《房地产开发与经营》08262重点速记#(精选.)

广东省高等教育自学考试

《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容

第1章房地产开发与经营概述

1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用

特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务

1.2房地产开发概述

特征：综合、长期、地域、风险性

开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构

投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。

土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议

建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作

租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。

1.3房地产经营概述

土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制

房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押

第2章房地产开发市场调查与细分

2.1房地产市场调查概述

调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告

房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查

2.2房地产市场调查的方法

调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）

房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等

收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。

2.3房地产市场细分

细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为

细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法

第3章房地产开发项目策划

3.1房地产开发项目策划概述

基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性模式：概念策划、卖点群策划、等值策划

3.2房地产开发项目区位分析与选择

区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）

3.3房地产开发项目时机分析与选择

房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段

3.4房地产开发项目定位

定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位

定位原则：受众导向、差异化原则

第4章房地产开发投资

4.1房地产开发投资概述

投资主体：国家、企业和个人投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金）投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验

4.2房地产开发资金筹措

项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资

项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道

开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款

4.3房地产投资资金成本

概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价

第5章房地产开发项目可行性研究

5.1房地产开发项目可行性研究概述

目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。可行性研究作用：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据工作阶段：投资机会研究、初步、详细可行性研究、项目的评估和决策具体步骤：接受委托→调查研究→方案选择和优化→财务评价和国民经济评价→编制可行性研究报告可行性研究内容：1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议

5.2房地产开发项目成本费用与收入估算

房地产项目总投资：开发建设投资和经营资金所需投入费用：土地、前期工程、基础公共配套设施建设、建安、开发间接、财务、管理、销售、开发期税费、其他及不可预见费用

收入估算：房地产开发项目租售计划、租售价格、收入（销售、租金、土地转让、配套设施销售和自营）5.3房地产开发项目财务评价

基本财务报表的编制：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表

财务盈利能力分析：1.财务内部收益率FIRR 2.财务净现值 3.投资回收期4.投资利润率 5.资本金利润率清偿能力分析：1.单利与复利计息 2.有效与名义利率 3.借款利息的计算方法 4.借款偿还期的计算

5.4房地产开发项目的不确定分析

主要包括：敏感性分析、临界点分析、概率分析

敏感性分析包括：单因素和多因素敏感性分析步骤：确定用于敏感性分析的经济评价指标（内部收益率）→确定不确定性因素可能变得范围→确定不确定性因素变动时评价指标的相应变动值→找出较为敏感变动因素作进一步分析

5.5房地产开发项目综合评价

概念：从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。包括：综合盈利能力分析和社会影响分析综合评价效益：对区域的经济贡献，分直接和间接效益。直接效益：1.

出让、转让（土地增值税）国有土地使用权所得收益 2.企业纳税的税费 3.项目范围内基础设施收益如增容费间接效益：增加就业人口、繁荣地区、旅游

综合评价的费用：区域经济为项目付出的代价，分直接（征地、土地开发和基础设施投资、建筑工程和城市配套设施、经营管理费用）和间接费用。社会影响分析：1.就业效果 2.区域资源配置、技术进步、经济发展 3.环境保护和生态平衡 4.节汇创汇 5.节约合理利用国家资源 5.提高文化生活及社会福利 6.对远景发展的影响

5.6可行性研究报告的撰写

基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表和附图编写要点：1.项目总说明、概况 2.投资环境研究、市场研究 3.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 4.规划方案及建设条件 5.建设方式及进度安排 6.投资估算及资金筹借 7.项目评估基础数据的预测和选定 8.项目经济效益评价 9.风险分析 10.可行性研究的结论

第6章房地产用地取得与开发

6.1集体土地征收

土地征收特征：公共利益为目的征地权主体是国家标的集体土地强制性土地补偿为条件

土地征收实行二级审批：国务院（1.基本农田2.外耕地超过35公顷3.其他土地超过70公顷）和省级人民政府审批建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。

土地征收的补偿：1.耕地土地补偿费为征收前3年平均年产值6-10倍 2.耕地安置补助费安安置的农业人口计算，征收前3年4-6倍。每公顷不得超过前3年平均年产值的15倍。

3.土地补偿、安置补助（可增加）、青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定

4.大中水利水电，征收补偿移民安置国务院规定

6.2房地产开发用地取得

取得方式：出让、转让、划拨以及和土地使用权拥有者合作建设用地使用权含义：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议

土地使用权转让形式：出售、交换、赠与转让原则：合同规定全部权利和义务随土地使用权同时转移土地使用权与其地上建筑物产权一致原则不得损害土地及地上建筑物经济效益土地使用权转让条件：1.支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2.完成开发投资25%以上，建成的持有房屋所有权证书转让程序：提交转让申请→审查批准→交纳有关税费→登记、发证

国有土地使用权划拨概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨特征：1.划拨主体是特定的，县级以上人民政府 2.使用权者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得，不须支付出让金 3.无使用期限的限制 4.不办理出让手续或支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得转让、出租和抵押

6.3房地产用地开发

土地一级开发：政府或授权企业，按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地、农转地、房屋征收和市政道路等基础设施建设，使该区域范围内达到三（七）通一平的建设条件，将土地生变熟地，再熟地有偿出让或转让的行为。一级开发模式：政府和企业在一级开发中各处什么位置。一级开发主体谁的问题。 1.政府主导型 2.企业主导型土地一级开发程序：

向国土局一级开发申请→受理申请并预审→委托市县土地储备机构编制土地储备开发实施方案→确定开发主体→办理规划意见→农征地农转用办理相关手续→办理征地、房屋征收、市政基础设施建设相关手续→组织验收

第7章国有土地上房屋征收

7.1国有土地上房屋征收概述

原则：决策民主、程序正当、结果公开征收房屋范围：国有土地即全面所有土地。

房屋征收决定条件：符合国民经济和社会发展、土地利用总体、城乡规划和专项规划

国有土地房屋征收的管理：1.房屋征收部门、实施单位 2.征收补偿方案 3.旧城区改建房屋征收 4.社会稳定风险评估 5.征收补偿费用 6.违法建筑和临时建筑管理

7.2国有土地上房屋征收补偿安置

安置对象：房屋所有权人。析产协议、遗嘱、有效房屋买卖合同、判决书、调解书为准

安置原则：先补偿后搬迁禁止采用非法手段进行搬迁安置种类：被征收房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失的补偿、被征收人获得补助和奖励安置方式：货币和房屋产权调换

房屋征收补偿协议：内容、效力、违约责任、与强制搬迁的衔接补偿决定内容：1.具体为止 2.争议事由和理由 3.补偿内容，方式金额期限 4.补偿依据理由 5.行政复议诉讼的期限

6.补偿决定的市县人民政府名称，日期加盖章

7.3国有土地上房屋征收评估

评估流程：选定机构→签合同→实地评估→公示解释→交付报告→申请复核→申请鉴定评估原则：合法、最高最佳使用、代替、估价时点、公平原则评估方法：市场、收益、成本、假设开发、长期趋势法

影响评估价格的因素：区位、用途、建筑面积、其他（楼层、朝向、新旧、供求）

评估异议：具有房地产价格评估资格的评估机构所作出的房屋征收评估结构，房屋征收管理部门或被征收人可以向收委托的估计机构提出不同的意见

第8章房地产开发项目建设过程

8.1房地产开发项目工程勘察

勘察工作的主要任务：正确反映地形地质情况，确保原始资料数据准确性，结合实际，提出明确评价、结论和建议，体现可持续发展战略，做好环境地质评价工作。

勘察工作的目的：为设计施工提供准确原始资料、数据，使设计施工顺利，保证结构安全、质量优良、最大限度节约投资，降低造价，为项目创造良好的经济效益。

勘察对房地产开发项目的主要作用：1.为选址规划设计施工提供基础资料和依据 2.居先行地位 3.为准确估计房地产投资奠定基础

勘察过程分类：现场、初步、详细、施工勘察具体内容：地形测量、工程勘察、地下水地表水勘探、气象调查

8.2房地产开发项目工程设计

设计工作原则：遵守国家法律法规节约能源改进工艺提高土地利用率经济适用、美观实用工程设计阶段：一般项目（初步设计和施工图设计）技术复杂项目（+技术设计）

设计工作基本内容：1.总体设计 2.单体设计 3.建筑构造设计 4.抗震设防

8.3房地产开发项目招投标与合同管理

招标方式：公开招标、邀请招标、议标招标程序：招标准备、资格预审、招标投标和决标成交阶段建设工程合同形式：总价、单价和成本加酬金合同按工程范围及承包关系（总承包、专业承包、独立承包）按是否包料（包工包料、包工部分包料、包工不包料）

承包合同一般条款：1.一般义务 2.合同文件管理 3.材料及设备供应 4.开工竣工时间及日期 5.变更与增减 6.转让与分包 7.竣工验收与维修 8.支付方式 9.风险与保险 10.中断合同 11.经济责任 12.争端的解决合同管理：承包合同签订、履行、违约、变更、接触等进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，以保证合同的全面、适当履行。合同管理工作包括：1.合同分析 2.建立合同目录、编码和档案 3.合同履行监督、检查 4.索赔

8.4房地产开发项目基础配套设施建设

主要内容：管线工程和道路工程申请施工许可证具备条件：1.建设用地规划许可证 2.建设工程规划许可证 3.具备施工条件 4.确定施工企业、已委托监理 5.施工详图及技术资料 6.有保证工程质量和安全的具体措施 7.建设资金落实

8.5房地产开发项目管理

房地产开发项目实施控制目标之间的关系：投资少、工期短、质量好，实现其中两个统一关系。实现一个，另一不能实现，对立关系。实施控制内容：质量（原材料、设备检验、仪器检查、控制混凝土质量、砌筑装饰水电制定评定办法、质量档案制度）、进度（进度计划编制、管理、控制中关注因素）、工程费用控制（分阶段、分部分。费用计划：1.材料设备2.施工机械 3.人工 4.临时工程 5.管理费用）控制措施：组织、技术、经济和合同、信息管理和协调工作

8.6房地产开发项目竣工验收

竣工验收范围：新建、扩建、改建的项目，按批准设计文件和合同建成。对住宅小区验收还应验收土地使用情况和单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施。内容：工程实体复查和竣工资料（立项、竣工、设计、监理、施工技术文件、竣工图）验收依据：可行性研究报告、设计变更通知和补偿图、技术设备说明书、施工规范，质量评定标准、承包合同、有关建设批复文件验收标准：国家有关标准、正常运行、设计要求、2M内整洁、资料齐

竣工验收程序：初步验收(施工单位整理好文件技术资料，向建设单位提出交工报告，建设单位组织初验)、竣工验收（项目主管部门或建设单位向负责验收单位提出竣工验收申请报告）竣工验收档案：文字材料、图表、计算材料、照片、录影带、录像带等文件

房地产工程质量保修：竣工验收后在保修期内出现质量缺陷，予以修复。

第9章房地产销售经营

9.1商品房销售一般规定

现售条件：企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、规划和施工许可证、竣工验收、拆迁安置落实、水电燃气具备交付使用条件、物业管理方案落实

预售条件：交付土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有规划和施工许可证、投入开发资金25%以上，并明确竣工交付日期

9.2房地产市场营销概述

含义：通过房地产市场交换，满足现实的潜在的房地产需求综合性经营销售活动过程。1.满足消费者对房地产商品和劳务的需求 2.潜在的需求 3.实现企业产品价值、再生产的良性循环 4.整体营销营销理念：区域、信息、竞争、全面、全过程、全员、专业、服务、品牌、文化营销

9.3房地产市场营销价格策略

房地产定价方法：成本导向（成本加成和目标成本定价法）、购买者导向（认知价值和价值定价法）、竞争导向（领导、挑战和随行就市定价法）定价技巧：1.价格折扣与折让 2.心理、差别、产品组合定价9.4房地产市场营销渠道策略

营销渠道类型：直接间接、长和短（零一二三级）、宽和窄渠道渠道组成：开发商、中间商、房地产消费者营销渠道的选择：1.影响##选择的因素：市场（潜在顾客数量购买习惯、市场变化竞争需要、企业（实力、管理能力、服务）、产品因素 2.销售渠道选择的原则：效益、协同、可控制、降低风险、资质原则 3.营销渠道的选择：开发商直接销售、委托经纪公司

9.5房地产市场营销促销策略

含义：把有关房地产商品信息传递给消费者，说服购买房地产商品，从而实现整体营销目标的一种手段。基本内容：房地产广告、人员、营业推广、公关关系促销策略以及各种营销策略形成的房地产市场促销组合策略

第10章房地产租赁经营

10.1房地产租赁概述

分类：公有和私有房屋租赁按用途：住宅和非住宅（办公和生产经营用房）

租赁的条件：违法法律禁止、不符合安全防灾等强制性标准、改变使用性质不得出租

租赁合同：出租人和承租人签订的，用于明确租赁双方权利和义务关系的协议。

合同内容：租赁当事人姓名和住所、坐落面积结构、租金押金支付方式、设施安全性能、期限、维修责任、水电燃气等费用缴纳、争议和违约责任承租人权利与义务：使用权、要求出租人修缮、经同意分租、优先购买权。支付违约金、合同使用、转租书面同意。出租人权利与义务：收房租、是否继续出租、是否允许转租、过错有权要求修复和赔偿。给承租人使用、不单面随意提高租金、修缮房屋、保证优先购买权登记备案：房屋租赁当事人提交材料1.租赁合同 2.身份证 3.所有权证书或其他合法权属证明 4.市县人民政府建设主管部门规定的其他材料备案记载主要信息：姓名、住所、身份证种类和号码、坐落、用途、租金、期限、其他需要记载内容

10.2写字楼租赁经营

写字楼分类：甲乙丙级市场供求分析：写字楼需求由商务的、专门职业、管理和其他写字楼空间使用者决定的。 1.界定写字楼市场的地理区域 2.总供给量分析 3.需求量预测方法 4.写字楼人均占有面积写字楼租户选择：1.用户分类（行业：IT、金融，服务范围：外资内资合资，规模：人口、资金、面积，企业性质） 2.租户应考虑的主要因素（信誉财务、面积大小、物业管理服务）租金确定：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元面积规划和室内装饰写字楼租约与租约谈判：1.租赁合约中标准条款 2.折让优惠和租户权利的授予谈判中关注的其他问题包括租金、服务、公共设施分担方式。10.3零售商业租赁经营

零售商业物业分类：市购物中心、地区购物商场、居住类商城、邻里服务型商店、特色商店

第11章房地产开发经营税收

11.1我国现行房地产税收制度

作用：1.国家调控房地产市场的重要手段 2.地方财政收入的主要来源 3.平衡负担、缩小贫富差距 4.促进土地合理利用现行房地产税收的基本框架：房产税、城镇税、土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税（已停）、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、个人所得税和印花税

11.2我国现行房地产税收种类

房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税。相关税：固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税和教育费附加税、所得税、印花税

第12章房地产经营效益分析

12.1房地产经营资产分析

流动资产分析包括：货币资金、存货、应收账款分析固定资产分析：固定资产结构分析、新旧程度、增减变动总资产分析：周转率、负债率、报酬率分析

12.2房地产经营收入分析

销售收入分析：可供销售房地产面积乘以单位面积租售单价。1.出租 2.销售 3.土地使用权转让其他收入分析：配套设施销售收入和自营收入

12.3房地产经营成本费用分析

房地产经营成本控制分析：房地产经营成本的形成全过程中，定期对成本开支情况所进行的分析。主要内容：严格按照定额和费用标准使用人力、物力和财力，控制各种消耗。

1.计划阶段成本控制分析

2.实施过程成本计划控制分析总结性分析：计划期末对本计划期成本计划完成情况进行总结和分析。主要内容：报告期末企业总成本、单位成本、同行成本水平分析

12.4房地产经营利润分析

影响企业利润因素分析：销售收入、销售成本、费用分析、利润率指标分析

第13章房地产开发与经营风险

13.1风险和风险管理概述

13.2房地产开发与经营中的风险

特征：综合、模糊、损失、补偿、激励性开发经营面临主要风险：政策、政治、经济、社会、自然风险等不可控风险，技术、管理及其他可控风险

开发与经营风险因素分析：1.政策(产业、城市规划、土地金融政策) 2.经济（国民经济状况、经济周期性波动、市场供求、资金变现、通货膨胀、税率变动利率财务） 3.自然（地质、灾害） 4.社会（政局安定、社会治安） 5.技术（设计、施工） 6.管理（信誉、时机、机制完善问题）7.政治、 8.其他风险（售后服务、物业、合同）特殊性：风险伴随全过程、多样性、层次性、可加以控制

13.3房地产开发与经营风险管理

管理工程：风险识别→评估→规避与控制→损失处理

风险规避与控制：风险预测、回避、控制、转移、自留

管理措施：1.建立房地产投资基金 2.做好项目可行性研究工作 3.加强公司间合作、实现优势互补 4.加强与金融业合作 5.不断提高物业管理水平 6.加强对市场调查和预测 7.做好项目开发的财务规划

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房地产开发市场调研报告

房地产开发市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，小编收集了房地产开发市场调研报告，欢迎阅读。 房地产开发市场调研报告【一】平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税

收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

金融市场学考试复习资料——张亦春、郑振龙版——重点概念整理

金融市场学复习资料 一、名词解释 1、金融市场：指以金融资产为交易对象形成的供求关系及其机制的总和。 2、金融资产：一切代表未来收益或资产合法要求权的凭证，亦称金融工具或证券。 3、投资基金：是向公众出售其股份或受益凭证募集资金，并将所获资金分散投资于多样化证券组合的金融中介机构。 4、货币市场：指以期限在一年及一年以下的金融资产为交易标的物的短期金融市场。 5、资本市场：指期限在一年以上的金融资产交易市场。 6、黄金市场：指集中进行黄金买卖的交易中心或场所。 7、外汇市场：狭义的指银行之间的外汇交易，包括同一市场各银行的交易、中央银行与外汇银行之间的交易以及各国中央银行间的外汇交易活动。广义的指各国中央银行、外汇银行、外汇经纪人及客户组成的外汇买卖、经营活动的总和。 8、衍生金融工具：指由原生性金融产品或基础性金融工具创造出来的新型金融工具。 9、直接金融市场：指资金需求者直接从资金所有者那里融资的市场，一般指通过发行股票或债券的方式在金融市场上筹集资金的融资市场。 10、间接金融市场：是以银行等信用中介机构作为媒介来进行资金融通的市场。 11、初级市场：又称发行市场和一级市场，指资金需求者将金融资产首次出售给公众时所形成的市场。 12、二级市场：又称流通市场和次级市场，指证券发行后，各种证券在不同的投资者之间买卖流通所形成的市场。 13、包销：指金融资产的发行人与银行等金融机构协商，有银行等金融机构按照商定条件把全部证券承接下来负责对公众销售。 14、代销：是发行人自己承担全部发行风险，只将公开销售事务委托给投资银行等办理的一种方式。 15、公开市场：指金融资产的交易价格通过众多的买主和卖主公开竞价而形成。 16、有形市场：指有固定交易场所的的市场，一般指证券交易所等固定的交易产地。 17、无形市场：指在证券交易所外进行金融资产交易的总称。 18、国内金融市场：指金融交易的作用仅限于一国之内的市场。 19、国际金融市场：是跨国界进行金融资产交易的市场，是进行金融资产国际交易的场所。 20、金融市场的聚敛功能：指金融市场具有聚集众多分散的小额资金成为可以投入社会再生产地资金的能力。 21、资产证券化：指把流动性较差的资产，如金融机构的一些长期固定利率放款或企业的应收账款等通过商业银行或投资银行的集中及重新组合，以这些资产作抵押来发行证券，实现相关债券的流动化。 22.金融工程：指将工程思维引入金融领域，综合采用各种工程技术方法（主要有数学建模、数值计算、网络图解、仿真模拟等）设计，开发新型的金融产品，创造性的解决金融问题。 23、套期保值者：指利用金融市场转嫁自己承担的风险的主体。 第二章 1、同业拆借市场：也称同业拆放市场，指金融机构之间以货币借贷方式进行短期资金融通市场。 2、回购市场、指通过回购协议进行短期资金融通交易的市场。 3、回购协议：指在出售证券的同时，与证券的购买商签订协议，约定在一定期限后按原定价格或约定价格购回所卖证券，从而获取即时可用资金的一种交易行为。 4、商业票据：是大公司为筹措资金，以贴现方式出手给投资者的一种短期无担保承诺凭证。 5、出票：指出票人签发票据并将其交付给收款人的票据行为。

广东省三甲医院大全

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房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发公司资金管理制度

资金管理制度 第一章总则 第一条为了加强AAA地产开发有限公司资金管理，保证资金的安全，规范资金的使用，充分发挥公司总体资金优势，合理配置资源，改善融资结构及手段，降低资金成本，加速资金周转，以达到公司价值最大化的战略目标，特制定此管理办法。 第二条公司实行资金的集中管理，原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金调动的责任和权限，杜绝越权调动资金行为。 第三条资金管理的主要内容包括：现金的管理，银行存款及信用卡的管理，筹融资及对外担保的管理、对外投资的管理和资金调动审批权限。 第二章现金的管理 第四条根据国家的《现金管理暂行条例》，结合公司实际情况，对现金制定如下管理办法： 第五条现金的收取 （一）收取现金的范围： 1.单位或职工交回的差旅费余款，赔偿款，罚款，备用金退回款； 2.无法办理转账的销售收入； 3.不足转账起点的小额收入。 （二）公司因业务需要必须收取现金的，统一由财务部门办理，其他部门或个人均不得以公司名义收存现金。 （三）出纳在收取现金时，应仔细审核收款单据的各项内容，当面清点现金，认真鉴别真伪，防止出现假币、错收。如发生误收假币或错找零，由出纳人员负责追回或承担一切损失。 （四）收款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金收讫”章。 第六条现金的使用 （一）现金的使用范围： 1.支付职工个人的工资、奖金、津贴、支付个人劳务报酬;支付各种劳保,福利费,以及国家规定的对个人的其他支出。 2.支付出差人员必须随身携带的差旅费; 3.转帐结算金额(100元)起点以下的零星支出;

4.不能转帐的业务款项支出; 5.总经理批准的其他事项。 （二）现金支付的规定 1.对于需支付现金的业务，会计人员必须严格审查其合法性与合理性。如遇不符合规定或超出现金使用范围的，会计人员不得办理。 2.办理现金付款时，会计人员应认真审查原始凭证的真实性与正确性，是否符合公司规定的签批手续，审核无误后支付现金。 3.付款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金付讫”章。 第七条库存现金的管理 （一）库存现金限额的规定：根据现金管理规定，各财务部门必须结合本部门的业务量和开户行的距离确定合理的库存限额。库存限额以不超过2天的开支额为限。具体数额由各项目部的财务部门及开户银行协商确定，报公司财务部审批备案。对发生意外损失的，超限额部分由责任人全额承担（项目部在银行下班后收取的现金除外）。 （二）库存现金的保管：现金保管的责任人为出纳人员；现金的保管要有相应的保管措施，保险柜应存放于坚固实用，防潮、防水、通风较好的房间，房间应有铁栏杆，防盗门；保险柜钥匙由出纳人员专人保管，不得交由其他人代管；出纳人员工作变动时，应更换保险柜密码，保险柜的钥匙或密码丢失或发生故障，应立即报请领导处理，不得随意找人修理或配匙；库存现金应整齐存放，保持清洁，如因潮湿霉烂、虫蛀等问题发生损失，由出纳人员负责。 （三）库存现金的盘点：出纳人员必须每日登记现金日记账，每日下班前盘存清点库存现金，并按日填写出纳日报；星期五下午盘库时，需由会计人员监盘，并同时在出纳日报上签字；月末现金日记账余额要与总账现金余额核对相符，确保账账相符，账实相符；发现溢余或短缺，及时查明原因，按规定程序报批处理；由出纳自身责任造成的现金短缺，出纳人员全额赔偿，如造成重大损失，应追究责任人的法律责任。 （四）任何人不得以“白条”抵充库存现金，不得坐支挪用现金，不准设立账外库存现金。 第三章银行存款的管理 第八条为了加强资金管理，保证公司资金的安全、合理和高效使用，杜绝各种违法乱纪现象的发生，根据国家有关制度，结合公司财务管理规定和实际情况，制定如下管理办法

2017年证券从业资格考试证券交易重点

2017年证券从业资格考试证券交易重点 第一章 知识点101（P1-3）：证券交易的概念及原则。 （□证券发行与交易的相互关系在基证券交易是指已发行的证券在证券市场上买卖的活动。 础复习中已有）。 □证券交易的三特征：证券的流动性、收益性和风险性。（不包括期限性）。证券之所以能够流动，是因为它可能带来一定得收益。 新中国证券交易市场的建立始于1986年。1988年我国开放了国库券转让市场。1990年12月19日和1991年7月3日，上交所和深交所先后正式开业。1992年B股在上交所上市。1999年7月1日，《证券法》开始实施。2005年4月启动股权分置试点改革。2006年1月1日，新修订《证券法》开始实施。 □证券交易遵循三公原则： 1、公开原则。信息公开，其核心要求是实现市场信息的公开化。1934年美国《证券交易法》确定。 2、公平原则。□（公平与公正的区别）指参与交易的各方获得平等的机会。交易主体的资金数量、交易能力可能不同，但不能因此而给予不公平的待遇或歧视。 3、公正原则。指公正地对待交易的参与各方。（注意同公平原则的区别，公正原则一般会后公正两字，公平原则一般有公平或平等的字眼） 知识点102（P3-6）：证券交易的种类及方式。 □按照证券交易对象的品种划分，证券交易包括（具体内容包含在基础学习中）： 1、股票交易。在证券交易所进行，称为上市交易;在场外交易市场进行，常见形式是柜台交易。 2、债券交易。 3、基金交易。 4、金融衍生工具交易。包括：权证交易、金融期货交易、金融期权交易、可转换债券交易等。 □根据交易合约的签订与实际交割之间的关系，证券交易方式有现货交易、远期交易和期货交易。其他有回购交易和信用交易。 1、现货交易。现款买现货。 2、远期交易和期货交易。 3、回购交易。具有短期融资的属性。 4、信用交易。是投资者通过交付保证金取得经纪商信用而进行的交易。主要特征是投资者买卖证券的资金或证券有一部分是从经纪商借入的。我国过去禁止信用交易，但现在可以合法开展融资融券业务。 知识点103（P7-12）：证券交易参与人。 1、证券投资者。分为个人投资者和机构投资者。□买卖证券的基本途径：一是直接自行买卖。如柜台市场。二是经纪商代理。□（可出成多选题）我国规定，证券交易所、证券公司和证券登记结算机构的从业人员、证券监督管理机构的工作人员以及法律、行政法规禁

房地产开发与经营市场调研报告

房地产开发与经营市场调研报告 学院：建筑工程学院 专业：工程管理 年级及班级： 20**级**班 编制小组：第**组 指导老师： ****

目录 摘要 第1章房地产开发经营行业现状 1.1行业介绍 1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义 1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题 1.2国家房地产业政策及行业运行环境 1.2.1主城房价增幅低于收入增幅 1.2.2保障房的需求情况 1.2.3楼面地价的有效控制 1.2.4二手房按转让所得20%征个税 1.2.5停发第三套及以上住房贷款 1.2.6报价过高项目不发预售许可 第2章永川区慨况 2.1简介 2.2地域优势 2.3交通通讯便捷 2.4发展趋势 2.5化底蕴深厚 2.6产要素概况 第3章永川区房地产市场调研及分析 3.1永川区房地产开发经营行业产量统计 3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会 3.2.1房源稀缺 3.2.2新政影响 第4章供给调研分析 4.1行业产品销售的主要渠道 4.2产品市场分布及发展趋势 4.3永川区刚需产品支撑市场 4.4永川区市场回暖房价略升 第5章需求调研分析 5.1永川区市场情况

5.2永川房地产市场的预测 5.3永川区2013年开盘预告 5.3.1 永川区2月新增房源1700套 5.3.2 永川区3月房源供不应求 5.3.3 永川区4月缓解供求 5.4国五条对永川二手房的影响 5.5购房者的购房需求 第6章永川区楼盘现状 6.1永川区最近楼盘交易情况 6.2新政的影响 6.3永川区2月楼市现状 6.4市场的健康发展 总结 参考文献： 致谢语：

摘要 随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。 近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产资金来源

1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

《证券交易》重点及习题：证券交易的概念和基本要素

《证券交易》重点及习题：证券交易的概 念和基本要素 挫折和磨难是人生最珍贵的财富。以下资讯由整理而出，希望大家都能顺利通过证券考试!更多关于等方面的信息，请持续关注本站! 第一节证券交易的概念和基本要素 一、证券交易的概念及原则 (一)证券交易的概念及其特征 1.证券交易的概念 证券是用来证明证券持有人有权取得相应权益的凭证。

证券交易是指已发行的证券在证券市场上买卖或转让的活动。 证券交易与证券发行的关系： 一方面，证券发行为证券交易提供了对象，决定了证券交易的规模，是证券交易的前提;另一方面，证券交易使证券的流动性特征显示出来，从而有利于证券发行的顺利进行。 2.证券交易的特征 主要表现为证券的流动性、收益性和风险性。 【例1 单选题】证券是用来证明证券( )有权取得相应权益的凭证。

A.持有人 B.发行人 C.管理者 D.承销者 【答案】A 【例2 单选题】下面的( )不属于证券交易特征。 A.安全性

B.流动性 C.收益性 D.风险性 【答案】A (二)我国证券交易市场发展历程 (重点把握上海证券交易所和深圳证券交易所的成立时间) 1.新中国证券交易市场的建立始于1986年。 2.当年8月，沈阳开始试办企业债券转让业务。

3.当年9月，上海开办了股票柜台买卖业务。 4.1988年4月起，我国先后在61个大中城市开放了国库券转让市场。 5.1990年12月19日，上海证券交易所正式开业。 6.1991年7月3日，深圳证券交易所正式开业。 7.1992年初，人民币特种股票(B股)在上海证券交易所上市。 8.1999年7月1日，我国正式开始实施《中华人民共和国证券法》，这标志着维系证券交易市场运作的法规体系趋向完善。

中国医学院校最新排名

中国医学院校最新排名 1. 中国协和医科大学 2. 北京大学 3. 复旦大学 4. 中山大学 5. 上海交通大学 6. 华中科技大学 7. 四川大学 8. 中南大学 9. 首都医科大学 10.中国医科大学 11.哈尔滨医科大学7个博士后，36个博士点，52个硕士点。[食品卫生与营养第一] 12.浙江大学3个博士后，35个博士点，54个硕士点。 13.南方医科大学概况3个博士后，36个博士点，50个硕士点 14. 中国药科大学14个博士后.23个博士点.26个硕士点. 15.吉林大学医学院4个博士后，11个博士点，22个硕士点。 16.天津医科大学3个博士后，26个博士点,47个硕士点。 17.重庆医科大学3个博士后，22个博士点，47个硕士点。[检验诊断第一] 18.山东大学医学院2个博士后，18个博士点，52个硕士点。 19.南京医科大学个3个博士后， 20个博士点，42个硕士点。 20.河北医科大学4个博士后，16个博士点，40个硕士点。 21.上海中医药大学3个博士后，15个博士点，23个硕士点。 22.苏州大学医学院2个博士后，12个博士点，31个硕士点。 23.北京中医药大学3个博士后，1a5个博士点，16个硕士点。 24.沈阳药科大学1个博士后，19个博士点，20个硕士点。 24.新疆医科大学3个博士后，3个博士点，35个硕士点。 25.暨南大学医学院1个博士后，3个博士点，22个硕士点。 26.西安交通大学18个博士点，36个硕士点。 27.南京中医药大学3个博士后，16个博士点，18个硕士点。 28.黑龙江中医药大学3个博士后，12个博士点，23个硕士点。 28.天津中医学院1个博士后，18个博士点，25个硕士点[该校的针灸专业第一] 29.福建医科大学12个博士点，47个硕士点。 30.南昌大学医学院9个博士点，41个硕士点 31.武汉大学医学院 7个博士点,37个硕士点。

房地产项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容 「、城市投资环境调查 （一）政策法律环境调查 1.城市发展战略 2.城市建设规划和区域规划 3.土地利用总体规划 4.房改政策 5.开发区政策 6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策 7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等 8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平 9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式 10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引 11.人口政策、户籍制度 （二）经济环境调查 1.城市总体发展规划 2.地区内的重点开发区域 3.国民经济产业结构和主导产业 4.政府办事效率及工作作风 5.政府财政收支状况 6.房地产在国民经济中的比重 7.房地产开发景气指数 8.就学条件 9.基础设施情况 （三）人口及社会环境 1.人口总量和密度 2.居民消费结构和消费水平 3.家庭规模与结构 4.居民就业状况及收入水平 5.社会治安情况 6.居民需求结构及特征 （四）房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查 a）某类房地产的总需求量及其饱和点 b）市场需求发展趋势 c）市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况 d）购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等 e）住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。 2.房地产市场供给情况调查 a）可供开发的土地资源及规划要求状况 b）各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。 c）楼面地价或单位地面价 d）房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e）新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工 3.房地产产品调查 a）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 b）居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等 c）居民对某种房地产产品的接受程度 d）新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况 e）建筑设计及施工企业的有关情况 4.房地产价格及交易情况调查 a）本城市房地产市场的价格状况 b）房地产市场价格趋势 c）市场供求情况的变化趋势 d）影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策 e）房地产价格需求弹性和供给弹性的大小 f）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 g）价格变动后消费者和开发商的反应 h）各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量； 5.房地产促销调查 a）广告的时空分布及广告效果测定 b）广告媒体使用情况的调查 c）广告预算与代理公司调查

房地产开发企业的资金流控制

房地产开发企业的资金流控制 企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在2009年9月30日的杜邦财务分析体系： 2009-09-30 杜邦分析 净资产收益率 8.46% 总资产收益率 2.3781% X 权益乘数 1/(1-0.67) =资产总额/股东权益 =1/（1-资产负债率） =1/（1-负债总额/资产总额）x100％ 主营业务利润 率10.0109% X 总资产周转率 0.2375% =主营业务收入/平均资产总额 = 主营业务收入/(期末资产总额 + 期初资产总额)/2 期末:129,502,509,182 期初:119,287,709,407 净利润 2,957,592,239 / 主营业务收入 29,543,838,457 主营业务收入 29,543,838,457 / 资产总额 129,502,509,182 主营业务收入 29,543,838,457 - 全部成本 25,075,187,125 + 其他利润 -163,961,887 - 所得税 1,347,097,207 流动资产 123,792,767,960 + 长期资产 5,480,143,643 主营业务成本 22,828,988,101 货币资金 27,614,616,095

营业费用934,484,166 管理费用887,374,562 财务费用424,340,297 短期投资 应收账款501,523,208 存货 86,752,229,378 其他流动资产8,924,399,278 1、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。 2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的： 项目由多层组成，总建筑面积10万平方米，建筑层高6层，2008年4月开工，2008年7月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）：

证券交易知识点整理

1、证券市场建于1986年，1990.12.19上海证券交易所，1991.7.3深圳证券交易所，1999.7.1《证券法》实施，2004.5深交所在主板市场内开设中小企业板块，2005.4我过实施股权分置改革，2009.10.30创业板在深交所开始，2010.3.31融资融券，2010.4.16期货上市。 2、公平公正公开的原则，流动性收益性风险性的特征。 3、指令驱动也称订单驱动，证券交易价格由市场上的买方订单和卖方订单共同驱动，交易中心以双向价格进行撮合；报价驱动又称做市商市场，做市商根据市场的买卖力量和自身情况进行证券的双向报价。指令驱动价格由卖方和卖方的力量直接决定，互为对手；报价驱动成交价格由做市商决定，买方卖方均以做市商为对手。 4、开户（证券账户和资金账户，证券账户用来记载持有的证券种类数量和相应的变动情况，资金账户记载买卖证券的货币交付和结存数额）-委托-成交-结算。（价格时间优先） 5、证券账户由中国结算公司统一管理，由上海分公司深圳分公司以及中国结算公司委托的开户代理机构负责开立。上海证券账户当日开立，次日生效；深圳当日开户，当日生效。 6、申报价格最小变动：1）上交所：A股、债券交易和债券买断式回购交易0.01人民币，基金、权证交易0.001人民币，B股交易0.01美元，债券质押式回购交易0.005人民币。2）深交所：A股0.01人民币，基金债券债券质押式回购交易0.001人民币，B股0.01港元。 7、竞价时间：1）上交所：9:15-9:25开盘集合竞价，9:30-11:30、13:00-15:00连续竞价。 2）深交所：9:15-9:25开盘竞价，9:30-11:30、13:00-14:57连续竞价，14:57-15:00收盘竞价。 8、集合竞价原则：可实现最大成交量，高于该价格的买入申报与低于该价格的卖出申报全部成交，与该价格相同的买方或卖方至少有一方全部成交。两个以上符合，上交所规定使为成交量最小的申报价格为成交价格，仍有两个则取中间价。深交所则取在该价之上的买入申报量与该价之下的卖出申报量之最小的价格，仍有两个取最接近即时行情显示的前收盘价。 9、连续竞价原则：最高买入申报与最低卖出申报相同的价格，买入申报价高于即时揭示的最低卖出价格以即时揭示的最低卖出申报价，卖出申报价格低于即时揭示的最高买入价以即时揭示的最高买入价为成交价。 10、不实行涨跌幅限制：1）上交所：首次公开发行上市的股票和封闭式基金，增发上市的股票，暂停上市后恢复上市的股票；2）深交所：首次公开发行股票，暂停后恢复上市的股票。上交所集合竞价规定：股票申报价格50%-900%，基金70%-150%，债券回购交易无限制。上交所连续竞价规定：申报价格不高于即时揭示的最低卖出价的110%不高于最高买入价90%，同时不高于平均数的130%，不低于平均数的70%。深交所：股票集合竞价小于900%，连续竞价上下10%，债券开盘竞价上下30%，其他10%，债券质押式回购上下开盘和连续均为上下100%。 11、佣金、过户费、印花税：1）佣金：证券经纪商向客户收取的佣金不得高于证券交易金额的千分之三，也不得低于代收的证券交易监管费和证券交易所手续费等，A股、证券投资基金起点5元；B股起点1美元或5港元；新交易品种交易佣金标准由证券交易所指定并报中国证券会和发改委备案15天。2）过户费属于中国结算公司收入，A股过户费为成交面额的千分之一，1元起点；深交所过户费不单独收取。B股不收过户费，收取结算费，上交所为千分之零点五，深交所为千分之零点五，不超过500港元。基金暂不收取过户费。3）印花税：2008.9.19出让方按千分之一收取。 12、大宗交易：1）上交所：A股单笔不低于50万股或金额不低于300万人民币，B股单笔不低于50万股或金额不低于30万美元，基金不低300万分或金额不低于300万元人民币，国债不低于1万手或金额不低于1000万元人民币，其他债券单笔买卖不低于1000手或金额不低于1000万元人民币。大宗交易时间：9:30-11:30,13:00-15:30，若在15:00前停牌，则不受理申报。大宗交易不纳入证券交易所即时行情和指数的计算，成交量在交易结束后计入当日成交总量。意向申报和成交申报。2）深交所：A股不低于50万股或300万人民币，B股不低于5万股或30万美元，基金不低于300万份或300万人民币，债券不低于5000张或50万人民币，多只A股合计不低于500万人民币且单只不低于20万股，多只基金不低于500万人民币且单只不低于100万份，多只债券不低于100万人民币且单只不低于2000张。协议平台申报时间为9:15-11:30,13:00-15:30。意向申报，定价申报，双边报价，成交申报和其他申报。 13、回转交易：投资者买入的证券确认成绩奥后，在交收完成前全部或部分卖出。 14、股票交易的特别处理：警示存在终止上市风险的特别处理和其他特别处理。1）2003.5.8退市风险警示制度：在公司股票简称前冠以*ST字样；涨跌幅限制为5%。退市风险警示：最近2年连续亏损；财务报表存在重大会计差错或虚假记载进行追溯调整导致最近2年连续亏损；财务报表存在重大会计差错或虚假记载在规定期限内未改正，且股票停牌2个月；法定期限内未披露年度或中期报告且股票停牌2个月；出现股权分布发生变化导致连续20个交易日不具备上市条件；出现可能解散的情形；法院可能已发宣告公司破产。公司应在实行退市风险警告前一日发布公告。2）其他特别处理：在公司股票简称前冠以ST字样；涨跌幅限制5%。特别风险提示：最近1个会计年度审计结果显示其股东权益为负；最近一个会计年度出具无法表示意见或否定意见的审计报告；因2年连续亏损而实行退市风险警示后风险情形消除，但其最近一个会计年度审计报告显示主营业务未正常运营或扣除非经常性损益后净利润为负；公司生产经营活动收到严重影响且3个月内不能恢复正常；公司主要银行账号被冻结；董事会无法正常召开会议并形成董事会决议；公司向控股股东或其关联方提供资金或违反规定程序对外提供担保且情形严重的。 15、中小板退市风险警示处理：最近一个会计年度股东权益为负/否定意见的审计报告/无法表示意见的审计报告/对外担保余额超过1亿且占净资产值的100%以上/违法违规为其控股股东或其它关联方提供的资金超过2000万元或占净资产值的50%；公司受到深交所公开谴责后24个月内再次受到公开谴责；连续20个交易日股票每日收盘价低于面值；连续120个交易日累计成交量低于300万股。公

房地产开发市场调查报告

***项目专项区域市场调查报告 **调查小组于6月16日——17日对***房地产市场进行调研，对主要在售项目、存量项目（二手房交易）等情况作调查，同时与消费者、业界人士、在售项目销售人员等进行多方面沟通，获得对本项目关于定价方面的一些看法。 ***即将步入开发阶段，目前在进行土地使用权出让的挂牌程序，由于此项目历时近两年的酝酿，市场情况已经发生很大的改变，使得本项目与当初规划和设想的投资成本相差甚远，为了控制项目开发风险，我们有必要对目前本项目所处的周边区域市场进行调研，以筹划合理的开发成本，确保项目的安全和收益。现就我们的市场调查简要汇报如下： 1、区域市场界定 根据**项目所处的地理位置，市场调查工作重点集中在***片区进行。 2、调研内容 以上述区域内存量及新增项目为目标，重点核实区域内中小面积户型（70㎡－130㎡）住宅物业及部分铺面的销售情况，在售项目仅针对小高层电梯房展开调查。 3、调研范围 3.1存量项目 **家园、***花园、***花园、***校区、**小区、**花园、**城、***城3.2新增项目 ***知城、***城、***体育城、** 3.3住宅销售价格

表1：项目所在区域内存量项目二手房（住宅）交易市场价格情况表 项目名称面积（㎡） 均价 （元/㎡） 总价(万元) ***932796　26 ***120291735　 ***65238515．5 ***80262521 ***71267619 ***82256121 ***74290021．5 ***116275832 ***2900 说明: （1）***小区、***利家园为本项目近周区域内最新、环境及物业设计最好的小区，小区面积与本项目拟开发面积相当，因此其二手房价格对本项目具有较好的参考价值，目前上述两小区的二手房交易均价约为2700－2900元/㎡； （2）***小区、***小区、***花园、***温泉花园位于本项目的近周，交房时间早，小区环境一般，户型以70－90㎡为主，可以设定为本项目销售最低价的临界参考，目前二手房交易市场均价为2600－2700元/㎡； （3）***城位于***东南片区，距离本项目约3－4公里，属于***市较有代表性的大盘之一，开发面积巨大，物业品种丰富，整体配套较为