景德镇戴家弄凌云园项目可行性研究报告-终版

江西景德镇戴家弄 凌云园 项目可研报告
Jiangxi Jingdezhen Daijianong Lingyunyuan Project Feasibility Report
××房地产开发有限公司 2009年9月

报告目录： 报告目录：
PART 1 城市宏观层面研究 PART 1 城市宏观层面研究 PART 2 景德镇房地产市场研究 PART 2 景德镇房地产市场研究 PART 3 项目地块价值判研 PART 3 项目地块价值判研
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PART 4 项目经济效益评估 PART 4 项目经济效益评估

PART 1 城市宏观层面研究
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景德镇－－城市概况 景德镇－－城市概况 －－
区位： 区位：景德镇是江西省直辖市。位于江西省东北 部，地处浙、赣、皖三省交界处。西南距省会南昌 249公里，东离海岸线302公里。东与婺源县接 壤，南与万年县为邻，西与波阳县毗连，北与安徽 省祁门县交界。南北最大纵距132.75公里，东西最 大横距64.5公里。
区划： 区划：景德镇辖区总面积5248平方公里，其中市区 面积3274.44平方公里，城市建成区面积37平方公 里。现辖浮梁县、珠山区、昌江区等1县2区，代管 乐平市。 人口： 人口：据统计，2006年末全市总人口为156.52万 人，其中非农业人口61.8万人，占39.49%
自然地理： 自然地理：景德镇市区地处黄山、怀玉山余脉与鄱 阳湖平原过渡地带，以低山、丘陵为主，平原兼备 境内光照充足，气候宜人，河流密布，山环水绕， 景色秀丽 。境内主要河流昌江自东北经中部往西流 入鄱阳湖，乐安河自东向西横贯南部。
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划区政 行省西江
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景德镇－ 景德镇－城市概况
经济区位： 经济区位：景德镇处于长江三角洲经 景德镇8小时半径经济圈 济区和长江中下游经济区结合部的中 心地带，在500公里以内，拥有上海、 南京、武汉、长沙、福州、南昌、杭 州、合肥8个直辖市以及省会城市， 便捷的高速公路框架为景德镇勾画了 一个极佳的8小时半径经济圈。
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交通状况： 交通状况：景德镇交通便利，拥有便捷的立体交通网络： 火车：皖赣铁路纵贯区内，可直达北京、上海、南京、黄山、厦门、南昌等地； 汽车：九景高速公路已建成通车，206国道景德镇北段超二级标准改造工程已经竣 工；景德镇-常山、景德镇-黄山-杭州-上海高速公路、九江-景德镇-衢州的铁路正在规 划建设中；西通武汉约3小时车程，南到南昌、北至黄山约2小时车程，西至庐山1小 时车程。 飞机：景德镇机场已开通北京、上海、广州等航线， 水路：昌江水道可直通鄱阳湖达长江。

景德镇－ 景德镇－城市文脉
中外著名瓷都，国家历史文化名城，江南著名旅游城市， 中外著名瓷都，国家历史文化名城，江南著名旅游城市，江西省重要工业城市
中国瓷都－－景德镇 中国瓷都－－景德镇 －－
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千年窑火，瓷名天下，陶瓷把景德镇与世界紧密相连。 千百年来，景德镇陶瓷艺术已成为中国和世界艺术宝 库中一颗灿烂夺目的明珠。

城市宏观经济分析
据初步测算，2008年全市实现生产总值 321.98亿元，按可比价格计算，比上年 增长15.3%，其中，第一产业实现增加 值30.45亿元，增长6.2%，第二产业实 现增加值188.18亿元，增长20.5%，第 三产业实现增加值103.35亿元，增长 9.2%；全市人均生产总值达20646元， 比上年增长14.6%，按上年末汇率换算 达3026美元。 工业经济快速增长。 工业经济快速增长。2008年，我市继续 实施工业第一位发展战略，工业化进程 加快推进，工业投入快速增长。全年全 部工业企业完成工业总产值478.62亿 元，比上年增长23.3%。 城乡居民生活水平稳步提高。 城乡居民生活水平稳步提高。2008年， 全市城乡居民人均收入均呈两位数增 长，其中城镇居民人均可支配收入 13583.19元，比上年增长16.69%；农民 人均纯收入5252.89元，比上年增长 17.45%。城乡居民居住条件继续改善。 据抽样调查，2008年末城市居民人均房 屋建筑面积28.96平方米，比上年增长 0.21%；农民人均住房面积48.87平方 米，比上年增长9.50%。 评价：总体经济保持快速增长态势， 评价：总体经济保持快速增长态势，三 产结构比例日趋优化， 产结构比例日趋优化，工业经济增长保 持较高增长速度， 持较高增长速度，带动了整体城市经济 的高速发展。 的高速发展。
经济保持快速稳定增长， 经济保持快速稳定增长，居民生活水 平持续改善
89.123
25.00% 20646 20000 15000 10000 5000 0 14582 12386 17384 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
25000
7
长增比同 P DG均人
年8002
%02.9
%05.02
例比长增比同产三
）元亿：位单（PDG值总产生民国镇德景年4近
%06.41
年7002
41.072
年 80 02
） 元 ： 位 单 （ P DG 均 人 年 几 近 ） 元 ： 位 单 （ P DG 均 人 年 几 近 ） 元 ： 位 单 （ P DG 均 人 年 几 近 ） 元 ： 位 单 （ P DG 均 人 年 几 近
年 70 02
8 1 . 88 1
年6002
81.422
5 4 . 03
业产三第 业产二第 业产一第
） 元 亿 （ 值 长 增 产 三 年80 ） 元 亿 （ 值 长 增 产 三 年80 ） 元 亿 （ 值 长 增 产 三 年80
年 60 02
年5002
16.391
年 50 02
5 3 .3 0 1
0 05 001 051 002 052 003 053
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固定资产投资分析
08年固定资产投资规模强劲扩张 08年固定资产投资规模强劲扩张
全年完成城镇以上固定资产投资222.25 亿元，比上年增长105.7%，为建国以来 我市最高水平，净增113.96亿元，增量 超过2007年全年的总和。我市被评为全 省三个固定资产投资先进设区市之一。 投资结构进一步优化。2008年，我市在 投资规模强劲扩张的同时，投资结构也 进一步优化。非国有单位投资完成 160.89亿元，比上年增长115.2%,占全部 投资总额的72.4%,比上年提高3.2个百分 点；国有单位完成固定资产投资61.36亿 元，比上年增长84.5%；工业投资达 152.50亿元，比上年增长177.4%，占全 部投资额的68.6%，比上年提高17.7个百 分点。
固定资产投资强劲扩长， 固定资产投资强劲扩长，城市建设高速 运行， 运行，房地产市场步入快速发展轨道
）元亿（额资投产资定固 ）元亿（额资投产资定固 ）元亿（额资投产资定固 ）元亿（额资投产资定固
222.25 250 135.4 200 150 100 50 0 90.28
25 20 15 10 5 0 13.58
房地产投资持续平稳增长，房地产 房地产投资持续平稳增长， 市场步入快速发展轨道
2008年，全市房地产开发投资完成23.08 亿元，比上年增长42.8%。其中住宅投资 20.69亿元，增长78.0%；全市商品房住 宅施工面积219.99万平方米，比上年增 长6.8%；商品房住宅竣工面积34.93万平 方米，比上年下降48.6%。
14.51
16.16
8
年 8 00 2
年
23.08 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
长增比同
长增资投产地房 长增资投产地房 长增资投产地房 长增资投产地房
年 70 0 2 ）元亿（额资投 年 6 00 2 年 50 0 2
年
年
2006
2007
2008
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景德镇经济产业型结构特征明显， 经济特征 景德镇经济产业型结构特征明显，陶瓷产业已经成 为城市经济的支柱型产业
景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重(亿元) 景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重(亿元) 景德镇陶瓷发展呈 现勃勃生机。08年 全市完成陶瓷总产 值70亿元，比上年 增长40%；陶瓷出 口完成7050万美 元，比上年增长 40%；陶瓷产业实 现税收8399万元， 增长94%。
350 300 300 250 200 150 100 50 0 18 20.5 24.6 32 42 170.6 10.56% 272.9 11.85% 10.76% 207.6 190.5 11.72% 16.00% 14% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
景德镇陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长趋势， 景德镇陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长趋势，对国民经济的贡献率逐年上升
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例比 值产总瓷陶 值产总业工
7002
6002
5 00 2
4002
3002
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景德镇陶瓷业以小作坊为主，从业者富裕程度高， 景德镇陶瓷业以小作坊为主，从业者富裕程度高，藏富 于民的现状积蓄了充足购买力， 于民的现状积蓄了充足购买力，支撑未来房价继续向上
小作坊 产业集聚
集中在樊家井、筲萁坞、李家坳、里村、石岭、洪源、 官庄、湖田、三宝篷，顺应国内市场批量小、款式新、 品种多的特点，总量在5000家以上 台湾东景、新都、常青家园、环球陶瓷、贾泊氏等20多 家有实力的陶瓷企业，还有正在建设的金意陶、乐华等 规模庞大的建筑陶瓷项目 主要有海畅法蓝瓷、隆祥陶瓷、东富盈实业等外来陶瓷 企业 ，共200多家 形成了原料、成型、花纸、颜色釉、烧炼、包装、销售 等完整的产业体系 5条陶瓷一条街，5个大规模专业市场 已入住商铺2300多家，后续将有1000多家陆续入住 生产型企业从业人员8.9万人 2007年产值达到42忆元，其中私营企业和私人作坊分别 完成产值11.8亿元和16.3忆元
陶瓷工业园 陶瓷科技园
产业链 专业市场 商铺 从业人员数量 产量及产值
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景德镇陶瓷产业人口占到城市总人口的20%以上，且以小作坊形式为主，民众 富裕程度高，支撑房地产价格继续向上。

城市规划定位
著名瓷都，历史文化名城，旅游城市， 著名瓷都，历史文化名城，旅游城市，重要工业城市
总体规划： 总体规划：以瓷立镇、以瓷兴市，以部省共建国家陶瓷科技城为契机，坚 定不移的走陶瓷振兴之路。重点发展陶瓷、汽车、机电、电力、化工、建 材和食品七大支柱产业，建好高新技术产业开发区和陶瓷科技园，大力发 展第三产业，建立起服务瓷都、面向全国和世界的、功能齐全、布局合理、 服务一流的第三产业体系，将景德镇建设成知名的国际旅游城市。 充分发挥景德镇“古镇”的品牌作用，展示瓷都魅力，提升产业水平和规 模，建设项目具有国际影响的旅游城市和现代化陶瓷等制造业基地。－－
环鄱阳湖经济圈规划（江西发改委 ）
城市定位为：中外著名瓷都；国家历史文化名城，江南著名旅游城市；江 西省重要工业城市。－－《景德镇市城市总体规划》 城市职能是世界陶瓷艺术文化展示和交流中心；全国陶瓷业重要生产基地 及教育基地；“五山两湖”区域旅游中心；赣浙皖区域重要交通物流枢 纽；江西省传统工业改造基地及高技术产业示范基地。
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景德镇以瓷立市，工业兴城的经济助推模式， 景德镇以瓷立市，工业兴城的经济助推模式，历史文化旅游名城的文化 定位，必将展示给我们一个宜居宜商的现代魅力城市。 定位，必将展示给我们一个宜居宜商的现代魅力城市。

城市总体布局
形成“一城三区九大功能组团”的城市格局， 形成“一城三区九大功能组团”的城市格局， 项目处于城区－文博区－ 项目处于城区－文博区－历史文化街区组团
浮梁组团
城市总体布局： 城市总体布局：景德镇城市 总体布局形成“一城三区九 “ 大功能组团” 大功能组团”的格局 一城即指景德镇城区，三区 即指文博区、现代区、生态 区。
文博区包括四个组团：历史文化 街区组团（商业、旅游、居住）、 东郊组团（工业、科教、居住）、 湘湖组团（高教、居住）、浮梁 组团（居住、旅游、休闲）; 现代区包括两个组团：南河组团 （行政、文娱、居住）、吕蒙组 团（高新科技产业园）； 生态区包括三个组团：昌南组团 （公共服务、金融、居住）、洪 源组团（商贸、物流、体育、会 展）、罗家组团（航空港、陶瓷 高新技术开发园）。 各组团通过城市道路环线相联 系，形成有机的整体。
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罗家组团
南北文化轴
洪源组团
吕蒙组团
南河组团
住居、游旅、业商
住居、娱文、政行
域区目项 域区目项 域区目项 域区目项
昌南组团
区 务新 政
市中心
历史文化街区 组团
住居、教科、业工
东郊组团 中心 郊副 东
住居、教高
闲休 、游旅、住居
园发开术技 新高瓷陶、港空航 住居 、融金、务服共公 展会、育 体、流物、贸商
湘湖组团
昌江 昌江 昌江 昌江
园业产技科新高

景德镇正处于拉大城市框架， 城市发展方向 景德镇正处于拉大城市框架，拓展城市空间的 进程中， 进程中，老城区改造和城市西进是发展重心
景德镇目前呈现两条发展 主线：东西以经济发展为 主线，南北以历史文化保 护为主线，从整体城市发 展方向来看，东西向尤其 是西向为城市未来发展重 心。 市中心土地资源未来供应 稀缺，寸土寸金，以旧城 改造为主；主体功能有向 城市商业中心和升级城市 地标性居住区转变的趋势。 东郊依托教育和机械制造 业，占位城市副中心的地 位，其发展过程中市场起 主导作用，而政府支持力 度不大； 河西依托政府强势推动， 政务新区雏形已初步形 成，未来将成为景德镇行 政金融中心
南北历史轴
东郊 市中心 东西发展轴
河西
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域区目项 域区目项 域区目项 域区目项
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项目区域规划
项目所处区域位于市中区地带，未来的历史文化保护街区， 项目所处区域位于市中区地带，未来的历史文化保护街区，未来的功能 定位为商业、居住和旅游功能。 定位为商业、居住和旅游功能。得天独厚的地段优势和未来规划的方向 定位，使得项目具备了发展高端住宅项目的条件。 定位，使得项目具备了发展高端住宅项目的条件。
项目区域的城市中心地位、成熟配套和居住以及商业氛围，使得项目 项目区域的城市中心地位、成熟配套和居住以及商业氛围， 区域的住宅和商业地产开发都具备良好的发展前景。 区域的住宅和商业地产开发都具备良好的发展前景。
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域区目项 域区目项 域区目项 域区目项
域区目项 域区目项 域区目项 域区目项
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PART 2 景德镇房地产市场研究
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发展阶段
房地产市场三级跳
景德镇
景德镇房地产市场目前正处于： 景德镇房地产市场目前正处于：由初级市场向成熟市场转变的过渡阶段
景德镇市房地产开发起步较晚，2000年以前多为福利房、自建房和集资房建设，建设 规模非常小，三五幢楼，多为火柴盒式多层商住楼，基本无小区规划概念、产品户型结 构落后。 在政策禁止单位集资房后，商品房开发自03年开始逐步走上正规，至2005年景德镇从 事房地产经营的公司已增加到160余家，正式拉开了景德镇商品房市场的大幕。 伴随着城市经济的发展，人们对于居住品质要求的不断提高，以及近年来城市建设力 度的加强，进一步推动了景德镇房地产市场的发展。06年开始景德镇房地产市场开发进 入了快速发展的轨道，年开发量逾70万平米，商品房供应和需求旺盛，市场逐渐成熟。
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近年来城区建设、拆迁改造力度不断加大，催生旺盛的置业需求 近年来城区建设、拆迁改造力度不断加大， 新城区
昌南大道、景东大道周边将陆续 规划新建商住项目。 随着五中的迁移，昌南大道板块 更加成熟。 东端将建经济适用住房10万平 米，西端已出让土地300余亩。
老城区
2008年斗富弄街区改造工程将全 面竣工； 戴家弄街区改造工程建设将全面 启动； “一江两岸”中华北路贯通和公 园街区改造也将加快进度。
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西部新城区建设提速，老城区翻新改造， 西部新城区建设提速，老城区翻新改造，一江两岸的发展格局

8002 7002 6002 5002 4002 3002 份年
0. 7 0 1 0 6 2 0 2 8 2. 9 8 1 9. 8 6 2 4. 3 1 5. 9 4 9 1 4. 5 4 7 0. 7 1. 9 5 5 1 6. 0 3 6 9. 3 3. 5 9 2 1 后 地 土 改 股 化 焦 除 剔 0. 2 7 8 6. 5 2. 9 8 7 3. 4 5 8 5. 7 1. 7 9 3 1 后 地 土 改 股 意 华 除 剔 9. 1 5 7 0. 7 5. 2 6 3 1 4. 7 4 6 9. 9 8. 0 0 1 2 ）元亿（ 亩/ 元 万 入 收 让 出 ） 亩 （ 积面 注备 地用性 营经中其
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土地市场
自05年以来，土地交易市场活跃，土地出让价格保持持续上涨 05年以来，土地交易市场活跃， 年以来
平均每年大约1500亩土地上市量； 05年之后土地出让价格稳步上涨； 未来一两年昌南大道沿线土地严格控制，保护原生态环境不受破坏。
土地出让价格变化曲线：单位：万/亩

市场特征
景德镇由于以前安居房敞开销售、以及受到单位自 景德镇由于以前安居房敞开销售、 建房和私房的冲击，整体市场房价被低估 建房和私房的冲击，
2008年江西各市GDP与房价关系 2008年江西各市GDP与房价关系 年江西各市GDP
价值洼地： 价值洼地： 景德镇人均GDP排 名江西省第三，而房 价仅仅处于中游水 平，房价被严重低估 原因分析： 原因分析： 人均GDP 人均 房价
南昌 18387 5200
九江 18058 3200
赣州 9996 2900
上饶 7518 2800
景德镇 11957 2800
截至2005底，景德镇累计完成经济适用房建筑面积70多万平米，单位自建房面积30多 万平米，占到商品总数的33%左右，且经济适用房每年以10万方以上的速度增长 安居房的大量兴建， ——资料来源 景德镇房地产 且在05年之前全部敞 景德镇的房价低，分析有如下原因：一 开销售，对商品造成 1、房子暂时不会买的，有一套住住够 方面，前几年的经济适用房敞开卖，与 巨大冲击； 了，现在房价太贵了。我的房子是04年 商品房竞争。当年抽查的22家有20家没 企事业单位自建房也 买的单位的自己造的房子，在昌河那 有准购证。03年以后，政府停下来，但 具有相当规模，一定 里，但是只有900多 是之前批的余下来05年还在卖，所以房 程度上抑制了商品房 ——出租车司机 公路局员工 价上不了。一方面04,05年城乡周边私房 的价格 违建没管起来。06年起，经济适用房管 起来了，后期都是给低收入保障的，要 05年前城乡结合部宅 2、我们自己单位有房子，陶院这边可 摇号，不能买卖。对私房违建进行打 基地审批不严格，造 以买140平米的房子，老婆在检察院后 击，源头上控制不能卖地。所以06,07年 成私宅横行，抑制了 面也有房子最近也可以买，1000多一个 平方，比市场上便宜很多 房价大幅上涨。 房价尤其是低密度物 ——陶院财务科科长 ——土地储备中心 尹主任 业的价值
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供给特征
景德镇在06年之间 之前一直处于供大 于求的状况，06年 开始，需求出现大 规模增长，导致房 价出现井喷式上 涨，06年底至08年 初，主要楼盘涨幅 基本都在1000元/ 平米左右
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景德镇房地产市场在06年前保持稳定，07年出现 景德镇房地产市场在06年前保持稳定，07年出现 06年前保持稳定 了井喷式上涨， 了井喷式上涨，量价齐升
2003-2007年 月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米） 2003-2007年9月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米）
主要楼盘名称 圣罗帝景
开盘均价 1500 1380 2100 1500 1300 1800 1700 1700
08年均价 年均价 2500 2500 4300 2500 2200 3000 3300 2700
增长幅度 1000 1120 2200 1000 900 1200 1600 1000
专业人士访谈: 景德镇的房价也就 这两年涨起来的， 06年之前每年涨价 不超过100，07年 一年就涨了600700元 ——某在售楼盘项 目经理
东方明珠 名仕嘉苑 时代澳园 远东怡景花园 景江华庭 四季春晖 华阳时代广场
积面售销 积面售销 积面售销 积面售销 积面售预 积面售预 积面售预 积面售预
6 6.14
7002 7002 7002
51.22 51.22 51.22 51.22
9. 9. 9. 9. 61.2685 61.2685 61.2685 61.2685 6002 6002 6002
68.05 68.05 68.05 68.05 5002 5002 5002
5.27
16 4002 4002 4002 72.04 72.04 72.04.44 72.04 92 3002 3002 3002
94.38
0 0 0 0 01 02 02 02 02 03 04 04 04 04 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09