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物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨概要

物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨概要
物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨概要

物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨

【内容提要】《物权法》规定的业主权利有三大项,即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权;共有所有权包括共有部分的使用权和收益权;成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容,指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾,提出业主权利要得到充分的保障实现,其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合。在我国,“业主”概念的引入是房地产经济发展的结果,到2003年出台的《物业管理条例》时,“业主”逐渐从经济学概念演化为法律概念,并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。从字面上看,“业主”即“业”的所有者。《物业管理条例》第六条中规定“房屋的所有权人为业主”,把“业主”界定为房屋所有权人。其实未必如此。就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言,只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或者处分中的部分权能与利益,即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断,建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性,就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体——“业主”。这些规定性包括:在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内;区域范围内客体应为房屋及其相关物;享有对房屋及其相关物直接进行全部或者部分支配的权利;直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或者处分利益;对房屋及其相关物的权利具有排他性。将于今年10月1日起实施的《物权法》,也再次明确肯定了“业主”的概念,并在第六章业主的建筑物区分所有权中专章规定了业主的权利及其有关保障内容。随着市场经济的发展,公民的法律意识逐渐增强,业主的权利也越来越引起重视。目前《物权法》规定业主权利究竟有哪些以及应当如何保障,已不仅仅是社会关注的热点问题,也是理论、实务部门的焦点问题。现结合我国《物权法》的条文规定内容分析,笔者浅谈一些个人看法,以求抛砖引玉。业主的权利来源于物权,是物业管理法律制度所应调整规范的内容。而物业管理制度的理论基础就是区分所有权理论。我国《物权法》在立法上,是根据大陆法系各国理论和实践所采用的三元论通说来确立有关业主权利的法律内容,这也就是我国《物权法》所规定的业主权利及其保障的理论依据。我国《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权部分共有十四条的规定内容,也是《物权法》规定业主权利及其保障的最直接的法律表述。从这些法律规定内容上讲,业主的权利主要有三大项:一是对楼房专有部分享有的专有所有权;二是对楼房共有部分享有的共有所有权;三是因区分建筑物共同关系享有的成员权。其中,业主的专有所有权是基础和核心,共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。实际上,业主的三大项权利是紧密联系在一起的,共同构筑业主的权利及其保障体系。业主的三大项权利中,同时又各自包含了一些具体的权利内容。一、在专有所有权中,主要有两项具体内容: 1、所有权物权法所指向的所有权是指业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,包括占有、使用、收益和处分四项权能,即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等,他人不得干涉,具有绝对权性质的。《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的

住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主依法行使其专有所有权,也是受到我国宪法、民法等法律所保护的。但是业主行使其权利时不得危及建筑物的安全,亦不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十七条还明确规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。这既是对业主权利行使的限制,也是业主保障自己权利的最佳实现方式。如近年来出现的“群租”现象,实际上是违背了《物权法》第六条(“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益”)和上述的第七十条、第七十一条的相关规定,理应予以制止。 2、相邻使用权这是指业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求使用其他业主的专有部分或者公用部分的权利。如为了修复自己漏水的天花板,该业主可以利用楼上业主的地板,楼上业主不得拒绝。《物权法》第八十八条规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。该权利既是业主专有所有权的延伸权利内容,也是一项业主应尽的义务。只有本着善意、合理使用原则,才能充分保障业主的该项权利,否则将得不到合法的支持与保障。二、在共有所有权中,主要有两项具体内容: 1、共有部分的使用权《物权法》第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。因此业主对于共有部分,可以合理地善意使用;他人不得干预。如小区内业主共有的绿地、公用设施等,每位业主均可合理地使用,充分享受共有部分所带来的生活便利。但是,业主在行使该项权利时,应当充分注意的是权利与义务一致原则,不得过于强调自己的权利,而忽视义务的履行,即应当合理、善意使用共有部分的使用权,否则将可能侵犯他人的业主权

利。 2、共有部分的收益权这是指如果共有部分被出租、出售而取得收益时,业主可以取得相应份额的利益所得。《物权法》第八十条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。该权利是业主从共有所有权中取得利益的最大化体现。在共有所有权中,业主行使自己权利时,必须充分注意到两点:一是《物权法》第七十二条第一款规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。即业主不得以任何借口不履行其应对共有部分所应承担的义务。例如业主不得以不使用电梯、小区内的某公共设施等为由而拒绝缴纳电梯费、维修维护费用。这是共有共管中权利义务相一致原则的必然要求,只有二者统一,才能实现权利的真正保障。二是《物权法》第七十二条第二款规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。即业主在转让其共有共管权利时随着楼房一并转让,不得单独转让。这既是转让业主的法定义务,也是受让业主的权利保障实现的法定化。三、在成员权中,主要有以下几项具体内

容: 1、管理权管理权是物权法明确业主应享有的权利之一,其来源于业主共有权。建筑物区分共有权,是由全体业主作为所有权对某些特定的设施等享有同一所有权,而共有权的正确行使和实现就得有赖于共同所有人的共同意志的表达,这种共同意志的表达又要具体转化为一种共同管理权。

因此,业主不能单独行使管理权,必须通过业主大会、业主委员会或者委托的物业服务公司、其他管理人来行使。这也就是物权法理论上通常所讲的共有共管原则。《物权法》第七十条第二款规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条第一款规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。第七十六条还规定了业主共同决定的七大类事项。第七十九条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此,业主应当高度重视该项管理权,通过遵循《物权法》规定的程序充分行使,不应随意放弃该项权利,否则难以实现法律规定自己作为业主的真实目

的。 2、参与议事、决定权 8、多头管理,出现越权执法现象。对住宅小区内违章搭建问题,有的物业单独管,有的行政执法大队单独管,有的两者都去管或者都不管,要么重复管理,要么管理真空。有的物管企业滥用执法权,随意处罚,乱收费,激化了矛盾;四、解决对策我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益,更不利于社会的安定和和谐,因此,完善我国现行物业管理方面的法规,是解决上述困境必须着力解决的一项问题。鉴于此,笔者提出以下建议或对策: 1、建立健全业主大会制度和业主委员会制度一切物管权应属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。尚未成立"两会"的小区,物业管理行政主管部门必须认真履行职责,将业主权利真正回归业主,使业主真正成为小区的主人,自主管理自己的事务,尽快指导和帮助小区业主成立"两会",同时健全完善各项管理制度和议事规则。 2、居委会和物业公司要摆正关系,明确职能根据"居委会组织法"和"物管条例",两者分别有明确的职责范围,工作权限是清晰的。实践中两者既要分工负责,各司其职,又要互相协作,形成"一盘棋"。物管企业应当积极配合居委会依法履行自治管理职能,支持其在社区开展各项社会事物,夯实社区的两个文明基石。 3、公共建筑设施、场地不得任意改变用途业主、开发商、物管企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途;市政建设单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。要依法严厉查处任意侵占公共道路、场地,以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为。 4、明确地方房管部门的失职责任,把物业管理的监督权授予广大业主。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权,只有如此,才能够确保物业公司管理的规范化。 5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位,建立专项维修基金管理委员会,对其使用情况、利息情况定期予以公

布。 6、从立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任(包括前期物业管理)。首先应明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理,其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例或首次交付使用达到一定期限,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会,如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的,一定比例的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼,状告房管部门"不作为"。业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内应当

作出选聘新物业管理企业的决定,在选聘新物业公司期间,建设单位须将物管条例规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业,定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。以此杜绝"老子"遗祸"儿子"担罪现象发生,对现有建设单位已设立的物业管理企业,可采取限期分离办法解决,使建设单位逐步淡出物业管理行业。 7、立法应明确业主委员会的法律地位,赋予业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格。按照目前法律规定业主委员会只是业主大会的一个内部机关,而不是法人和其他组织,不具备任何法律主体资格!这对于当事人的合法权益的及时有效保护,以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力,它既不符合司法效率的原则,也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节,并陷入难以自拔的困境。因此,笔者建议通过立法赋予业主委员会赋予业主大会一定诉讼地位,有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。 8、在物业管理法律、法规中彻底地抛弃"委托"、"代理"以及"委托代理"的物业管理法律关系。笔者认为在物业管理活动中,物业管理公司通常是没有代理权的。委托代理,又称为意定代理,是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的,物业管理公司作为企业法人,是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利,并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此,物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于"委托-代理",在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念,自然也不可能构成物业管理的法律关系。 9、根据建筑物区分所有权理论,业主大会决议的内容有两大类,一类是常规性的问题,另一类是特别重要的事项,对于不同性质问题的决议,应采用不同形式的程序,予以区别。同时在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序,避免少数人的滥用权利来侵犯大多数业主的共同利益,侵犯物业管理企业的合法权益,使得所形成的决议真正反映出大多数业主的呼声,体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。 10、立法明确物业服务内容必须在合同中明示物业服务合同是物管企业和业主享有权利和履行义务的基本依据。应以立法形式明确规定物业服务合同必须对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管用房、违约责任等内容进行明确约定。至于物业对小区安全是否承担法律责任的问题,也应当在合同中分项具体规定,"以合同约定"为据。 11、突破业主委员会的单一模式的单调格局,充分发挥业主委员会自治管理优势。由于我国经济发展不平衡,用一刀切的办法统一采用一种固定模式,不利于物业管理的健康发展。应该根据不同的经济水平档次和发展的阶段性,允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势,以多种模式共存。对于规模小、条件不成熟的业主委员会,赋予其一般性群众组织的主体资格;对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。并以立法明确。 12、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标。引入竞争机制,推行物业管理招投标,彻底改变谁开发、谁管理的垄

断经营局面,竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中,许多城市对物业项目实行谁开发谁管理,由建设单位指定物业管理企业,形成管理终身制。这种市场垄断行为,既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利,也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。采取物业管理招标投标方式不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间,同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。 13、目前中国人均收入不高,高昂的物业管理费用与业主的承受能力形成矛盾,故应对现行的物业管理体制进行改革,由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。而不宜一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。 14、各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜,制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题,坚持根据法律的效力层级理论,在《条例》生效之后,各地方的地方性法规继续有效,但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效,应以《条例》中的规定为准; 15、在合适的时候,对《城市房地产管理法》进行修改,加入物业管理一章,专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结,结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情,对《物业管理条例》进行修改、完善,使之更加具体,可操作性更

强。 16、目前,我国多数城市居民收入及消费水平相对较低,对中低收入阶层居住的普通住宅的物业管理服务收费不可能完全实行市场价。物业管理服务是一种特殊商品,其特点一是公共消费,二是消费和生产存在于同一过程,每个业主均应交纳所享受的服务相应的物业管理服务费用。物业共用部位共用设备设施大中修和更新改造费用金额较大,一旦发生时,难以及时筹集。为了保证物业的正常使用,保障全体业主的利益,借鉴我国香港和国外关于维修基金制度,并吸取过去的经验教训,为此,笔者建议《条例》规定,一个物业管理区域内有两个及两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位共用设备维修基金制度。

物权法案例分析

物权法案例分析 一、甲继承其父乙遗留的A小提琴。后甲将A出卖于丙,约定3月1日交琴。3月1日甲交琴时,向丙表示,欲借用5天,丙表示同意,并支付价金。甲于3 月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁,并交付。 问: 1.试逐一分析A琴所有权变动的性质及其法律事实。 答:①甲继承其父乙遗留的A小提琴,属于继受取得,法律事实为其父的死亡,甲取得A琴的所有权; ②甲将A出卖于丙,约定3月1日交琴并顺利完成交付,法律行为为买卖行为,所有权从甲移转到了丙; ③甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付,属于无权处分的民事法律行为,根据我国现行立法,善意取得受到法律保护,因此丁取得A琴的所有权。 2.甲、丙、丁之间的法律关系如何? 答:甲与丙:甲将A出卖于丙,构成买卖合同关系;甲向丙借用A琴5天,丙同意,构成借用合同关系,如甲到期不归还A琴,丙可基于其所有权向甲主张权利。 甲与丁:甲于3月3日又将A琴以己有的意思卖给善意的丁并顺利交付,构成买卖合同关系。 二、2006年2月1日,甲价值2万元的翡翠被乙盗走。乙以3000元的价格出让给翡翠鉴定、雕刻师丙。试依传统大陆法系民法理论回答以下问题: 1.2008年2月7日,甲发现丙占有该翡翠,甲能否向丙主张返还?为什么?答:甲可以向丙主张返还。原因有二: ①在本案例中被盗翡翠价值2万元,丙属于专业人士具有判断该翡翠价值的能力,应知3000元的价格不合理,可判断此物为赃物,不适用善意取得,不得对抗甲的所有权。故丙不能取得翡翠的所有权,甲可以向丙主张返还; ②虽然2008年2月7日距离被盗之日2006年2月1日已经过去了两年,但是在我国无偿回复请求权是要求“自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物”。因此本案例中起算点应是2008年2月7日,甲并不会因为

物权法重点知识整理

物权法重点知识整理 第一章物 一、物的分类和区分意义。 1、动产与不动产。 按照物是否能够移动和移动是否损害物及其价值,分为动产和不动产。动产是能够移动并且不至于损害价值的物。如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会损害价值的物。土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 分类的意义:在于明确动产和不动产的不同法律地位不同: (1)流通性有区别。不动产中流通物的种类较少。动产的大多数都是流通物或限制流通物,禁止流通物的比例比较小。 (2)物权变动的法定要件不同。不动产物权的变动,以向国家行政主管机关登记为要件,否则不受法律保护。动产物权的变动,一般以物的交付为要件,甚至可以合同成立为要件。 (3)纠纷管辖方面有差异。不动产纠纷,由不动产所在地法院管辖。动产纠纷的管辖,可以是原告就被告,也可以是侵权行为地法院管辖。 (4)可否设定用益物权不同。不动产可以设定建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权。动产没有这个功能。 (5)能否发生相邻权、地役权不同。不动产能够发生相邻权和地役权关 系,动产则不能。 2、特定物与种类物 根据物是否独具特征以及是否有相同物可以替代,分为特定物和种类物。具有独立特征、无可替代或被权利人从一类物中指定的物,是特定物。种类物是以品种、质量、规格 或度量衡确定,不需具体指定的物。 分类的意义: (1)可担当客体不同。有的法律关系只能以特定物作为客体,如租赁关系。有的则只能以种类物为客体,如金钱借贷关系。 (2)所有权转移的条件不同。种类物的转让,一般以物的交付时间为所有权转移时间。特定物的转让,除法律另有规定者外,既得以物的交付为所有权转移的标志,也得由当事人约定,确定所有权转移时间。 物灭失之后的责任不同。 (3)特定物在未交付对方之前灭失的,免除义务人实际交付原物的义务,由有 过失的义务人或第三人承担损失。因不可抗力造成灭失的,在法律没有另外规定的情况下,义务人不承担民事责任。种类物在未交付前灭失的,义务人仍应交付同等种类物。 3、主物与从物 根据两物之间客观存在的主、从关系,有主物与从物的区分。主物是指独立存在,

物权法摘录(跟业主有关)

一、业主的建筑物区分所有权 1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 【解释1】当事人只要取得了专有所有权(购买了商品房),便取得了共有权及成员权;丧失了专有所有权(出售了商品房),便丧失了共有权及成员权。 【解释2】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时,三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。 2.建筑物区分所有权人在转让房屋时,其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。 3.业主(2011年新增) (1)业主是指依法登记取得或者根据《物权法》的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。 (2)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为业主。 (3)专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,物业服务企业可以请求业主承担连带责任。 4.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。(2012年新增)本栋建筑物内的其他业主,应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张为“有利害关系的业主”,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 5.部分共有与全体共有 (1)两层之间的楼板,属于这两层的业主共有。 (2)单元内的电梯,属于单元内的业主共有。 (3)小区的公共绿地,属于小区全体业主共有。 6.业主大会的决议 (1)一般决议:1/2+1/2 ①制定和修改业主会议议事规则; ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员; ④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 (2)特别决议:2/3+2/3 ①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; ②改建、重建建筑物及其附属设施。 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 【解释】“业主人数”按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;“专有部分面积”根据不同情况处理,一是按照不动产登记簿记载的面积计算,尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算,尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

《物权法》期末考试重点整理

物权法期末重点物权:,是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。 特征1、直接支配性。(绝对性)“直接”:物权人无须他人意思或行为介入即可实现支配。 2、享受利益性。包括享受物的用益价值或交换价值。 3、排他性。(对世性) 一物一权原则即物权标的物特定原则. 物权法的一项基本原则。含义:一个物权的标的物应以一物为原则,一物之上只能成立一个所有权,一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。 一物一权原则的内容1、物权的客体为独立的、特定的物。物的一部分或物的构成部分,不成为物权的客体。2、一个所有权的客体仅为一个独立物一物之上只能设定一个所有权。3、同一物之上可以并存数个不得相互矛盾的物权所有权与其他物权可以同时并存;同一物之上可以设定数个担保物权;用益物权可与担保物权同时并存 物权的客体——物 物权法:物权法是民法的重要组成部分。是调整人对物的支配关系的法律规范的总和。物权法的调整对象:物权关系。是人对于物的支配关系。是人基于对于物的支配而形成的人与人之间的关系。是人对于物的归属和利用关系。 特点:私法、财产法、强行法、固有法。作用:确定物的归属,定分止争;促进对物有效利用。保障交易的安全。 物权的效力:①优先效力:同一个物上有多数物权存在或该物亦为债权给付标的物时,先成立物权有优先后成立物权的效力,物权有优先债权的效力,基于物权的直接支配性而发生 物权之间的效力:①一般原则:先成立的物权的效力要优先于后成立的物权。例外情况:限制物权的效力优先于所有权。物权对于债权的优先效力 ②物权与债权并存时,物权优先于债权。例外情况:买卖不破租赁物上请求权:物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害,称物上请求权,亦称物权请求权。是基于物权产生的请求权。物权法为保护物权而特别设定。 种类1、理论上:返还请求权:对于无权占有或侵夺其物权客体者,可请求返还。 妨害除去请求权:对于占有侵夺或占有扣留之外的其他妨害物权情形,物权人得请求妨害人排除。 妨害的形态:对物的实体的侵害;可量物的侵入;不可量物的侵害;无权使用他人之物;妨碍所有权的行使;土地登记的错误、遗漏或不实。等等 妨害防止请求权:对于物权有妨害之虞者,得请求消除该危险 与债权请求权的不同:1、不同的功能和目的。 物:排除物权受侵害的事实或可能,恢复或者保障物权的圆满状态。债:弥补受害人已经遭受的损害。 2、过错要件上的不同物:采取的是严格责任,不以过错为要件。债:原则上要求加害人具有过错。 3、后果举证上的不同。物:并不要求证明实际损害的存在。债:必须证明已经遭受了损害。 4、时效适用上的不同。 物权的类型: 物权法定原则的含义:是物权法的一项基本原则。物权法定原则又称物权法定主义,是指物权只能依法律规定设立,不允许依当事人的意思自由创设。 物权法定原则的内容:1、物权以民法或其他法律所规定者为限。2、物权非依法律规定不得创设。不得创设民法或其他法律所不承认的新的物权类型,即“类型强制”。不得创设与物权法定内容相悖的内容,即“类型固定” 物权的学理分类:自物权与他物权、所有权与定限物权、不动产物权、动产物权与权利物权、意定物权与法定物权、登记物权与不登记物权 我国物权法的分类 所有权:国家、集体和私人所有权、业主的

物权法案例汇总

第一章物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫,陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后,在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间,并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作为建设县城公园之用。随后,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某从胡某处所购一间半住房,按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公,遂与陈某协商购买该违章建筑残值(拆除材料值),价值640元,由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后,陈某和张某隐瞒真实情况,向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证,同年铜原县规划委员会由于审查不严,予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”,并经铜原县公证处公证。事后,张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严,向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年,张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后,作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定,铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此,张某以“搭建40.25平方米房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。 法律问题 1.张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2.张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产,其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定,除法律另有规定的外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。 1.不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定,其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定,我国不动产实行统一登记制度,而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定,申请登记的当事人,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定,不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”,“就有关登记事项询问

物权法知识点(终审稿)

物权法知识点 文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

第一章物权与物权法 第一节物权 一、概念:物权是自然人、法人或是其它组织直接支配不动产或动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。 二、物权的特征: 1、直接支配性:物权是(受法律保护)的人对物的(直接支配)的关系; 2、绝对性:物权是一种绝对权,义务主体为权利主体以外的不特定的任何人; 3、客体具有特定性:客体应为特定的、独立的有形物。 三、物权的种类: 1)完全物权与定限物权(支配效力范围); 2)主物权与从物权(是否有独立性); 3)动产物权与不动产物权(标的物种类); 4)登记物权与不登记物权(物权的变动是否经登记为标准); 5)本权与占有(是否有物权的实质内容) 第二节:物权法 一、概念 广义:调整财产归属和支配关系的所有法律规范 狭义:2007年3月16日颁布的《物权法》 二、基本特征:财产(归属)法、私法、强行法、即是实体法又是程序法(登记制度、质押制度)

第二章物权的客体 1、概念:物权法的物是指既能被人们所感知,又能被人们所控制的物; 2、物的特征: (1)非人格化,《民法》上的物必须是人体以及人体之外的物;(2)原则上应该是有体物,就是指占有一定的空间,并且能被人们所感知的物;(3)可供支配性,能掌握、控制、交付;(4)独立性。 3、国家所有权: (1)只能归国家所有的物:矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资源 (2)法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地、野生动植物资源,属于国家所有。 (3)除法律规定的属于集体所有的外,森林,山岭,草原、荒地,滩涂等自然资源,属于国家所有。

房屋外墙使用权的归属

房屋外墙使用权的归属 对于楼宇外墙面的使用权,有的购房合同约定是归属于所有权人,有的约定归属于物业公司等,在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷,而合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也成了纠纷发生时争议的焦点。 探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力,首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。 根据物权法上建筑物区分所有权理论,区分所有权人(购房人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。区分所有之共有权的客体范围广而复杂,理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层,一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用,另一方面,因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线,如果使至界壁的中心部分皆属专有部分,区分所有人因而可以对其任意使用或变更,这不利于整体建筑物的维护和管理,因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层,即将墙体归入共有部分;而在外部关系上,比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。 上述理论也成为界定外墙权属的依据,虽然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积,另一半则计入公摊面积,但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有,从对外墙使用管理上看,外墙仍属于共有部分。而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。 因此,外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权,这种区分所有之共有权的权利行使方式有其特殊性。 按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”而《物业管理条例》也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。” 我们知道,在房屋买卖法律关系中,外墙作为房屋结构部分,是合同标的物不可缺少的部分,应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本

物权法案例分析范文

物权法案例分析范文 以下是四个物权法典型案例详细分析, 欢迎读者们参考学习: 案件一 xx年1月,甲不慎遗失其手袋,内有其名贵玉镯一只。乙拾得后,按照手袋内的名片所示积极寻找失主,与甲取得了联系,将玉镯归还给了甲。xx年5月,甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆,茶馆办理工商登记注明的开办人为甲。因急需资金,甲持玉镯到信达典当行典当,经商议,玉镯出典,获资金8万元,约定3个月后赎回。因缺乏经验,茶馆惨淡经营,终致难以为继,xx年8月甲、丙决定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月,甲、丙自觉缘分已尽,协议离婚。 问题: 1.设,在乙向甲交还玉镯之前,乙不慎将玉镯摔裂,乙是否应当承担赔偿责任?为什么? 2.设,甲在丢失玉镯后焦急万分,遂在遗失场所张贴数份启事,称若有人能够找到玉镯并送还,愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲支付5000元时,甲提出,由于此玉是祖传,丢失之际一时心急才张贴启事,实非内心真实意愿,故请乙给予谅解,不能支付该笔酬金。在此情况下,乙的请求应否得到支持?为什么?

3.设,甲并未张贴上述启事,乙寻找到甲,将玉镯奉还,但要求甲承担其为寻找失主所花费的电话费、车费、工时费320元。在此情况下,乙的行为性质应如何认定?为什么?其请求应否得到支持? 4.设,乙拾得玉镯后将其以5万元卖给不知情的第三人丁,甲三年后得知此事,可否请求丁返还?为什么?丁如何保护自己的权益? 5.甲将玉镯典给典当行,形成什么性质的法律关系?若3个月后甲未去赎回玉镯,将产生什么样的法律后果? 6.甲、丙离婚时茶馆对外所欠2万元债务仍未清偿。在此情况下,债权人如何主张自己的权益? 分析重点: 1、遗失物的保管的规定 《物权法》第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的.应当承担民事责任。 拾得人拾得遗失物,在返还遗失物或者送交有关部门前,应当妥善保管遗失物。有关部门收到遗失物在遗失物被领取前,也应当妥善保管遗失物。拾得人或者有关部门因故意或者重大过失致使遗失物损坏灭失的,应当承担民事责任。 遗失物不易保管或者保管费用过高的,公安机关可以及时拍卖、变卖,保存价金。拾得人和有关单位不能自行拍卖、变卖遗失物。 2、关于抬金不昧的规定

最新二建法规必考知识点

二建法规必考知识点

1 / 11 《建设工程法规及相关知识》————核心知识点 知识点一建设工程法律体系 法的形式 (1)宪法:全国人大; (2)法律:全国人大及其常委会;(“法”) (3)行政法规:国务院;(“条例”) (4)地方性法规:省人大及其常委会、省会所在的市人大及其常委会、国务院批准的较大的市人大及 其常委会;(“条例”) (5)部门规章:国务院各部、委、中国人民银行、审计署(“办法”、“规定”) (6)地方规章:省政府、省会所在的市政府、国务院批准的较大的市政府;(7)国际条约 法的效力等级 (1)效力等级:宪法——法律——行政法规——地方性法规——地方政府规章 (2)上位法优于下位法:《安全生产法》优于《安全生产管理条例》 (3)特别法优于一般法:《招标投标法》优于《合同法》 (4)新法优于旧法:《物权法》优于《担保法》 (5)特殊情况 1)法律之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致,不能确定如何适用时,由全国人大常委

会裁决; 2)行政法规之间对同一事项新的一般规定与旧的特别规定不一致,不能确定如何适用时,由国务院 裁决; 3)地方性法规、规章新的一般规定与旧的特别规定不一致时,由制定机构裁决; 4)地方性法规与部门规章之间对同一事项规定不一致,不能确定如何适用时,由国务院提出意见。国 务院认为适用地方性法规的,应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为适用部门规章的,应当提请 全国 5)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时,由国务院裁决。 知识点二建设工程代理制度 代理的种类:委托代理法定代理指定代理 代理行为的设立和终止 1、代理行为的设立 (1)建设工程的承包活动不得委托代理(禁止转包和肢解分包) (2)取得法定资格方可从事的建设工程代理行为(如招标代理) (3)委托代理的产生:授权委托书 2、建设工程代理行为的终止 (1)委托代理的终止情形:

物权法重点知识

物权法重点知识 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.

物权法重点知识整理 第一章物 一、物的分类和区分意义。 1、动产与不动产。 按照物是否能够移动和移动是否损害物及其价值,分为动产和不动产。动产是能够移动并且不至于损害价值的物。如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会损害价值的物。土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 分类的意义:在于明确动产和不动产的不同法律地位不同: (1)流通性有区别。不动产中流通物的种类较少。动产的大多数都是流通物或限制流 通物,禁止流通物的比例比较小。 (2)物权变动的法定要件不同。不动产物权的变动,以向国家行政主管机关登记为要件,否则不受法律保护。动产物权的变动,一般以物的交付为要件,甚至可以合同成立为要件。 (3)纠纷管辖方面有差异。不动产纠纷,由不动产所在地法院管辖。动产纠纷的管辖,可以是原告就被告,也可以是侵权行为地法院管辖。 (4)可否设定用益物权不同。不动产可以设定建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权。动产没有这个功能。 (5)能否发生相邻权、地役权不同。不动产能够发生相邻权和地役权关 系,动产则不能。 2、特定物与种类物 根据物是否独具特征以及是否有相同物可以替代,分为特定物和种类物。具有独立特征、无可替代或被权利人从一类物中指定的物,是特定物。种类物是以品种、质量、规格 或度量衡确定,不需具体指定的物。 分类的意义: (1)可担当客体不同。有的法律关系只能以特定物作为客体,如租赁关系。有的则只能以种类物为客体,如金钱借贷关系。 (2)所有权转移的条件不同。种类物的转让,一般以物的交付时间为所有权转移时间。特定物的转让,除法律另有规定者外,既得以物的交付为所有权转移的标志,也得由当事人约定,确定所有权转移时间。 物灭失之后的责任不同。 (3)特定物在未交付对方之前灭失的,免除义务人实际交付原物的义务,由有 过失的义务人或第三人承担损失。因不可抗力造成灭失的,在法律没有另外规定的情况下,义务人不承担民事责任。种类物在未交付前灭失的,义务人仍应交付同等种类物。 3、主物与从物 根据两物之间客观存在的主、从关系,有主物与从物的区分。主物是指独立存在,在与其他物结合使用中有主要效用的物。从物是在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。也叫“附属物”。 分类的意义是:在法律或合同没有相反规定时,主物所有权转移时,从物所有权也随之转移。 4、可分物与不可分物 按照物的性质或者法律地位是否可以分割,有可分物和不可分物。可分物是可以分割并且不因分割而损害其效益或改变其性质的物。如油、米、布等。不可分物是指按照物的性质不能分割,否则会改变其效益或性质的物。 区分的意义主要是:

你应了解物权法的几个知识点

你应了解物权法的几个知识点 全国人大审议并高票通过的《物权法》将从今年10月1日开始实施,共5编19章247条,涉及公私财产平等保护、住宅建筑用地70年后自动续期、不动产统一登记等。这部万众瞩目的法律对我们的生活将产生哪些重大影响?本文结合《物权法》条文,就老百性关心和关注的热点问题进行解读,以期读者有所收益。 一、什么是物权? 物权的概念以法律形式加以界定还是首次。《物权法》第二条第三款称物权是指“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”《物权法》对物权的法律属性规定了四项基本原则和制度:即一是物权法定原则:物权的种类及其内容由本法和其他有关物权的法律规定;二是物权公示原则:公示就是对物权所有人对其所享有的物权信息公开表示;三是物权优先于债权的原则:动产或不动产,既是物权的支配物,又是债权的标的物,优先保护物权,法律另有规定的除外;四是不动产的登记制度。通俗地讲,大到房屋、车子,小到一针一线都属于物权的范围,受法律保护,他人不得非法破坏、哄抢、私分和截留。 二、不动产物权采取登记公示制度对老百姓会有什么好处? 此次出台的《物权法》明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。此外,签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。 同时,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。 有了严格的物权登记规定,开发商想要“一房多卖”基本没戏,而购房者在产权登记的保护下,无疑将大大地避免私有财产受到侵害。而另一个细节就是,物权法中规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准将由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 三、70年后,老百姓的房子怎么办? 建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题,特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何办的讨论日益热烈。 按照我国现行法律的规定,建设用地使用权的最高期限,住宅用地为70年,工业和综合用地均为50年,商业用地则为40年;而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。 作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现,施行的物权法做出了明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。尽管物权法中并没有对续期的

物权法练习题及答案

物权法练习题 一、单项选择题 1.土地承包经营权属于( )。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权D准物权【答案】B 【解析】本题考核我国物权的类型。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 2.根据《物权法》的规定,利害关系人认为不动产登记簿的事项错误的,在更正登记不能获得权利人同意后,有权提出异议并记入登记簿。异议登记申请人在法定期限内不起诉的.则异议登记失效。异议登记申请人起诉的法定期限为( )。 A.提出异议申请之日起l5日内 B提出异议申请之日起30日内 C.异议登记之日起l5日内 D.异议登记之日起30日内 【答案】C 【解析】变更登记和异议登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意变更时,利害关系人可以申请异议登记,异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起l5日内不起诉的,异议登记失效。 3.甲居住的房屋,乙认为并非甲所有,而对其主张所有权。根据《物权法》的规定,乙可以请求法院( )。 A.返还原物 B.排除妨碍 C.恢复原状 D.确认物权【答案】D 【解析】因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。注意每一种物权请求权对应的情形。 4.在所有权的四项权能中,最核心的内容是( ) A.占有权8.使用权C.收益权D.处分权【答案】D 【解析】所有权的权能通常包括占有、使用、收益、处分四项基本积极权能和排除他人干涉的消极权能。这些权能中,最核心的权能是处分权能。 5.根据我国《物权法》的规定,遗失物自发布招领公告之日起一段时间内无人认领的,归国家所有,该段时间为( )。 A.1个月 B.3个月 C.6个月I).1年【答案】C 【解析】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。 6.甲将其所有的房屋出租给乙,双方口头约定租金为每年5万元,乙可以一直承租陔房屋,直至乙去世,房屋出租后的第二年,乙为了经营酒店,经甲同意,对该房屋进行装修,共花费6 万元.对于乙的房屋装修费用.若后来甲乙协商达不成一致,应如何处理( )。 A.乙无条件拆除,费用由乙自理 B.装修物归甲所有.且甲无须支付费用 C.装修物归甲所有,且甲应当支付全部装修费用 D若装修物可以拆除则拆除,不能拆除的,可折价后归甲所有【答案】D

物权法案例分析

法学专业《物权法》案例分析报告 “原告李汉新、徐月月、李旻、李洁与被告李汉荣、殷红、李辰德、 李晨骥、李凤娟、李汉祥共有物分割纠纷”案例分析 班级:法学122班姓名:徐强学号:51 成绩:案件来源: 1、案由:原告李汉新、徐月月、李旻、李洁与被告李汉荣、殷红、李辰德、李晨骥、李凤娟、李汉祥共有物产分割纠纷案; 2、案件来源:中国裁判文书网:https://www.sodocs.net/doc/044066759.html,/zgcpwsw/,2014/5/25访问(案号:(2013)静民三(民)初字第395号)。 裁判要旨: 1、被告李汉祥、李晨骥在系争房屋内虽有户籍但并未实际居住,且共同享受过福利分房,根据房屋面积及配房人口,人均居住面积已大于法定最低标准,居住并不困难,故被告李汉祥、李晨骥属本市有其他住房,不属于系争房屋的共同居住人,不应享有系争房屋的征收利益。 2、原告李汉新、徐月月从外地回沪时,户籍落入系争房屋,其因客观情况而自行购买商品房居住,并不因未实际居住系争房屋而当然丧失共同居住人资格。 3、原告无证据表明李洁被列为博兴路配房人口。李洁享受单位的住房补贴。加上其丈夫符磊的福利分房可以保证一户家庭的基本居住条件。李旻作为未成年人,应随父母居住生活。 4、被告李汉荣,后又与原告和其他被告对系争房屋的居住使用权、今后动迁利益产生异议,并且放弃征收补偿利益属于对自身重大利益的处分,应当以书面方式确定。故无法认定原告已放弃了自身在征收中可能存在的利益,同意全部征收利益归李汉荣家庭所有。 5、房屋征收补偿,征收利益应当由承租人和所确定的共同居住人共有。

一、案情简介 系争房屋原承租人为黄秀娣,独用租赁部位为底层井搭连统客,公用租赁部位为底层灶间;2010年6月,租赁户名变更为被告李汉荣。原告李汉新、徐月月为夫妻,原告李洁为两人之女,原告符李旻为李洁与案外人符磊所生之女;被告李汉荣、殷红为夫妻,被告李辰德为两人之子;被告李晨骥为被告李汉祥之子;原告李汉新、被告李汉荣、李汉祥、李凤娟为兄弟姐妹关系,均系黄秀娣的子女。系争房屋内户籍情况:黄秀娣户口于1962年10月3日迁入,于2010年1月24日报死亡注销;殷红、李辰德户口均于1990年4月26日迁入;李汉荣户口于1994年11月28日国外日本东京回国迁入;李洁户口于1995年7月27日从二轻局技校迁入;李汉新、徐月月户口于1999年6月3日从江苏省南京市上海梅山冶金公司XXX幢XXX单元迁入;2003年4月5日,李汉新、徐月月、李洁同号分立户口簿;2005年4月7日,李汉祥、李晨骥户籍迁入李汉荣户;2005年8月1日,李凤娟户籍迁入李汉荣户;2012年9月5日,李洁女儿符李旻户籍落入李汉新户。 2012年10月19日,上海市静安区人民政府决定对静安区67街坊地上房屋进行征收,系争房屋在征收范围内。系争房屋在征收时,房屋内本市常住户口有原、被告十人。2013年3月18日,静安区房屋征收部门(房屋征收中心)为甲方、被告李汉荣为乙方签订了征收补偿协议,协议主要内容:根据相关规定及本基地征收补偿安置方案,被征收房屋价值补偿款计2,056,892.70元;乙方不符合居住困难户的补偿安置条件,乙方选择房屋产权调换,甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套,总建筑面积206.91平方米。其他各类补贴、奖励费用共计651283.4;协议生效后,乙方搬离原址30日内,甲方按本协议约定支付乙方补偿款项共计212,841.50元。现征收补偿协议已生效,被告于5月8日办理了系争房屋腾空移交手续。经第三人结算发放款项共计337,736.47元。李汉荣户征收补偿利益根据第三人提供的结算单,目前价值总额为2,833,071.07元。由于原告提出财产保全申请,故李汉荣户的征收补偿款第三人尚未发放;3套产权调换房均为期房,购房进户手续目前尚未办理。 1991年原告李汉新、徐月月工作调动,原告李洁随迁,三原告从陕西省武功县迁至南京梅山,居住于上海梅山冶金公司配给的职工住宅。李洁于1993年到上海二轻机械学校读书,1995年7月技校毕业后在上海工作。1998年2月,原告李汉新、李洁以117,437元购买了本市浦东新区北蔡五星路XXX弄XXX号鹏海小区XXX幢XXX室房屋,建筑面积47.05平方米。后原告李汉新、李洁将该房屋出售,于2004年4月,以原告李汉新、徐月月、李洁为产权人购买了本市五星路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积72.59平方米)。1999年12月13日,原告李洁与符磊登记结婚。符磊于1998年5月享受过住房调配,由轻工住宅二分公司套配了本市博兴路XXX弄XXX号XXX室住房(建筑面积40.23平方米,以下简称博兴路房屋),进户一人。2004年初,该房屋被出售。1999年12月5日,符磊取得本市御青路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积65.65平方米)房屋产权。 二、审判情况

物权法知识点

物权法 第一章物权概述 A掌握 一、物权的概念:指由法律确认的主体对物依法所享有的支配权 利。即指权利人在法定的范围内直接支配一定的物,并排斥他 人干涉的权利。 二、物权的特征:(与债权区别) 1、物权权利主体是特定的,而义务主体是不特定。物权是绝对权或对世权,债权属于相对权或对人权。 注意:债权的相对性不是绝对的 2、物权内容是直接支配一定物,并排斥他人干涉; (1)物权是支配权,债权是请求权; (2)物权具有排他性。 3、在权利设定上的区别; (1)物权设定时必须公示,债权不具有公示性; (2)物权的设立采法定主义,债权主要由当事人自由确定。 4、标的区别 物权的标的是物,债权的标的因债权的种类不同而各不相同,主要是行为,间接涉及物 5、在期限上的区别 债权都是有期限限制的权利,物权尤其是所有权来说,法律上并无期限限制。 6、效力 物权具有追及效力和优先效力,而债权原则上不具有追及和优先的效力。

7、在保护方法上的区别 ——物权人享有物上请求权,即请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利;债权一般只宜采取损害赔偿的方式。

三、物权的种类 1、自物权(所有权)与他物权(定限物权)——对标的物的支配 范围为标准 2、用益物权(使用价值)与担保物权(交换价值) 3、动产物权与不动产物权——以物权的客体为标准 4、有期限物权与无期限物权——存续期间为依据 5、民法上的物权与特别法上的物权——法律依据 6、主物权和从物权——独立性为依据(在没有明确约定的情况 下,“从随主”。) 7、所有权、用益物权、担保物权、占有——民法规定的物权种类 四、物权的基本原则 1、物权法定主义(种类、内容、效力、公示方法) 2、一物一权原则(客体只为独立的特定的物、一个所有权的客体 只为一个独立物——建筑物区分所有权例外、一个物的某一部分不能成立单个的所有权) 3、公示、公信原则(公示:动产采用占有(交付)推定,不动产 采用登记形式。公示原则只适用于以法律行为变动物权的情 况,因事实行为而发生物权变动,不适用公示原则。如建造或拆除房屋,继承或遗赠。公信:旨在于保护善意第三人利益,维护社会交易秩序。) B框架 ?第一节物权的概念和特征 ?第二节物权的分类 ?第三节物权法的基本原则

最新物权法司法解释(全文)

物权法司法解释 物权法司法解释有两个: 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日,最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定,这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用 (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

司法考试《民法》物权法知识点:所有权的内容

司法考试《民法》物权法知识点:所有权的内容 财产所有权的内容,是指财产所有人在法律规定的范围内,对于其所有的财产可以行使的权能。权能是指权利人在实现权利时所能实施的行为。民法通则第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”我国物权法规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见,所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。 (一)占有 占有是所有权人对于财产实际上的占领、控制。这往往是所有权人对于自己的财产进行消费(包括生产性的和生活性的)、投入流通的前提条件。 财产所有人可以自己占有财产,也可以由非所有人占有。所有人占有是指所有人自己在事实上控制自己的财产,直接行使占有权能。例如,公民对于自己所有的房屋、家具、生活用品的占有,集体企业对于厂房、机器的占有等。 非所有人的占有,是指所有权人以外的人对于财产的事实上的控制。这种占有可以分为合法占有和非法占有。非所有人的合法占有,是指根据法律规定或者所有人的意思而占有他人的财产,如承租人根据承租合同占有出租人的财产,保管人根据保管合同占有寄存人的财产。非所有人没有法律上的依据而占有他人的财产是非法占有,如小偷占有赃物,未经许可强占他人的房屋等。 非法占有又可以分为善意占有和恶意占有。占有人不知道并且不应当知道他的占有是非法的,是为善意占有;占有人知道或应当知道其占有是非法的,即为恶意占有。一般说来,对于他人的非法占有,所有人可排除之,以回复其占有。但善意占有在法律上要受到一定的保护。例如,在请求返还被非法占有的

财产时,对于善意占有人为财产支付的必要费用,所有人都应当予以支付;而恶意占有人则无法获得相应支付。 (二)使用 使用是依照物的性能和用途,并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用是为了实现物的使用价值,满足人们的需要。例如,使用机器进行生产,使用电视机收看节目,居住房屋,乘坐汽车等。使用权能一般是由所有人自己行使,也可以由非所有人行使。非所有人根据法律或者约定使用他人财产,是为合法使用。例如,国有企业使用归其经营管理的国家财产,承租人依租赁合同使用租赁物等。非所有人无法律依据而使用他人财产,为非法使用。例如,未经允许而居住他人房屋,未经批准在国家或者集体所有的土地上进行建筑等,都是非法使用。 (三)收益 收益,就是收取所有物的利益,包括孳息和刊润。孳息分为法定孳息和自然孳息。法定孳息是指依法律关系取得的利益,如利息、租金;自然孳息是指果实、动物的产物以及其他依物的用法收取的利益,如耕种土地收取粮食、采掘矿藏收取矿石。 收益还包括收取物的利润,即把物投入社会生产过程、流通过程所取得的利益。 收益权能一般由所有权人行使,他人使用所有物时,除法律或者合同另有规定外,物的收益归所有人所有。 (四)处分 处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。这是所有权内容的核心,是所有权的最基本的权能。处分可以分为事实上的处分和法律上的处分。事实上

《物权法司法解释》(全文)

《物权法司法解释》(全文) 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

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