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美国房地产业现状调查报告

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美国房地产业现状调查报告:当泡沫破灭之后

网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥,是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系,也是观察一个国家经济运行的晴雨表。

早在2006年年底,前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过,“房地产的泡沫迟早会破,泡沫一破,就会很疼。”就目前来看,要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合,奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。

美国次贷危机爆发后,此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭,美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

为了拯救楼市,美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。在这些措施的刺激下,美国的房地产市场开始缓慢复苏。

7月20日,美国金融稳定监督委员会发布季度报告称,截至6月底,美国金融市场已现好转迹象;28日,标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示,今年5月美国20个大城市房价比4月上涨了0.5%,为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。同时,美国商务部也公布数据显示,6月份美国新房销售量环比增加11%,创11年来最大增幅……

然而,这些数据却很难从根本上改变美国房地产业低迷的现状。经济学家普遍认为,美国房地产市场要完全恢复泡沫破灭之前的繁荣,仍有很长的路要走

新政出台3年来最好光景

今年2月,美国总统贝拉克·奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》,该计划让900万“房奴”从困境中解脱出来,帮助他们保住房产。有媒体报道,这个计划就如同1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》,它同样是美国当前房奴的解决运动。

随即,美国的房地产市场一改此前死气沉沉的局面,呈现出3年来少有的勃发之态。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据,全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%,成交量为472万户,房屋均价超过17万美元。美国四大区都呈现涨势,其中以东北区增长15.6%为最。仅在华盛顿地区,房屋成交量就达到8439套,与去年同期相比增长了30%,被地产界称为2006年以来最好的光景。

房价低迷和利率超低,被认为是房地产市场生机乍现的主要原因。据统计,全美2月的法拍屋数量与去年同期相比增长了近30%,由于成千上万的法拍屋仍未顺利售出,银行不得不低价促销。在佛州珊瑚角地区,有些法拍屋售价仅3万美元。同时,奥巴马政府的经济刺激方案中,规定首次购房者可获得8000美元的退税,30年期固定房贷利率平均才4.85%,有些地区甚至低至4.75%。各州也想尽办法拯救房市,如加州议会就通过法案,规定购买新落成的房屋可抵税1万美元。在多种因素交织下,购房者一时趋之若鹜。

拉斯维加斯的麦克雷最近以14万美元买了一幢三居室的房屋,若是在两三年前,该房至少也能卖到35万美元。旧金山的一位药品销售员,用其退休金一下子就买了3幢小户房屋,总价不足20万美元,这个价格在几年前只能买下其中的一套。

加尔文夫妇更是入市的获利者。身为酒店财务经理的加尔文在2004年以20多万美元在拉斯维加斯买了一幢1200平方英尺的楼房,但其房屋价格已经缩水一半。去年有了第一个孩子后,加尔文夫妇考虑买一个更大的房子,今年1月下旬他们花了30万美元在内华达州汉德森郊区买了幢3800平方英尺的豪宅。加尔文说:“感觉太好了,我们只需付出一点点贷款,而房子是以前的3倍大。”

“趁火打劫”海外炒家忙抄底

在一些地区,美国的购房者还面临与“外国炒房者”的竞争。佛州珊瑚角地产商协会主席海伦布兰表示,由于当地房屋价格超低,西班牙和德国的一些房产投机者也纷至沓来。

其实,随着全球金融危机的蔓延和美国房地产价格的急剧下挫,“去美国抄底楼市”在过去的相当长一段时间,已经成为各国房地产投资者们的热门话题。这其中,就包括今年上半年,被国内媒体热炒的“中国赴美购房团”。

与此同时,意大利、俄罗斯等国的投资客们,也都跃跃欲试,意欲进军美国房地产市场。

研究显示,今年上半年,仅意大利人在美国就购买了1.45万套住宅地产,同比增长15%。而自2007年以来,美国已成为意大利人最重要的海外房地产市场。今年迄今为止,意大利人收购的海外房地产中,有26%位于美国。

此外,俄罗斯人也开始大举重返美国房地产市场。41岁的律师爱德华·默梅尔斯坦在1995年组建了自己的公司,在纽约和莫斯科两地经营商业地产。据默梅尔斯坦介绍,自2007年以来,他已经经手办理了约300桩交易。他说,美国卖房者目前已将房价从2007年的最高点减掉了30%至40%,“突然之间,(俄罗斯客户到美国购房)就热了起来。”“现在很多人觉得可以到美国抄底了。”

房地产行业特征分析

房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天,经历了一个较为曲折的发展历程,从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强,企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性,中国房地产行业整体竞争水平较弱;华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势,广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展,中西部地区房地产企业则比较少;万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性,某一地区的市场,外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多,相对土地较少,房地产业行业受土地、资金的高度制约,造成了供不应求的结果。

如图,2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势,全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米,而竣工面积仅有5.93亿平方米,11月销竣比为1.51,较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距,显示出全国商品房市场供不应求,供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主,以装修房为主面向自住客户的产品定位,其产品特征在弱市中优势凸显,销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过,不可拿错”的谨慎原则,2011年房地产行业一片寒冬,土地市场的溢价幅度持续缩小,流拍率进一步上升,低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度,土地拓展并不激进,但与此同时,万科在判断调控政策下土地市场变化

美国政治文化的特点

读《美国政治文化》有感 法学院政治学与行政学班 20101044015 张琦 政治文化,就是一个国家中的阶级、团体和个人,在长期的社会历史文化传统的影响下形成的某种特定的政治观念、政治心理和政治行为模式。其基础是意识形态。就美国而言,它具有以下特点: 首先是使命感。“天顶命运”,反映着美国基督教文化的基本特征。基督教文化生来就存在着对其他文化根深蒂固的歧视和轻蔑,不愿意与其他文化平等共存,坚持主张天下归宗。主张用基督教文化中衍生出来的西方的自由民主价值观来支配整个世界。并把在全世界推广基督教信仰、推广这种价值观看作是自己的“天定使命”,这种观念和意识也更加坚定。这种观念的核心是“种族优越”论。鼓吹美国的制度是最优越的,美国是世界文明的中心;他们相信上帝造就的美国人,生来就比别人更优秀,鼓吹盎格鲁——撒克逊作为优等种族,应当肩负起“文明传播者的任务”;鼓吹美国有能力把它的制度传播于全人类,把它的统治扩大到整个地球。 其次,人权观及个人主义。美国的人权观有几个鲜明的特点。坚持“天赋人权”的理念;强调政治的权利;突出个人权利;提出人权的“普世性”;人权高于主权。个人主义是美国政治文化的一个主旨和特色,“个人主义构成了美国文化模式的基本特征和主要内容。它最雄辩地、实在地、直接地表述了美国思想。它所包含的内涵与外延真正扎根于美国本土,既不同于希伯来和希腊传统,也不同于18世纪的欧洲思想,个人主义在美国政治文化中占有重要地位。作为美国主流社会意识形态的个人主义,其要义是:“个人先于社会而存在。个人是本源,社会是派生的。社会、国家是个人为了保障自己的某种权利或利益而组成的人为的机构。除了个人的目的之外,社会或国家没有任何其他目的。美国《独立宣言》提出的不言而喻的“真理”,开始也是讲个人主义的价值观:“人人生而平等,造物主赋予他们某些不可转让的权利,其中包括生命权、自由权以及追求幸福的权利”;建立政府的目的就是“为了保障这些权利”。个人主义能够在美国生根开花结果,有着深刻的社会历史根源。无论是最早移民新大陆的清教徒,还是后来开拓西部的美国人,都以个人奋斗为精神支柱。 再次,民众参与和自由主义。公民最主要的参与方式是选举。各级公职官员是由选民定期选举产生。另外一种方式就是通过各种非政府组织和利益集团反映自己的意见,参加其活动或支持其主张。公民参与还包括直接从事政府的行政工作、从军、其他公益服务和在法院担任陪审员。美国公民之所以能做到这些,由于他们具有明确的公民意识:自我管理和自我掌握命运。从根本上讲就是由于其市民社会的强大。自由主义与个人主义相辅相成。从一定意义上说,“自由主义是一种代表个人主义的政治语言”。西方政治学家认为:“自由主义是这样一种信念,即社会能够安全地建立在个性的这种自我指引力之上。只有在这个基础上,才能建立起一个真正的社会。其基础深厚广阔,其范围无法予以限制。”因此,自由主义与个人主义是一对孪生姐妹。决定个人主义在美国生根的因素同样也作用于自由主义。最早移居北美新大陆的清教徒就是为了追求个人自由才远涉重洋、历尽艰辛。清教教义本身含有自由主义的思想观念,崇尚自由、民主和共和。

房地产企业成本管理的特点

房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分:土地、土建、设备费用,配套及其他收费支出,管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径,

运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型,每类房地产企业经营的业务不同,导致成本管理的内容和特点有很大区别,这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 (1)综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主,覆盖了房地产开发的所有环节,涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理,物资集中供应管理。其成本管理包括:一是采取低地价,大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理,大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购,降低材料成本。四是以低价换周转,项目价格经常是周围可比项目一半,批次日均销售率达到78%,年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条

美国文化特性与外交行为.

美国文化特性与外交行为 【内容提要】文化是美国综合国力的一个重要组成部分。作为一种具有强大辐射性和渗透性的软国力,文化和政治、经济、军事等要素一样,一直是美国外交行为的基本驱动力之一。文化要素对美国外交行为的作用不象其它要素的作用那么明晰和直接,但它象幽灵一般控制着美国外交行为的基本走向和基本方式,其作用更具有本原性。文化对美国外交行为的作用机理可以表达为“文化控制”。美国的外交行为的那种世所共知的独特个性来源于这个国家的文化特性,外交行为的特性是文化特性的一种转移、复制和表达。文化的工具性功能和它在外交行为中发挥的导向性功能使它在美国国际战略的实施中具有双重意义。 美国学者罗兰·罗伯森认为:“文化因素进入现实政治领域的程度,要比专攻国际关系和相关研究的许多人——当然不是所有的人——所承认的要大得多。也许可以再一次在不同程度上说,一切国际政治都是文化性的……”他在这里强调了文化与现实国际政治的深刻的相关性,这种相关性向我们提示了文化要素在国际关系研究中的本原意义。 文化是美国综合国力的一个重要组成部分。作为一种具有强大辐射性和渗透性的软国力,文化和政治、经济、军事等要素一样,一直是美国外交行为的基本驱动力之一。文化要素对美国外交行为的作用不象其它要素的作用那么明晰和直接,但它象幽灵一般控制着美国外交行为的基本走向和基本方式,其作用更具有本原性。 一、作用机理与控制模式 迈克尔·H·亨特在《意识形态与美国外交政策》一书中从意识形态的角度审视了建国以来美国外交政策的历程。他认为,为了更好地把握意识形态,应该从与文化体系相关联的角度去理解它,忽视文化价值的作用会走入误区。的确,文化作为一种本原性和导向性的要素,影响着美国外交行为的每一个方面和每一个环节。那些曾经左右过以及现在正在左右美国外交政策的政治人物,都或多或少表达过这方面的体验。吉米·卡特就曾说过,世界的新现实要求“一种新型的美国外交政策——永远坚持我们的价值观与传统的乐观主义基础上的政策”。乔治·W·布什在一次记者招待会上谈到了外交政策中的一些不变的精神:“自我们国家的初建时日以来,许多已经改变了,但指导我们外交政策的基本原则仍然相同。在未来的年月中,外交政策必须服务于我们在这个世界中的国家利益,与此同时,体现美国的最高理想。”这里所说的数百年不变的基本原则、国家利益和最高理想,都来源于他们的文化价值观。亨利·基辛格曾经从观念的角度谈论文化对决策者的影响,“领导人登上高位前形成的观点,是一笔智力财富,他们在整个任职期间会经常用到。”这里所说的观点是指这些领导人在共同的美国文化的熏陶下形成的政治观念和道德观念。 外交行为作为一种由特定的人和人群实施的国家行为,从其内容到实

房地产行业的特点

房地产企业开发建造及直接经营的对象就是房地产。从物质层面上看,“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体;从法律层面上看,由于房地产本身的不可移动性,它又被称为“不动产”,而从经济层面上看,“房地产”则是对房屋财产(房产)和土地财产(地产)的总称。由于房和地的不可分离性,即通常所说的“房依地产。地为房载”,房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。 一般情况下,人们所说的房地产专指城镇房屋和土地,因此房地产也被称为城镇房地产。以商品房屋用途为标准,房产又有商品住宅和非商品住宅之分。其中,商品住宅包括普通商品住宅·经济适用房和别墅·高档公寓;非商品住宅则包括写字楼·商业营业用房等。 房地产行业的特点 在房产、地产的开发和经营中,房地产业是基础建设行业,它属于固定资产投资领域,极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此,就像国民经济一样,房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此,房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。 房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的关系,表现出很强的产业关联性,最明显的例子是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业,它们都与房地产业密切相关。统计数据表明,在这些项目的年产量中,钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%,都投入到了房地产的开发建设中,因此,房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用,相关的比例达到了1:1.7,即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售。并且房地产业的发展也能催生一些新的行业,如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有的这种很强的产业关联性,使其能够对国民经济做出很大的贡献,据统计,当下的中国房地产业对国民经济的贡献率为1——1.5个百分点,即在目前中国8%的GDP增长速度中,有1%——1.5%是来自房地产业的贡献。 由于房地产是不动产,当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡,或者不同地区之间房地产的价格出现差异是,他不可能如同其他商品那样,通过其自身在这些地区之间的流动来缩小,甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况主要受制当地的经济发展水平,如果一个地区的经济发展状况良好,相应地,该地区的居民收入水平也就会较高,该地区的房地产市场需求也就因此而增大,故而房地产价格提高,该地区的房地产业的发

美国的文化模式的特征

美国的文化模式的特征: 一.权力距离 权力距离即在一个组织当中(包括家庭、学校和社区中),权力的集中程度和领导的独裁程度,以及一个社会在多大的程度上可以接受组织当中这种权力分配的不平等,在企业当中可以理解为员工和管理者之间的社会距离。一种文化究竟是大的权力距离还是小的权力距离,必然会从该社会内权力大小不等的成员的价值观中反映出来。因此研究社会成员的价值观,就可以判定一个社会对权力差距的接受程度。 美国是权力距离相对较小的国家,人们追求平等。美国员工倾向于不接受管理特权的观念,下级通常认为上级是“和我一样的人”。所以在美国,员工与管理者之间更平等,关系也更融洽,员工也更善于学习、进步和超越自我,实现个人价值。 二.不确定性规避 所谓不确定性回避就是文化成员对于不确定的或是未知的情况所感觉到的恐慌程度。这种不确定性给人们造成的恐慌表现为精神紧张或期盼未来的可预见性。不确定性文化的人们试图用科技来抵抗自然界的不确定性,用法律(成文和不成文)来抵抗来自其他社会成员的不确定性,而宗教则被人们用来化解不可抵抗的死亡和来世的不确定性。相对而言,在不确定性避免程度高的社会当中,人们更注重情感,有一种高度的紧迫感和进取心。而在不确定性避免程度低的社会当中,人们倾向于放松的生活态度和鼓励冒险的倾向。 美国是不确定性避免程度低的社会,容易接纳有差异的因素。 三.个人主义-集体主义 “个人主义”是指一种结合松散的社会组织结构,其中每个人重视自身的价值与需要,依靠个人的努力来为自己谋取利益。在个人主义的社会中,人际关系松散,人人各自照顾自己和自己的家庭。“集体主义”则指一种结合紧密的社会组织,其中的人往往以“在群体之内”和“在群体之外”来区分,在集体主义的社会中,人们从一出生开始就与强大而又具有凝聚力的内部集团结合在一起,他们期望得到“群体之内”的人员的照顾,但同时也以对该群体保持绝对的忠诚作为回报。 美国是崇尚个人主义的社会,社会结构松散,强调个性自由及个人的成就,因而开展员工之间个人竞争,并对个人表现进行奖励,是有效的人本主义激励政策。 四.阳刚性-阴柔性 美国是男性度较强的国家,人们注重成就、英雄感及物质上的成功。企业当中重大决策通常由高层做出,员工由于频繁地变换工作,对企业缺乏认同感,因而员工通常不会积极地参与管理。 五.长期导向 短期导向性的文化与社会面向过去与现在,着重眼前的利益,并注重对传统的尊重,注重负担社会的责任。美国文化是此类中的典型,其企业关注的是每一季度和年度的利润,上级对下级的考绩也是最多每年一次,甚至周期更短:要求立见功效,急功近利,不容拖延。

【北美购房网】美国常用房地产网站介绍(收藏版)

【北美购房网】美国常用房地产网站介绍(收藏版) Zillow(https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html,/) 地图服务:Bing 产品介绍:Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站,主要向网民提供各类房地产信息查询服务。用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源,或利用邮政编码和街道进行搜索。 产品优势:房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值,以最合理的价格买到心仪的房屋,避免花冤枉钱。房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价,达到以最高最合适的价钱出售房屋。 主要功能:房地产搜索引擎、房屋价值评估(比价) 功能特色:数据全面,并开放API,具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。(Aol、Yahoo、Redfin 等) https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html,(https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html,/) 地图服务:Bing 产品介绍:美国房地产协会官方网站,该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地,在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息,每月拥有超过1300万客户。除了协助和满足购房者实际购房需求外,REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。 产品优势:协会官方网站,数据全面 主要功能:房源搜索、房产工具

功能特色:数据全面的房源信息 Trulia(https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html,/) 地图服务:Google 产品介绍:Trulia是美国房地产搜索引擎,用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋,也可以搜索全美范围内的相关信息。Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋,出租房屋以及房产资讯。 产品优势:Trulia网站提供了丰富的图形化信息,例如社区犯罪率地图,以及1.1亿房产信息的数据库。 主要功能:房地产搜索引擎 功能特色:根据地图查询犯罪率(Crime Maps)、实时房源、趋势统计、API Homes(https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html,/) 地图服务:Microsoft 产品介绍:Homes是一家专注房地产营销服务的公司,除了为用户提供了丰富的房地产信息,主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。 产品优势:房地产营销服务、房产经纪人推荐 主要功能:房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页 功能特色:优质经纪人推荐

行业知识房地产企业经营特点Word

房地产企业经营的几个特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同,根据对房地产企业经营的总结概括;其经营特点主要有以下几点: 1、开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性 所谓复杂性包括两个方面: (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4、开发建设周期长,投资数额大 开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。 5、经营风险大 开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。 (注:素材和资料部分来自网络,供参考。请预览后才下载,期待你的好评与关注!)

美国文化的优越性

中美文化对比 摘要 关键词 “为什么一个只有几百年历史的国家能够超越有着几千年历史的文明古国,成为当今世界上唯一的超级大国?”这是老师们给我们的论题,但是作为一个中国人我也想问一句为什么?为什么我最亲爱的祖国,不如一个没有多少存在时间的国家。本文就作者的亲身经历和 记得钱满素著有一本书《美国文明--世界文明大系》,他说:与所有文明一样,美国文明也是人类在特定的自然和历史条件下形成的一种形态,它最大的特点也许就是年轻。我认为美国文明有一个永远抹不掉的烙印:杂交。我经常跟学生讲世界上最名副其实的杂种就是美国人。哥伦布发现新大陆前,美洲的主人是印第安人,最早在美洲进行殖民掠夺、建立殖民地的是西班牙人和葡萄牙人,随后就是荷兰、英国、法国等。自17世纪初英国在北美建立殖民地起,大批欧洲移民中大部分是英国人,还有从非洲贩买到美洲的黑人以及从贫穷落后的亚洲贩买到美洲的劳工等。经过100多年的开发,北美资本主义经济发展了,初步形成了统一的市场,英语逐渐成为通用的语言,统一的美利坚民族逐渐形成,美国文明也渐渐形成了。美国文明与中国文明相比,它实在是太年轻了,但不可否认的是美国文明被世界大多数人认同。美国文明的优越性表现在哪些方面呢?我认为有以下几个方面: (1)开放的政策。 美国是一个十分开放的国家,这和他本身就是一个移民高国家有关,也和他本身形成时间短有关,这个时候几百年的历史,不再是劣势而是优势。他没有想中国文化一样那么多的条条框框的束缚,他是自由的,积极的,开放的,他不墨守成规,不作茧自缚,他海纳百川,吸收世界上其他民族和文化的优点,补充自己,使美国傲立世界民族之林。 (2)极大的流动性 美国是流动性很大的社会。这种流动体现在两个方面:地域性流动和社会性流动。美国相对的开放自由、发达的交通和冒险好动的传统使许多美国人从乡村流到城市,又从市中心流向郊区;从北方流到南方阳光地带,从一个城市流到另一个城市。美国社会阶级不像欧洲国家那样固定,加上公共教育的普及,使沿着社会阶梯向上流动成为可能。许多生活在美国的人,无论是土生土长的美国人,还是漂洋过海来到美国的外国移民,都有一个梦,即通过自己的努力,改变自己的社会地位,实现自己的人生梦想,这就是人们常津津乐道的“美国梦”。(3)高度发达的商品经济 根据2008年的数据,美国的人均年收入(全美国民)为3.76万美元(世界排名第4)、中国2008年人均年收入(全国居民)仅1100美元(世界排名109位),美国人均收入是中国的34倍。美国的物价怎么可能比中国低呢?到美国后才发现,美国除人工服务(如理发等很贵,美国的劳动力价格高,沾着人工的都很贵)之外,绝大部分商品的价格(绝对价格)是低于中国的,有些商品的价差之大,有点瞠目结舌。而洛杉矶的物价在美国还数比较高的,如果到俄勒冈州更便宜——购物不用缴纳8%—10%不等的税。;在洛杉矶的一个购物中心,我见到了那些国内卖得昂贵的品牌,在以很低的价格出售(在美国基本不用担心买到假货)。在国内一套卖3万元左右的Armani(阿玛尼)西服,在这里用四分之一甚至五分之一的钱就可以买到。意大利产名牌皮鞋同样如此。牛仔衣更便宜。lee或levi's的牛仔裤,一般而言,便宜的十几美金,贵点的20多美金。牛仔上衣贵一点,一般三、四十美金。 在美国购物特别放心,不管买中国产品还是其他国家的产品,质量都有保障,并且,服务非常好,在一定期限内可以退货或者调换,商家仍会热情接待。所以,中国人到美国后,即使平常不太喜欢购物的,也忍不住买些东西。我为家里人买了两箱东西,主要是衣服和鞋子,其中,包括三套西服。在交钱的时候,遇到一群中国去的游客,购物之多可用疯狂来形容。在一个卖箱包的商店,几乎每个从中国去的人都买两个以上的箱子,因为,他们要装下所买的商品。他们一边挑选商品一边惊诧着:“这里的东西怎么会比国内便宜这么多?!”我可以听出他们心中的不平衡。是的,连我自己都有种酸楚的感觉。如果不是这一次亲历,

美国房地产开发模式及流程

美国房地产开发模式及流程 目录 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2) 二、美国房地产企业的经营模式特点 (3) 三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4) (一)土地利用的控制法规 (4) (二)土地制度 (5) (三)房地产税收 (5) (四)中美商品房价格构成比例比较 (5) 四、美国房地产开发程序 (5) (一)土地获取的方式 (6) (二)土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6) (三)土地的获取程序 (6) (四)开发建设 (8) (五)租赁与销售 (11) 五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)

一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是: 1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。 2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调,房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发,地块划分商(Subdivider), 负责地块的规划设计,中介经纪负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险,抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如:有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链,各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中,金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。

房地产开发的特征

房地产开发的特征 房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动,同时有在城市建设担当着重要的角色,因而房地产开发具有自身的特征。 一、房地产开发基本质的特征是综合性 首先,综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,也就是在开发过程中,不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设,而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发,更要体现以人为本,以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。 其次,综合性还表现为开发过程工作关系也很多,不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门,而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样,需要开发商认真进行综合分析,统筹安排,制定最佳开发最佳方案。

此外,房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门,必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调,并起到一定的先导作用,脱离国情、区情,发展速度过快或过缓,规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。 二、房地产开发过程具有长期性。 房地产开发从头资本到资本回收,从破动工到形成产品,需要经过几个阶段的工作,如准备阶段、施工阶段、销售阶段等,尤其式建筑施工阶段,需要集中地力量的劳动力,通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品,并且这一过程与资金是否及是到位关系很大,因此正个过程往往需要较长的时间。一般来说,普通的开发项目需要的2年-3年时间,规模稍大的综合性项目需要4年-5年,而一些成片开发的项目需要的时间更长。 三、房地产开发具有很强的时序性 尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动,但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取,从资金的融通到项目的实施,乃至后期的房屋出租受管理等,虽然头绪繁多,但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理,使很多工作受到审批必要有周密的计划,使各个环节紧密衔接,协调进行,以缩短周期,降低风险。 四、房地产开发具有很强的地域性 房地产是不可以动的,由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征,并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微

美国文化特色

以下为上海外国语大学王恩铭教授写的关于美国文化的一篇文章。 美国文化,从某种意义上说,是欧洲文化的延伸,因为美国人的语言、她的人口构成,以及她的立国精神都源于欧洲。另一方面,美国文化又与欧洲不同,因为欧洲移民在北美大陆上驱赶走印第安人后,在一片荒芜旷野之地创造了令人赞叹不已的灿烂文明。所以,在谈论美国文化习俗与社交礼义时,既要顾及欧美文化的相同性,又要注意两者的相异性。 文化习俗是个范围广泛、内容复杂的题目,涉及人在社会生活和交往中的方方面面。笔者拟定以杂谈的形式,就美国人的文化习俗作一粗浅概述。宽容性。 美国是个移民之国,它的祖先来自于全球各地。人们移居美国时,不仅仅在地理位置上挪动一下,而且还把他们所在国的评议和风俗习惯带到了新的居住地。因为杂,人们各自的差异十分突出;因为差异十分普遍,人们就不特别注重统一性。久而久之,美国人的文化习俗中形成了较高程度的宽容性(tolerance),对异质文化和不同评议持容忍、可接受的态度。在这一点上,美国社会里可行的习俗要比世界上其他国家来得宽泛。 从政治上讲,这种宽容性表现在对自由的追求和对自由权利的维护。从宗教上说,它体现在不同信仰的和谐共存。从生活范围上看,它显现在不同种族、不同族裔社区的平安相处。一言以蔽之,在美国,每个人基本上可以任意选择不同的观念、信仰、生活方式和传统习惯;人们也可以在相当程度上保持自己的习俗和仪。譬如,犹太人可以庆祝他们的宗教节日,而基督教徒则能够过他们的圣诞节和复活节。再譬如,美国华人可以在唐人街用华语生活和工作;同样的道理,越南移民能够在他们的“小西贡”按越南的方式经营业务,从事各种活动。 美国人的容忍性,除了上面的美国是个移民国这个因素以外,还与美国人的频繁迁徙有关。众所周知,美国历史发展中的一个重要部分是她的西部开发史。那时,美国拓荒者或徒步跋涉,或骑马坐车,从东到西,从南到北,哪里有机遇,就往那里移居。频繁的迁移和不断地更换居处使人们始终处于“流动”状态,对暂面临的种种不同现象更易于宽容和接受。此外,经常迁移还能够帮助人们扩大眼界,知多识广,对不同的习俗持同情、理解的,并逐渐形成多样性胜于单一性的开放性观念。 由于美国人的宽容性较强,所以美国人很少把自己的意志强加在其他人身上,它与中国孔夫子“己所不欲,勿施于人”的古训十分酷似。譬如说,丈夫可能是个共和党人,但他决不能逼迫他那拥护民主党的妻子改变政治立场。同理,母亲也许是个天主教徒,但她决不能强迫她那已皈依成穆斯林教徒的儿子改变宗教信仰。在日常生活习惯和平时事务处理中,这种宽容精神更是屡见不鲜,司空见惯。 不拘礼节 美国人以不拘礼节著称于世。在写字楼里,人们常常能看到“白领”不穿外套、不系领带坐在办公室里工作。有电话交谈时,他们会朝椅背一靠,把双足往桌子上搁,悠哉悠哉地在电话里“侃”上个半天。在大学校园里,美国教授身穿牛仔裤、足蹬耐克鞋进教室上课。更有甚者,美国教授讲到劲头,会一屁股往讲台上一坐,神采飞扬地滔滔不绝一番,不分年龄,不分性别。更常见的情形,是美国父子之间、母女之间的随和、轻松关系。无论是在电影里,还是在实际生活中,我们以常看见美国长辈与幼辈互拍肩膀、无拘无束的镜头。所有这一切都源于美国人不拘礼节(informality)的习性。

房地产业的特征第一课

我国房地产业的特征和发展历史 房地产业的特征 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。从房地产价值的角度来看,主要有以下十个特性:不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。 房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征,主要表现为: 1. 受土地高度制约,区域性强 土地是承载房地产的基础,也是进行房地产开发的先决条件,土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。 土地的不可移动性,决定了任何一宗房地产只能就地开发,所以从严格意义上来说,房地产市场不存在全国性市场,更不存在全球性市场,而是一个区域性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场),其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的,在不同地区各不相同。 2. 受资金高度制约,对金融机构依赖性强 房地产的价值量大的特点,使得房地产开发资金需求量大,一般房地产项目的开发,少则需要几千万,多则几个亿甚至上百亿,房地产业受资金高度制约。由于房地产开发企业自有资金的有限性,所以从前期开发到后期销售,处处离不开银行贷款的支持,我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%,这也意味着70%的资金可以通过融资获取。目前,我国房地产企业的平均资产负债率超过70%,许多房地产开发都是通过大量的资本运作来获取资金上的支持,这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。 3. 周期波动性大,高收益、高风险 从国外房地产市场发展历史来看,房地产是典型的周期性行业,在不同的时期呈现明显的上下波动特征。一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。

美国文化五大特征

自由女神像,芭比娃娃,《美国哥特式》,野牛镍币和山姆大叔称为美国文化的五大象征。 自从自由女神像于1886年屹立于纽约湾起,它一直是对新到达的移民美国梦的许诺。该塑像是由一位法国艺术家为庆祝美国独立和美法联盟而设计的,据说塑像美丽的手臂来源于艺术家的妻子,而其沧桑刚毅的脸则取材于艺术家的母亲。 玩偶王后芭比娃娃几乎是所有女孩,甚至成年女性心仪的玩偶。 创作芭比的灵感来源于美国一家玩具公司合作创始人handler夫妇的女儿芭芭拉,他们在一个德国的成人用性感洋娃娃的基础上于1959年推出了一个体面地道的美国娃娃芭比。具有讽刺意义的是,handler夫妇的女儿喜爱芭比,但他们的儿子ken却讨厌它。 《美国哥特式》也许不那么出名,但画像中老屋上的哥特式窗户,尤其是那个农夫庄重的表情,还有那个长脖子的妻子使画家于1930年一夜成名。该幅画表现了美国农民庄重的自豪感。 野牛镍币在1913年至1938年发行,是著名的艺术家james earle fraser对美国西部开发的牺牲品——野牛和印第安人的纪念。镍币上的野牛和印第安人都以真实的原型进行创作。 山姆大叔——美国人的别名,是一个大高个,白头发,留一小撮白胡子,身着深蓝色外套,头顶星星点缀的高帽的形象。 在美国独立革命时期,一个叫sam wilson的诚实勤奋的年轻人负责检测供应给美国军队的肉,检测后的肉给印上ea-sa的标记,ea代表肉品公司名,us代表产地美国。后来,us被公司的一个职员故意译为山姆大叔;从此,山姆大叔的名字就在士兵中传开了。在一战和二战时期,艺术家montgomery flagg把自己的形象当成山姆大叔画在征兵海报上,山姆大叔的形象从此获得了持久的地位。 自由女神源于英国的赠送,它代表的时美国的信仰之一“自由” 芭比娃娃起源该是好莱坞,美国的历史不长,能在文化上征服别人的不多,而芭比娃娃做的很好,这符合美国人的征服内涵。 至于哥特式,我一直把它理解为建筑风格,而对美国哥特式不甚了了。 野牛镍币是纪念开发西部的历史,整个美国现在最富庶的地带。 山姆大叔就更不用说了,那是源自华盛顿时期的立国战争。 “一方水土养一方人”“环境塑造人”当一种"环境"经过长时间而不变的时候就成为了一种传统,人类一直在"创造"并一直在接受。

美国房地产业与中国房地产业的对比

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/0016225367.html, 美国房地产业与中国房地产业的对比 作者:孙余恺 来源:《中国房地产业·上半月》2015年第10期 【摘要】对比中美房地产业的差异,即中美房地产的租售比不同,房地产金融性不同。分析美国的房地产租售比,引出两者的区别与联系。在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比,发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。另外Fannie Mae也大大加速了美国房地产金融 市场的活跃程度。 【关键词】中美房地产;租售比;金融性 一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同 Jud和Winkler ( 2012)在简单供求模型的基础上利用1999-2011年美国130个城市的面板数据对房价进行了计量检验。结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。 对于美国的情况来说,根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据,美国51个州区在2004年房价上涨超过10%的有35个,其中超过20%的有6个。2004年下半年,美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%:到2007年第一季度,其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%,平均年涨幅超过10%。相比来说,美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时,房价/收入比,房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。直到次贷危机爆发,美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。 对比来说,我国的房地产市场在1998至2003年之间一直温和上扬,但在2004年却陡然上涨14. 4% , 2005年的涨幅也达7%以上。国家发展改革委、国家统计局调查显不,2006年2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3月55. 4% , 4月幅度是5. 6%。到2007年和2008年,我国的住房价格更是一路疯狂上涨。房价的快速上涨成为中国社会各界关注的焦点话题。 2007年2月国外有媒体曾有报道指出:房价、教育、医疗是压在中国人身上的“新三座大山”,其中中国百姓关注最集中的是房地产价格。 美国人对买房的热衷程度远低于中国人,人口中持有房产的人口比例只有略高于60%。换而言之,30%多的人一生都在租房。因此租金通常为中国的5倍以上。以200万人民币的房产,月租金通常可以达到1万5千人民币以上。 部分美国人认为购房是最糟的投资。有关购房者期望值的调查显示,潜在的购房者希望在未来十年房屋每年的升值率应达到3%,这一数值比目前的平均按揭贷款利率低近1.5个百分

美国次贷危机对我国房地产市场的影响

浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响

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浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响 来源:中国论文下载中心 [ 09-08-12 11:33:00 ] 作者:徐珊玥编辑:studa090420 论文关键词:次贷危机;房地产业市场;美国 论文摘要:美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状,分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响,总结经验和教训,提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进,这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。 在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后,美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管,随之,雷曼兄弟公司破产,美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延,从发达国家传导到发展中国家,从金融领域扩散到实体经济,“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟,诸如流动性过剩,房地产价格虚高,信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题,在中国同样也不同程度地存在。因此,研究美国次级债市场现状,分析其对我们的影响,总结经验和教训,对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。 一、美国当前次贷危机概述 美国次级债曾经是一种金融创新,就是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的法律收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态,所以次级债规模并不是很大,到1994年.根据美联储的估计总量不过是350亿美元,但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展,究其原因是2000年之后美国网络饱沫破裂.美国经济出现衰退,迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下,2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后,美国经济开始发展,房价大幅度上涨,美联储开始改变货币政策,利率上调。经过连续17次上调利率,到2006年6月9日,利率从不到1%调到5.25%。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年,房价开始走低,全美各主要城市平均房价下降了16%~30%。但2007年,仍然新增了1500万个房屋抵押人,这时,绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量,问题开始出现,现在美国有800万个家庭马上就要破产。 二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析 美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉,我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策,比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40%,贷款利

房地产企业特点

房地产企业特点 资金密集。一个项目,少则几千万,多则几个亿甚至几十个亿,完全是一种投资行为,所以,企业对资金的控制应高度集中。 管理密集。随着社会分工越来越明确,涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源,如项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等,但这些资源如何有机结合起来,发挥最大的优势为我所用,这就要求房地产企业在管理上加以集中控制和协调。 产品生产周期长。房地产项目从第一笔资金注入到项目施工、入伙,短则一两年,长则三四年,因此,天、地、人等可变因素较多,要求对变化的情况反映灵敏,反馈要迅速,所以管理层次要尽可能减少。生产环节多。从投资评估到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理,房地产项目的开发过程环节较多,而且每个环节互相制约,因此,应强调对过程的高度控制。 高风险。投资其实就是在未知结果的活动中寻求利益,这就意味着风险,目前房地产行业竞争十分激烈,市场瞬息万变,政策不断调整,风险较高,因此,应强调对风险的预测预控和规避。 2、房地产企业组织架构设计观点: 管理权要高度集中,特别是资金和人员应统一调度和管理。 管理结构要扁平,尽可能减少中间管理层次。 专业化分工,按照项目开发过程设置相应的职能部门,按照公司的运

行管理体系设置相应的综合部门。 职能部门的管理层次要高,人员要精干。尽量能由社会机构完成的工作就不要自己组织一个班子自己做,职能部门应该更侧重于按照合同进行计划、监督、管理、协调、沟通、预测、反馈、总结。 在部门设计时,应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计等环节进行综合性管理。工程管理部门宜配合和监督监理单位对施工企业进行有效管理。 3、房地产企业组织结构形式分析: 房地产企业的组织结构除遵循组织设计理论以外,还要受到企业背景、发展历史、企业文化、发展规模、管理风格的影响,所以组织结构的形式和运作模式各有差异,没有一个最佳的固定模式可以照搬。但常见的房地产企业组织结构形式有以公司整体运作项目的公司制和以下项目为整体运作的项目公司制,其中前者具体到项目的管理又可分为项目代表制和发展经理制。 (1)公司制:以公司整体运作项目的模式,其架构由公司职能部门和项目组成。在项目代表制中,项目是公司的代表机构,没有决策权,是一个偏重于工程管理的执行机构,其主要职责是协调整个项目的发展计划、管理设计变更、工程管理(质量、成本、进度、安全)、物资管理,也有的将工程的质量、进度、现场协调交由监理公司负责。这种模式适用于规模较大、管理比较成熟的企业。优点是管理集中,分工明确,人员精干,但由于项目上无实际的决策权,又要面对多个部门的管理,往往感到无所适从,影响决策的速度和效率,另外也会

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