生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告

生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告

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第一章总论

1.项目背景

1.1项目名称：生态农业旅游观光园建设项目

1.2项目性质：新建

1.3建设地点：某某县某某镇某某村

1.4项目承办单位：某某县某某种养殖专业合作社

1.5项目承办单位概况

某某种养殖合作社成立于2011年，注册资金1000万，企业类型：民营，法人代表：翟新文。目前已实现流转土地12000亩，农户1086余户，土地耕种面积4万亩，流转面积1万亩，拥有自主产品某某大米、杂粮、豆油、蛋类、养殖类五大系列、30多个品种，年销售额3000万元，实现利润200万元，带动周边农户3000余户。合作社实行统一育种、插秧、管理、收购、销售全产业链一条龙服务。

1.6编制依据和研究范围

1.6.1编制依据

某某县某某种养殖专业合作社关于编制《某某生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告》委托合同；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《固定资产投资项目可行性研究指南》（试用版）

某某县某某种养殖专业合作社提供的项目相关基础资料。

1.6.2编制原则

（1）应符合某某县某某镇某某村总体规划要求，遵守国家有关经济建设的法律、法规，本着合理、适用、经济的原则进行建设。

（2）合理确定建设规模。充分考虑节地、节能、节水、环保和可持续发展，做到规模适度、功能适用、装备适宜、经济合理。

1.6.3研究范围

依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的理由、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门做投资决策参考。

2.项目概况

2.1建设地点：

拟建项目地点位于某某县某某镇某某村。

2.2建设规模和内容及目标：

2.2.1建设规模

项目用地面积66700平方米（100亩），总建筑面积13660平方米。工程共分为六大主题：文化长廊、游客服务中心、休闲养生区、生态农肆、绿化景观和基础设施。

2.2.2建设内容

（1）文化长廊

包括文化长廊、园区入口大门、特色产品商务交易。

（2）游客服务中心

包括停车场、休闲别墅、农家驿站。

（3）休闲养生区

包括室内垂钓区、室外河渠养殖区、亲子种植体验。

（4）生态农肆

包括一分认领田、温室大棚采摘、有机生态养殖。

（5）绿化景观

包括园区绿化、景观、凉亭、特色景观路。

（6）基础设施

包括小桥、园区主辅道路、员工休息及办公室、深井6眼等。2.2.3建设目标

打造东北地区生态农业旅游品牌，采用新观念、新思路、新方法，注重园区内的体验参与、科普教育。园区集旅游观光、科研教育、农业生产、情景体验、乡村休闲、商业运营于一身。使园区具有高度的观赏性、参与性和体验性，完善综合旅游接待能力，找到稳妥的盈利模式。加强与旅游者的互动，增添并丰富旅游体验。让旅游者感受寓教于乐，使旅游者游有所得，从而增加园区的重游率，成为国内旅游的热点和东北旅游的亮点。

2.3项目提出的理由与过程

新农村建设的核心是发展经济。从农村现实的经济结构和发展水平来看，加快农村经济发展的重要途径，是要打破农业产业的界限，把农业产业与第三产业结合起来，以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依

托，开发旅游休闲产业。同时，发展农村经济，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游休闲产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。

其次，巨大的城市居民休闲需求，形成对乡村休闲旅游发展的最大支撑。随着汽车进入百姓家中，自驾车旅游休闲成为城市居民的必须品。乡村环境、新鲜蔬菜、水果家禽等等，成为城市居民最喜爱的商品。城市居民对于走进乡村，品尝风味独特的晚餐，有着永不疲倦的热情。随着汽车拥有量的大幅增长，驾车到1小时以内的地方晚餐，3小时以内的地方度周末，已成为城市中产阶级和中青年知识分子的生活习惯。乡村环境和农家情趣，是休闲生活的最大吸引力。

以旅游休闲出游距离来看，可以把城市居民的旅游消费划分为两个圈层，第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展旅游休闲产业的基本条件。这是中国乡村休闲旅游产业的主要区域，是社会主义新农村建设的重要途径，具有极大的现实推广价值。

某某县某某种养殖专业合作社经多次考察、市场调研及论证，决定充分利用某某县某某地理位置、自然环境、资源丰富等优势，建设某某生态农业旅游观光园。本项目的建设既把第三产业引入农村，调整了当地农村产业结构，又解决了部分农村劳力就业问题，增加了农

民收入，对于稳定社会具有重要意义。

2.4项目总投资和资金筹措

（1）项目总投资5484.16万元。其中：建设投资5184.16万元，铺底流动资金300.00万元。

（2）资金筹措：企业自筹。

2.5主要经济技术指标

建筑用地面积 66700平方米

建筑占地面积 11410平方米

建筑面积 13660平方米

建筑系数 17.1%

容积率 0.12

绿化率 18%

项目所得税后财务内部收益率为14.52%

财务净现值（ic=10%时）为1561.0万元

所得税后的投资回收期为7.8年(含26个月建设期)

第二章项目建设的必要性

1.休闲旅游促进了生产发展，农民收入大幅提高。

旅游休闲产业，特别是乡村旅游，具有较大的家庭服务特性，最具增加就业、富裕农民的推广价值。据国家旅游局测算，一个年接待10万人次的农村旅游景点，可直接和间接安置300位农民从业，直

接和间接为1000个家庭增加收入；旅游业不仅可辐射周边农民致富，还可拉动较远距离的农民从事旅游运输、种植养殖和商品生产。乡村旅游对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献。因此，旅游休闲是新农村建设中比较容易直接带动农民增收的产业。

过去农民一亩地只种粮食，一年不过收入1200元，种植花卉苗圃等则可收入2万元左右，如果兼营农家乐旅游，则可收入4万元～5万元。把文化因子和产业因素注入，推动传统农业向旅游休闲产业转移，农民收入和生活水平得到大幅的提高。

2.休闲旅游促进了村容建设，形成文明卫生美丽独特的景观。

乡村休闲旅游中，旅游环境打造、农家接待条件的建设都是最基础的内容。旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。

近年来，某某县为了打造高标准的乡村旅游景点，加大了对农村的基础设施建设投入，对部分农村地区的道路、排污、社区服务中心等公共设施进行改造和新建，彻底改变了农村的面貌。一些有特色的乡镇和村镇的风貌进行了全新规划和重建，推出了一批有旅游价值的景点，不仅具有田园诗般的传统乡村风貌，而且透露出浓厚的文化氛围，极大地提升了新农村对于城市居民的吸引力。

3.休闲旅游促进了先进文化与文明风尚在乡村形成。

旅游休闲产业最终是服务产业，是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。因此，

发展旅游休闲产业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养农民的市场经济意识和服务顾客的文明行为。市场是一所最好的学校，服务教育是培养农民成为文明卫生礼貌公民的最好手段。

在市场经济的熏陶下，乡村休闲旅游的经营者在思想观念、经营服务等方面，已与传统的从事第一产业的农民具有本质上的改变，农民开始有意识地学习新的知识和文化，自觉接受培训以提高自身的能力。

乡村休闲旅游需要文化的支撑，民俗文化的包装，餐饮文化的开发等，都有利于推动乡村文化的发展。同时，游客带来的城市文化，对于农村文明风尚的形成，也具有极大的作用。

第三章市场分析

1.市场定位

某某生态农业旅游观光园规划是某某县“围绕目标，突出重点，打造品牌加快推进重大旅游项目建设”战略的重要组成部分。

为实现某某县某某镇旅游资源优势向产业优势的转变，切实加快旅游产业的发展，围绕“生态农业旅游文化”的战略目标，着力培育和打造“生态农业旅游文化”特色品牌。

2.主导市场

一级市场: 东北工业城市。

本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹

东、本溪、抚顺、鞍山、某某、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由鞍山、抚顺、本溪、阜新、盘锦、某某、丹东和铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。

一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体。

二级市场: 京津沪大都市。

本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。

二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日休闲度假消费群体。

3.游客行为

体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光休闲农业和东北地方文化，又是度假旅游的一大特色。

4.项目建设条件优劣分析

4.1优势

项目区是具有良好的生态环境、自然条件、交通条件、电力设施、