探究不动产权籍调查与地籍调查的关系

探究不动产权籍调查与地籍调查的关系

摘要】无论是地籍调查还是不动产权籍调查，都是关乎城乡居民宅基地问题的

关键因素，相关调查工作的顺利开展能够进一步提高土地利用率，为房地产项目

开发、违规建筑处理和城中村改造等提供可靠支撑。与之有关的调查工作的开展, 涉及到了城中村改造、违法建筑处理工作和房地产开发等多个问题。从两者之间

的异同点来看, 不动产权籍调查其实属于对地籍调查工作的拓展。

【关键词】不动产；权籍调查；地籍调查；关系

前言: 从我国现如今的社会发展趋势来看，在建立不动产权籍调查与地籍调查的工作中，我们应该建立一种科学便利的工作方法，这样才能为不动产权籍调查与地籍调查提供方便，

达到我们所需要的效果。在这个工作中，最重要的就是要在保证效率的前提下登记工作中的

真实，严谨的态度，也要在工作的过程中发现的问题及时采取措施解决问题。不动产登记工

作关乎着一系列工作，它是后续工作开展的基础，因此，为了保证后续工作的运行就需要做

好不动产登记的工作。工作人员一定要明确自己当前的任务关乎着老百姓，也是为了后续工

作的顺利进行打基础，所以一定要把现在的工作与未来产生一定的联系，有效率地对现阶段

工作进行下去。明确不动产权籍调查与地籍调查的关系, 对推动不动产权登记工作的顺利进行具有重要意义。

1、不动产权籍调查与地籍调查的主要内容

我国土地的所有权均属于国家所有，在地籍调查中就需要根据国家法律的相关程序，明

确土地的所属权和土地地籍的相关问题，对之前已经登记在我国土地记录中的土地权属和相

关土地的如何使用等问题。在我过土地管理工作中，不动产权的土地管理工作需要相关部门

从不动产申请人所申请的不动产单元入手，对与之相关的一系列信息进行调查的行为。随着

我国目前社会与经济的发展速度来看，加快不动产权籍调查与地籍调查是对我国目前城市化

的进程的快速发展最好的举措，我国城镇建设需要的就是对于不动产权的明确使用和正确使用。

2、不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性

在不动产权籍调查与地籍调查的工作中可以看出，二者之间的不同主要是在于权属调查

和坐标系统等问题。从这两个特性中哪一个比较重要？我们从多年的工作中发现，权属调查

工作是二者之间联系的主要因素，这样一来，我们相关部门在进行调查工作中就需要对权属

调查进行重点调查。

2.1二者之间的相同性因素。

在不动产权籍调查的工作与地籍调查工作之间的相同性主要是在土地权属的调查工作中。我国对于要表现出这一特性的重要性，专门出台了相关文件，就是体现出在地籍调查的过程

中要重视对土地权属调查的工作，在土地权属调查工作中，对于地籍一系列做法如测量这一

个简单的程序都需要我们精确使用不同的技术手段，这些手段对我们工作的过程中提供了便利，在我们不动产权籍调查与地籍调查的工作中，都需要精准地籍的测量情况，对于测量的

方法越好，这样就能使我们更好地管理，也能建立起更好地管理机制。

2.2 二者之间的差异性因素。

权属调查的工作不但在相似性的体现出了重要作用，并且对二者的差异性也表现出了重

要意义。我们国家针对权属调查在不同点也出台了相关文件，这样更能体现出权属调查在不

动产权籍调查工作中的重要性，我们的专业人员在探究这两者的关系中，可以了解到权属调

查工作中的编码规则问题是两者之间的差异性的主要表现。在不动产权籍调查工作和地籍调

查工作的开展过程中，工作人员运用不同的方式来展开工作。

农村不动产权籍调查工作的指南

附件 农村不动产权籍调查工作指南 为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成”要求和国家“十三五”有关目标任务，稳妥推进农村不动产权籍调查，推动农村不动产确权登记任务按期完成，根据不动产权籍调查有关政策和技术规，特制定本指南。 一、调查围 （一）宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应按本指南开展房地一体的不动产权籍调查； （二）宅基地和集体建设用地已完成地籍调查、尚未登记，其地上房屋等建（构）筑物尚未开展权籍调查的，应按本指南对宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实，并对房屋等建（构）筑物开展补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果； （三）宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记的，应按本指南开展宅基地和集体建设用地地籍调查，并核实房屋产权登记信息，形成房地一体的不动产权籍调查成果; （四）宅基地和集体建设用地已完成地籍调查、尚未登记的，其地上

房屋等建（构）筑物已经登记的，应按本指南对宅基地和集体建设用地地籍调查成果进行核实，并将其地上已经登记的房屋等建（构）筑物信息落宗，形成房地一体的不动产权籍调查成果。 已完成登记的宅基地或集体建设用地，不列入本次权籍调查围。 二、具体要求 （一）准备工作。农村不动产权籍调查工作应由县（市、区）政府统一组织，按照总调查的模式开展。要充分发挥乡（镇）政府和农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量，农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表应参与权属调查，可以根据需要选取专业队伍承担不动产测绘工作。在充分做好组织准备和宣传发动的基础上，完成技术设计、资料收集、表册与工具器材准备、人员培训等准备工作。 （二）预划不动产单元及预编单元代码。可选用大比例尺（1：500~ 1:2000）的地形图、正射影像图或已有地籍图作为基础图件，参考已有的地籍调查、土地登记等资料，会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表，在地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线围，划分不动产单元，预编单元代码。 （三）权属调查。权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。权属调查主要包括：调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长及相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。

不动产权籍调查技术方案设计

附件 不动产权籍调查技术方案 (试行)

目录 一、适用围 (13) 二、调查容 (13) 三、技术路线与方法 (14) （一）主要技术依据 (14) （二）技术路线 (15) （三）调查的基本方法 (15) 四、调查程序 (17) （一）准备工作 (17) （二）权属调查 (17) （三）不动产测量 (20) （四）成果审查与入库 (22) （五）成果的整理与归档 (24) 五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设 (24) 附录A 不动产单元设定与代码编制规则（试行） (26) 1围 (26) 2规性引用文件 (26) 3术语和定义 (27) 4地籍区和地籍子区划分 (28) 5宗地（宗海）划分 (29) 6定着物单元的划分 (30) 7不动产单元设定 (31) 8不动产单元编码 (31) 附录B 不动产权籍调查资料协助查询单（试行） (49) 附录C不动产权籍调查表（试行） (52) 附录C.1地籍调查表 (54)

附录C.2土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 (65) 附录C.3集体土地所有权宗地分类面积调查表 (67) 附录C.4房屋调查表 (69) 附录C.5林权调查表 (75) 附录C.6海籍调查表 (77) 附录C.7构（建）筑物调查表 (86) 附录C.8不动产权籍调查表填表说明 (88) 附录D 不动产单元图样式及编制要求（试行） (127) 一、宗地图样图 (127) 二、宗地图编制要求 (129) 三、房产分户图样图 (131) 四、房产分户图编制要求 (132) 附录E 不动产测量报告格式及编写要求（试行） (133)

不动产权籍调查流程(完整资料).doc

此文档下载后即可编辑 一、外业目的 提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址 签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项： 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构； 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库）， 3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线）， 并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。 二、基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。 7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积

指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。 8、分摊土地面积 （1）小区： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。 （2）自建房： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。 三、控制测量 控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定： 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。 1、首级控制网： 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。 2、图根控制网： 利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。 为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种： 每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。 在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。 当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。

不动产权籍调查流程

不动产权籍调查流程集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

一、外业目的 提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项： 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构； 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库）， 3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），并在土地证 复印件上标注现路名和四至状况。 二、基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。 7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。 8、分摊土地面积 （1）小区： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。 （2）自建房： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。 三、控制测量

控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定： 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。 1、首级控制网： 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。 2、图根控制网： 利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。 为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种： 每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。 在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。 当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。 图根导线测量技术指标 具体流程为：找已有控制点求七参数 RTK做图根控制点全站仪附合导线引点测量 四、宗地界址点测量 界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观测时应做测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度要求见下表。

农村房地一体不动产确权登记工作流程

农村房地一体不动产确权登记工作流程 一、权属调查 权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。 根据《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕191 号）文件要求，对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，开展补充房屋调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查。 ①权属调查主要包括：调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。 ②土地权属状况调查 a、宗地状况调查。应根据《不动产权籍调查技术方案》（试行) 要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。 b、宗地权利人状况调查。包括调查核实权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，属于宅基地的，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。 c、宗地权属状况调查。调查核实确定土地权属性质、使用期限

等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。 d、权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，注明“该权利人为实际使用人，因不符合XX 规定暂不予确权登记。”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。 e、存在权属争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。 ③房屋权属状况调查 a、房屋权属来源调查。应依据房屋产权人提供的房屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。 b、房屋状况调查。宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房屋。附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。 ④界址调查 a、宗地界址调查。按照《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012)要求做好宅基地和集体建设用地权属调查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保宗地权属清楚、界址清晰（界址空间相对位置关系准确）。 b、对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变

不动产权籍调查流程

一、外业目的 提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项： 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构； 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库）， 3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红 线），并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。 二、基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。 7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积

指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。 8、分摊土地面积 （1）小区： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。 （2）自建房： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。 三、控制测量 控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定： 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。 1、首级控制网： 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。 2、图根控制网： 利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。 为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种： 每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。 在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。 当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。

不动产权籍调查技术方案

不动产权籍调查技术方案 为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，制定本方案。 一、适用范围 本方案规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。 本方案适用于房屋等定着物的不动产权籍调查。 二、调查内容 以宗地为单位，查清宗地及其房屋等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等。 （一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。 （二）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。 三、技术路线与方法 （一）主要技术依据 GB/T21010土地利用现状分类

TD/T 1001地籍调查规程 GB/ T17986.1房产测量规范 GB/T 26424森林资源规划设计调查技术规程 NY/T2537农村土地承包经营权调查规程 HY/T 124海籍调查规范 国务院令第656号不动产登记暂行条例 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号） （二）技术路线 以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。 （三）调查的基本方法 1.不动产单元的设定与编码。应按照附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。 2.不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。 （1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。

不动产权籍调查技术方案

不动产权籍调查技术方案-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

附件 不动产权籍调查技术方案 (试行)

目录 一、适用范围..................................................................................... 错误!未定义书签。 二、调查内容..................................................................................... 错误!未定义书签。 三、技术路线与方法......................................................................... 错误!未定义书签。 （一）主要技术依据 .................................................................... 错误!未定义书签。 （二）技术路线 ............................................................................ 错误!未定义书签。 （三）调查的基本方法 ................................................................ 错误!未定义书签。 四、调查程序..................................................................................... 错误!未定义书签。 （一）准备工作 ............................................................................ 错误!未定义书签。 （二）权属调查 ............................................................................ 错误!未定义书签。 （三）不动产测量 ........................................................................ 错误!未定义书签。 （四）成果审查与入库 ................................................................ 错误!未定义书签。 五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设................................. 错误!未定义书签。附录A 不动产单元设定与代码编制规则（试行）......................... 错误!未定义书签。 1范围 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 2规范性引用文件 ......................................................................... 错误!未定义书签。 3术语和定义 ................................................................................. 错误!未定义书签。 4地籍区和地籍子区划分 ............................................................. 错误!未定义书签。 5宗地(宗海)划分 ........................................................................... 错误!未定义书签。 6不动产单元设定 ......................................................................... 错误!未定义书签。 7不动产单元编码 ......................................................................... 错误!未定义书签。

不动产权籍调查----技术详解

不动产权籍调查（落宗室）业务详解. 一、宗地数据关联，不动产宗地图输出 现在使用supermap不动产权籍调查管理系统，我们所使用的为不动产权籍调查管理数据管理窗口，图件输出为map print输出窗口。 落宗意为房产信息（个人）与房屋信息（建筑物面）以及宗地信息（宗地面）建立信息关系。 平常所做的数据关联多一般为个人房产与土地信息关联，个人房产从感念学来讲区分为实测绘自然幢与预测绘自然幢，区分在于有没有竣工，已经竣工的为实测绘自然幢，没有竣工的为预测绘自然幢，由于房产的区分，户信息也分为实测绘户与预测绘户，区分为有没有发证（房屋产权所有证），权籍库中所关联的数据，均以正式书面报告以及审批文件为准。 宗地为克拉玛依市常见的，而且宗地根据地籍测绘的具体要求来分，一般见到的宗地均为使用权宗地，往数据库中添加宗地也有区分，即权籍调查宗地与信息补录宗地为常见，权籍调查宗地为我单位正常所做宗地，在完成地籍调查工作之后根据最终的成果数据进行宗地的入库。

不动产单元号的组成： 650203 003 055 GBXXXXX （W/F）XXXX XXXX 行政区编码地籍子区不动产地/幢编码 地籍区宗地代码户编码数据关联（落宗）的具体操作步骤为： 1.根据房屋产权所有证号（权证号）一般为8位数字构成，和不动产权证的不动产单元号来进行查询房产户信息。 2.查看户词条中关联到宗地和关联到自然幢的状态是什么，有信息关联的为“是”，没有信息关联的为“否”。 3.关联状态均为“是”的，点击详细信息，复制不动产单元号和权利人名称，然后使用图件输出选项卡中的“不动产输出” 选项， 查询所复制的不动产单元号，核对窗口显示的户信息与证书信一致的选择自然幢宗地图（个人不动产宗地图输出的时候不填写权

不动产权籍调查流程

一、外业目的 提交符合质量要求的电子图(包括幢基线图与宗地图),界址签章表与“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件、 注意事项: 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构; 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来(方便内业入库), 3、与宗地相邻的道路均要测其中线(防止小区宗地占压道路红线), 并在土地证复印件上标注现路名与四至状况。 二、基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线与与相邻宗地关系等要素的地籍图,就是土地证书与宗地档案的附图。 7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积,包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说,楼房的占地面积指地表底层的建筑面积(包括计算全面积与半面积的所有建筑面积)。

8、分摊土地面积 (1)小区: 分摊土地面积=(建筑面积/总建筑面积)*占地面积。 (2)自建房: 分摊土地面积=(建筑面积/总建筑面积)*宗地面积。 三、控制测量 控制网分为首级控制网与图根控制网,各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定: 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超 过±5cm。 1、首级控制网: 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点与国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点,但应检查其精 度。 2、图根控制网: 利用首级控制点求取参数后,可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视(一个用来定向,一个用来检查)。 为保证RTK测量精度,应进行有效检核。检核方法有两种: 每个图根点均应有两次独立的观测结果,两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm,在限差内取平均值作为图根点的平面坐标与高程。 在测量界址点与测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进 行边长检查,其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。 当RTK信号不好时,需采用图根导线测量方法时,导线网宜布设 成附合单导线、闭合单导线或结点导线网,其主要技术参数见下表。 图根导线测量技术指标

不动产权籍调查方案

不动产权籍调查方案 6不动产权籍调查 对权属不清、界线不明、档案资料遗失的不动产权籍数据，需进行不动产权属调查，测量不动产权属界线，核实、查明不动产权属信息，并按照国家宗地统一编码规范和不动产单元编码要求，对宗地、不动产单元进行统一编码，为不动产登记提供服务。 6.1技术依据 GB/T21010 土地利用现状分类 TD/T 1001 地籍调查规程 GB/ T17986.1 房产测量规范 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程 HY/T 124 海籍调查规范 国务院令第656号不动产登记暂行条例 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号） 6.2技术路线 以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。 6.3调查基本方法 1、不动产单元的设定与编码。应按照附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。 2、不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。 （1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。 （2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。（3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。 3、不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。（1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。 （2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。 （3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。 6.4调查内容 1、土地类 查清土地类的权属界线、地址坐落、权利人、面积、当前状况、权属纠纷、土地使用权类型、土地权属性质、土地获取方式等内容。 2、房产类

不动产权籍调查流程精编WORD版

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一、外业目的 提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项： 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构； 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库）， 3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），并在土地证复印件 上标注现路名和四至状况。 二、基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。

7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。 8、分摊土地面积 （1）小区： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。 （2）自建房： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。 三、控制测量 控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定： 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。 1、首级控制网： 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。 2、图根控制网： 利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。 为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：

不动产权籍调查技术方案

不动产权籍调查技术方案 (试行) 目录 一、适用范围错误!未指定书签。 二、调查内容错误!未指定书签。 三、技术路线与方法错误!未指定书签。 （一）主要技术依据错误!未指定书签。 （二）技术路线错误!未指定书签。 （三）调查的基本方法错误!未指定书签。 四、调查程序错误!未指定书签。 （一）准备工作错误!未指定书签。 （二）权属调查错误!未指定书签。 （三）不动产测量错误!未指定书签。 （四）成果审查与入库错误!未指定书签。 （五）成果的整理与归档错误!未指定书签。 五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设错误!未指定书签。 附录不动产单元设定与代码编制规则（试行）错误!未指定书签。范围错误!未指定书签。 规范性引用文件错误!未指定书签。 术语和定义错误!未指定书签。 地籍区和地籍子区划分错误!未指定书签。 宗地（宗海）划分错误!未指定书签。 定着物单元的划分错误!未指定书签。 不动产单元设定错误!未指定书签。 不动产单元编码错误!未指定书签。 附录不动产权籍调查资料协助查询单（试行）错误!未指定书签。附录不动产权籍调查表（试行）错误!未指定书签。 附录地籍调查表错误!未指定书签。 附录土地承包经营权、农用地其他使用权调查表错误!未指定书签。附录集体土地所有权宗地分类面积调查表错误!未指定书签。 附录房屋调查表错误!未指定书签。 附录林权调查表错误!未指定书签。 附录海籍调查表错误!未指定书签。 附录构（建）筑物调查表错误!未指定书签。

附录不动产权籍调查表填表说明错误!未指定书签。 附录不动产单元图样式及编制要求（试行）错误!未指定书签。 一、宗地图样图错误!未指定书签。 二、宗地图编制要求错误!未指定书签。 三、房产分户图样图错误!未指定书签。 四、房产分户图编制要求错误!未指定书签。 附录不动产测量报告格式及编写要求（试行）错误!未指定书签。

不动产权籍调查成果

附件1 宗地图样式及编制要求 一、宗地图样式

二、宗地图编制要求 （一）编制要求 1.以地籍图为基础编绘宗地图，宗地范围用红色加粗线表示。 2.比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定，比例尺分母以整百数为宜。 3. 宗地图幅面规格原则上为A4。 （二）主要内容 1.宗地代码、土地权利人、宗地面积。 2.地类号、房屋的幢号。其中幢号用（1）、（2）、（3）、......表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。 3.本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门处。 4.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线。 5.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。 6.指北方向、比例尺、界址点测量方法、制图者、制图日期、审核者、审核日期、权籍调查测绘单位。 7.图内注记。注记的主要内容有：批准面积。 - 2 -

- 3 - 附件2 房产分户图样式及编制要求 一、房产分户图样式

二、房产分户图编制要求 （一）编制要求 1.以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图。可根据房屋的大小设计分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜。 2.分户图的幅面规格原则上为A4。 3.分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位臵加绘指北方向。 （二）主要内容 1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。 2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。 3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样。 4.测绘单位、绘制日期。 - 4 -

新形势下不动产权籍调查测绘解析 黄雷

新形势下不动产权籍调查测绘解析黄雷 发表时间：2018-05-29T14:11:30.117Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄雷 [导读] 不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。 江苏连云港地质工程勘察院江苏连云港 222023 摘要：建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。 关键词：新形势下；不动产权籍；调查；测绘 一、不动产权籍调查测绘的含义 不动产权籍当中对于不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级、价格等相关内容，并结合了表卡簿册证、图件、数据进行综合记载。不动产权籍调查测绘作为不动产登记工作的重要前提，对以上记载的各项内容进行登记后才能具备相应的法律效力。不动产权籍调查测绘主要是指不动产权利人通过相关途径自行申请，政府进行统一组织安排，经由权属调查、不动产测绘，确定不动产基本情况，然后生成相对应的调查资料，为后续不动产登记、核发证书等提供技术性依据的工作。 二、不动产权籍调查测绘工作中存在的问题 1、各个机构间的衔接存在一定障碍，阻碍了不动产统一登记工作开展。不动产统一登记工作需要各地房产、林业、国土等部门进行协调才能保证登记工作的成果，这就很容易出现各机构间的衔接不连贯，直接影响不动产权籍调查测绘工作效率，并且由于我国当前各地经济形势的不同，加之各个部门的差异性，有关资料的保管、使用、数字化等工作缺乏相应的规范化，无法实现共享测绘、登记，对不动产权籍调查测绘工作支持力度不足等等方面原因，严重制约了不动产统一登记工作的开展。 2、测绘结果的权威性得不到相关机构的认可，造成测绘的重复进行。不动产统一登记工作的相关机构负责各项不动产权利的登记，其它部门进行审批许可，部分地区的部门还要对不动产交易记性监管，这就造成了不动产权审批阶段监管部门要进行测量，发证时由于其他原因不动产登记机构又要再次进行权籍测量，造成工作的重复进行，同时给人民群众造成了很大的不便。 3、不动产权籍调查测绘工作过程中的标准不统一，测绘较分散。不动产权籍调查测绘工作过程中，各地都有自身的一套技术标准，未能有效统一，造成不动产权籍调查测绘工作过程中出现困难。相关的不动产测绘管理制度存在缺陷，有关的法律法规虽对地籍、房产测绘等做出规定，但是仍旧不能全面涵盖不动产权籍调查测绘工作涉及的所有门类，对于不同类型不动产权籍不少地区还在使用分散登记的测量标准，造成不同标准下获取的坐标、精度、数据格式都不同，造成了不动产统一登记信息的共享困难。 三、新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究 1、研究思路 不动产权籍的调查与地籍调查有一定的相似性，而就目前来看，国家地籍调查工作已经取得了一定的成果。地籍调查，还是建立在土地登记申请的基础上，需要按照国家规定进行地籍测量和权属调查，以便将每宗土地的位置、权属、用途和面积等信息查清，进而获得图件、表册等资料。地籍调查工作的开展，能够为土地注册登记打下良好的基础。以地籍调查为基础开展不动产权籍调查测绘工作，则能以宗地为突破口实现已有调查成果资料的充分利用。具体来讲，就是利用土地所有权图、城镇地籍图、农村地籍图等多种图件为底图，然后开展外业测量、内业判读等工作，进而使不动产权籍调查测绘工作得以有序开展。在实际进行不动产测量方法选择时，还应对技术可能性、工作需求、经济性和基础条件等内容进行考虑，应使不动产权益安全得到保证，并结合不动产的单元构成、类型和位置等内容因地制宜的采用测量方法。而只有完成符合该地区实际情况的测量方法，才能确保不动产单元面积准确且界址清楚。例如，针对城镇区域的建设用地，就应该采用解析法完成界址点坐标的测量，并进行土地面积的计算，然后完成房屋边长的实地丈量。在进行房屋面积计算时，则应使用几何要素法进行计算。针对存在于水域、海域等用地之上的房屋等定着物，还应使用解析法进行界址点坐标的获取，并使用实地丈量的方法进行定着物边长的获取，然后利用几何要素法完成房屋面积的计算。 2、应用流程 在实际开展不动产权籍调查测绘工作时，还应按照固定流程有序开展工作。 首先，应做好调查前的准备工作。具体来讲，就是需要对已有的历史档案资料进行搜集和整理，然后结合这些资料和现场调查情况完成调查方案的制定。在此基础上，则可以进行《指界通知书》的发放，然后进行控制点的寻找。在这一阶段，应到林业、国土和海洋等各部门进行档案提取，也可以直接利用业务系统完成相关数据资料的查询。 其次，做好调查准备后，则可以开展权籍调查工作。在这一阶段，应进行不动产权属情况的核实与调查，并对界址情况进行核实，以完成宗地、不动产单元等各种草图的绘制。所谓的宗地图，则是包含界址点线、宗地位置等内容的地籍图，在不动产权证书中，以附图形式存在。而宗地图的绘制虽然以地籍图为基础，较之不动产单元图更具有法律意义，能够更好的发挥恢复界址和鉴定的作用。完成草图绘制后，还应进行完成《不动产权籍调查表》的详实填写。 再者，结合权籍调查结果，可开展不动产测绘工作。在外业测量工作中，应进行界址点测绘，并完成宗地测绘和房产测绘，同时加强控制测量。在内业核实工作中，应进行宗地图绘制，然后进行宗地属性的录入。同时，还应加强房产面积计算，以实现分摊处理。此外，还要进行自然幢的绘制，并进行属性录入。在实际绘制宗地图的过程中，应完成宗地代码、土地权利人、地类号、房屋幢号等内容的标注。以幢号为例，在标注界址点号和边长等内容时，应在宗地的大门处进行门牌号码标注，并利用加粗黑线进行房屋轮廓线绘制，以表示建筑物所有权的专有部分的所在。在宗地内，建筑物、地类界线等处应进行界址分隔线的绘制，相邻宗地则应完成权利人名称、街巷名称等内容的绘制。此外，应完成不动产登记机构、界址点测量方法和审核者等内容的标注。目前，一些地区在进行宗地图绘制时，还需要进行界址点坐标成果表的提供，并进行所用测量基准和图式依据等内容的标注。除了做好宗地图的绘制，还应加强房产分户图的绘制。而分户图以产权人为单位，是房产权所属范围的细部图。在绘制的过程中，应完成宗地代码、房屋结构、建筑面积、幢号等内容的标注，并完成房屋边长、比例尺和房屋轮廓线等内容的绘制。针对楼梯和电梯等位置，应进行“电梯共有”或“楼梯共有”等字样的标注，并标注绘制日期

苍穹不动产权籍调查成果管理系统操作手册v1

不动产登记数据库 管理系统 操 作 手 册 北京苍穹数码测绘有限公司 2015.8.24 目录

1、系统运行环境 (3) 2、不动产统一登记工作步骤 (5) 2.1资料准备 (5) 3、数据建库 (5) 3.1空数据库创建 (6) 4、系统功能简介 (9) 4.1文件 (9) 4.1.1新建 (9) 4.1.2打开 (10) 4.1.3保存 (11) 4.1.4另存为 (11) 4.1.5加载数据 (11) 4.1.6打印定位 (13) 4.1.7打印输出 (13) 4.1.8打印输出到文件 (14) 4.2查询编辑 (14) 4.2.1视图 (14) 4.2.2工具条 (14) 4.2.3基础编辑功能 (23) 4.2.4其他查询编辑功能 (24) 4.2.5文本图形互转 (26) 4.2.6地物编辑功能 (27) 4.2.7其它常用编辑 (29) 4.3数据接受 (35) 4.3.1数据收集与转换 (35) 4.3.2数据入库 (37) 4.4 检查处理 (39) 4.4.1转换功能 (39) 4.4.2基础检查 (44) 4.4.3基础处理 (49) 4.4.4分析功能 (65) 4.5数据维护 (68) 4.5.1行政区维护 (68) 4.5.2宗地跨界检查座落维护 (70) 4.5.3宗地编码维护 (71) 4.5.4房屋编码维护 (75) 4.5.5分幅管理 (78) 4.5.6属性维护 (80) 4.5.7图形维护 (84) 4.5.8业务数据维护 (86) 4.6专题功能（选做） (86) 4.6.1无图形属性管理 (86) 4.6.2 编码维护 (88)