房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题
一、名词解释(每小题1分，共10分)
1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资
产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，
从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，
各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人
5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位
等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及
土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境
8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境
9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和
相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时
间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用
12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产
具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。
16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动
17、抵押贷款：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款
18、财务评价：房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价。具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性。
19、现金流量：是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
20、资产负债率：是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
21、投资利润率：指项目的年利润总额与总投资的比率。
22、国民经济评价：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。
23、风险：风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
24、投资风险：指在投资过程中遭受各种损失的可能性。
25、房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。二．填空：
1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。
2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。
3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。
4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。
5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。
6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类。
7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标。
9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表。
10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略。
11、按风险的性质划分，风险可分为静态风险和动态风险。
12、房地产投资风险分析的方法，主要有定性分析法和定量分析。
13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分，房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策。
16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值，它
是房地产投资的全过程。
17、投资按其性质的不同，分为固定资产投资和流动资金投资。
18、根据投资回收期的长短，投资可分为短期投资和长期投资。
19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用，投资环境可划分为硬环境和软环境。
20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类。
21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分。
22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金。
23、房地产投资总成本费用，一般由开发成本和开发费用两大部分构成。
24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法。
26、风险的特征括：随机性、客观性、相对性、对称性、可测性。
28、房地产的拥有方式主要有：个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有。
29、房地产的投资方式主要有：个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资。
30、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。
三、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确
答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1. 基于房地产投资( D )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强
B.受政策影响大
C.对专业管理依赖强
D.不可移动性
2. 房地产间接投资不包括( A )。
A.房地产置业投资
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷款证券
3. 在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（ D ）。
A、政治
B、经济
C、管理
D、区位
4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押
C．转让 D．经营
5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ B ）。
A．购买价格 B．容积率及有关设计参数
C．空置率 D．运营费用
6. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。
A．％ B．％
C．％ D．％解析:700/2000=
7.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲
=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。
8.A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙
9.C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙
解析:890/1500= 910/1800= 1200/2200= 从小到大排列
8. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A ）。
A．单元估算法 B．单位指标估算法
C．概算指标法 D．工程量近似匡算法
9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。
A．折旧费 B．审计费
C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税
B．C．固定资产折旧 D．贷款利息
11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。
A．现金流量 B．清偿能力
C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况
12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（C）万元。
A．330 B．450
C．650 D．700
13. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于(A)
A.房地产开发投资
B.置业投资
C.间接投资
D.金融投资
14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于(A)
A.现金流入
B.现金流出
C.净现金流量
D.时间价值
15. (P/A，i，n)是( B )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值
B.等额序列支付现值
C.等差序列现值
D.等额序列支付终值
16. 在我国( C )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率
B.社会资金供应量
C.土地供应计划
D.税收
17. ( D )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表
B.贷款还本付息表
C.营业利润表
D.资金来源与运用表
18. 下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的( A )
A.接受委托
B.投资机会研究
C.调查研究
D.财务评价和国民经济评价
19. ( B )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.成本利润率
D.净现值
20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( A )贷款。
A.消费性
B.投资性
C.经营性
D.周转性
21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( B )身上。
A.承建商
B.开发商
C.银行
D.购房者
22. 存货周转率是反映企业( B )能力的指标之一。
A.长期偿债
B.短期偿债
C.经营管理
D.获利
23. 零售商业与服务用房投资通常不包括( D )。
A.写字楼
B.铺面房
C.中小型购物中心
D.大型购物中心
24. 下列税种中( B )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
A.增值税
B.所得税
C.营业税
D.消费税
25. 商业铺面房投资的成功主要依赖于( A )。
A.租客的业务的成功经营
B.业主与租客的良好合作
C.铺面的内外部装修
D.租约
26. 中型购物中心的可出租面积大约在( B )万平方米左右。
四、多
项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出至少两个正确答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共20分)
1.政府用来调控房地产市场的主要政策包括(BCDE)，这些政策会对房地产投资产生较大影响。
A.个人收入政策
B.土地供给政策
C.金融政策
D.财政税收政策
E.住房政策
2.房地产投资项目开发周期大体由(ABC)阶段组成。
A.准备期
B.建造期
C.使用期
D.租售期
E.规划期
3.房地产投资的特点有(ABCE)。
A.盈利性
B.商品性
C.非流动性
D.流动性
E.风险性
4.房地产间接投资包括(BCD)。
A.房地产置业投资
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷款证券
E.房地产开发投资
5.房地产投资项目分析的任务有(ABCDE)。
A.为投资人提供投资方向
B.为投资人提供运作方式
C.为投资人提供投资方式
D.为投资人预测投资收益
E.为投资人描述风险及提供规避风险的方法
6.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括(BCD)等方面信息。
A.空置量信息
B.政策信息
C.金融信息
D.房地产税收信息
E.房地产存量信息
7. 利息计算的三要素包括（ABD）。
A.本金
B.利率
C.名义利率
D.计息期数
E.利润
8.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。
9. A．净现值 B．投资利润率
C．现金回报率 D．静态投资回收期E．内部收益率
9.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ABD）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B．实际利率真实地反映了资金的时间价值C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．当计息周期短于1年时，年名义利率大于实际利率
10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ABC）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E．内部收益率越高，投资风险就越小
11.下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ADE）。
A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表E．损益表12.投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC）。
A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据E．为项目后期的经营决策提供依据
13.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。
A．商业信誉和财务状况 B．面积需求大小C．租金支付方式D．物业服务需求E．与写字楼业主的关系
15.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为(ADE)等方面。
A.租金收入
B.销售收入
C.减少纳税
D.股权增加
E.物业增值
16.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在(ABD)等方面。
A.土地开发费用高
B.环境污染较严重
C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势
D.流动人口日益增加
E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大
17.房地产金融是与房地产有关的(ABCE)等各种信用活动的总称。
A.租赁、转让
B.交换
C.各种货币资金的融通
D.金融工具投资
E.各种货币资金的筹集
18.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据( ABCD )而定。
A.房地产开发周期
B.公司资产实力
C.房地产企业筹集资金的目的
D.金融市场的规律和有关法规
E.企业素质
19.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的(ABCE)。
A.成本
B.费用
C.税金
D.价外收入
E.损失
21.房地产开发投资风险防范策略与方法有哪些(ABCE）
A.风险预控
B.风险回避
C.风险组合
D.风险控制
E.风险转移
五、简答题（每小题4分，共12分）
1. 简述房地产投资有哪些特点
(1) 资金需求量大，投资回收期长
(2) 房地产投资不确定因素多，风险大
(3) 房地产投资回报率高，效益好
2. 简述房地产市场投资有什么重要作用
房地产市场投资的宏观作用：（主要表现在四个方面）
(1) 有利于国家增加财政收入
(2) 有利于改善城市建设和投资环境
(3) 有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化
(4) 有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展
房地产市场投资的微观作用（主要体现在三个方面）
(1) 房地产市场投资可以增值
(2) 房地产市场投资可以实现保值
(3) 房地产市场投资可以合理避税
3. 简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成。
房地产开发投资过程：（六大阶段）
（1）收集信息阶段（2）项目可行性研究阶段（3）取得土地使用权阶段（4）项目规划（5）项目投资实施阶段（6）房地产租售阶段
4. 简述房地产投资环境分析的基本内容及基本任务。
主要内容（主要体现在八个方面）
(1)社会环境（2）政治环境（3）法律环境（4）经济环境（5）文化环境（6）自然地理环境（7）基础设施环境（8）社会服务环境
基本任务
（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。
（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。
（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。
5. 简述房地产项目的资金来源。
企业资本金（股本金）、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会合法集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式。
六、计算题（第44小题8分，第45小题10分，共18分）
1. 某项目第一，二，三年分别投资100万，70万，50万，以后各年均收益90万，经营费用均为20万，寿命期为10年，期末残值为40万，绘制该项目的现金流量图。（本题中建设期的投资资金发生的时间点为年初，经营期的收益资金发生的时间点为年末）
2.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。
3. 某投资方案各年的净现金流量如下图所示，折现率为10%，则该方案财务净现值额是多少
4. 已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元
七、论述题（每小题10分，共20分）
46. 谈谈如何理解房地产投资分析中“钱能生钱”的含义。
47.试述房地产项目投资中的敏感性分析的主要步骤及其局限性。
48. 试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
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【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、
阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
(完整word版)房地产投资分析试题1
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产投资分析报告文案
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
《房地产投资分析》综合测试题5-5
东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征
房地产经营与管理试题与答案
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性
房地产项目投资可行性分析报告[详细]
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)
三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)
房地产投资分析复习资料
第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)
房地产投资分析答案
建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12 期中《房地产投资分析》试卷(2014.11.) 出卷人：陈志琴审核人：孙良 班级：_____ _____ 姓名: 成绩：_____________ 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产 的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各 种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等 统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 二、填空题（每空1分，共20分） 1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。 2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。 3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。 4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的
回收与增值四个阶段。 5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。 6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。 三．选择题（每题2分， 1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 2、下列属于房地产投资主体的是 A 。 A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者 3、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治 B、经济 C、管理 D、区位 5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。 A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间 6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。 A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用 7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。 A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间 8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。 A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风 9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。 A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 10、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金
房地产投资分析复习知识点教学提纲
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产投资分析复习题
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《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必
房地产项目投资可行性分析报告
房地产项目投资可行性 分析报告 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 SG·DHSZ 2、开发商及简介 四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司 四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源
4月浙江自考房地产投资分析试题及答案解析
浙江省2018年4月自学考试房地产投资分析试题 课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.以下关于土地投机的说法正确的是( ) A.土地投机商购买土地，将其用于房地产项目的开发，然后整体转让以获取收益 B.土地投机商是单纯为获取地块升值而购买及持有土地的 C.所有购买土地使用权的开发商都视作土地投机商 D.土地投机商非常关心土地的土壤成分 2.仓储商店的特点是( ) A.仓储商店一般离市中心较近 B.经营仓储商店所需的技术含量较低 C.很多仓储商店是以连锁店的形式开设的 D.仓储商店外观必须醒目，这样才能吸引顾客到来 3.工业用房的特点是( ) A.具有特殊用途的工业用房通常周转率较低 B.较大规模的工业用房通常周转率较高 C.工业用房的租用者很少会在房屋内部安装大型机械设备 D.当工厂地处边远地区时，工业企业倾向于选择多层厂房 4.从物理形态上划分，房地产可以分为( ) A.土地、建成后的物业和在建工程 B.生地、熟地和在建工程 C.在建工程和已建成工程 D.居住物业、商业物业和工业物业 5.投资者及时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这一特性被称为( ) A.耐久性 B.适应性 C.政策影响性 D.相互影响性 6.房地产的价值受物质实体与权益两方面因素的影响，以下关于这两个因素的说法正确的是 1
( ) A.物质实体可以用收益大小来表示 B.权益是无形的，不可触摸的 C.权益是物质实体的载体 D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定因素 7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区，并将其销售出去，这一行为属于 ( ) A.房地产开发投资 B.置业投资 C.间接投资 D.金融投资 8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于( ) A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.时间价值 9.房地产投资分析的目的是( ) A.力求根据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化 B.力求根据特定项目目标，将风险最小化 C.力求获得平均收益水平 D.力求根据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获得最好的经济效果 10.某企业2018年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为( ) A.10万元 B.20万元 C.30万元 D.60万元 11.一个投资者购买了一套商品住宅用于出租，则该投资者该项投资活动的成本构成为 ( ) A.购买成本和出租成本 B.经营成本 C.购买成本和经营成本 D.出租成本 12.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为叫做( ) A.土地使用权买卖 B.土地使用权划拨 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让 13.以招标的方式出让土地使用权主要适用于( ) 2