房屋租赁合同纠纷案例

房屋租赁合同纠纷案例

房屋租赁合同纠纷案例

由于我国房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。

在这种承租关系中，房屋租金一直在按照历史上形成的极低廉的租

金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。

在现实生活中，房屋租赁合同的承租人未经出租人的同意就单方解除合同的事情时有发生。当承租人单方解除房屋租赁合同时，出

租方如何请求赔偿损失?

对于房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获

得可得利益，承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期间的

租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到的。因此，出租人完全可以把未履行部分租金作为损失进行请求赔偿。

出租人这部分可得利益，并不是百分之百的纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用，因此在计算损失时应扣除这

部分费用，才是公平的。

房屋租赁合同有无效力，应根据有关法律和地方性行政法规的规定，从以下几个方面来审查：

1、审查合同的主体是否适格。

即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2、审查租赁的标的物是否为法律法规明确禁止出租，只要法律

法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。

建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3、审查是否进行过登记备案。

《城市房地产管理法》规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。

4、审查房屋租赁合同的内容是否合法。

在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。

此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

1、对承租人装修物价值的认定。

承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。

租赁双方可对装修物进行协商，如果协商不成，则可以委托评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用