怎样看待土地出让的高溢价

怎样看待土地出让的高溢价

(2011-12-08 15:07:31)

分类：土地征收与产权估价

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杂谈

李展亮刘陶琨曾洪

近年来，城市建设用地使用权招拍挂中频现高价成交现象，引起社会的普遍关注。对这些普遍认为“价不符实”的市场现象，不少业内人士引用源于证券行业的溢价概念，对相关交易数据进行分析，旨在揭示出让地块卖方定价与成交价之间的强烈反差与不协调。

由于在招拍挂的组织过程中，很多交易参考价一般都由土地估价中介机构提供给政府部门决策，在房价增速抑制不力的情况下，成交价与起始价之间巨大的价差空间使政府备受压力。为此，笔者认为有必要对城镇国有建设用地公开出让的溢价现象进行分析，科学地思考。

溢价是否理性

按当前的理解，土地出让活动中出现的溢价，可解释为政府对出让地块的合理市场价格预期与最终竞价结果之间的差值。按此定义，溢价的合理性可以分别通过两个角度去评判，其一是合理的市场价格预期，其二是通过竞价形成的实际成交价格。

前者可解释为卖方根据其对土地资产价值的认知以及对市场供求关系的判断，确定资产应可达到、且可以被广泛的潜在购买者认可的价格，也就是通常意义上不存在为满足特定购买人需求而确定的市场公允价格。

后者可解释为买方根据其购买能力以及对市场供求关系的判断和预期，为取得标的物资产而愿意且能够支付的价格。

从理论上看，如果资产的公允市场价格区间能够被清晰地认知，买方报价与卖方预期价格应较为接近，其差异的产生取决于特定购买方在购买能力范围内对标的土地资产价值的合理判断，此时的溢价是理性的。当实际成交价格偏离公允市场价格区间，并显著高于卖方预期价格时，非理性溢价现象将产生，由此形成的市场价格将主要反映特定购买者对标的土地资产投资价值的个别判断。

高价地频现的背后，很多情况下反映的是非理性溢价的事实，也就是说高价地的成交价格，在很大程度上体现的是竞买人个别偏好的投资价值，而非公允市价。

谁导致了非理性溢价

对于溢价问题的分析，笔者认为存在以下三方面难点：

其一，卖方定价缺陷。本质上看，政府土地出让也应视为“随行就市，愿买愿卖”的完全市场行为。然而，房地产资产已经成为家庭财富积累的重要标志，在持续旺盛的民间需求助力下，房地产开发经营已逐渐成为社会矛盾汇集的焦点，土地出让一级市场陷入同时需兼顾效益和社会公平的两难境地。一方面，作为卖方，政府倡导通过市场途径实现资源优化配置，期望土地资产“物有所值”，在让渡使用权定价时采取市场主导的策略；另一个方面，失衡的市场供求关系揭示出居住民生、贫富差距等深层次社会问题，促使政府开始在供地源头上主张求稳、保守的定价意识。在房地产开发活动中，由于整个流程涉及众多角色，信息不对称特征显著，加之定价决策矛盾交织，必然导致其定价存在缺陷，使交易底价、参考价、起始价等关联价格偏离土地资产的真实、客观价值。

其二，买方定价缺陷。由于房地产市场供需状况复杂，开发结构不合理等问题存在，投资投机盛行，房地产供应量大但对具有实际住房需求人群的满足程度却较小，房产转手率与房屋空置率同时高企，表面上看市场活跃、有价有市，但是借助金融按揭的杠杆，实际认可并支撑现行房价的实际上只是占总人口比重不大的高收入及中产阶层群体。因此，在不对消费人群加以区分，不考虑房地产开发结构失衡以及投资、投机的情况下，要想准确判断某类

房地产的客观需求价格是不现实的。这也就意味着：在一定时期内，开发商在进行购地决策时，依据前期已被推高的房价并在其基础上进行投资预测，土地开发价值被高估的几率极大，高价地频现就水到渠成了。

其三，第三方因素作用。第三方这里是指除买卖双方之外，承载着房地产交易和相关数据信息收集存储、加工、分析、传播等功能的实体，既包括政府所属的职能部门，也包括大量的企业实体、房地产研究机构等等，还包括专家、学者及专业人士身份出现的个人。

即使这些第三方没有参与真实市场交易的切身体验，但他们所掌握的信息，以及经过各自处理的派生信息的传播和流转，必将会对交易决策产生影响。以文章开篇所提到的估价机构在土地一级市场评估中所起的作用为例，受信息获取和技术手段的限制，如果估价专业人员和机构无法识别包含了不合理溢价因素的土地、房地产交易信息，那么其专业分析结论也必将会起到传导甚至放大偏差影响的效果，这种情况是客观存在的。再如，由于统计口径不一，存在显著差异的政府部门、研究机构分析结论被广为传播；房产交易两套数据并行（由于签订“阴阳合同”等因素导致）情况普遍存在，公示价格大多无法反映真实交易结果等等。这样，由于第三方因素作用的形成复杂多样且环环相扣，很难将非理性溢价的产生归结于交易过程中某个独立的参与者。

避免估价过程中出现非理性溢价

针对估价实务操作中与溢价相关的问题，笔者结合对长期实践的经验总结，提出以下不成熟的对策，抛砖引玉。

——强化数据管理和处理技术手段。对于估价机构而言，估价的实现是以采集的数据信息为基础，由估价师站在理性的角度，模拟买卖双方思维及行为方式，对土地资产价值作出的第三方独立判断；因此，要防止估价结果偏离正常市场价值区间，就必须首先加强对基础数据的采集与管理（以房地产市场交易数据为主），并选择相应的技术手段在看似繁杂无序的数据堆中找寻规律。

实践证明，加大数据样本采集广度，适当延长采集数据的时间跨度，综合运用统计、经济学计量等辅助技术手段，能够取得较好的实用效果，如房地产泡沫分析、市场交易价格动态监测等。同时，充分了解买卖双方的特点，尽可能准确地模拟博弈过程并进行数据信息采集，也将会有益于提高原始数据处理结果的准确性，例如通过广泛沟通，掌握真实、准确的房地产投资决策、开发建设及营销流程及其费用数据等。

——合理运用估价方法判断公允市价区间。对估价方法的合理运用包含相当丰富的内容。以常见的“净地”招拍挂估价为例，估价方法（剩余法、收益法等）的合理运用，除根据估价对象具体情况客观确定各类参数指标外，最关键的技术环节，是要以估价时基准日对应的数据处理成果为依据，对开发周期内客观开发成本和预期收益或现金流量进行合理估测，分别给出公允市价平均水平及其区间值的判断。例如：在提供某宗建设用地定价参考时，根据历史数据统计分析结果，预计在未来三年的开发周期内区域房地产价格年增幅区间10%～20%，平均增幅预计为10%；若以平均增幅测算的估价结果为交易起始价，与该价格相比较，通

过特定计算模型求得的宗地正常价差区间为77.6%～151.3%，即意味着正常溢价幅度上限参考值将为151.32%，招拍挂实际成交价格溢价幅度若低于该数值，可认为溢价合理，竞价过程及结果理性。

——加强专业理念与意识的宣传与推广。溢价本质上是市场供求中不均衡状态的现实表现，受各方面因素的综合影响，非理性竞价、高溢价率的出现也是我国市场化建设必然要经历的过程。独立于交易双方的估价机构，不仅需要站在专业的立场上，熟练运用估价和相关技术手段获取对市场现象及其结果的分析结论，更需要借助良好的沟通与交流，将专业理念深入浅出地向公众宣传并加以推广，让客户也能参与到对问题思考和探讨解决中来，营造互利共赢的局面。（作者单位：广西兴业土地房地产评估有限公司）

土地出让金法计算及详细

土地出让金法详细及计算方法 一、土地使用权出让金的含义 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 二、土地使用权出让金的确定 土地使用权出让金的确定有三个过程： 第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。 第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。 第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。 三、土地使用权出让金的使用 以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。 四、土地使用权出让金的计算 根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使

房产代理合同范本

房产代理合同范本 房产代理合同范文一 委托方：(以下简称甲方) 代理方：(以下简称乙方) 地址：福州市xx路xx花园前座302，电话： 甲乙双方经过友好协商，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的“宏城丽景”(暂定)项目事宜，达成以下协议，以期共同信守。 第一条总则： 甲、乙双方在实施本项目销售经营活动中，必须严格遵守中华人民共和国的现行法律、法规及政策性规定，所签署合同必须合法、有效。 第二条楼盘名称位置及代理权限： 甲方委托乙方独家代理销售的座落于福建省长汀县西外街60号“宏城丽景”楼盘。在本合同有效期限内，乙方在中国境内外享有独占销售权。乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，乙方也不得以其名义与他人签订购房合同及收款。 第三条代理范围：

甲方委托乙方代理本案全部开发项目，总建筑面积为平方米。其中，住宅面积为平方米在，店面面积为平方米。车库面积为平方米。 第四条：代销期限： 本合同代理期限为本项目开盘后365天或交房后二个月，两者取其后。开盘日暂定为xx年1月5日。 第五条底价代理销售保证金 为保证项目顺利进行，乙方于本合同签订之日起三日内向甲方交纳人民币壹佰万元整，作为履约保证金，打入甲方指定帐户。当乙方守约且其销售率达到95%以上时，甲方在次月10号之前退还乙方履约保证金50万元;当乙方守约且项目结束后，甲方在次月10号之前向乙方退还剩余的30万元保证金。 第六条：收款及签订购房合同。 1、收款：购房合同产生的任何款项，包括且不限于购房款、定金、罚息、违约金等均由甲方收取，乙方应引导客户直接向甲方交款，乙方不得收取客户任何形式的购房款项，乙方不得以任何理由、任何方式截留甲方款项。 2、签订购房合同：购房合同的签约主体为甲方和购房者，所有形式的购房合约并由甲方审订及签章。乙方应严格按照本合同约定的售房条件与客户谈判，乙方有权根据甲方提供

(整理)土地出让金返还账务处理

土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。

既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000

个人土地征用合同例文3篇

个人土地征用合同例文3篇 Example of individual land acquisition contract 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01

个人土地征用合同例文3篇 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：个人土地征用合同模板(基础版) 2、篇章2：个人土地征用合同范本 3、篇章3：个人土地征用合同模板(通用版) 篇章1:个人土地征用合同模板(基础版) 甲方：农户 乙方：两河村村民委员会 为加快我村高山生态扶贫搬迁点建设，经村两委会议、村民代表会议决议，现需征用甲方的部分土地作为高山生态扶贫搬迁点项目建设，双方现就土地征用事项协商，达成如下补偿协议： 一、征用时间：一次性永久征用。

二、甲方土地四至界线： 东至：，西至：，南至：，北至：。 三、甲方土地面积及征用补偿费： 土地面积及补偿：该地长米，宽米，总面积合计亩，根据相关补偿标准，一次性补偿人民币元整（￥：元） 四、补偿方式：征用补偿在项目建设之前一次性付清。 五、双方的权利和义务： 1、合同签字生效，即表示乙方同意甲方的征用方案，没有异议； 2、合同生效后，该地块归乙方所有，乙方有权改变土地在高山生态扶贫搬迁点项目上的规划用途； 3、土地征用后，甲方不得无故阻止、破坏、干扰乙方的改造、修建等正常施工。 4、若甲方违反合同，除全额退还乙方支付的费用外，另赔偿给乙方由此造成的一切损失； 5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地补偿款之外的其他补偿款；

土地出让金如何计算

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/0816019352.html, 土地出让金如何计算 随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。 一、土地出让金如何计算 公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议

的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 二、土地出让的税费计算标准 土地转让需要交纳的税费如下： (一)、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，

项目合作协议及步骤

合 作 协 议2020年

本协议由以下双方于年【】月【】日在市签署： 甲方：有限公司 住所： 乙方：住所： 鉴于： 乙方共同投资设立了xxxx有限公司（以下简称目标公司），持有目标公司100%的股权，于2xxxx年开始运作xxxx项目。为共同合作战略发展，甲乙双方决定就xxxx项目新城区开发项目（以下称“项目”）展开合作，该项目紧邻sss度假区，总用地面积约xxxx亩（，最终以土地证面积为准）。 本着合法、高效、经济、互补、共赢的原则，甲乙双方经友好协商，就项目合作的相关事项，达成如下协议（下称“本协议”）： 第一条合作条件 1、本次合作是建立在乙方已经对目标地块进行前期规划、整理工作的基础上，这些工作得到了政府及村民的极大认可，并由政府发改部门立项，因此，双方确定共同运营开发目标地块。 2、对于前期乙方已经投入的资金，双方委托公司进行评估，确认乙方的前期投入为人民币X万元。 第二条合作方式及步骤 1、双方同意继续以目标公司来运作项目，甲方通过增加目标

公司注册资本的方式，持有目标公司60%的股权。目标公司现有注册资本为人民币50000万元，甲方需向目标公司注资人民币75000万元，以取得目标公司60%的股权。届时，项目公司的注册资本为人民币125000万元。在本协议签订后天内，甲方将75000万元注册资本支付到项目公司。 2、根据评估报告，乙方的前期投资金额为人民币万元，扣除乙方的注资资本人民币50000万元，甲方将乙方前期投资的60%的款项即人民币万元，在本协议生效后天返还给乙方。 3、甲方成为项目公司的股东后，项目公司的运作成本由股东按持股比例分担。 4、项目的建设用地以项目公司的名义通过参与政府组织的招拍挂程序取得。 第三条特别约定 双方确认：乙方已对项目运作5年之久，项目公司的无形资产以及项目的资产均有溢价，为了项目的推进，乙方同意放弃资产溢价，按照投资的成本价向甲方转让股权。同时，甲方同意在项目公司取得土地的过程中，承担以下资金的筹措义务： 1、在项目土地招拍挂之前，若政府相关部门要求项目公司垫付支付给村民集体的征地补偿款，该款项由甲方负责筹措，并承担利息及相关费用（如果有）。政府在返还有关款项后，则返还的款项在支付到项目公司之后三个工作日内，由项目公司支付给甲方。 2、项目公司建设用地的出让金由全体股东按照持股比例承担。

土地出让金返还的税收问题

土地出让金返还的税收问题 A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。应当如何做账务处理? 『政策分析] 《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。 房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税， 其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。 [案例分析] 方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400

纳税效果分析： (1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。 (2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。 方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析： (1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为 1 600×130％，=2 080(万元)。 土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。 (2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。 由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。 方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。 [筹划结论] 税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。

土地征收补偿合同模板

土地征收补偿合同模板 土地征收补偿制度是土地征收制度的核心内容,关系着被征地农民土地利益的实现。土地征收补偿合同又是怎么一回事呢?以下是在小编为大家整理的土地征收补偿合同范文，感谢您的阅读。 土地征收补偿合同范文1 征地实施单位(以下称甲方)： 被征收土地单位(以下称乙方)： 受安置补偿农户(以下称丙方)： 为了￥￥￥城市建设需要，根据《土地管理法》、《贵州省土地管理条例》、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》和《贵州省人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果的批复》等法律法规和政策规定，经协商达成征地安置补偿合同如下。 一、征地补偿和安置 (一)补偿依据、标准和方式

1、补偿依据和标准 (1)土地补偿费、安置补助费。按照《贵州省人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果的批复》(黔府函[20xx]255号)文件标准执行：征收耕地按综合地价27000元/亩(其中土地补偿费10800元/亩，安置补助费16200元/亩)。 (2)青苗补偿费。按照《贵州省国土资源厅、贵州省人力资源和社会保障厅关于妥善解决征地统一年产值标准和征地区片综合地价实施后有关问题的通知》(黔国土资发[20xx]60号)文件标准执行，现状调查时征收土地上耕种有青苗的，按1200元/亩给予补偿。 (3)地上附着物补偿费。按《县城镇建设建构筑物征收补偿标准》执行。 2、补偿金支付方式 (1)经甲方实地GPS测量，由乙方代表和丙方签字认可测量结果或进行测量公证，该测量结果为给付征地补偿相关费用的依据。 (2)丙方应得各项补偿金，由甲方一次性兑付给丙方。 (二)预留地安置办法

广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)

进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的

合作框架协议(增资扩股)

附件1（A1）项目合作框架协议 （适用合作方已有土地增资入股合作开发） 本协议由以下各方于年月日在_____市签订： 甲方：上海红星美凯龙企业发展有限公司 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人: 项目公司： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、甲方是在上海注册的企业法人，具有丰富的大型城市综合体投资开发经验及商业资源，甲方有意与乙方共同投资合作开发本项目。 2、乙方是在市注册成立的企业，持有项目方公司100%的股权，乙方亦有意与甲方投资开发本项目。 3、项目公司是在市注册成立的企业，注册资金为元，其中乙方中持有项目公司%的股权，乙方中持有项目公司%的股权；项目公司在拥有约亩的土地（以下简称“本项目”）。 甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在城市法规条例的规定，就各方项目合作事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条乙方披露的本项目及项目公司概况 1.1本项目概况 1.1.1本项目占地总面积为平方米（约亩），位于______市______区，东至______路，南至______路，西至______路，北至______路，土地性质用途为，规划设计指标为：容积率约≤%，建筑密度≤%，绿化率≥%，宗地的位置、面积、规划指标等情况详见附件1。 1.1.2项目公司于年月日与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并获取国土部门颁发的《国有土地使用证》（土地证证号为：，发证日期为），目前已经办理了《建设用地规划许可证》、概念性设计批复、等报建文件。 1.1.3本项目土地现状：。

1.2项目公司概况 1.2.1项目公司合法成立并至今合法存续，已通过最近一年的年检，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发资质证等所有证件合法有效； 1.2.2乙方已经缴清项目公司的全部出资，不存在抽走项目公司出资的行为，对其持有项目公司的股权拥有完全的处分权，不存在股权被质押、查封或其它权利负担等影响乙方处分股权的情形； 1.2.3项目公司合法拥有项目土地的国有土地使用权，并已经交清所有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元（或部分交纳土地出让金共人民币元，尚有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元未交纳）； 1.2.4项目公司除披露的债务外，不存在任何应支付的债务（包括或有债务）、应支付的欠缴税务以及其他应支付的任何费用；项目公司已完成最近一年的税务清缴审计手续； 1.2.5项目公司不存在利用土地、股权或其他任何资产对外担保（包括为股东担保）以及土地、股权或其他任何资产被司法机关或行政机关查封、冻结、限制权利等情形。 1.3 项目名称及建设内容： 甲、乙双方按照本协议约定合作的项目暂定名为“红星国际广场”，规划建设内容为集百货MALL、SOHO、写字楼、特色商业街、精品住宅、酒店等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目具体情况填写），总建筑面积为平方米（计容的总建筑面积为平方米），具体以政府规划部门批准的规划设计方案制定。 第二条合作的先决条件 2.1为保障各方利益，各方同意在满足以下先决条件后签署正式协议，具体如下： 2.1.1乙方同意甲方在本协议签订后30工作日内自行或委托独立第三方机构对项目公司和本项目进行财务和法律尽职调查，乙方予以协助配合，并同意将甲方对调查报告满意（以调查报告的结论与乙方披露相符作为满意的标准）作为本次合作的先决条件。 2.1.2乙方出具政府相关文件证明本项目地块不存在被当地国土部门认定为闲置土地或因此被处罚（包括但不限于征收土地闲置费）或被收回的风险。 2.1.3乙方承诺在本协议签订后天内将甲方调整过的总平面图及相关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得批准，并同意将此批复的取得作为本次合作的先决条件。（如项目已经获取总规批复红星认为需要调整时本条款适用） （如有其他先决条件根据项目具体情况增加） 第三条合作方式 3.1在先决条件达成后，甲、乙双方应签订正式协议。正式协议签订后甲方通过项目公司增资扩股方式成为项目公司的新股东，增资扩股完成后，甲方持有项目公司%的股权（根据谈判确定甲

农户土地征收合同

山林土地征收合同书 出租方（甲方）：龙伏镇_________ 村（社区）_________ 组_____________ 同志 承租方（乙方）：浏阳市德意建设开发有限公司 为提高山林土地综合利用效益，在乙方与甲方所在镇、村的协议的框架内，甲方同意将本组的一片土地有偿转让给乙方征收开发用于新农村建设项目，现就有关 事项订立如下合同： 一、土地征收范围 征收土地位于龙伏镇 _______ 村（社区），共计面积______ 亩，其中含山 林地____ 亩、水田______ 亩、旱土亩、山塘__________ 亩，甲方已在地籍图 上签字认定四界。内容包含土地及现有土地上附着的原生林木，不包括现有水田中种植物和山塘中养殖物。 二、征收期限 自2011年 _____ 月日至2051年 _________ 月_____ 日，有效期为50年。 三、征收价格及付款方式 征收价格为：山林地价格为元/亩；水田为元/亩；山塘为元 /亩。根据实际面积计算，总价为_________ 元（大写—万—千—百—拾 元） 签订本协议起，山林地上的原生林木，甲乙双方原则均用于新农村建设需要。若乙方用地必须清除林木，由甲方自行清山采伐，不计林木补偿费；若甲方单方面需要采伐，应以不破坏乙方所需的景观绿化、符合林业采伐政策为前提，取得乙方同意。山林地上的果木林，原则按照上列办法处理；若乙方需要，由乙方与甲方村组负责人另行协商补偿价格；甲方不得随意砍伐损毁或移栽。 山林中的墓葬，若乙方建设需要迁移，由乙方与甲方所在地方政府、村组负责人按有关政策协商补偿价格。期限范围内，甲方不得新增墓葬。为保障甲方墓葬需要，乙方与甲方村（居）委会共同选址，另行租赁或征收一块山地作为公共墓葬， 无偿提供给甲方作为墓葬使用，但原则只接受火化墓葬，不接受土葬，并按规划进 行安葬，墓穴修造另行收取成本费。非甲方家属按市场标准收费。 付款方式为：总价款支付，其中于本合同签订后办清有关土地手续，确认地界红线交付乙方后，乙方由当地村组统一支付总价款，土地征收价 款到户分配由甲方所在村（社区）负责。 四、双方权利义务 1、本合同生效后，乙方有权自主支配所征收的山林土地、水田、山塘。可

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

土地项目合作协议

项目合作协议 甲方：人民政府 法定代表人/授权人： 住所地： 乙方：旅游文化产业有限公司 法定代表人/授权人： 住所地： 丙方：村村民委员会 法定代表人/授权人： 住所地： 鉴于： 城投集团公司与甲方已签署《文化旅游景区开发战略合作框架协议》，打造文化旅游景区（以下简称“项目”）。为确保项目推进，“城投集团

公司”特设立旅游文化产业有限公司（即乙方）对项目进行投资、建设及运管。甲方及丙方保证对项目的实施予以积极支持。 为加快推进项目建设步伐，保障甲乙丙三方及丙方集体经济组织成员权益，根据相关法律、法规及政策规定，甲乙丙三方经协商一致，现就相关合作事宜达成如下协议，以资共同遵守： 第一条项目范围 甲方已将项目区域内各种用地性质的土地约亩（具体范围及面积详见附图，以下简称“约定区域”）划入项目改造建设范围。其中，符合土地规划的建设用地约亩（具体范围及面积详见附图），余下尚待甲方调整土地规划的土地约亩；甲乙丙三方协商在余下的约亩土地范围内将约亩土地预留给丙方(以下简称“丙方预留土地”，具体范围及面积详见附图)。 第二条项目整体合作建设要求 为保证“文化旅游景区”特色景观，确保总体风格统一，树立品牌典范，甲乙丙三方同意就上述约定区域土地进行整体合作，按照景区总体风格统一设计规划建设，约定区域土地的容积率不高于。 第三条合作模式 3.1 关于符合土地规划的约亩建设用地

（1）针对该约亩建设用地，甲方应在本协议签署之日起【】个月内完成土地招拍挂手续，乙方通过招拍挂方式取得国有土地使用权。 （2）对于招拍挂溢价，甲方应在其财政分局收到该约亩建设用地招拍挂确定的价款之日起10个工作日内，按照本条约定的计算方式完成核算，并经乙方签署确认。甲方承诺将招拍挂溢价全部用于文化旅游景区项目旅游配套设施建设，并在甲乙双方完成招拍挂溢价核算确认之日起3个月内全部落实到位。 （3）本条前述第（2）款所称的招拍挂溢价指：甲方财政分局收到该约亩建设用地招拍挂成交总金额，减去该区域内土地整备成本，再加上该约亩土地整备优惠税费（如有）后的实际计算金额。 （4）前款所称的土地整备成本指：该约亩建设用地土地整备发生的全部征地拆迁补偿款项及包括但不限于新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、征地管理费等费用，以甲乙双方核算书面确认的金额为准。 3.2 关于除符合土地规划的约亩建设用地以及约亩丙方预留土地之外的约亩土地 （1）针对该约亩土地，甲方应在本协议签署之日起【】个月内完成“改造工作及土地招拍挂手续。乙方通过招拍挂方式取得国有土地使用权。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： (一)营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。 2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议假如约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，能够按实际情形，进行营业税判定。 土地出让金返还协议假如没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，假如没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

征地拆迁补偿合同协议书范本 标准版

甲方： 乙方： 为防止国有土地资产流失，甲方同意将位于______________土地进行征收，征收后的土地由县国土部门对外公开出让，现就征地拆迁补偿协议如下： 一、由于上述征收的零星土地位于乙方已竟得的______________宗地的_______，为了方便征地拆迁矛盾的协调，同意乙方与拆迁户商定征地拆迁补偿，甲方依法进行认可。 二、征收土地补偿面积为_______m2，具体四至界线见附图。 三、征地土地内拆迁房屋_______户，建筑面积_______m2(具体见乙方与拆迁户签订的协议书)。 四、补偿方式及价款 1、经甲乙双方协商，甲方同意用货币方式对征地拆迁进行补偿给乙方，乙方用建成的房屋补偿给拆迁户，根据乙方与拆迁户签订的征地拆迁补偿协议，补偿拆迁户房屋面积为_______m2，按拆一还一的政策，甲方只认可_______m2。虽然甲方只认可_______m2，但乙方还拆迁户的面积必须是_______m2。 2、甲方补偿给乙方征地补偿费_______元/亩，计人民币_______元(￥：_______元)。甲方从乙方购买住房_______m2用于拆迁户的安置，按_______元/m2计算，补偿乙方人民币_______元整(￥：_______元)。 3、征地和拆迁补偿合计甲方应补偿乙方人民币_______元整(￥：_______元)。 4、付款期限：乙方参与该宗地挂牌并签订了《成交确认书》之日起一个月内，甲方付给乙方人民币_______元整。余下款待乙方房屋建成后，移交535m2还迁房给拆迁户之日，甲方全部付清。 五、本宗地挂牌时，乙方必须参与竞买。若乙方未竞得该宗地土地使用权，甲方支付人民币_______元购买乙方_______m2住房用于甲方还给拆迁户，乙方不得以任何理由拒绝，否则乙方承担一切

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

股权投资及回购协议

协议编号：XXXXX号股权投资及回购协议 XXXX年XX月

目录 鉴于： (2) 第一条协议各方的名称、住所 (2) 第二条释义 (3) 第三条投资目的 (3) 第四条乙方公司的评估价值 (3) 第五条投资前暨投资期间乙方向甲方承诺： (4) 第六条投资资金金额及其交付 (4) 第七条投资资金的使用 (5) 第八条投资资金及投资资金收入的返还 (6) 第九条双方的陈述与保证 (7) 第十条违约责任 (9) 第十一条协议的解除与终止 (10) 第十二条协议的费用 (11) 第十三条保密 (11) 第十四条适用法律和争议解决 (11) 第十五条通知 (12) 第十六条附则 (13)

鉴于： 投资人系依据中华人民共和国法律、法规核准登记的合伙企业，具备所有权利能力和行为能力并能以自身的名义将来源合法、享有合法处分权的资金进行对外投资。 被投资人系依据中华人民共和国法律成立、并经工商行政管理部门核准登记的企业法人，具备所有独立的对外经营资格。 投资人与被投资人双方本着平等、互利的原则，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规和规章，签订本协议，共同遵照执行。 第一条协议各方的名称、住所 投资人（甲方） 法人名称： 委派代表： 住所： 邮政编码： 联系电话：传真： 被投资人（乙方）： 法人名称： 法定代表人或负责人： 住所： 邮政编码： 联系电话：传真：

第二条释义 本协议中除非文意另有所指,下列词语具有如下含义： 一.本协议或《投资协议》：指《股权投资协议及回购协议》及对本 协议的任何修订和补充。 二.投资资金：指投资人按《股权投资协议及回购协议》的约定，交 付给被投资人使用的资金。 三.投资资金收入：指被投资人在运用投资资金过程中产生的收入。 四.投资人：指以下简称甲方。 五.被投资人：指以下简称乙方。 六.财务报表：系指经一家具有资质的会计师事务所审计的乙方财务 报表。 七.投资日：指投资款项交付或到达之日。 八.协议费用：与本次投资相关的尽职调查及准备、谈判、制作文件 的费用及应缴纳的所有税项、行政规费。 第三条投资目的 甲方将其合法拥有的资金，同意在依据并受限于本协议的条款和条件的前提下，对乙方进行投资，该资金用于乙方公司的商业经营，并且依据并受限于本协议的条款和条件的前提下甲方有权选择及决定收回 本投资资金及投资资金收入，无须经乙方同意。 第四条乙方公司的评估价值 甲方投资前的乙方公司价值是应经有资质的会计师事务所审计的，固定资产价值加上未来现金流除去负债。 投资前乙方公司估值为人民币净资产 _ __元整(依据会计师事务所)