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网载房地产项目全案整合策划推广方案

网载房地产项目全案整合策划推广方案
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目录

第一部分、项目研究背景

第二部分、市场概况了解

第三部分、区域市场分析

第四部分、地块S W O T分析

第五部分、价格定位

第六部分、产品定位

第七部分、产品规划建议

第八部分、营销推广建议

第九部分、广告推广建议

第十部分、销售及合作方式建议

第一部分、项目研究背景

为准确市场定位,我们对中冠家园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托北京商品住宅市场(主要为西部市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下目标:

1、了解北京市地产市场的整体状况及变动趋势;

2、了解北京市住宅市场产品设计的发展趋势;

3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况;

4、掌握中冠家园项目所处地块的基本特征;

5、掌握中冠家园项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;

6、明确中冠家园项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;

7、掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;

8、明确中冠家园项目构建优势的市场机会及企业机会;

9、提出中冠家园项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位等)的若干思路;

10、提出中冠家园项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议;

11、提出中冠家园项目营销建议积推广思路;

第二部分、市场概况了解

一、整体情况分析

1、北京住宅市场趋向成熟

●北京房地产稳步发展,为我市经济社会发展做出了重要贡献 ,2003年,我市房地产投资完成1202.5亿元,比2002年增长18.9%,低

于全国增长水平(29.7%);开复工9070万平方米,同比增长20.8%,其中住宅6353万平方米,同比增长17.7%;当年竣工面积2594万平方米,同比增长8.8%,其中住宅2081万平方米,同比增长8%。

●房地产开发投资快速增长,成为固定资产投资增长的主导力量

●a、整体上保持持续、稳定增长 2003年,全市完成房地产开发投资1202.5亿元,比上年增长21.5%,高于同期全社会固定资产投资增

长率。

b、占全社会固定资产投资的比重过半 2003年,全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%,比上年增加1.2个百分点。

●房地产市场日趋成熟

●a、商品住宅成为住宅供应的主渠道,个人购房成为商品住宅消费主体。2000年个人购房达到86.0%,2001和2002年更是高达93.1%

和97.1%。

●b、商品房空置面积趋于合理,空置率不断下降。1999年以来,我市商品房空置总量虽有所增加,但空置率逐年下降,由1999年的

22.8%下降到2003年上半年的14.3%,2003年底略有回升(22.2%)。

●商品住宅价格近五年呈下降趋势,目前平均销售价格低于深圳和上海 1998年以前北京市商品住宅价格一直在全国位居前列。1997年

达到5478元平方米的历史最高点,比全国商品住宅平均价格高3688元,比上海市商品住宅价格高2587元,比深圳市商品住宅价格高70元。 1998年以来保持了平稳回落状态。2003年商品房住宅价格回落到4456元平方米。同期上海商品房住宅销售价格为4989元平方米。

2、市场供应状况分析

——供应量持续放大

据统计,从2003年年底到今年的1、2、3月份,北京新楼盘集中放量,堪称一天一个新盘,数量竟超过以往同一时期的三倍。

2003年12月全市共有26个新盘入市,总规模为510万平方米,较上月增长170%,其中住宅项目为15个。在去年12月中旬以后到今年3月初开始推出、还没有拿到预售许可证的新盘约有20多个左右,如远洋新干线、远洋新天地、汤泉逸墅、经济适用住房百子湾1号;CBD总部公寓;风林绿洲三期——风林西奥中心、上东三角洲、水色时光、凤凰城二期、万科星园四期、国兴.观湖国际、北京新界——柏阳景园、观筑公寓、温镀.空间、本家润园、骏城、上城、阳光星期八、保利欣苑、御墅临风等。

——今年投放市场楼盘特点

今年的新楼盘无论在规划设计、户型园林还是科技含量、服务品质上都比以往的新盘更胜一筹,在产品创新、人性化设计等方面可以说用了不少心思。在客户需求的引导下,打着“舒适、健康”旗帜的项目日渐增多,板楼成为市场主流。从目前已审批的项目来看,未来1至2年内,北京将有5000至7000套新增高档别墅进入市场。

新楼盘主要有以下特点:

●中小规模为主。虽然有三百多万平方米的万象新天、上百万平方米的远洋山水等大规模的社区,但总的来看,30万以下的中小规模项

目在数量上仍然占主流。

●增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如将于3月份开盘的万科青青家园用法国成人哲理童话《小王子》作为推广主

题来寄托客户对青青生活、万科生活的珍视;春节后开盘的依莲轩二期“格调”从logo到售楼人员的着装、售楼处的布置以及楼盘的外立面、社区规划、目标客户群的设定都围绕着“文化地产”做文章。

●板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中,板式、板塔结合、新式塔楼将充斥楼市。国兴、观澜国际、骏城、百子湾一号、

阳光星期八、保利欣苑、等项目都为板式住宅。

●2004年的经济适用住房将更加符合百姓要求。经济适用房和中低价位商品住宅的建设无疑仍将是政府的重点工作和百姓关注的热点之

一。北京经济适用房的建设步伐将加快,未来三年经济适用房竣工面积每年将达到三百万平方米。

●经济型别墅受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动,城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显,相应的住宅价格也

将加速上涨。

——价格结构合理,保持平稳。

北京今年第一季度的新楼盘价格并没有出现此前业内人士所预计的上涨的趋势,普通住宅的平均价格为5034元平方米,价格平稳,大体上与去年相当。

第一季度新开盘的房地产项目有40个,与去年一季度相比,数量减少了14个。在价格上,单价以4000元平方米―6000元平方米的项目居多,占到了总新盘数量的14。这一情况说明了目前北京商品房中的住宅依旧是保持一个比较适中的价格。

此外,单价4000元平方米以下的项目有9个,其中8个项目分布在五环以外,主要为经济适用房和普通住宅,这也表明位置目前依旧是影响房地产价格最主要的因素。

2004年新盘价格对比图

2、市场需求状况分析

——住宅需求分析,北京还有很大需求空间

a、调查显示本市居民需求取向偏好置业,外埠人士看好北京。

b、从需求规模测算,2010年前每年有20万套住房需求。有关资料表明,三口之家住房建筑面积在80-100平方米这个区间是比较经济、适用的一个套型。西方有些发达国家的套型,平均超过了100平方米,但不继续往上升,相反的还退回来,退到80-100平方米。

(从1990年到2003年,全市人均住房使用面积年均递增率4.4%。按此测算,2005年人均住房使用面积为20.38平方米,若平均家庭人口为2.77人(2001年户籍平均家庭人口),则户均住房使用面积为56.45平方米,折算成建筑面积76.61平方米;2010年人均住房使用面积为25.28平方米,户均住房使用面积为70.03平方米,折算成建筑面积93.14平方米。这也就是说,到2010年前后,北京家庭住房平均面积将提高到一个比较稳定的合理水平。)

1990-2002年北京市常住非农业人口年均增长12.56万人。以此增长率进行推算并考虑到加快城镇化进程的需求,到2010年全市常住非农业人口将达930万人。

c、据以上因素测算推断,2004-2010年全市住房年均竣工规模保持在2000万平方米左右,约20万套。

考虑未来10年是我市建设现代化国际城市的关键时期,居民收入水平稳步提高,以及举办2008年奥运会、城区危旧房改造、绿化隔离地区建设、城市边缘集团和卫星城开发、城市基础设施建设等因素的综合影响,可以得出:今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。住房发展的基本目标建议:人均住房使用面积年均增长4%,2005年达到20平方米,2010年达到25平方米。2010年后,随着居民住房需求满足程度的逐步实现,住房的增量需求将趋于缓和,住房市场供给格局将由增量发展型转向存量调整型。

——住宅需求基本特征分析,二居、三居更适合市民需求

综合有关机构组织的各种市场调查,现阶段城市居民住宅需求的基本特征有:

a、面积及居室需求。现阶段90%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为60-150平方米,其中大部分居民的需求又在80-100平方米之间。

b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应3000-5000元平方米(建筑面积)。

c、购房方式及付款方式。60%以上的购房者希望用以旧换新或押旧换新的方式购房,60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上,“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。

3、市场前景预测

——从宏观经济环境看,今后5-10年以至更长时期,北京经济保持一个较高增长速度是完全有条件和可能的。

a、从居民消费能力分析,目前北京人均GDP已达3800美元,到2008年会有较大增长,对于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。

b、从居民家庭消费性支出结构分析,改善居住条件的消费比重将有比较大的增长。我市军民消费的恩格尔系数由1992年的52.76%下降到2003年的31.7%。

房地产会继续稳步健康发展,价格不会出现大的波动。

c、鼓励卖旧房,买新房。因旧房周边环境、旧房结构的局限和新房供给的影响,旧房会逐年降价(2004年政府开始发布指导价),而新房因为2008年奥运会效应将会涨价。

d、城区功能叠加,交通拥堵,使市区生活和工作成本上升,选择居所可向市区周边有快速路、轨道交通的地区和边缘集团转移,今后政策会优先完善这些区域的基础设施。

e、南城人口密度小,道路畅通,房价低,可选择。随着政府基础设施的完善、投资项目的增加,南城房升值空间较大。

二、产品发展设计趋势

——规划

总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源,并使小区与城市空间、用地环境有良好的协调。小区整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心悦目的楼房空间,每户都能享受的精致庭院,人车分流的安全通道,富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。

——房型

科学、合理地设计和分配住宅户型,力求户户有良好的朝向,景观及通风的环境,降低楼电梯服务数,尽量减少户间干扰。户型大小符合国家制定的居住标准要求,以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房需求,并能以灵活的户型结构适应消费者家庭阶段性改变所导致的布局调整,使住房具有较长使用期。合理安排户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、服务性阳台等功能性空间,并能妥善解决电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集、处理等问题。

——园林

有分层次的绿化体系。结合自身及周边的自然环境,既有外围大区域的绿色景观,又有小区内的绿色庭院,以及户内的生态性阳台与庭院。

——配套

有更加完善的生活配套设施体系。小区内有超市、菜场、美容美发等生活配套设施,有会所、学校、书店、网吧等文体、教育性配套设施,还要有医疗、保健等健康保护设施。有节能环保的设施体系。尽可能利用现代化科技安装环保、节能设备,减少噪音、尘埃、污水等对环境的污染,净化居住环境。

——智能化

有良好的智能化体系。可通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视听、资讯等方面进行全方位的物业管理,使住户的生活更加现代化。

——建筑外观

有与消费者消费观念相匹配的清新、明快,富有时代感的建筑外观及风貌。

三、区位差异分析

说明:

鉴于本项目地处西四环沿线,不同的区位会存在相当大的差异性,我们对北京东、南、西、北四环沿线住宅市场作比较分析。

——西部地区

供应量逐年减少

西北四环沿线的整体价格呈现出集体上扬之势,同时也伴随着产品的进一步升级换代。在2004年中,以汤泉艺墅为代表的一批高品质

楼盘使本来已经火热的西北四环沿线价格全线上涨,价格涨幅较2003年同期上涨了2%。与其他热点区域不同,西北四环沿线的“价格上涨”并没有伴随着供应量大幅增长,相比2003年同期呈现出下降趋势,这也基本符合西北四环沿线价格涨跌的基本规律—供应量与价格的上涨呈现出反比态势。

2001——2002年是西北四环沿线供应量最大的一年,区域总供应量超过了近200万平方米,区域平均价格为 7000元平方米,从2003年开始,西北四环的供应量开始下降,平均的区域均价开始上扬,除了世纪城的价格一直保持相对稳定之外,上河村等其他楼盘都经历了不同程度的价格上涨。

●市场需求上升价格将大幅上扬

土地存量的进一步减少,更是坚定了该区域房价在2004年必定上涨的判断,另外西部地区存在的大量军队、机关的住房补贴的落实也大大扩充了西部市场的承接力,市场需求上升已经成为不可逆转的趋势。

西北部地区房价高企有两大因素,一是香山、玉泉山、颐和园风景板块楼盘逾发受都市人追捧。二是万柳地区收官项目——万城,因容积率低至0.8,年中开盘预计房价将突破万柳现有房价。另外,兴建中的五棵松奥林匹克花园也成为了该区域“价格上涨”的另一大利好。位于紧临西奥中心的紫金长安,预计四月份上市亮相,从目前认购形势看,预计开盘后房价最终会升至9000至10000元。总之,2004年的西北四环沿线房价的大幅上扬将成为必然。

——东部地区

●东四环适合做高档住宅

东四环早已被指定为迎宾国道,两边是绿化隔离带,做项目在自然环境上又有先天优势;与朝阳公园、红领巾公园近在咫尺,同时又与CBD相隔不远,东四环是一个极适合做高档居住项目的区域。

北京207万辆汽车和日益严峻的交通问题似乎帮了东四环项目的忙。可以说,生活成本让CBD白领选择东四环。东区目前已经占到全

市60%以上的开复工面积。朝阳区将台、东风、平房、东坝和常营五个乡即将推出3000万平米共12个大盘。它们大致分布在东四环、朝阳北路和朝通边缘区域。朝阳北路为中档,均价不低于4000元;东坝等边缘区域价格在3000元以上;而东四环边高档楼盘价格最高,均价不低于8000元。这种价格辐射状分布说明了东四环在东部区域的龙头位置。

●需求量日益猛增

从需求看,首先是传媒东迁。到2008年之前,中央电视台和北京电视台陆续东迁。北京电视台制片人仲文透露,单位货币分房最多到90万,而北京电视台在编的3800人,中央电视台将近1万人,这么多人必须在东区解决房子的问题,因为他们和医生一样,要随时准备到岗,基于此,有人提出了15分钟的生活法则,“这是生存与生活的必须。”

——北部地区

●城北热销的楼盘产品类型,主要为低密度住宅产品,而不是集合住宅

城北楼盘供应大都集中在北四环以外,北五环沿线甚至到北六环沿线。无论是林溪别墅、纳帕溪谷,还是宽house、玫瑰园,这些城北的项目都是在五环以外的低密度住宅项目,这主要是因为北京的城北建设速度一直领先于其它区域。

城北开发得快,建设都在几年前就已基本完成,目前可开发的地块大都集中在北五环以外,而这些区域离城区较远、土地成本较低,适合开发低层低密度住宅。而城北上风上水的优势也吸引了北京有钱人到这个区域购置产业,城北正在成为以自住为特色的、经济型别墅或独立住宅较多的区域。

●北四环沿线项目居住类物业少,商务类物业多

沿线在售的项目中只有千鹤家园是住宅类物业,其它如俊峰华亭、银谷大厦等都为商务类物业。这点显示随着城市交通的发展,城市建设的推进,四环这样的交通主干道沿线已经越来越不适合居住物业的分布,商务物业的吸引力则越来越大。这个特点应引起正在开发建设的西四环、南四环的注意,西四环、南四环的规划建设应该借鉴北四环的经验。

●城北目前正在蓄势调整

从北四环沿线分布的楼盘广告还不难看出,从近几年的供应量看,城北的房地产供应似乎没有城东、城西甚至城南大,而城北拥堵的交通也是大家公认的,但2008年的奥运会、五环路的免收费、立汤路的改造,加上“上风上水”的优势,城北正在“蓄势调整”,无论是宽house、林溪别墅这样的郊区低密度住宅,还是俊峰华亭、银谷大厦这样的商务物业,城北的房地产项目正在自信而又耐心地等待北京买房人的选择。

——南部地区

●交通优势成为南城项目最大优势

长期以来,北京城南一直是房地产发展的薄弱环节,南三环相对北三环房价平均要低1000—2000元平方米,即使这样,南城住宅仍不被看好,随着城市和对外交通的改变,南城已成为北京交通状况最好的区位,而且道路交通的改善,同时带来市政条件的改善。而且四环路的周边将建设北京的环城绿化带,这对于越来越注重环境的买房人而言无疑更具吸引力。

南四环的开通一下拉近了南城物业项目与买房人的心理距离,以往南三环周边对于很多买房人来说还是很远,但现在四环开通了,城市向外拓展,无疑会对南城物业项目产生利好影响。

以位于南四环西段的怡海花园为例,以往的一些客户对项目的各方面都比较满意,但最终使他们打退堂鼓的是觉得太远了。四环开通以后,买房人似乎已没有了远的感觉,而现在的买房人范围也不仅限于南城的老住户。因为南城的项目在价位上有优势,因此四环开通短期内就产生了利好因素。

●南城的高品质项目的不断推出,加上南城本身的价位优势,交通优势才会更加明显

道路的改善将使周边项目受益,但不会对项目销售产生决定性影响,房地产竞争进入散户时代以来,品质将成为占领市场的关键,例如观筑、风格与林两个品质,价格非常适中的低密度住宅。其实,随着南城的高品质项目的不断推出,加上南城本身的价位优势,交通优

势才会更加明显。

第三部分、区域市场分析

一、区域环境简介

本文中所指区域包括西四环北路和西四环中路北段,北起蓝靛厂路,南至太平路,东邻京密引水渠以及它的延长线,西到玉泉路的南北延伸线。

本项目地处西四环,西四环因其优越的人工生态景观,随着北京市城市规划的确定,确定了“两轴-两带-多中心”的城市空间布局,而西四环正好是其中的一带,即自然生态带。随着百米绿化带的建成,四环地区的风景越来越优美。虽然是人工景观,但依托西山优美的自然原生态景观,加上四周高校林立、交通便捷,也算是“上风上水”的风水宝地。在此置业的那些有一定经济实力,但还无力在原生态自然景区进行置业的中产阶级或收入较高的知识阶层有很大的诱惑力,不仅可以享受优美环境,而且上下班方便,还可享受优质的教育文化环境。

二、区域楼市分析

西部区域房产开发五大价格提升因素

1、景观优势,西区楼盘的独享资源

西北四环的卖点是自然及人文景观非常优越。京城西北部是香山、颐和园等众多名胜风景的聚集地,不仅山清水秀,而且文化气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有巨大的吸引力。对于这部分人群来说,在风景优美的原生态景区置业不仅意味着好的生活环境,而且意味着经济实力或文化品味。

2、路网成熟,毗邻交通干道成为利好

西北四环距中关村商务区、学院路高校区车程不足20分钟,可经杏石路顺利进入动物园、西直门商圈,还可经四环路顺利进入CBD中央商务区、公主坟商业区等。这些都能很好地满足人们工作、生活、购物的需求。此外,此地公共交通发达,香山、颐和园等景区有许多公交路线直达市区各地,四环路上更有四通八达的公交路网为居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四环及西山新盘的价值更加突出。

3、产品创新,性价比高

今年北京西北四环新盘的产品性价比得到很大提升。如诚品建筑、观澜国际花园、绿波漫板、汤泉逸墅。以位于四季青桥板块的汤泉逸墅作为四季青板块中热得发烫的项目,除了规划、产品方面是四季青板块中独一无二的稀缺产品以外,在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注。除了区域共享的景观优势外,汤泉逸墅不惜工本引入天然地热温泉,并建造了大型温泉泳池、温泉广场。四季温泉水景韵致独具,环绕社区蜿蜒流动,成为北京西部罕有的养生温泉社区。

4、西四环开发用地减少,楼价渐涨,销售前景看好

西北四环新盘的价格比城区其它区域新盘的价格高出不少,由于存在以上诸多利好因素及国家经济发展渐渐步入新一轮经济高增长期、土地政策进一步收紧、高收入人群渐渐增多、西部规划适宜居住的原因,西四环土地供应量逐年减少,受供求关系的影响,投资西四环房地产无疑能够保值、增值,是个最好的选择,所以西四环及西山新盘的销售前景非常看好。

随着我国经济的持续发展,高收入的私营企业主、国家企事业单位中高级管理人员、外企或私企的高级管理人员、海归人士、高收入自由职业者越来越多,这些人的共同特点是追求自然、健康、文化、舒适的高品质生活。为此,他们愿意、也有能力支付较高房款在自然及人文、文化环境较好的西北四环置业。此外,西北部地区还聚集着各大部委、机关、军队,各大高校及科研机构,这些单位的职工收入较高,可能会因为喜欢西北部环境,或上下班方便等原因选择在西北四环置业。

5、“西奥运中心”催动北京西区楼市

“西奥运中心”的形成,必然带动北京整体的产业格局、投资环境的再优化,因此,“西奥运中心”的兴建必将成为北京城市规划发展的领

军者,最终将“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的宗旨贯彻于北京西部地区的整体发展,并辐射于奥运会前后,使该区域得到彻底的升级,从而带动全北京的城市平衡发展。

区域房产开发的特点

1、本区域项目都一般楼为主注重文化与品质的营造。

本区域商品住宅在建筑类型上多以板楼(9-14层)为主,伴有少量塔楼项目(本区域限高30-45米不等)。本区域住宅大多是在纯粹住宅品质上做文章,相对于其他区域更多了一些生活的味道。由于本区域得天独厚的区域特征优势,各开发商从产品创新上寻找突破口,尽量提高产品性价比已经成为一种时尚。

2、本区域项目产品三居室主打。

本区域住宅多数项目容积率在2.6以下,更有鲁艺1.2和郦城的1.26。在硬件系统方面,几个高端住宅产品项目已经把通讯系统、电梯系统、智能化系统匹配到了极致。在户型方面,本区域与其它区域相比户型明显偏大,二居平均约120平方米,三居平均面积超过150平方米,更有总面积超过500平方米的平层、复式、TOWNHOUSE。

3、本区域项目供应量保持平稳

本区域在售楼盘大约有15个,其中规模在百万以上项目有3个。2001年各项目累加的供应面积是97万平方米,2002年预计在80万平方米。由于一些项目分几期推出,据统计在售楼盘的未来供应量为350万平方米,在未来3年内将会逐步释放。另外,西四环外还有很多地块尚处于前期运作阶段,预计在未来一、二年内上市。

4、本区域客户群素质高

由于本区域具有独特的自然环境、人文环境,另一方面,本区域住宅产品较高的价格和大面积户型而形成的高总价,决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士,包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村IT精英、自由职业人,另外还汇集一些三资企业白领和其它较高收入人群。这类人群的突出特点是对自然景观有特殊的偏好,在生活上有相当的品位。

三、周边竞争项目市场调研分析

本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标,并以此界定不同市场层次的特征,从而为中冠家园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。

●通过8个代表性楼盘了解北京西部市场的总体特征;

●通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格

●通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征;

1.位置及配套分析:

分析:

本地区多数项目位处三—四环之间或紧邻四环,从区域大环境上讲,本地区经过几年的市政建设,以三环、四环、板井路、远大路为主的交通干线使西北部形成了纵横交错、便利、流畅、完善的交通网络。

●区域内及其周边中小学、幼儿园、商场、超市、银行等一应俱全,为本区域的居民提供了完善的配套生活设施;清华、北大为首

的代表着我国最高的教育水平的教育文化区,颐和园、圆明园等皇家园林为代表的旅游文化区,以及中关村科技文化区一脉相传,从而形成了独一无二的文化氛围;中关村企业的人员也大多选择在这里居住。

●本案所处的位置是定慧寺地区以及八里庄地区的交汇处,正是这个地区的核心地段。从交通的便利性上讲,本案处于横跨西三环、

西四环的二大城市快速主干道之间的地段,并辅以阜石路,结合成四通八达的交通网络,出行便利。应以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。另外,十几条公交线路四通八达,可快捷迅速的到达市内各个地区。凭借这些优越的自然条件以及硬件配套设施,本案应充分发挥所处位置的地段优势,作为的一个推广工作中的一个宣传重点。

●本案从配套设施上来讲,所处的位置周边临近的华普超市、超市发超市;紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校;解放军总

医院、肿瘤医院;中行、建行、工商银行;万寿路邮局、恩济庄邮局等商业设施、教育机构、医疗机构齐全,作为居住地非常理想。可以兼备上述两个地区的地段配套优势,今后为本案的业主提供全面的服务。

2.整体规划分析:

整体规划分析:

●建筑面积除世纪城的建筑面积为248万平米,郦城为87.27万平米外,区域内的项目规模多在10-20万平米左右,而这两个项目

其规模是则是作为其自身的一大卖点。可以看出,规模大的项目是以势取胜,而较小的项目则以品质取胜,所以建筑面积的大小并不是决定销售情况的主导因素。

●建筑设计上本区域的项目自身都有独到之处,但郦城、北京印象由于在建筑风格上过于另类,立面表现手法差强人意,对销售造

成了不利的局面。所以本案设计上在突出自身风格的同时一定要注意区域内客户群的接受力,以免对今后的销售造成尴尬的局面。

●本区域项目的容积率都比较适中,除北京印象由于地块因素以及采用围合式的建筑形式的原因,则容积率较高,达到了4.0。基本

上都在3.0左右。

●本案从建筑面积上来看比较适中,但由于所处位置的缘故,决定了容积率相对较高,这些都是由于地块和设计上的因素,所以本

案应从自身品质,包括立面,材质等方面上寻求突破口来弥补弱化这些因素。

3.园林景观设计及绿化率分析:

景观设计特色分析:

本区域的项目都根据自身所处的位置及环境不同,配合建筑风格很好的规划了自己的园林风格,例如:乐府江南的徽派建筑风格,搭配5.3万平米江南风格中式园林的设计,使建筑与园林浑然一体;观澜国际花园是以昆玉河为景观辅以观景长桥以及特色喷泉来突出亲水的主题,

房产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案(如果这个您没做过就很难了) 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录: 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2,市场分析------(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析 5,消费者分析:(1)购买者地域分布;(2)购买者动机(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性(5)购买反应(价格、规划、地点等)(6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研

1,地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述) 4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润 6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率 7,同类项目成败的市场因素分析

地产全案策划合作方案

尊敬的城投炜业房地产开发有限公司各位领导: 你们好!万汇地产投资运营机构作为一家跨区域、专家营销性质的房地产策划。希望凭借多年来的专业项目策划经验和认真负责、诚恳务实的服务态度与贵司形成战略合作,我们将构建全方位360°营销服务平台,力争将企业项目品牌打造成为东胜乃至内蒙古地产领域的品牌标杆、城市名片。 现就双方合作相关事项说明如下: 第一部分——万汇地产策划顾问机构简介 鄂尔多斯市东胜区万汇地产有限公司,是鄂尔多斯东胜区房屋和国土资源管理局制定的房地产专业顾问机构,对外简称东胜万汇地产顾问机构,是一家以市场为导向,具备全方位整合专业推广营销素质的房地产策划顾问及销售代理公司。万汇地产的成员以鄂尔多斯团队作为主体,拥有全方位的国内专业地产营销人才,堪称鄂尔多斯市目前经验最丰富的地产专业营销机构。 面对充满挑战的未来,万汇地产将继续秉承诚信、共赢的合作原则,为伙伴与客户提过专业化服务,加强友好合作,在业内建立持久的美誉度和专业口碑。公司将永怀理想与激情,锐意进取,不断超越自己和客户的期望。目前,公司服务内容已涉及到投资分析、市场调研、项目定位、产品策划、经济测算、营销企划、销售代理、广告推广、物业顾问、人员培训等房地产项目运营的各个领域。业务范围已发展到北京、福建、河北、内蒙古、山东、海南、广东、广西、陕西、宁夏、陕西等省市、自治区。 优质代理项目一览: 北京区域:裕龙花园(城市综合体)蓝天花园(住宅)

大东公社(住宅)嘉合小镇(别墅) 河北区域:燕园公园(住宅)上上城(住宅) 内蒙区域:金宇文苑(住宅)盈嘉国际(写字楼) 都市华庭(住宅)学府康都(住宅) 紫金苑(住宅)天骄领域(别墅) 第二部分——合作内容 根据项目特色,我司可以提供全案工作服务内容,包括前期项目市调、项目定位、营销推广、广告设计、销售代理、售后服务、银行贷款、办理入住、物业管理等等。根据时间节点可以具体划分如下: 一、市场调研及项目定位 (一)宏观城市背景分析 1、城市价值 2、宏观经济分析 3、区域价值分析 4、政府未来规划 (二)房地产市场分析 1、营销环境分析 2、商业市场环境分析 3、住宅市场分析

房地产项目策划提案

成都里程xx卡松项目策划提案

接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后,我司立即成立临时项目小组,针对项目进行市场调查,再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析,在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促,报告如有不尽之处,还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线,有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道,还是连接我们项目和成都主城区的交通要道,而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。

目前,天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽, 很多开发商占据的土地地块规模很大,开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应,供需波动微小。 在这片区域,开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看,“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征,已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整,大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县(即卫星城),同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建,城区与城外(郊区)的时间与空间距离将无限缩小,城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地,人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看,“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域,特别是华阳,随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动,再加之地铁1号线的破土动工,华阳与成都城区联系更加紧密,已经真正成为城区的一部分,号称:“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析

房地产营销推广方案

XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道,加快销售步伐,聚集人气,抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日(活动时间可根据获取预售可证的时间调整) 三、推广手段—五大手段,聚集销售人气 1、产品主推,标签区域 目标:强力形象面世,集中发力宣传,吸引市场关注。 产品线聚合:主推百变小户型,吸引年轻低金群体,抢占打工族市场。新标签:“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔,边价值点激活市场。 配套宣传:公交车体广告、户外平面广告、微信营销(见案一) 注:户外广告突出核心价值点(大学城、文化氛围、边环境),微信主推小户型。 广告语:文化飘香,意蕴流长,清新静怡绕学城,XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 (1)立体推广 形式:媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告(百业)、小折页、网络(精彩普洱网)

投放时间:各促销活动营销节点。 原则:节奏推进+定向扩展 (2)VIP卡认筹(见案二) 目的:通过VIP卡的优惠式,锁住部分游离的意向客户,同时可作宣传媒介。 形式:VIP卡直接销售,每1000元,选房成交后,可享受VIP卡抵3000元房款的优惠;派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡,灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题:“你买房,我送礼,五重好礼大放送” 目的:通过与其他客源相近的商家合作,有效扩充客源。 形式:凡成功购房者,皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券,持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式: 樱雪厨卫:正价橱柜7.8折优惠;正价电器8折优惠;特价橱柜8.8折优惠;特价电器8.8折优惠。 星艺装饰:包工不包料,人工费7.8折优惠。 沁园净水器: 帆摄影:具体优惠见优惠券。 宣传配合:公交车体广告、电视广告、宣传折页

全案广告整合推广合同

全案广告整合推广合同 甲方:(以下简称甲方) 联系人: 乙方:(以下简称乙方) 联系人: 受甲方委托,乙方承接甲方所开发项目的全案广告创作代理工作,根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及有关规定,经双方友好协商,签定本合同,共同订立如下条款: 一、合作内容: 1.合作内容: 甲方全权委托乙方对甲方所开发房地产项目:乾宏.领秀空间的整体广告推广工作,包括整体广告策划、宣传推广的工作内容如下: 1.2.1执行甲乙双方确定的关于本项目的推广策划传播策略和思路;1.2.2根据甲乙双方商定的工作计划进行广告创意、平面设计、公关活动建议、营销推广、媒体计划; 1.2.3项目VI系统的整体设计; 1.2.4项目所需各类销售工具的设计; 1.2.5参与项目品牌推广有关的设计、策划。 二、合作方式及限期 2.1合作期限:年月日始至项目销售比例达到90%止; 2.2为达到双方有效沟通、提高工作效率,乙方只对甲方负责,甲方需 指定专人负责与乙方合作、接洽;乙方应成立专门工作小组确保工作质量;2.3甲乙双方共同根据销售情况制定宣传推广的工作计划,确定工作阶段、完成时间; 2.4确认规定:在计划规定时间内,甲方应指定专门负责人唐冰_确定乙方创意设计样稿。

三、双方责权 3.1甲方责任 ●甲方应向乙方提供设计工作中所需工程进度、开盘时间等各类基础资料及咨询等; ●甲方应按双方商定的工作时间推进计划并对乙方工作内容进行审核或认可,以使乙方对设计方案进行修正和实施; ●甲方应按合同规定的时间向乙方支付费用,以便乙方顺利进行工作。3.2乙方责任 ●乙方需有专门人员组成项目工作小组,制定工作流程; ●乙方按甲乙双方共同达成的项目工作计划书按时有效进行创意设计; ●乙方按每项工作制定工作时间推进表,并与甲方沟通确定,乙方按双方商定的时间推进计划进行工作,并按时间表节点要求及时向甲方提供成品作品; ●甲方有权对乙方提交的策划思路、广告文案、设计稿和乙方所有提交的书面工作文件及时以书面形式提出修改意见和建议,乙方据此在甲方发布实施等允许的时间内务必进行修改、调整,直至甲方签字认可方可定稿;3.3甲方权利 ●本合同所完成的成品或所确认的设计稿件,在所有款项结清后,其所有权及使用权、版权归甲方。但在设计成品发布后,乙方在征得甲方的同意后有权使用所设计的作品参与公益、专业、行业或各类组织机构所组织的竞赛评比活动和乙方的宣传品上。 3.4乙方权利 ●凡经乙方设计并对外公开的作品,乙方拥有在不影响甲方作品的适当位置上的署名权。 四、费用及核算 4.1收费方式:月服务费制; 4.2计费标准: 4.2.1自签订之日起至开盘前按三个月计算服务费,为4万元整/月;

房地产广告全案代理合同协议书

房地产广告全案代理合 同协议书 集团文件版本号:(M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988)

广告全案代理合同广告客户: 项目名称: 合同编号:

广告全案代理合同 广告客户(甲方): 法定代表人(负责人): 地址: 邮政编码: 电话: 传真: 广告代理单位(乙方): 法定代表人(负责人): 地址: 开户行: 帐号: 邮政编码: 电话: 传真: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规、规章的规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方开发的项目(以下简称本项目)的广告推广事宜签订本合同并共同遵守。 第一条服务内容

甲方委托乙方为本项目指定整合推广公司,并全程负责该房地产项目的整合推广策略、广告创意表现、销售工具等平面印刷品设计、公关活动策划、媒体建议与辅助实施、软性宣传等工作要求及内容。 第二条服务期限 服务期限月,从年月日至年月 日。 第三条服务费用 乙方为甲方提供项目广告推广服务,本项目按甲方项目市场营销额度计取服务费用,费用:甲方项目市场营销额度1%,服务期限月。在合同执行中,如在未结清相关费用的情况下,或无充分解约理由的前提下,甲方单方解除合同,仍属于违约,乙方保留追究甲方法律责任的权利。 第四条付款方式 1、按甲方项目成交情况支付服务费(以签定房地产买卖合同为准),甲方应于项目成交 3 日内支付当前服务费; 2、乙方在收到相关费用后,需向甲方提供等额有效的正式发票。 第五条甲方的权利义务 甲方权利 1、甲方有权就乙方的工作进度及工作质量提出指导性意见; 2、甲方有权在接获乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿和其他书面工作文件后及时提出书面修改意见和建议,乙方据此进行修改、调整,甲方签字确认方为定稿。但甲方应尊重乙方的专业经验和知识,并考

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 (一)市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征: 1.市宏观经济环境稳定,呈良好发展趋势,为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高,对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 (二)产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨,提高按揭利率,适度建设两限房,经济适用房及廉租房和集资房。经济上:有效抑制泡沫房产经济,防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上:严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规,控制人口增长,合理规房产市场,拟制良性房产圈 技术上没什么说的,从宏观上没法分析。还有,近年物价上涨的很厉害,明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系,国家也在尽可能地防止经济危机,控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展,这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部,东与浮山小学相连,南市政府,西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里,人口31.8万人。浮山区交通四通八达,是市及、地区的要通。全区有巨宁大道,银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区,有超过21所大专院校,11间科研院所,15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移,浮山区作为新兴区域,也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中,主要分布在以浮山以北,毗邻浮山公园和咸安区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于浮山区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下:

营销策划全案项目清单明细案例

营销策划全案项目清单明细案例一、品牌规划 超越产品层面迈向高层次竞争——品牌竞争的第一步 1、品牌诊断 2、品牌中英文命名 3、品牌标志设计 4、品牌愿景 5、品牌战略定位 6、品牌核心价值提炼 7、品牌传播核心文案 8、品牌文化(品牌故事) 9、品牌slogan(品牌广告语) 10、品牌VI视觉识别系统(共十大系统,具体细目见附件) 11、品牌架构 12、品牌延伸 13、品牌主画面创意设计 14、品牌画册策划设计 15、品牌宣传物料(单页、易拉宝、吊旗、海报等)策划设计 16、品牌网站策划制作

二、企业CIS导入 企业的统一化系统,已演化为协助企业长期拓展市场的利器 1、企业理念识别(对企业发展过程中形成的独特的思想、精神、文化、价值观等,我们将进行精准的提炼与加工,便于生动化传播,有利于提升员工的凝聚力及培养对企业的忠诚度。) 2、企业行为识别(分对内与对外两个部分:对内包括员工培训、工作环境、废弃物处理等;对外包括公益活动、文化性活动等。) 3、企业视觉识别(同品牌VI视觉识别系统,品牌可感知价值中最为核心的部分,消费者认知品牌的第一扇窗口,以及评判品牌实力的第一个标准,此系统最大化呈现出视觉的力量与价值。) 三、产品策划 您可以生产和别人一样的产品,但一定要卖给消费者不一样的东西 1、市场调研 2、产品诊断 3、竞品研究 4、消费者研究 5、品类命名 6、产品定位 7、产品USP提炼(竞争对手不具备或短时间内无法赶超的独特的产品卖点或产品诉求。) 核心文案USP、产品8. 9、产品slogan(针对产品卖点提炼的琅琅上口、易于传播的广告语) 10、产品结构

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2,市场分析: (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析

5,消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式) (4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等) (6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研 1,地块状况: (1)位置 (2)面积 (3)地形 (4)地貌 (5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2)房地产的政策法规 (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码:8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

营销策划全案

为了便于企业及时准确地把握市场脉搏和动向,快速应对瞬息万变的市场,实现房地产销售业务的科学化、规范化、网络化已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。 房地产策划全部提纲 住宅设计的八大新趋势 随着住宅消费市场化进程的加快,无论是住宅楼的外观设计还是内部格局,都呈现出新的设计趋势。 外立面日趋简洁 外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号,取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大,而大且低的窗台设计,则拉近了人

与自然的距离;全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台,充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造:圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用,使艺术与生活紧密结合。 室内布局注重实用 室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅;有的住宅已开始向立体分割方向发展,利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域,大大提高了空间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型,可同时享有一个2.4米高的夹层,即买二层得三层,夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4.8米,有空中别墅的感觉,既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型,在层高2.5—3.0米阁楼上开设威卢克斯天窗,既保证通风、采光,又能增添浪漫的气氛,让居住者有一个想象和发挥的空间。 横厅设计开始替代直厅 以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计,甚至出现了诸如上海春天花园8.4米宽的大面积落地玻璃窗,日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。 绿化率开始具体化 前几年楼盘比拼的是绿化率,它是个数字概念,好像是越大越好,结果出现空洞无物的大草坪。实际上,这只能称之为绿地率,没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培,并结合整体园林景观设计,绿化区域更加具体,环境质量明显提升。 准一梯一户 清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目标靠拢。上海莱茵半岛的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯,形成一梯一户的感觉;东方名园也有类似的设计,它是通过电梯东、西向的安置及电梯厅的分割,造成准一梯一户的形式。 电梯大堂宾馆化 楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢,除了艺术挂画、吊灯、壁灯,还专设洽谈、休息区,让住户拥有酒店式的享受。 共享空间逐渐增多 现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外,开始出现空中庭院,即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内,植物、花卉相得益彰,园林灯、休闲椅点缀其间,使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。 主题景观代替普通园林 如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范,其小区中的园林设计别具一格,雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题,具有较强的示范效应。 对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成: 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。 永恒发表于2005-3-25 14:09:10 阅读全文(3977) | 回复(7) | 引用(0)

房地产项目计划书范本

房地产项目计划书范本 项目单位:XXX房地产开发有限公司 联系人: 电话: 电子邮箱: 地址: 邮编: 编制时间:年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密,所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后,收件人应即刻确认,并遵守以下的规定: 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目,请按上述地址尽快将本计划书完整退回; 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前,收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人; 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用,也不可用作购买时

的报价使用。 商业计划编号: 收方签字: 发送日期: 收到日期: 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... (公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势) 1.2 项目介绍... (融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求) 1.3 市场分析... (产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力) 1.4 竞争分析... (竞争对手、竞争优势) 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... (公司治理结构、组织结构、高管简历) 1.7 财务分析... (前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施)

第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... (公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途) 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... (公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用) 2.4 合作伙伴关系... (合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务) 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... (项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势) 3.3 项目规划... (建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况) 3.4 项目工程设计方案... (设计理念、产品定位、定位诠释)

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入(包括预期收入)持续下降实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群;“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

项目全案策划

项目全案策划 第一部分项目开发 第一讲项目最优开发策略 大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点,进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一,我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢,操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 第1操作环节:洞察大型项目出现的深层原因 洞察A:界定大规模社区 何谓大规模社区?根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》,按居住户数、人口规模及占地面积,将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1-1.5万户、人口约3-5万人、占地50-100万平方米的生活区,居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况,从狭义的角度而言,深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区,可以界定为“大规模社区”。 洞察B:楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象,它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。

消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段,住宅产品,不仅是一套房的概念,而且已扩大到一个社区的概念。 在以前,大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区,虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点,但很快销售一空,走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础,所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良,能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房,规划面积仅几万平方米,楼房也不过几幢,没有了规模,便难以满足业主除房子之外的需求,反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C:市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场,标志着中国房地产市场走向成熟,住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下,房地产商具有很强烈的危机感,积极寻来发展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说,信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后,经过认真的市场调研,并参照香港和记(黄埔)将地产规模化经营的做法,开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源,不会导致住宅成本提高。而振业集团的郑刚经理则指出,大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势,是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力的房地产商只有把握住了这个方向,才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势,立于不败之地。 第2操作环节:开发大型项目常见战略难题剖析

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区,是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施,为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发,方便企业员工生活,改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内,在南新路与新建路交汇处的东南侧,毗邻两条公路旁,交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 (1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业,如钢构厂,橡胶制品厂等,目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 (2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 (3)、镇内较好地段新建房价,目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 (1)、小区规模、规划占地5万平方米以内,规划建筑面积10万平方米以内。 (2)、建筑类型:门市、住宅、车库比例适宜,户型面积适合市场需求。 (3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。 (4)、较好的施工质量。 (5)、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地:41506平方米,建筑面积:85407平方米(其中住宅建筑面积:58485平方米,商业门市:17683.98平方米,物业及车库:9013平方米),住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,总户数约835户。车库每套面积:19.8平方米,总套数约:400。 2、小区规划、建筑风格 (1)、小区规划有创意、道路布局合理,要人、车分流,方便进出。主入口为步行街,次入口为车辆出入口。 (2)、整个小区建筑风格要高雅,建筑线条设计合理,美观实用(尤其沿街楼面),建筑颜色搭配合谐,明朗,且有对比度。

房地产的推广策划方案

房地产的推广策划方案 房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争。下面是有房地产推广策划方案,欢迎参阅。 一、前言 本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区,整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围,去除商业用地和没有水域面积的地块以外,本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 二、推广策划原则 本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”,这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法,将随着城市化进程的不断加快,给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是,不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否,而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区,从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合,甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。 我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论,说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 从微观上讲,如果是100亩的小盘子,靠 一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲,大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此,必须上升到泛地产的高度,来整合各种可以利用的资源。 从中观层面说,今天的地产必将跳出单一地产的格局,也就是我们常说的复合型地产。

从宏观上讲,但凡人类活动、居住的建筑环境合空间,都可以纳入泛地产的范畴,包括城市的规划和经济区域的开发。 在对蓝水园推广策划的考虑上,我们力求作到以上各点,宣传新颖、独到,能够充分涵盖本案的特色与特点,创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。 三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中,项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营 销组合的范畴,而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观 环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应该在哪里,应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售 执行,使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其 实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。 整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研,如同战前的敌情侦察,是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就 是坐在司令部的决策过程,对具体操作而言,就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三 部是策划执行,其中的广告攻势,只等于开战后的飞机轰炸和炮火 支援,而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相 互配合,一气呵成,才能完成既定的销售目标。 四、主要竞品物业——芳水园情况简介 1、芳水园开发商介绍 华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业,以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来,运用十几亿资金开发 了十多片近百万平方米住宅小区,其中95年开发建设的福东北里荣 获全国物业管理优秀示范小区称号,97年建设开发建设的华苑安华里、居华里,同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等

房地产项目策划方案全集(30个doc)8_New

房地产项目策划方案全集(30个doc)8

住宅产品概念的重新诠释 住宅产品作为特殊的大宗耐用消费品,有其独特的价值和涵义。在不同的时代其意义是不一样的,譬如上个世纪80年代强调的是数量;90年代强调的是品种、设计和质量;而进入到21世纪,在新经济及全球经济一体化浪潮的冲击下,我国房地产的发展也进入了一个前所未有、充满巨变的时代,它追求的是差异化、个性化、网络化和速度化。在这个时代。强调的是住宅产品的快速更新换代,这就迫使我们必须对住宅产品作一个重新的、更加深入的认识,否则你建造产品时就不会有所创新,你的产品就会滞销,就会成为贻害未来城市的建筑垃圾。 产品是企业生产的东西,对企业而言目的是实现利润,而对顾客来说购买的是产品的使用价值。随着时代的发展,住宅的功能品质和内涵在不断地丰富,其自身的价值也在发生着相应的变化。 如何理解住宅产品的内涵和意义,不仅是一个开发理念问题,同时也是一个战略决策问题。这个问题不解决,谈创新、谈速度、谈品质就是一句空话。在新经济下,住宅就其产品形态来讲,本质上是为人们提供了一个空间,这种空间既是有形的,也是无形的;既有私有的,也有公共的;既包括物质生活的,也包括精神生活的。由于消费者需求的复杂性和多样性,以及产品的难以更改性和差异性,这就要求在设计时必须超越的开发设计模式,不仅仅是有形产品的设计,同时要把产品扩大到更为广阔的空间,实现住宅产品有形设计和无限空间交融。 单从有形空间来看,住宅包括五个层次的概念:一是地域性的概念,是在北方,还是在南方;二是区域性概念,是在闹市区,还是在城郊,是在商业区,还是在文化区;三是社区概念,如目前经常讲到的某某住宅小区,某某住宅花园等;第四个就是小区内细分的概念,某某住宅组团,某某苑;最后才是房产自身的概念,包括面积、户型、楼层、朝向及价格等。弄清这些概念,对房地产开发商来讲有利于结合地区特色来建造产品,同时也有利于产品的准确定位。对消费者来说,通过对上述概念的了解,可以根据自己的爱好、需求和承受能力来确定购买目标。 在新经济时代,对开发商来说,从市场的态势来把握住宅产品概念也是非常有必要的。 首先要从消费者的需求偏好来把握它。因为不同的发展阶段,有不同的消费阶层,人们对住宅内涵的要求有相当大的差异。在居住生存时代,人们看重的是位置、户型、交通等;在居住健康时代,人们更看重的是生态环境、物业管理、配套设施等;而在新经济时代,人们更看重的是文化、智能、服务等因素。对一般收入阶层来说,他们关注的是住宅产品的经济、实用、方便;而对中高收入阶层来说,更关注舒适、地位、休闲。住宅产品的分层消费和分身识别可以说已经成为一个不可阻挡的趋势,这一点既是开发商应该关注的,也已成为消费者所关心的问题。 其次要从竞争的格局来把握住宅产品概念。有句广告语“没有最好,只有更好”,但从目前大量成功的营销实践表明,“第一”的东西胜过“更好”的东西,北京的“现代城”就是一个很好的例证。因此,面对日益激烈的竞争,房地产开发商要善于不断地创造“第一”,把自己独特的价值和核心利益展示给消费者,让消费者去比较,去体会。如果总是跟着别人跑或者抄袭

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

房地产项目策划方案范文

房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即,全城热销海岸生活 7月22日,在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开,在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下,XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘,东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们,XX需要宣传,XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》,先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日,全球时尚生活资讯,白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报,经过7月8日试刊后,受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划,《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动,开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息,更加准确锁定白领、金领人士置业XX,《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手,在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告,产 生更为广泛的传播效果,达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法 全景描绘XX生活,为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史:概括山海XX,几年巨变 2、描述旅游东部:处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌:聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套:记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动,《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈,将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势: 位置优越,交通便捷

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