金海湾小区物业管理方案
第一部分安全管理方案
第一节：小区目前安全管理现状
一、小周边治安状况及安全分析
金海湾花园小区采取全封闭式管理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。小区有人行口4个，分别为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。
金海湾花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有金地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚集了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。
小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂密，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，非常难以发现，由于交通便利，也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平时很少有人出入，围墙与网球场连接处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。
小区四周围墙均为铁栏杆围起，易于攀，南北两面围墙延伸较长，虽然配备红外线报警系统及监控系统。
目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全管理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。
二、小区安防设施情况
1)金海湾花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。
2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。
3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。
4)停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。
5)中控室主要有以下主机：
AB监控主机1套，100W
松下监视器17台，约1000W，每台约50W
松下录像机11台，约200W，每台约17W
画面分割器13台，约500W，每台35W
背景音乐系统1套，约1000W，每台800W
火灾报警主机1套，100W
红外对射主机1套，70W
6)闭路监控系统运行状况：目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分别是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。
7).消防系统运行状况：A.灭火器备用数量不够B.现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C.T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如:1栋火警不能及时报警。
8).大门及大堂门禁对讲系统运行状况:A.主要表现为时好时坏，不能正常运行
B.T6栋大堂内对讲已坏，未修复。
9).红外线系统运行状况，第3防区故障。
10)煤气报警系统正常。
11)电梯对讲系统运行状况：T7栋两部对讲已坏多日，未修复。
上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。但根据实际情况，管理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监
控、跟随进，对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。
第二节小区安全管理难点、重点及改进措施
一、技防盲点及措施：
盲点：①红外线5防区网场间空隙，无法布控，针对此状况，管理处在白天加大巡逻力度，在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进，同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控；②各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近，外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内，由于此为设计原因造成，无法整改，管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控，保证能达到安全效果。
措施：①要了解并掌握检查的目的；②熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；③主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；④抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
二、车辆管理的重点，难点及措施：
车辆管理的重点是车辆的安全管理及车场内消防管理，难点是高智商盗车行为的预防，针对各种情况要加大车场的管理力度，严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出制度，车场管理员要对车辆逐一熟悉，门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。
三、消防管理的重点、难点及措施：
消防管理的重点主要有：消防设施、设备的维护与使用，消防设备的配备及相关配套设施合理；义务消防员对消防设施的掌握和使用；消防报警系统的完好，消防工作的宣传。金海湾花园消防管理的难点是消防设备的维护及实用性，报警系统的性能稳定性较差。目前对于需维修的设备在报修后的维修期时间太长，维修在时间上得不到保证，不利于消防工作的开展。
根据小区具体情况，管理处成立了专门的义务消防队伍，并将消防培训及消防演练作为保安的日常工作之一，使所有保安人员都基本了解消防管理的基本知识；同时，在机电维修人员中强化消防设备及消防专业知识的培训，强化消防管理中的专业化管理与日常管理相结合，使小区消防管理成为小区管理的重要日常
工作。
四、保安队伍整体状况：
队伍现状：①目前保安队伍整体情况较好，队员的精神状况较佳，②存在的实际情况是保安员平均身高偏低（平均身高约172CM），退伍军人比率较低（约30%），个别保安员业务技能达不到要求。③管理处一直从思想工作方面开展入手保持保安队伍的稳定，平时对保安多关心、爱护，少惩罚、批评，从根本入手，在工作的开展中穿插各种文体活动，管理人员最大限度地与保安员沟通，了解基层保安实际情况，使保安队伍有集体责任感，充满向心力，促使其对工作充满热情，保证工作的责任心。
措施：①要了解并掌握检查的目的；②熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；③主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；④抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
五、封闭式管理现状：
实行封闭区管理目的是为了提高安防效果，更好地维护物业区域内业主人身财产安全，维护小区正常的工作、生活秩序。金海湾花园的封闭式管理以预防为主，防治（消）结合，主要从以下几个方面具体体现：
（1）建立了完善的出入登记制度，对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制，对可疑人员及时盘查，跟进落实，有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活，防止犯罪分子混入作案。
（2）建立了大件物品放行制度，对进出的大件物品进行控制，保证用户的财产安全，建立了物品放行制度，物品放行条制度。
（3）建立完善小区安防措施，通过闭路电视监控系统、红外线报警系统，门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施，对小区进行监控管理，消防监控中心24小时值班，保障及时发现处理问题。
（4）根据小区自身特点，合理布署保安岗位，定岗定编，完善保安管理各项制度及各岗位职责，规范了操作程序，制定了金海湾封闭式管理执行标准及保安员工作绩效检查评比标准，完善奖惩制度，建立了行之有效的监督检
查机制，保障保安工作的正常进行。
六、治安应急管理及应急方案
目的:防止小区内出现治安案件时,不能顺利解决问题,提高治安分队
的应急能力,保障小区业主的生命及财产安全.
参加人员:保安队、管理处领导及公安人员
假设地点:×栋×楼×房
假设案件类型:入室盗窃
具体实施方法:
1.当发现有入室盗窃时,发现者立即用对讲机报告当值分队长,当值分队长要
立即通知人员报警及向管理处领导报告,通知支援人员,并迅速赶向现场,切记保持冷静.
同时,监控中心当值员要对案件相关现场实施录像.
2.发现者要记住行为人的特征,行为人使用的凶器等,设法制服犯罪分子.疏散
组负责对无关人员及住户向安全地带疏散.
3.支援人员迅速赶往小区内,按分组情况迅速赶往现场并封锁各出入口,防止
行为人逃脱.
4.若行为人在我方赶到时仍在犯罪应坚决制止,若已逃循则要保护好现场,防
止遗留罪证被破坏,若将行为人抓获应立即送公安机关,在事件中如有受伤人员应立即送往医院抢救.
5.配全公安机关处理善后工作,并填写特别事件报告,报于公司保卫部.
附:治案应急分队人员名单.
金海湾应急分队分组名单
指挥员:李少峰、丁琳
组织人员:颜金宝—1.现场处理组
2.救护组
贾怀宝—1.支援组
2.疏散组
王建成—1.维护组
2.封锁组
现场处理组:颜金宝、李云峰、陈友双、罗江元、罗华中、王建帮、张衡、王以栋、钟成、田重阳、易洪、谭卫红
救护组:苏常磊、周俊涛、杨先磊、杨先强、祝志斌、李道奎
支援组:贾怀宝、高小强、路海洋、毛文超、陈炳文、刘洋、钟宇刚蔡茂祥、汪建伟、朱洪林、陈俊生、郭慧松
疏散组:王磊、张道奎、刘永科、邓梁奇、欧鹏飞、高卫东
维护组:孟强、刘京志、于金成、路国军、曹华山、杨宵、尹立春孙利
封锁组:王建成、梅长波、冯海军、王强利、张华、高小牛、任成波耿畅、马志军、张长超、王军、李春慷、郑文先、杨海涛附：保安各岗位职责及操作流程
小区美发厅、（食府）、本小区业主、住户
说明事由、去向
通过对讲
同意进入 不同意进入
登记 不准进入
访 客
业 主
访 客
访 客
业 户
大 堂
大 堂 大 堂
金海湾门岗的操作流程
交接班
门岗的交接班：交接班要相互敬礼，按照规范的岗位交接等程序进行交接，保证设施设备的完好率，交接清楚遗留
事项进行详细登记。
2．首先立正敬礼，礼貌询问，由门岗用可视对讲联系业主是否同意进入，经确认后，在来访卡上注明来访时间、来访人数、具体去向，然后发卡让其进入。
业主亲朋来访
3．立正敬礼，礼貌询问，确认是业主所带的朋友，即可放行。
4．立正敬礼，礼貌询问，联系管理处是否可以进入参观，
得到许可后，向参观团说明小区内禁止摄像及注意事项，予以放行，通知巡逻员跟进监控。
公务来访人员
5．（1）对一般办公人员，立正敬礼，礼貌询问，联络管理处，经确认后，发给来访进入卡，注明来访的时间、人数、具体去向。（2）对公司及集团领导来访，立正敬礼，礼貌询问，予以放行，然后通知管理处。
对会所、食府、美容美发员工实行配戴统一的工作证出入小区，幼儿园接送小孩凭家长卡出入。
对来会所、食
府、美容美发消费的人员
会所、食府、美容美发员工
7、对消费人员的操作：（1）对步行来消费的人员，礼貌询问，统一由北大门308岗进入，到食府的由咨客带领，到会所美容美发的由平台进行监控，是否进入所到场所。（2）对于车来消费的人员，礼貌询问，统一由南大门307岗进入一组团停车库，经消防通道进入会所或食府、美容美发。
业主带人来访 接待参观人员
对各类来访人员的操作
保安平台岗位操作流程
交接班
环境管理1．（1）交接班互相敬礼，交班队员要将区域内的物品、设施设备及遗留事项交于接班员，口头交待完毕后，接班队员要仔细巡查所辖区域内的设施设备其完好率及在位率，并做好登记工作。（2）交班前十五分钟要认真巡视检查岗位的各种状况，做好记录，并做好交班工作。
2．当值班队员要熟悉所辖区域的地形与环境，能熟练操作岗位上发生的各种情况，包括平台上花草树木的监管、卫生状况等，遇有踩踏绿化、攀折花木的现象要耐心劝阻，劝其停止其行为；遇有卫生状况差的地段要及时通知保洁人员将其清理。
对待业户3．值班员要熟悉辖区内的人员状况，遇有业主要主动问好，与业主讲话时要文明用语，礼貌服务；要特别注意存在安全隐患的地段，保护业主及儿童的人身安全，出现意外情况要立即解决，对于不能解决的问题及事项要及时上报，并协助上级解决。
4．当遇有非业主人员及大型的参观人员时要做好监管工作；遇有可疑人员要采取跟踪、盘问的方法，预防各类事故的发生；遇有参观人员要文明值勤，礼貌服务，认真接待，同时监控其行为，禁止随意摄像；遇有违反本小区管理规定的要即时制止。
对待外来人员
金海湾巡逻岗位的操作流程
交接班
1．巡逻交接班完结后，查看上班记录及跟进事项。
2．对楼层的巡查，由天台循环式巡查直到大堂，由大堂进入夹层，重点巡视部门T11栋西围墙，二期负一层，会所及架空层巡视时间2小时内对负责区域巡查至少一遍。 巡逻路线 3．（1）对所负责区域内的设施设备的检查监管，如消防通道是否畅通，应急灯、疏散指示灯是否完好，防火门、电井门是否锁闭，消防设备公共设施是否完好，有无损坏，天面、楼宇外墙、楼层门窗等是否完好，发现有损坏或缺少，及时填写维修单，并上报管理处，同时做好巡逻记录；（2）对可疑光线气味的检查；（3）对可疑人员的盘查与询问；（4）对装修及维修人员及其他人员的监控；（5）对其它应急事件的处理。
巡逻内容
对可疑人员的操作
4．在巡查过程中，发现可疑人员应上前礼貌盘问，检查有效证件，经确认不是小区人员，应立即劝其离开，并跟进监控处理。
遇参观人员
遇上级领导检查
5．遇有上级检查时，立正敬礼，并主动汇报巡查巡视情况。
8．对突发事件的处理按公司程序文件处理。
6．遇有参观人员，立正敬礼，并礼貌问候，注意监控有无违反相关规定。
7．遇见业户要主动打招呼问好或提供力所能及的帮助。
遇业户人员
对突发事件的
处理
中控室的操作流程
交接班
设施设备检查
1．交接班时，要对设备设施运行状况、钥匙领用情况、卫生状况进行检查，并处理及跟进遗留事项。
2．掌握控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各系统的操作，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态，发现异常故障，应立即通知维修人员，不得擅自摆弄。
对系统报警的处理
3．应立即通过对讲机或电话通知当值班长（或巡逻员）前去报警位置核查火警情况的真伪，若属误报，则及时复
位，并做好记录；若火情属实，及时向管理处领导汇报，同时组织人员进行扑救，做好现场的维护，并报警，做好记录。
4．密切注视监视屏上的各种活动迹象，发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通过对讲机或电话通知当值班班长（或巡逻员）前往调查处理，同时做好记录及录像带的保管。
对镜头的监控操作
5．红外线报警设备实行24小时布控，遇有红外线报警，能准确判定具体报警位置，同时呼叫当值班长（或巡逻员）前往查看，属误报，应立即恢复布控，并做好记录。
6．密切监视小区各类人员及车辆的出入情况，发现异常及时通知巡逻员，现场核实。
对小区人员及车辆的控制
红外线报警
处理
对各类报警的处理
车场（库）岗位的操作流程
交接班
交接班时，当班人员要在值班岗亭外相互敬礼，交接对讲机、车辆，当班人员要协助接班员照看出口，接班员要根据电脑内车辆储存情况清查核实，对车辆清查完毕无异常情况后签字确认，上班人员方可下班。
车辆进入管理
车辆进入小区时，南门岗值班员要与车库岗值班员保持密切联系。1．对月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员要立正敬礼，必要时帮业主刷卡。同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会业主，说明车辆的现况，待业主确认后，在登记本备注栏注明业主已确认，并写清车辆的现况，并在交接班时向其他值班员详细说明。而后指引车辆停放在私家车位上，保证车辆的停放有序、整齐。
2．对临时车：当车辆驶入车库时，值班员要立正敬礼，帮助车主取出临时卡（IC卡），同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会车主，说明车辆现况，待车主确认后，在登记本上做好记录，并在备注栏注明业主已确认（详细写清车辆的现况，是否知会车主确认），并在交接班时向其他值班员详细说明。而后指引车辆停放在临时车位上，防止占用私家车位，保证车辆的停放有序、整齐。
车库巡视检查
车库值班员在无车辆进入车库时，要不定时进行查看、巡视、签到，检查车辆停放是否有序、整齐，车状是否安全完好，同时监控好车库内的卫生状况，禁止在车库内试刹车、洗车、修车和吸烟等不良现象出现。若在巡查过程中，发现有漏油、漏水、车窗（门）、车灯未关、报警等情况时，要及时通知中控室（或大堂助理）利用可视对讲与业主（车主）联系，说明车辆的情况，要求其及时到车库进行处理，并在记录本上做好详细记录。若业主（车主）不在家联系不上时，要利用中控室监控镜头对车辆进行固定监控，车库值班员对该车辆进行重点查看。若是车辆不停报警或其它严重状况，要通过前台及时与业主取得联系。同时汇报管理处领导，并在登记本上做好详细记录，特别情况写出“特别事件报告”。
车辆离开管理1．月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员立正敬礼，必要时帮业主（车主）刷卡，指引车辆行驶方向，车辆经过时要行注目礼。
2．临时车：当车辆驶入岗位时，要立正敬礼，帮车主刷卡，并按规定收取费用，然后打开道闸，指引车辆行驶方向，车辆经过时要行注目
保安班长岗位的操作流程
没问题 集 合
1．班长提前15分钟在宿舍下集合队伍，整理着装，不符合要求的禁止上岗。
岗位交接
2．保安班长组织岗位交接，交接班保安要相互敬礼，交待遇物品及注意事项，起步上岗，报告归队。
检 查
3．班长首先要查阅值班室宣传栏及值班记录，跟进处理遗留事项。
4．班长要不定时对各岗位进行巡察巡视，记录不符合要求的操作，并及时纠正处理。
是否有问题
宣传栏
值班记录
器械 其他
问题跟进与处理
日常管理
5、负责处理并解决各岗位的矛盾、纠纷、业主投诉、其他事件的处理，事后要进行事件的描述、记录汇报。
6、负责本班人员的调配管理，安排人员顶岗、换岗，并严格控制换岗的时间，加强人员的控制。
7、下班时，班长要对本班工作情况进行总结、分析、讲评。
有问题
第三节消防管理
一、目前消防设备设施的状况
1）现有消防器材配备情况：
灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。
消防桶（2个）消防锤（1个）消防凿子（1个）防烟罩（2个）
头盔（1个）消防服（1个）防火鞋（1个）消防锯（2个）板手（3个）消防腰带（2个）消防斧（1个）消防锹（2个）消防池（2个）
以上物品放于消防中心，消防物品柜内，拟变运情况，消心演习用4瓶，需及时补充
2）金海湾消防管理规定
消防安全管理规定
1．目的
落实消防安全措施，保证业户及物业的安全。
2．适用范围
适用各管理处的消防安全管理。
3．内容
3．1各施工单位（含管理处，公司有关维修部门）在小区内的施工需动火的工程，必须向管理处申报，办理动火作业手续，经管理处批准后方可进行。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处须明确监管责任人并进行施工监督，各施工单位动火完毕后立即清理现场，防止留下火种而引起着火，并通知管理处验收。
3．2管理处在重点部位，危险地段（变压器室、供配电房、停车场（库）、发电机房和楼层动火）必须经管理处主任批准并做好防备工作后才可动手火。
3．3动火必须做到“七不、四要、一清。”
3．3．1动火前“七不”：
3．3．1．1防火、灭火设施不落实不动火。
3．3．1．2周围的易然杂物未清除不动火。
3．3．1．3附近难以移动的易然物未采取安全防范措施不动火。
3．3．1．4凡储存有易然、易爆物品场所，未经清除不动火。
3．3．1．5凡储存有易然、易爆物品场所，未经排除易燃物品的不动火。3．3．1．6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火。
3．3．1．7未配备相应的灭火器材不动火。
3．3．2动火的“四要”：
3．3．2．1动火前要指定现场安全负责人。
3．3．2．2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全情况时，要立即停止动火。
3. 3. 2. 3发生火灾事故时，要及时扑救。
4. 3. 2. 4动火人员要严格执行全操作规程。
3. 3. 3.动火后要“一清”：
动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场。
3. 4供配电房，发电机房及其他重要机房内禁止堆放易燃物。禁止吸烟，并按规定配置消防器材，消防设备（器材）旁边禁止堆放任何杂物。
3.5各走道、楼梯口等疏散部位要保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完
好状态，禁止业户在走道、梯楼、垃圾桶旁烧纸、焚香。
3．6管理处所有员工必须遵守国家有关消防法律、法规和公司制订的消防管理规定。
3．7管理处所有员工均应爱护消防、设施和器材。消防设备、设施管理人员应按规定定期进行维护和保养，以保证设备、设施、器材的完好及正常使用。
3） 金海湾花园消防组织架构图
4）消防演习方案
金海湾花园消防演习方案
时间：2003年10月1日。 地点：金海湾花园11栋顶楼。
总指挥：易炳顺
董宏超 李泽松 丁琳 李少峰 方晓斌
灭火组长：王建成
抢险、疏散组长：贾怀宝
警戒组长：颜金宝
抢险事故处理组长：叶代飞
支援、事故清理组长：董宏超
报警方式：消防中心烟感报警。
参加人员：全体义务消防员、工程部部分人员、管理处领导。
演练目的：通过消防演练，使队员深刻认识消防工作的重要性和必要性；使队员能够把平时所学到的消防知识运用到实际工作中去。使各组、各队员之间协同作战，培养队员的团队精神，以便发生火灾时能及时有效地扑灭，减少损失。
演习要求：发扬不怕苦，不怕累的团队精神。加强纪律性，在演习过程中不许脱离集体，严格按照站前统一部署，指挥员要时刻保持警惕，保证队员的安全和设备的完好。
演习过程：
一、当消防控制中心接到火灾报警信号时，及时用对讲机呼巡逻员到场查明：火灾地点、着火时间、人员物资被困情况，当时燃烧情况，并向当值督察报告。
二、当值分队长接到报告后迅速赶到现场，根据火势情况向管理处汇报，同时通知控制中心将监控镜头对准起火场面，以便领导宏观指挥。
三、具体操作：
消防控制中心值班员呼302某处发生火灾报警，请速到现场查看。
1、302到现场后向301（分队长）报告：某处经查有火光并伴有烟雾请速到
现场。
2、当值督察命令控制中心向管理处领导汇报，并将监控镜头对准现场。
四、领导接到报告后根据着火原因通知有关部门人员到场并立即赶到现场
指挥与控制中心保持联系，同时向上级汇报。并通知安全主管紧急集合
小区义务消防员，由安全主管根据情况，简短分配任务，带领消防队员
携带灭火器材和救护的物品赶赴现场实施灭火。
具体操作：
1、管理处领导呼叫301询问现场情况，并通知工程部电工迅速关闭电源和
煤气阀。
2、呼316迅速集合义务消防员携带灭火器材和救护物品赶赴现场。
103紧急集合义务消防员分配各组任务
第一组（组长颜金宝，组员按列分配）为疏散救护组，由北门斜插至11栋，从两侧消防楼梯攻入、主要任务是疏散人群，维护现场秩序，尽量先将老弱病残
及小孩撤离现场，人员疏散完毕后再仔细检查有无其他被困人员，同时通知相关单元人员疏散，人员疏散完毕后协助二组救护被困人员。
第二组（组长贾怀宝，组员按列分配）为物资救护组员，主要任务是抢救贵重物资，配合一组救护被困人员并进行抢救，受伤的人员进行包扎好，并用担架拾到安全地带（会所前等）待救护车到来，协助医护人员，抬上救护车，携带担架一副小药箱一个。
第三组（组长王建成，组员按列分配）携带消防斧、消防桶、灭火器、水带、水枪、防毒面具、口罩、撬杆2支等灭火工具为灭火组，快速从11栋夹层后消防楼梯攻入，根据现场情况实施多面进攻或单面进攻；采取多种有效的战术技术灭火，争取在最快最短的时间内将火有效扑灭，如果消防栓压力不够及时呼工程部用增压泵增压为灭火组提供后援保障。
四、由工程维修队成立供水小组，（组长方主管，负责电器，煤气线路切断
消防水供应，现场救护组。
五、将火扑灭后，指挥部派人调查火灾原因，清理现场，登记人员伤亡情况，
财产损失数量，事后写出书面调查报告存档。
六、管理处中心领导到达现场后选择有利地形，成立现场灭火指挥部，密切
注意火灾现场情况。用对讲机调动人员，指挥灭火。如火势较大失去控
制时，则拔打火警电话119、派308到福荣路与金地二路接合处引导消
防车赶到现场灭火，其他义务消防员协助消防部门灭火。
七、收回消防器材、物资并由领导讲评演练结果，总结经验改进缺点（演练
完毕）。
第四节2004年安全管理目标及工作标准
2004年安全的管理目标及各岗工作标准（在封式操作流程基础上进一步完善）
序号岗位名
称
2004年工作目标
确保目标实现所
有采取的措施
各岗位工作标准
1 门岗1、发灾发生率为0%。
2、重大治安刑事案件在
管理责任事故发生率
为0%。
3、机动车辆因管理责任
丢失率0%。
4、持证上岗率99%。
1、建立日常检查制度。
2、严格执行保安相关的管理制度。
3、明确保安员职责。
4、实行24小时保安巡查制度。
5、实行中控室内24小时值班制度。
6、实行车辆出入登记。
7、实行停车车场（库）交接制度。
8、区内设置防盗监控系统。
9、建立义务消防员制度。
10、定期对义务消防员进行消防知识、
法规培训，举行消防演习。
11、宣传消防知识、法规。
12、保卫部定期检查监督。
13、定期保养消防设施
1、登记有效证件不超过60秒/人.次。
2、外来人员进入小区要100%经业主或管理处认可方可放行，并做好
登记。
3、悉本岗位的职责、突发事件的处理方法及保安“十不准”、小区的
应知应会。
4、对物品放行必须有凭证方可放行。
5、做好本岗位的责任区域的卫生及熟悉各种设备设施使用。定期不定
期的检查，每天至少检查一次，发现问题应及时通知相关部门处理。
6、对自行车的出入应监控凭证放行.
7、开启车挡器不超过20秒/次。
2 平台岗5、盗窃发生率为0%。1、对架空层侧门应每小时至少巡逻一次。如有人进出应及时到达现在
检查门是否关闭。
2、在平台发现可疑人员应通知中控室并注意观察，可前往询问，但应
注意礼貌礼节。
3、发现其它部门人员有违规现象应向领导做汇报。
4、在平台巡逻过程发现公共设施或设备有故障，应通知相关部门并做
好记录。（如灯泡不亮或门不能关闭等情况）。
5、在平台巡逻如发现地面有纸屑或纸皮、垃圾袋等杂物要随手捡起。
垃圾杂物清除时间最长不能超过5分钟。
6、熟悉小区的基本情况及保安的“十不准”、小区的应知应会。懂得
本岗的设备、设施的基本操作。
3 巡逻岗1、巡逻员须按制定的巡逻路线进行巡逻，夜班每小时至少巡逻1次，
白天巡逻2次并签到。
2、对巡逻员的巡逻路线应不定期的更改。每月至少更改一次。
3、巡逻员如接到业户室内发出的求救信息或报警应在3分钟到达现
场。
4、应检查好公共走道的卫生、消防通道有没杂物堆放或被占用。公共
设施设备的完好情况。
5、消防栓是否完好。
6、标识有没脱落、欠缺。
7、在巡逻过程应注意眼观、耳听、鼻闻巡逻区域的动静。发现问题应
立即向中控反映。
小区物业管理服务方案
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
2020小区公共物业管理方案
2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同，物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案，欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理
最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
老旧小区物业管理方案
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
某小区物业管理方案
建 荆州 荆州太阳城物业管理方案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日
目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务内容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定 荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90
栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3）区内配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。 4）物业管理用房 A.临时性用房 具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层 用房面积：54平方米 B.长期性用房 具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层 用房面积：总计240平方米 二、物业管理内容 物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体
某小区物业管理方案
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
小区物业管理方案范本.doc
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
深圳某小区物业管理方案概况
深圳某小区物业管理方案 **管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。 一、概况 座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。 小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。 二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法 <1>组织架构、人员编制 占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下： A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助 理员4人，财务3人。 B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22 人（含花工2人）；炊事员4人。 以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。 C、组织架构、人员编制网络图 <2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件） A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管 理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的 管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。
高档小区物业管理方案
高档小区物业管理方案【参考】 一、管理服务思路 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。 我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 二、物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：
1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。 2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。 3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。 4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。 5、创造静态管理服务，提升管理层次。 为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静
关于××镇小区物业管理方案
关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日
高档住宅小区管家式物业管理服务方案
高档住宅小区管家式物业管理服务方案(本文为word格式，下载后可编辑使用)
第一篇“管家式”物业管理 一、“管家”的概念和起源 1、圣经中管家的概念 圣经中常常提到管家这个概念，管家，就是一个替他的主人管理钱财或家中的各样杂务的人。管家和主人是不同的，他的身份特点有两项。首先是对所交托给他的一切，他只有使用权，并没有所有权。第二个特点是，管家肩负着主人交托给他的任务及责任，因此他必须要对他被交托的事项向主人交代，主人也依据所交代的来要求管家。 2、中国关于管家的概念 在中国，管家也有悠久的历史。《辞源》称“管家为管理家务的仆人。”《辞海》称“管家：1、旧社会里称呼为地主、官僚等管理家产和日常事务的地位较高的仆人。2、现在指为集体管理财物或日常生活的人。” 中国的管家经过数千年的发展，也形成了自己的传统和特点。但由于历史原因，管家作为一个职业在解放后逐渐消失。 3、管家服务的起源和发展 现在，人们提到“管家”，首先想到的就是英国。“英式管家”在西方已经有六七百年的历史了。其实并不是只有英国才有管家，它起源于法国，但职业理念和职责范围的成熟是在英国完成的，并将其臻于艺术化，其后“英式管家”在美国、德国、瑞士等地相继得到承继和发展，形成了“美式管家”、“德式管家”、“瑞士管家”等称谓，但在本质上仍依从于“英式管家”的职业理念。因此，“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词和行业标准。 二、“管家服务”的流派 1、“英式管家”服务 传统的“英式管家”服务是一个管家对一个大家族。通常，传统的英式管家都是世袭的，管家不仅要安排整个家庭的日常事务，更具有私人秘书的多重身份，也是主人的亲信。从过去到现在，英式管家在豪门中扮演的角色是相当多元化的，举凡购物、管理家庭财务、准备餐点、送孩子上学、洗熨衣物、招待客人、准备晚宴等，都由管家交代工人执行，最后监督验工。如果把一个豪门富户家的佣人
小区物业管理方案计划
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，
否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住 户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费， 告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。 比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结 奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，
住宅小区物业管理存在问题及解决方案
住宅小区物业管理存在问题及解决方案 【内容摘要】 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施，当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的， 一、物业管理面临的难题和挑战，一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少，三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任， 二、针对物业管理出现的问题可采取的对策，一是引入专业化和规范化的管理模式，专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。
当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的。以下，是对市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。 一、物业管理面临的难题和挑战一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。 二是管理人员缺乏专业素质和法律意识，目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不
住宅小区物业管理方案模板
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
回迁小区物业管理实施方案
嘉悦物业回迁楼小区物业管理方案，为你提供回迁楼小区物业管理方案参考范本，适用于回迁楼、两限房、经济适用房及老旧小区物业服务使用。 第一章“南都小区回迁住宅项目” 物业管理服务设想 一、“南都小区回迁住宅项目”概况 西山区城中村改造2号片区暨“南都小区项目”，是认真贯彻落实昆明市委、市政府和西山区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新昆明城市建设，提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”。 “南都小区项目”系南置建设开发、建设的综合性高档社区，项目位于鱼翅路，北侧为人民西路，西侧为西园北路，地处市内繁华地段，交通便利，周边环境成熟。“南都小区回迁住宅项目”规划于整个“南都小区项目”E区，属红庙城中村改造回迁项目，由七幢30-35层高层住宅楼宇组成，总建筑面积164711.64平方米，包括住宅1722户，商铺51户，地下车库两层1155个停车位。 二、物业项目分析 （一）物业项目区域相对独立：“南都小区回迁住宅项目”位于“南都小区项目”E区，既有居住小区，也包含社区底商，物业类型相对单一，规划相对独立，便于进行小区日常管理。 （二）机电设备及技防设施齐全，运行维护要求高：“南都小区回迁住宅项目”物业主要划分为功能区、生活区、地下空间、机房等区域。项目建筑物按照实用、先进的原则配备了电梯、消防、水泵、门禁、监控等设施设备，使物业的安全和正常运作有了硬件的保证，但项目为七幢高层建筑，也给物业的日常维护提出了高标准、严要求。 （三）客户需求分析：根据城中村回迁户这一特殊客户群体有针对性地制定该项目的物业管理服务措施与方案，以便更好的服务于客户，提供高质量、全方位的特色物业服务，是服务“南都小区回迁住宅项目”的基本出发点。我们的考虑是：对城中村回迁住宅的物业服务，既需要严格的管理，又要求周到的服务。 三、物业管理服务理念 针对城中村改造项目物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理念的基础上，充分把握“南都小区回迁住宅项目”未来客户的不同层次需求，确立了我们对“南都小区回迁住宅项目”物业管理服务工作的整体设想和策划思路。通过规范化、程序化、人性化的管理服务，时刻体现“服务第一、客户第一”的管理理念，按照市场规律，持续满足客户不断增长的需要，通过客户满意度的提高，最终实现物业保值增值的目的。 （一）公共服务及配套服务的人性化服务 公共服务包括了房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，人员进出引导，公众代办性质的服务等物业管理服务。 配套服务包括：有针对性的专项服务和委托性的特约服务。 人员安排将以服务导引（客服助理）为主，维修技工、安全护管、保洁绿化等技术支持为辅。这里主要体现的是主动式的服务客户的理念。 （二）重点突出，有条不紊 对重要事务、重点部位或一般事务、一般部位加以区分，重点明确、重点突出。在公共区域体现及时周到，有条有理，勿废勿误。 1.重点维护设施设备的正常持续不断的完好运转，以及出现故障时的及时维修养护； 2.重点保证公共秩序的安全稳妥，有条不紊，毫无障碍，安全服务、消防管理也是我们的重中之重；
新小区物业管理方案范本
1 / 6 新小区物业管理合同范本3篇 委托方：________业主管理委员会房地产开发公司 受委托方：_______物业管理公司 根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_____实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：_____市_____区_____路____号;占地面积：____平方米;建筑面积：____平方米;其中住宅_____平方米;物业类型： _____。 第二条委托管理事项 1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6.交通、车辆行驶及停泊。 7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料; 10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 2 / 6 本合同期限为_____年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。 第四条甲方的权利和义务 1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告; 2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同; 3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施; 4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用 房_____平方米，由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。 5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房 ____平方米，由乙方按下列第_____项使用：无偿使用。 按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。 6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有