比建议。 五、本次报告的主要结论及需要决策的事项 六、下阶段工作的计划。