监利县主要经济指标的统计分析及“十二五”期间投资分析
监利县主要经济指标的统计分析及“十二五”期间投资分析
摘要：
芙蓉之国——监利，犹如镶嵌在江汉平原南端的一颗明珠。东沿洪湖，有水面50余万亩，为监利、洪湖两县（市）共有，西望荆沙，长江水迂回于南，东荆河静卧在北。监利境内河网密布，湖泊星罗，土壤肥沃，素有鱼米之乡的美称。这里地利形胜，物华天宝，人才辈出，古籍浩瀚，可谓历史悠久，文化源远流长。有史以来，勤劳勇敢的监利人民就劳动、生息、繁衍在这块丰腴的土地上。正是这些不避艰辛，不畏强暴，不惧邪恶，可歌可敬的人民创造了极其丰富的物质财富和精神财富，谱写了绚丽多彩的历史篇章。
辽阔富饶的江汉平原，原是一望无际的云梦古泽，后经长江的多次泛滥和汉江三角洲不断延伸和扩大而逐渐形成了冲击平原。监利县就是镶嵌在江汉平原上的一颗明珠。它位于湖北省的南部，洞庭湖的北面，东带洪湖，南濒长江，汉江支流东荆河绕北部边界蜿蜓东去。全县南北长74公里，东西宽60公里，总面积为3237.67 平方公里，跨东经112.35-113.19，北纬29.26-30.12，西与江陵、石首傍江接壤，北与潜江、仙桃（沔阳县）夹河相
邻，东与洪湖连壤交界，南与湖南的华容、临湘、岳阳隔江相望。
监利县地势平坦，是典型的平原地形。地面海拔高度在23.5－30.5米之间，高差仅 7米。放眼远望，大地似锦，一马平川，打破这种平原单调景观的是位于东部长江之滨的两个小山丘——杨林山和狮子山，它们是江南丘陵的余脉，由于地壳运动，发生了断裂和错动，在长江南移过程中，河床沿断裂层发育成长，这两个山丘即遗留在江北。杨林山海拔78.8米，为全县制高点；狮子山海拔58米，两山共占地约４平方公里。它们宛如两个威严的武士，守护着监利的东大门，阅尽了人间沧桑，在监利的发展史上，写下了不同凡响的篇章。解放后在杨林山修建的杨林山泵站，泄洪引水，气势磅礴，既保证了县内20多万亩农田旱涝保收，又为杨林山增添了新的景点；近年修复的天妃庙（娘娘庙）高踞于山巅，俯视着长江。登山游庙，极目楚天，远山如游龙起伏，翠叠苍莽；洪湖浮光掠影，雪亮如镜；大江滚滚东去，惊涛拍岸，充满生机活力。如诗如画的江山，尽收眼底。
2000年以来，监利经济快速发展，人民生活水平显著提高，社会发展取得不俗的成绩。下面以监利2000年至2009年的相关数据，加以分析，总结“十一五”期间的成果与教训，为“十二五”进行预测分析，展望监利的美好未来！ 关键词：
监利GDP 、固定资产投资总额、城镇人均可支配收入、农民人均纯收入、剪刀差、城镇年末储蓄余额
监利县2000年至2009年的相关数据如下： 表一
龙 舟 竟 渡
根据监利的以上数据，我将对GDP进行分析预测，并且还将全社会固定资产投资、城镇居民家庭人均可支配收入、农民家庭人均纯收入、城镇居民年末储蓄余额分别与GDP分析，同时比较城镇居民家庭人均可支配收入与农民家庭人均纯收入的剪刀差，研究城乡差距的变化，着眼于“十一五”期间的城乡经济发展的不平衡性，在“十二五”期间加以解决城乡差距的问题。以下是本次全县主要经济指标分析的目录：
一、GDP分析与预测
二、GDP与全社会固定资产投资相关关系分析
三、GDP与城镇居民家庭人均可支配收入的相关关系分析
四、GDP与农民家庭人均纯收入的相关关系分析
五、城镇居民家庭人均可支配收入与农民家庭人均纯收入的剪刀
差相关关系分析
六、GDP与城镇居民年末储蓄余额之间的相关关系
一、GDP预测值的分析
2010年是“十一五”规划的最后一年，为了更好地了解是否完成“十二五”
规划的相应目标和任务。我们可以对2000-2009的GDP 数据进行分析，并进行“十二五”的GDP 预测，具体统计和分析如下：
图一
为了能够更好的预测出“十二五”期间的经济总量GDP ，我们对每年的GDP 进行回归分析，以模拟出年份和经济总量二者的定量关系。以2000-2009年GDP 为因变量，年份编号为自变量，进行回归测算（测算结果见表1-b ），可以得到如下回归模型：
表1-b 相关数据分析表
0501001502002503001995
2000
2005
2010
2015
2020
y ∧
=44.574-4.05482x ∧
+1.0404552x
∧
(其中，
y ∧
为GDP; x ∧
为年份编号)
所以可以预测在“十二五”期间，监利县的GDP 将达到246亿元，实现翻一番的目标。
二、全社会固定资产投资与GDP 相关关系分析和线性模型分析
全社会固定资产投资是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。
全社会固定资产投资由2000年的7.42亿元，到2009年上升到50.69元 相关数据见下
01020304050601995
2000
20052010
图二
1、 相关系数分析
从相关系数分析和把握GDP 对全社会固定资产投资总额的作用，可以通过测
算其相关系数来进行分析。将2000年以来全县经济总量GDP 作为自变量x ∧
，以
全县全社会固定资产投资总额作为因变量y ∧
,计算二者的相关系数。测算结果见表2-b 。
表2-b 相关数据分析表
表明 GDP与全社会固定资产投资之间有很强的线性关系
2、线性模型分析
监利县的经济总量GDP与全社会固定资产投资相关系数分析表明，全社会固定资产投资对经济总量GDP具有较大的影响，可以对其进行回归分析，以模拟出二者的定量关系。以2000-2009年经济总量GDP为自变量，全社会固定资产投资为因变量，进行回归测算，可以得到如下回归模型
y∧=-17.87948 +0.596093 x∧ (其中，y∧为经济总量全社会固定资产投资; x∧为GDP)
即表明GDP每增加1亿元，全社会固定资产投资增加0.596093亿元。
若要达到预测的2015年的246亿元GDP，需要全社会固定资产投资128.769398亿元。
三、GDP与城镇居民家庭人均可支配收入的相关关系分析
随着经济的加快发展，人民的可支配收入发生相应的变化，全县城镇居民家庭人均可支配收入由2000年的4988元，到2009年达到11369元，从这个意义上讲，这个时期GDP对城镇居民家庭人均可支配收入有较强的拉动作用。从总量上分析GDP对城镇居民家庭人均可支配收入的影响作用，可以通过计算相关系数和构建线性模型来进行把握和分析。相关数据见表3-a.
表3-a GDP与城镇人均可支配收入数据表
02000
4000600080001000012000140001998
2000
20022004
2006
20082010
图三
1、相关系数分析
从相关系数分析和把握GDP 对城镇居民家庭人均可支配收入的作用，可以通
过测算其相关系数来进行分析。将2000年以来全县经济总量GDP 作为自变量x ∧
，
以全县城镇居民家庭人均可支配收入作为因变量y ∧
,计算二者的相关系数。测算结果见表3-b 。
表3-b 相关数据分析表
测算结果表明，监利县的GDP与城镇居民家庭人均可支配收入二者之间的相关系数R=0.9961362,表明在城镇居民家庭人均可支配收入变动中，有99.6%是由经济总量GDP所决定的。可见GDP与城镇居民家庭人均可支配收入之间有较强的线性关系。
2、线性模型分析
监利县的经济总量GDP与城镇居民家庭人均可支配收入相关系数分析表明，经济总量GDP对城镇居民家庭人均可支配收入具有较大的影响，可以对其进行回归分析，以模拟出二者的定量关系。以2000-2009年城镇居民家庭人均可支配收入为因变量，经济总量GDP为自变量，进行回归测算，可以得到如下回归模型：
y∧=1482.602+91.843382x∧ (其中，为城y∧镇居民家庭人均可支配收入; x∧为经济总量GDP)
即表明经济总量GDP每增加1亿元，城镇居民家庭人均可支配收入平均增加91.843382元。
该模型的T检验值为32.08201，选择95%的置信度，得到的临界值，显然小于T检验值，表明该模型通过了T检验。
该模型的F检验值为1029.256，大于取显著水平a=0.05的临界值，说明经济总量GDP与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在的相关关系非常显著
四、GDP与农民家庭人均纯收入的相关关系分析
十年来，监利县的经济规模不断壮大，农民家庭人均纯收入由2000年的2055元，到2009年达到5331元（相关数据见表3）。随着经济的加快发展，农民家庭人均纯收入也会发生相应的变化，从这个意义上讲，这个时期GDP对农民家庭人均纯收入有较强的拉动作用。从总量上分析GDP对农民家庭人均纯收入的影响作用，可以通过计算相关系数和构建线性模型来进行把握和分析。相关数据见下：表4-a GDP与农民人均出收入数据表
01000
200030004000500060001995
2000
2005
2010
图四
1、 相关系数分析
从相关系数分析和把握GDP 对农民家庭人均纯收入的作用，可以通过测算其
相关系数来进行分析。将2000年以来全县经济总量GDP 作为自变量x ∧
，以全县
农民家庭人均纯收入作为因变量y ∧
,计算二者的相关系数。测算结果见表4-b 。 表4-b 相关数据分析表
R=0.9942758,表明在农民家庭人均纯收入变动中，有99.4%是由经济总量GDP 所决定的。可见GDP 与农民家庭人均纯收入之间有很强的线性关系。
2、 线性模型分析
监利县的GDP 与农民家庭人均纯收入相关系数分析表明， GDP 对农民家庭
人均纯收入具有较大的影响，可以对其进行回归分析，以模拟出二者的定量关系。以2000-2009年农民家庭人均纯收入为因变量， GDP为自变量，进行回归测算，可以得到如下回归模型：
y∧=254.87507+47.97088x∧ (其中，y∧为农民家庭人均纯收入; x∧为经济总量GDP)
即表明GDP每增加1亿元，农民家庭人均纯收入平均增加47.97088元。
该模型的T检验值为26.32105，选择95%的置信度，得到的临界值，显然小于T检验值，表明该模型通过了T检验。
该模型的F检验值为692.7976，大于取显著水平a=0.05的临界值，说明经济总量GDP与农民家庭人均纯收入之间存在的相关关系非常显著。
五、城镇居民家庭人均可支配收入与农民家庭人均纯收入的相关
关系分析
城乡差距一直是党和政府关心的大事，在“十一五”规划实施期间，始终高度重视缩小城乡贫富差距，为了让我们更好的了解这一问题的严重性，我们对全县将近十年来的相关数据进行分析，具体统计和分析如下：
0100020003000400050006000700080001995
2000200520102015
2020
图五
表5-b 相关数据分析表
入与农民人均纯收入的剪刀差为因变量，进行回归测算，可以得到如下回归模型：
y ∧
=-632096+317.3152x ∧
(其中，y ∧
为农民家庭人均纯收入; x ∧
为城镇居民
家庭人均可支配收入)
即表明城镇居民家庭人均可支配收入与农民家庭人均纯收入的剪刀差每年增加317.3152元，监利城镇居民与农村收入差距正在拉大，可以预测在“十一五”收官之年将会逼近6000元的警戒线，“十二五”结束后，差距更将突破7000大关，形势将十分严峻，政府应当予以高度重视。
六、年末储蓄总额与GDP （收入）之间的相关关系
010203040506070801995
200020052010
图六
从相关系数分析和把握GDP 对城乡年末储蓄余额的作用，可以通过测算其相
关系数来进行分析。将2000年以来全县经济总量GDP 作为自变量x ∧
，以城乡年
末储蓄余额作为因变量y ∧
,计算二者的相关系数。测算结果见表6-b 。 表6-b 相关数据分析表
数R=0.9809848,表明在城镇居民年末储蓄余额变动中，有98.1%是由经济总量GDP所决定的。可见GDP与城镇居民年末储蓄余额之间有很强的线性关系。以2000-2009年GDP收入为自变量，城乡年末储蓄余额为因变量，进行回归测算，可以得到如下回归模型：
y∧=-5.965314+0.7547459x∧ (其中，y∧为城乡年末储蓄余额; x∧为GDP) 即表明GDP每增加1亿元，城乡年末储蓄余额将平均增加0.7547459亿元。
结束语：
从监利县的数据和相关分析中，我们可以看到监利的经济发展呈喜人的发展态势。在“十一五”计划即将完成之年，监利的GDP有了长足的进步，甚至可以展望在“十二五”计划中也将会取得优异的成绩。全社会固定资产投资在GDP 增长中发挥了重要的作用，同时全县经济的发展，也带来了城镇居民和农村农民的收入的增长，人民的生活水平有了显著地提高，年末储蓄余额也不断增加，显示人民的物质生活有了巨大的改进。
不过同时在经济发展的过程中还暴露了不少的问题。经济发展所带来的环境问题也是十分严峻的。政府重复建设工程浪费比较严重，城乡差距问题也突显出来，农民和城镇居民的收入剪刀差逐渐扩大等等。
下面给监利县经济发展提几条对策与建议：
1、巩固农业基础地位，确保农业发展增产增效。关心农业生产，重视惠农政策，关注农民工。
2、抓好工业要素调配，确保工业经济提质提速。做好协调工作，帮助企业解决资金问题，提高企业技术和生产效益，加大招商引资力度。
3、加强项目管理服务，确保项目建设又快又好。严格重大项目领导分工负责制，激励和引导民间投资等。
某房地产楼盘项目分析报告
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
银行业和证券业的统计分析
目录 银行业和证券业的统计分析 ——从上市公司的角度 1 研究概要 背景介绍 随着中国金融市场的逐步完善与繁荣，越来越多的人开始关注这个领域。而作为金融市场重要组成部分的证券市场，理所应当地吸引了人们最多的眼球。本次统计大作业的研究中心选择也正是基于这种考虑。在行业类型的选择上，我们结合了小组成员的专业和兴趣，确定了金融行业的两大主要组成部分——银行业与证券业。以期通过SPSS统计软件进行相应的统计分析，寻找这些公司间的共性与特性，为投资者的投资提供有用的参考。 数据选择 我们从A股上市的银行和券商中分别选取十家，根据其2009年6月30日的半年报计算出九个主要的财务指标：股东权益比、负债权益比、主营收入增长率、管理费用比例、总资产周转率、资产负SPSS统计软件债率、每股收益、经营净利率和资产利润率。数据见附表1。 统计方法 通过上述财务指标比较分析银行业与证券业的差异、盈利水平以及股价的变动等方面。我们运用到的统计方法包括描述统计、相关分析、多元线性回归、方差分析、两个独立样本的非参数检验、主成分分析、聚类分析、判别分析、多维尺度分析、时间序列分析。
2 SPSS统计分析结果 描述统计——两行业特征的比较 我们分别对银行和券商这两个行业的十组数据进行统计描述，以求对两行业之间的特征能有个大致的掌握。结果如下所示： （1）银行业： （2）券商： 通过上表可以看出 （1）券商的股东权益比均值为远大于银行的，说明证券行业风险较大要求券商有较强的抵御外部风险的能力； （2）银行的负债权益比相较证券业的高，说明银行的负债比例较高，这主要是由于银行吸收存款的特性造成的； （3）从主营收入增长率来看，银行业发展比较稳定，而券商的成长能力较强。 （4）比较两个行业的盈利水平，可以发现券商的资产管理能力，资产的利用率相对较高，善于改善生产经营管理，降低成本费用，有利于利润总额的增加 两个独立样本的非参数检验——银行业与证券业各指标分布的差异 通过对两个独立样本（银行业与证券业）的均值、中位数、离散趋势、偏度等进行差异性检验，分析它们是否来自相同分布的总体。 样本变量的Mann-Whitney U统计量的值分别为0、0、39、33、0、45、26、0；Wilcoxon W统计量的值分别为55、55、94、88、55、55、100、81、55；Z统计量值分别为、、、、、、、、，负值说明实际观测的秩和比期望观测的秩和要小。股东权益比、负债权益比、总资产周转率、资产负债率和资产利润率比的Sig值比小，说明银行业与证券业的这些指标有显着差异。而主营收入增长率、管理费用比例、每股收益和经营利润率的Sig值比大，说明这些指标在银行业与券商业中差异不大。 为了验证前面得出的结论，用K-S Z方法来检验同一个问题，上表为分析结果。K-S Z
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（7）对应分析 （8）典型相关性分析 （ 9）定性数据建模分析 （10）路径分析（又称多重回归、联立方程） （11）结构方程模型 （12）联合分析 （13）多变量图表示法 （14）多维标度法 2. 简单相关分析、复相关分析和典型相关分析有何不同？并举例说明之。 简单相关分析：简单相关分析是研究现象之间是否存在某种依存关系，并对具体有依存关系的现象探讨其相关方向以及相关程度，是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方法。例如，以X、Y分别记小学生的数学与语文成绩，感兴趣的是二者的关系如何，而不在于由X去预测Y。 复相关分析；研究一个变量 x0与另一组变量 (x1,x2,…，xn)之间的相关程度。例如,职业声望同时受到一系列因素（收入、文化、权力……）的影响，那么这一系列因素的总和与职业声望之间的关系，就是复相关。复相关系数R0.12…n的测定，可先求出 x0对一组变量x1，x2，…，xn的回归直线，再计算x0与用回归直线估计值悯之间的简单直线回归。复相关系数为R0.12…n的取值围为0≤R0.12…n≤1。复相关系数值愈大，变量间的关系愈密切。 典型相关分析就是利用综合变量对之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性的多元统计分析方法。它的基本原理是：为了从总体上把握两组指标之间的相关关系，分别在两组变量中提取有代表性的两个综合变量U1和V1（分别为两个变量组中各变量的线性组合），利用这两个综合变量之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
地块分析报告
地块可行性分析报告 【引言】 地块是地质构造三重基本概念之一，是具有一定综合结构形态、属于一定构造体系的地质块体。它的存在常由地壳物质组成或地壳结构构造的均一性，以及具有明确的界线反映出来。其规模大小、影响深度、结构形态、活动强度都有差别：较活动的狭长带状地块，称褶皱地带；相对稳定的不规则地块，称为块垒地。在长期复杂的地壳运动中，褶皱地带和块垒地可相互转化。任何地块的发生和发展都受构造体系、运动性质和岩石性质所制约；反之，不同形态和不同类型地块的存在，构成一定的边界条件，也影响构造体系的形成和特征，决定地块边缘及其内部的形变特点。 地块是规划用地强度赋值的基本单位。 【目录】 第一部分地块项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、地块项目概况 （一）项目名称 （二）项目承办单位 （三）可行性研究工作承担单位
（四）项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1．《中华人民共和国公司法》； 2．《中华人民共和国行政许可法》； 3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号； 4．《产业结构调整目录2011版》； 5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》； 6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006 年审核批准施行； 7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年 8．企业投资决议； 9．……； 10．地方出台的相关投资法律法规等。 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、地块项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题 （四）项目资金保障问题 （五）项目组织保障问题 （六）项目技术保障问题 （七）项目人力保障问题
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
多元统计分析试题及答案
华南农业大学期末试卷（A 卷） 2006学年第2学期 考试科目：多元统计分析 考试类型：（闭卷） 考试时间：120 分钟 学号 姓名 年级专业 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 总分 得分 评阅人 一、填空题（5×6=30） 22121212121~(,),(,),(,),, 1X N X x x x x x x ρμμμμσρ ?? ∑==∑= ???+-1、设其中则Cov(,)=____. 10 31 2~(,),1,,10,()()_________i i i i X N i W X X μμμ=' ∑=--∑、设则=服从。 ()1 2 34 433,4 92,32 16___________________ X x x x R -?? ?'==-- ? ?-? ? =∑、设随机向量且协方差矩阵则它的相关矩阵 4、 __________， __________， ________________。 215,1, ,16(,),(,) 15[4()][4()]~___________i p p X i N X A N T X A X μμμμ-=∑∑'=--、设是来自多元正态总体和分别为正态总体的样本均值和样本离差矩阵,则。 (), 123设X=x x x 的相关系数矩阵通过因子分析分解为 211X h = 的共性方差111 X σ = 的方差21X g =1公因子f 对的贡献121330.93400.1280.9340.4170.83511 00.4170.8940.02700.8940.44730.8350.4470.1032013 R ? ? - ????? ? -?? ? ? ?=-=-+ ? ? ? ??? ? ? ????? ? ???
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
关于光谷地块市场前景分析报告
光谷地块市场前景分析 “五一”期间，受集团领导委托，针对光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访，现对该地块市场前景进行如下分析。鉴于个人能力及资源有限，有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。 地块简况： 该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地，南为湿地公园，东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。地块可开发面积230亩，可建25万平方米，容积率1.6。地块位于规划中科技新城的中心区，交通较为便利，区域光电子产业和高校较集中，周边房地产开发日益热烈，但地块较缺乏景观
元素，周边尚缺乏居住氛围。 光谷概况： “中国光谷”于2001年被国家计委、科技部批准成立，同年5月市政府正式批准中国光谷新城规划，科技新城的规围西至中环线，东至外环线，北至东岸，南至汤逊岸，总面积128km2。 2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6、7家企业。全年新认定高新技术企业131家，高新技术企业达到1900多家。年销售收入过亿元的企业有70多家，过10亿元企业8家。民营企业注册数量达到7000多家。 2006年，高新区从业人员14..5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。目前光谷地区总人口约60万人。据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42所，各类科研院所50余家，各类专业技术人员20余万人。 根据“十一五”规划，光谷地区至2010年将达到100万人口，其中年增约10万人。 2006年12月，科技集团入驻光谷，预计将带动15-20万人就业。 光谷地区房地产市场情况： 2001-2005年，光谷地区年均完成房地产开发150万平方米，
应用多元统计分析试题及答案
一、填空题： 1、多元统计分析是运用数理统计方法来研究解决多指标问题的理论和方法. 2、回归参数显著性检验是检验解释变量对被解释变量的影响是否著. 3、聚类分析就是分析如何对样品（或变量）进行量化分类的问题。通常聚类分析分为 Q型聚类和 R型聚类。 4、相应分析的主要目的是寻求列联表行因素A 和列因素B 的基本分析特征和它们的最优联立表示。 5、因子分析把每个原始变量分解为两部分因素：一部分为公共因子，另一部分为特殊因子。 6、若 () (,), P x N αμα ∑=1,2,3….n且相互独立，则样本均值向量x服从的分布 为_x~N(μ，Σ/n)_。 二、简答 1、简述典型变量与典型相关系数的概念，并说明典型相关分析的基本思想。 在每组变量中找出变量的线性组合，使得两组的线性组合之间具有最大的相关系数。选取和最初挑选的这对线性组合不相关的线性组合，使其配对，并选取相关系数最大的一对，如此下去直到两组之间的相关性被提取完毕为止。被选出的线性组合配对称为典型变量，它们的相关系数称为典型相关系数。 2、简述相应分析的基本思想。 相应分析，是指对两个定性变量的多种水平进行分析。设有两组因素A和B，其中因素A包含r个水平，因素B包含c个水平。对这两组因素作随机抽样调查，得到一个rc的二维列联表，记为。要寻求列联表列因素A和行因素B的基本分析特征和最优列联表示。相应分析即是通过列联表的转换，使得因素A
和因素B 具有对等性，从而用相同的因子轴同时描述两个因素各个水平的情况。把两个因素的各个水平的状况同时反映到具有相同坐标轴的因子平面上，从而得到因素A 、B 的联系。 3、简述费希尔判别法的基本思想。 从k 个总体中抽取具有p 个指标的样品观测数据，借助方差分析的思想构造一个线性判别函数 系数： 确定的原则是使得总体之间区别最大，而使每个总体内部的离差最小。将新样品的p 个指标值代入线性判别函数式中求出 值，然后根据判别一定的规则，就可以判别新的样品属于哪个总体。 5、简述多元统计分析中协差阵检验的步骤 第一，提出待检验的假设 和H1； 第二，给出检验的统计量及其服从的分布； 第三，给定检验水平，查统计量的分布表，确定相应的临界值，从而得到否定域； 第四，根据样本观测值计算出统计量的值，看是否落入否定域中，以便对待判假设做出决策（拒绝或接受）。 协差阵的检验 检验0=ΣΣ 0p H =ΣI ： /2 /21exp 2np n e tr n λ???? =-?? ? ???? S S 00p H =≠ΣΣI ： /2 /2**1exp 2np n e tr n λ???? =-?? ? ???? S S
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
地块调研报告
地块前期调研报告 2017年12月
目录 第一部分项目概况 (2) 一、地块概况 (2) 二、地块周边概况 (4) 三、地块周边环境那个概况 (5) 四、市政规划 (5) 第二部分住宅部分市场分析 (5) 一、区域市场分析 (5) 二、区域楼盘分析 (6) 三、项目SWOT分析 (9) 四、目标顾客 (11) 五、产品建议 (13) 六、定价分析............................................ 错误！未定义书签。
一、白水寨水库地块 一、地块概况 1、地块位置 位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。 2、地块性质 该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。 3、地块现状 3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓， 3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。 3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。 3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。 二、地块周边概况 1、交通现状 地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。 2、周边生活配套情况 项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km 车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。 3、周边环境 地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。 4、区域规划 4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14 号线 4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里 4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析 1、优势分析 1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。 1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。 1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。 2、劣势分析 2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。 2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
房地产项目分析报告
房地产项目分析报告 导读：本文房地产项目分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房地产项目分析报告（一） 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔
接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的
秋季多元统计分析考试答案
《多元统计分析》课程试卷答案 A 卷 2009年秋季学期 开课学院：理 考试方式：√闭卷、开卷、一纸开卷、其它 考试时间：120 分钟 班级 姓名 学号 散卷作废。 一、（15分）设()∑????? ??=,~3321μN x x x X ，其中????? ??-=132μ，??? ? ? ??=∑221231111， 1．求32123x x x +-的分布； 2. 求二维向量???? ??=21a a a ，使3x 与??? ? ??'-213x x a x 相互独立。 解：1.32123x x x +-()CX x x x ???? ? ? ??-=321123，则()C C C N CX '∑,~μ。（2分） 其中：μC ()13132123=????? ??--=，()9123221231111123=??? ? ? ??-????? ??-='∑C C 。（4分） 所以32123x x x +-()9,13~N （1分） 2. ????? ?????? ??'-213 3x x a x x =AX x x x a a ????? ? ?????? ??--3212 1110 ，则()A A A N AX '∑,~2μ。（1分） 其中： 订 线 装
μA ???? ??++-=???? ? ??-???? ??--=132113********* a a a a ，（1分） ??? ? ??+--+++--+--='???? ??--???? ? ?????? ??--='∑242232222211002212311111100 2121222121212121 a a a a a a a a a a a a a a A A （2分） 要使3x 与???? ??'-213x x a x 相互独立，必须02221=+--a a ，即2221=+a a 。 因为2221=+a a 时24223212122 21 +--++a a a a a a 0>。所以使3x 与??? ? ??'-213x x a x 相互独立，只要 ???? ??=21a a a 中的21,a a 满足2221=+a a 。 （4分） 二、（14分）设一个容量为n=3的随机样本取自二维正态总体，其数据矩阵为 ??? ? ? ??=3861096X ，给定显著性水平05.0=α， 1. 求均值向量μ和协方差矩阵∑的无偏估计 2. 试检验,38:H 0???? ??=μ .38:H 1??? ? ??≠μ （已知F 分布的上α分位数为19)2,2(F ,5.199)1,2(F ,51.18)2,1(F 0.050.050.05===） 解：1、??? ? ??==∑=68X n 1X n 1i i （3分） ???? ??--='--=∑=9334)X X ()X X (1-n 1S i n 1i i （3分） 2、,38:H 0???? ??=μ .38:H 1??? ? ??≠μ…（1分）
房地产项目市场分析报告
枫泾镇地块项目市场分析报告
目录 一、枫泾镇区位环境分 析 (3) 二、枫泾镇总体规划及功能分 布 (4) 三、枫泾镇房地产市场分 析 (7) 四、项目分 析……………………………………………………… 13 五、项目市场定位分 析 (16) 六、结 论………………………………………………………
(19) 一、枫泾镇区位环境分析 枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。因此，枫泾镇历来是上海、浙江、福建
沿海经济带上的重要连接点。 枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇合之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。 枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地点特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。 2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史进展时期。 沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，
差不多列入上海都市进展规划。 建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）周密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。 早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。 枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地进展壮大。 另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设
房地产项目分析报告
房地产项目分析报告 分析报告是一种比较常用的文体。分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，另一种是新闻报道式。下面是XX 收集整理的房地产项目分析报告，希望对您有所帮助! 房地产项目分析报告(一)、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 (二)、规划方案 旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度%，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现
代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 (一)、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 (二)、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于XX年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 (一)、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
某市地块分析报告
群力新区（NO.2010HTQ001）地块分析报告 2010年3月20日
目录 一、项目概况 1、地块位置 2、地块经济技术指标 3、地块周边环境分析 二、区域规划分析 1、功能定位 2、整体布局 3、规划重点 三、区域市场分析 四、地块SWOT分析 五、产品建议 附：区域市场项目情况 一、项目概况 1、地块位置 ◆本项目共涉及两宗地块，其中008号地块东临职工街，西临上江街，南临工农大街，北临光明大街。 ◆087-1号地块东临融江路，西临朗江路，南临群力第六大道，北临群力第五大道。
2、地块经济技术指标 地块编号用地面积容积率规划建筑面积保守可销售建筑面积 （剔除廉租房与配套 设施建筑面积） 建筑密度绿地率建筑限高 008 共计：99624.9 平方米 其中住宅： 89414.35平方 米，商服： 7957.54平方 米，划拨廉租 房：2253.01平 方米。≤2.25 ≤253400平方米， 其中地上高层住宅≤ 103100平方米，地上多层 住宅≤103100平方米，地 上多层商服≤17900平方米 （含部分配套设施），地下 建筑（含人防及部分配套设 施）29300平方米。 215978.03平方米≤25% ≥30% 80米 087-1 共计：183093.5 平方米 其中住宅： 171591.48平方 米，商服： 6990.13平方 米；划拨廉租 房:4511.89平方 米。≤2.0 ≤451180平方米， 其中地上高层住宅（含部分 配套设施）≤317700平方 米，地上多层住宅≤34500 平方米，地上高层商服≤ 13980平方米（含部分配套 设施），地下建筑（含人防 及部分配套设施）85000平 方米。 353853.40平方米≤25% ≥30% 80米 起始楼面地价（剔除廉租房建筑面积与不可售配套设施建筑面积）： 008号地块：213100000/ (99624.9*2.25-253400*2% -3110)=986.67元/平方米 087-1号地块：556630000/(183093.5*2-451180*2%-3310)=1573.05元/平方米 两宗地块合计：769730000/[ (99624.9*2.25-253400*2%-3110)+ (183093.5*2-451180*2%-3310)]= 1350.80元/平方米 3、地块周边环境 087-1号地块 ◆地块东北侧有水系穿过，此水系分别与北侧的内河公园及东南侧雨阳公园相连。 ◆地块北侧隔群力第五大道，三块规划综合用地环抱着的水系为翠湖，翠湖是东环水系的源头。由此再 向北，即为规划中的群力CBD。 ◆地块东西两侧，朗江路以西及融江路以东目前规划均为居住用地。 ◆地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学三中以及建设中的哈尔滨医科 大学附属第一医院群力分院。 ◆地块周边区域内分布着四大主题公园：雨阳公园、湿地生态公园、内河（翠溪）公园以及体育公园， 其中雨阳公园、内河（翠溪）公园（一期）已经于去年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于今年内陆续完工。 ◆地块未来交通条件便利，经群力第五、第六大道均可以直接抵达规划中的三环路并直通建设中的三环 西桥。