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芙蓉长卷统一说辞

2011-3-30

项目名称：现代中医药健康养生园

发展计划：2011年基本建成全市“198”功能区健康产业示范区

2012西部健康养生旅游目的地

2013中国一流中医药健康旅游目的地

2015世界级中医药健康养生旅游目的地

项目位置：

芙蓉长卷位于成都市区的西部，地处高新西区——现代高新技术产业基地、温江——现代服务业聚集区、青羊——总部经济聚集区、郫县——现代工作生活港的中心位置；并是成都国际医学城三大核心板块之一（芙蓉上医——健康医疗、芙蓉新城——健康城市、芙蓉长卷——健康旅游）；

交通：

?距离市中心25分钟车程

?距离火车北站30分钟车程

?距离双流国际机场25分钟车程

?距离成灌快铁犀浦站10分钟车程

?距离成都地铁四号线10分钟车程

?紧邻绕城高速（出口规划建设中）

?距离成灌高速入口10分钟车程

?距离称温邛高速入口5分钟车程

项目规模：

芙蓉长卷全貌4925亩，198区域3068亩（成都198：根据“世界现代田园城市”的总体战略目标，成都市规划了13个市级产业功能区其中，“198”生态和现代服务综合功能区的总体供功能定位是生态和休闲，区域重点发展文化创意、医疗旅游、总部经济等高端现代服务业；地点：成都绕城高速内外侧）

项目产业规划：

芙蓉长卷以《皇帝内经》为文化线索，将项目划分为4大板块：神农田板块、A区——纵横经板块、B区——千金方板块、本C区——草园板块，并且根据产业发展需求确定每个板块产业发展重点：

神农田板块：以原生态药用植物为主体的中药种植、药田观光、中药研发、科普教育等健康农业；

A区——纵横经板块：中医药学术交流、药膳食疗、会展商务、健康养生学院等现代服务业；

B区——千金方板块：中西医结合健康管理、传统医学康复中心、国际顶尖抗衰老美容机构；

C区——本草园板块：传统医学预防保健与疗养中心，集酒店、SPA、身心疗法为一体，打造高端康疗度假综合体；

项目发展情况：

1、神农田目前招商引资四个市场化项目有：桫椤国际养生园（暂定名）、康美堂药疗养生

酒庄（暂定名）、国杰运动健康俱乐部（暂定名）、百草园生态种植基地（暂定

名）。

2、纵横经已建成项目：合一庭一期（身心康中医馆、常年所味药膳馆、雅同交流中心）；

在建项目：药博园（今年6月完工）

合一庭二期（年内动工）。

3、千金方千金方一期2011年3月动工，2011年年底完工；

千金方二期2011年下半年动工，2012年上半年基本建成，2012年年底竣工。

4、本草园本草园一期，2011年7月动工，2011年年底主体封顶；

本草园二期，2012年上半年动工，2013年上半年基本建成。

（1）桫椤国际养生园

项目规模：900亩，其中建设用地约60亩，总投资约5.6亿元

项目概况：拟建设珍稀药用植物桫椤种植、高大乔木、高档灌木种植，休养度假和康复体验酒店等。

（2）康美堂康体药酒庄

项目规模：216亩，其中建设用地约9亩。总投资约1亿元。

项目概况：药疗、食疗、高端康体养疗，氧吧休闲为一体的现代服务业项目。

（3）国杰运动健康俱乐部

项目规模：218亩，其中建设用地约5亩，总投资约1600万元。

项目概况：拟建综合类运动休闲与健康养生会馆。

（4）百草园种植（基地）生态园

项目规模：280亩，其中建设用地约28亩，总投资约1亿元。

项目概况：种植珍稀植物珙桐为特色的百草园度假休闲生态，百草园酒庄中医养生保健中心等。

（5）合一庭

项目规模：占地12亩，建筑面积4100平米。

项目概况：药膳食疗、中医检测与保健、学术交流、规划展示中心。

（6）药博园

项目规模：占地260亩。

项目概况：中草药材种植基地、科普教育、休闲观光。

春节拜访客户的礼节

春节拜访客户的礼节【春节拜访客户的礼节】针对不同的客户和客户所处的不同阶段，节日期间的拜访形式和方法都有所不同，所以，业务人员首先要对自己掌握的客户信息进行分类，然后再决定如何做。给客户分分类按照客户所处的不同业务阶段，可以分为新开发客户、意向购买客户、老客户。 1.新开发客户。对于新开发客户来说，由于此类客户大多属于刚刚接触，与业务人员不是很熟悉，购买意向也不是特别明确，那么节日期间的拜访就是难得的拉近相互之间关系的好机会。业务人员可以根据具体情况，采取发送拜年短信、打电话拜年、微博拜年、邮寄公司春节订制小礼品等方式进行拜访，从而利用春节拉近业务关系。 2.有购买意向的客户。对于有购买意向的客户，业务人员春节期间的表现是决定其是否下单的关键，这类客户也是业务人员节日拜访公关的重点。由于这类客户购买特征十分明显，业务人员可以根据其购买节点远近和自己的时间来安排是否登门拜访，原则上是能登门拜访最好登门，这样能够让客户感觉到你对他的尊重和重视。中国人常说“礼轻情意重”，登门拜访最好能带上礼物。带什么礼物合适，既让客户喜欢，又不让他感到有压力，这就是学问，需要

业务人员用心体会。一般来说，可以带一些地方特产，这类礼品不是特别贵重，但能够代表你的诚意，也会有一定的说辞，客户一般也愿意接受，不会感到压力。 3.老客户。对于老客户，由于已经与公司建立了合作关系，相互之间的熟悉程度比较高，大部分都已经成为朋友，相对而言业务人员发挥的空间和选择就比较多。可以登门拜访一起出去吃顿饭、聊聊天，可以邮寄一些特产和礼品以示问候，也可以投其所好，送一些他最喜欢的东西。比如，有的客户喜欢抽烟就送几条烟，有的客户喜欢喝酒就送酒，有的客户喜欢运动可以送他一套体育装备等。【不同客户的拜访方式】按照客户内部人员结构和职务高低，可分为执行人员、负责人、决策者，不同的职位有不同的拜访方式。 1.执行人员。执行人员一般都是公司的基层员工，他们是负责具体工作的办事人员，将这类人员维护好对于以后工作的顺利开展有实际意义。春节期间可以给他们发短信、打电话拜年或送一些小礼品以示尊重。 2.负责人。负责人一般都是公司的中层，他们是具体负责这个事情的管理人员，他们对业务活动有直接的话语权和建议权，所以此类人员春节期间应该着重拜访。拜访形式可以是请客吃饭、送礼品、一起参加娱乐活动等。 3.决策者。决策者一般都是公司的高层管理者，他对业务人员的业务活动有最终的决定权。这类人员一般有身份、有地位、爱面子，

物业入伙问题统一说辞

上东国际三期入伙问题统一说辞上东国际花园小区位于东莞市万江区坝新路南190号,总用地面积165293.53㎡,总建筑面积 441570.17㎡。园林面积58826.16㎡由东莞市幸福花苑开发有限公司开发建设.上东国际花园共由24栋组成,分三期开发.其中一期包括:1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、19栋、20栋、21栋共10栋;二期包括:22栋、23栋、24栋、25栋、26栋共5栋;三期包括:8栋、9栋、10栋、11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、16栋共9栋.其中:住宅2897户,一期及二期商铺145间,三期商铺18间.地下车位共计2402个(其中一期919个,二期517个,7栋89个,三期966个).本次入伙的上东国际三期总用地面积58404.4㎡,总建筑面积 175165.93㎡,共有住宅:964套。一、上东国际所在社区: 新城社区居委会地址:万江区江滨花园一期16幢二楼51-53号; 所辖派出所为:新和派出,地址:新和下塘村。二、各项费用标准管理费:住宅2.1每平方米,商铺3元每平方米。水费单价:2.75元每平方米(包括污水处理费,生活垃圾处理费)。电费单价(供电局收费到户)居民用电0.61元每度,商业用电1.25元每度。管道天然气费(燃气公司收费到户)单价:3.6元每平方米。三、学校小区住宅附带万江实验小学、万江三中学位。一、业主入伙需提交的资料 <一>、如果是个人或家庭购房者，须携带以下资料办理入伙手续： 1、《上东国际花园入伙通知书》原件。 2、《住宅专项维修资金专用收据》（有关单位留存联复印件）。 3、业主身份证原件及复印件1份及家庭成员身份证复印件1份。 4、业主及家庭成员1寸彩色相片每人1张。

商业销售统一说辞

“天山熙湖”（商业）销售统一说辞业务说辞您好！欢迎光临天山熙湖商业广场！我是天山熙湖商业广场的置业顾问XXX，（必须先问三问）请问您是第一次过来吗？（如果来过，转由接待过的置业顾问接待），（如果是）请问您是怎么知道我们项目的？有没有我们这边的置业顾问跟您联系过？请问您怎么称呼啊？（请认真记下客户的姓什么）您是准备考虑集中商业还是我们的临街商铺呢？（根据客户的回答下面可以有针对性的进行介绍）下面让我跟您详细介绍一下我们项目的情况吧，请您跟我来！区位讲解首先我先给您介绍一下我们项目的区位，沙盘的方位是上北下南，左西右东，我们现在所处的位置为天山大街与长江大道交汇处东南角，我们项目的所在地位于湘江道和昆仑大街交口东南角，本案所处区域为石家庄市规划中心城区东南新区——石家庄高新技术开发区，新城区用地规模为80平方公里，规划人口70万人。东开发区早于2000年即开始诸多项目的开发，至今历时了10多年的时间，现阶段开发已经十分成熟，其中商业项目包括天山海世界、北国超市等，近几年的市政规划显示，商业项目的开发已经成为主流。在区位沙盘上，有四个红色的区域，既是石家庄的四个商圈，由西向东依次为东购商圈，北国商圈，新建成的万达商圈，以及即将建成的天山商圈。有目共睹，开发区的配套已相对完善，医疗方面省三院、省四院位于项目所在地的湘江道上。区域内人文氛围浓厚，教育配套也是非常齐全的，大学有石家庄学院、河北科技大学，中学有河北师大附中东校区、精英中学，河北私立一中等。区域内有石家庄市最具实力的百货企业——北国超市长江店。各类金融机构在开发区均有分行，如建行、河北银行、工商银行、农业银行、中信银行、邮政储蓄等。

拜访客户的步骤及需要注意的几个方面

拜访客户第一步：客户调研这些信息，有助于拜访者在正式拜访客户时，恰到好处的与客户进行沟通、交流，促成商业合作的达成。没有调查，就没有发言权。把公司的事当成自己的事，把工作当作一份事业，你就会心平气和，游刃有余。二、预约 1、提前与客户约好拜访时间拜访客户的时间也很有讲究。一般来说，上午9点到9点半、下午2点到3点之间是非常适合拜访客户的时间。 2 3、未雨绸缪，提前准备好竞品的相关资料。 4、提前确定拜访人数

三、客户拜访 1．提前到达拜访地点 2．遵守客户公司的规章制度 3．拜访工程中注意自己的形象跷着二郎腿、乱弹烟灰、抓耳挠腮、斜靠座椅、粗言粗语、谎话连篇等 4．先找到客户感兴趣的话题客户感兴趣的话题： 1）最简单的话语介绍自己，与客户寒暄几句，然后通过夸奖对方的年轻有为、或者是特别显年轻、特别精干等，让客户心里舒坦； 2）然后借此询问对方的籍贯、经历，逐步引申到了解客户的学历、爱好、民族、家庭等，再找到共同话题。注意：一般来说，发现客户的兴趣或感兴趣的话题，不能超过3分钟；围绕双方感兴趣的话题交流，不能超过10分钟。接下来，就是双方正式的合作沟通了。 5．正确引导客户需求。 “买的没有卖的精”。在很多时候，客户是无知的，或者是一知半解，所以，对于客户提出的各项要求，拜访者必须区别对待，不能一味听从客户摆布，那样神仙也满足不了客户的需求。这个道理，客户其实也是非常清楚的；客户之所以提出那么多“无理”的要求，就因为他不“懂行”，他担心受到“卖家”(这里就是我们的拜访者以及拜访者所在的公司)的欺骗，所以故意多找茬，然后希望通过“刁难”拜访者获得更加真实、全面、有用的信息。拜访者一定要明白这一点，并且正确引导客户的需求，才能真正满足客户的需求，同

写字楼招商统一说辞

写字楼招商统一说辞第一部分：现场接待流程 1、客户到达项目1楼，工作人员确认是否为看房客户，并通知租赁中心有客户到访（租赁中心立刻安排人员准备接待）； 2、工作人员引导客户进入电梯； 3、客户乘电梯进入招商中心，出电梯由客服人员引入租赁中心； 4、由门童开门，客户进入租赁中心，租赁人员在内门口开始接待（此时必须有租赁人员在专候，若出现租赁人员都在接客户的情况，应先安排客服人员进行接待）； 5、先接待大厅进行XX集团宣传片介绍，使XX集团有更深刻认识，加强客户对项目的认同感（接待大厅播放项目宣传片）； 6、租赁人员将客户带至沙盘区，先对区域沙盘进行讲解（针对项目区域的商务环境进行阐述）；其次，对项目沙盘进行讲解（针对项目本身的主要卖点进行阐述）； 7、租赁人员引导客户至洽谈区，并请客户入座，同时客服人员递茶水，就客户的需求情况进行沟通（此时判断客户诚意，并尽量留下真实客户的信息以便日后跟踪）； 8、引导客户参观样板间（明确告知客户哪些配置属于交房标准，哪些属于非交房标准，避免不必要的误解。讲解单层平面布局、特点及优势）； 9、参观公共区，电梯厅，卫生间的人性化配置； 10、接待结束，如客户有进一步需求，可另行预约时间参观其他楼层。为客户提供项目相关资料，并将其送入电梯，电梯门闭后再离开。 11、租赁人员结束接待工作后，回到前台对此客户的详细信息进行登记；第二部分：招商统一说辞（客户进入后，首先进行亲切问候，并询问客户是否第一次到访，或是否有其他租赁人员接待过。）您好，请问是第一次来吗？（若是，则说“欢迎参观XXXX，我是租赁人员XXX，以后由我为您服务”；若不是，则说“请问这的哪位接待的您呢？”随后换至原接待人员继续接待。）引言 XXXXX是XXX集团继XXXX项目后在XXX市的又一重磅作品。整个项目总建筑面积160万㎡，采用纯租赁运作模式，是XX集团集众多人力智慧，采用国际化全新倾力打造的又一高端精品办公物业项目。这样一个超大体量，全持有的写字楼项目在XXX乃至全国都实属罕见，其在实力央企XXX集团的

电话销售统一说辞

电话销售说辞 1.销售顾问：X先生∥X小姐，您好，这里是华润集团开发的华润橡树湾售楼中心，我是销售顾问XXX，因为我们橡树湾项目即将会在8月份首次盛大对外开盘，现在项目特举办新老客户办VIP卡送优惠活动，您现在只需1000元办理一张VIP卡，开盘选房时就可以抵扣10000元的房款优惠。打电话就是想通知您我们橡树湾项目的优惠信息，顺便咨询下您近期有买房子投资或者自住的打算吗？客户1：哪里的房子？客户2：哪里的房子？销售顾问：项目位于河西洋湖垸湿地公园北岸，工业职业技术学院斜对面，从猴子石大桥过去车行5分钟；橡树湾项目是世界500强华润集团旗下的华润置地在长沙继开发华润凤凰城后的有一经典巨献，华润凤凰城在市场上取得良好的口碑，连续四年销售排行长沙的前三名；客户2：太远了，我不考虑那边的。销售顾问：我们项目的地段是非常好的，属于大河西先导区的核心位置，而且是洋湖国际新城板块，湘府路大桥开通后我们这里到市中心也就15分钟车程，随着洋湖垸湿地公园，地铁3号线及酒店，写字楼，学校和医院的投入使用，我们项目所在的区域绝对会成为长沙首屈一指的豪宅区。我建议您可以先来我们售楼处现场参观一下，了解一下我们项目的具体信息，相信您绝对会满意的。客户：大概有什么样的户型？销售顾问：现在推出的是一期的第一批产品，面积区间从86㎡-180㎡，从两房到五房均有，N+1户型为主赠送面积大，使用率非常高，而且我们的户型方正实用，动静分区，干湿分离，户户都朝南，您可以自由选择任何户型。客户：你们那价格大概多少？销售顾问：我们项目是属于第一期，还没有正式对外销售，所以价格暂时还没报价。您可以到我们售楼处先参观一下样板间，刚好我们现在开盘前有VIP卡办理。开盘选房的时候凭VIP卡可以参加1000抵10000的活动，没有选中房源的话1000块钱会免费退还给您的。客户：你们那配套怎么样？

新人第一次上门拜访流程和基本说辞doc资料

新人第一次上门拜访流程和基本说辞(来自于重庆区域的分享) 发布时间：2008-05-04 17:08:46 拜访流程图: 一、开场白当我们在拜访客户的时候，客户对销售人员存在着一定的陌生和排斥感，氛围相对比较严肃，轻松和谐的交流环境需要我们去创造。如何去创造呢?适当PMP是最好的办法。每一个老板对自己企业的经营都付出了心血和汗水，他们对旁人给予自己企业或他个人事业成就的评价很在意，当我们踏入客户的大门或办公室的时候，都应该留意每一个可以发掘到的PMP亮点，公司厂房很漂亮问他是不是花了几百万啊？也许他会沾沾自喜的和你谈起了当初的辛酸和现在的成就，

老总的办公室布置的豪华夸夸真气派典雅，不仅公司经营的好还会享受生活，也可以从年龄上去发掘PMP的话题，年轻有为，事业有成等等。总之，不论我们P的还不好，但一定不要忘记P的意识，这是我们拉近和客户之间距离的最好方法。二、话题引导和切入我们去拜访客户的最终目的是了解客户需求并找到合作的机会，但直接的去给客户阐述关于阿里巴巴的情况是不妥的。应该从客户的基础上予以引导，X总，我们从网络上（或其它）了解到您的公司，您的公司实力很强，在行业内的知名度很高，我们阿里巴巴正在帮海外的采购商寻找像您这样的供应商，我们非常期待能和您合作，这也是我来拜访您的主要原因。三、解决客户的基本反对意见并讲服务也许此时有意向的客户对我们下面的内容充满着些许期待，也会有客户蛮横的叫嚣着让我们离开，而此时我们应该做的就是决不放弃，因为我们能见到KP就已经成功了。应该立即插入主题了解客户的需求，了解客户是否在做外贸，我们得到的答案较多的是：1)不做外贸。针对这个答案，我们应该采取提问式去交流。 a.强调国家鼓励出口的退税政策，企业经营的目的之一是利润的最大化，在国内贸易中，当产品的生产成本、人力资源管理成本、营销成本等无法压缩的环境下，走国际化道路不仅可以让退税成为产品纯利润的重要增长点，更让我们的企业拓宽了市场范围，增加了企业和产品的核心竞争力，X总，您想尝试一下吗？最好不要让他回答，让他好好思考。 b. 外贸与内贸的利润对比。国内采购中，采购商对供应商的了解度很透明，更对行业信息及行业利润了如指掌，采购商不会让供应商赚取高额的回报但也不会让您们无利可图，

交房统一说辞

统一说辞一、协议 1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？答：① 因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。 ②国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。 2、小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。 3、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。 4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。 5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。 ②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。 6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是。物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。 7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110 号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。 8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。，业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场。（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天） 9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常

来电统一说辞

保利林语来电说辞一、接听电话时请讲：“您好，保利林语，很高兴为您服务”切忌接起电话讲“喂”！电话铃响三声内将电话接听；如电话铃声超过三声，接听电话说：“不好意思让您久等，欢迎致电保利林语，很高兴为您服务” 接听中，随时保持对方的称谓（如x先生，x小姐）接听客户电话时，客户在讲话的过程中请不要打断对方讲话。准备挂断时，应客户先挂断后，置业顾问才可将电话挂断保持正确姿势，左手接电话，右手拿笔记录来电信息。接听电话时要保持面带微笑，声音音量适中，吐字清晰，内容要言简意赅，避免口音、禁用方言客户留下电话后，应重复一遍电话号码，避免记错一通电话接听应控制在3—5分之内在接听客户客户来电的过程中，需了解客户的基本信息和产品需求，主要有以下内容：媒体渠道、所在区域、产品需求、面积区间、产品喜好、客户姓名、联系方式（最好是两个联系方式）、预约到访时间在接听电话的过程中，请注意不要为了填写资料一直询问客户问题，要掌握好尺度，要在客户没有了解到想要的项目信息之前，置业顾问要将客户的基本信息和产品需求了解到，如客户已经将自己想要了解的信息都了解清楚后，置业顾问再想去了解客户基本信息和产品需求，客户会不予以配合并挂断电话。

在接听电话时，需在交谈的过程中将自己的名字报给客户，并让客户记住自己名字（三次为最佳记住姓名方式），可以在电话即将挂断时确定客户是否记得自己的名字。接听电话过程中，不对客户透露实际折扣及实际每套具体房源价格。在电话接听过程中要将客户的联系方式留下，在挂断电话之前和客户再校对一下客户的联系方式是否准确。二、置：您好，保利林语，很高兴为您服务。先生（女士）请问怎么称呼您？（如客户不愿意透露自己的姓名，不要继续追问，以下交流时，适时询问）客:免贵姓赵置：赵先生，您好，您是怎么得知咱们保利林语的！客：在房地产报上看到的 1、你们项目在哪啊？置：保利林语位于南部新城的前进大街与102国道交汇处。 2、你们那有什么房子啊？多大面积的啊？置：我们林语项目规划有4种产品类型，分别为类独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房，其中类独栋别墅为地下1层，地上3层，面积约为340平左右；联排别墅为地下1层，地上3层，面积约为300平左右；叠加别墅为地上6层，面积从到；花园洋房为地上4-5层，面积90平-200平不等。置：赵先生，您想选择哪种产品？想要多大面积的呢？（反问客户需求，因为这是他主要关注点）客：我想看看130平米左右的花园洋房。

约访说辞

约访说辞电话约访常常有以下几种说话语置业顾问：你好！请问是xx吗？客户：我是（他不在，有什么事？）置业顾问：x先生/女士您好！我是盛鹏地产公司的xx，请问您现在方便接听电话吗？（x 先生/女士您好！我是xx的朋友xx，请问他什么时候在？）客户：方便，你讲。置业顾问：x先生/女士，我是华都御府项目的置业顾问xx，我们现在推出一批优质房源，我认为与您这样的成功人士的身份很符合，所以给您联系，约个方便的时间交流一下（我给刘先生推荐了一套合适的，他认为很适合您这样的成功人士，让我给您联系，约个方便的时间交流一下。）置业顾问：您看周二下午2点还是周三下午2点，您什么时间比较方便？ ——客户：这段时间我很忙，没时间。置业顾问：x先生/女士，您平时要处理很多大事，我知道您很忙，这也正是我先打电话预约您的原因。我们的产品确实与您这样的成功人士身份很符合，而我们交流时间不会太长,为了不耽误您工作，我希望约个大家都方便的时间，您看周二下午2点还是周三下午2点，哪个时间比较方便见面？ ——客户：这样,你在电话里讲就可以了。置业顾问：x先生/女士，我当然可以和您在电话里交谈，不过，每个人喜欢的户型和位置等是不一样的，这也是我为什么要和您当面交流的原因，况且我还有一些资料要给您看，有一些细节问题还要与您讨论。不知道您是周二下午2点还是周三下午2点，哪个时间比较方便？

客户：那就在周三下午2点吧！置业顾问：好的，我们就约定在周三下午2点。我到您公司里，可以吗？客户：可以。置业顾问：好的，那请问您公司地址是。。。客户：。。。。。。置业顾问：谢谢您x先生/女士，我会在周三下午2点准时到您公司，再次感谢您，祝您工作愉快,再见！请您先挂电话! （为避免客户失约或忘记与你的会面，你会怎么做？把约定时间写在笔记本上） ——客户：我不需要,没兴趣。置业顾问：我理解您的意思, x先生/女士,要对自己不了解的东西产生兴趣是比较困难的,这也正是我打电话给您的原因,您可以先了解一下,至于是否需要谈完之后完全由您自己来决定。不知道您是星期二上午十点还是星期四下午两点方便,我们约个时间见面? ——客户：我没有钱。置业顾问：x先生/女士，我了解您的意思,我们或多或少有预算的问题,我们接触过跟您同样情况的客户,但有趣的是大多数象您这种情况的客户,当我们交流完之后,都觉得产品很适合他们,而这也是我为什么和您见面的原因。不知道您是星期二上午十点还是星期四下午两点方便,我们约个时间见面? ——客户：你想来谈些什么？置业顾问：x先生/女士，是这样子,我希望向您介绍我们的产品特点及生活理念，它是专门针对像您这样的成功人士而设计的，与您的身份很符合。

物业入住交房统一说辞

入住、交房统一说辞入住篇 1、物业管理是什么？小区为什么要物业管理？答；由专门的机构和人员，依据合同或契约，对物业及其附属设施周围环境实施专业化，综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。 2、我来办理入住手续要带哪些资料？答：（1）、入住通知书（2）、《授权委托书》（3）、身份证（4）、购房合同（5）、购房交款发票、房款发票（6）、天然气发票（7）、代办费发票（8）、《收房手续书》（9）、物业管理费用。 3、我们怎么办理入住手续？答：由客户服务中心人员查验客户相关资料——客户验房——客户在签字确认移交接收文件——签订物管协议——交费——领钥匙、物品、资料。 4、我在外出差，我让××来帮我办理入住手续？答：业主出差可由业主授权人代办，但要业主的授权证明与业主及授权人身份证复印件。 5、业主不在本地，能否延期办理入住手续？答：可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续。 6、《业主临时公约》是什么？签了有什么好处？答：《业主临时公约》是业主和物业管理公司之间相互制约的公共性约定。它有利的保障了业主的利益。 7、住宅是否可以办公？答：原则上非商住两用住宅是不可以办公使用的，办公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文。 8、办公的物业费怎么收？答：和商铺一样收取。 9、对住宅办公有何特殊要求？答：杜绝扰民现象。收费篇 10、物业费收费标准是多少？答：居民是每平方0.8元，商铺每平方1.2元。 11、物业费以后是否会涨？答：物业费用涨价是由政府和物价局来决定的，后期会不会涨价要看当地的收入水平及物价涨幅，开发商是没有权利随意调价的。 12、你们的物业管理费用还是比较高的？答：物业费的制定是在物业管理条例的制约下，根据物业服务的项目和标准由物业公司提出申请，由物价局统一审核，批准。价格不会太高，物价局会根据当地的消费水平确定物业费，我们会让您享受到性价比最高的服务。 13、办理入住手续要收哪些费用？怎么收？答：一次性交一年的物业管理费。 14、为什么要一次性交一年的物管费？答：考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每月往物业公司两头跑的麻烦，我们实行预收一年的物业管理费。

最完整的地产派单技巧大全和说辞

最实用的地产人员派单技巧与说辞一、派单的目的： 1 、项目优势及卖点的硬性灌输，项目的形象宣传。 2、充分挖掘潜在客户资源。 3、提高来访量，提升现场人气。 4、增加约访量] 积累目标客户。二、对派单人员的要求： 1、精神面貌佳，形象要好，男的要大方，女的必须化淡妆，衣服颜色最好能跟项目推广用的主色调或者logo主色调相匹配。 2、热情大方、积极主动、不怕丢脸。v 3、知道项目的基本情况，尤其项目的卖点和优势所在。 4、统一口径，从容应答客户的各种问题。切忌一问三不知的派单人员，会严重降低客户对项目的印象和看法。; r 5、有定时、定量的任务，考核要奖勤罚懒。 7 鼓励第一，要随时抽查，出现浪费要做到惩罚分明；要想法设法找到更有效的发单地点。 7 、在家做好目标客户、目标地点的分析工作，出门要注意观察、判断行人情况，提高命中率。三、派单的注意事项： 1、派发前发单员应基本了解当次所派发DM单页的产品特性和服务内容，确定所宣传产品的主题，锁定目标客户群，提高派发效率。 2、地点要选取符合自己目标客源的地方，不一定要有巨大的人流量，但是肯定要有目标客源群众相对较多的地方。一般是住宅，银行门口、拆迁小区附近、大型活动广场，主要的马路，售楼处门口等。 3、本城高收入阶层集中的区域、政府机关单位、大型工厂等，是派发重点。 4、派发的时间要集中在上下班的高峰期，派发地点应选在目标客户群比较集中的地点。 5、根据楼盘定位选择目标客户，一般不要求太过于刻意挑选高气质、穿名牌的客户，一般市民即可。 6、派单员一定要机灵，城管环卫来了要悄然回避，等他们走了再出来，打游击一般。

7、发单过程中始终保持友善、热情、微笑的面孔，让人容易接近你，进而有兴趣了解你所派发的DM宣传单，并引起客户群对产品的好奇和好感。 8、发传单要在行人过往的路线上，最好不要挡在行人的面前（一定要准备好，不要突然举起你的手）；在卖场出入口发单时，身子侧站，不要挡住顾客的路。发单时，尽量往行人有空闲的手上递！ 9、拿宣传单动作，建议以一边的手臂为依托托着宣传单，宣传单正面朝向行人，将客户产品或服务的内容展现出来，确保行人拿到的宣传单是正的，以便行人比较方便的第一时间看到上面的内容。 10、发单时要用礼貌的语言与消费者沟通，一定不能害羞，大胆的说出产品的主题，（最好总结在10个字以内）而不是简单的发单机器人。 11、发单时要善于观察，及时走动派发，要主动。 12、发单时要有针对性地派发，切忌不加选择的随意乱派发。 13、不要怕被拒绝，当你给别人派单时，你心里一定要暗示自己：你是在帮他！因为你无偿的将一条也许对他有用的信息传达给他（实质上也是这样的），不接单对他而言可能是一个损失！如果有人接了传单，一定要说声“谢谢”！ 14、一定要做客户登记，有许多优质客户是可以通过这种方式积累的。 15、被顾客丢掉地上的、完好资料、如果没被别人踩脏，要回收重新派发；如果被踩脏了，拣起来丢到就近的垃圾桶（如果附近没有垃圾桶，把它们收集起来放到不显眼的地方，在人少时送到垃圾桶中）。 16、每份掉在地上或被人丢弃的资料只要看见立刻捡起来，是对自己的尊重，也是对项目的尊重。四、派单的技巧：地点在人流多的地方，向着人流呈45°角，站立，微笑，单要把正面向着别人，这样就可以让别人看到你给他的是什么了，然后说，欢迎了解中环大厦！如果他接了单你就得说谢谢，如果他不耐烦不接，那你就要说不好意思，打扰了！态度始终要好。不能因为不接单你就态度不好，被拒绝了一次要马上调整过来，准备下一个人的。派单三部曲：一、自我介绍、带客上门二、留电话三、推销项目所在地

物业说辞

百问百答一、物业收费类 1.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业服务费？答：第一年物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证。为保证物务费。 2. 3. 答：0.8元/㎡。依据是什么？答：我们的定价是由物价局根据园区的实际情况审批的。 5.除此之外我还要交纳什么费用？答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费

还有垃圾清运费。注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。 6.我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订《入住手册》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。 7.入住后物业服务费应该如何缴纳？答：可直接到物业公司客户服务中心交纳。 8. 9. 10. 清运。一室一厅以下的200元/户；二室及二室一厅260元/户；二室二厅及三室一厅320元/户；三室二厅及以上380元/户，此费用由物价局批准收取。 12.室内空调的安装方式？答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整

体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位置。 13.我没有住，是否可以不交物业服务费？答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业户物业暂时空置时，管理公司的运 , 14. 15. 16.小区内绿化等相关配套设施没有完善是否可以不缴纳物业费用？答：不可以。绿化、煤气、有线电视等相关配套设施是地产公司及社会相关服务部门提供给您的“有形产品”，物业公司提供给您的是“无形服务”。所以说物业费的使用与收缴与上述问题毫无关系。 17.小区绿化第一年由原施工单位维保，为什么还要收业主的绿化费？

某商业项目招商统一说辞

＊招商统一说辞一、＊特色商业街简介： *特色商业步行街是邢台市政府2003年重点建设工程,同时也是本市目前规模最大的商业地产项目。该项目北临繁华商圈中兴大街，南临新西街，占地面积82亩,建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长途汽车站仅百米之遥.项目已于2003年十月份开工建设，一期工程预计在今年七月份正式竣工。11月18日，我市2003年市政府重点建设工程——*特色商业街一期正式开盘，自16日下午六点起在*售楼部门前就开始排起了大约有200来人的长队，开盘当天，推出的第一期326套商铺，当天就被抢购一空，交易额达0.92亿元,应投资者的要求,开发商不得不将二期三栋楼一并推出。火爆销售场面不仅震惊牛城地产界，同时也掀起了牛城楼市新的商铺投资热。目前，项目一期工程已经提前封顶，正在后期装饰装修阶段,预计将在今年的7月份正式竣工投入使用。二期的拆迁工作也正在紧张的进行当中，预计今年7月份将正式动工兴建. 二、项目特征分析: 1、黄金地段：业内有一句名言：投资商业房地产，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段.地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。项目地处邢台市最繁华的中兴大街的核心位置，是新老商圈的交汇处,项目周边不仅有市区人流最大的客运站和火车站，同时这里也是邢台市的政治、经济、商业中心，周边遍布着市委、市人大、日报社、市纪检委、市监察局等企事业单位，随着项目规划的站前街的开通，该项目将成为邢台市规模最大、标准最高、商业氛围最浓厚的新兴商圈。这里日客流量在10万人次左右，便捷的交通，旺盛的人流为*商铺的繁荣和美好未来提供了良好的发展环境。 2、配套完善： *的配套设施方面,具备完善的水、电、暖、热水、宽带网接口、电话接口、有线电视等配套设施，

物业交楼统一说辞

物业交楼统一说辞一、协议 1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？答：①因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。 ②国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。 2、小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。 3、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。 4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。 5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。 ②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。 6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是。物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。 7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。 8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？

地产类销讲说辞

曲江滇南农产品物流园销讲说辞销讲关键节点，以下为销售流程中的每一个讲解点，各销售员结合实际现场灵活运用 1.大厅迎接（礼貌用语、之前是否有来过，是否电话联系过置业顾问，询问客户到访意图、自我介绍） 2.交通区位图讲解：曲江在云南的重要性，周边县市，项目区位。 3.沙盘讲解：整体方位，规划理念（引入农业地产），项目规模、各项经济指标。 4.单体/模型选择。项目投资价值讲解。(项目特色、诉求点) 5.产品讲解，单价，优惠政策，总价一、二、来后这块地是会比较热闹的。项目周边是曲江镇重要的粮食生产基地，项目建成后将极大方便周边农户。（用激光笔画出粮食生产基地的大概范围），项目周边还有些路（用激光笔指出）是通向周边一些乡镇，连接的都是比较富裕的村落。三、沙盘讲解【引导客户看沙盘】接下来我给您讲讲我们项目具体的规划，曲江滇南农产品物流园区占地300余亩，是政府招商引资重点项目，园区的开发建设得到了政府的高度重视和鼎力支持，曲江滇南农产品物流园区将成为红河州乃至云南省最大的农产品交易物流园区。目前曲江甚至整个红河州蔬菜交易分散经营、手续不全的现象比较凸显，本项目建成后将配合政府改善这一情况（增强消费者对项目投资信心）。

【是什么】滇南农产品物流园区设有冷库、蔬菜收购交易市场、农资、汽修、生产加工、停车场、酒店、住宅等一条龙物流服务（边说边用激光笔指出各块区域。项目出入口众多（用激光笔指）这些都是项目的出入口，项目主入口有20米宽，项目内部主要规划道路也有20米宽，足够5辆轿车同时通行，解决了传统蔬菜交易区交通拥堵的问题，项目建成后红河州蔬菜交易往项目转移是大趋势（让客户感受项目未来性）【怎么样】露天交易市场（激光笔指）：这里露天交易市场，本项目主要交易场所，面积等说一下。现代农产品博览中心：集中展示展销全国各地名、优、特、新特色农产品，以及相关领域的新产品、新技术和新成果。信息服务中心：红河州农产品交易走向现代化、信息化的重要标志，包括电电子统一结算系统，市场交易安全电视监控系统，交易客户信设置商品卫生保洁四、自己推荐的，就恰好接过客户的话并问客户什么不喜欢，这时客户就会告诉你为什么，仔细聆听客户反弹的内容，并在短时间内判断客户的真实意向，并作出第二轮推荐，逼定方法详细见置业顾问培训手册）。【选择好商铺后，引导客户到洽谈区，期间路过销控表顺带让客户看一下销售业绩，告诉客户销量很好，投资的人多，无形中增加客户投资的信心的同时给客户紧迫感】【帮客户算账】帮客户算好账，给客户一一算清需要交纳的费用（特别关键，如果算账出现问题，客户信任度下降，逼单时将困难），问清楚客户需要分期还是一次性付款，并确定首付款时间。与客户约定缴纳款项时间。并留下客户联系方式。送客户出门。销讲基本动作：

上门拜访客户开场白

上门拜访客户开场白【篇一：拜访客户开场白】拜访客户，态度第一，可以跟客户介绍一下公司背景，优势线路，也可以了解一下对方的货源，有没有合作的机会，当然也要适当的聊一聊其它的，天南海北的，这些都能拉近你和客户之前的关系，看你们聊天的氛围了，关系好了，下次也许客户就会找你了，加油吧。第一节：如何说好营销的开场白一、面对面营销的开场白你能用一两句话就吸引住客户的注意力，并让他主动地参与到你的谈话中来吗？通常我们好不容易见到我们的客户（决策者）之后，还没来得及进入到谈判的中心内容，客户就已经没耐心听下去了，而你也不得不草草收场。这样，精心设计的销售计划就此泡汤了，甚至失去了再次拜访的机会。我们都知道：好的开始是成功的一半。因此，无论是电话营销，还是登门拜访，都涉及到一个开场白的问题！一个好的开场白，能够在最短的时间内，和客户建立起一个良好的洽谈关系！同时也为谈判的成功打下了良好的基础！反之，则适得其反。例如：小刘是某广告公司的业务员。初次拜访客户时，它的开场白是这样的： “王总您好！我是某某公司的小刘。今天来是想和您谈一谈在某报发布广告的事情。我们的报纸------” 或“您考虑过在某报上发布广告吗？------”等等。例如：小马是保险公司的业务员。他常用的开场白是：“汪先生您好！我是某某保险公司的，我们公司最近新推出了某某新险种，有种种好处，非常适合您，我只占用您一点时间给您介绍一下好吗？-------” 如果您遇到这样的业务员或接到这样的电话会怎样处理呢？ “对不起，我现在很忙！改天再谈吧！”（赶紧走吧！真够烦的！）“不行！我手机快没电了！”（真讨厌！又浪费我两毛钱电话费。）“嗯！东西很不错，你把材料留下，我先看看再说吧！”（什么破玩意儿，跑到这儿推销来了，下辈子也不会找你的。）

初次拜访的步骤及话术

初次拜访的步骤及话术一、敲门技巧二、自我介绍三、建立轻松良好关系四、道明来意五、双方就做六、介绍公司七、收集资料八、初步的跟客户介绍我们的产品九、约定下次拜访的时间十、道明下次拜访的目的

2、见面之初：敲门的技巧，一般拜访客户敲门时宜用食指弯曲轻轻扣击，连续两下，如果没有应答，稍等片刻在连续两下，太少不一定能听到，连续扣击次数太多听来不舒服，有种催促的感觉；开门后介绍方式：“某某领导你好，我是某某公司的某某，什么时间给您打过电话，特地过来拜访您。” 握手时身体稍微前屈，呵呵，根据个人习惯，用一只手或者双手都成，面带微笑，形态要自然些；一般这时客户会请你到办公室内落座，把包放下，递上自己的名片，递名片时要把名片的正方面对客户，双手拇指和食指夹着名片递上；然后根据客户的示意坐下，坐姿要自然大方，不可放的太开，也不可太拘谨；一般这时不要直接谈论产品或者业务方面的问题，先环顾四周，带着欣赏的眼光看一下客户的办公室（这里主要指领导的办公室，呵呵，一般都会装饰一下），一般能看出客户的个人喜好或者品位，试着找出客户对自己办公室装饰最得意的一点或者几点来，夸赞几句，同时也根据客户的反应了解客户的喜好，为下一步业务的进行做好应有的准备。适度夸张，不过分虚伪。这需要平时个人积极的修练，呵呵。有时初次打拜访客户就能谈及客户最得意的地方，从而赢得客户的好感。一般此种话题因人而异，时间长短不同。时间长的话就顺着这话题一直侃下去，时间短的话三五分钟，自然而然的转移到你来的目的上；我以为初次见面，简单一明了，不一定要说多少东西，表达清楚你公司的名称，主做什么产品和方案，目前在那些行业里有优势，你在公司的角色是什么，顺便解答一下客户的疑问。交谈时目光凝视对方印堂位置，根据情况，做眼神的适当交流。 3、初次拜访客户的时间长度：初次拜访客户的时间长度一般在十分钟左右就可以了，这个需要灵活掌握，最后留下相关资料：产品彩页，公司介绍等等；在交谈过程中注意客户的需求，不一定非要一次把产品或者方案讲清楚； 4、辞别前适当了解客户的手机号码，郑重记在笔记本上或者手机上，感谢客户百忙之中的接见，约定下次拜访的时间