06东莞市写字楼市场现状调查

06东莞市写字楼市场现状调查（综合版）

东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主。由于大部分东莞企业公办点都设置在工厂内部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇区表现尤为明显。

近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下，第二、三产业的比例明显提升。在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升，但与其增加数量与城市写字楼开发总量还存在一定的差距。

为此，本调查从区域投资、企业选址和租金承受度等角度对东莞写字楼购租市场进行一次专项调查。

写字楼购方现状调查

有效样本量：210份

【选购区域】

东城南城居首

调查结果显示：在被访者中有187份样本希望在城区购买写字楼，占总意向样本数的89%。在东莞城区写字楼中，选择购买东城区的样本排在第一位，共84份，占210份样本问卷的40%；其他依次是南城区、镇区、莞城区和万江区，样本数量分别为76份、17份、10份和23份。

从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区

写字楼，且超过六成多的样本有意购买东城和南城区写字楼，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。

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【主购面积】

集中在51-200平方米之间

调查结果显示：有141份调查样本选购面积位于

81-200平方米之间，占有率高达49.1% ，足见这一范围是写字楼的消化集中点。在所有选购面积中101-150平方米选择率最高，有46份调查样本，占有率为22%。

其次是81-100平方米和151-200平方米的写字楼，占有率分别为20.5%和11%。其他的写字楼选购问卷样本数分别为50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率为10.1%、201-250平方米占有率为9.0%、251-300平方米占有率为8.1%、301-400平方米占有率为5.2%；401-800平方米占有率为2.4%；800平方米以上占1.4%。

【出租企望值】

30-50元/月/方

调查结果显示：被访者写字楼出租租金期望期的月租金分别是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。

从数据可以看出，购楼群体对购后出租租金的期望值较高，有17.1%的投资企望写字楼租价可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的购楼者期望租金可以达到30元/平方米以上。在市场调查中记者发现不少写字楼租金都在30元以下，其中不乏大型高档写字楼，说明购楼者的期望租金值较市场实际租金略高一些。

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【投资因素】

长线投资倾向明显

调查结果显示：对于影响投资写字楼的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：价格占24.3%；位置占14.7%；质量占4.3%；商家信誉占6.2%；周边环境占8.6%；物业管理占10.9%；升值潜力占22.4%、实用率占8.6%；。我们可以发现：价格是第一位，其次是升值潜力。说明投资者多数是理性投资者。

写字楼租方现状调查

有效样本量：531份

【求租区域】

东城南城吸引力明显

调查结果显示：在回收的531份调查样本中，有意在东莞城区设立办公点的企业占总意向样本数的79.9%。选择在城区办公的调查问卷中，31.7%样本选择了东城区，24.9%的样本选择了南城区，13.7%的样本选择了莞城区，9.6%的样本选择了万江区。

从数据可以得出，东城区和南城区是企业办公的首选区域，占总意向调查样本的56.6%，可见两大区域对企业的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎

门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

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【求租面积】

小面积出租相对活跃

调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在51-80和81-100平方米两个面积段，其占有率高达45.8%。另外，101-150和151-200平方米这两个面积段也备受求租关注，其占有率也达到了26.6%。其他面积段的分别是：50平方米以下占81%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800

平方米占1.9%，800平方米以上占0.1%。

从求租调查样本可以看出，东莞市的中小企业是写字楼市场的主力消费群，未来小面积的写字楼出租市场相对活跃。

【意向月租金】

两千元之内市场空间大

调查结果显示：求租样本对支付写字楼租金相对偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元两个价位，选择

率分别为25.2%和24.3%，占据了近一半的样本数量。其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为9.6%，2001-2500元为11.9%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7.7%，4001-5000元为7.9%，5001-10000元为2.4%，10001-20000元为0.9%，2万元以上为0。

从数据可以看出，在写字楼租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低，与对应的求租面积后，其每平方米租金在20元左右。

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【选租因素】价格与位置起决定作用

调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、商家信誉、质量、户型。各大因素的样本占有率分别为：价格占30%；位置占25%；质量占4%；商家信誉占9%；周边环境占16%；物业管理占12%；升值潜力为0。

由此可见，求租方最关注的是租金价格问题，其次才是位置，这说东莞求租方租对写字楼要求不高，价格合理才是关键。

南城与万江写字楼调查

写字楼一线调查

【现状】

南城楼盘云集万江略显“冷清”

近年以来，南城区把建设新城区作为重点。新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中心等，带动新城建设的全面展开。

随着南城区新貌的日渐落成，南城区成了城区一带写字楼放量最多的区域。据了解，在该区域集中着包括第一国际二期、华凯广场、腾龙商务中心、胜和大厦、方中鸿福广场、华凯大厦、金盈大厦、中环财富广场、时代创展中心等众多个写字楼项目。

相比较起南城区扎堆写字楼的推出，万江写字楼市场则显得有点“冷清”。据了解，目前整个东莞产业都以制造业为主，作为一个后发区域，万江近几年来也在大力调整其产业

结构，产业布局方面，都是以加工制造业为主。受这个因素支配，导致整个万江区写字楼市场发展相比较起其他区域要滞后很多。在商业地产方面，由于该区域拥有华南MALL大型项目，使其增值不少。

【供求】

南城供过于求万江潜力较大

据东莞市统计局去年上半年的统计数据表明，截至去年上半年，东莞市的办公楼施工面积达到了193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；而去年市建设局批准预售的写字楼，其分布情况为莞城区、南城区，另外在樟木头、寮步、大岭山、虎门也有少量放出。中心区写字楼的投放量达到全市最高。

以中心区周围的写字楼做个例子。据了解，早几年，该区域写字楼的租价是20元/平方米，而到现在大多数都在35元/平方米左右，甚至有些突破了40元以上。

从投资市场上来看，许多购买者也尝到了甜头。一从事贸易工作的某老板告诉记者，他于日前在南区某楼盘买下一套面积150平方米的写字楼，总造价70万元左右，据他表示，购买写字楼就象购买商品住房一样，对他来说，压力不会很大。他为记者算了一笔帐目，按照目前中心区域36元/平方米的租价，10年后就可以赚回本钱，以后就可以净赚几十年。[NextPage]

【分析】

短期租金上难投资点在楼价差

调查了解，南城与万江两区的写字楼供应反差较大，呈现出一多一少的局面。目前，南城区处于供过于求的现状，这一点在新行政中心区相对突出，写字楼租金出现或暗藏下降势头。万江区则表现为写字楼供应量少，求租欲向不强的现状，消费力有待进一步培养。

从投资的角度来看，由于南城区求租方占据主导地位，投资者很难租到高价，特别是后入市写字楼的面世，加大

了租赁市场的竞争，市场上品质相近写字楼已出现20元左右的租金差价，这是一种比较不正常的市场现象。因此，租金下滑可能性依旧存在，未来两三年内的租金增长幅度不会太大。

在万江方面，由于新迁总站、华南MALL、理想0769等建设的作用，片区吸引力有所增加，写字楼投资相对看好，但投资者也要注意一个问题，该片区各项工程投入使用时间较短，尚未形成规模，求租市场潜力远不如南城，所以在投资时要注意区域物业开发是否合理。

另一方面，投资者也要注意到写字楼的价格优势，不要因为出租率低而否定写字楼的投资价值。随着东莞城市化建设不断深入和产业升级，将会有更多的企业入驻东莞，写字楼的升值潜力不容忽视。

东城与莞城写字楼调查

【现状】

东城“新兴之地”莞城“老当益壮”

目前东城区已建设成为一个集居住、行政办公、金融贸易等于一体的城区。据了解，东城区全力打造以东城大道为中心，花园新村、主山、东泰、下桥、同沙为支点的核心商业圈。加强商业招商，在建及建成世博广场、君豪商业中心、星河传说、世纪广场、东泰友谊市场等一批大型主题购物中心，引进了华润万家、海雅百货、上海永乐、好又多、家乐福旗舰店等一批国内外知名的品牌项目。个体经济发展迅猛，全区个体工商户累计超过2万户。

另一方面，莞城区处于市区核心，一直以来是全市的政治、经济和文化中心，有着良好的人文环境，历史文化底蕴深厚，人才、资金、信息等生产要素集中；商贸基础雄厚，传统商业和现代商贸业活力较强；工业企业集中，第二产业底子厚实，同时参与东部工业园开发，为第二产业提供了新的发展平台。

居住商贸发达莞城致力发展城市商贸中心，有沃尔

玛、家乐福、百佳、天和、经贸中心等大型购物商场，有建设中的东纵大道日本银座商业街。同时，周边建有挡次最高、最集中的高尚住宅区、高尔夫球场等。

【供求】

市场供应量充足租赁市场较好

据东莞市统计局和房管局有关2004年、2005年批准预售的写字楼数据显示，南城区以28.74万平方米排在首位，放量超过了全市的一半，比例达到56.30%；东城区以7.72万平方米排在其后，比例达到15.12%；其次是莞城区，放量达5.9万平方米，比例达11.56%。

再看最新的一个数据。今年上半年，东莞写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅2.88万平方米，同比去年同期的7.73万平方米批准预售量下降了62.74%。可以看到，随着东莞整个市场批准预售量的减少，在去年分别以7.72万平方米和 5.9万平方米写字楼市场放量的东城和南城在今年上半年的市场供应量也呈现出一种回落的特点，但从另

一个方面考虑，批准预售量的减少，也降低了写字楼市场的控制率。据了解，在去年上半年12.91万平方米的空置量中，有9.23万平方米还是今年上半年消化掉的。而在这个数据中，作为近几年发展较快的东城写字楼市场来说，也占了一定的比例。

从买方市场考虑，由于整个城市的发展方向是向东挺进，东城理所当然成为人们的理想居住之地，人流量的密集，将会直接拉动相关产业的兴起和发展，而这无疑会促进写字楼市场的兴旺。作为旧城，莞城现在轰轰烈烈地掀起“旧城改造”运动，随着新型建筑的建设，再加上老城区固有的商业氛围等优势，莞城区写字楼市场也不被看差，尽管目前聚集在莞城周围的写字楼并不为多，但其空置率也较低。

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【分析】

服务业比重加大再度提升物业价值

从整个大环境考虑，现阶段东莞全市的写字楼价格主要集中在3800—4300元/平方米，租金在30-45元/月·平方

米不等，略高于中心区均价。回报率在6-12%左右，比商铺投资回报率更高，上升的空间也更大。

从政府层面来看，东莞市经贸局副局长叶葆华早前在《我市商贸经济发展后劲分析》一文中这样阐述，未来5年，东莞以工业为主的第二产业在国民经济中所占比例将基本保持稳定并略有下降，而以商贸流通服务业为主的第三产业在国民经济中所占比例将进一步上调，预测至2010年东莞市第三产业增加值有望占全市GDP的45%。

从区域优势考虑，东城是政府未来重点发展之城，莞城集合商业和相关配套齐全优势，在叶局长所预测的2010年东莞市第三产业增加值有望占全市GDP的45%中，可以乐观预测，这两个区域第三产业的比重将会加大，而这，也将在一定程度上促进其发展。

镇区写字楼调查

【现状】

镇区写字楼市场需求不大

近年来，由于城区商业开发过快导致开发量猛增，开发商逐渐把开发重点放到了住宅开发上，相反个别经济强镇的商业开发日渐增加，例如长安、大朗、虎门。

相比于镇区开发的商住楼盘，写字楼少之又少。东莞是制造业为主导的城市，“前店后厂”是主要模式，还有一部分自由品牌的企业，集中于各大工业园中，基本拥有独立厂房和办公楼，对外部写字楼的需求相对不大。

虎门是全国都闻名的服装大镇，但高档写字楼较少，而传统办公楼是主流。主要原因是贸易商将虎门作为流通的中转站。对于虎门这样的商业繁华大镇对写字楼的需求大多数是以服装办事处为主，还有一些服装原料的销售贸易公司。据了解，实用性强，成本低是这些客户对写字楼的需求。

记者在厚街了解到，厚街属于家具重镇，很多厂商云

06东莞市写字楼市场现状调查

06东莞市写字楼市场现状调查（综合版） 东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主。由于大部分东莞企业公办点都设置在工厂内部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇区表现尤为明显。 近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下，第二、三产业的比例明显提升。在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升，但与其增加数量与城市写字楼开发总量还存在一定的差距。 为此，本调查从区域投资、企业选址和租金承受度等角度对东莞写字楼购租市场进行一次专项调查。 写字楼购方现状调查 有效样本量：210份

【选购区域】 东城南城居首 调查结果显示：在被访者中有187份样本希望在城区购买写字楼，占总意向样本数的89%。在东莞城区写字楼中，选择购买东城区的样本排在第一位，共84份，占210份样本问卷的40%；其他依次是南城区、镇区、莞城区和万江区，样本数量分别为76份、17份、10份和23份。 从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区

写字楼，且超过六成多的样本有意购买东城和南城区写字楼，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。 [NextPage] 【主购面积】 集中在51-200平方米之间 调查结果显示：有141份调查样本选购面积位于

81-200平方米之间，占有率高达49.1% ，足见这一范围是写字楼的消化集中点。在所有选购面积中101-150平方米选择率最高，有46份调查样本，占有率为22%。 其次是81-100平方米和151-200平方米的写字楼，占有率分别为20.5%和11%。其他的写字楼选购问卷样本数分别为50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率为10.1%、201-250平方米占有率为9.0%、251-300平方米占有率为8.1%、301-400平方米占有率为5.2%；401-800平方米占有率为2.4%；800平方米以上占1.4%。 【出租企望值】 30-50元/月/方

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

商业市场调研报告提纲

商业市场调研报告提纲

南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….

一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP

2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口

浅析当前东莞中小企业的发展现状与对策

浅析当前东莞中小企业的发展现状与对策 摘要 从世界发达国家和地区的经济发展状况看，无不是通过大力发展中小企业而获得成功的。我们都知道世界500强的企业主要集中于美国和日本，却不知道美国是世界中小企业最多的国家，堪称中小企业王国，数量多达2000万家。从我国目前中小企业发展情况看，南方好于北方，沿海好于内地。辽宁省在2001年之前，人均GDP一直名列中国（除直辖市之外）第一。十年的发展，浙江省由落后的省份，近十年一直名列中国第一，其根本原因就是浙江大力发展中小企业，东北经济落后的原因之一是至今仍然强调大力发展大型企业，而忽视中小企业的发展。 东莞作为广东中小企业发展最活跃的城市之一，据统计资料显示，东莞中小企业发展迅猛，企业数量惊人，目前已近50万户，主要分布在纺织、电子、玩具和服装等加工行业。东莞作为世界制造业的中心，在经济全球化和制造业信息化日趋明显的形势下，中小企业面临着严峻的挑战，遇到了前所未有的困难。 本文首先从国内外经济环境的变化的角度，首先分析了东莞中小企业的发展现状，并分别从缺乏自主品牌、缺乏中长期战略发展规划、融资渠道窄、人才流失严重等四个方面分析制约东莞中小企业的主要原因，并针对东莞当前的实际情况，从建设海关特殊监管园区、拓宽融资渠道、提高薪酬待遇、以奖励股权的方式引进科技人才等四个方面提出对策。 关键词：东莞；中小企业；发展；现状；对策；

一、当前东莞中小企业的发展现状 （一）规模较大，但效益不高 截止2009年9月全市超过40万家个体私营企业，但其中大企业不到100家，其他都是中小企业。这些中小企业涉及东莞的纺织、电子、玩具和服装等主要的加工贸易行业，直接推动了东莞加工贸易的发展和地方政府财政收入的增加。准确的数据表明在东莞99%以上都是中小企业，但东莞市中小企业的工业总产值却只占全市的68%左右，由于其产业结构不合理，给东莞的发展带来了环保、社会管理的压力。同时。这些中小企业大多数都是以从事加工贸易为主。也就是纯加工经营模式，以赚取差额利润为主。东莞是全国加工贸易业务最集中的地区之一，目前仅东莞海关监管的加工贸易企业就有1.3万多家。但是这些中小企业绝大部分靠订单生存，在生产质量和产品方面存在严重的同质化倾向。由于企业规模小，财力弱，无力应对外贸风险和留住熟练技工，结果失去大量订单。再加上成品油价格上升、电力供应紧张、用工紧张、人民币汇率上升、配额成本增加和反倾销税等外贸“瓶颈”因素，都在东莞这些企业中迅速产生了成本增加等连锁效应，直接导致企业利润直接大幅度下降，甚至出现亏损。特别是那些长期依赖出口的中小企业抗拒国际经济风险的能力最弱，以制鞋产业为例，由于从2006年4月7日开始，欧盟对我国皮鞋征收临时性反倾销税，进一步压缩了东莞皮鞋业的原本只有10%的微薄的毛利润空间。对于东莞制鞋厂家，除了负担4%的临时反倾销税，还要负担6％的关税，这已经把10％的毛利润挤净，其中还不包括燃油发电成本增加、汇率增加和工资成本增加的影响。最终导致东莞的制鞋业进入了长期的寒冬发展期，至今仍然无法走出低谷。 （二）中小企业抗风险能力较弱 受国内外严峻经济形势影响，东莞市有1464家中小企业关闭，从行业分布看，关闭企业主要集中在纺织服装、五金塑料、电子产品、陶瓷建材等传统型、低技术、高耗能行业。关闭的企业绝大多数因规模不大、技术不高和经济实力不强，没办法适应形势的变化，导致企业停产关闭；另外，部分企业因经营管理不善、盲目投资而倒闭。当前中小企业面临的困难和危机只是加速了这部分企业的倒闭速度。如在东莞的全球最大玩具代工商之一——合俊集团旗下的合俊玩具厂和俊领玩具厂在2008年10月份同时宣布倒闭。合俊集团东莞樟木头工厂的产品主要销往美国，其倒闭显然是受金融风暴和次贷冲击，从影响和知名度来看，这可以说是美国金融危机波及中国实体经济企业关闭的第一案。该集团在去年投资矿业1.33亿～4.2亿元，拥有福建省大安银矿，最后未能收回成本，集团经营资金陷入崩溃边缘。而且该集团内部管理不规范，即使没有面临今年的经济形势，企业也将由于资金链断裂而倒闭；还有部分企业是主动进行产业转移，以惠州为例，今年停产关闭的中小企业有407家，其中外迁企业有100家，占全部关闭企

东莞市大城区商业物业市场调查(万江区)

东莞市大城区商业物业市场调查（万江区个案部分）

万江区商业调查报告总结 ●商业区位变化 新的商业格局正在形成 万江区委、区办事处确立了打造“商贸流通、生活服务发展区”“全面融入大市区”的发展目标。扩大城市主城区区域，把以华南MALL为龙头的6.8平方公里的新城市中心区打造成网络集合式的商贸发展区；把东江两岸改造成生态与文化相结合的特色旅游景区；把万江区建设成为与大城区相接轨的配套生活服务区。从政府的规划中可以看出新的万江商业格局正在形成，未来数年内万江将形成华南MALL为中心沿东江两岸逐步拓展并与城区相接轨商业发展趋势。 ●商铺的放量方面 未来数年内商铺的放量将呈下降趋势 经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，现因市场消化能力还没有引导到发展所希望阶段层面、国家政策影响、投资逐渐理性化等原因使商业物业的市场存量过多，并呈局部滞销势头。从而影响了发展商的开发信心与开发速度，产品的投放量将逐步减少。 ●商铺的价格 商铺的交易价格将呈下降趋势 以上几个项目的售价都呈现出高开低走的趋势，每平方米单价都有不同幅度下降，同比去年下降1000—1500元左右。经过前两年东莞商业物业的爆炸式增长后，市场的闲余资金在一定程度上被吸钠，手中可用于房地产投资的资金大量减少；受国家政策影响投资行为变的慎斟，市场热度减弱。从而影响了整个房地产市场的价格滑落特别是商业物业的价格下滑幅度最大。 商铺的租赁价格略有下降 商业物业的市场存量过多，定位同质化竞争激烈，商家可选择的目标较多等因素。2005年的商业物业租赁价格将会有所下降，虽市场报价与以往持平，但实际成交价却有微弱下降。 ●发展趋势 社区商业、特色商业必将成为万江数年内的发展主流 受东莞商业大盘过多的影响，特别是华南MALL影响，在未来数年内不论是政策规划上还是市场消化能力上万江都不大可能出现大型商业物业。随着“商贸流通、生活服务发展区”区位发展目标的确定，万江的商业发展将于商贸流通、生活服务相配套的社区商业、特色商业为发展主流。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

第四章 房地产市场调查与市场预测

第四章房地产市场调查与市场预测 第一节房地产市场调查 一、房地产市场调查的基本内涵和作用 房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。 第一、是一种重要的市场营销活动，其目的是要了解房地产市场，包括现实和潜在的房地产市场。 第二、具有客观性。 第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。作用： 二、房地产市场调查的类型与基本原则 （一）房地产市场调查的类型 ?探索性调查 ?描述性调查 ?因果性调查 ?预测性调查 （二）房地产市场调查的基本原则 ?准确性原则 ?及时性原则 ?计划性原则 ?适用性原则 ?经济合理性原则 三、房地产市场调查的内容 （一）房地产市场调查的一般内容 ?市场环境调查

?消费行为调查 ?市场竞争调查 ?地产产品调查 ?地产价格调查 ?地产促销调查 ?地产营销渠道调查 1、房地产市场供给调查 1）区域内在售项目推出单位、面积、户型调查 2）总体区域房地产市场供给调查 3）未来总体供给的预测调查 4）片区房地产市场供给调查 5）竞争房地产楼盘供给调查 6）房地产市场细分供给调查 案例：深圳市2001年度住宅市场户型调查分析（节选） 图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。 复式 5房及以 上 4房 3房 2房 1房

图2001年户型比例分布图 从图中可以看出，深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。2、3、4房总数接近九成（88%），其中3房比例最高，2房与4房其次。在122个项目中，有41个推出了1房，108个推出了2房，106个推出了3房，59个推出了4房，28个推出了5房以上的平面大户型，64个推出了复式。 与2000年相比，主力户型2房、3房的比例有所上升，3房的升幅最大，接近6个百分点。复式、5房、4房、1房比例均有所下降，其中1房下降了近3个百分点，4房以上包括复式共下降了4.42% 。 图各户型户均面积示意图 从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,各类户型均有不同幅度的上升.其中复式上升了4.28㎡,5房以上的平面户型上升了3.78㎡,4房上升了3.33㎡,2房上升了2.15 ㎡,1房的升幅最大,上升了7.14 ㎡,3房则下降了2.06㎡. 2、房地产市场需求调查 1）房地产需求总量调查及变化趋势分析

我国中小型企业现状与发展

我国中小型企业现状与发展 11级金融二班 陈静 1110911214摘要： 改革开放以来，我国中小企业迅速发展，不仅成为推动经济持续快速发展的重要力量，而且对于促进经济结构调整，缓解就业压力，启动消费需求，改善收入分配状况，实现两个根本性转变具有十分重要的作用。随着知识经济时代的到来和我国加入WTO，我国中小企业将面临新的发展空间，迎来新的发展机遇，中小企业对我国经济社会的巨大作用将进一步显现。中小企业的生存环境越来越艰难，政府要积极发挥作用，采取有针对性的措施，促进中小企业全面协调健康发展。 关键词：中小企业；中小企业发展现状；地位与作用；金融危机；如何支持中小企业。 一、中小型企业的重要性 我国的中小企业是我国国民经济中的主要力量，也是市场结构中最活跃的主体，发挥着不可替代的作用。据统计，目前中小企业在数量上占到全国企业总数的99%以上，创造全国50%以上GDP，而该类中小企业所提供的就业岗位，却占到全国城镇就业岗位总数的75%以上，且中小流通企业占全国零售网点的90％以上。 另一方面，中小企业是活跃市场和技术创新的生力军，在我国每年的出口总额中，中小企业的出口额占十分重要的比重，而中小企业在技术创新和新技术应用上的影响力，更是促进市场竞争的重要力量。中小企业由于规模小，市场适应能力强，因此，创新的动机和需求直接来自于市场，而创新成果也直接应用于市场。我国改革开放以来，专利约65%是由中小企业发明的，75%以上的技术创新由中小企业完成，80%以上的新产品由中小企业开发。 总之，中小企业的大量存在是一个不分地区和发展阶段的普遍现象，是经济发展的内在要求和必然结果，是保证正常合理的价格形成，维护市场竞争活力，确保经济运行稳定，保障充分就业的前提和条件。

东莞白酒市场调查

东莞白酒市场调查 东莞概况 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里， 水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通 的必经之地。 东莞现辖32个镇区，全市陆地面积2465平方公里，158.96万人，外来暂住人口为440.45 万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人。 2004年东莞全市生产总值1155.3亿元，全年城镇居民人均可支配收入20526元，农村 居民人均纯收入9083元。改革开放以来，东莞经济以平均每年22%的速度增长，是中国综 合经济实力30强城市之一，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。 东莞白酒市场主要品牌 在广东，按照经济发展水平、市场容量、消费能力。白酒厂商一般都将广州、深圳、东 莞三座城市列为一级市场。据估算，东莞白酒市场容量在10—20个亿之间，能够占到广东 全省白酒消费量的10%以上。 局档品牌: 在东莞，终端销售价在100元以上的高档白酒中五粮液和茅台的销量最好。水井坊和国 窖1573占有部分市场份额。其他如剑南春集团的金剑南也有一定销量。 五粮液从2004年提价换包装以来，在东莞市场的销量就呈上升趋势。据经销商介绍,

五粮液在东莞局档酒市场的份额已经占到60%左右。五粮液的买断和贴牌广品也推出了不 少高档白酒，但销量都比较一般。据分析，这主要是因为东莞经济发达，政务、商务用酒、婚宴、自饮市场对高档白酒的需求都很大，东莞消费者注重品牌、彰显身份、对价格不太敏 感，这种消费习惯使五粮液在大多数政务、商务消费市场独占鳌头。 水井坊和国窖1573都是从广东起家的超高端白酒，应该说在东莞市场占有地利之便。 但据经销商反映：在东莞两种产品的市场份额都有一定程度的下滑。水井坊刚上市时广告投 放、品牌打造、终端维护的力度都很大，现在更侧重于通过品牌打造、文化营销来传播自己 “中国白酒第一坊”的品牌形象。相比之下国窖1573在终端建设和促销方面的力度要明显 一些，在东莞部分餐饮、酒楼，国窖1573已经进行了专场促销等活动。 茅台在东莞也有较好的销量，主要集中在政务、商务用酒市场，但是广东人对酱香型白 酒的口感接受程度不如浓香型，这对茅台的销售有一定的影响。 中低档品牌: 在东莞，终端价在40— 80元的中档白酒销量最大。据了解，诸葛酿、皖酒王、古绵纯、 稻花香在东莞市场销售名列前茅。 东莞是诸葛酿登陆广东最早进入的市场之一，由于有众多诸葛品牌都在东莞销售，使得诸葛酿成为东莞市场销量最大的白酒品牌。皖酒王在东莞市场也占据很高的市场份额，据了解，皖酒王的经销商实力较为雄厚，网络较好，虽然皖酒王的市场支持力度不大，依靠自然 销售也走量不小。古绵纯和皖酒王的情况有些相似，不过东莞的台商很喜欢在夜场消费古绵 纯，古绵纯在夜场渠道走量比较可观。稻花香在东莞成功招商以后势头比较猛，目前销售已 经直逼诸葛酿和皖酒王。从总体来看，皖酒王和古绵纯在东莞夜场的销售较好，诸葛酿和稻 花香在餐饮渠道占有优势，上述几大品牌占据了东莞中档白酒市场的大部分市场份额。 除此之外，泸州老窖、全兴、小糊涂仙、金六福在东莞市场也有部分份额，但总体走量不大，难以和上述几大品牌抗衡。 在10元钱以下的低档市场，尖庄、沱牌、泸州老窖二曲等都有走量。但是广东本地石湾、九江米酒的销量比较大。从总体上看，低档白酒在东莞白酒市场所占的市场份额比较小。 渠道概况 作为华南经济最发达的城市之一，东莞酒店、酒楼林立，商超、卖场众多，批发市场辐射力强。 酒店、餐饮渠道: 东莞市经济水平较高，居民生活富足，娱乐行业发达。因而酒店林立，餐饮场所众多。据统计，东莞市（包含各镇）5星、4星级以上酒店有20多家，在全国地级市中排名第一。 3星以下带夜总会、KTV包房的酒店有200多家。其中比较有名的有：五星级:厚街镇的喜来登大酒店、

东莞市房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4) 常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5) 丽城

某商业市场调研报告

重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形

?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾

广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。

民营企业如何创新转型升级--以东莞中小企业转型升级为例(上)

民营企业如何创新转型升级 ——以东莞中小企业转型升级为例（上）王先庆广东财经大学流通经济研究所所长/教授 各位学员好！我是广东财经大学王先庆，今天由我给各位讲民营企业如何创新转型升级，主要是以东莞的中小企业为例。今天这个话题主要是从七个方面来讲： 一、当前的背景下民营企业转型升级的基本问题 首先我们要从当前的背景下谈民营企业转型升级的基本问题。这个基本问题主要是指企业生命周期和企业的生命力这个话题，因为我们谈企业的转型升级的时候，经常都只是从产业、产品、技术某一个方面来讨论的。其实这一系列问题都只是企业某一个领域的问题，而企业的核心问题、整体的问题是指企业的生命周期和企业生命力，所以我们要从企业的生命周期和生命力的这个角度来谈转型，就更有力度或者说更能把握大的方向。 （一）企业的生命周期 企业的生命周期，这个大家一听都很明白，就是我们一个企业如同一个人一样，它有它的幼年、童年、少年、青年、壮年和老年期。我们讲企业的转型升级实际上就是指按照它的不同阶段怎么样的去跨越，比如你从一个少年期向一个青年的变化，性格、使命和行为方式，都会要随着年龄的增长而发生变化。 那一个企业当它经过一段时间的发展以后，从量变到质变就必须有一个转变，这个转变就是转型升级。所以只有这样理解企业的转型

升级的时候，我们就会很轻松、很自然的找到这种转型升级的理由。我们谈企业的转型升级是一种常态，它不是忽然的出现，也不会是偶然的现象，因为按照企业生命周期的这个演变来说，会不断的、经常的出现这种转型升级的行为。 比如从它的青年期，一个企业的青年期高成长期，然后向一个中速成长也就是壮年期转型的时候，就会有很大的一种变化。所以企业生命周期是我们理解这个企业转型升级的一个重要的线索或这个突破点。这是第一。 （二）企业的生命力 第二个就是企业的生命力。正如一个人一样，它的生命力如何、活力怎么样，企业的活力怎么样？就跟人的激情和人的状态、精神状态怎么样是一样的。所以有的企业蓬勃的发展，面对困难，面对各种复杂的环境，仍然能高成长，这种情况就表明这个企业的生命力非常旺盛，而有的企业一旦面对市场或者说产业环境发生变化，很快就要死不活，或者说生存困难，这种情况就反映出这个企业的生命力比较弱。 所以我们看一个企业的好坏可以从企业的生命力的旺盛程度来判断。当一个企业活的好好的，那表明它的状态就非常好，那就不必进行转型升级，它就按照现在这个状态去发展就可以了。 我们讲企业的转型升级是因为那个状态它已经活的不好，或者说它已经觉得精疲力竭、成长衰竭或者怎么样的一种情况。所以企业的转型升级第一就是在企业的生命周期的不同阶段需要跨越的时候，它

东莞市工业房地产市场状况分析报告审批稿

东莞市工业房地产市场 状况分析报告 YKK StandardiZatiOn OffiCe [ YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18]

2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下） 三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 —、土地市场 、一级岀让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大，主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情况: ①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域, 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。 ②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区，园区内配套完善,规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。 ③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在400?600元/平方米。 .二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让市场进行了调查了解。 据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪

镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200 元/平方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在〃有价无市"的状况，具有一定的投机性风险。 值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格可以达到800-900元/平方米。 东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000元/平方米 凤岗：1000-2000元/平方米 长安：1500?2200元/平方米（供给不足） 虎门：IoOo?1800元/平方米 清溪：900-1800元/平方米 黄江：400-800元/平方米（区间较大,看具体位置，临近高 速、深圳贵些）

某区域写字楼市场分析报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，

准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：

东莞市中小企业应收账款存在的问题及对策分析

东莞市中小企业应收账款存在的问题及对策分析 摘要：应收账款作为赊销业务而形成的一种债权，在企业营运资金管理的环节扮演着重要的角色，企业为了增加销售量，提高市场占有率，不可避免地会运用赊销手段，但应收账款的增加会影响企业流动资金的周转，夸大企业经营成果，使企业存在亏损等。本文以东莞市中小企业为例，论述了应收账款在该企业存在的问题，并针对问题找出相应的原因，最后针对这些问题和原因提出了相应的对策建议。 关键词：东莞中小企业；应收账款；问题；对策 随着经济的发展，应收账款作为赊销业务而形成的一种债权，在企业营运资金环节扮演着重要角色。东莞市中小企业正处于转型期，虽然发展较为平稳，但许多企业受生产成本上升、融资成本高、销售困难、流动资金缺口等制约，生产经营面临较大压力。许多企业为扩大企业产品销售量，增加销售收入，不可避免地会运用赊销手段。但应收账款的增加易产生呆账、坏账，企业流动资金的周转水平会受到很严重的影响，因此企业应采取切实可行的管理办法，尽量降低坏账损失。本文就东莞中小企业应收账款存在的问题展开论述，分析形成原因，并针对应收账款这些问题提出了相应的防范对策。 一、东莞市中小企业应收账款存在的问题 （一）忽视对客户的信用调查及管理 很多企业为了占领市场，往往缺乏自我保护意识，东莞市中小企业也不例外。缺少对客户履行偿债能力的分析与评估，对客户的财务实力和财务状况没有足够的重视，业务人员只注重业绩的多少，却忽视了对客户信用的调查，没有很好的搜集客户信用信息，没有针对客户的信用进行相关的管理。企业没有一定制度要求，业务人员的工作责任也不够，为了个人利益，在只追求业绩的状态下，采取赊销手段销售商品，导致东莞市中小企业的应收账款大幅度上升，发生一系列的问题，加大往后的工作量。而且东莞市许多中小企业管理者没有防患于未然的思想意识，普遍缺乏判断客户的信用方法。 （二）应收账款催收工作不力 由于企业盲目赊销，只顾着扩大销售，却忽视了货款回收。企业之间相互拖欠货款现象比较严重，造成正常流动资金被大量的应收账款所挤占。由于没有强有力的收款措施，企业坏账比率大幅上升。在正常情况下，客户应按送货单规定期限及时付款，履行其责任。但是，由于种种原因，有的客户拖欠货款。东莞市大部分中小企业对发生的应收账款不及时清算，不重视应收账款催收工作，当事人员态度消极，使得应收账款被拖欠期超长，收回的可能性越来越小，导致应收账款催收工作不力。 （三）长期不对账，不按规定计提坏账准备

东莞市汽车产业发展调研报告

附件： 东莞市汽车产业发展调研报告 一、东莞市汽车产业的发展现状 （一）基本情况。东莞市汽车产业由汽车制造业、摩托车制造业、零部件制造业和相关产业构成。据调查回收表格统计，至2004年底，我市汽车产业共有生产企业95家，其中汽车整车生产企业5家，摩托车整车生产企业3家，主要零部件生产企业87家；外商独资企业45家，中外合资企业6家，内资企业44家，外资和民营企业基本各占一半。企业从业人员共有10529人，其中技术人员987人，占行业员工总数的9.4％；全行业资产总额26.8亿元，负债总额13.4亿元，行业资产负债率50％。2004年，全市汽车产量1119辆，摩托车产量22360辆，同比分别下降3.9％和2.9％；全行业实现工业总产值41.73亿元，销售收入38.48亿元（其中，零部件销售收入34.74亿元），出口总值24.74亿元，利税0.8亿元，同比均有较大幅度的增长；全市汽车产业规模以上企业40家，其中，年销售收入1亿元以上的有4家，包括：东莞友华、东坑歌乐、京滨电喷、东莞永强，年销售收入在1000万元至1亿元之间的有23家。（详见附件1：东莞市年销售超千万元汽车工业企业一览表）

（二）产品结构。我市汽车产业主要零部件产品有汽车发动机零部件、汽车车身零部件、汽车底盘零部件、汽车电子电器及摩托车零部件等。目前，我市零部件制造业已有一定的基础，而汽车及摩托车整车制造业则基础薄弱、规模不大。从主要产品产值构成上看，汽车整车及其零部件企业占96.1％，摩托车整车及其零部件企业占3.9％。从资产总额上看，汽车整车及其零部件企业占92.6％，摩托车整车及其零部件企业占7.4％。从利税总额上看，汽车整车及其零部件企业占92.8％，摩托车整车及其零部件企业占7.2％。从出口总值上看，汽车整车及其零部件企业占99.3％，摩托车整车及其零部件企业占0.7％。数据分析显示，我市汽车零部件企业产品的出口竞争力相对较强，2004年全市汽车产业出口总值247409万元，其中汽车零部件产品出口总值245611万元，占99.30%。（详见附件2：东莞市汽车产业行业细分对比表及附图） 我市在汽车整车生产方面虽然乘用车、商用车和挂车三个大类都兼有，包括旅行车、客车和专用车均有生产，但目前正常生产的只有东莞永强和东莞卢森宝亚永强两家公司。东莞永强是我省载货类专用车重点生产厂家之一，企业在产车型51个，主要产品有罐式车、自卸车、集装箱运输半挂车，其中以罐式运输车销量最大，年销量在1500辆左右，年销售收入3亿元。奥地利卢森宝亚国际有限公司及东莞市永强汽车制造有限公司合资的东莞卢森宝亚永强消防汽车有限公司的消防车项目前景看好，但目前尚处起步阶