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2020年(物业管理)六大物业案例分析

2020年(物业管理)六大物业案例分析
2020年(物业管理)六大物业案例分析

(物业管理)六大物业案例

分析

物业管理区内人身财产损失该不该赔偿?

案例:孙某和沈阳三利物业管理X公司物业管理合同纠纷案

孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时,和辽宁三利房地产实业有限X公司签订壹份委托物业管理合同。2004年11月,孙某以壹台价值1950元的助力自行车在小区内丢失,三利X 公司安全防护管理不善为由,诉至沈河区人民法院,要求三利X公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限X公司赔偿孙某助力自行车损失390元。法官评析:国务院颁布的《物业管理条例》明确规定:“物业管理X公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确,物业服务合同不是保管合同,物业X公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定,赔偿的额度应视其违约情况而定。

房屋质量有问题能否拖欠物业费?

案例:滕某和沈阳巨龙物业管理有限X公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月,滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园壹套住房。此后,滕某以“房屋存在质量问题,小区围墙距离上诉人的房屋过近,巨龙X公司没有尽到物业管理服务义务,物业费和服务标准不相符。”为由,从2001年11月3日起至2003年11月3日止壹直未交付物业费。

原审判决认为,巨龙X公司为滕某提供了大量的全面的物业服务,滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙X公司物业管理费3802元,且支付逾期付款违约金,负担案件受理费270元。沈阳市中法维持原判。

法官评析:物业X公司和业主之间是物业合同关系;而开发商和业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主和开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量问题,向物业X公司拒绝交纳物业费。可是,如果在物业合同中约定了物业X公司有对房屋维护和修缮义务,业主要求物业X公司进行维修,物业X公司未履行义务的,业主

有权拒绝交纳物业费。

物业X公司服务质量下降,业主能否要求降低物业费?

案例:刘某和沈阳嘉麟物业管理X公司物业管理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。因物业管理X公司履行物业管理义务中存在壹定的瑕疵,刘某欠物业管理X公司物业管理费1139.5元。

沈阳市中级法院认为:物业管理X公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务,系违约行为,应承担违约所产生的法律后果。鉴于刘某实际接受了物业X公司的物业服务,可适当减少刘某应交物业管理费金额,对刘某予以补偿。法官评析:物业管理企业违约行为主要表当下:对公用部位、公用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责,造成物业环境恶化;未经业主同意,自己或许可他人利用物业设置广告等运营性设施,或将物业管理权发包给他人等等。如果业主或业主委员会有证据证明物业X公司存在上述违约行为,法院应判令其承担相应的违约责任。

案例壹:`

前期介入发现设计不合理怎么办?

去年8月中旬,深圳开元国际物业管理X公司和烟台祥隆置业X公司签约,为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务,随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场,开始了前期顾问服务工作。

当时,海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算,从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度,提出了30余项优化设计建议(独特的身份和视角,使物业X公司考虑问题更细致、更周密、更长远,因而也就更容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。期间,他们仍发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。

海天名人广场有5座高层楼宇,每幢每层平面为800多平方米,有俩道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院竞为其设计了三道,这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本,而且仍无端影响了户内布局(在发展商的主要合作方中,惟有物业X公司的取费不和工程总造价相联系,所以他们不存在"水涨船高",盲目鼓动发展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。于是,开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计,取消壹道消火栓及其立管。

发展商认为开元国际的建议确实很有道理,便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案,坚持认定必须要有三道消火栓及其立管,发展商反复交涉也未获认可,球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠,书面列出国家消防设计规范的有关条款,且和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析,指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院,设计院这次无法予以拒绝,只好按照开元国际的意见修改了设计。

通过消火栓系统的设计变更,发展商不仅体会到了开元国际的技术实力,而且感受到了他们的负责精神,随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技X公司设计、施工。

案例8:望京西园业主家中遇害,物业疏于管理赔偿16万元

事件:2001年4月15日,俩名罪犯经预谋后,携带尖刀等凶器,先来到丰台区方庄小区寻找作案目标,由于该小区保安员盘查,俩人没有得逞。随后,他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查,俩人冒充物业人员,以检修煤气管道为名,进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟壹的儿子惨遭杀害。俩名罪犯后被法院判处死刑且赔偿经济损失共4万元。点评:朝阳法院壹审判决北京市望京实业总X公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为,楼宇保安员且未对俩名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房

屋,且在较长时间内实施了犯罪行为。望京实业总X公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。晨报记者颜斐。

2010年1月,在壹次物业服务知识讲座中,和参会的物业服务企业进行了现场互动交流活动,许多物业服务企业都讲述了身边以及工作中发生的大量鲜活的实际事例,有些内容非常具有代表性,故整理出其中十二个较为典型的案例,供业内人士参考

案例壹:壹国俩制有壹家物业X公司,通过和业主委员会签订物业服务委托合同接管了壹个居民小区物业服务项目,进驻后遇到了壹个难题。其中有四幢楼的业主联合起来,不接受物业X公司的物业服务,且拒绝交纳物业服务费,仍自行聘请了保洁员、秩序维护员等进行服务。多次协商未果,这种“壹国俩制”的局面让这家物业X公司颇感头疼。

解析:这四幢楼内居住的业主,均有权对物业X公司的服务进行监督,也能够提请解聘物业X公司,但这种权利不能任意地无限制行使,而必须按照法定的程序,通过业主委员会来行使。业主委员会是全体业主行使权力的代表组织,而部分业主不能按照各自的意愿擅自做出聘请或解聘物业X公司的决定。本案例中,这四幢楼内业主的行为不是维护自己的合法权益,其实是在侵害其他业主的公共利益。《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的服务模式,由物业服务X公司统壹实施专业化服务。”第六条规定:“住宅小区应当成立住宅小区业主管理委员会。该委员会是在房地产行政主管部门的指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

案例二:代人受过

壹家物业X公司从接管服务到服务合同期满三年间,累计未收回物业服务欠费高达80万元,这对于物业服务企业而言,是壹个不小的数额,由此,让这家物业X公司蒙受了严重的亏损。原因就是房产存在严重质量缺陷,而房产开发商早已破产,业主将所有的怨气不分青红皂白

都发泄在了物业X公司身上。

解析:此案例中,物业X公司成为了房产开发商的替罪羊。这种情形是物业服务企业面临的诸多难题中,非常具有普遍代表性的壹种。

房产开发商和业主之间存在房产买卖合同关系,由于房屋质量的问题,开发商基于赔偿责任对业主负有债务。业主和物业服务企业之间存在服务委托合同关系,如果物业X公司如约履行了自己的义务,而业主不交纳物业服务费,则业主对物业X公司负有债务。但关键问题是房产开发商和物业X公司之间没有债权、债务关系;因此,依据《合同法》第九十九条的规定,不符合“当事人互负到期债务”的条件,业主不能直接向物业X公司主张抵消。同时,此案例中业主也没有征得物业X公司对债务进行转移的同意。《合同法》第八十四条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”。

案例三:自作自受

有这样壹家不懂法的物业X公司,做了壹件这样让人啼笑皆非的事。该物业X公司和业主委员会部分成员之间达成了口头服务意向,在未正式签订物业服务委托合同的情况下,就自行开始实施物业服务,结果可想而知。解析:物业服务企业进行物业服务的前提是必须签订书面的物业服务委托合同,因为物业服务委托合同是明确服务关系的法律文件,它规定了合同双方当事人的权利和义务,是物业服务企业进行服务的合法依据,没有取得合法的依据就擅自实施物业服务,当然无法得到法律公正的保护。

《城市新建住宅小区管理办法》第十条规定,物业服务合同应当明确:(壹)管理项目;(二)管理内容;(三)管理费用;(四)双方权利和义务;(五)合同期限;(六)违约责任;(七)其他。

案例四:越俎代庖

壹家物业X公司为了小区的整体美观,在壹个居民小区内实行了这样壹条规定,禁止首楼之

上业主加装防护栏,且且张贴于小区公共区域的各个部位。许多业主,尤其是二楼的业主纷纷表示不满,有的业主不理会物业X公司的规定,出于自身安全考虑强行安装,为此经常和物业X公司发生冲突。壹天夜里,壹家二楼的业主室内发生入室盗窃案,而且损失财物数额非常巨大,结果业主壹怒之下把物业X公司告上了法庭。

解析:物业服务企业没有权力限制业主进行自有阳台的封闭。本案例中,物业X公司为了不影响小区的整体美观,能够提出倡导性建议,如引进壹些安全性能有保障,且较美观的隐性防盗窗,或者采取统壹制式的防护栏措施等,这样能够在保障业主安全的前提下,保持小区的整体性整齐划壹,但不能以此为由予以强制限制,这样做是没有法律依据的。物业服务企业只能在授权的范围内进行服务,不能侵犯业主依法享有的合法权利。强行限制的结果是必然依法承担相应的法律责任。

案例五:无理取闹

壹天,壹业主家中排水管道出现堵塞,物业X公司维修人员经过现场勘测,判断问题出在楼下家中的排水管道故障所致。可当物业X公司人员说明来意后,楼下业主说什么都不让物业X公司的工作人员进入其家中,仍说物业X公司的做法是私闯民宅,竟然报了警,结果双方闹得不可开交。

解析:该业主家中的排水管道虽然架设在其私有住宅范围内,但该部分管道作为整幢建筑物内排水设施的壹个组成部分,且不由其单独享有,而是和其他组成部分壹起为该建筑物内的所有业主共同所有、共同使用。物业X公司出于维护全体业主的公共利益角度要求入室排除故障,这种做法无可非议。

《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

案例六:无可推卸

壹家物业X公司这样诉苦道:小区内存在许多出租户,物业X公司在收取物业服务费时,租住户推业主,说房子是业主的,应该业主交费,他又不是业主,和他无关。业主又推租住户,说房子又不是他住,再说,物业服务也不是他享受,而是租住户在享受,应该由出租户交。就这样互相踢皮球,哎!真拿他们没办法。!s1}0R-}8K

解析:支付物业服务费的义务直接源于物业服务委托合同的约定,因此,业主负有直接向物业服务企业支付物业服务费用的义务。按照债务转移的原则,如果出租人(业主)在将房屋出租他人使用时,约定由承租人支付物业服务费,而且物业服务企业同意直接向承租人收取的情况下,业主方可拒绝向物业服务企业支付物业服务费。此案例中,业主负有无可推卸的交费责任。

案例七:责任难逃

壹位业主回家时摔倒在电梯厅,造成手臂骨折。该业主起诉物业X公司,认为其身体损伤是由物业X公司保洁作业后未彻底清理水渍,路面结冰湿滑,且未设置任何警示标志导致。你说说,做服务竟然仍要承担意外赔偿责任,冤不冤?

解析:物业服务企业难逃其责

《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条规定:“运营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务,应当向消费者做出真实的说明和明确的警示,且说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的办法。运营者发现其提供的商品或者服务存在严重缺陷,即使正确使用商品或接受服务仍然可能对人身、财产安全造成危害的,应当立即向有关行政部门报告和告知消费者,且采取防止危害发生的措施。”第四十壹条规定:“运营者提供商品或者服务,造成消费者或者其他受害人人身伤害的,应当支付医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等

费用,造成残疾的,仍应当支付残疾者生活自助费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其抚养的人所必需的生活费等费用;构成犯罪的,依法追究刑事责任。案例八:谁的产权

某物业X公司将公共部位——楼道夹层,出租给了移动X公司用于建立移动电话信号网络基站,且收取了壹定数额的场地使用费。“我的地盘我作主”。此举对于物业X公司而言是壹件再“普通”不过的事,但这壹次,却遭到了业主的强烈质疑,认为物业X公司无权享有共有部位的运营权、处置权以及使用收益权,双方最终对簿公堂。:

解析:共有部分服务于整幢楼宇,具有配套和服务于楼宇的功能,因此,共有部位不具备独立性,只能随专有部分出售给业主是壹且转移产权,因而形成业主共有的财产。即使是物业服务用房,其产权原则上也属于业主共同所有。本案例中,该物业X公司对于公共区域运营权的任意支配,对于全体业主来说,是壹种侵权行为。

《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行运营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也能够按照业主大会的决定使用。”

案例九:政府越权

某小区原物业X公司单方面停止了服务,且将所有工作人员撤离了小区。由于没有物业X公司进行服务,小区内垃圾成山、秩序混乱。社区居委会自行联系了壹家物业X公司,且和该物业X公司签订了物业服务委托委托合同,新的物业X公司开始了物业服务。但有壹天,物业X公司被告知,和社区居委会签订的合同主体不合格,属于无效合同,物业X公司必须停止服务,同时,不得收取相应的物业服务费用。

解析:从小区的产权性质及归属来见,社区居委会无权和物业X公司签订物业服务委托合同,物业服务的性质决定了只有产权人,或由产权人代表成立的业主委员会才能和物业X公司签订服务委托合同。

建设部1994年4月33日号令明确规定:房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业X公司承担住宅小区的服务,且和其签订物业服务委托合同。因为在出售房屋前,房地产开发商作为唯壹的产权人,有权利和义务选聘物业X公司;当小区成立业主委员会后,业主委员会才有决定选聘或续聘物业X公司的权利,业主委员会能够代表全体业主和物业服务企业签订物业服务委托合同。

《物业管理条例》第二十壹条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发和物业服务相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,能够采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同能够约定期限;可是,期限未满、业主委员会和物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”

案例十:服务范围

某业主的车辆在小区内被盗,该业主认为交纳了车辆占道费,物业X公司就承担了保管车辆的义务,要求物业X公司承担赔偿责任。

解析:物业服务企业的基本义务是保障物业的合理使用、维护住宅的公共秩序。如把保护、保管全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为附随义务,则违背了物业服务合同的性质、目的、交易习惯,因为该附随义务的责任远比物业服务合同中的主义务责任重大,违背了合同的诚信等价原则。

物业X公司不具有对全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利和能力,不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果,根据罪责自

负的原则,应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案,尽管物业X公司按服务合同认真履行义务,也不可能完全避免本案例中此类犯罪事件在服务区域内的发生。物业X公司人员的行为且不构成违约,且该行为和损害结果的发生亦无因果关系,物业X公司不承担赔偿责任。

本案例的关键在于物业服务委托合同能否证明物业服务企业负有保管责任。这其中“停车费”仍是“保管费”,“车辆停放秩序的管理”仍是“车辆保管管理”,对于最终判决具有决定性的作用。物业X公司在日常服务中,常常有壹些和业主的书面沟通往来,以及公告、发票、收据等上面的文字说明等。在这些行文中,如何正确表述物业X公司应负的责任,是壹个很值得研究的问题。

《中华人民共和国合同法》第三百六十六条规定:“寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。保管合同能够是有偿的,也能够是无偿的。”第三百七十四条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。”

案例十壹:“违法”执法

某业主没有按照业主规约关于车辆停放的规定,将车辆停放在非指定的停车区域,物业X公司多次劝阻,对方置之不理,仍然我行我素,物业X公司遂将其车辆锁扣,且要求其支付相应的罚款。

解析:现实中,许多物业X公司都在自行扮演着“执法者”的角色。业主没有将车辆停在指定车位,属于违反《业主规约》的行为,即违约行为。在劝阻无效的情况下,应当通过其他合法途径或诉讼方式解决。物业X公司和业主是平等的民事主体关系,物业X公司不是国家机关,不具备执法权。而罚款是壹种行政处罚行为,不存在“行政处罚罚款”和“经济处罚罚款”的区别。除行政处罚外,所有的相似情形不能被称为“罚款”。物业X公司只是壹个

企业法人或非法人组织,不是行政机关,按《中华人民共和国行政处罚法》规定,物业X公司无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。

《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定:“公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查扣、冻结、没收。”

《中华人民共和国行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。”

案例十二:员工闯祸

壹名刚入职的保洁员,由于工作技能不熟练,加上上岗前的培训不到位,在实施入室保洁作业时,不慎将业主的花瓶摔破。谁曾想,这竟是个价值昂贵的古董。业主要求物业X公司赔偿损失。.

解析:物业X公司必须为员工的行为埋单。虽然员工的行为也存在不妥,能够按照X公司的相关规定进行相应的处罚,但损失数额巨大,已远远超出员工的经济承受能力,同时,物业X公司也负有不可推卸的责任。

《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定:“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的运营活动,承担民事责任。”

上海助理物业管理师操作案例问答题

上海助理物业管理师操作案例 1、案例背景 本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房,至11月底多数业主已入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理,签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范,管理人员不到位,因此管理水平与先前的承诺差距较大,业主们很有意见,要求召开业主大会。在街道办事处指导下,业主大会顺利举行。通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》,选举产生了业主委员会。经表决同意解聘甲物业服务企业,新聘乙物业服务企业,并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期,业主大会的做法违约,拒绝乙公司进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 操作内容 1.该小区能否成立业主大会?为什么?(3分)2.该小区业主大会是否违约?为什么?(2分)3.甲公司有哪些错误之处?(2分)4.甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收?(3分) 参考答案及评分标准 1.该小区能够成立业主大会。(1分)因为业主已经多数(即业主入住达到50%以上)入住,符合成立条件。(2分)(3分)

2.该小区业主大会的做法不违约。(1分)前期物业服务合同的期限可以约定,但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。(1分)(2分) 3.甲公司有以下错误:(2分)1)管理制度不规范,管理人员不到位,使管理水平与先前的承诺差距较大;(1分) 2)拒绝乙公司接管小区,致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。(1分) 4.甲公司在物业服务合同终止时,应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。(1.5分) 乙公司承接该小区物业时,应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收,并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。(1.5分)(3分) 2、案例背景 本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米,其中办公楼面积为5.5万平方米。开发商通过招投标程序,选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。张先生是甲公司工程部副经理,现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理,还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书,签订前期物业服务合同。 操作内容

物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主得管理费,却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃。近日,湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃得物业服务合同纠纷案作出一审宣判,判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%得失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇就是湘阴县精密现代城小区得业主。2010年7月21日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月得物业费609元。2010年7月27日上午,怀孕得何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士得父亲回家取东西时,发现家中大门敞开,挂在客厅得液晶电视不见踪影,房间里得衣服等物品翻得乱七八糟,一片狼藉。何父马上意识到:“家中很可能被盗了”,于就是立即报警,湘阴县公安局得干警到达现场后做了询问笔录与现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下得线索有限,该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后,何女士家人找到物业管理处,要求物业管理处赔偿损失。但就是由于双方对于过错程度得

认定及损失金额得确定存在较大得分歧,最终未能协商一致。于就是,何女士一纸诉状递交到法院,请求法院给个说法。 何女士认为,被告物业公司收取了业主得管理费,却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃,所以应当承担责任。根据调查了解,案发前精密物业公司所管理得精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复),物业公司没有对这一段缺口进行修复,而且,物业公司得保安也未对进出小区得车辆与人员进行登记管理,从而推定物业公司未尽到应尽得管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务,没有过错。何女士得损失,应该由犯罪嫌疑人也就就是小偷来承担,而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为,原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费,物业公司应当对小区内住户得财产尽到合理、谨慎得注意义务。但就是精密物业公司在其管理得小区内围墙有损坏时,既没有派人及时修复也没有派人采取必要得安全防范措施,而且对进出小区得车辆与人员没有进行适当得管理,门岗值勤形同虚设,其工作存在重大疏漏,对何女士家中财物被盗所造成得损失负有过错,应当承担30%得赔偿责任。遂依法判决作出前

物业经典案例总结(专业分析)

物业案例总结 第一类案例(物业公司申请撤诉) 分析:申请撤诉意思表示真实、理由正当、应予准许,撤回起诉,诉讼费50元减半,由原告物业公司负担。 法条:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定 第二类案例 物业公司退还物业费(物业费适用小额诉讼程序独任审判)分析一:业主有权要求物业公司退还已经预收,尚未提供物业服务期间的物业费 分析二:如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,加倍支付延迟履行期间的债务利息 ,案件受理费50元,减半收取为50元,由被告物业公司负担(因原告已预交,被告在履行本判决时直接支付给原告),

本判决为终审判决。 法条:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释(2009)8号第九条第一款、《中华人民工会国民事诉讼法》第一百六十二条之规定。 第三类案例(房产所有权人欠缴物业费) 法条:《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实:物业公司具有从事物业管理服务的资质,与房产所有权人签订的前期物业管理协议合法有效,对双方当事人均有约束力。物业公司提供了物业管理服务,业主应及时向物业公司缴纳物业管理费及其它服务费用。 结果一:在判决生效之日起十日内给付物业管理服务费及逾

期付款违约金(自某年某月某日起至实际给付之日止,按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算)。本判决为终审判决。 法条:《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实:物业管理为二级,物业公司为该小区的物业服务,质量标准在房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理方面存在与该小区物业管理服务等级标准存在质量瑕疵。 结果二:因原告提供的物业服务质量存在瑕疵,物业收取为80%。因物业在履行物业管理服务委托合同过程中在服务质量方面存在违约行为,物业无权向业主主张欠缴物业服务费的滞纳金。(驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求)本判决为终审判决

物业管理师考试管理实务真题及答案

2011年物业管理师考试管理实务真题及答案 一、单项选择题(共10 题,每题 1 分。每题的备选项中,只有 1 个最符合题意) 1.在包干制下,物业管理的会计主体是()。 A. 物业管理项目 B .物业服务企业 C?业主委员会 D.业主大会 2?物业装饰装修管理流程一般包括的内容有:①申报登记;②备齐资料:③办理开工手续:④签订管 理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④-①-②一③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C. ②—①—④—③—⑤—⑥ D. ②-④-①-③-⑤-⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法,错误的是()。 A. 定期清洗供水水箱和水池,防止二次污染 B .建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D .建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”,应使用的行政公文文种是() A. 计划

B. 通知A. 计划

C?通报 D.意见 5?物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括:①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①-②-⑥-⑤-④一③ B. ⑤-④-③-①-②-⑥ C. ④—③—①—⑤—②—⑥ D. ③-①-⑤-④-⑥-② 6. 下列收入中,应当计征物业服务企业营业税的是()。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求,应当包含在()文件中。 A. 大厦管理规约 B .住宅使用说明书

小区物业消防管理 5 个经典案例

小区物业消防管理5 个经典案例 小区物业消防管理5 个经典案例 一、小区居民燃烟花致火灾,物业公司被法院判赔 浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花,致小区另一居民新房失火受损,永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善,判令其承担15%的损害赔偿责任,赔偿73529.85元。近日,温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时,在永 嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花,其中威力大的烟花二个各25发,射程超过24层高。当天上午,华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损,有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定,涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起,且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司(下称大管家物业公司)对此存在管理不善,遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元;大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后,大管家物业公司等提起上 。 法院终审认为,本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷,大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责,对在大院内燃放烟花爆竹制止不力,缺乏相应的应急救火的预案,对该起火灾事故的发生存在一定的过错,应承担相应的赔偿责任,

原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不当。遂判决驳回上诉,维持原判。 二、物业一业主家中失火消防栓无水物业管理企业判赔18万 一栋小高层楼房失火,消防员赶到却发现消防栓没水,火势造成业主严重损失。昨日从武汉市中院获悉,小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。除夕夜放鞭炮,12楼业主家中遭殃2011年2月2日是除夕,23时许,住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友,准备买点食品回家,突然接到小区物业打来电话:你家房屋失火了!李萍赶紧回身上楼,物业人员已拨打火警电话,10分钟后消防车到达,消防员跑上楼,将水带接上该层消防栓,却没水。只得下楼,从一楼接水灭火。50分钟后大火扑灭,但李萍家的物品绝大部分烧毁,客厅顶部烧得露出钢筋,靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。经勘查发现,失火原因为外来鞭炮为何消防栓无水?次日,物业公司人员回复消防询问:消防联动系统发生故障。消防栓无水延误灭火时机,业主将物业公司告上法庭李萍将物业公司告上法庭,认为物业公司管理不善致消防设施无法使用,贻误扑救火灾最佳时机,要求赔偿因火灾造成的全部损失。经调查,物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》,约定物业公司应保持“消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通”。李萍提供被烧物品的部分发票

典型物业管理案例分析

典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例:2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评: 当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。 点评: 目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示 去年4月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部

物业管理师历年真题下载(完整版)

2014年物业管理师考试真题、模拟题尽收其中,诸多业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美解析一网打尽!物业管理师考试历年考试真题:https://www.sodocs.net/doc/0e17803706.html,/ejORs7 更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考试交流群:307230424(入群即送一套白金课程,备考资料,历年真题) 案例一 某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会,物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员,并定期召开会议征求意见,通报情况。 2010年,在义务监督员会议上,义务监督员提出如下建议。 (1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重,应予更换。 (2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组,组织召开首次业主代表大会,选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出,基于物价上涨,物业管理成本提高,要求提高物业服务费收费标准。 问题: 16.经物业管理公司测算,全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决? 17.义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。 18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由,并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。 案例二 某住宅小区有4栋30层住宅楼,即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括:小区一个门岗和一个监控岗24小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视,巡视频率为每小时一次。另外,本项目招标书已明确,建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产,作为该项目管理服务开办之用。 问题: 19.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟,投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计,要列出计算过程)

9种典型物业纠纷典型案例

9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例:2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后,经过调查作出了处罚通知书,某物业公司不服,提出行政复议。 分析:根据物业管理条例的相关规定,新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定,并应在预售合同的附件中予以明示,物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前,有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题,又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律,遵守市场游戏规则的问题。总的来说,物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例:本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示

22例经典物业案例

22例经典物业案例,各种角度着手,你一定需要了解! 案例1:物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家 案例介绍: 不买停车位,就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区,但没有购买车位的业主不能办理出入卡,也就不能进入小区。十多天来,没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。 高女士去年搬进了新买的商品房,私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始,情况出现了变化,物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后,物业就给一张门禁卡,业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱,从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气,她认为,物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作,物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主,王女士有进出小区的自由和权利,物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称:此举主要是为了维护小区的环境,制止车辆乱停乱放。 案例分析: 让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区,这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房,对小区院落内的处地享有共同使用权,车位只是商品房的附属物,业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯

了业主的物权。 如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过,按照物价部门的价格标准,并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织,则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下,物业公司擅自定价的做法是不合法的。 案例2:在小区内摔伤物业公司是否承担责任? 案例介绍: 徐某去厂房上班,在通往厂房载货电梯的台阶上走,因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上,由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为:左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天,该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任,物业公司认为没有义务承担,双方各执已见,因次起诉至法院。 案例分析: 原告作为公司员工,上下班应走人行通道,白天行走,也应看到台阶上有结冰,并应当预见到滑冰的危险性,故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任,在接到厂房漏水报修通知后,理应及时修理,但未提供及时安排修理的有效证据,发现结冰后未及时清除或积极的防范措施,故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例3:物业合同争执

2011年注册物业管理师《实务》案例分析

成都鑫源物管培训中心 2011年注册物业管理师《实务》案例分析(新增) 案例一 某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司,目前服务3个多层住宅小区,服务面积40万平米,服务1个办公楼提供服务,面积4万平米。 吴某是某物业公司企业发展部的领导,为达到通过拓展公司业务,把物业公司资质等级提高到二级的目的,他在网上选择物业服务招标信息。 请问: 1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素? 2、吴某在网上搜出了以下几个项目 如果能够中标,在满足二级资质最低要求情况下,有几个可选方案? 3、某公司决定投标独立式别墅项目,由吴某组织制订物业管理方案。编制物业管理方案的前提条件是什么?怎样做才能保证为编制物业管理方案提供良好的前提条件? 4、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式?物业管理服务模式包括什么内容? 5、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分?各举出三个实例。[参考答案] 1、需要考虑以下因素 ( l )物业公司现有服务项目的类型和面积。 ( 2 )计算与二级物业服务资质的差距。 ( 3 )依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息。

2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有: ( 1 )计算与二级物业服务资质的差距 多层住宅为40/1 00=40 % 办公楼为4/20 = 20 % 差距为:1-(20 % + 40 % ) = 40 % ( 2 )可选方案} 方案一是:同时投标多层住宅和办公楼两个项目 20 % + 20 % = 40 % 方案二是:投标独立式别墅一个项目 50 %﹥40 % 3、编制物业管理方案的前提条件:项目分析 要提供良好的前提条件,物业服务企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外,主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查,并借助公共媒体、网络等手段获取相关信息;同时对业主的需求也需要仔细了解。在当地设置分支机构的物业服务企业,可以形成周期性的物业管理市场调查报告,为物业管理方案的制订提供良好的前提条件。 4、确定物业管理服务模式: 物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下,结合招标文件的具体要求确定的。 物业管理服务模式包括比容: 物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求的管理服务重点和主要

物业管理纠纷五大典型案例分析

物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1:老物业公司不愿退出怎么办? 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期,业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作,原物业公司也参加了投标,最终由另一家知名物业公司夺标。之后,原物业公司不愿退出,就这样僵持了三个月后,中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席,要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师:根据《物业管理条例》相关规定,物业管理服务合同到期,原物业公司应做好物业管理资料移交工作,并及时撤离管理区域,这是理所当然的规则,因此上述物业公司肯定败诉,劝他们晚走不如早走。 当前,物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司,从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍,新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2:业委会当家人可擅作主张吗? 2004年2月,浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去,更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅,结果业委会内发生意见冲突。 律师:根据《物业管理条例》有关规定,小区物业维修基金的动用、续筹,应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定,这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用,目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万,多则上亿的维修基金,像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此,业委会成员本人的品行和素质至关重要,不是随便什么人都可以当的。 事件3:原业委会成员是下届业委会当然成员吗?

2004年6月,闵行一小区业委会任期即将终止,部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员,既不去报名登记参加筹备组选举,又不理睬新一届业委会的选举结果,甚至还把地区房地办告上法院,指责房地办违法行政。 律师:目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定,一般来说这不是换届选举,上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举,而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多,业委会委员自以为是的行为比较普遍,这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开,从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4:开发商能随意更换物业公司吗? 2004年3月,一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理,并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后,一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理,因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处,然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出,想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师:《物业管理条例》规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见,但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段,因此,政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理,给他们添上一笔“不诚信”的记录,以儆效尤。 事件5:物业公司与中介为何发生冲突? 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾,原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高,其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介,中介公司当然于心不甘,双方冲突起来。

2021年注册物业管理师实务案例分析

成都鑫源物管培训中心 注册物业管理师《实务》案例分析(新增) 案例一 某物业公司是一种具备三级资质物业服务公司,当前服务3个多层住宅社区,服务面积40万平米,服务1个办公楼提供服务,面积4万平米。 吴某是某物业公司公司发展部领导,为达到通过拓展公司业务,把物业公司资质级别提高到二级目,她在网上选取物业服务招标信息。 请问: 1、吴某在网上选取物业服务招标信息需要考虑什么因素? 2、吴某在网上搜出了如下几种项目 如果可以中标,在满足二级资质最低规定状况下,有几种可选方案? 3、某公司决定投标独立式别墅项目,由吴某组织制定物业管理方案。编制物业管理方案前提条件是什么?如何做才干保证为编制物业管理方案提供良好前提条件? 4、在编制物业管理方案中如何拟定物业管理服务模式?物业管理服务模式涉及什么内容? 5、在编制物业管理方案中管理制度制定分为哪两某些?各举出三个实例。 [参照答案] 1、需要考虑如下因素 ( l )物业公司既有服务项目类型和面积。 ( 2 )计算与二级物业服务资质差距。 ( 3 )根据《物业服务公司资质管理办法》第八条规定查找招标信息。

2、满足二级资质最低规定状况下可选方案有: ( 1 )计算与二级物业服务资质差距 多层住宅为40/1 00=40 % 办公楼为4/20 = 20 % 差距为:1-(20 % + 40 % ) = 40 % ( 2 )可选方案} 方案一是:同步投标多层住宅和办公楼两个项目 20 % + 20 % = 40 % 方案二是:投标独立式别墅一种项目 50 %﹥40 % 3、编制物业管理方案前提条件:项目分析 要提供良好前提条件,物业服务公司除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外,重要是要对物业所在区域进行详细、进一步市场调查,并借助公共媒体、网络等手段获取有关信息;同步对业主需求也需要仔细理解。在本地设立分支机构物业服务公司,可以形成周期性物业管理市场调查报告,为物业管理方案制定提供良好前提条件。 4、拟定物业管理服务模式: 物业管理服务模式是在对项目基去状况注行进一步调查分析前提下,结合招标文献详细规定拟定。 物业管理服务模式涉及比容: 物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求管理服务重点和重要办法,涉及物业功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。

典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规: 《物业管理条例》第七条: 业主在物业管理活动中,履行下列义务: 遵守管理规约、业主大会议事规则; 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 按照国家有关规定交纳专项维修资金; 按时交纳物业服务费用; 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条: 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条: 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条: 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条: 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识: 常识一:物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时, 根据有关规定,业主可以要求减收物业服务费,但不能拒

注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料

《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总;同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日,某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表,申报在阳台装一台太阳能热水器,物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确,于是要求装修管理人员去现场核实,发现该户申报的安装位置实为共用屋面,而非业主自用部分。 问:1.物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】此案例中反映的问题主要是: 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单,以至于无法确认业主安装设备的具体位置; 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此,物业装修管理中,应从以下方面改进: 首先是业主申报装修时,物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》,详细说明装修地点、内容等情况。 其次,在物业装修情况不明,或语言表达不清时,物业管理人员应到现场核实,不可盲目接受业主装修申报。 第三,应对物业管理单位相关人员加强培训和约束,强化装修管理责任意识,同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)施工人员在小区进行装修作业。经询问,称其未来得及办理相关手续。 问:你认为物业公司应如何处理此类案例? 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为,要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时,要求未办理装修人员入场手续的立即补办,否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放,经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,并应事先申报,得到许可后方可施工。 问:1.物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的,往往导致不安全因

2012年物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案

2012年物业管理师《物业管理实务》真题及答案 一、单项选择题(共10题,每题1分,每题的备选项中只有1个符合题意) 1、入住的实质是( )交付物业的过程。 A、建设单位向业主 B、物业服务企业向业主 C、施工单位向建设单位 D、施工单位向业主 2、下列物业类型和规模的组合中,符合一级物业服务企业资质对房屋管理建筑面积要求的是( ) A、高层80万平方米,多层50万平方米 B、多层80万平方米,高层50万平方米 C、高层50万平方米,多层30万平方米,写字楼5万平方米,别墅2万平方米 D、多层50万平方米,高层30万平方米,别墅5万平方米,写字楼2万平方米 3、下列各项目,必须通过招投标方式选聘物业服务企业的是( )。 A、工厂集体宿舍 B、新建写字楼 C、新建商品住宅楼 D、部队营房 4、关于物业评标委员会的说法,正确的是( )。 A、评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成 B、人数为5人 C、由招标人依法组建评标委员会 D.、外聘专家不得少于五分之四 5、在房屋完损等级分类中,不正确的分类名称是( )。 A、完好房 B、基本完好房

C、一般完好房 D、危险房 6、物业管理区域内,义务消防队由( )组成。 A、物业管理公司的全体员工 B、物业项目部的全体员工 C、全体秩序维护员 D、全体业主 7、员工的解聘包括( )三种情况。 A、员工辞职、辞退和资遣 B、员工辞职、开除和资遣 C、员工辞退、终止合同和派遣 D、员工辞退、旷工和除名 8、物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是( )。 A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求 D、尽可能地满足业主的合理需求 9、一般情况下,不属于物业服务企业职能机构的是( )。 A、物业分公司 B、人力资源部 C、财务部 D、经营管理部 10、物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是( )单位。 A、建设 B、施工 C.、规划设计 D、监理 二、多项选择题(共5题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项,错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分) 11、关于对员工奖励的说法,正确的有( )。

物业管理典型案例汇总

物业管理典型案例汇编 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以

物业管理师案例

1市政水压低业主屡屡投诉怎么办? 某花园一至三层采用一次供水,其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低,导致三层以下用户的热水器经常无法使用,停水断流现象也频频发生。管理处多次向供水企业口头和书面反映,反响都不大,供水情况也一直没有得到改善。弄得业主经常就此问题进行 投诉,有的还骂骂咧咧出言不逊。 管理处对投诉的业主自然要笑脸相迎、善言相劝,一般管理人员没摆平的,就由主任出面。好话说了几箩筐,虽说暂时尚能平抑不满情绪,然而问题并未解决,业主还是三天两头再次上门。尽管他们多数也清楚问题不在物业公司身上,但普遍认定家里没水就得找管理处算账,就该由管理处负责(这种认识固然有失偏颇,但是我们应当理解他们,物业公司与那些垄断企业打交道尚且困难,何况区区"散户"?业主在求助无门的情况下,只能反过来给物 业公司施加压力)。 为了摆脱这种被动应付的局面,管理处绞尽脑汁想办法,有针对性地采取了几项新的措施:主任出面找政府部门反映民意民情,借助行政力量促进供水问题的解决;未彻底解决前动员大家错开冲凉高峰期,以缓解水压状况;一旦发生停水,安排护卫员为上了年纪或行动不便的业主送水上门。同时利用公告形式,将之公布于众("做"很重要,"说''同样重要,我们不仅要扎扎实实地为业主排忧解难,同时还要让业主了解我们的良苦用心)。 业主看到管理处确实是尽心竭力了,也就不再恶语相加。尽管供水不正常的状况还持续了较长一段时间,但绝大多数业主都能对管理处给予谅解。后来通过小懈努力,小区供水状 况才逐步得到了明显改善。 点评:服务产品的特定属性,使得人们很难将物业管理的职责界定和囊括得十分清晰。对一个负责任的物业公司来说,发生在小区内的所有事情,没有该不该管的划分,只有怎样去管的区别。所以,即使遇到那些明显只与我们"沾边"的问题时,也要尽自己所能,极力去 促成问题的解决,而不应当躲、推、拖。 2被困电梯的乘客不肯谅解怎么办? 今年年初的一天早晨,某大厦一台正在运行中的电梯突然发生故障,将在大厦办公的某公司一员工困在空中。管理处领导马上赶到现场,按照事先制订的应急预案组织有关人员进行抢修。经过一个小时的紧急处置,电梯故障才得以排除。 当被困的这位公司员工走出电梯时,管理处领导当即迎上前去,毕恭毕敬地给他鞠了一个躬,诚恳地向他道歉和解释。不曾想他根本不予理睬,反过来还破口大骂(管理人员这时很容易失去冷静,不过后来的做法说明管理人员还是很好地控制了自己的心态)。并扬言要到新闻媒体投诉,拂袖而去,一直到了下午才返回大厦里的公司。 此时有的同志提议抓紧上门致歉,争取尽早得到他的i瘃解。管理处领导根据平时对他性格的了解,认为跟着上门很可能再次勾起他的火气,效果未必好,不如先缓一缓,然后找个其他方式来化解他的不满情绪(不仅掌握客户的自然情况,而且了解他们的脾气秉性,这样就能"看人下菜碟",辨证施治)。接着这个话茬议论来议论去,大家觉得可以委托礼仪公 司给他送柬鲜花,或许能够平息他的不快。 第二天一上班,这位工作人员发现自己办公桌上放着一束美丽的鲜花。鲜花中还有管理处的一张歉意卡,卡上写道"忘了昨天吧,你的笑容应当这样灿烂!". 点评:面对面的语言交流,并非人们进行思想和情感沟通的惟一方式。一束鲜花、一张贺卡甚至一个眼神、一个微笑,都可以成为我们与客户沟通的管道,它往往比喋喋不休地说来说去更具有思想张力和情感引力。运用其妙存乎一心,常常能够收到"尽在不言中、无声 胜有声"的效果。 3报喜公鸡扰人清闲怎么办?

物业经典案例分析

目录 安管服务篇 案例一居功自傲后悔莫急 (1) 案例二处警迅速有勇有谋 (1) 案例三训练有素勇抓鱼贼 (2) 案例四小区安全防范、防范、再防范 (2) 案例五捍卫业主利益勇擒抢劫车犯 (3) 案例六电线短路引起火灾指挥得当控制到位 (4) 案例七有勇有谋智抓车贼 (4)

5 案例九欺骗领导投机取巧 (5) 案例十目无纪律弄虚作假 (6) 案例十一商城铁鹰机智勇猛............................................................6案例十二“五心”服务排忧解难 (7) 案例十三租户跳楼保安员全力救援 (7) 案例十四有勇有谋高空救人 (8) 案例十五工地失火全力以赴 (9) 案例十六提高“执行力”义不容辞 (9) 案例十七门岗大门与车子相撞,责任在谁…………………………………… 10 案例十八脏、臭、累毫不在意 (10) 案例十九租户欠费潜逃保安及时制止……………………………………… 11 案例二十醉汉碎玻璃保安挽损失…………………………………………… 11 案例二十一车辆管理尽忠职责………………………………………………… 12

案例二十二高度警惕保障安全………………………………………………… 13 案例二十三顾客至上情理相融………………………………………………… 13 案例二十四吓阻为主智擒劫匪………………………………………………… 14 案例二十五神勇飞鹰勇擒歹徒………………………………………………… 15 案例二十六宿舍被盗主动出击………………………………………………… 15 案例二十七违纪施工业主投诉劝阻无效严肃查处……………………… 16 目录 安管服务篇 案例二十八山顶见赃物安全管理见盲点…………………………………… 17 案例二十九聚众报复复仇落空……………………………………………… 17

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