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中国房地产业发展的PEST分析

中国房地产业发展的PEST分析
中国房地产业发展的PEST分析

房地产业发展的PEST分析

政治和法律环境

房地产作为国家的支柱产业,关乎国计民生。它对于经济结构的建设,对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业,总体来说是扶持,但是自从2002年拉响了国家对于房地产业的宏观调控,各个房地产开发企业需要应对国家法律、法规、政策,必须调整好自己的项目开发和土地储备。

国家对于房地产业的调控,主要是从房价、土地、信贷、税收、金融等方面入手,而每年都有所差异。而政府对于稳定房价,在宏观调控上是下了大功夫,从2006年的国八条到现在,国家全力稳定市场房价。

一、美国次贷危机对于房地产的影响

自美国金融危机爆发以来,从中国当前面临的实际情况来看,房地产行业的重要性仍然要大于股市,整个房地产业相对稳定的发展,成为中国抵御全球经济危机冲击拉动内需的关键所在。

应对金融危机,国家出台了系列政策:

1、降息:由于金融危机影响,经济放缓,未来预期收入下降。减轻资金利息负担,降低企业成本,达到刺激经济,减缓经济滑坡速度,该政策并不主要是针对房地产行业,但同样也使房地产及贷款人负担降低,减少呆坏账率,同时也降低银行风险。

2、宽松的信贷政策:降低贷款门槛,鼓励首次或改善性住房贷款,对房地产市场具有刺激作用,但不能理解为政府鼓励房地产市场,政府此政策目的仅为改善住房政策的延续,但宽松政策对经济的刺激间接刺激房地产市场,故其效果将缓慢体现。

3、财政支出:大力投资基础建设,刺激经济。由于基础建设对建材、钢材以及其他需求与房地产建设相同,故此政策短期内对房地产具有消极作用,同时也显示政府对房地产的不支持,希望控制房地产发展速度,但由于其对经济的促进作用明显,达到改善收入及经济环境的作用,故从长远来看,对房地产市场具有间接刺激作用。

4、税收调节:降低房产交易成本,对房地产市场具有积极作用。

政府对房地产市场政策具有减缓其下滑速度,并适当调整产业结构,降低其在经济中的比重,短期内房地产市场将放缓并有一定滞涨,但是,为了不使银行坏账增加,引起社会动荡,政府的政策重点应该是保护开发商的。所以从长期来看,仍然具有上涨空间。

二、2008年至今,国家相关的政策影响

1、 2008年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号),通知围绕着土地问题展开,指出(1)优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。(2)严格执行闲置土地处置政策,即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,

重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。(3)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品,房多占土地。2008年的《国务院关于促进节约集约用地的通知》意在房价,促使开发商在规定期限内开发土地,增加房屋供给打击开发商过度囤地行为是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体体现。

2、从2008年9月16日起,央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起,除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。政府对于房地产业的信贷紧缩性政策开始放松。

10月22日,财政部、国家税务总局两部委明确,从11月1日起,首次购90平方米及以下普通住房,契税暂下调至1%,免征个人购销住房印花税。降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付,都是为了促进内需,对于房地产业的发展具有促进作用。而对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。对于个人住房交易环节的税收政策的调整,降低住房交易的税费。

11月份的一系列政府决策,诸如国家加大投资力度、固定资产投资项目、住房的规划建设等等政策都有助于促进房地产业的发展。

3、2009年房地产调控的政策坚持以稳为主

国家信息中心发布报告称,为避免房地产市场过度调整,09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。

国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出,目前,房地产市场持续低迷,部分区域房价下跌明显,一旦房价跌幅超过20%至30%,银行持有的房地产抵押价值不断降低,来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升,银行体系将承受巨大压力,房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整,2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主,合理引导房地产市场,稳定市场预期,防止房价下降幅度过大,促进房地产市场稳定发展。

经济环境

1、国民经济发展水平

a、2008年国内生产总值300670亿元,比上年增长9.0%。分产业看,第一产业增加值34000亿元,增长5.5%;第二产业增加值146183亿元,增长

9.3%;第三产业增加值120487亿元,增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%,比上年上升0.2个百分点;第二产业增加值比重为48.6%,上升0.1个百分点;第三产业增加值比重为40.1%,下降0.3个百

分点。

房地产隶属于第三产业,虽然在2008年较之07年第三产业下降了0.3个百分比,在08年,房价确确实实的有下降的变化,但是,这毕竟是与国家的抑制政策和美国次贷危机的爆发是有一定影响的。

政府为了维持稳定,已经在08年做出了相应的调整,总的来说,对房地产是扶持的,从09年的前半年房价变化可以看出,房地产业正在平稳的渐渐的恢复发展。

2、人民收入水平

a、国家统计局9月报告显示,2008年全国城镇居民人均可支配收入已达15781元,比1949年增长157.6倍,扣除同期价格变动因素,实际增长18.5倍。农村居民收入也同步增长,建国以来名义增长近108倍:2008年全国农村居民人均纯收入达到4761元,比1949年增长107.7倍,平均每年增长8.3%。

在收入增长的同时,我国消费格局发生了可喜的变化。改革开放以来,我国城乡居民家庭恩格尔系数显著下降,2008年我国农村居民家庭恩格尔系数为43.7%,比1978年下降24个百分点。2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%,比1978年下降19.6个百分点。

居民消费价格比上年上涨5.9%,其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。工业品出厂价格上涨6.9%,其中生产资料价格上涨7.7%,生活资料价格上涨4.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%。农产品生产价格上涨14.1%。农业生产资料价格上涨20.3%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%,其中新建住宅价格上涨7.1%,二手住宅价格上涨6.2%;房屋租赁价格上涨1.4%。

b、据国家统计局今年(2009年)7月末发布的数据显示,上半年我国城镇居民人均消费性支出为5979元,同比增长8.9%,扣除价格因素实际增长10.3%。

国家统计局对全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查显示,上半年全国城镇居民人均可支配收入为8856元,同比增长9.8%,扣除价格因素实际增长11.2%。

此前发布的对全国6.8万户农村居民的抽样调查结果显示,上半年全国农村居民人均现金收入为2733元,同比增长8.1%,扣除价格因素实际增长也是8.1%。而近年的房价变化:

通过分析可以知道,居民的人均收入在增长,可是住房价格现在又呈现出明显的上升趋势,收入增加,房价更高,似乎是一个困扰国家、住户的一个始终不变的问题。

3、就业状况

a、2008年末全国就业人员77480万人,比上年末增加490万人。其中城镇就业人员30210万人,净增加860万人,新增加1113万人。年末城镇登记失业率为4.2%,比上年末上升0.2个百分点。

b、建筑行业的工资水涨船高,一个普通小工月工资都能达到三千元以上。数据显示,现在建筑行业已经取代制造业成为吸引劳动力的重点行业,制造业不仅工资水平上不去,也越来越难以招到工人。这是不是可以说明,我国的制造业(尤其是劳动密集型)正在逐步萎缩,而以房地产为首的建筑业则如火如荼。国家大力扶持房地产业,不仅可以给地方政府带来丰厚利润,还能大量吸引劳动力,解决众多农民工的生计问题。

社会文化环境

a、房地产市场竞争更趋白热化

近年来,大大小小的房地产公司,甚至其他行业的集团公司,都纷纷加入到房地产开发大军中,争分市场杯羹。然而,任何行业和市场都不会是一帆风顺,随着市场竞争激烈化,外资开发商、境外投资者的加速扩张,房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。

房地产市场的消费者将会越来越聪明,选择会更趋于理性,传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分,精细化发展成为趋势,包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分,以及项目开发与企业经营的专业化,追求设计的独特性,注重功能的前瞻性,营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。

b、人口结构的影响

从一般规律来看,25—35岁是结婚的高峰,也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口,在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后,当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时,我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显,2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的,住房价格下跌是存在的。

上世纪50年代中期出生的人,是目前的主要储蓄者,他们在社会中占比非常高,既要为自己养老储蓄,也要为孩子教育储蓄。在储蓄率高的情况下,利率水平一定是很低的,人们必定寻找其他增值、保值的手段,或者买房子,或者买股票,甚至买字画等。这使得资产价格被推了上去,但是等到他们退休或者逐渐离开这个世界的时候,就会发现很难把手中的资产传到下一代去,因为他们的下一代可能都是独生子女。在这种情况下,房价必然会出现回落。

c、城市化

首先,中国人民要从乡村向城镇转移。在城市化的进程,未来的可能十年、二十年的时间有几亿人要搬到城里来,而这几亿人的数字对中国来说的话,中国13亿人可能几亿人还是一个比较小的数字,它就可能相当于一个欧洲,法国跟英国加起来才一亿人,所以这是一个很大的迁徙活动,就是不断的从乡下往城里搬,这些乡下的搬到城里来他就需要办公的地方,需要购物的地方,更需要居住的地方,所以这个房地产在中国房地产发展的空间是非常大的。

其次,城市发展战略的影响。细细探究一个城市的房地产市场,除了房地产市场热点区域与城市建设密切相关等明显现象之外,房地产的产品结构也呈现出与城市发展紧密联系的状况。

如果不考虑城市化因素,房地产的产品结构任何城市都有一定的共同点,基本上都是以住宅为主,商务办公与商业物业为辅,几乎所有的城市都是这样的结构。但城市化的进程使得每个城市的产品结构都呈现出不同的特性。这些特性恰

恰与一个城市发展战略有关,特别是与一个城市的产业结构调整有关。城市想往哪个方向发展,房地产产品结构就会出现相应的变化。城市发展战略对房产市场的影响是巨大的。

最后,在城市规划上,城市的产业结构对房地产的影响。伴随城市化进程的是城市产业结构的调整,当一个城市要求大力发展第三产业之时,中央商务区以及商务办公物业将成为这个城市房地产的热点。而发展第二产业,工业区的建设以及住宅的建设是地产的热点。商品房成为房地产行业的主导,它必须是以满足需求为主要目的的。城市经济的发展与产业结构的调整使得一个城市对房产的需求结构产生了变化,改变和创造了新的房产需求,市场的产品结构也就产生了相应的变化。

技术环境

1、品牌战略。主导开发企业发展从国际趋势来看,品牌是企业长远发展最大的价值,从产品开发到企业形象定位,其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次,除万科、保利等少数几个品牌外,很少能使人联想到其产品品质,如果企业品牌与产品品质不能有效结合,品牌何来美誉度与忠诚度,企业的长线发展将受到重大制约。分析其他行业所有成功企业,其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。因此,项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。行业新的格局正在形成—首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。一批中小开发商被淘汰,优秀健康的企业崛起壮大,逐渐形成寡头局面。其次是人才的集中,今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而解决大企业的人才瓶颈问题。生存下来的企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化,对产品的品质高度将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。大型专业设计公司,特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构,将更具有综合价值。

2、建筑技术应用比例提高。2009年,对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升,这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。对于开发商,提高技术应用比例是成功的必由之路:一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术,但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质,同样获得了成功;二是摒弃炒作,做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈,越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。

3、精细化整合产品设计趋势。

在精细化设计方面,国内房地产市场的经验并不多,仍属于起步阶段。2009 年,对于正在全面建设的中国房地产市场,高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前,就应考虑到客户未来的更多需求,从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等,都需要有更精准、人性化的考虑,可进行灵活的变更和调整,适应不同的居住习惯和生活群体。特别是

70/90 政策之后,会有大批小户型出现,必然会导致同质化。因此如何突出产品特色和细节设计的多样性,促进销售,也是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点。

4、项目改造比例提高。

国内地产市场发展到今天已有10 多年历程,当大规模城市建设发展到一定阶段,瓶颈也会出现,大量旧城、旧宅涌现,地产项目的更新换代和升级改造势在必行,且越来越多。比如20 世纪70 年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房,以及20 世纪90 年代初期开发的产品。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作,但由于未来新的土地供应越来越少,项目该做比例也将越来越高。

5、研发创新力。

研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面,企业通过系统地研究房地产的产品形态,研究消费者的消费心理和购买行为,研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等,设计出满足消费者需求的产品,就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话,就更具比较优势。

6、制度有效力。

房地产企业的管理制度包括三个层面:最高层面是指企业的基本管理制度,包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等;第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等,包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章,可以形成文件的有100-150项;第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。

一个企业的成功往往是制度的成功。职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力,有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度,但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。

房地产企业要提升竞争力,必须建立一套全面、适宜的管理制度,并确保各项制度的有效施行。

房地产行业环境pest分析

房地产行业环境pest分析 物流管理0901 陈良 090250032 房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业,属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料,土地,人力成本,资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入,全球化时代的到来,国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启,中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要问题。 一(外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨,国家制定了很多相关的政策,法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录,楼市投机盛行, 市场已经显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任

何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此,限制了房地产商的资第1页共 10页 房地产行业环境分析报告 金来源,规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五,进一步整顿和规范房地产市场秩序。

用PEST分析房地产人力资源

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响,主要有四个因素,1.政治因素,国家通过对房地产的经济调控,从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素,通货膨胀,利率等对房地产影响,高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素,地理分布,社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素,外部人才招聘,内部技术培训,能否有好的人力资源管理能力,影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快,出台一系列政策,对供求总量和结构产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期,使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动,但能影响企业,进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生,我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快,而且投资单一,区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异;由于高房价的利益驱动,大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不

稳定,房地产企业也受其影响造成企业的损失,影响着企业的人力资源管理活动。同时,高失业率等经济因素,人力资源得不到补充,也直接影响着房地厂人力资源环境,使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前,我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起确定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智做出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功率高于女性,年长者较年轻着决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识,文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业,在企业不断发展的同时,人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速,,房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经 营人才需求增大,即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。

华润集团房地产pest--swot--分析

华润集团房地产PEST与SWOT分析 电子商务二班 PEST分析 1.政治法律环境

政策环境 国务院五项措施 房地产税收政策 2.经济环境 国家经济环境 消费者收入水平 存款准备金 就业形势 存款加息 3.社会文化环境 社会结构 人口规模 文化传统 4.科技环境 科技水平 科技政策 Swot分析图 PEST分析一、政治法律环境

1.政策环境:中央着力深化改革、调控以稳为主,不同城市政策分化 2013年,"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,"有保有压"方向明确。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。 2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施 (1)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 (2)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 (3)加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 (4)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。 3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策,物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示,“十二五”期间将稳步推进房产税改革,个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外,其它税种较多,尤其对高档别墅征更多的税,减少了开发商的利润。 二、经济环境 1.国家经济环境:国家经济保持平稳较快的发展,2013年保持了8%的增速, 国民生产总值达到了55万亿。 2.消费者收入水平:2013年我国人均可支配收入达到18311元,增长8.1%。 3.提高存款准备金:存款准备金利率的上调是间接收紧房贷,是收紧房地产业 的资金来源。在目前CPI增速过快的同时,也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化,提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段,但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。 4. 就业形势:2013年,中国实施了更加积极的就业政策,全国就业形势总体平稳,并未出现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。 人力资源和社会保障部部长尹蔚民在18日召开的全国人力资源和社会保

对房地产行业的pest分析

对房地产行业得pest分析 一政治法律环境 最近几年,国家制定了很多相关得政策,法律来限制疯涨得房价。而这些具体得政策也给房地产业带来了很大得影响。其中有: 1、税收政策 政府调控采取了平稳得步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市得房价与成交量一直飙升,市场已经 显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发得得贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证得项目,商业银行不得发放任何形式得贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为得房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;限制了房地产商得资金来源,规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金得贷款。对政府土地储备机构得贷款应

以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值得 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房得贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房得个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下得,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上得,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房得,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产得成本,减少了消费者购买房屋得成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。各地都要制定与实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场与租赁市场,以解决低收入家庭得住房困难。 6,进一步整顿与规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更

房地产行业pest分析

房地产行业pest 分析 对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 简单而言,称之为PEST分析法。下面是整理的一些关于房地产行业pest 分析的相关资料。供你参考。 房地产行业的相关介绍房地产行业是一个关系很多相关行业的基 础建设行业,属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料,土地,人力成本,资金等相关因素组成。 所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入,全球化时代的到来,国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21 世纪的10 年代已经开启,中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要问题。 房地产pest分析之PP即政治-法律因素(Political Factors) 在房地产行业中,这些因素可以包括:宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。

当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时,当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时,开发商的经营战略必须随之做出调整。 以土地政策举例:土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径:首先,土地价格对房价的影响,土地价格是房价的成本之一,土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加,房地产企业的投资规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价。 其次,土地供应量对厉地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量,影响房地产企业的投资规模,从而影响房 地产市场的供给,最终影响房地产价格。 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。 而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的,在一定程度上存在着“时差性。 土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例,体现了政府的产业政策,同时,调整商业用地的市场投放量,增加产业政策扶持行业的供地量。 从我国来看,房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一

中国房地产业PEST分析

(一)PEST分析 1、政治法律环境(Political): 面对房地产这几年的疯涨,国家制定了很多相关的政策,法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下:税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录,楼市投机盛行,市场已经显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此,限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。 规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者

用PEST分析房地产人力资源

用P E S T分析房地产人 力资源 文件编码(008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256)

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响,主要有四个因素,1.政治因素,国家通过对房地产的经济调控,从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素,通货膨胀,利率等对房地产影响,高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素,地理分布,社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素,外部人才招聘,内部技术培训,能否有好的人力资源管理能力,影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快,出台一系列政策,对供求总量和结构产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期,使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动,但能影响企业,进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生,我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快,而且投资单一,区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异;由于高房价的利益驱动,大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不稳定,

房地产企业也受其影响造成企业的损失,影响着企业的人力资源管理活动。同时,高失业率等经济因素,人力资源得不到补充,也直接影响着房地厂人力资源环境,使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前,我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起确定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智做出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功率高于女性,年长者较年轻着决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识,文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业,在企业不断发展的同时,人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速,,房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经营人才需求增大,即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的专业化经营人才的需求显着增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度,我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨,普通商品房价格涨幅稳定,房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元,比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元,占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份,全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘),其中开发面积在10万m2以上的达到22个,在建房屋施工面积464、95万m2,比去年同期的324、31万㎡增长43、37%,房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万㎡增长48、59%,房屋竣工面积100、71万㎡,比去年同期(69、97万㎡)增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡,比去年同期的98、6万㎡增长24、21%,加上历年累积81、44万㎡,全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡,减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡,目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡,其中期房面积83、78万㎡,现房面积22、11万㎡(其中:住宅19、01万㎡,占85、97%;商业营业用房2、48万

㎡,占11、23%;其他0、62万㎡,占2、8%),一年以上现房空置3、04万㎡。 表三:未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户,其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2,比上年同期的92、5万㎡增长5、97%,其中:期房销售登记备案面积69、88万m2,占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2,占销售总面积的28、71%,商品房成交金额45、64亿元,比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计,乡镇人员进城购房面积53、44万㎡,占销售总面积的54、52%,与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万㎡,占销售总面积的32、18%,比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%,比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套,占销售总套数的24、48%,90—144㎡普通商品住宅销售4424套,占销售总套数的63、62%,144㎡以上的非普通商品住宅销售828套,占销售总套数的11、91%。 表六:不同价位不同户型新建商品住房供求结构表(累计) 3、存量房屋交易分析

【优质】对房地产行业的pest分析

对房地产行业的pest分析 一政治法律环境 最近几年,国家制定了很多相关的政策,法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市的房价和成交量一直飙升,市场已经 显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,以解决低收入家庭的住房困难。

卓顶精文2019房地产行业环境分析

房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要:房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析,并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词:房地产;PEST;波特五力模型 1.引言 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业,如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析,对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断,那么很可能影响到整个项目的定位和运作,甚至造成销售不利和烂尾。 2.宏观环境分析(PSET分析法) 房地产企业发展深受宏观环境影响,在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 (一)政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素,它制约着企业行为。 2019上半年,国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控,遏制部分城市房价过快上涨的政策取向,连续出台了一系列的政策措施,政策调控的力度逐步加大。 以1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志,政府启动了新一轮的房地产调控,而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度,房地产市场由此进入了调控的深入期。 从房地产调控的启动到深入,政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线,在抑制需求的同时并没有忽略加大供给,着力

恒大地产集团 战略分析报告

恒大地产集团2013年战略分析报告 1.公司概况 恒大集团是在香港上市,以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。而恒大地产集团有限公司是恒大地产集团旗下房地产开发公司。该公司从1997年成立到2009年上市,实行了4个三年计划,让恒大从97年的亚洲经融风暴中,逆势出击,抢占了先机,在第一个三年计划中,1999年首度跻身为广州地产10强企业。在第二个三年计划中,2002年跃升为广州地产第6位。经过前两个阶段的发展,恒大集团综合实力显着提高。从2004年开始,恒大提出“二次创业”的号召,年底,恒大首度跻身中国房地产10强企业。2009年11月5日,恒大在香港联交所成功上市。这表示,恒大在2009年8月份的上市申请正式通过了。(在2008年3月,上市申请失败)上市当日,公司股票收盘价较发行价溢价%,创下705亿港元总市值的记录,成为起于内地、在港市值最大的内地房企。 2010年1至11月,集团累计实现合约销售额亿元,相比2009年同期的亿元,增长%,累计合约销售面积万平方米,相比2009年同期的万平方米,增长%。今年3月28日,恒大地产2012年年报公布,实现营业额亿元,比上年增长%。其中房地产开发分部之营业额为亿元,占比达%。净利润亿元,比上年下降%。2012年恒大地产的净利润没能延续超过万科的态势,反而比万科少了约亿元。2011年恒大地产实现净利润亿元,同比增长%,净利润成为中国房企之首。2010年和2011年,恒大净利曾连续两年超过万科,差距从亿拉大到亿。2012年的净利润大幅度下滑,成为唯一下降的一线房企,可能会给恒大带来一定的负面影响。 2.企业所处的外部宏观环境分析 PEST分析: 1、political factors:国家调控政策为房地产提供了机遇与挑 战,在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的 背景下,政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生波 动影响。 2、economical factors:国民经济快速增长为房地产业提供了

用PEST分析房地产人力资源

用P E S T分析房地产人力 资源 Newly compiled on November 23, 2020

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响,主要有四个因素,1.政治因素,国家通过对房地产的经济调控,从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素,通货膨胀,利率等对房地产影响,高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素,地理分布,社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素,外部人才招聘,内部技术培训,能否有好的人力资源管理能力,影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快,出台一系列政策,对供求总量和结构产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期,使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动,但能影响企业,进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生,我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快,而且投资单一,区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异;由于高房价的利益驱动,大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不稳定,房地产企业也受其影响造成企业的损失,影响着企业的人力资源管理活动。同时,高

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,全国房地产开发完成额6245.5亿元,同比增长25.3%,至2002年前11月,全国房地产业开发投资同比增长达到28.2%。 从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5%,2002年1~11月,这一比例已上升为70.7%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,新开工面积比去年同期增长27.2%,施工面积增速21.5%。今年1~11月份,全国商品房施工面积80730万平方米,增长22.6%,本年新开工面积3676万平方米,增长19.1%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看,1998年以来,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1~11月,全国房地产竣工面积16271万平方米,比去年同期增长28.3%。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场所占的比重最校近几年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点: 住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%~10%比较合适,因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1~11月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7%以上,比去年同期增长29.6%。

房地产行业环境PEST分析

房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业,属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料,土地,人力成本,资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入,全球化时代的到来,国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启,中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要问题。 一.外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨,国家制定了很多相关的政策,法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录,楼市投机盛行,市场已经显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此,限制了房地产商的资

金来源,规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五,进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 具体的政策和法律都包含在这六条中。而这些政策,法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金,土地来源,购房者三方面进行控制,从根本上解决问题。今年由于房地产政策的实施,广州,深圳,上海,北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。而老百姓对于这些情况都持着等待的态度,希望着房价的继续下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺,资金成本增加所以会保持一定的速度降价。这就是政府政策,房地产商,购房者之间的博弈过程。

华润集团房地产pest--swot--分析

梦开始的村庄 华润集团房地产 PEST与SWOT分析 电子商务二班

梦开始的村庄PEST分析 1.政治法律环境 政策环境 国务院五项措施 房地产税收政策 2.经济环境 国家经济环境 消费者收入水平 存款准备金 就业形势 存款加息

3.社会文化环境 社会结构 人口规模 文化传统 4.科技环境 科技水平 科技政策 Swot分析图 PEST分析 一、政治法律环境 1.政策环境:中央着力深化改革、调控以稳为主,不同城市政策分化

2013年,"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,"有保有压"方向明确。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。 2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施 (1)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 (2)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 (3)加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 (4)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析(突出楼盘) 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久,古称“荆楚之地”。早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。新中国成立后,怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区,以会同专区为基础成立芷江专区,将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区,形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区,改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区(县级)和一个省级开发区和一个省级工业园,包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县,全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处,有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族,2009年末总人口为504.63万人,其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部,面积2.76万平方公里,总人口504.63万,其中侗、苗、土家、瑶等46个少数民族人口约占40%,是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称,是我国东中部辐射大西南的桥头堡,被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区,320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内,芷江机场距怀化市区仅30余公里,沅水6大支流常年通航里程1200多公里,全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络;“沪(上海)成(成都)”及“呼(呼和浩特)北(北海)”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位,便捷的交通,加上怀化人民坚持对外开放,恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作,使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇,快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市,已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心,经济辐射面达五省(市、区)周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看,怀化南接广西(桂林、柳州),西连贵州(铜仁、黔东南),与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤,素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,全境有11个县(市、区)通有铁路,境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地,怀化编组站(怀化南站)是全国九大编组站这一,货物吞吐能力居全国第九,在建的怀化新编组站(怀化东站)的吞吐能力将更高。目前,每天由怀化始发和终到的客运列车有10对,过境客运列车13对。怀化公路交通十分便利。209国道与320国道在城区呈“十”

房地产行业pest分析

房地产行业pest分析 对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 简单而言,称之为PEST分析法。 下面是整理的一些关于房地产行业pest分析的相关资料。 供你参考。 房地产行业的相关介绍房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业,属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料,土地,人力成本,资金等相关因素组成。 所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入,全球化时代的到来,国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启,中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要问题。 房地产pest分析之PP即政治-法律因素(Political Factors) 在房地产行业中,这些因素可以包括:宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。

当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时,当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时,开发商的经营战略必须随之做出调整。 以土地政策举例:土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径:首先,土地价格对房价的影响,土地价格是房价的成本之一,土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加,房地产企业的投资规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价。 其次,土地供应量对厉地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量,影响房地产企业的投资规模,从而影响房地产市场的供给,最终影响房地产价格。 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。 而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的,在一定程度上存在着“时差性。 土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例,体现了政府的产业政策,同时,调整商业用地的市场投放量,增加产业政策扶持行业的供地量。 从我国来看,房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一

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