河南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
河南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告
内容构成模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)
A：33
B：35
C：38
D：40
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下
B．二年以上五年以下
C．三年以上七年以下
D．五年以上十年以下
3、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
4、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
5、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。
A：房地产供需
B：房地产的预期未来收益
C：房地产预测的开发完成后的价值
D：土地利用价值
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于房地产金融的特点，表述不正确的是。
A：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的
B：房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上
C：房地产金融风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险
D：相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间较短
E：执行层的组织协调
7、房地产最重要的一个特性是__。
A．位置固定性
B．适应性
C．异质性
D．寿命周期长
8、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
9、供给价格弹性>1，此时称。
A：供给完全无弹性
B：供给有完全弹性
C：供给富有弹性
D：供给缺乏弹性
E：执行层的组织协调
10、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
A．10.0%
B．14.0%
C．25.0%
D．35.0%
11、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：相应配套的基础设施
B：土地的形状
C：组合完成的功能
D：立体空间
E：工业用地的监测点评估价格
12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。
A．条形基础
B．桩基础
C．箱形基础
D．整体式筏式基础
13、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．89.74
B．91.52
C．93.84
D．97.22
14、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（）。
A．28.60%
B．35.00%
C．40.00%
D．50.00%
15、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A．一
B．三
C．五
D．七
16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】
A：社会因素
B：环境因素
C：人口因素
D：行政因素
E：工业用地的监测点评估价格
17、用成本法估价房地产时，房屋现值=。
A：房屋重置价格-房屋年折旧额
B：房屋重置价格×房屋成新度
C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
E：工业用地的监测点评估价格
18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
19、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务
B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D：承接后出现很大执业风险的估价业务
E：工业用地的监测点评估价格
20、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括()
A．净收益按一定比率g递增
B．收益年限n为有限年
C．报酬率Y不等于零
D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g
21、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。
A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
E：执行层的组织协调
22、以下说法不正确的是__。
A．估价目的不同，估价的依据可能不同
B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值
C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同
D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
23、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
24、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。
A．房地产管理部门
B．被拆迁人
C．房屋拆迁申请人
D．具有房屋拆迁资格的单位
25、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。(2008年试题)
A：陈某的儿子
B：陈某的经纪人
C：陈某的继母
D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。
A：该房地产的收益价格为136.73万元
B：该房地产的收益价格为143.89万元
C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年
E：该房地产的合理经营期限为20年
3、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
4、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。
A．1800
B．2700
C．1200
D．2600
5、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。
A：需求
B：供给
C：竞争
D：市场占有率
E：借款合同
6、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。
A．《公司法》、《民法》；《合同法》
B．《担保法》、《民法》；《合同法》
C．《公司法》、《合同法》；《担保法》
D．《合同法》、《民法》；《担保法》
7、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。
A：12
B：24
C：36
D：48
E：执行层的组织协调
8、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是__元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
9、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。
A：成本法
B：路线价法
C：假设开发法
D：基准地价修正法
E：市场比较法
10、关于个人住房公积金的说法，正确的是__。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
11、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题)
A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E：借款合同
12、在下列费用中，属于债务融资成本的有．(2007年试题)
A：承诺费
B：手续费
C：担保费
D：利息
E：税费
13、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有。
A：认知价值定价法
B：价值定价法
C：领导定价法
D：挑战定价法
E：随行就市定价法
14、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
16、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。
A：居住物业管理
B：公共物业管理
C：收益性物业管理
D：特殊物业管理
E：工业物业管理
17、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
18、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
19、完好房的成新度一般为__。
A．十成新
B．九到十成新
C．八到十成新
D．七到十成新
20、下列关于建造师，表述正确的是。
A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
21、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)
A：销售税费
B：租金收益
C：物业增值
D：股权增值
E：抵押贷款规模
22、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
23、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．32%
C．24%
D．30%
24、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
25、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正