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房地产估价师案例与分析笔记

房地产估价师案例与分析笔记
房地产估价师案例与分析笔记

我的案例笔记(03年)

二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记

《房地产估价案例与分析》

目录

第一部分房地产估价原则 (1)

第二部分估价程序 (2)

第三部分房地产估价技术路线 (3)

第四部分估价方法 (3)

一、市场比较法 (3)

二、收益法 (5)

三、成本法 (7)

四、假设开发法 (9)

五、基准地价修正法 (11)

第五部分不同估价目的下的估价 (11)

一、土地使用权出让价格评估 (11)

二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12)

四、房地产抵押价值评估 (13)

五、房地产保险估价 (14)

六、房地产课税估价 (14)

七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)

八、房地产的分割、合并估价 (15)

九、房地产纠纷估价 (16)

十、房地产拍卖底价评估 (17)

十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)

十二、损害赔偿估价 (18)

第六部分各种类型的房地产估价 (18)

一、居住房地产估价 (18)

二、商业(含餐饮)房地产估价 (18)

三、商务办公(写字楼)房地产估价 (18)

四、旅馆(含娱乐)房地产估价 (19)

五、工业房地产估价 (19)

六、特殊用途房地产估价 (19)

第七部分估价报告格式 (19)

估价报告常见错误 (21)

第八部分估价报告案例 (23)

第九部分投资分析 (23)

第十部分网上下载 (24)

案例分析解题思路

1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价方法掌握。

4、改错:考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线:确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线?路线的三个方面

①价格内涵,由目的确定②估价思路,由原则原理确

定③估价方法,由估价对象房地产的类

型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系?

①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线(p6)

②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标

准及估价方法均有影响。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。

d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未

来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)

④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程:

①了解估价的基本事项(对象、目的、时点);②遵守估价原则;③确定价格内涵(一定要先说清楚);④确定价格形成过程;⑤再确定估价方法。

二、房地产估价方法

1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性,角度不同,局限性,同时运用、相互印证。

②各方法在实质上是一致的,都是比较法的变形P34

③各方法相互引用P54

比较项目比较法成本法收益法假设开发法

价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方

价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么?为什么而估?怎么估?

4、估价方法的选用《规范》P8

三、估价原则。各原则均对价格进行限定,共同构成价格的框架。

1、合法原则:A、合法产权:占用、使用、收益、处分四方面。

B、合法使用:要符合城市规划、土地用途管制。

C、合法处分:①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权,拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

2、替代原则(1)替代性(可比实例必须具有替代性)(2)客观性(成本、收益等必须客观)

3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。

不是楼越高越好,剩余技术也表明这一点。

(1)先用收益法求出带有旧建筑物的房地价,再用成本法求V建,二者相减得V地。

(2)可以验证建筑物相对于土地是否过大?思路:用成本法求V建,再用剩余法V建二者相比

4、估价时点原则《原理》P97

5、公平原则

四、估价目的(核心)

1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入;②条件限定(最高出让年限、拍卖、招

标条件、二次抵押等);③对价格进行的明确规定(拆迁价、基准地价)

2、不同目的影响价格内涵(底价、最高价、现房价、交换价)

3、不同目的影响估价对象(保险不含地、改制不含基础设施费用)

4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的;

5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件;

6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。

7、目的影响技术路线。

五、房地产价值形成及分配规律

1、法律法规政策(市场准入、限定条件、价格规定、规划限制);

2、产权原则确定(适用房、划拨土地、共有否、抵押否)

3、客观性原则(费用、成本、收益都要客观)

4、带租约的房地产转让价格;

5、特殊交易(税费转嫁、相邻地块)7、百年老店(如同仁堂)整体转让,如用剩余法和收益法计算,其结果中包含着商誉价值,要扣除掉。

扣除房地产以外资产的贡献;8、房地的匹配问题。

六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)

1、一般资料:

(1)项目的有关资料:①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话);

③项目有关文件。

[笔记]证据法学案例分析题

[笔记]证据法学案例分析题 (2011) 三、(本题22分) 案情:2010年10月2日午夜,A市某区公安人员在辖区内巡逻时,发现路边停靠的一辆轿车内坐着三个年轻人(朱某、尤某、何某)行迹可疑,即上前盘查。经查,在该车后备箱中发现盗窃机动车工具,遂将三人带回区公安分局进一步审查。案件侦查终结后,区检察院向区法院提起公诉。 (证据)朱某——在侦查中供称,其作案方式是3人乘坐尤某的汽车在街上寻找作案目标,确定目标后由朱某、何某下车盗窃,得手后共同分赃。作案过程由尤某策划、指挥。在法庭调查中承认起诉书指控的犯罪事实,但声称在侦查中被刑讯受伤。 尤某——在侦查中与朱某供述基本相同,但不承认作案由自己策划、指挥。在法庭调查中翻供,不承认参与盗窃机动车的犯罪,声称对朱某盗窃机动车毫不知情,并声称在侦查中被刑讯受伤。 何某——始终否认参与犯罪。声称被抓获当天从C市老家来A市玩,与原先偶然认识的朱某、尤某一起吃完晚饭后坐在车里闲聊,才被公安机关抓获。声称以前从没有与A市的朱某、尤某共同盗窃,并声称在侦查中被刑讯受伤。 公安机关——在朱某、尤某供述的十几起案件中核实认定了A市发生的3起案件,并依循线索找到被害人,取得当初报案材料和被害人陈述。调取到某一案发地录像,显示朱某、尤某盗窃汽车经过。根据朱某、尤某在侦查阶段的供述,认定何某在2010年3月19日参与一起盗窃机动车案件。 何某辩护人——称在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片,并提供4份书面材料:(1)何某父亲的书面证言:2010年3月19日前后,何某

因打架被当地公安机关告知在家等候处理,不得外出。何某未离开C市;(2)2010年4月5日,公安机关发出的行政处罚通知书;(3)C市某机关工作人员赵某的书面证言:2010年3月19日案发前后,经常与何某在一起打牌,何某随叫随到,期间未离开C市;(4)何某女友范某的书面证言:2010年3月期间,何某一直在家,偶尔与朋友打牌,未离开C市。 (法庭审判)庭审中,3名被告人均称受到侦查人员刑讯。辩护人提出,在案卷材料中看到朱某、尤某、何某受伤后包有纱布的照片,被告人供述系通过刑讯逼供取得,属于非法证据,应当予以排除,要求法庭调查。公诉人反驳,被告人受伤系因抓捕时3人有逃跑和反抗行为造成,与讯问无关,但未提供相关证据证明。法庭认为,辩护人意见没有足够根据,即开始对案件进行实体审理。 法庭调查中,根据朱某供述,认定尤某为策划、指挥者,系主犯。 审理中,何某辩护人向法庭提供了证明何某没有作案时间的4份书面材料。法庭认为,公诉方提供的有罪证据确实充分,辩护人提供的材料不足以充分证明何某在案发时没有来过A市,且材料不具有关联性,不予采纳。 最后,法院采纳在侦查中朱某、尤某的供述笔录、被害人陈述、报案材料、监控录像作为定案根据,认定尤某、朱某、何某构成盗窃罪(尤某为主犯),分别判处有期徒刑9年、5年和3年。 问题: 1(法院对于辩护人提出排除非法证据的请求的处理是否正确,为什么? 2(如法院对证据合法性有疑问,应当如何进行调查, 3(法院对尤某的犯罪事实的认定是否已经达到事实清楚、证据确实充分,为什么, 4(现有证据能否证明何某构成犯罪,为什么,

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢 答:《案例分析》复习的时候应当看4本书:《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》,另外,可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书,建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则,纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好,案例分析主观题较多,答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢? 答:(1)尽量多回答要点,相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分: (2)有把握的要点先同答,不要在答题线外答题,否则无分。 (3)相同的要点不要占2个答题线的位置,这样会挤占其他答题位置; 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 (4)具体如何寻找答题点,要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤:听说估价师的案例教材编得漏洞百出,有很多不妥之处,看了会不会受些误倒? 答:案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告,因此,多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析,或者不是所在章节论述的重点,就会不再提出。所以,大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识:即:案例并不是范例!千万不要把2者划等号。要说范例,在教材最后有一个正确的范例,可做参考。至于前面的若干案例,大家重点是去学习篇后的分析,掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法,来得到估价对象客观合理价格的。当然,教材中也存在疏漏和前后描述不一之处,对这些错误,大家可以向中国房地产估价师学会反映,以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话,出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话,那我们全体学员就没必要参加了,是否有道理,铁老师? 答:我好像从没说过这些话吧?我仅仅是说:出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方,并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄,你好,我想问一下,我今年只考案例这一门考试,对于制度这不书,是不是要全面系统的记忆,对于理论方法这本书,要不要把书上的计算题再做一下,请指教!!不胜感谢!! 答:如果你只剩案例一门没过了,应当说是一件好事。因为,案例是开卷考试,你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了,也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点,就是重点在估价的实际运用上! 6、当第三本书与案例分析有冲突时,估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个?望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答:第三本书(理论方法)有些内容和第四本(案例)有冲突,以第三本为准,第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的,不仅和教材不一致,甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的(而且只说了主要错误,并未指出全部错误) 7、铁锤老师:新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同?什么是招租修正值,它有何用?答:这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范,教材中也没有相关内容,不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

注册安全工程师事故案例分析笔记及答题技巧

注册安全工程师事故案例 分析笔记及答题技巧 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

一、参照事故类别进行分类 按《企业职工伤亡事故分类》(GB6441-86)根据导致事故的原因、致伤物和伤 害方式等将危险因素分为 20 类:(典型)车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、其他伤害、起重伤害、高处坠落、灼烫\物体打击、 (可能)坍塌、容器爆炸、其他爆炸、中毒和窒息、淹溺、锅炉爆炸、 (较少)瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮(爆破) 2.生产过程中危险和有害因素(13861-09) 人的因素(指挥失误、违章作业、误操作、监护失误);物的因素(物的缺陷、噪声、高温、防护缺陷、漏电);管理因素(组织结构不健全、责任制未落实、规章制度不完善、培训不完善、安全投入不足、其他管理缺陷) 四、事故预防优先原则:消除、预防、减弱、隔离、连锁、警告。 二、事故预防对策的基本要求: 1、预防生产过程中产生的危险有害因素;2、排除工作场所的危险和危害因素; 3、处置危险和危害物并降低到国家标准规定的限值内; 4、预防生产装置失灵和操作失误产生的危险和危害因素; 5、发生意外事故时,为遇险人员提供自救和施救条件。 五、控制危险、危害因素的对策: 1、改进工艺过程、机械化、自动化;2、设置安全装置; 3、预防性的机械强度试验;4、电气安全对策;5、机械设备的维护保养和计划检修; 6、工作地点的布置与整治;7、个人防护用品。 六、事故报告的内容: 1、事故发生单位概况;2、事故发生的时间、地点以及事故现场情况;3、事故的简要经过;4、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数(包括下落不明的人数)和初步估计 的直接经济损失;5、已经采取的措施;6、其他应当报告的情况。 七、事故调查的程序: 1、成立事故调查组;2、事故现场抢救、处理;3、事故有关物证的搜集;4、事故事实材料搜集;5、事故人证材料的搜集;6、事故现场摄影、录像; 7、事故现场图的绘制;8、事故原因分析;9、编写事故调查处理报告; 10、事故调查处理结案归档。 事故调查组成:人民政府、安全生产监督部门、负有安全生产监督职责的有关部门、监察机关、公安机关、工会;邀请检察机关;聘请有关专家。

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

案例部分复习笔记-完整版(要求背诵)

鉴于案例部分是较难攻克的一门课,所以本人在案例这门课上花费了大量时间。附件部分是我自己根据王老师(王起全)老师的音频,逐步逐步总结出来的,希望对大家有用。和大家分享成果就是一种成功的过程。祝愿大家都能一次性通过考试,为我国的安全事业添砖加瓦。 案例部分复习笔记: 安全标准化建设的流程: 五个基本保障(重点内容): 1确定目标2组织机构保障3安全生产投入保障4法律法规的执行和规章制度的建设5 教育培训 五个重要保障: 1 生产设备设施的安全 2 作业安全 3 隐患排查和治理 4 重大危险源监控 5 职业健康 三个事后监督 1.应急救援 2. 事故管理3 绩效评定和持续改进 安全文化建立的操作步骤: 1.安全文化建设委员会—Tim等 2.制定规划——道康宁全场的安全 3.培训骨干——成品工厂和JV工厂的个区域负责人 4.宣传教育——通过入场培训和DCU培训 5.努力实践——实践 重大危险源的计算:q1/Q1+q1/Q2+…+qn/Qn≥1,q1:代表危险源的实际存在量(吨),Q1:代表各种危险源的临界量。 安全规章制度建立的依据是: 1.按照法律法规和国家和行业规范 2.核心是有害因素辨识和控制 3.以国际国内先进的安全管理方式为依据 安全规章制度建立的八大流程: 主要负责人授权安全部门起草安全规章制度(3-5年全面修订一次): 1.起草——授权安全部门 2.会签或公开征求意见 3.审核 4.签发 5.发布-通过红头文件 6.培训 7.反馈

1.措施应用的单位或工作场所 2.措施名称 3.措施目的和内容 4.经费预算和来源 5.实施部门的负责人 6.开工日期和竣工日期 7.预期效果和检查验收 安全措施计划的编制方法(五同时): 1.确定措施计划的编制时间——计划 2.布置措施计划编制工作——布置(确定内容) 3.确定措施计划项目和内容——编制(安全部门负责制定) 4.编制措施计划——审批(总工) 5.下达安全措施计划(实施) 三同时的流程: 可行性研究报告——安全预评价(建设单位委托评价机构根据可行性报告在可行性研究报告阶段设计前)——1. 送安监局备案2. 建设单位给设计单位===根据安全预评价出设计安全专篇和图纸和方案——施工单位——严格施工(施工单位对施工质量和安全全权负责)——施工结束——验收评价(试生产后正式投产前)-验收报告——1. 企业留底 2. 送安监(竣工验收意见书)——合格和不合格 案例考生写安全条件论证报告: 1.危险源辨识 2.对周边设施和居民的影响 3.周边的设施和居民对本项目的影响 4.自然灾害的影响 编制安全检查表(考试重点) 序号内容结果依据备注 1特种作业人员持 合格1 特种作业培训考核规定 2 安全生产法 2汽油车间防雷接 不合格防雷接地标准 3 4 5 重大事故隐患报告: 1.隐患产生的原因和产生原因 2.危害程度和整改难易度分析 3.隐患治理方案— 1)治理的目标和任务2)治理的方法和措施3)经费和物资的落实4)、负责治理的机构和人员5)治理的时限和要求6)安全措施和应急预案 安全评价:危险和有害因素识别危险度评价安全措施对策和建议

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000㎡,其中1层有600㎡为酒店大堂,900㎡出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40㎡;会议室5间,建筑面积共500㎡;自用办公室3间,建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正: 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案: 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/㎡,其余

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中,一般来说,“估价技术报告”中的错误项占60%以上,而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等,就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误;各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误,折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目,需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种:委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容:封面;目录;致委托人函;注册房地产估价师声明;估价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件。 (一)封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位;”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称,也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人,需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师,主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 (二)目录 估价报告目录的编写,需要注意与后面的报告内容相匹配,应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件,其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注:仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 (三)致委托人函 致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 (四)估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 (五)估价假设和限制条件

案例分析学习笔记教学内容

2018年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等,将危险因素分为20类:物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害;坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸;淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类:1、死亡判定(3-10-30).2、重伤判定(10-50-100)。3、直接经济损失(1000-5000-1个亿)。4、死亡时间追加为30天,交通、火灾7日。 三、事故报告的内容:1、事故发生单位概况.2、事故的简要经过.3、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4、事故已经造成或者可能造成的伤亡人数(包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失.5、已经采取的措施.6、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序:1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6、事故现场摄影、录像;7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责:1、查明事故发生的原因,人员伤亡及财产损失情况;2、认定事故的性质和责任;3、提出对事故责任的处理建议;4、总结事故教训,提出防范和整改措施;5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因:人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚: 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作,忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业. 3、人员未经专业培训或教育培训不够. 4、作业现场混乱或劳动组织不合理. 5、有关部门未督促企业落实整改措施. 6、技术和设计上有缺陷。 7、安全操作规程不健全。

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

案例分析学习笔记

2018 年注安案例分析学习笔记 一、根据导致事故的原因、致伤物和伤害方式等,将危险因素分为20 类:物体打击、车辆伤害、机械伤害、触电、火灾、灼烫、起重伤害、高处坠落、其他伤害;坍塌、中毒和窒息、锅炉爆炸、容器爆炸、其他爆炸;淹溺、瓦斯爆炸、火药爆炸、冒顶片帮、透水、放炮。 二、事故分类:1、死亡判定( 3-10-30 ).2 、重伤判定( 10-50-100 )。 3、直接经济损失( 1000-5000-1 个亿)。 4、死亡时间追加为30 天,交通、火灾7 日 三、事故报告的内容:1、事故发生单位概况.2 、事故的简要经过.3 、事故发生的时间、地点以及事故现场情况.4 、事故已经造成或者可能造成的 伤亡人数 (包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失.5 、已经采取 的措施.6 、其他应当报告的情况。 四、事故调查的程序:1、成立事故调查。2、事故现场抢救处理。3、事故有关物证的搜集。4、事故事实材料搜集。5、事故认证材料的收集.6 、事故现场摄影、录像;7、事故现场图的绘制。8、事故原因分析.9 、编写事故调查处理报告。10、事故调查处理结案归档。 五、事故调查组的职责:1、查明事故发生的原因,人员伤亡及财产损失情况; 2、认定事故的性质和责任; 3、提出对事故责任的处理建议; 4、总结事故 教训,提出防范和整改措施;5、提交事故调查报告。 六、事故分析原因:人、物、管理缺陷、生产环境。分析步聚: 1、有令不行、有禁不止、不落实整改措施、不重视安全工作,忽视安全管理. 2、违章指挥、违规作业.3 、人员未经专业培训或教育培训不够.4 、作业现场混乱或劳动组织不合理.5 、有关部门未督促企业落实整改措施.

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题(共3题,每题10分) (一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问: 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准; 对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估; 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的,按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。 (二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问: 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘,搜集资料综合评价完成评估,而不是单纯按委托方提供的数据计算。

广告创意与案例分析笔记

第一章广告创意概述 第一节广告创意的概念及本质 主要内容:①创意是什么②广告创意的实质 一、什么是创意? Creation 最广泛认同的中文创意来源 Idea 美国创意大师詹姆斯·韦伯·扬广告名著中的被广泛采纳 1、广义上的创意可以定义为一切具有创造性的意念和想法。 在中国传统美学中,“意”是一种使人感受、领舞、玩味无穷却难以言却。 2、创意最大的特点是“新”,即新颖、新奇、新鲜。因为创新性、是创意区别于一般的意念 和想法之处。 二、广告创意的定义: 1、教材:(最精辟的定义)旧的元素,新的组合。------詹姆斯·韦伯·扬 广告创意是综合运用各种天赋能力和专业技术,由现有素材中求得新概念,新表现,新手法的过程。 案例:成长难免有创伤-----邦迪 2、广告策划与广告创意: 广告策划和广告创意都属于广告活动的要素之一,而广告创意属于广告表现的核心要素之一。 广告策划解决的是广告活动的方向对与错的问题,广告创意解决的是目标受众对广告产品喜欢。 案例:没有愈合不了的伤口-----邦迪 3、广告创意定义:(必须要记)

广告创意是广告创意人员根据商品(品牌)的整体传播策略,对抽象的商品(品牌)的诉求概念加以提炼,成为物质层面的功能特征或精神层面的价值观念,并将之转换为具象的视觉符号以求达成理想的传播效果的创造性的形象思维活动。 4、如何理解广告创意的定义? (1)广告创意是创造性的思维活动 (2)广告创意的前提是科学地调查和分析 (3)广告创意就是要善于将抽象的诉求概念转换为具象的、艺术性的表现形式 现代广告策划和设计的实质就是创意,创意是广告的灵魂。 5、走出广告创意的误区: (1)广告创意不仅是表现手段,也是策略。(例:麦当劳,我就喜欢:我就喜欢动刀子系列) (2)广告创意重在影响而不是说服。[影响是说服前提,说服是影响的最终归宿](例:CANAL+“衣橱篇”——绝不要低估好故事的力量) (3)广告创意中少有绝对的新与旧,多是旧元素的新组合。(例:Rose内衣广告) 6、广告创意的实质: 创意的实质就是具有颠覆性的,值得拥有的好点子。(例:百事可乐贩卖机,柜员机。) 第二节广告创意的任务 一、广告创意的作用 1.有助于广告活动达成预期目标。 [绝对伏特加创意广告(TBWA 李岱艾日本)①心电图②酒杯弯曲] 2.有助于广告进行告知活动。[中兴百货]

自考合同法重点难点案例分析笔记[1][1]

合同法笔记 第一章合同与合同法 1.简述合同的概念及其法律特征。 我国《合同法》第2条规定:“合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。”合同具有以下特征: (1)合同是一种合意,合同的本质在于,它是一种合意。因此,合同必须包含以下要素:一是合同的成立必须有两个以上的当事人;二是各方当事人需互相作出意思表示;三是各个意思表示是一致的。 (2)合同是发生法律上效果的双方民事行为,合同不是事实行为,而是一种民事行为,是能够引起法律效果的双方民事行为。 (3)合同是发生民法上效果的民事行为。所谓民法上的效力,是指合同能够产生设立、变更或者终止民事权利义务关系的效力。 2.区分单务合同和双务合同的意义。所谓双务合同, 是指当事人双方互负对待给付义务的合同,即一方当事人愿意负担履行义务,旨在使他方当事人因此负有对待给付的义务。双务合同是典型的交易形式,因为当事人间的对待给付具有交换性(如买卖、互易、租赁合同); 所谓单务合同是指合同当事人仅有一方负担给付义务的合同(如借用合同)。 在法律上区分单务合同和双务合同的意义有以下几点: 第一,是否适用同时履行抗辩权方面不同:单务合同不适用同时履行抗辩权;而在双务合同中,若当事人同时履行义务的,适用同时履行抗辩权。 第二,在风险的负担上是不同的:在双务合同中,如果非因一方当事人的原因(如不可抗力的发生)导致其不能履行合同义务,其合同债务应被免除,其享有的合同权利也应归于消灭。一方已经履行的,应将其所得返还对方。在单务合同中,如果一方因不可抗力而导致不能履行义务,不会发生双务合同中的风险负担问题 第三,因一方的过错所致合同不履行的后果不同。在双务合同中,如果非违约方已履行合同的,可以要求违约方履行合同或承担其他违约责任。如果非违约方要求解除合同,则对于其已经履行的部分有权要求未履行义务的一方返还其已取得的财产。在单务合同中,因主要由一方承担义务,如果他已经履行了部分义务,同时违反了合同义务,则无权要求对方对待履行或者返还财产。 3.区分有偿合同与无偿合同的意义。 根据当事人是否可以从合同中获取某种利益,可以将合同分为有偿合同与无偿合同。 有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益,对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同,有偿合同是商品交换最典型的法律形式; 无偿合同是指一方给付对方某种利益,对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。

房地产估价师考试-案例分析资料

《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面(含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 (标题:)(应概括出估价目的,如 估价项目名称应说明项目全称(估价对象所在 估价机构 估价委托人J :应说明委托方全称,个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函(四项内容)缺项算一处错误! (标题:)致估价委托人函 一、 致函对象(委托方的全称) 二、 致函正文(六项内容)缺项算一处错误! 、致函落款(估价机构全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误!注意: 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错! ) 四、致函日期 (为致函的年月日,为估价报告完成日期或出具日期 (标题:)估价师声明(鉴证性的估价师声明) 我们郑重声明: (1 )注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 (2) 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ) 抵押、征收 估价报告,没有估价目的]算一处错误!) 区位、 名称、用途,不能与估价对象混用) (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 (名称、坐落、范围、规模、用途、权属,缺项算一处错误!) (缺项算一处错误!) (致委托方函 和估价结果的价值类型应一致,不一致算错误!) (缺项 算一处错误! (缺项算一处错误! (缺项算一处错误! 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误!) A.0.3 目录(六项内容)缺项算一处错误! 一、 (标题:)目录(|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ,且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 (七项内容)|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误!) 均算一处错误!

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