【案例分析】土增税清算你关心的

【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！

销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理

国家税务总局宁波市税务局姚伟君

营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，

在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值

税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例

A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析

对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。计算公式为：土

地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。

从计算公式上看，尽管因销售额扣减土地价款而减少了增值税销项税额，但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此，减少的这330.28万元销项税额，应计入土地增值税应税收入。

处理

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：

特此报告

附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取

得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

企业所得税汇算清缴调增调减注意事项

2012年企业所得税汇算清缴，浅析企业所得税汇算清缴调 增调减注意事项 一、企业所得税汇算清缴涉及的政策 现将企业在汇算清缴所得税时应注意的税收政策归纳 如下： 应调增应纳税所得的事项有： （一）工资薪金 1、会计规定 《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条：“职工薪酬，是指企业为获取职工提供服务而给予各种形式的报酬以及 其他相关支出。职工薪酬包括： （1）职工工资、奖金、津贴和补贴； （2）职工福利费； （3）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费； （4）住房公积金； （5）工会经费和职工教育经费； （6）非货币性福利； （7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿； （8）其他与获取职工提供的服务相关的支出； 2、税法规定

《企业所得税法实施条例》第34条：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除，这里的“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关经管机构制订的工资薪金规定实际发放给员工的工资薪金。审核人员在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：（1）企业是否制订了较为规范的员工工资薪金制度； （2）企业所制订的工资薪金制度是否符合行业及地区水平； （3）企业在一定时期所发放的工资薪金是否相对固定的，工资薪金的调整是否有序的进行的； （4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务； 针对以上情形，作为审核人员在操作时，应该收集相关的劳动用工合同、工资发放明细表以及相关的考情表等相关资料来核实企业工资薪金发放的真实性，合理性。 值得强调的是《企业所得税法实施条例》第40条、41条、42条所称的“工资薪金总额”是指企业按照《企业所得税法实施条列》第34条规定的实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险金、医疗保险金、失业保险金、工伤保险金、生育保险金等社会保险金和住房公积金。“工资薪金”应当按实际“发生”数在税前列支，提取数大于实际发生数的差额应调增应纳税

企业所得税注销清算实例解说

[实例解说]A公司成立于1996年9月，实收资本390万元，截至2008年12月31日，企业账面未分配利润为128.47万元。2009年9月30日根据公司章程期满，企业准备清算。2009年9月30日的资产负债情况如下：流动资产577.90万元，非流动资产12.72万元，流动负债40.28万元，非流动负债为0，所有者权益540.33万元（其中实收资本390万元，本年利润21.85万元，未分配利润128.47万元）。 一是经营期企业所得税的计算及申报。股东同意企业提前解散的股东会决议签署日期是2009年9月30日，并在当日成立清算组，则2009年1月1日～2009年9月30日为经营期未满12个月的一个纳税年度。按规定进行经营期企业所得税汇算清缴，2009年1～9月企业会计利润总额为21.85万元（假设没有其他纳税调整事项，企业所得税率为25％），企业应按规定进行该经营期的企业所得税汇算清缴，并缴纳企业所得税5.46万元。 二是清算期企业所得税的计算及申报。2009年9月30日为清算期开始之日，2009年12月20日申请税务注销，即清算期为2009年9月30日一2009年12月20日，截止日期为12月20日。 （1）资产可收回金额（或称可变现金额）为582.05元。

（2）资产计税基础为590.62万元（假设计税基础与账面价值一致）。则资产处臵损益= 582.05-590.62= - 8.56（元）。 （3）债务偿还金额为19.09万元；假设负债计税基础与负债账面价值一致，则：处理债务损益=40.28-19.08=21.20万元（4）清算费用合计5万元，清算过程中发生的相关税费为1.7万元。其他所得或支出付略不计。 （5）清算所得= 资产处臵损益-清算费用-相关税费+（或者-）处理债务损益 =-8.56-5-1.7+21.20=5.93万元 因此，需要缴纳清算企业所得税=5.934×25％=1.48万元 三是股东取得剩余资产的涉税事宜。企业全部资产的可变现价值或交易价格减去清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务．按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。假设职工的工资、社会保险费用和法定补偿金为20万元，以前年度欠税5.46万元剩余资产=资产可收回金额一清算费用一职工工资等相关税费一清算所得税一以前年度欠税-债务偿还金额 =582.05-5-20-1.7-1.48-5.46-19.08=529.32万元

(整理)企业所得税汇算清缴流程及重点.

第三讲 企业所得税汇算清缴业务流程 确定审计时间安排审计人员 了解被审计单位基本情况 现场完成工作底稿 完成初稿 与企业沟通三级复核 完成定稿 注意点： 确定审计时间和人员外出审计时告知单位外出地点时间，单位需登记。 企业的基本情况包括地址、纳税情况、上年度底稿等。 现场审计时先给企业财务负责人审计需要的资料，两人审计一人做底稿一人翻凭证，遇到问题先询问财务，不要起争执，遇到不理解的不懂的涉及业务水平的情况把资料要齐带回来研究。审计过程中不要玩手机聊天，抓紧时间。 所有企业提供的资料要盖章，工作底稿Z6~Z12盖章。 现场审计完成后立即出报告不得积压。 与企业沟通注意技巧和原则，在不违背税法大环境的条件下允许合理避税，在企业面前不要胆怯，用事实和税法说话，企业要求的调增调减数不要当即答应，回所里请示后再做决定。原则上给钱再给报告和发票，视具体情况而定。收费制度分摊到个人谁去审计谁负责收钱。经过三级复合后方能出正式报告，一式三份，企业两份，留存一份。 审计需要资料： 1、全年总账明细账凭证，12月份科目余额汇总表明细到末级科目 2、12月份财务报表（报税务局所得税的报表） 3、纳税申报表（12月份增值税，第四季度所得税） 4、上年度年报纳税申报表主表 5、固定资产清单 6、合同（房屋贷款租赁等） 7、员工花名册社保情况说明 8、税收优惠减免税务局文件

汇算清缴审计要点 一、收入的审核 （一）主营业务收入其他业务收入的审核 1、取得或编制收入项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等核对（详）。 2、查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定在收入确认上的差异（略）。 （二）投资收益的审核 根据“长期投资”、“短期投资”、“银行存款”、“无形资产”、“固定资产”、“存货”等明细账与有关凭证及签订的投资合同与协议，审核纳税人对外投资的方式和金额，了解该企业对投资单位是否拥有控制权，核算投资收益的方法是否符合税法的有关规定，复印相关文件。 （三）营业外收入的审核 1、结合固定资产科目，审核固定资产盘盈、清理的收益是否准确计算入账。 2、结合存货、其他应付款、盈余公积、资本公积等科目，审核是否存在营业外收入不入账或不及时入账的情况。 3、审核无形资产转让的会计处理及税务处理是否正确，注意转让的是所有权还是使用权。 4、审核营业外收入是否涉及需申报增值税或营业税的情况。 5、审核非货币性资产交易的会计处理及税务处理是否正确，注意收到补价一方所确认的损益的正确性。 6、审核罚款净收入的会计处理及税务处理是否正确，注意纳税人是否将内部罚款与外部罚款区别，是否将行政处罚与违法处罚区别。 7、复印所有营业税收入记账凭证原始凭证 （四）免税收入不征税收入的审核 复印所有相关文件，记账凭证原始凭证。 三、成本费用的审核 （一）主营业务成本的审核 1.审核明细账与总账、报表（在产品项目）是否相符；取得或编制成本项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等核对经营成本口径是否一致。 （二）营业外支出的审核 1.审核营业外支出是否涉及税收规定不得在税前扣除的项目。重点审核： （1）违法经营的罚款和被没收财物的损失； （2）各种税收的滞纳金、罚金和罚款； （3）自然灾害或者意外事故损失的有赔偿部分； （4）用于中国境内公益、救济性质以外的捐赠； （5）各项赞助支出； （6）与生产经营无关的其他各项支出； （7）为被担保人承担归还所担保贷款的本息； （8）计提的固定资产减值准备，无形资产减值准备、在建工程减值准备。 （9）复印所有记账凭证原始凭证 2.审核营业外支出是否按税法规定准予税前扣除。 （1）审核固定资产、在建工程、流动资产非正常盘亏、毁损、报废的净损失是否减除责任人赔偿，保险赔偿后的余额是否已经主管税务机关认定。 （2）审核存货、固定资产、无形资产、长期投资发生永久性或实质性损失，是否已经

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

企业所得税清算报告

企业所得税清算报告年度 纳税人识别号：企业名称（章）：

有限公司注销清算报告 根据《公司法》及桐庐环宇箱包有限公司（以下简称公司）《章程》的规定，公司已于年月日召开的股东会议决议解散，并成立清算组与年月日开始对公司进行清算。现将清算情况报告如下： 一、清算组成员情况。清算组成员由股东组成，其中周文校担任清算组负责人。 二、通知和公告债权人情况。清算组于年月日通知了公司债权人申报债权，并于年月日在报纸公告公司债权人申报债权。 三、公司财产情况。截止年月日清算基准日，公司资产总额元，其中，净资产元，负债总额元。 四、公司财产构成情况。（应以“财产清单”的形式罗列公司财产名称、数量、价值，存放地点；银行存款应注明开户银行及银行账户） 五、公司债权、债务情况。 1、债权的清收情况：（包括债权的具体种类及金额，是否已

清收等情况）债权已清收完毕。 2、债务的清偿情况：（包括债务的具体种类及金额，是否已清偿等情况）债务已清偿完毕。 六、公司剩余财产的的分配情况。 公司剩余财产由全体股东按出资比例分配。已分配完毕。．七、公司的会计凭证、账册等会计资料的保存情况。 公司的会计凭证、账册等会计资料由负责保存。 八、其他有关事项说明。 公司已清全部税款并办理完毕税务注销，公司已全部清偿。清算组成员签字： 股东签字（章）：

有限公司 年月日 中华人民共和国企业清算所得税申报表． 清算期间：年月日至年月日 纳税人名称： 纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□金额单位：元（列至角分） 类行项金 资产处置损益（填附表一1 负债清偿损益（填附表二2 应纳税所得清算费3 计清算税金及附4 其他所得或支5 清算所得1+2-3-4+6 免税收7 不征税收8 其他免税所9 弥补以前年度亏10 应纳税所得额6-7-8-9-111 应纳所得税12税率25 计应纳所得税额1131 14减（免）企业所得税 应补（退）境外应补所得税15 得税额计境内外实际应纳所得税13-14+116 以前纳税年度应补（退）所得税17 实际应补（退）所得税额16+118 纳税人盖章主管税务机代理申报中介机构盖章 受理专用章 清算组盖章： 受理人签字：经办人签字及执业证件号码： 经办人签字： 申报日期：代理申报日期：受理日期： 年月年日月日年月日

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税

土地增值税清算审核报告说明

土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的

通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。

企业所得税汇算清缴流程

企业所得税汇算清缴流程 及年度汇缴申报表相关内容讲解 （一）、企业所得税汇缴期限 1、企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。（《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条） 2、企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。 3、企业依法清算时，应当以清算期间作为一个独立的纳税年度。（《企业所得税法》第五十三条）纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款； 4、纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。 （二）、企业所得税汇缴范围 凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税汇算清缴管理办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。 范围包括：1、实行查账征收的居民纳税人 2、实行企业所得税核定应税所得率征收方式纳税人 3、按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业 4、企业重组中需要按清算处理的企业。 注：实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。 （三）、汇总、合并纳税企业的汇缴规定 汇总企业 1、政策规定： 居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。（《企业所得税法》第五十条） 汇总纳税企业实行"统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库"的企业所得税征收管理办法。（国税发[2008]28号《汇总纳税企业所得税管理暂行规定》第三条） 汇总清算，是指在年度终了后，总机构负责进行企业所得税的年度汇算清缴，统一计算企业的年度应纳所得税额，抵减总机构、分支机构当年已就地分期预缴的企业所得税款后，多退少补税款。 2、清算要求： （1）总机构：实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行

土地增值税清算税款鉴证报告

附件一 土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章： 年月日

土地增值税清算鉴证报告 （200 ）土增鉴字号公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下容） （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验

证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%； 5.适用税率：%； 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补（退）缴土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长（签名或盖章）： 中国注册税务师（签名或盖章）：

企业清算所得税申报表怎么填,范本说明

企业清算所得税申报表怎么填,范本说明 中华人民共和国企业清算所得税申报表填报说明 一、适用范围 本表适用于按税收规定进行清算、缴纳企业所得税的居民企业纳税人(以下简称纳税人)申报。 二、填报依据 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和相关税收政策规定计算填报。 三、有关项目填报说明 表头项目 1.“清算期间”：填报纳税人实际生产经营终止之日至办理完毕清算事务之日止的期间。 2.“纳税人名称”：填报税务机关统一核发的税务登记证所载纳税人的全称。 3.”纳税人识别号”：填报税务机关统一核发的税务登记证号码。 行次说明 1.第1行“资产处置损益”：填报纳税人全部资产按可变现价值或交易价格扣除其计税基础后确认的资产处置所得或损失金额。本行通过附表一《资产处置损益明细表》计算

填报。 2.第2行“负债清偿损益”：填报纳税人全部负债按计税基础减除其清偿金额后确认的负债清偿所得或损失金额。本行通过附表二《负债清偿损益明细表》计算填报。 3.第3行“清算费用”：填报纳税人清算过程中发生的与清算业务有关的费用支出，包括清算组组成人员的报酬，清算财产的管理、变卖及分配所需的评估费、咨询费等费用，清算过程中支付的诉讼费用、仲裁费用及公告费用，以及为维护债权人和股东的合法权益支付的其他费用。 4.第4行“清算税金及附加”：填报纳税人清算过程中发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。 5.第5行“其他所得或支出”：填报纳税人清算过程中取得的其他所得或发生的其他支出。其中，其他支出以“-”号填列。 6.第6行“清算所得”：填报纳税人全部资产按可变现价值或交易价格减除其计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额。 7.第7行“免税收入”：填报纳税人清算过程中取得的按税收规定免税收入。 8.第8行“不征税收入”：填报纳税人清算过程中取得的按税收规定不征税收入。

土地增值税清算报税务机关报告

XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发

的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。

企业所得税汇算清缴

企业所得税汇算清缴2017 企业所得税是对我国境内的居民企业和非居民企业以及其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税;通常以纯所得为征税对象，以经过计算得出的应纳税所得额为计税依据，纳税人和实际负担人通常是一致，可以直接调节纳税人的收入。 我国企业所得税的制度从1949年直到2007年3月16日，经过漫长的历史时期，已走向高速规范发展的阶段，2007年，全国人大代表大会通过了《中华人民共和国企业所得税法》，并于2008年1月1日开始施行，从此内外资企业实行统一的企业所得税。 企业所得税按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。 一、企业所得税汇算清缴的程序和方法 首先将企业填写的年度企业所得税纳税申报表及附表，及企业的利润表、总账、明细账进行核对，审核帐帐、帐表; 其次针对企业纳税申报表主表中“纳税调整事项明细表”进行重点审核，审核是以其所涉及的会计科目逐项进行; 最后将审核结果及委托方交换意见，根据交换意见的结果决定出具何种报告，是年度企业所得税汇算清缴鉴证报告还是咨询报告，若是鉴证报告，其报告意见类型;无保留意见鉴证报告、保留意见鉴证报告、否定意见鉴证报告、无法表明意见鉴证报告。 二、企业所得税汇算清缴涉及的政策 现将企业在汇算清缴所得税时应注意的税收政策归纳如下： 应调增应纳税所得的事项有： (一)工资薪金 1、会计规定 《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条：“职工薪酬，是指企业为获取职工提供服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括： (1)职工工资、奖金、津贴和补贴;

案例：土地增值税清算报告

**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴

证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：

2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设

施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》

企业清算所得税业务案例研究分析

企业清算所得税业务案例分析

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企业清算所得税业务案例分析 蓝星化工有限公司（以下简称蓝星公司）于2005年6月成立，注册资本1000万元（其中中星集团出资600万元，占60%；自然人王某出资400万元，占40%），截至2009年9月30日，累计留存收益8100万元。由于公司生产环节污染严重，环保部门要求该企业关停，股东会于2009年9月30日决定解散并注销蓝星公司。 2009年9月30日，蓝星公司资产负债表如下： 单位：万元 资产金额负债金额 货币资金550 短期借款100 应收账款350 应付账款200 其他应收款100 应付职工薪 酬 50 存货 2 600 应交税费150 固定资产 6 000 其他应付款100 可供出售 金融资产 400 负债总额600 所有者权益9400 实收资本1000 资本公积300

留存收益8100 资产总额10000 负债及所有 10000 者权益 公司于2009年10月8日，成立清算组，并对外公告，同时向税务机关书面报告。 10月15日，公司向主管税务机关提交2009年度所得税汇算清缴申报表，现金补交所得税20万元。 主管国、地税分局于10月18日到蓝星公司进行税务检查，检查期限为2005年6月至2009年9月。10月20日检查结束，国税查补税款200万元、加收滞纳金20万元、罚款40万元；地税查补税款300万元、加收滞纳金30万元、罚款30万元。企业会计处理为： 借：利润分配——未分配利润 6 200 000 贷：应交税费——应交增值税 2 000 000 ——应交营业税等 3 000 000 其他应交款——滞纳金、罚款 1 200 000 清算期间共发生清算费用（不含相关税费）80万元。资产账面价值、计税基础、处置收入、应纳税费如下表列示： 单位：万元

土增清算流程及注意事项

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料） 在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。 其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。 对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。 根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。 备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。 二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备 1、准备所有项目的证照资料。 包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。 2、明确项目情况。 项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。 ，

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项