光明新区城化非农建设用地调整

光明新区城市化非农建设用地调整

置换暂行办法（修编征求意见稿）

2017年2月14日

第一条【目的依据】

为加强城市化非农建设用地后续管理，保障城市规划实施，推动城市更新改造，促进集约节约用地，维护原农村集体经济组织继受单位合法权益，根据《关于印发<深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法>的通知》（深府〔2004〕102号，以下简称“深府〔2004〕102号文”）、《关于印发<深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法>的通知》（深府〔2005〕65号）的精神，结合光明新区实际，制定本办法。

第二条【管理对象】

本办法所指的非农建设用地是指根据深府〔2004〕102号文规定所确定的指标中已划定的非农建设工商用地和非农建设居住用地。

第三条【调整情形】

已划定非农建设用地的调整置换，适用本办法。

非农建设用地的调整置换是指对依法划定的非农建设用地进行原地微调或异地置换，包括以下情形：

（一）城市更新项目需要的；

（二）与现行法定规划不符的部分，包括占用规划的道路、

市政公用设施、公共配套设施、高压走廊、公共绿地、河道蓝线、水源保护区、基本生态控制线、水域或其它非城市建设用地等；

（三）与非原农村集体经济组织继受单位已批用地冲突的；

（四）面积小于3000平方米难以独立开发的；

（五）社区整体统筹、土地整备、公共基础设施建设、城市化土地遗留问题处理等其它特殊情况需要的。

因非农建设用地划定，土地或建筑物已办理不动产登记的，不可办理调整手续。

第四条【总体原则】

非农建设用地的调整置换应遵循保障社区权益、消化历史问题、保障规划实施、符合土地政策的原则，鼓励通过整体统筹、城市更新等方式解决非农建设用地问题。

第五条【管理机制】

新区管委会成立非农建设用地管理工作领导小组（以下简称“非农工作领导小组”），审议涉及非农建设用地管理的重大事项；新区规划国土部门为非农建设用地主管部门，建立非农建设用地台账，做好有关用地调整和指标核减的管理工作；新区、办事处集体资产管理部门负责对社区集体资产进行监管。新区相关部门及办事处应各司其职，加强联动，共同做好城市化非农建设用地的后续管理工作。

已划定非农建设用地的调整置换，应由原农村集体经济组织继受单位提出申请，所在办事处初审并出具意见，新区规划国土部门负责审核，报新区非农工作领导小组审定后实施。

非农建设用地在原地进行开发建设或拆除重建的，由原农村集体经济组织继受单位提出申请，所在办事处初审并出具意见，新区规划国土部门按现行法定规划办理相关手续，报新区非农工作领导小组备案。属城市更新项目的，按城市更新的有关规定执行。

因社区整体统筹、土地整备、公共基础设施建设、城市化土地遗留问题处理等，需对社区非农建设用地进行系统性调整置换的，由新区规划国土部门提出方案，征求所在办事处和原农村集体经济组织继受单位意见，报新区非农工作领导小组审定后实施。

因个案处理（含城市化土地遗留问题处理）增加非农建设用地，且超出深府〔2004〕102号文标准的，指标核定和用地选址需报深圳市规划和国土资源委员会审定。

第六条【调入城市更新】

因城市更新项目需要调整置换的，按下列规定处理：

（一）处于计划申报阶段的城市更新项目，需要调入非农建设用地指标的，可先行办理可调入非农建设用地指标规模确认函，待城市更新单元专项规划通过审批后、实施主体确认之前完成办理调整手续。调入非农建设用地指标规模确认函的期限为2年。

（二）城市更新单元专项规划通过审批后，已确认调入的非农建设用地指标不再调出，但可以继续调入非农建设用地指标，调入的指标仅用作地价核算，不再变更相关规划建设指标。

（三）原则上在本社区范围内调整。原公明地区涉及由市城市更新部门确定的城市更新重点统筹片区需调入非农建设用地的，可在原公明地区范围内调整。

（四）非农建设用地调整至城市更新项目范围的，按原批准用地规模等面积核定调入面积。若调出区域范围内建筑物由原农村集体经济组织继受单位拆除并理清经济关系后，按原批准用地规模的1.5倍核定调入城市更新，将调出土地纳入国有储备。

（五）调入的非农建设用地仅计非农建设用地指标，不另行制作用地方案图，注销原有批准的方案图和批复，并在签订土地使用权出让合同时核销相应的指标。

第七条【规划冲突】

因与规划冲突需要调整的用地，应结合周边现状及规划情况，按用地主导规划功能优先进行原地微调。冲突部分不超过原用地规模的15%且面积不超过3000平方米的，在原地进行等面积微调，原地确难等面积调整的，调整后用地面积减少部分相应指标计入非农建设用地台账。

因与规划冲突需要调整的用地，以下情形可申请异地调整：（一）冲突部分超过原用地规模15%或冲突面积超过3000平方米的，冲突部分须申请异地调整；

（二）若调出与规划冲突的部分后，剩余用地面积小于3000平方米的，或面积虽大于3000平方米但因形状不规则等原因难以进行开发的，可申请整宗地调整。

第八条【调整规定】

非农建设用地需要异地调整的，应优先调入城市更新，不能在城市更新项目中安排的，按下列规定处理：

（一）调整置换后地块需符合现行法定规划。

（二）原则上仅限在本社区内按照“已建调已建、未建调已建、未建调未建”的原则进行调整置换。已建或未建用地类型由所属办事处负责认定。若本社区确实没有建成区可调，经所在办事处确认并出具证明后，可将已建用地调整置换到本社区规划为建设用地的零星空地上。若遇特殊情况，经新区管委会同意，可按照“已建调未建”的方式进行调整置换。

（三）若原农村集体经济组织继受单位自行拆除已建用地的地上建筑物并理清相应经济关系，纳入国有土地储备的，可将其视为未建用地进行调整置换。

（四）置换后地块规划为工业用地的，按等土地面积确定用地规模；置换后地块规划为商业用地、居住用地、办公用地的，按原土地面积的65%确定用地规模。因调整打折等原因导致用地面积减少的，由原农村集体经济组织继受单位书面声明放弃相应的指标，并承诺今后不再要求货币或土地补偿。

第九条【调整前地块处理】

以下情形的调整置换，调整前地块应纳入土地整备范畴：

（一）调整前地块为未建地的；

（二）与现行法定规划不符的；

（三）自行拆除已建用地地上建筑物按未建用地进行调整置换的。

属于未建地调整置换的，按规定完善征转地手续后纳入国有土地储备；属于已建地调整置换的，按规定完善征转地手续，建筑物暂时保留使用，不允许加建、扩建和改建，今后规划实施时按政策只给予货币补偿，并在调整置换的同时签订协议书予以明确。

第十条【调入地块选址】

本办法涉及的非农建设用地调整置换用地，原则上不得在政府统征地和城市化转地范围内的土地上安排用地选址。已经市政府同意确需占用的，需将原征转地费用无息退还给市（区）财政后方可安排选址，土地所有权属国有。

第十一条【社区责任】

涉及非农建设用地调整置换、城市更新和自拆重建的，有关方案内容（含用地面积减少不再补回的）应经原农村集体经济组织继受单位股东代表大会审议且经股东代表大会审议，股东代表大会须有代表三分之二股份数的股东代表出席会议并经出席会议股东代表三分之二及以上股份的股东代表表决同意，

会议须按有关规定召开并予以公证。

原以行政村集体经济组织继受单位名义办理的非农建设用地，如需变更到本原行政村内某原自然村集体经济组织继受单位的，应由原行政村及其所属各原自然村集体经济组织继受单位共同出具明确的书面证明文件，并予以公证。

第十二条【集体资产管理】

涉及非农建设用地调整置换的，有关方案内容需按市、新区集体资产管理的相关规定处理，并须取得新区集体资产管理部门书面意见。涉及到集体资产交易的，必须符合集体资产管理的相关规定。

第十三条【公示程序】

原农村集体经济组织继受单位提出的非农建设用地指标折算、已建用地自行拆除后调整、调入更新项目等申请，经初步审查同意的，需在《深圳特区报》或《宝安日报》、新区管委会网站、新区规划国土部门网站，以及原农村集体经济组织继受单位所在地进行公示，公示期为7个工作日。公示无异议的，新区规划国土部门按照规定办理相关手续。公示有异议的，由所在办事处和新区规划国土部门调查处理。

第十四条【相关责任】

国家机关工作人员和原农村集体经济组织继受单位有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依照有关规定予以党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十五条【解释主体】

本办法由新区管委会负责解释。

第十六条【时效性】

本办法自发布之日起实施, 有效期为三年。本办法未尽事宜，参照其他相关规定。

集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策

现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。 这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。 一、当前面临的主要矛盾 （一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾 新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。 不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响 在现行征地制度法律框架下，打破了“集体建设用地进入市场，必须先被国家征用”的传统。集体土地入市给我国耕地保护方面带来的影响，是一个非常重要的问题。通过对集体土地入市的动因、影响我国耕地保护的因素进行分析，进而探讨集体土地入市对耕地保护的影响及解决对策。 标签：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度 1 集体非农建设用地入市的动因 集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面： (1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。 建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。 (2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。 我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。 (3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。 建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。 2 影响我国耕地保护的因素分析 我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面： 2.1 土地产权制度因素

农村集体建设用地使用权流转的对策建议

农村集体建设用地使用权流转的对策建议 摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。 关键词：农村；土地使用权；流转 关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业在完成改制 和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积 25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体 建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。 一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因 （一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，20XX 年全国城市化率达到%，比1996年增长个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，20XX年全国国内生产 总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，20XX年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的倍，1995-20XX年间 《全国土地利用规划纲要1997-20XX年》城市建设累计征用土地11563平方公里， 实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧

什么情况下集体土地能用于非农建设

什么情况下集体土地能用于非农建设 《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。” 其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。《土地管理法》第63条的部分内容就提供了多样化的路径，指出符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的可用于非农建设，但必须同时满足以下条件： 1.企业是乡镇企业 根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。 2.企业用地符合土地利用总体规划 根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。 3.企业用地依法取得 即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，以及其他审批等手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之，是需要依法取得土地使用权。 4.企业发生破产、兼并等情形 根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。同时，根据《土地管

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

据有关部门测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用 地。而在18亿亩耕地红线下，未来13年我国实际可以增加的建设用地不足3000万亩。1.2亿亩建设用地缺口已成为我国经济发展最严重的资源约束［1］。民革中央在去年的全国政协上提交了的《关于促进农村集体建设用地流转，推进我国工业化城镇化进程的提案》中指出，解决建设用地缺口的关键在于城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转，这对我国的土地制度改革以及城乡一体化发展具有重要意义。 1集体建设用地流转的现状分析 1.1现有集体建设用地流转模式的分析与评价 自1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个农民集体所有建设用地使用权流转试点后，全国各地对集体建设用地流转管理进行了有益的探 索，形成了“转权让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待”三种基本模式。分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。 1.1.1“转权让利”模式 “转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这种模式通过国家征地使集体土地所有权变为国家土地所有权，统一由国家作为土地使用权出让主体在一定年限内统一出让给土地使用者，并根据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，按一定比例给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者合理的补偿。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州、广东省深圳、江苏省昆山等均采取这种模式。该模式核心内容是“同种产权、同一市场”，不管规划区内还是规划区外都严禁集体建设用地不经过征用直接入市流转，不再保 关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考 吕春梅 （福建师范大学经济学院，福建福州 350007） 摘要：伴随我国工业化和城市化的快速发展，农村集体建设用地的资产价值日益凸显，流转大量存在，已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转，导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出，集体建设用地直接入市是一种制度创新，并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。 关键词：集体建设用地；直接入市；建设用地统一市场 The Reflcet on the Direct Circulation of Collective Construction Land LV Chun-mei (Fujian Normal University of Economics,Fuzhou 35007,China) Abstract:With the fast development of industrialization and urbanization,asset value of rural collective construction land is gradually protruding.It is an indisputable fact of the abundant circulation.However,the circulation of collective construction land is strictly limited by the law which results circulation confusion of collective construction land.Based on the analysis to collective construction land circulation modes and problems,the paper thinks that the collective construction land goes into the market directly is an institutional innovation and analyzes it theoretically.Finally,the paper proposes some measures for standardizing collective construction land circulation.Key words:Collective construction land;direct circulation;uniform market of construction land 第10卷第1期2011年2月 Vol．10No．1Feb ．,2011 广东土地科学 GUANGDONG LAND SCIENCE

深宝〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知

深宝府〔2005〕56号 关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知 各街道办事处，区有关单位： 《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》已经区城市化转地工作领导小组审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市宝安区人民政府 二○○五年七月五日 宝安区城市化非农建设用地划定操作办法 第一章总则 第一条为全面落实市委市政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的工作部署，推进宝安区城市化土地转制工作，做好宝安区城市化非农建设用地划定工作，根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化转地工作实施方案》（深府〔2005〕63号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）等有关文件精神，结合实际情况，对宝安区城市化非农建设用地划定制定本操作办法（以下简称“本办法”）。 第二条非农建设用地划定工作（以下简称“本次工作”）应遵循实事求是、尊重历史、利益兼顾、精简程序、提高效率的原则，按城市化要求，和城市化转地工作同步进行，同时完成。

第三条非农建设用地划定的对象为：城市化集体土地转为国有土地后，经审核符合划定非农建设用地条件的宝安辖区原农村集体经济组织的继受单位或者经济组织（以下简称“继受单位”)。 第四条对于经审定的非农建设用地指标及非农建设用地划定方案，继受单位不能接受的，不影响非农建设用地划定及城市化转地正常工作的进行。 第二章组织机构与职责分工 第五条区城市化转地工作领导小组（以下简称“区转地领导小组”）统一指挥、协调和监督本次工作，审定非农建设用地指标和划定方案。 区城市化转地领导小组办公室（以下简称“区转地办”）具体组织本次工作，负责接收区相关职能部门按要求提供的继受单位的审核成果资料，组织非农建设用地指标的初步核算，组织非农建设用地指标及划定方案的审查和报批、实施公示等。 街道城市化转地工作领导小组办公室（以下简称“街道转地办”）负责辖区内非农建设用地划定的具体实施，会同规划部门、继受单位核算非农建设用地指标、提出划定方案，并协助实施公示等。 继受单位在街道转地办组织、指导下，负责提出本辖区非农建设用地的申报方案。 第六条各有关职能部门应各司其责，协同做好本次工作。 区国有资产管理办公室（以下简称“区国资办”）负责按要求提供继受单位及其对应的原农村集体经济组织名册，填报《街道办事处居委会继受单位名册》（附件1)。 区公安部门负责按要求提供继受单位原建制批准转变之日（以2004年3月31日为准）的户籍户数和人口数，填报《街道办事处居委会继受单位户籍数、人口数统计表》（附件2）。

农村集体建设用地使用权流转问题探析

禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。 2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定 集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。 3.耕地保护制度受到冲击 过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。 4.集体土地资产和国家土地收益大量流失 集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。 三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议 1.加快法制建设，为流转提供法律保障 通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没 有

非农用地指标

深圳应该放弃“非农用地”这个概念 10月12日,在深圳规土委办公楼818室的周末“酷茶会”上，我做一简短的发言，讲的是“非农用地”问题。在此简录，供昔日同事们参考。 一、非农用地概念对于深圳已经不适用，应该舍弃。 非农用地的全称是“农村集体非农业用途的建设用地”。 放弃非农用地的理由： 1）05年深圳实现全面城市化，已经不再有农民、不再有非农用地； 2)即使原来部分村集体经国土部门划定过一些非农用地，那也是为了以村集体申报旧改项目、在旧改项目上取得地价优惠所采取的权宜之计，原住民集体并不会真的守住这个划定范围、自觉不再扩张，所以认定这类既不均衡也不权威的划定，并让现在的股份公司资产处理打上非农用地的死结，是不恰当的； 3）从实际来看，原住民仅仅46万，按尽可能每户细分以获得以每户为单位的非农用地指标的趋利性划分，平均每户1.7人计，约27万户，每户非农用地400平米，所有原住民可能占有非农建设用地不会超过108平方公里，再加上道路、公园、公用设施，也不会超过150平方公里，且原住民的宅基地要么置换出来给政府，要么就包括在非农建设用地以内，而现在以原住民名义占有的建设用地超过400平方公里，上面已经布满房子，试图以划定非农用地范围而把超过非农用地范围的地收归政府，无异于痴人说梦，按这个路子走下去，非农用地划不定、违法建筑没有解。 二、如何看待“非农用地划定”这个游戏的历史过程？ 我在规土局工作14年，其中有10年在基层管理所，对非农用地划定的工作有深切了解。在93年撤县建区同时启动宝安龙岗两区的历史用地遗留问题，就提出了非农用地划定的手段，这一手段来自土地管理法对农村集体土地的基本设定，当时在特区内外并没有引起村集

关于农村集体非农建设用地流转的思考

关于农村集体非农建设用地流转的思考 莲 山课件 m 随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。 一、农村集体非农建设用地流转的主要形式 除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式： 1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生

在城乡结合部。1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积1594亩。（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。 2、出租。这是集体非农建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。（1）集体所有者为出租主体。主要表现为村集体将非农建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，搞“招商引资”，集体收取租金。这在山东、江苏、浙江、福建、广东

深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定

深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定

————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期: ?

深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知 深府〔2011〕１98号 各区人民政府，市政府直属各单位: 《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一一年十二月十六日深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用 权交易若干规定 第一条为加强原农村集体经济组织(含其继受单位,下同)非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易,促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展,推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。 第二条本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要,促进其可持续发展,根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地,具体包括： (一）根据市政府1９9３年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、200４年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。 (二)政府征收原农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地。 第三条原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易,市政府有特别规定的除外。

新增建设用地土地有偿使用费政策

新增建设用地土地有偿使用费政策概述 土地利用管理处 （2011年3月31日） 一、新增建设土地有偿使用费的确定依据 （一）法律依据 《中华人民国土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。” （二）法规规定 《中华人民国土地管理法实施条例》第三十条规定“《土地管理法》第五十五条规定“新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益” （三）政策依据 1999年8月，财政部、国土资源部根据《中华人民国土地管理法》和《中华人民国土地管理法实施条例》的有关规定，制定了《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字[1999]117号），首次明确了新增费的缴纳标准、分成比例、缴纳程序、缴款环节。 具体为：1.新增费的概念：新增建设用地土地有偿使用费（以

下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 2.分成比例：土地有偿使用费30％上缴中央财政，70％上缴地方财政。县、市人民政府依法取得新增建设用地后，应依法向用地者供应土地。 3.缴纳标准：土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。 4.缴款程序： 第一步：国务院或省级人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案进行审查，对符合规定的，下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》。 第二步：申报用地的县、市人民政府根据《通知书》核定的缴款额和缴款时间，填制"一般缴款书"，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级金库。 第三步：国务院或省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的"一般缴款书"办理新增建设用地手续。未按规定缴纳土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。 5.缴纳环节： 农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；

集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使

用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复

宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法修

宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2017年修订） 第一条【目的和依据】为加强非农建设用地后续管理，保障城市规划的实施，促进集约节约用地，维护原农村集体经济组织继受单位的合法权益，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号，以下简称深府〔2004〕102号文）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号），结合《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》（深宝府〔2005〕56号）及宝安实际情况，制定本办法。 第二条【管理对象及适用范围】本办法所指的非农建设用地是指根据深府〔2004〕102号文规定所确定的指标中已划定或未落实的非农建设用地。 非农建设用地未落实指标的划定、已划定非农建设用地范围的调整置换及开发建设，适用本办法。 第三条【总体原则】非农建设用地的后续管理应遵循保障规划实施、维护原农村集体经济组织继受单位权益、集约节约利用的原则，鼓励通过规划统筹、土地整备(包括土地整备利益统筹)、城市更新等方式解决非农建设用地问题。 第四条【批准权限】非农建设用地原地开发、用地单位由原行政村集体经济组织继受单位变更至其自然村集体经济组织继受单位的，由规划国土驻宝安管理部门直接审定后实施。 对于已划定的非农建设用地，在用地功能不变的前提下，因少部分面积冲突（冲突部分未超过原用地规模15%且未超过3000平方米）而对原范围进行微调的，由规划国土

驻宝安管理部门审定，并报区政府成立的原农村集体城市化转地非农建设用地落地位置调整工作领导小组（以下简称“区领导小组”）备案后实施。 其他非农建设用地事宜，由区领导小组审定后实施。 第五条【申请及审批】非农建设用地后续管理事宜，应由原农村集体经济组织继受单位提出申请，辖区街道办初审同意并出具书面文件，相关审批按本办法第四条执行。属城市更新项目的，按城市更新的有关规定执行。 第六条【落地原则】经核实原行政村集体经济组织继受单位非农建设用地台账，存在非农建设用地未落实指标需要划定的，按照下列规定处理： （一）未落实非农建设工商用地优先在城市更新项目中划定。 （二）不能在城市更新项目中落实的，参照宝安区原有划定管理办法的相关规定划定。拟划定的非农建设工商用地原则上按等面积确定用地规模，如规划为居住、商业或办公的空地，按六五折确定用地规模。 （三）非农建设用地未落实指标原则上在本社区内划定。 第七条【调入城市更新】因城市更新项目需要调入非农建设用地指标的，按下列规定处理： （一）已纳入城市更新计划或经区城市更新部门书面明确需调入非农建设用地指标数额的项目，可申请调入非农建设用地指标。 （二）未划定的非农建设用地等面积调入城市更新项目。 已划定非农建设用地调入城市更新的，原则上按原批准用地规模等面积核定调入面积;属空地（含建成区拆除为空地

农村集体建设用地使用权流转问题初探(一)

农村集体建设用地使用权流转问题初探(一) 对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。在法学界，对于农村集体建设用地使用权能否也像国有土地使用权一样进行流转，能否像国有土地使用权一样建立一级市场——由农村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市场——由农村集体土地所使用人以一级市场获得土地使用权再行“转让、转租”给其他使用人；或用于抵押、入股、联营（笔者统称之为农村集体建设用地使用权流转）是一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见智问题。本文就是对上述问题进行一下初步的探讨。 一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。 在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，

是对法律规定的断章取义。 对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。 我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土

集体建设用地案例

【案情】 2008年10月黄屯村委会与外县的连发铸造厂某签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。 【争议】 该案争议的焦点就是《厂房租赁合同》是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见： 第一种意见认为，黄屯村委会将14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂改建办厂,实质是将集体建设用地出租给连发铸造厂使用，《厂房租赁合同》实为集体建设用地租赁合同。该租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《厂房租赁合同》无效。 第二种意见认为，黄屯村委会与连发铸造厂鉴定的《厂房租赁合同》实为集体建设土地租赁合同。《土地管理法》第六十三条中所说的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，《厂房租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。 【评析】 笔者同意第二种意见。

深圳市“非农指标”相关政策教程文件

深圳市“非农指标” 相关政策

深圳市“非农指标”相关政策 一、非农建设用地 根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。 经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿： （一）工商用地，按100 平方米/人计算； （二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米； （三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。 二、非农建设用地指标 根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。台帐应记载非农建设用地指标的划定、调

农村集体建设用地使用权流转现状、问题与对策研究

农村集体建设用地使用权流转现状、问题与对策研究 摘要：农村集体建设用地流转不仅是农村土地制度改革的重要内容，也是农村土地问题中的焦点问题，关乎经济社会的发展与稳定。本文在厘清集体建设用地流转相关基本概念的基础上，深入剖析了现阶段集体建设用地流转现象，阐述了集体建设用地流转呈现出来的特点、形式、流转的模式、流转所带来的不利影响及产生此类问题的原因。然后，分析了国内农村土地流转制度，在此基础上，立足我国实际情况，提出了具有现实可行性的思路与方案。最后，对建立和完善集体建设用地流转制度提出了具体的对策和建议。 关键词：集体建设用地流转；现状；问题；对策 Rural collective construction land use right transfer situation, problems and countermeasures Abstract ：The circulation of rural collective constructional land is not only the important content of rural land reform, but also the focus of the issues about rural land. It is related to development and stability of rural economy and society. This paper clarified the underlying concepts concerning the circulation of collective constructional land, resolved the current phenomenon of the circulation of collective constructional land in depth, and described the characteristics, the forms, the patterns presented by the circulation,the adverse impact of the circulation and the causes of such problems arising from the circulation.Then, the paper resolved the pilot work of china.On this basis, the paper explored the establishment and improvement based on the actual situation in China. the paper proposed the feasible ideas and practical solutions.Finally,the paper put forward concrete countermeasures and suggestions to establish and perfect the mechanism of the circulation of collective constructional land. Key words:Collective construction land; status; issues ;strategy 1 引言 伴随我国工业化和城市化进程，农村上地尤其是城市郊区农地价值不断提升，而农村建设用地流转依然受到现行法律的严格限制，农地流转的隐形市场普遍存在，导致了农村建设用地流转的失序与混乱。农村集体建设用地自发、隐形流转己是一个不争的事实。在隐性市场中，损害集体利益时常发生，土地使用权受让者的权益也无法得到保障[1]。 1.1农村集体建设用地使用权流转的研究意义 随着社会主义市场经济体制的逐步建立和发展，作为特殊商品的土地进入市场流转已是必然趋势。然而，在现行土地使用制度下，能够进入市场流转的只有城镇国有土地使用权，而农