房地产企业税收及税务筹划

房地产相关税收及税务筹划

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1. 开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2. 开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3. 经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国

内其他行业，根据相关统计报告显示，2009 年中国税收收入共59

515 亿元，比上年增加5 291 亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85 亿元，占中国2009 年全部税收收入增收额的5291 亿元的35%. 一年当中全国税收收入的增长额超过1/3 来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25% 交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%?60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，有必要结合实际进行一定的税收筹划，减轻税负。

二、房地产公司涉及的税种

（一）土地转让环节涉及的税种

1、城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和

县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1).大城市1.5?30元;2).中等城市1.2?24元;3).小城市0.9?18元;4).县城、

建制镇、工矿区0.6?12元。广东省土地使用税每平方米年税额：广州市为五角至十元；

汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为四角至八元；

惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清运、阳江、河源、汕尾、潮州市为三角至六元；

县城、建制镇、工矿、经济技术开发区(加工区)为二角至四元。

2、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前广东省规定的契税税率为3 ％(普通住宅类是否有减半不太清楚)。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天

3、印花税：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

4、耕地占用税：在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30 日内按每平方米税额从1元?15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。我们这个项目是城镇土地，不涉及该税种。

（二）设计施工环节涉及的税种

1 、印花税：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花；银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款合同金额的万分之零点五征收印花税。

2、土地使用税：同上。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1.营业税及附加。对房地产出售方适用“销售不动产” 税目的规定，以房屋售价的5% 税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，

统一执行5% 的比例税率。按营业税额的7%（县城5% ）征收城建税，按3% 征收教育费附加。

2.土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征收，其他均预征收。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30% ，最高税率为60% 。增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% 。

增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100% 的部分，税率为40% 。

增值额超过扣除项目金额100% 、未超过扣除项目金额200%

的部分，税率为50% ；

增值额超过扣除项目金额200% 的部分，税率为60% 。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5% ，西部地区省份不得低于1% ，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展

预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。

3. 印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照万分之五税率征收。

4. 企业所得税（未完工产品）：企业所得税采用25%的

比例税率。国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）

计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项