租金定价商铺公式

租金及售价定位1、项目价值评价

价值实现表

推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。

1、价值实现下的租金及售价定位

1）租金统计及分析

汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）

价值实现下的租金及售价定位

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。

汉中商场租金表（元/㎡·月）

根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

= 108×81%÷65.5%

= 131.91（元/平方米·月）

本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月

=131.91×10×12

=15,828（元/平方米）

商铺定价方案

5#－８#楼商铺开盘期价格策略 为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。 一、项目价格分析： 5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡ 二、2013年1月－2013年8月销售率分析： ５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。 在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。 三、本案价格定价策略： （一）总体定价策略 定价原则： 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法） 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法） 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导 １、租金还原法 赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月） 租金水平文清路青年路西桥路红旗大道文明大道章江南大道三康庙最高租金1000 200 50 80 60 100 80

最低租金500 20 10 30 20 50 40 平均租金750 110 30 55 40 75 60 分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法： 基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。） 推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡ （２）租金回报率返推法： 基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率 推导计算本商铺均价为：32000元/㎡ 按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 ２、住宅价格推导法： 基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价 推导计算本商铺均价为：28000元/㎡ 以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 ３、市场比较类推法： 根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。 项目位置商铺类型成交均价（元/备注

商铺定价方法

1、成本加成法（成本财向定价： 定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式：物业售价=单位成本x（1目标利润率）+ （1—税率）。 利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。 2、租金参照法（需求导向定价）： 投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10 期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元,贷款60万, 每月需要还贷0.6589 万元。假设该物业月月租金水平为1.5 万元，每年物业管理费为2 万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5 X 11 —2=14.5 万元，得出投资回报率=（14.5 —0.6589 X 12）- 40=16.48%。 定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100X12-15%=8000（元/ 平方米）。 利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购 买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。 3、随行就市定价法（竞争导向定价）定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式 只售不租模式 定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 长期返租模式 定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10 年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10 年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回报的现象。

商场租金定价策略与测算方法

商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

租金定价方式

层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法

4.租金定价公式 （1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表

商铺定价方法

1、成本加成法（成本财向定价：? ?定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式：物业售价=单位成本?×（1目标利润率）÷（1－税率）。 利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。?? ???2、租金参照法（需求导向定价）：? ?投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成10，10期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元,贷款60万,每月需要还贷0.6589万元。假设该物业月月租金水平为1.5万元，每年物业管理费为2万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=1.5×11－2=14.5万元，得出投资回报率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。? ?定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。 利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接

受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。?? ??3、?随行就市定价法（竞争导向定价）? 定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。??? 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式 ?只售不租模式? 定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。? 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 ?长期返租模式? 定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约

租金计算方法

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

拉氏价格指数公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示： 即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。

商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之市场定价法 商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系.项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。 市场比较法一：租金价格体系分析 第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下：名称街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月 第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。 在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：项目权重本项目街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置1257587 交通情况964666 商业氛围1445498 人流量情况1144476 车流量情况755555 建筑外观644233 项目规模642233 停车位643334 经营管理863333 经营商实力信誉854355 未来发展1386677 合计100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。

第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47)*40=42.55P2 =(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93 P4 =(55/57)*60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。 以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格.回报率来反推的方式也是可行的。 市场比较法二：商业项目价值评价 第一步制定项目价值评价表序号评判因素权重评定分值分值项目1 项目2 项目3 项目4 本案 A 周边环境 (小计) 3020.6723.67232422 A-1 商业位置5344.3344 A-2 交通便利度53.674.334.334.334 A-3 周边房屋素质543.673.6743 A-4 周边居民质素543.3333.333 A-5 人流52.674.333.3344 A-6 车流53.3344.334.334 B 规划及建筑 (小计) 2018.331210.331417 B-1 整体规划43.672.672.3333 B-2 外观建筑风格43.672233 B-3 建筑空间规划32.6721.6722 B-4 停车位（便利大小）331.6711.673 B-5 主题广场 32.671.671.672.333 B-6 动线组织32.6721.6723 C 配套设施(小计) 2013.6710.339.6712.3317 C-1 公共配套设计 432.331.672.673 C-2 无障碍设计42.3321.672.333 C-3 导购设

商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公式 This manuscript was revised on November 28, 2020

商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

商铺租金制定方法

商铺租金制定方法 前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。 租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。 而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行

客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。 商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。 当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判技巧的问题。 但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理 想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：

综合体租金测算方案

综合体租金测算方 案 1

购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平：

2、影响租金水平的关键因素包括： 1、供求关系――价格的决定因素 2、销售业绩――价格的支撑因素 3、综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

租赁项目类比价格： 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 二、本项目租金价格： （一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，一般为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的 75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层 的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月） （二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 （三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）

购物中心租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费 雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择 在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。 其基本计算公式如下所示： 即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。 商铺租金平均价格的计算步骤 1）各类型（楼层）商铺的平均价格

商铺租金计算办法

精心整理 商铺租金计算方法 一、房地产定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。 是根利润10成时，但作为因此，在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。

（三）顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心 依 若超 心 者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 回复1：商铺租金计算方法 （五）旧房定价方法

商铺营运成本公式

每个经销商在开店伊始都会遇到这样的问题，面对越来越昂贵的店铺租金，越来越大的经营成本，怎样才能知道这家店铺是不是赚钱？怎样才能有效控制成本？这些问题已经成为了我们非常关心的话题。 通常情况下，我们判断店面的好坏首先计算的可能是店铺的面积和租金价格，很少有人首先计算客流量，我们需要首先转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大，店铺选择的首要四项核心指标的第一项是客层，第二项是客流量，第三项是面积，第四项才是价格，这四项决定了店铺选择的关键点。在这里我们就介绍店铺选择得第二项核心指标客流量对店铺选择的影响作用。客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高。因此，在这里我们要用一个计算公式来教您计算客流量与您开店赚钱多少的关系！ 店铺盈亏平衡公式中基本概念的解释 开店年成本 包括年店铺租金、人员管理费、水电费、税费、装修费、交通费、利息、其他等 进货折扣率 进货折扣率=（原价格﹣折让后价格）/ 原价格 毛利率 毛利率是毛利润占销售收入的百分比，其中毛利润是销售收入与销售成本的差。计算公式：毛利率＝毛利润／销售收入 春夏季货品占比 指春夏季货品的销售额占全年总销售额的比例 春夏平均货单价 春夏季单件衣服零售价的平均值 库存率 库存占订货额的比例 客流量 客流量是指单位时间内经过店铺门口的顾客的数量 客单件 又称联单，指一位顾客一次购买的衣服数量 成交率 指单位时间内店铺里达成成交的顾客数量占进店顾客数量的比例 进店率 指单位时间内进入店铺的顾客数量占经过店铺门口的顾客数量的比例 库存占用资金 指以进货折扣订购的衣服产生库存后，实际占用的资金 以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？ 计算过程如下： 这家店铺经营一年的成本为：

(完整版)店铺盈利计算公式

店铺盈利计算公式 您的店铺会赚钱吗？店铺盈亏平衡计算公式 每个经销商在开店伊始都会遇到这样的问题，面对越来越昂贵的店铺租金，越来越大的经营成本，怎样才能知道这家店铺是不是赚钱？怎样才能有效控制成本？这些问题已经成为了我们非常关心的话题。 通常情况下，我们判断店面的好坏首先计算的可能是店铺的面积和租金价格，很少有人首先计算客流量，我们需要首先转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大，店铺选择的首要四项核心指标的第一项是客层，第二项是客流量，第三项是面积，第四项才是价格，这四项决定了店铺选择的关键点。在这里我们就介绍店铺选择得第二项核心指标客流量对店铺选择的影响作用。客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高。因此，在这里我们要用一个计算公式来教您计算客流量与您开店赚钱多少的关系！ 店铺盈亏平衡公式中基本概念的解释

以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。进货折扣率是45%并且春夏季营业额占年总营业额的40% —件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？ 计算过程如下： 这家店铺经营一年的成本为： 16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3万元=29.3万元 为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。 因为进货折扣率是45%说明，可假设一件衣服原价是100元，折让后的价格是55元，从而得出： 进货折扣率=（100-55）/100=45% 即一件零售价是100元的衣服，如果进货折扣率是45%寸，经销商需要花55元进货。 又因为春夏季服装销售的平均折扣是88%可理解为一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。 那么，毛利润=88-55=33元 毛利率=33/88*100%=37.5% 将以上过程整理可得出： 毛利率=33/88=（88-55）/88=［88- （100-45）］/88=［88%- （1-45%）］/88%=37.5% 即毛利率是：［88%-（1-45%）］/88% = 37.5% 这家店铺一年至少要卖出服装的金额为： 29.3万元十37.5%= 78.13万元 又因为服装的平均销售折扣是88%那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到： 78.13万元十88%^88.78万元 每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%设订货额为A,如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的金额至少为88.78万元加上库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式： A X( 1-15%) =88.78 万元+A X 15%<( 1-45%)

租金定价方式审批稿

租金定价方式 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法

4.租金定价公式 （1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 （2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 （3）计算各层别的权重系数。 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数 （4）计算总权重系数。 公式二：∑权重系数=总权重系数 （5）计算层别总价和层别均价。 公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价 （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为10 0%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表

商业业态承租水平与租金回报率计算方法

一、不同业态和城市的商铺承租水平 不同业态的承租水平 服饰类生活服务类 餐饮类休闲娱乐类 各个业态租金水平分析总结 不同级别城市的租金水平 在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。 一线城市购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达 到94%。 二线城市购物中心租金水平 三线城市购物中心租金水平 一二三线城市租金水平分析总结 二、租金回报率计算方法 1、售后返租回报率计算方法 （1）分析经济条件 租期时间为8、10年计 选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率 （2）租金计算 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：

（3）计算方法 根据前面部分表格的计算数据说明： 按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 计算过程如下： 第一种：按8年租期算 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×%＝22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式： 销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。） 计算结果 由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）： 第二种：按10年租期算 计算方法同上，则计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户