提高容积率报告

关于要求变更规划设计条件、提高容积率的请示

廊坊市人民政府：

廊坊愉景房地产开发有限公司通过出让方式取得了银河路西北凤道路南133333.3平方米（200亩）酒店、商业、住宅用地，于2005年*月*日签订土地出让合同，根据土地出让合同所附规划设计条件，地块指标为：容积率≤1.6，建筑密度≥29.8%，绿地率≥35.4%，原商业用地为53208.35平方米（80亩），公寓住宅为80124.65平方米（120亩）。

一、有利于推动项目建设，解决历史遗留问题

在该地块开发过程中，由于多种原因尚未启动，鉴于该地块涉及到244户拆迁，由于拆迁难度大，拆迁费用增加，直到2011年初才全部拆迁完。地块内因含有国防设施通信二站，需进行土地调整，由于是国防设施土地调整难度较大。另外地下通讯光缆和地上高压线移位等问题，增加了开发建设成本。影响了该地块的开发建设。且按照工商部门的规定，酒店公司不能开发房地产项目等原因，影响了该地块的开发建设。

二、这是高标准建设廊坊市形象工程的必然要求

该地块规划设计条件制定于2006年1月，当时该地块为廊坊规划范围地块，廊坊北大门的形象工程，为体现我市建设的国际化、现代化和都市化城市，规划目标定位高、建设标准要求高。该地块位于

银河路与北凤道交界处，位置相当重要。沿道路须建设高层建筑，其余建设低层建筑，地块容积率因此相应提高，以提升我市整体品味。

三、有利于节约利用土地，提高土地利用率

廊坊市随着社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展的迅速，结合城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，原定容积率仅1.6，看来明显偏低。考虑到该地块的开发效益及我市推进、国际化、现代化和都市化的需求，为此特要求对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。

1、提高容积率到2.2，既符合国家现行政策中节约用地的

根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好

的提升我市整体形象。

2、综合用地变更为80亩的商业用地和120亩的房地产开

发用地，使用年限由50年变更为70年。

3、土地使用年限的变更，费用的增加部分申请按原土地价

格取费。

廊坊愉景房地产开发有限公司

二〇一一年四月十三日

容积率研究必看

容积率研究必看 【注意】容积率研究！很值得一看，非常值得~~~~~~~以下内容需要回复才能看到 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m?(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m?，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注?)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m?/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常

如何降低容积率提高舒适度

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 关于容积率 内容:项目容积率与利润推算方法模块 一,最适容积率 最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.

一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下: 3,最适容积率的确定 明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少 回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函

容积率增加应怎样补交土地出让金

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 容积率增加应怎样补交土地出让金 姓名：杜金表 在回答该问题之前，我们首先要知道，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为。国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，如果土地开发商不能满足《国有土地出让合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。 这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。如果开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。 2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。 对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，但是他既然已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发建设，如果想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，然后再进行开发建设。 具体补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地利用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。因为土 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

最佳容积率计算方法(最大利润化模型)

最佳容积率计算方法(最大利润化模型) 最佳容积率的计算方法（最大利润化模型） 容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。 通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 容积率可以更加准确地衡量地价水平： 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 一、容积率与物业类别 充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 1.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2.容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。 3.容积率0.5-0.8，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4.容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在0.8-1.0时也可以考虑叠加别墅(3-4层)；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房(4-5层)； 5.容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6.容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。 7.容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。 8.容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率3.0-6.0，高层项目(19-33层，楼高100米以内)。 10.容积率6.0以上，摩天大楼项目 注：按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)：在我国凡10层及10层以上，或者建筑高度大于24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 二、容积率与物业类别的综合运用 1.各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算

规划条件、容积率变更申请

规划条件、容积率变更申请 关于变更规划设计条件、提高容积率的申请 XX市住房和城乡建设规划委员会: XXX房地产开发有限公司通过转让方式在XX城取得了土地证号为X(2011)第X 号的XX平方米和土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米的土地使用权;XX 置业有限公司通过转让方式取得了土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米，现XX置业有限公司将该地块委托给XX房地产开发有限公司统一进行总平规划设计及报批工作。根据这三块地块的建设用地规划设计条件，此三块地块指标为:容积率?3.0，建筑密度?30%，建筑限高?50米，绿地率?30%。 根据《XXX市国有建设用地容积率变更管理办法》第五条我司地块符合下列情形:(一)因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的;(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。因此，我司申请对该地块的规划设计条件及容积率进行变更，理由如下: 一、因XX市城市建设和发展的需要，规划建设中的建政路经过我司开发的该地块，道路中心线已经在我司地块红线范围内，占用到了该地块中的部分土地，造成土地开发条件发生了变化，并因此使得我司项目地块可使用的实际面积减小，导致我司的经济利益受损。 二、这是提高我市形象的必然要求。该地块位于XX路与建政路的交界处，从这两条大道进出XXX，都经过我司的项目地块，同时，连接XX区与XX半岛的XX 跨海大桥亦在我司项目地块边经过，特殊的地理位置决定了该地块对XX形象的重要性，因此，该项目应成为XX市的形象工程。为体现我市建设的国际化、现代化

和都市化城市，该项目的规划目标定位要高、建设标准要高，且因沿道路须建设高层建筑，所以地块容积率应相应提高，以提升我市整体品位。 三、有利于节约利用土地，提高土地利用率。随着XX市社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展日益迅速，结合我市城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，特别是一线海景且位于XX保护区边上的土地资源更是稀缺和珍贵，原定容积率仅3.0，明显偏低，对于土地资源的利用是一种严重的浪费。为了充分利用稀缺珍贵的一线海景土地资源，充分发挥XX保护区边上地块的土地效益及满足我市推进国际化、现代化和都市化的需求。 四、该项目积极响应了XX市政府提出的《扶持建设三星级以上宾馆、大型商场、大型专业市场》的政策，规划建设有四星级酒店，为加快形成该地区的商业中心功能，进一步完善城市功能做出巨大的贡献。 鉴于以上的原因，我司特申请对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。 1.申请提高容积率到5.1，既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好地提升我市整体形象。 2.申请将原规划设计条件要求的建筑限高?50米调整为?100米。在提高了地块容积率的情况下，把建筑物高度相应提高，既保证了地块的建筑密度不会过密，又提升了建筑物和城市的整体形象，同时符合现代化城市建设提倡建高层的需要。 综上所述，本项目的调整规划，提升相应的容积率，是顺应时代发展潮流，响应城市建设发展需要的，具有良好的社会和经济效益，同时符合《XX市国有建设用地容积率变更管理办法》等有关政策法规的要求，将能为XX市的发展不断做出自己应有的贡献。 为此，我司特向贵委提出我司该项目地块规划设计条件调整和容积率变更的申请，并恳盼贵委的批准。 XXX房地产开发有限公司

关于城市规划中提高容积率的可行性研究

关于城市规划中提高容积率的可行性研究【摘要】 :本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾，对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析，提出了提高容积率势在必行的理由，对上海和其他大中型城市今后的土地开发模式具有一定的借鉴作用。 【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性 [ abstract ]: this article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function. [ key words ]: volume ratio; city planning; feasibility 中图分类号：f407.9 文献标识码：a文章编号： 【引言】“十二五”期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，

容积率

【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m ，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m /ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因

调整容积率问题专项整治工作3篇

调整容积率问题专项整治工作3篇 容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。WTT为大家整理的相关的调整容积率问题专项整治工作,供大家参考选择。 调整容积率问题专项整治工作1 为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神和《建立健全惩治和预防腐败体系20xx 20xx年工作规划》部署，推进重点领域和关键环节改革，深化从源头上防治腐败工作，提高城乡规划依法行政水平，住房和城乡建设部、监察部决定针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理。现将有关事宜通知如下： 一、指导思想和工作依据 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议的部署和要求，坚持标本兼治、注重治本，以有效预防房地产开发领域中违规变更规划、调整容积率等突出问题为切入点，完善制度，规范程序，严明纪律，加强监管，推进房地产开发领域突出问题治理，力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏

制；促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展，推进惩治和 预防腐败体系建设。 （二）工作依据 1．法律法规：《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《历史文化名城名镇名村保护条例》、 《风景名胜区条例》、《城市绿线管理办法》、《城市黄线管理 办法》、《城市紫线管理办法》、《城市蓝线管理办法》等。 2．政策文件：中共中央《建立健全惩治和预防腐败体系20xx 20xx年工作规划》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发〔2002〕13号），《关于印发＜中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经 营性土地使用权转让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个 人和亲友谋取私利的处理规定＞的通知》（中纪发〔20xx〕3号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意 见》（国办发〔20xx〕131号），《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔20xx〕227号）等。 二、主要内容 （一）完善相关政策、制度 1．各地要根据《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》要求，对本地区建设用地容积

关于容积率修正

容积率修正系数初探 摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期 作者：邢士国 政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中，容积率的修正很重要。 一、容积率修正系数的内涵 一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为： 二、容积率修正系数的作用 l、是政府土地政策的反映 （1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。通过上述调整达到节约土地的目的。 （2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价

的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。 2、是土地收益和土地价格关系的反映 地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。 三、容积率修正系数的分类 各种不同的土地用途要求容积率不同，有些对建筑密度还有特殊要求，如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说，由于土地用途不同，要求容积率也不同。因此，制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。侧如，在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类，对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用：如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1，容积率修正系数都为1，没有达到容积率修正的目的。 根据实际工作中的一些经验，我认为容积率修正系数一般应以最佳容积率时的容积率修正系数定为1。依不同行业规划设计的最佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定： 1、要求容积率较小的项目：如别墅、高尔夫球场、跑马场等。 2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业：如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。 3、容积率可以较高的行业：如电子、服装、商业等。 4、住宅：可以分成多层住宅、高层住宅两类。 5、一般工业项目：如机械加工等。

容积率调整程序

调整经营性用地容积率指标按以下程序办理： （一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图； （二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整； （三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证； （四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准； （五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议； （七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。 容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。 第七条涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。 第八条市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。 第九条市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。 第十条市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

规划条件、容积率变更申请

关于变更规划设计条件、提高容积率的申请XX市住房和城乡建设规划委员会： XXX房地产开发有限公司通过转让方式在XX城取得了土地证号为X（2011）第X号的XX平方米和土地证号为XX国用（2011）第XX号的XX平方米的土地使用权；XX置业有限公司通过转让方式取得了土地证号为XX国用（2011）第XX号的XX平方米，现XX置业有限公司将该地块委托给XX房地产开发有限公司统一进行总平规划设计及报批工作。根据这三块地块的建设用地规划设计条件，此三块地块指标为：容积率≤3.0，建筑密度≤30%，建筑限高≤50米，绿地率≥30%。 根据《XXX市国有建设用地容积率变更管理办法》第五条我司地块符合下列情形：（一）因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。因此，我司申请对该地块的规划设计条件及容积率进行变更，理由如下： 一、因XX市城市建设和发展的需要，规划建设中的建政路经过我司开发的该地块，道路中心线已经在我司地块红线范围内，占用到了该地块中的部分土地，造成土地开发条件发生了变化，并因此使得我司项目地块可使用的实际面积减小，导致我司的经济利益受损。

二、这是提高我市形象的必然要求。该地块位于XX路与建政路的交界处，从这两条大道进出XXX，都经过我司的项目地块，同时，连接XX区与XX半岛的XX跨海大桥亦在我司项目地块边经过，特殊的地理位置决定了该地块对XX形象的重要性，因此，该项目应成为XX市的形象工程。为体现我市建设的国际化、现代化和都市化城市，该项目的规划目标定位要高、建设标准要高，且因沿道路须建设高层建筑，所以地块容积率应相应提高，以提升我市整体品位。 三、有利于节约利用土地，提高土地利用率。随着XX市社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展日益迅速，结合我市城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，特别是一线海景且位于XX保护区边上的土地资源更是稀缺和珍贵，原定容积率仅3.0，明显偏低，对于土地资源的利用是一种严重的浪费。为了充分利用稀缺珍贵的一线海景土地资源，充分发挥XX保护区边上地块的土地效益及满足我市推进国际化、现代化和都市化的需求。 四、该项目积极响应了XX市政府提出的《扶持建设三星级以上宾馆、大型商场、大型专业市场》的政策，规划建设有四星级酒店，为加快形成该地区的商业中心功能，进一步完善城市功能做出巨大的贡献。 鉴于以上的原因，我司特申请对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。

建筑容积率调整面积方法

建筑容积率调整面积方法 为切实加强城市建设项目审批管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、省政府《关于进一步加强城乡规划工作的意见》（政发〔2006〕40号）等法律、法规的规定，现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认工作提出如下管理办法。一、适用范围 本办法适用于县范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理。 二、建设项目建筑容积率调整的处理 （一）一切建设项目均应严格执行城市规划，项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同，按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设，不得擅自改变用途或变相超容积率建设。凡不按照约定用途建设，或未经项目审批单位和建设（规划）行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分，均为违法建筑。 （二）县规划与建设局在组织项目方案设计及施工图设计审查时，应对建设项目按规划控制性指标、项目立项文件、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查，并应要求施工图审查单位对建筑面积进行严格审查。 （三）经县规划与建设局审查，对建设项目建筑容积率超过规划控制性指标及县发改委、国土资源局等有关文件、合同规定的，分别按以下程序处理： 1．工业性项目（包括工业、仓储） 工业项目以项目总建筑面积为基数，超出面积在项目总建筑面积10%以内的，由县规划与建设局核准后直接办理，项目不再重新立项；超出面积在项目总建筑面积10%以上的，由县经贸委重新立项备案后，再由县规划与建设局办理。相关手续办理完毕后，企业应将有关资料报县国土资源局备案。 工业性项目内的行政办公和生活服务等配套设施用地按省人民政府《关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》（浙政发〔2004〕37号）严格控制。 2．公共事业性项目（包括政府投资行政事业办公楼、体育、医疗、教育用房和经济适用房等） 严格按县发改委立项文件及初步设计批复的建筑容积率建设，建筑容积率确需调整的，由县发改委批准（核准、备案）后，方可调整，并按建设项目审批程序办理相关手续。 3．经营性项目 经营性项目建设严格执行项目规划控制性指标及县发改委、国土资源局有关文件要求。部分项目在土地出让后，因区块规划条件的变化或项目方案设计中的技术因素，不改变具体建设用途但确需少量超容积率建设的，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态，确保“建筑密度、绿地率两项指标严格控制”的前提下，应根据以下程序进行容积率调整： （1）建设单位或个人向县规划与建设局提出书面申请并说明调整的理由（附容积率调整后的规划设计方案）； （2）县规划与建设局组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证； （3）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证； （4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，县规划与建设局应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报县人民政府批准； （5）经县人民政府批准后，县规划与建设局应及时将依法变更后的规划条件抄告县发改委、国土资源局备案； （6）建设单位或个人应根据变更后的容积率到县发改委调整项目立项内容、到国土资源局办理相关土地出让收入补交等手续后再到县规划与建设局办理相关规划建设审批手续。 三、土地出让金的补缴

最佳容积率的计算方法(最大利润化模型)

最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）提要：提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的 来自物业管理资料下载 最佳容积率的计算方法（最大利润化模型） 容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。 通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率、建筑密度与层数之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=c?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 容积率可以更加准确地衡量地价水平： 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，

提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 一、容积率与物业类别 充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 1.容积率低于，这是非常高档的独栋别墅项目。 2.容积率，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。 3.容积率，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4.容积率，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在时也可以考虑叠加别墅；容积率在时也可以考虑做花园洋房； 5.容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6.容积率，正常的多层+小高层项目。 7.容积率，正常的小高层项目。 8.容积率，小高层+二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率，高层项目。

[实用参考]关于小区调整容积率的论证报告

RRRRRRR小区 调整容积率可行性 论 证 报 告 编制单位：RRRRRRR设计院 二0一二年五月 目录 第一章总论 第二章市场分析与土地供求 第三章剩余土地利用规划及论证依据 第四章有关附件资料 编制单位：RRRRRRR设计院 二0一二年五月 第一章总论

一、项目名称及主办单位 项目名称：RRRRR小区 建设单位： 设计单位： 勘察单位： 监理单位： 施工单位： 二、项目由来及背景 芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。芦溪人文自然景观独特，民风纯朴。民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“傩舞之乡”等荣誉称号。人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。 随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。 三、拟开发建设土地概况 RRRRR小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。 该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。小区从20RR年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，

如何计算住宅用地容积率修正系数

如何计算住宅用地容积率修正系数 摘要：容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。但近几年随着土地市场价格的飙升，这一方法明显将更多的利益留给了开发商。有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准，按补交标准计算应补交额。但是这些规定都不一致，而且除了第一条都很难量化。问题出在对对容积率的修正系数确定上。我们有必要对这一问题进行探讨一下。 关键词：住宅用地；容积率；修正系数 一、容积率对地价影响 （—）遵循“边际效应”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。 （二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件

关于小区调整容积率的论证报告

*******小区 调整容积率可行性 论 证 报 告 编制单位：*******设计院 二0一二年五月

目录 第一章总论 第二章市场分析与土地供求 第三章剩余土地利用规划及论证依据第四章有关附件资料 编制单位：*******设计院 二0一二年五月

第一章总论 一、项目名称及主办单位 项目名称：*****小区 建设单位： 设计单位： 勘察单位： 监理单位： 施工单位： 二、项目由来及背景 芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。芦溪人文自然景观独特，民风纯朴。民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“傩舞之乡”等荣誉称号。人民利用优越的地理位臵、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。 随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。

三、拟开发建设土地概况 *****小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。 该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。小区从2006年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。因小区内拆迁等原因，致使小区至今仍有2#、4#楼各一个单元、6#、8#楼未建设。 四、可行性研究的依据和范围 （一）可行性研究的主要依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、芦溪县主城区控制性详细规划； 3、建设用地容积率管理办法； 4、芦溪县人民政府五月份常务会议纪要； （二）可行性研究的范围 本次土地调整容积率论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对已开发的土地概况，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。

国有土地使用权改变用途含增加容积率补缴地价款办事指南

国有土地使用权改变用途含增加容积率补缴地价款办事指南 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

国有土地使用权改变用途（含增加容积率补缴地价款）审批办事指南 一、法定依据 （一）《中华人民共和国土地管理法》。 （二）《中华人民共和国城市房地产管理法》。 （三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）。 （四）《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》。 （五）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）。（六）《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）。 二、申请条件 单位或个人依法取得的国有建设用地确需改变土地用途（含调整规划增加容积率）的，在符合规划的前提下，可以申请改变土地用途。国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定和法律、法规、行政规定等规定予以收回国有建设用地使用权的除外。 三、申报材料 （一）改变土地用途（或调整规划增加容积率补缴地价款）申请书（原件）。 （二）国有土地使用证书（核原件，交复印件）。 （三）国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书（原件）。 （四）申请改变土地用途时，房屋等地上建筑物、其他附着物已建成的，需提交其房屋所有权证书（核原件，交复印件）。 （五）经政府同意的新的规划设计条件（原件）。 （六）申请人的身份证明材料： 申请人为法人或其他组织的，（1）法人登记证书（核原件，交复印件）；企业工商营业执照（核原件，交复印件）。（2）组织机构代码证（核原件，交复印件）。（3）法人代表身份证明（原件）及身份证（核原件，交复印件）。 申请人为自然人的，提交身份证(核原件，交复印件)。