前期物业管理介入的意义

前期物业管理介入的意

义

Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业前期介入管理的意义

董贤钧/中国物业管理协会网/

在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，如果能让着名品牌的物业管理公司前期介入管理，将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。物业前期介入管理的优点主要表现在以下几方面：

一、物业前期介入管理是为业主把好验收关

1、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主(小业主与发展商)共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

二、物业前期介入管理是后期管理的基础

1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣

工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。

三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证

1、物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社

会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。

2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

3、根据社区的持续发展要求，作为物业前期介入管理工作的一个重点，是通过环保、节能的服务来避免现代工业文明所造成的空气污染、水污染、噪音污染和能源浪费，改善整个社区的生态环境，做到花香草绿，空气清新，水源充足清洁，道路平坦、干净，垃圾及时清运，环境宁静幽雅。应该说这也是物业管理公司最基本的服务内容之一。

物业前期介入管理同时也是一件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时，物业各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术

人才的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

房地产发展商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理，前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用。通过物业前期介入管理规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业企业都能达到满意的目标。

物业工程部前期介入工作计划

. 物业工程部前期介入工作计划我物业公司将提前介入本项根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方重点考虑每一项设施设备。便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工并同甲方、建议施工方立即整改。不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业建立功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。的平面布局、健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的；、完善物业的使用功能。1、改进、改善物业的具体设计。23、能更好地监理施工质量。、为接管验收打下基础。4、便于日后对物业的管理。5、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排6水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面精选范本 . 层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心 7便于在后期并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，中有数。或拍照保存相记录、管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。安装单位的责任非施工、应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、并为顺利移交更减轻日后的管理难度，常有利。也确保物业日后提升管理质量，拿出依据。合理选择配备现场介入人员二、所以对于现现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工1民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。 2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。34、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。三、技术的支持工作发现问题及时反馈，物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。四、做好与现场各方关系的协调精选范本 . 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系为保证现场协调协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，错综复杂，及时有效需编制工程联系人员详细清单。、深入了解项目特点，拟定现场计划：1审读应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；在进入项目以前，图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等

早期介入阶段物业管理实施方案

1、物业管理几个阶段的说明 根据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4 条款的要求，本企业对***********物业管 理阶段的划分作下列界定： 1.1 早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。 1.2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆 时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。 1.3 开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻***********后的长效物业管理）是指物业管理 工作按委托合同的要求全面展开。 1.4 ***********物业管理三个阶段划分示意图：s 介入时点 介入时点 时点

2、早期介入阶段的物业管理内容 在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本” 的服务理念，对规则设计与 物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是 十分必要的，如果物业管理在早 期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方 面的可操作性问题，同时亦方便 从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使 各部分的运转进入良好的结合和运行状态。 就***********而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了。物业管理公司可以从管 理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟 通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。 同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供 暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。 2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见 2.1.1 从管理成本角度分析各项设计指标 ?办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室 ?门岗数及通道 ?卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类 ?花木品种、绿化面积和喷水池资料 ?能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理 ?物品消耗和维护费用测算 2.1.2 从使用功能角度分析各项设计指标 ?平面布置

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)

（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

物业前期介入优化建议大全-超级实用

物业前期介入优化建议大全，超级实用！ 物业管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。 一、给水排水 （一）生活水泵机房 1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。 2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。 3、供水水箱应设置2个并联使用，便于水箱清洗。 4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。

5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。 6、供水机房顶、墙面应做隔音处理（铁皮吸音板），地面铺设地砖。 7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。 8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。 （二）管网设施 1、供水管网应按双路环网供水系统设计。 2、供水管道色标清晰，弹簧减振材料保证质量。 3、排水管道与楼板接口处应采用双防水，先对管道周边进行防水材料嵌缝，然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。 4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖；道路

排污井井盖采用塑胶井盖为宜，减小噪声。 5、排水管道不得穿过沉降缝。 6、地下污水＃排污泵排水管道建议采用钢管连接，避免软连接因泵启动时连接处脱落，排污管道阀门采用止回阀，防止水倒流或回流。 7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟，避免雨水直接入侵地下车库。 8、卫生间排污系统无防臭装置，排水支管及地漏无存水弯。 （三）计量设施 1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。 2、管网的使用水点都应装独立计量表。 3、供水水平干管支路一律安装独立计量表（如消防

物业管理前期介入方案(1)

前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华

中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；

物业管理公司前期介入的主 要工作内容

物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作： 1) 设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一 个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居 民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子； 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少

物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入的定义和作用物业管理前期介入的定义和作用提要：有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设 来自地产E网 物业管理前期介入的定义和作用 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为 物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用： 1．有利于优化设计，完善设计细节 物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验 对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。

例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。 2．有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。 3．有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

#新项目物业管理前期介入流程

新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入

房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入

合使用管理的要求，从而为以后的管理工作打下良好的基础。 所谓的早期介入，指的是物业管理公司在接管物业前的各个阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段）就参与决策，制定出与物业管理方案，并从工程管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监理、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。 物业前期管理是一种物业管理公司同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法。因此，无论是对房地产开发商，还是对物业管理公司都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽然有区别但又相互联系。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择，评价。在物业的开发阶段适时地选择恰当的物业管理公司，在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业的建设更加符合使用和管理你的要求。因此，物业管理的早期介入，是开发商不容忽视的重要环节。

2 物业管理早期介入的重要性 2.1 完善规划设计，节省投资成本 在房地产项目的前期规划阶段，设计单位更多的会从容积率、日照分析等经济指标和规划条件要求的角度来进行规划，设计，难免会忽略物业日后使用的方便性和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理造成一定影响。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术的进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。物业管理企业作为物业的管理经营维护者，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，，提出一些合力的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在项目施工图设计阶段，物业管理公司还可以就房屋的水、暖、电、燃气管道设备、厨具洁具和门窗的选型选材提供咨询意见，避免使用一些价格昂贵、易锈易损的材料，既能为开发商节省投资，也可节省日后的使用维修成本。 2.2 加强施工监督，提高产品质量 在房屋施工阶段，按照法定程序虽然有监理单位进行监管，但监理单位与多数开发商一样，往往只注重房子的重大安全质量问题，对不会发生质量事故但会影响到使用效果的细节问题重视不够。另外，施工单位容易 7

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

物业前期介入的重要性和必要性

物业早期介入的重要性和必要性的具体展开 答：物业前期介入的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。 (二)物业前期介入是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业前期介入是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

前期物业管理与早期介入的重要意义和作用(总4页)

前期物业管理与早期介入的重要意义和作用(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

学院：土木建筑学院班级：工程管理0801 姓名：牟庆猛学号：0109 关键词：工程质量后遗症? 业主利益全过程管理企业形象 摘要：本文主要介绍前期物业管理以及早期介入的作用和意义，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础。让其能更好地去指导我们的工作。 我国的物业管理发展时间虽然不长，但在发展中的这些年里也取得了应有的成绩，特别是在前期物业管理与早期介入方面有着他独特的作用和意义。 下面先介绍关于前期物业管理的意义与作用有如下一些方面：前期物业管理在与早期的管业管理发展阶段比较起来作用是很明显的。它可减少使用中的后遗症，要改变在物管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。物业前期管理是对所管物业的全面了解如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。物业前期管理是为后期管理做好准备通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。 至于前期物业管理意义也是很重大的，物业管理公司的前期物业管理介入活动，不仅受到开发商的欢迎，同时也符合业主的长远利益，还为顺利开展日后长远的物业管理服务工作打下了良好的基础。在广泛保持与开发商以及其它有关单位、部门良好关系的基础上，在项目的规划、设计阶段，物业管理公司有选择地参与其中，提出自己的物业管理服务方案并就方案与开发商进行沟通与协商；对达成合作意向的项目，正式开始之后，即委派人员到工程的施工和销售现场直接参与项目施工和销售过程。其中，物业管理公司的工程技术人员进入现场后，主要任务是熟悉和了解项目的工程技术情况，同时还可为开发商提供义务的工程监理，并借此更加有效地影响开发公司和业主在物业管理方面的意识；而物业管理公司的工作人员在开发公司销售现场的主要任务是展示物业管理公司的形象，并积极与业主沟通，进行

物业前期介入的工作总结

物业前期介入的工作总结 导读：本文物业前期介入的工作总结，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的20xx年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下： 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安

抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及

物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全

物业管理早期介入的作用是什么

物业管理早期介入的作用是什么 物业公司是在小区交房后才入驻的吗?其实并不是，早在楼盘开发商将地块买下后，物业公司就可以入驻了。物业管理早期介入能起到什么作用? 物业管理早期介入 物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。 物业管理早期介入能起到什么作用? 前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时，物管企业面对的不仅是业主，还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始，设计、施工等问题逐渐显现出来，而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期，使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋，甚至代开发商建筑商受过。 本阶段，物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们明确本阶段的工作重点，经常同业主取得联系，加强对业主室内装修的监督指导，对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并同开发商保持密切的联系，或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系，使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。 前期管理介入工作的中心是业主，重点是做好为业主排难解困，对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修，要加强监督、检查和指导，让业主真正体会到物业管理是为他们着想，是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中，加深业主对物业管理的了解，使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体，而不是相互对立。 作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段，它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价，而且是高端物业的开路先锋，起到为高端物业排除困扰铺平道路的作用。 文章来源：律伴网https://www.sodocs.net/doc/0a17836849.html,/

物业前期介入工作程序

楼宇承接查验 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 3.1接管验收条件 按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序： 3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入的定义和作用 物业管理前期介入的定义和作用 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发 各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为 物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用： 1．有利于优化设计，完善设计细节 物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验 对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，

否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。 2．有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。 3．有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。 4．有利于加强对所管物业的全面了解 物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和