搜档网
当前位置:搜档网 › 房地产全案提纲 (new)

房地产全案提纲 (new)

房地产全案提纲 (new)
房地产全案提纲 (new)

房地产全案提纲

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:

1、项目投资策划营销;

2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;

第一章项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。

一项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值:

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策:

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额:

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额:

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三土地SWOT(深层次)分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位:

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素:类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析:

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率,追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法:

差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)

.各种差异性价格系数的确定:

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟:

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明:

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析:

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性:

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位,从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高,他们追求又实用又好看的商品房,这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示。

一总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意:

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明:

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意:

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明:

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示:

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示.公共建筑平面设计提示:

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示:

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示

.跃层、复式、跃复式装修标准提示

.别墅装修标准提示

八灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

.住户特征描述

.社区文化规划与设计

第三章项目质量工期策划营销

房地产市场营销,它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一,因房屋质量、工期延误等原因,而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二施工工艺流程指导

1、工程施工规范手册

2、施工工艺特殊流程提示

三质量控制

1、项目工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四工期控制

1、项目开发进度提示

2、施工组织与管理

五造价控制

1、建筑成本预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六安全管理

1、项目现场管理方案

2、安全施工条例

第四章项目形象策划营销

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境,又要突出个性,形象鲜明,便于记忆,便于宣传,以统一运用于项目形象包装。

其他形象(略)

一项目视觉识别系统核心部分

1、名称

.项目名

.道路名

.建筑名

.组团名

2、标志

3、标准色

4、标准字体

二延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

.建筑物主体

.工地围墙

.主路网及参观路线

.环境绿化

2、营销中心包装设计

.营销中心室内外展示设计

.营销中心功能分区提示

.营销中心大门横眉设计

.营销中心形象墙设计

.台面设计

.展板设计

.营销中心导视牌

.销售人员服装设计提示

.销售用品系列设计

.示范单位导视牌

.示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

.办公功能导视系统设计

.物业管理导视系统设计

第五章项目营销推广策划

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏,是营销策划水平与销售技巧的高度结合,需要高度的专业化运作。

一区域市场动态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

.项目概括

.市场定位

.销售价格

.销售政策措施

.广告推广手法

.主要媒体应用及投入频率

.公关促销活动

.其他特殊卖点和销售手段

3、结论

二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

.家庭成员结构

.家庭收入情况

.住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

.目标市场:目标市场区域范围界定

市场调查资料汇总、研究

目标市场特征描述

.目标客户:目标客户细分

目标客户特征描述

目标客户资料

四价格定位及策略

1、项目单方成本

2、项目利润目标

3、可类比项目市场价格

4、价格策略

.定价方法

.均价

.付款方式和进度

.优惠条款

.楼层和方位差价

.综合计价公式

5、价格分期策略

.内部认购价格

.入市价格

.价格升幅周期

.价格升幅比例

.价格技术调整

.价格变化市场反映及控制

.项目价格、销售额配比表

五入市时机规划

1、宏观经济运行状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

六广告策略

1、广告总体策略及广告的阶段性划分

.广告总体策略

.广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作

.购房须知

.详细价格表

.销售控制表

.楼书

.宣传海报、折页

.认购书

.正式合同

.交房标准

.物业管理内容

.物业管理公约

七媒介策略

1、媒体总策略及媒体选择

.媒体总策略

.媒体选择

.媒体创新使用

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率及规模

5、费用估算

八推广费用计划

1、现场包装

2、印刷品

3、媒介投放

4、公关活动

九公关活动策划和现场包装

十营销推广效果的监控、评估、修正

1、效果测评形式

.进行性测评

.结论性测评

2、实施效果测评的主要指标

.销售收入

.企业利润

.市场占有率

.品牌形象和企业形象

第六章项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺,同时,他又是自成一体的的严密科学系统。

一销售周期划分及控制

1、销售策略

.营销思想(全面营销):

全过程营销

全员营销

.销售网络:

专职售楼人员(销售经理、销售代表)销售代理商(销售顾问)

兼职售楼员

.销售区域:紧扣目标市场和目标客户.销售阶段:

内部认购期

蓄势调整期

开盘试销期

销售扩张期

强势销售期

扫尾清盘期

.政策促销

.销售活动

.销售承诺

2、销售过程模拟

.销售实施:

顾客购买心理分析

楼房情况介绍

签定认购书

客户档案记录

成交情况总汇

正式合同公证

签定正式合同

办理银行按揭

销售合同执行监控

成交情况汇总

.销售合同执行监控:

收款催款过程控制

按期交款的收款控制

延期交工的收款控制

入住环节控制

客户档案

客户回访与亲情培养

与物业管理的交接

.销售结束:

销售资料的整理和保管

销售人员的业绩评定

销售工作中的处理个案记录

销售工作总结

二各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三各销售阶段广告创意设计及发布实施

四销售前资料准备

1、批文及销售资料

.批文:

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书:

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系:

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准(其他标准,如球场、运动场、学校等)

.合同文本:

预定书(内部认购书)

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导:

发展商销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

E 销售/事务型人员

F 销售/市场人员

G 综合处(回款小组、资料员、法律事务主管)

.专业销售公司(全国性)辅导发展商销售工作

A 专职销售经理

B 派员实地参与销售

C 项目经理跟踪项目总体策划、销售,提供支持,理顺关系.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持

.专业销售公司全国销售网络资源调动使用

.销售代理:

发展商与专业销售公司配合

A 负责营销的副总

B 处理法律事务人员

C 财务人员

.专业销售公司成立项目销售队伍

A 销售经理(总部派出)

B 销售代表

C 项目经理(职能上述)

.专业销售公司总部销售管理及支持

.专业销售公司全国销售网络资源调动使用

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

.销售控制表

.销售收入预算表

5、销售费用预算表

.总费用预算

.分项开支:

销售人员招聘费用

销售人员工资

销售提成/销售辅导顾问费

销售人员服装费

销售中心运营办公费用

销售人员差旅费用

销售人员业务费用

临时雇用销售人员工作费用

.边际费用:

销售优惠打折

销售公关费用

6、财务策略

.信贷:

选择适当银行

控制贷款规模、周期

合理选择质押资产

银企关系塑造

信贷与按揭互动操作

.付款方式:

多种付款选择

优惠幅度及折头比例科学化

付款方式优缺点分析

付款方式引导

付款方式变通

.按揭:

明晰项目按揭资料

尽可能扩大年限至30年

按揭比例

首期款比例科学化及相关策略

按揭银行选择艺术

保险公司及条约

公证处及条约

按揭各项费用控制

.合伙股东:

实收资本注入

关联公司操作

股东分配

换股操作

资本运营

7、商业合作关系

.双方关系:

发展商与策划商

发展商与设计院

发展商与承建商

发展商与承销商

发展商与广告商

发展商与物业管理商

发展商与银行(融资单位)

.三方关系:

发展商、策划商、设计院

发展商、策划商、承销商

发展商、策划商、广告商

发展商、策划商、物业管理商

发展商、策划商、银行(融资单位).多方关系:

发展商、策划商、其他合作方

8、工作协调配合

.甲方主要负责人:

与策划代理商确定合作事宜,签署合同完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门,并明确其责任

全员营销的发动和组织

.直接合作人:合同洽谈

销售策划工作对接

销售策划工作成果分块落实、跟踪

信息反馈

催办销售策划代理费划拨

工作效果总结

.财务部:

了解项目销售工作进展

参与重大营销活动

销售管理工作,配合催收房款

配合销售部核算价格,参与制定价格策略

及时办理划拨销售策划代理费

.工程部:

工程进度与销售进度的匹配

严把工程质量

文明施工。控制现场形象

销售活动的现场配合

.物业管理公司:

工程验收与工地形象维护

人员形象

销售文件配合

销售卖场的管理

军体操练

保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

五销售培训

1、销售部人员培训-公司背景及项目知识

、详细介绍公司情况:公司背景、公众形象、公司目标(项目推广目标和公司发展目标)

销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标

.物业详情:

项目规模、定位、设施、买卖条件

物业周边环境、公共设施、交通条件

该区域的城市发展计划,宏观及微观经济因素对物业的影响情况

项目特点

A 项目规划设计内容及特点,包括景观、立面、建筑组团、

容积率、绿化率等

B 平面设计内容及特点,包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等

C 项目的优劣分析

D 项目营销策略,包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段

竞争对手的优劣分析及对策

.业务基础培训课程:

国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

房地产基础术语、建筑常识

A 术语、常识的理解

B 建筑识图

C 计算户型面积

心理学基础

银行按揭知识,涉及房地产交易的费用

国家、地区的宏观经济政策,当地的房地产走势

公司制度、架构和财务制度

.销售技巧:售楼过程中的洽谈技巧

A 如何以问题套答案

B 询问客户的需求、经济情况、期望等

C 掌握买家心理

D 恰当使用电话的方法

展销会场气氛把握技巧

A 客户心理分析

B 销售员接待客户技巧

推销技巧

语言技巧

身体语言技巧

.签定买卖合同的程序:售楼部签约程序

A 办理按揭及计算

B 入住程序及费用

C 合同说明

D 其他法律文件

E 所需填写的各类表格

展销会签订合同的技巧和方法

A 订金的灵活处理

B 客户跟踪

.物业管理课程:

物业管理的服务内容、收费标准

管理规则

公共契约

.销售模拟:

以实际楼盘为例进行实习,运用所学的全部方法技巧完成一个交易利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程

及时讲评、总结、必要时再次实习模拟

.实地参观他人展销现场

2、销售手册

.批文:

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书:

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系:

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准(其他标准,如球场、运动场、学校等).合同文本:

预定书(内部认购书)

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

3、客户管理系统

.电话接听登记表

.新客户表

.老客户表

.客户访谈记录表

.销售日统计表

.销售周报表

.销售月报表

.已成交客户档案表

.应收帐款控制表

.保留楼盘控制表

4、销售作业指导书

.职业素质准则:

职业精神

职业信条

职业特征

.销售基础知识与技巧:

业务的阶段性

业务的特殊性

业务的技巧

.项目概括:

项目基本情况

优势点祈求

阻力点剖析

升值潜力空间

.销售部管理架构:

职能

人员设置与分工

待遇

六销售组织与日常管理

1、组织与激励

.销售部组织架构:

主管销售副总

销售部经理

销售主管

销售控制

广告、促销主管

销售处、销售代表、事务人员、市场人员

综合处成员(回款小组、资料员、法律事务主管)

入住办成员

财务人员(配合)

.销售人员基本要求:职业道德、基本素质、礼仪仪表要求专业知识要求

心理素质要求

服务规范要求

A 语言规范

B 来电接听

C 顾客来函

D 来访接待

E 顾客回访

F 促销环节

G 销售现场接待方式及必备要素

.职责说明:

销售部各岗位职务说明书

销售部各岗位工作职责

.考核、激励措施:销售人员业绩考核办法

提成制度

销售业绩管理系统

A 销售记录表

B 客户到访记录表

C 连续接待记录

D 客户档案

2、工作流程

.销售工作五个方面的内容:

制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标

建立一个鲜明的发展商形象

制定并实施合理的价格政策

实施规范的销售操作与管理

保证不动产权转移的法律效力

.销售工作的三个阶段:预备阶段

操作阶段

完成阶段(总结)

.销售部的工作职责(工作流程):

市场调查-目标市场、价格依据

批件申办-面积计算、预售许可

资料制作-楼盘价格、合约文件

宣传推广-广告策划、促销实施

销售操作-签约履行、楼款回收

成交汇总-回款复审、纠纷处理

客户入住-入住通知、管理移交

产权转移-分户汇总、转移完成

项目总结-业务总结、客户亲情

房地产项目开发策划书(完整版).

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下, GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将 促进房地产市场更加活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。 由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之之感;小区背临著名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加大,供求比平衡,

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入(包括预期收入)持续下降实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群;“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写 一、项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了 销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段 价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初,青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场 的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第 一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可 以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。

房地产项目策划方案分析

房地产项目策划方 案分析 目录

第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 (一)项目的优势分析 (二)项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策(一)项目的SWOT矩阵分析 (二)相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析

一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表

二、项目优劣势分析 (一)项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模

项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。

房地产项目开发策划书(完整版).

WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达 3141 亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。 由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之

房地产策划方案提纲

房地产策划方案提纲 目录 第一篇市场篇 一、总体部分 1.1宏观经济形式 1.1.1本市经济展望与趋势 1.1.2本市房地产产业概况 1.1.3本市房地产总体发展趋势 1.2区域总体概况 1.2.1地理位置 1.2.2交通状况 1.2.3经点济状况 1.2.4人文特 1.2.5基础设施 1.2.6区域优势 1.3区域未来规划

二、市场调查分析部分 2.1基础数据统计 2.1.1区域房地产开发量与成交量相关统计资料2.1.2在售物业调查一览表 2.1.3已售物业调查一览表 2.1.4未发售物业调查一览表 2.1.5商业物业调查一览表 2.2分析部分 2.2.1江北区物业类型 2.2.2物业分布状况与特点 2.2.3物业供给状况 2.2.4户型结构分析 2.2.5物业包装推广手法 2.2.6营销手法 2.2.7价格状况 2.2.8销售状况分析 2.2.9客户情况分析 2.2.10市场特征及总结

三、个案分析 3.1个案数据一览表 3.2竞争优劣势分析 3.3结论 第二篇产品篇 一、项目概况及环境评价 1.1项目概况 1.1.1项目位置 1.1.2项目概况 1.1.3项目状况(前期) 1.2项目环境评价 1.2.1交通环境 1.2.2经济环境 1.2.3人文环境 1.2.4宏观政策环境 二、项目分析 2.1项目SWOT分析 2.1.1优势分析

2.1.2劣势分析 2.1.3机会点分析 2.1.4威胁分析 三、项目定位 3.1竞争物业一览表 3.2定位前提分析 3.2.1档次分析 3.2.2价格分析 3.2.3配置分析 3.2.4客户群分析 3.3项目定位 3.3.1项目经济技术指标 3.3.1.1主要指标 3.3.1.2住宅部分指标 3.3.1.3商业部分指标 3.3.1.4车库部分指标 3.3.1.5其他部分指标 3.3.2项目定位

某地产楼盘广告推广策略

广告推广策略 背景分析 ◎安岳概况 安岳县位于四川盆地东南部,东邻重庆市,南接内江市,北连遂宁市。幅员面积2689.11平方公里,耕地133.6万亩,辖69个乡镇,人口154万。其中安岳县城人口大约10余万。

安岳是著名的中国石刻之乡和柠檬之乡,是全国商品粮基地县、产肉大县、瘦肉型猪生产基地县、水产品超万吨县。柠檬、通贤柚、红苕加工、蚕桑、畜牧已成为安岳的五大支柱产业。安岳的工业也方兴未艾。 但是目前安岳县城城镇建设相对比较落后,商业形态少,规模小,未形成一定的气候。 安岳如今主要的商业区在北门口。 ◎安岳房地产状况 安岳的房地产还处于一个非常落后的局面,没有上档次的房地产项目,仅有的几个在推楼盘也都给人低档、不成气候之感,售楼部包装低级、落后,楼盘各方面的形象也都很低下。 安岳住宅价格一般在600-750元/m2,一楼商铺价格10000元/m2左右,二楼商铺价格则很低,大约在1000元/m2左右。 我们在调查中发现,虽然安岳的支柱产业为农业,总体经济水平较低,属于典型的消费型城市。但由于安岳人口众多,房地产市场不发达,供应总量和消费总量还存在很大的空间。这从安岳正在销售的几个低档盘可以窥视出其市场需求:虽然包装、推广上跟不上, 销售却也正常。因此,可以看出安岳的消费市场还是比较广阔。 ◎北门口商业区状况 北门口是安岳县城的一个繁华商业圈,商业形态集中了电器、服装、化妆品、食品等。主要为前沿、时尚、高档商品的集中地。虽然都属于典型的小商业形态,但因为其多年奠定的商业地位,使其成为安岳的商业中心。这一点从北门口的商铺租金水平遥局居前沿也可以得到印证(租金60元--80元平方米。 项目与北门口商业区同在一个城市区域,为项目成为安岳标志性商业区奠定了基础,满足了传统的消费地域习惯。通过我们对建设路的整治后,更为打造一个新兴的商业中心提供了又一重要条件。 项目定位 打造安岳商住型时尚生活中心。 项目优势分析地产部分 ☆项目位于安岳城区边缘,距离安岳繁华的商业圈北门口商圈仅仅60米,容易吸纳人气,形成气候。 ☆安岳现有楼盘项目规模小、品质低下,尚未形成强有力的竞争态势,因此项目的推出将具有很大的优势。 ☆由于安岳房地产市场比较落后,消费者难以购置到较好的住房,出现了“有钱买不

房地产项目策划方案范文

房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即,全城热销海岸生活 7月22日,在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开,在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下,XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘,东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们,XX需要宣传,XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》,先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日,全球时尚生活资讯,白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报,经过7月8日试刊后,受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划,《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动,开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息,更加准确锁定白领、金领人士置业XX,《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手,在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告,产 生更为广泛的传播效果,达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法 全景描绘XX生活,为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史:概括山海XX,几年巨变 2、描述旅游东部:处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌:聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套:记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动,《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈,将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势: 位置优越,交通便捷

房地产酒店项目策划全案

房地产酒店项目策划全案 目录 一.项目定位 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二.推广策略 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三.广告企划 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四.工作进度表 项目策划全案 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经济收益; l 品牌目标 在基础上,将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次; l 积累客户 通过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。

一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ?总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心; ?名佳经典等物业的推出,使人们对区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变,为本案的推出奠定了一定的基础; ?已经在市场积累了较高的品牌形象,使人们对品牌有了初步的认识; ?与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线; ?由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于开发的前奏,真实价值还没有在房地产市场体现出来,所以存在着很多的不确定性, 尤其是本案的升值空间,具体表现在定价的策略; ?本案的占地面积相对较小,因而在环境设计上的余地较小,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用; ?由于重点考虑了观景效果、建筑景观,使部分房型出现了一些不规则的空间布局,使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3威胁 ?周边已开发项目,投资者持有的房源将在未来不断释放,由于其相对较低的价格,对本案造成 一定的威胁; ?整体开发,在未来将出现较大规模的高档住宅供应量,由于其户型面积、规模效应等因素,将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典,北临4万平方米的绿地,毗邻很可能成为未来高档住宅的新星;

地产项目运营管理策划书.doc

地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发,解答有关运营管理方案的建议,旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告,也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案,本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察,并考虑投资者具体的情况之后,才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年,一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求,刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展;另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎

缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看,据中房网全国一手房交易价格指数显示,截止到2013年3月,全国房价已经连涨8个月,房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年,多数房企延续采用去年的以价换量原则,尤其在5、6月份,由于时逢冲击半年度业绩的时间点,因此推案量和促销力度都达到阶段性高点,而进入2013年年之后,由于一线房企业绩完成情况普遍较好,加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待,量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看,龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势,在调控中的经营策略非常合理,既重视扩张,也注重规避风险,企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略,规避风险。从发展布局来看,不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发,开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划,其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看,为了规避风险,房企的发展方向更为多元化,今年以来企业的多元化发展脚步加快,转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等,尤其是旅游地产开发,成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时,市场已开始回归理性,购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后,房地产行业走到了重新洗牌阶段,连行业的龙头企业也无法避免。以万科

房地产策划全案

房地产策划全案 房地产策划全案 我现在就要动身启程,因为无论白天黑夜,我都能听到湖水拍打 堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色的人行道上,我听见它就在 我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、 SWOT分析第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议 六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场我现在就要动身启程,因为无论白天 黑夜,我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色 的人行道上,我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济

慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、 SWOT分析第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议 六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市常 附送: 房地产策划员 房地产策划员

房地产营销策划提纲

房地产全程策划营销案提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括: 1、项目投资策划营销; 2、项目规划设计策划营销; 3、项目质量工期策划营销; 4、项目形象策划营销; 5、项目营销推广策划; 6、项目顾问、销售、代理的策划营销; 7、项目服务策划营销; 8、项目二次策划营销; 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查

*购物场所 *文化教育 *医疗卫生 *金融服务 *邮政服务 *娱乐、餐饮、运动 *生活服务 *娱乐休息设施 *周边可能存在的对项目不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT(深层次)分析

房地产项目策划书模板

岗位职责、工作环境及福利待遇: 1、负责客户的接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务; 2、了解客户需求,提供合适房源,进行商务谈判; 3、陪同客户看房,促成二手房买卖或租赁业务; 4、负责业务跟进及房屋过户手续办理等服务工作; 5、负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系。 ·相关经验及技能要求: 1、18-35周岁,男女不限,普通话标准; 2、诚实守信,工作勤奋主动,具有良好的团队精神,能承受较强的工作压力,愿意接受工作挑战; 3、有良好的陈述技巧,性格外向,喜欢与人打交道,高度的工作热情有较强观察能力和应变能力 我们不在乎你是否从事过房地产行业,我们在乎的是,你是否愿意用你的付出,换来更多发展,和财富。 一个具有基本能力的人,底薪加提成,每月收入在1万元以上,如果你对自己的财富和信心稍加努力,每月都可以有2万元收入,你可以去问一问你周边对房地产行业了解的人士,就可以知道,这个数字是非常真实的,一个房地产置业顾问做优秀了,绝对可以和别的行业的高层次的副总相提并论,每年有几十万的收入.只要你做这个行业就能达到你想要的财富。 如果您是有理想,肯努力的人,我们诚邀您加入我们的团队,我们将为您提供最具有发展的光明前途,企业的用人理念是:只要您具有能力,我们就会为你提供相应的职位和报酬。

商业策划书模板:一、执行总结1、本商业(business)的简单描述(亦即“电梯间陈词”)2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场 一、执行总结 1、本商业(business)的简单描述(亦即“电梯间陈词”) 2、机会概述 3、目标市场的描述和预测 4、竞争优势 5、经济状况和盈利能力预测 6、团队概述 7、提供的利益 二、产业背景和公司概述 1、详细的市场描述,主要的竞争对手,市场驱动力 2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。 3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略 三、市场调查和分析 这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题:1、顾客2、市场容量和趋势3、竞争和各自的竞争优势4、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势(对于新市场而言,这一点相当困难,但一定要力争贴近真实) 四、公司战略 阐释公司如何进行竞争,它包括三个问题1、营销计划(定价和分销;广告和提升)2、规划和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进) 五、总体进度安排 公司的进度安排,包括以下领域的重要事件1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资 六、关键的风险、问题和假定 1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划) 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡 七、管理团队 1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景 2、注意管理分工和互补 3、最后,要介绍领导层成员,商业顾问以及主要的投资人和持股情况 八、企业经济状况 介绍公司的财务计划,讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆:1、毛利和净利2、盈利能力和持久性3、固定的、可变的和半可变的成本4、达到收支平衡所需的月数5、达到正现金流所需的月数

某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分:市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析 三、细分市场(中高端花园洋房)项目推广策略分析 四、细分市场(中高端花园洋房地产)广告传播策略分析 五、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分:SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分:项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分:项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分:项目销售策略 第六部分:宣传推广计划 第一阶段:品牌推广 第二阶段:楼盘品质塑造 第三阶段:营造销售氛围 第七部分:媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记

第一部分:市场分析 一、项目基本情况: “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后,在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩,总建筑面积70多万平方米,分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南,南方香榭里以北,毗邻已近实施的高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道,可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区,同时,石桥铺高新区城区配套,给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余,更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点,既有着山城的高地田园风貌,空气清新,又可远眺歌乐山、南山,山色氤氲蔚然,居住其间心旷神怡。 目前,该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建,进入正式施工建设阶段,项目将于年内正式开盘,并开始推广和营销。 二、项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析: 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房,项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看,今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目,相对去年同期,增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点,目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个,不少项目在房交会上的表现都异常活跃,因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时,根据相关媒体所进行的市场调研来看,目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃,体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场(中高端花园洋房)推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同,本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略,即采取高投入、高溢价的推广策略,在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段,对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广,以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

房地产项目开发前期市场调研提纲

邯郸某房地产项目开发前期调研提纲 一、邯郸市宏观环境调查 1、邯郸市基本概况:行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等; 2、邯郸市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等; 3、邯郸市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。 (这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知,近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知,邯郸人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析) 二、邯郸市房地产市场调查 1、宏观:邯郸市区房地产市场现状及走势调查,包括: ①全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格; ②房地产项目主要开发区域在哪个区?销售状况及价格水平怎样? ③近几年邯郸市商品房开发总量(面积)多大?销售率是多少? ④邯郸房地产市场目前热销的小区有哪些,是哪些房型最受购房者青睐? 2、中观:项目所在地——复兴区的房地产市场调查,包括: ①复兴区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格; ②复兴区近三年建设的住宅项目有哪些?销售价格和销售情况怎样? ③复兴区目前在售的房地产项目有哪些?销售价格和市场反映情况怎样? ④复兴区有哪些大的工矿企业和事业单位?目前区内的购房主体是哪些? (以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知,另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说,房地产项目前期调研中,宏观方面的信息主要通过两个手段获取:一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈;二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。)

三、项目地块环境调查 ㈠、土地性质和规划条件调查,包括: 1、此次转让方所报的35万元/亩价格具体包含哪些内容?其所拥有土地证上登记的用地性质是什么?土地使用年限有多长? 2、如果接过来进行房地产开发,是否还需办理土地变性手续?是否需要补交土地出让金?以及土地增值税、转让交易手续费等? 3、邯郸市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求? 4、邯郸市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制? 5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿?如果需要补偿,按邯郸市拆迁办规定的标准,需要补多少? 6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长?能否顺利提前解约? 7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么?我方进行开发是否会受到影响(项目南侧是否规划有高层?我方建高层对北侧的影响能否被认同?) 8、项目地块东侧所临的前进大街,将来开通项目的出入口是否有限制? ㈡、周围景观和社会状况调查,包括: 1、项目四周有什么景观?是否存在污染源? 2、项目临近郊区,周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样? 3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何?以前有无大的冲突? 4、项目地块周边居民对邯钢的污染问题是何评价?邯郸市其它城区有购房需求的消费者对此区域的邯钢污染问题能否接受?这对他们购房的影响有多大? ㈢、交通条件和配套环境调查,包括: 1、项目地块的交通是否便利?有无连通市区的公交线路? 2、项目周边的商业设施、生活配套和公建有哪些?分别有多远?(需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素)。

房地产预售方案范文3篇

房地产预售方案范文3篇 房地产预售方案范文1 一、开盘主题 对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度,体现金坤房产的五大优势:公司的雄厚实力财力、XXX第一拍的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计,展示公司美好发展前景,促进楼盘销售。同时进行企业社会公关,树立**房产积极良好的社会形象,并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 二、开盘时间:20xx年11月28日(暂预定) 三、活动地点:**房产有限公司 四、剪彩嘉宾:贵公司确定 五、拟邀媒体:**电视台、**广告公司 六、活动方案 (一) 前期准备 1、到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、购买或制作一批有意义的礼品。 做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品,由贵公司定稿后我公司统一制作)。 一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 4、请柬的准备 提前印好请柬,非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出,本市提前5天发出,并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。) 5、其他准备工作 提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。 落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 提前6天落实指挥和负责秩序工作。 (二) 开盘前广告发布 在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告,于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。 (三) 开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体,以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。 七、开盘现场活动 1、现场布置 售楼大厅:厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况,顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台,正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位,给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后) 会场布置:会场布置以实际效果为准,按照不同区域不

房地产全程策划流程图

房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施

·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ·类比竞争楼盘基本资料 ·项目户型结构详析 ·项目规划设计及销售资料 ·综合评判 2、项目定位 ·市场定位 a 区域定位 b 主力客户群定位 ·功能定位 ·建筑风格定位 五、项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法:类比可实现价值分析法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重 c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

相关主题