未来住宅发展趋势

住宅对应的其实是人的品味以及人的生活品质要求的不断延展。北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟认为，从未来的趋势来看，“四双”应该是一个发展方向，虽然它目前在一定程度上还没有得到实现。

双厅。它区分了家庭起居和生活起居的概念，这种做法在国外已经有很长的历史。随着人们生活水平的提高，对私密性的要求也自然上升，而这也会体现在家庭空间中，有可以对外的，也有不愿意对外的，希望能够保持私密性的。生活起居是可以对外的，而家庭起居是不可以对外的。所以，两个起居厅的设计很有必要。

双餐厅。随着现代人生活节奏的变化，需要把早餐跟正餐分开。早餐通常比较简单，同时可以听音乐、看新闻，不一定需要一个正式的餐厅来用餐。而晚餐则是一家人聚在一起的正餐，比较丰盛和正式。因此早餐与晚餐对空间的要求显然不一样，所以需要分成两个餐厅。
双卫。现在出现的双卫一般指的是一套房子中有两个卫生间。随着生活水准的不断提高，在家庭内部人们也需要隐私和自己的空间，所以今后双卫的概念应该是男主人用卫生间和女主人用卫生间，这种细分是与人们生活的状况相对应的，更加体现了对人的尊重，体现了夫妻之间的隐私。

双主卧。随着年龄的增长以及文化，知识水平和财富的变化，人们对于私人空间的要求也会提升，出现两个主卧室，双主卧具有两重性，一种是男主人与女主人的区分，另一种则是两代人之间的划分。

那国际上的发展趋势是什么样呢？
最简单地讲，基本上就是一个人性化的设计。最起码要满足人的舒适健康；满足安全和私密性；方便和多功能性；环保节能和永续性，这几个就是未来的发展趋势。
框架结构，或者框架简易墙结构。是国际住宅的发展趋势.因为简易墙塔楼这一部分，虽然盖的面积高一点，成本低一点，因为它没有梁柱，它是靠墙和板把建筑物撑起来。这就很方便房屋结构的改造。

一户打成两户，或者两三户并成一户，从容提升生活品质。这就是建筑生命的一种延续。

从一个建筑设计者角度来考虑，要让住宅建筑有永续的生命力。如果从结构设计上，做一个框架简易墙结构，再从管道系统里面做一个改进，基本上你可以把所有的垂直管集中到中心，从各个设备所使用的管线，把它接到中心垂直管道这，这样你把它打通都没什么问题。
我认为和适是未来小面积住宅的发展趋势。因为小面积的住宅，要达到每一幅一个使用功能，一般都是一室一功能。小住宅的面积，根本没有办法说一室要达到多功能，要满足不同需求人

的使用.

摘要：数字化生态住宅成为现代建筑与物业管理的发展趋势，文章对数字化生态住宅进行总体概括，对其存在的问题及未来发展趋势进行探索并提出相应的政策和对策。
关键词：数字化住宅 生态化住宅
一、数字化与生态化：未来住宅的发展趋势
（一）数字化、生态化住宅的概念界定
近几年，“数字化住宅”、“数字家园”、“网络家居”等概念成为中国房地产业的新一轮的炒作概念与热点。综合各种观点，笔者认为，数字化住宅指在一座建筑、一个社区的管理和服务中，采用现代网络和信息科技，来提升自身对信息管理和信息综合利用的能力，是现实家园与由数字化技术所营造的虚拟家园的有机结合。
关于生态化住宅，笔者认为必须符合以下几个条件：首先是结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体；其次是少占地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命，与自然生态环境友好、不破坏生态环境；再次是拥有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力，满足人们工作生活所需的健康舒适环境，使人和建筑、自然生态环境之间形成一个良性循环。
数字化生态住宅则是一种全新理念的住宅，通过电脑系统将住宅内的高科技技术结合在一起，使之能够从整体上提供最佳的服务；同时又通过生态技术将住宅外的生态系统整合起来，从而最大限度的享受自然赋予的生态服务。
（二）数字化生态住宅的支持系统
1、生态化住宅的支持系统
生态化住宅技术导在能源、水环境、气环境、声环境、光环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料九个方面提出了相关要求：
（1）能源系统：要求对电、燃气、煤等常规能源进行分析优化，采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。有条件的地方鼓励采用新能源和绿色能源。
（2）水环境系统：考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等；用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区及室内的供水设施推行节水型器具。
（3）气环境系统：室外空气质量达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准。
（4）声环境系统：包括室外、室内和对小区以外噪音的阻隔措施

。室外设计应满足：日间噪音小于50分贝、夜间小于40分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。小区周边产生的噪音如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。
（5）光环境系统：着重强调满足日照要求、室内要尽量采用自然光，还应注意居住区内防止光污染，在室外公共场地采用节能灯具，提倡由新能源提供的绿色照明。
（6）热环境系统：对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，住宅采暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。
（7）绿化系统：要求具备三个功能；一是生态环境功能，小区绿地是提供光合作用的绿色再生机制；二是休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所；三是景观文化功能，通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。
（8）废弃物管理与处置系统：包括收集与处置两部分，收集应体现“谁污染谁治理，谁排放谁付费”原则，处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。
（9）绿色建筑材料系统：要求在建设绿色生态住宅中材料的选用一是提倡使用3R材料；二是选用无毒、无害、不污染环境、有益人体健康的材料和产品。
2、数字化住宅的支持系统
数字化住宅就是将数字化技术应用在房地产领域中，它的功能主要是在下面三个层面的基础上建立起来的：
（1）数字楼宇自动化系统
①出入口控制系统：楼宇可视对讲系统；一卡通系统；门禁系统；电控锁；读卡器；防火、防盗门、电子巡更系统；停车管理、控制、收费系统；指纹识别系统等；
②家庭控制系统：感烟探测器；燃气探测器；燃气自动报警；入侵报警探测器；水、电、气、热等多表远程抄表计量系统；
③综合布线系统：系统集成；非结构布线；光纤、屏蔽线缆；控制电源系统；
④防盗报警系统、视频监视系统：红外控头；门磁开关；摄像机；监视器等；
⑤通信网络系统：电话系统；卫星接收系统；卫星通信系统；电视会议系统等；
⑥信息网络系统：网络设备、内部宽带数据网；接入网及网络管理等；
（2）数字社区管理系统
①建筑设备监控系统：供热与采暖系统、空调与通风系统；变配电监控系统；照明监控、给排水系统；电梯和自动扶梯系统：
②物业信息管理系统；紧急广播与背景音乐、环境养护监控设备、节能和环保设备；
（3） 消防自动化系统
包括火灾自动报警与消防联动系统；火灾报警器；

火灾探测器；消防泵；自动喷水灭火系统；电动防火门；防火卷窗；广播设备等；

未来住宅发展趋势

拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。随着经济和科技的不断发展，这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色，而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分，房地产开发商的角色也开始发生了变迁，它已成为生活方式的引领者，通过独特的设计改变人们的生活；而这种改变并不是随意的，是在深刻了解消费者需求的基础上产生的，是对消费者需求的不断满足，也是对这种需求的不断提升，因此，房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。

一个事物的发展变化受到主客观因素的影响，住宅发展趋势也不例外。影响住宅发展趋势的客观因素主要有科学技术和自然环境；主观因素包括消费者需求和政策法规。以下从主客观四个方面来分析未来住宅的发展趋势。

一、客观因素

1、自然环境
（1）土地资源
尽管我国幅员辽阔，但人口众多却与之形成矛盾，因此，住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑；同时，由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理，因此，旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。
（2）环境
我国南北跨度较大，全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大，住宅开发应该遵循因地适宜的原则；而在住宅环境景观的规划设计中，未来的发展趋势应该注重原生态式的开发，是景观具有亲人性，例如活动绿地的建设，减少太多的人工生造。
2、科学技术
（1）新材料、新技术的不断研发及运用，尤其是节能环保材料和技术。
目前，世界各国都面临能源紧张的局面，我国也不例外，各级政府提倡建设节约型社会，节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流；但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入，且初始阶段不易产生规模效益，因而好多企业望而却步，不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。
（2）智能化住宅
智能化住宅利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。目前，已经有企业开始开发智能化住宅例如奥林匹克花园，但是智能化的水平还很低，同时消费者对智能住宅的接受度也不高。通过改变消费者的认识，建造方便舒适的智能化住宅将

是未来住宅科技的发展方向。
(3)住宅生产现代化
住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程，不仅具有高新技术，而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代，是以高科技为支柱，对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说，必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等，使住宅的生产呈现出以下特征：1、住宅品质全面改善；2、住宅生产效率大幅度提高；3、实现住宅生产的工业化和标准化； 4、完善的住宅质量监督体系和保证制度。

二、主观因素

1、政策法规
（1）普通住宅是开发的主流
在我国，国家相关政策法规的变化影响着房地产业的发展。近年来，国家不断出台各种政策鼓励建设普通住宅，十一五规划更把解决中低收入人群的住房问题作为工作中心，因此未来一段时间内普通住宅的市场将会看涨，如何占领和深挖这个市场将是摆在房地产企业面前的主要问题。
（2） 住宅产业社会化
住宅业社会化，是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化，包括：住宅生产、分配、流通、消费的个性化。随着我国住房制度改革的不断深入，住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高，必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展，使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场，并渗透和拓展到国际市场；同时，经过十几年的发展房地产已经成为我国的支柱产业。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业，将会步入社会化发展。

2、消费者需求

消费者需求是一个巨大的命题，需要房地产开发商不断的深入研究和挖掘，以下举出一些比较典型的趋势。
（1）绿色生态住宅
所谓“绿色住宅”，是健康、有益、节能、低能耗和低污染的住宅。它的基点应是从住户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的居住环境，提高住户的居住质量，营造文明的居住环境。“绿色住宅”是涵盖了生态环境和可持续发展的一个新的概念。“绿色住宅”不仅注重住宅和居住区等硬件建设，更重视人们文明生活方式的软件建设。它强调人与自然环境和谐共生，有效地利用自然，回归自然，提倡重复利用，努力减少污染，保护自然，以创造一个绿色生活环境。目前许多楼盘打出的亲水、亲山的口号，正是这一趋势的佐证。绿色住宅的内

涵是丰富的，这需要房地产开发商不断深掘。

（2）老年住宅
我国即将进入老龄化社会，老年人群有较多的积蓄，并且和子女分开居住成为老年人生活模式的发展趋势。在老年住宅建设场地的选择和总平面设计中应考虑以下几点：
环境质量良好、交通便捷，注意场地周边活动的安全性，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不穿越城市主要街道；靠近基本的社区公共设施，如图书馆、保健服务与文娱设施等，同时远离喧闹的文娱场所；在小区整体规划中，要考虑满足老年人开展户外活动、与邻里交流的要求，处理好其他设施与住宅之间的关系，避免使老年人产生与社会隔绝、被社会抛弃的消极心理；老年人居室应有良好的日照、通风。
老年人的生理特点决定了老年人的住宅设计应从方便、实用、经济的角度出发，占地宜小，室内空间宜紧凑，使老年人平时的生活自理和日常活动的困难减至最少，设计上应严格遵守防火规范。
老年住宅的产生是细分消费市场的结果，据此细分可以产生很多消费市场，例如适合青年人特点的小户型。

（3）优越的户型设计
户型设计的优化是住宅开发永远不变的趋势。常规性的户型设计主要考虑项目本身的地理环境及建筑规范，这种优化只能使按部就班；创新的户型设计需要结合社会文化，分析消费者特点从而设计出满足居者个方面需求的户型，例如目前能容纳多个家庭的户型受到市场的广泛欢迎。

（4）自制化住宅
追求个性化的消费者，在购买房屋之后为了装修不得不拆墙钻洞，因此，建造自制化住宅将给消费者带来很大方便，也为房地产公司节省很大一笔开支，获得双赢的局面。日前，万科已经在研究开发这种住宅。

（5）和谐的人文环境
一套房屋最终住着舒不舒服就得考虑所居的人文环境。因此，在住宅区营造出有特色的和谐的人文环境就成为房地产开发商面临的一大命题，也是住宅发展的一大趋势。目前，注重营造邻里关系及住宅设计重回“城镇”模式等观念不断涌现。