房地产估价师(A)经济评价指标与方法(二)

(A)经济评价指标与方法(二)

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：21，分数：21.00)

1.下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是______。

? A.与财务报表中的成本完全不一样

? B.应根据实际发生费用记录来确定

? C.与财务报表中的成本一样

? D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

2.房地产开发投资的经济效果主要表现为______。

? A.租金收入

? B.物业增值

? C.股权增加

? D.销售收入

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

3.下列指标中，不是反映房地产置业投资经济效果的有______。

? A.销售税费

? B.租金收益

? C.物业增值

? D.股权增值

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

4.房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，利润总额与所得税之差为______。

? A.营业外收支净额

? B.投资利润

? C.税后利润

? D.可分配利润

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

5.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为______万元。

? A.55.0

? B.85.6

? C.150.0

? D.123.6

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] 两税一费总额=1000×5%×(1+7%+3%)=55.0(万元)。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

6.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率______。

? A.包含了对通货膨胀的补偿

? B.不包含对通货膨胀的补偿

? C.没有实际意义

? D.不能直接用于财务评价

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

7.投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了______。

? A.抵御通货膨胀的影响

? B.提高资本金的投资收益率

? C.提高全部投资的平均收益率

? D.降低借贷资金的资金成本

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

8.下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有______。

? A.通货膨胀导致折现率下降

? B.房地产增值导致折现率下降

? C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同

? D.通货膨胀和房地产增值是两回事

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

9.基准收益率又称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和______。

? A.社会平均收益率

? B.通货膨胀率

? C.国民经济增长率

? D.项目风险

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

10.某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为______万元。

? A.6.00

? B.7.05

? C.7.59

? D.13.59

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] A=100×6%(1+6%)10/[(1+6%)10-1]=13.59(万元)，还本收益=每期还本付息额-每期付息额

=13.59-100×6%=7.59(万元)。

11.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是______。

? A.3.57%

? B.4.00%

? C.6.56%

? D.10.56%

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] 由(1+16%)=(1+12%)(1+R d)，可算出R d=3.57%

12.某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为______。

? A.20%

? B.14.31%

? C.14.69%

? D.14.80%

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] [*]=14%+450×(15%-14%)/(450+|-200|)=14.69%。

13.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是______。

? A.成本利润率是年成本利润率

? B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

? C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

? D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

14.相对于现金回报率来说，______中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

? A.投资利润率

? B.投资回报率

? C.资本金利润率

? D.资本金净利润率

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

15.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为______。

? A.7.5%

? B.8.3%

? C.12.5%

? D.16.7%

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] 税前现金回报率=(10-5-2)÷(60-20)=7.5%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息

后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

16.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其应对的净现值分别为

NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是______。

? A.16.67%

? B.16.71%

? C.16.80%

? D.17.00%

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：[解析] FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|-NPV3|)×(i3-i2)=16%+100×(17%-16%)/(100+|-50|)=16.67%。

17.某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是______。

? B.11.57%

? C.31.25%

? D.34.72%

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：[解析] 投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/(80000-8000)=34.72%。

18.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。

? A.8.17%

? B.13.62%

? C.14.00%

? D.23.33%

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：[解析] A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)10]=5.83(万元)

税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资

=(20×70%-5.83)/100×60%=13.62%。

19.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是______。

? A.1.07

? B.1.47

? C.2.07

? D.3.33

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(5-3.4+1.5)/1.5=2.07。

20.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是______。

? B.1.23

? C.2.01

? D.3.23

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：[解析] 当期应还本付息额为A=200×10000×60%×[10%(1+10%)10/(1+10%)10-1]=195319，根据利息备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，利息备付率=240000/195319=1.23。

21.分析比较备选方案之间的______，是方案比选中最核心、最基础的准则。

? A.类型

? B.作用

? C.差异

? D.收益率

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：[解析] 分析比较备选方案之间的差异，是方案比选中最核心的、最基础的准则。

二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数：11，分数：22.00)

22.房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括______。

? A.营业税

? B.教育费附加

? C.城市维护建设税

? D.房产税

? E.土地使用费

（分数：2.00）

A. √

B. √

C. √

D.

E.

解析：

23.房地产开发企业的经营成本主要包括______。

? A.土地转让成本

? B.经营管理费用

? C.配套设施销售成本

? D.商品房销售成本

? E.房地产出租经营成本

（分数：2.00）

A. √

B.

C. √

D. √

E. √

解析：

24.房地产置业投资的经济效果主要表现为______。

? A.租金收入

? B.物业增值

? C.股权增加

? D.销售收入

? E.经营收入

（分数：2.00）

A. √

B. √

C. √

D.

E.

解析：

25.置业投资经济效果的好坏受______的影响。

? A.投资金额

? B.贷款规模

? C.市场状况

? D.物业特性

? E.不可预见费用

（分数：2.00）

A.

B.

C. √

D. √

E.

解析：

26.根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为______等四个层次。

? A.营业利润

? B.利润总额

? C.税后利润

? D.可分配利润

? E.未分配利润

（分数：2.00）

A. √

B. √

C. √

D. √

E.

解析：

27.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有______。

? A.净现值

? B.投资利润率

? C.现金回报率

? D.静态投资回收期

? E.内部收益率

（分数：2.00）

A.

B. √

C. √

D. √

E.

解析：[解析] 净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。

28.下列关于内部收益率的表述中，正确的有______。

? A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

? B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

? C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

? D.如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

? E.内部收益率越高，投资风险就越小

（分数：2.00）

A. √

B. √

C. √

D.

E.

解析：

29.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是______。

? A.资金来源

? B.资金成本

? C.项目风险

? D.预期利润

? E.机会成本

（分数：2.00）

A.

B. √

C. √

D.

E.

解析：

30.下列关于现金回报率和投资回报率说法正确的是______。

? A.现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系? B.投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

? C.投资回报率可能是税前的，也可能是税后的

? D.现金回报率指标非常简单明了

? E.投资回报率计算过程中通常采用税后现金收益

（分数：2.00）

A. √

B. √

C.

D. √

E. √

解析：[解析] C选项正确说法是现金回报率可能是税前的，也可能是税后的。31.下列关于资产负债率的表述中，正确的是______。

? A.表明了负债占资产的比例

? B.反映了项目的财务风险程度

? C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

? D.属于长期偿债能力指标

? E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

（分数：2.00）

A. √

B. √

C.

D. √

E. √

解析：[解析] 资产负债率高，企业资本金不足，对负债依赖性强，应变能力差。

32.下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有______。

? A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

? B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

? C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

? D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

? E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

（分数：2.00）

A.

B. √

C.

D. √

E.

解析：

三、{{B}}判断题{{/B}}(总题数：11，分数：22.00)

33.城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

（分数：2.00）

A.正确√

B.错误

解析：

34.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 企业利润可分为营业利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。

35.房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括营业税、房产税和教育费附加。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] “两税一费”，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

36.对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。

37.置业投资经济效果的三种表现形式不仅能说明投资者可获得的利益类型，也可以对经济效果定量描述或量测。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 置业投资经济效果的三种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。

38.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响相同。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 通货膨胀导致折现率提高，增值不影响折现率。

39.属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有净现值、投资利润率和现金回报率。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 净现值属于动态指标。

40.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于通货膨胀率。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 说明该项目的收益率高于项目基准收益率。

41.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：

42.开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（分数：2.00）

A.正确√

B.错误

解析：

43.在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率i c进行比较，当△IRR≥MARR或i c时，以投资小的方案为优选方案。

（分数：2.00）

A.正确

B.错误√

解析：[解析] 在进行方案比选时，可将求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率i c进行比较，当△IRR≥MARR或i c时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。

四、{{B}}计算题{{/B}}(总题数：3，分数：35.00)

44.某投资者以1800万元的价格购买了一栋写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1-5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。

（分数：11.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：((1)该项目的净现金流量表见表。

{{B}}净现金流量表{{/B}}

年末0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 月租金

70 70 70 70 70 80 80 80 80 80

/(元/m2)

可出租面

10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000

积/m2

出租率

70 70 70 70 70 75 75 75 75 75

/(%)

租金收入588 588 588 588 588 720 720 720 720 720

/万元

经营成本

205.8 205.8 205.8 205.8 205.8 252 252 252 252 75

/万元

净租金收

382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468

入/万元

装修投资

400 /万元

净转售收

1200 入/万元

置业投资

1800

/万元

净现金流

1800 382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468 800 /万元

(2)求财务净现值FNPV：

[*]

=-1800+1195.20+639.72+129.54=164.46(万元)

(3)求财务内部收益率FJRR：

[*]

设i1=20%，得出NPV1=-13.15(万元)

再设i2=21%，得出NPV2=-55.46(万元)

求财务内部收益：[*]=20%+|-13.15|×(21%-20%)/(|-13.15|+|-55.46|)=20.19%

(4)该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项

目在经济上是可行的。)

解析：[解析] 在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希

望同学们要熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。

45.某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金

收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年末将该

楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项

目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性?

（分数：12.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：(目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率

计算项目财务净现值：

[*]=-2500+(400-200)/(1+20%)+500/(20%-5%){1-[(1+5%)/(1+20%)]9}/(1+20%)+3500/(1+20%)10=174.55

计算财务内部收益率：

当i1=21%时，NPV1=47.58

当i2=22%时，NPV2=-70.75

[*]=21%+47.58×(22%-21%)÷(47.58+|-70.75|)=21.40%

该项目财务净现值FNPV=174.55＞0。财务内部收益率FIRR=21.40%＞20%，因此该项目是可行的。)

解析：[解析] (1)本题中要求的是FNPV与FIRR，在计算过程中，建议同学们列出现金流量表或现金流量

图，这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然。如果期限较长时，一般说来各年的净现金流量比较

有规律，就可以用公式直接计算，本题中就运用等额序列支付现值系数公式。

(2)在实际计算过程中，要分步计算，然后进行加总，每步都有步骤分，公式一定要列对，计算表述式要写

完整、准确，这样即使结果计算出错，也会有分拿。

(3)对于求F豫R，用内插法试算i1、i2时，可以先用与目标收益率接近的数值来试，一般就会找到FIRR

的区间。

46.某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0.5%、3.0%和5.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建造期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?

（分数：12.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(1)项目总开发价值(GDV)

(1)项目总建筑面积=4000×5.5=22000(m2)

(2)标准层每层建筑面积=(22000-4000×60%×4)/10=1240(m2)

(3)项目总销售收入=22000×12000=26400(万元)

(4)营业税金及附加=26400×5.5%=1452(万元)

(5)项目总开发价值(GDV)=26400-1452=24948(万元)

2)项目总开发成本(TDC)

(1)土地费用=5000万元

(2)建造费用=22000×3500=7700(万元)

(3)专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)=7700×8%=616(万元)

(4)其他工程费=460万元

(5)管理费用=(5000+7700+616+460)×3.5%=482.16(万元)

(6)财务费用。

①土地费用利息=5000×[(1+12%/4)3×4-1]=2128.80(万元)

②建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息

=(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]=1161.98(万元)

③融资费用=(2128.80+1161.98)×10%=329.08(万元)

④财务费用=2128.80+1161.98+329.08=3619.86(万元)

(7)销售费用(市场推广及销售代理费)=26400×(0.5%+3.0%)=924(万元)

(8)项目总开发成本=5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924

=18802.02(万元)

3)开发利润(销售利润)

开发利润(销售利润)=24948-18802.02=6145.98(万元)

4)成本利润率

成本利润率=6145.98/18802.02×100%=32.69%

5)销售利润率

销售利润率=6145.98/26400×100%=23.28%)

解析：

工程经济学第四章-投资方案的评价指标

第四章投资方案的评价指标 学习要点： （1）理解指标中各项费用及计算结果的经济涵义； （2）掌握不同指标的适用范围，及各指标间的可比条件； （3）净现值，将来值，年度等值的定义，计算公式，评价标准； （4）内部收益率的定义，经济含义，计算方法及特殊情况； （5）投资利润率，投资利税率，资本金利润率，净现值率的定义及计算。 第一节概述 一、评价方法与指标的分类 1．指标分类 （1）根据是否考虑时间因素，投资项目的评价指标，可分为两大类：静态指标和动态指标。 静态指标的本质特征是不考虑资金的时间价值，适用于投资方案初步评价和分析，具有简单、方便、容易计算的特点。 动态指标最根本的特征是考虑了资金的时间价值，适用于对投资方案进行精确详细的评价分析。具有评价结果与现实符合性好、应用性强的特点。 （2）依据指标的经济性质。项目的经济性一般表现在项目投资的回收速度、投资的盈利能力和资金的使用效率三个方面。与此相对应，可将评价指标划分为时间件评价指标、价值性评价指标和比率性评价指标。 1）时间性评价指标 是指利用时间的长短来衡量项目对其投资回收或清偿能力的指标。常用的时间性评价指标有静态投资回收期、动态投资回收期，静态差额投资回收期、动态差额投资回收期等。 2）价值性指标 是指反映项目投资的净收益绝对值大小的指标。常用的价值性评价指标有净现值、净年值、净终值、费用现值、费用年值等。 3）比率性指标 是指反映项目单位投资获利能力或项目对贷款利率的最大承受能力的指标。常用的比率性指标有投资利润率、投资利税率、内部收益率、外部收益率、净现值宰、费用效益比率等。 （3）按各种经济因素划分 根据企业（或投资者）所考虑的各种不同的经济因素来进行投资项目的经济评价，可将经济评价指标划分为：盈利性指标、投资能力指标、费用性指标、公共相利性指标等。 1）盈利性指标。有净现值、净现值指数、平均年盈利、平均年盈利指数、净未来值等。 2）投资能力指标。有内部收益率、投资偿还期、外部收益率、永久收益率等。 3）费用性指标。有平均年费用、资本化成本、寿命周期成本、总现值、必要运费率、运输经济成本等。 4）公共福利性指标。有扩大就业率、提高工业化水平等。 2．评价方法分类 单方案评价的目的：对某一技术上可行的单个方案进行经济评价的目的在于论证该方案在经济上的可行性。 多方案评价的目的：通过对多个技术方案进行经济评价的目的在于选择经济上最有利的方案。

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式 第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入

销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入 期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额 税后利润＝利润总额-所得税 可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 一、经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 (1)财务净现值(NPV) 财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和

式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量 CO=现金流出量 i =基准收益率或设定的目标收益率 c 如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。 (2)财务内部收益率(IRR) 财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： CI=现金流入量 CO=现金流出量 （CI-CO） 项目在t年的净现金流量 t n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。 (3)动态投资回收期 )，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全动态投资回收期(P b 部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： 为动态投资回收期。 在式中的P b 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

表格模板-08年10期建设工程技术经济指标分析表建设工程技术经济 精品

建设工程技术经济指标分析表(房屋建筑专业) 填报单位：上海申厚建设咨询事务所有限公司 一、工程概况 工程名称：厂房2#楼 地点／区域：上海市长宁区 开竣工日期：20XX年4月~20XX年12月 建筑面积：17193.45m2 建安造价：5470.4274万元 结构形式：框架 层数：地上8层、地下1层 高度：35.9m 二、工程主要特征描述 桩基：先张法预应力混凝土管桩 基础：地下室钢筋混凝土满堂基础 装饰标准： 楼地面：楼梯间、卫生间、室内地坪玻化砖；入口门厅、走廊、电梯厅进口大理石 内装饰：入口门厅、电梯厅墙面干挂进口大理石；卫生间墙面玻化砖；其余乳胶漆 外装饰：外墙面干挂花岗岩，纯铝板装饰线条 屋面：陶粒找坡、防水砂浆两道、防水涂料、三元乙丙丁基橡胶、高强度珍珠岩保温板、细石砼、屋面砖 天棚面：轻钢龙骨吊顶，面层纸面石膏板、钙塑板、铝塑板 门窗：玻璃幕墙、铝合金窗、无框玻璃门、室内樱桃木装修门 给排水系统： 给水：生活水泵、内衬塑给水管、PP-R给水管、镀锌钢管、电动阀、法兰止回阀等 污水泵排水：JYWQ型排水泵、镀锌钢管、法兰止回阀、闸阀、柔性套管安装等 排水：塑料排水管、镀锌钢管、铜地漏、卫生洁具安装、阻火圈等 卫生洁具：洗脸盆、大便器、感应式小便器、洗涤池等 电气系统： 照明：电缆经桥架引至各楼层配电箱，灯具、插座、开关安装，配管、穿线等 电力：电缆由配电房引至双电源切换箱及各种设备安装等 消防：消防报警系统、喷淋系统、防火卷帘门系统等 通风空调：镀锌薄钢板风管、电动调节阀，百叶风口、风机盘管安装等 设备：溴化锂吸收式制冷机组、消防排烟、排风机组、静压箱等

第四章_工程经济评价的基本指标

第四章工程经济评价的基本指标 4.1 评价指标体系概述 评价工程项目经济效果的好坏，一方面取决于基础数据的完整性和可靠性，另一方面取决于选取的评价指标体系的合理性，只有选取正确的评价指标体系，经济评价的结果能与客观实际情况吻合，才具有实际意义。项目经济评价指标的设定应遵循以下原则: （1）与经济学原理相一致的原则，即所设指标应该符合社会经济效益评价的需要。 （2）项目或方案的可鉴别性原则，即所设指标能够检验和区别各项目的经济效益与费用的差异。 （3）互斥型项目或方案的可比性原则，即所设指标必须满足共同的比较基础与前提。 （4）评价工作的可操作性原则，即在评价项目的实际工作中，这些方法和指标是简便易行而确有实效的。 根据经济评价指标所考虑因素及使用方法的不同，可进行不同的分类，一般有以下三种分类方法。 1．按指标在计算中是否考虑资金时间价值分类 在工程项目经济评价中，按是否考虑资金的时间价值，经济效果评价指标分为静态评价指标（不考虑资金时间价值）和动态评价指标(考虑资金时间价值)两类，如图4.1所示。 静态评价指标是在不考虑时间因素对货币价值影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态评价指标的最大特点是计算简便。主要用于技术经济数据不完备和不精确的项目初选阶段，或对计算期比较短的项目以及对于逐年收益大致相等的项目进行评价。 动态评价指标是在分析项目或方案的经济效益时，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算的评价指标。动态评价指标

能较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，主要用于项目最后决策前的可行性研究阶段，或对计算期较长的项目以及逐年收益不相等的项目进行评价。 静态评价指标主要缺点是没有考虑资金的时间价值和不能反映项目整个计算期间的全面情况。因此，在对投资项目进行经济评价时，应以动态分析为主，必要时另加某些静态评价指标进行辅助分析。 总投资收益率Array资本金净利润率 静态投资回收期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 内部收益率 净现值 净现值率 净年值 费用现值与费用年值 动态投资回收期 图4.1 项目经济评价指标体系（按时间价值分类） 2. 按指标本身的经济性质分类 在工程项目经济评价中，按项目经济评价指标本身的经济性质可分为时间性指标、价值性指标和效率性指标三类，如图4.2所示。 (1)时间性指标：利用时间的长短来衡量项目对其投资回收清偿能力的指标。常用的时间性评价指标有静态投资回收期、动态投资回收期、借款偿还期等。 (2)价值性指标：反映项目投资的净收益绝对量大小的指标。常用的价值性评价指标有净现值、净年值等。 (3)比率性指标：反映项目单位投资获利能力或项目对贷款利率的最大承受能力的指标。常用的比率性指标有总投资收益率、资本金净利润率、资产负债率、利息备付率、 偿债备付率、内部收益率、净现值率等。

工程经济学名词解释

名词解释 0 资金时间价值：。是指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值。 5什么是工程经济学？答：工程经济是运用工程学和经济学等有关知识相互交融而形成的工程经济分析原理与方法，对能够完成工程项目预定目标的各种工程项目方案进行技术，经济论证、比较、优选出技术上先进、经济上合理的方案，从而为实现正确的投资决策提供科学依据的一门应用性学科。 1工程经济活动就是把科学研究，生产实践，经验积累中所得到的科学知识有选择地，创造性地应用到最有效地利用自然资源，人为资源和其他资源的经济活动和社会活动中，以满足人们需要的过程。 2经济效果评价所谓经济效果就是人们在使用技术的社会实践中效益与费用及损失的比较，对于缺的一定有用成果和所支付的资源代价及损失的对比分析，就是经济效果评价。 6现金流量：在考察对象一定时期内各时点上实际发生的资金流出或资金流入。其中流出系统的资金为现金流出，流入系统地资金为资金流入，现金流入与现金流出之差为净现金流量。 7名义利率是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率。 8实际利率若用计息周期利率来计算周期利率，并将利率周期内的利息再生因素考虑进去，这时所得的利率周期利率为利率周期实际利率。 9现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的图示，即把经济系统地现金流量绘入一幅时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间对应的关系。 11利率就是在单位时间内所得利息与借款本金之比。 12单利所谓单利就是在计算利息时仅考虑最初的本金,而不计入在先前利息周期中所累积增加的利息。 13复利在计算利息时，某一计息周期的利息是由本金加上先前周期所累积利息总额来计算的，这种计算方式为复利。 14连续复利：就是一年的计息次数不断细份下去，计息周期无限小的复利方式。14利息是指占用资金所付的代价，或者是放弃近期消费所得的补偿。 2现值：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值。 5折现：把分析期内不同时间发生的收支金额折算成同一基准时价值。 7等值：在特定的利率条件下，在不同时点上的二笔不等的资金具有相同的价值。 46、适用性：产品满足某种使用目的所具备的技术性能 47、可靠性：在规定时间和规定条件下，完成规定任务的能力。 48、经济性：产品在整个寿命周期中所体现出的经济效益。 4设备租赁：设备使用者按照合同规定，按期向设备所有者支付一定费用而取得的设备使用全的一种经济活动。 78资金回收系数：对应用于工程项目的单位初始投资，在项目寿命期内每年至少应该回收的金额。 4互斥方案：在多方案中选择其中一个方案，其余的必须放弃，即方案同时存在着排斥性。 45独立型方案：方案间互不干扰，即一个方案的选择不影响另一个方案的选择，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分运用为止 5混合型独立方案：是指项目方案群有两个层次；高层次是若干个相互独立的方案，其中每个独立方案中又存在若干个互斥的方案；或者高层次是若干个互斥的

住宅建筑技术经济评价标准(GBJ47—88)9页

目录 第一章总则 第二章评价指标 第三章评价指标计算 第四章评价方法 附录一名词解释 附录二住宅建筑评价指标体系定量表 附录三本标准用词说明 第一章总则 第１．０．１条为加强住宅建筑技术经济的评价工作，提高住宅建筑的设计水平和综合效益，特制定本标准。 第１．０．２条本标准适用于城镇和工矿区的多层、低层住宅建筑方案设计评价和工程评价。中高层、高层住宅评价可参照执行。 第１．０．３条评价项目的对比条件应任合下列规定： 一、建筑功能的可比性。评价方案和工程应基本满足相同的功能条件，例如建筑面积标准、住宅类型、建筑层数等。 二、消耗费用的可比性。应包括建造阶段和使用阶段两部分的费用。 三、价格的可比性。应采用同一的价格水平进行计算，尽量消除人为的变动因素。 四、如不具备以上规定，各住宅方案和住宅工程应采取转化措施，使其具有可比性，然后进行评价。对于特殊情况的优质设计，允许另作申诉，进行论证。

第１．０．４条本标准是根据现行《住宅建筑设计规范》编制的。 第二章评价指标 第２．０．１条评价指标体系的设置包括建筑功能效果和社会劳动消耗两部分。 住宅建筑功能，是指住宅满足居住者对于适用、安全、卫生等方面基本要求的总和；社会劳动消耗，是指为取得建筑功能所付出的全部社会劳动消耗量。 第２．０．２条评价指标由二级构成。一级指标为控制指标，二级指标为表述指标。 住宅建筑设计方案评价指标体系与住宅工程评价指标体系应符合表２．０．２ａ和表２．０．２ｂ的规定。 第２．０．３条一级指标规定的评价项目各地均应采用；二级指标规定的评价项目，各地可根据本地区的具体情况酌情增减，但必须做统一规定。 第三章评价指标计算 第一节定量指标计算 第３．１．１条定量指标是指能够通过数值的大小具体反映优劣状况的指标。 第３．１．２条平均每套卧室、起居室数以多者为优。 第３．１．３条平均每套良好朝向的卧室、起居室面积以多者为优。良好朝向是指南向和东南向；东向为次好朝向，计算时乘０．６降低系数。 第３．１．４条平均每套建筑面积，应符合或接近国家或地方规定的

【房地产项目管理】项目经济评价方法与参数

附件： 建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整： 一、流动资金的估算 流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。分项详细估算法的具体计算公式为： 流动资金=流动资产—流动负债 流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金 流动负债=应付账款+预收账款 流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金 1. 周转次数的计算： 周转次数=360天/最低周转天数 各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。 2. 流动资产的估算。 （1）存货的估算。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为： 存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品 外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数 其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数 在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费 +年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数 产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数 其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。 （2）应收账款估算。应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，计算公式为： 应收账款=年经营成本/应收账款周转次数 （3）预付账款估算。预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为： 预付账款=外购商品或服务年费用金额/预付账款周转次数（4）现金需要量估算。项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为： 现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数 年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用 —（以上三项费用中所含的工资及福利费、

工程经济指标分析测算报告

<小高层住宅楼> 不同结构类型工程经济指标 分析测算报告 编制单位：辽宁艾立特建设工程造价咨询有限公司编制时间：二OO四年十一月二十八日

不同结构类型工程经济指标分析 一、工程名称：小高层住宅楼 二、工程概况： 1、建筑面积：10756.8m2 2、层数：12层 3、层高：一层—3.9m，二～十一层—3.0m，阁楼层—斜屋顶 4、檐高：38.3m 5、结构型式：方案①—剪力墙结构 方案②—模网结构（一、二层为剪力墙） 6、基础型式：高压钻孔压浆灌注桩基础 三、测算范围： 土建、装饰工程 四、测算依据： 1、两种结构设计方案施工图纸 2、现行有关建筑标准图集 3、二○○一年《辽宁省建筑工程预算实物量定额》 4、二○○三年《辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表》 5、二○○一年《辽宁省建筑装饰工程预算定额》 6、二○○四年第三季度《辽宁省工程造价信息》 7、模网产品厂家报价单 8、沈阳市二○○四年丙级建筑施工企业取费标准

六、工程造价分析： 依上表可见，在整体造价方面，模网结构较剪力墙结构降低了7.1%。

2 、墙体结构工程造价比较：（见下表） 经过墙体结构的单项分析，在单位造价方面，模网结构较剪力墙结构节省了67元/m2，占整体造价的93.37%。 通过量的对比，可以看出，由于模网结构优越的整体性和灵活的装配性，商品砼、钢筋等主要材料有较大节省，人工、机械分别节省了14元/m2、10元/m2。

七、其他效益分析： 由于模网结构良好的抗震性能，其墙体结构尺寸较剪力墙的墙体结构小，从而为住户提高了2.1%的使用面积，在如今房价居高不下和公摊面积比例大的现实情况下，使用面积的显著提高无疑为业主增添了很好的卖点，为消费者节省了资金。以普通住宅房价4000元/ m2计算，购买模网工艺住房的消费者无疑相当于以3918元/ m2购得了相同的使用面积。 2、施工工期方面的效益分析： 帝枇建筑模网采用工厂化生产，施工现场装配化，免拆模和保温工序，通过实际测算，总施工工期可以缩短19%。理论计算（818014-663935）/818014=19%与实际测算相符。 3、有关承包商税金方面的效益分析： ⑴、关于机械费用： 由于模网砼施工勿需大型吊车，机械（可换为小型吊车）租赁月租可省1万元，以施工7个月计，可省7万元。本工程每平方米建筑面积可节省6.5元。 相应的剪力墙结构的工程工期应为8.5个月，模网结构主体工程工期提前1.5个月，机械（以大吊车计）租赁费每月节省2万元，共节省3万元，本工程每平方米建筑面积可节省 2.8元。两项合计9.3元。 ⑵、关于现场经费： 由于工期提前，现场经费可节省700×2.06%×19%=2.7元/m2（700为结合实际设定的单位建筑面积直接费）。 ⑶、关于企业管理费： 采用模网后，由于工期提前，企业管理费少开支700×2.3%×19%=3.1元/m2。 ⑷、竣工时间提前提高了承包商单位时间的总利润：

项目工程经济评价

课程设计说明书（论文） 题目： 某别墅小区经济评价 课程名称： 工程经济学 学 院： 土木与建筑工程学院 学生姓名： x x 学 号： 2012xxxxxxxx 专业班级： 工程管理 指导教师： xxx 2013 年 12月 7 日 成绩

安阳市景园小区项目经济评价 摘要：工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。本次课程设计根据给定的资料、数据，综合运用“工程经济学”所学的各种经济评价方法，对房地产开发项目的效益和费用进行识别，编制财务评价报表，对给定项目的盈利能力及偿债能力进行评价。通过本次课程设计使我们更深地掌握房地产建设项目的经济评价方法。 关键词：投资估算销售收入与营业税金经济效益评价财务评价指标

目录 1.概述 (4) 1.1课程设计的内容与要求 (4) 1.2基础资料 (4) 2.投资估算与资金 (7) 2.1投资估算 (7) 2.2资金筹措 (8) 3.销售收入与税金的估算 (8) 3.1销售收入的估算 (8) 3.2税金的估算 (8) 4.项目经济效益的评价 (9) 4.1现金流量分析 (9) 4.2财务平衡表分析 (9) 5.结论 (10) 6. 附件 (10)

1.概述 1.1本课题的设计内容与要求 1.1.1课程设计的目的 工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。要将《工程经济》课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。加深学生对该课程基础知识和基本理论的理解和掌握，培养学生综合运用所学知识的能力，使之在理论分析、设计、计算、查阅资料以及计算机应用能力等方面得到初步训练。通过本次课程设计使学生掌握房地产建设项目的经济评价方法。 1.1.2课程设计的内容和要求 本课程设计是针对给定基础资料的房地产开发项目做经济评价。 主要包括以下内容： （1）投资估算；资金筹措计划； （2）销售收入与营业税金的估算； （3）项目经济效益评价（必须含有开发建设投资估算表、销售收入及经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、损益表、全部资金财务现金流量表和资本金财务现金流量表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）； （4）结论。 注：在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期；总投资及资本金内部收益率、净现值；总投资收益率、资本金利润率等指标。 1.2基础资料 本课程设计项目建设地点：安阳市开发区安阳工学院南侧十里铺新村附近。 1、开发项目建筑类型

技术经济学第五章评价方法

第五章技术方案的经济评价方法 【本章主要内容】 （1）技术方案的相关性 （2）技术方案的决策结构类型及处理方法 （3 （4 （5 【计划学时】：6学时 【复习思考题】 （1）正确的理解方案间的不同关系及相应的评价方法？ （2）何谓互斥方案关系？ （3）正确的理解和掌握差额净现值、差额内部收益率等主要指标的基本原理？ （4）绝对经济效果检验和相对经济效果检验？及其适用范围？ （5）对于独立方案群，受资金限制时，用何种办法决策才能保证最优？ 第一节技术方案间的决策结构 一、技术方案的相关性 在一个评价系统之内，参与评价的诸多方案是存在一定相关关系的，这些关系对评价与决策过程的影响极大，应引起决策者的重视。 1、技术方案的经济相关性 项目方案的经济相关有三种类型： ①经济互斥性相关。一个方案的接受，将完全排斥其他方案的接受。 ②经济依存性相关。一个方案的接受，将需要其他方案为前提。

③经济互补性相关。一个方案的接受，将提高另一方案的效益或费用。 2、资金（资源）的有限性： 从企业内部来说，资源是有限的； 外部资本市场资金供用的有限性。 使问题复杂化----方案间的关系复杂。 3、技术方案的技术不可分性 一个完整的技术方案作为一项资产，决策时总是完整地被接受或是拒绝，不可能将一个完整的技术方案分成若干个部分来执行和实施。 二、技术方案间的决策结构类型及处理方法 1、完全独立方案关系 独立方案(independent alternatives)是指一系列方案中接受某一方案并不影响其他方案的接受。换言之，只要投资者在资金上没有限制，则可以自由地选择要投资的任何方案。单一方案的评价问题也属于独立方案的特例。 例：一家公司的销售部门考虑下列几个发展方案 甲方案：增聘业务员，需资金50万元； 乙方案：增加在报纸、杂志上的广告，需要资金40万元； 丙方案：增加电视的广告量，需要资金100万元 注意：各方案间不具有排他性，在一组备选的投资方案中，采纳某一方案并不影响其他方案的采纳。 独立方案的评价特点：对于某一方案来说，只要自身具有好的经济效益，就应被接收。绝对效果检验，即可。

项目经济评价指标

第四章 项目经济评价指标 §4.1 工程方案比较的前提 水利水电工程在规划、设计、施工和运行管理的各个阶段，往往都会有若干个方案可供比较和选择，那么这方案是否具有可比性，要满足一些条件。 一、满足需要的可比性 各个比较方案在产品(水、电或其它)的数量、质量、时间、地点、可靠性等方面，须同等程度地满足国民经济发展的需要。例如，为了满足某一地区的供电要求，可以修建水电站，也可以修建火电站，但要考虑水、火电站不同的厂用电要求(包括电力与电量两个方面)以及输变电损失，事故备用等方面是否能满足电力系统的要求。例，为了满足某一城市的供水要求，可以修建水库蓄水，然后输送到城市，经沉淀过滤、消毒等水质处理措施后供给各个用户，也可以就地开凿深井，抽汲地下水，分别供给各个用户，这两个方案的水量，水质等各个方面，均应满足规定的要求。 二、满足费用的可比性 所谓费用，包括工程的一次性造价和经常性运行费两部分，且应包括主体工程和配套工程等全部费用。在进行不同的方案比较时，各个方案的费用都应考虑在内，而不应有遗漏。例如，在电力建设工程中，无论考虑水电站方案或火电站方案，其费用都应从一次能源开发工程计算起，至第二次能源转变完成并输电至负荷中心地区为止。因此，水电、火电方案的费用应包括： 这样水电、火电开发方案的总费用才具有可比性。 三、满足价值的可比性 所谓价值的可比性，是指在进行国民经济评价时，进行效益和费用的计算所采用的价 水电方案的费用 水库 输水建筑物 水电厂 输变电工程 的费用 火电方案的费用 煤矿 铁路 火电厂 输变电工程 的费用

格要能反映其价值。 当前在经济比较分析中存在一个重要的问题，就是我国某些工农业产品的现行价格不能反映其价值，即价格与价值之间存在着相当大的背离。因此，国家计委于1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中明确规定：在进行国民经济评价时，对于国内价格明显不合理的投入物和产出物，应以影子价格进行效益和费用的计算。对于影子价格，国家计委对许多重要货物都已制定了影子价格。 四、满足时间价值的可比性 我们知道，不同的方案可能会有不同的建设期，而在各年投资的比例也可能不相同；生产期各年的效益和年运行费也不相同，为了便于比较，必须把各年的投资，运行费支出和效益收入，根据规定的社会折现率或利率统一折现到计算基准年，求出各方案的总现值，或者折算为平均年值，然后进行方案比较。 五、满足环境保护，生态平衡等要求的可比性 修建水利工程，都应同等程度满足国民经济对环境保护，生态平衡各方面的要求，或者采取补偿措施，使各比较方案都能满足国家规定的要求。例：修建水库，要考虑工程移民问题，及时应考虑各种补偿投资费用，以便安置库区移民，使他们搬迁后的生活水平不低于原来的水平，对淹没对象应考虑防护工程费或恢复改建费。 §4.2 时间性评价指标 一、投资回收期 1、静态投资回收期 如果不考虑资金的时间价值，则可用下式计算 即()01 =-∑=Pt t t t CO CI 或∑==Pt t t N 1 采用书上(P75)表中数据，代入上式则得 (从建设期初算起)

表2土建工程造价经济指标分析表

表4.2 土建工程造价经济指标分析表 工程经济指标 工程总造价 其中1 其中2 分部分项工 程费 措施 项目费 其他 项目费 税前 项目费 规费税金人工费材料费机械费管理费利润 建 筑 工 程 金额(元) 单方造价(元/m2) 占总造价比例% 装 饰 工 程 金额(元) 单方造价(元/m2) 占总造价比例% 合计 分部分项工程土石方工程 桩与地基基 础工程 砌筑工程 砼及钢 筋工程 金属结 构工程 屋面防水 工程 防腐隔 热保温 工程 楼地面 工程 墙柱面 工程 天棚工程门窗工程 油漆涂料 裱糊工程 其它分项造价(元) 单方造价(元/m2) 占总造价比例% 措施项目 技术措施 项目费合计 其他措施 项目费合计 其中 脚手架工程 垂直运输工 程 模板工程 混凝土运输及 泵送工程 建筑物超高 增加费 材料二次 运输 成品保 护工程 安全防护文明 施工措施费分项造价(元) 单方造价(元/m2) 占总造价比例% 每百平方米建筑面积主要工程量指标项目名称 土石方挖方 (m3) 土石方填方 (m3) 桩基础 (m3) 桩基础 (m) 砌体 (m3) 砼基础(m3) 砼柱(m3) 砼梁(m3) 砼墙(m3) 砼楼板 (m3) 砼其他(m3) 钢筋(t) 金属结构(t) 总工程量 百方指标 项目名称屋面(m2) 楼地面(m2) 内墙装饰 (m2) 外墙装 饰(m2) 门(m2) 窗(m2) 基础模板 (m2) 柱模板 (m2) 梁模板 (m2) 砼墙模 板(m2) 楼板模板 (m2) 其他模 板(m2) 外墙脚手架 (m2) 总工程量 百方指标 每百平方米建筑面积主要工料指标项目名称人工(工日) 商品砼(m3) 钢筋(t) 水泥(t) 砂(m3) 石(m3) 木材(m3) 砌块(千 块) 砖(千块) 胶合板 (m2) 地板砖(m2) 墙面砖 (m2) 总工料量 百方指标

水利工程经济评价

水利工程经济评价 一、工程财务基础知识 ●财务与财务管理： ●企业资金运动：资金筹集、资金投放、资金耗费、资金回收及分配。 ●水利工程财务管理的目标：处理好公益性和盈利性的关系. ●财务管理的原则：资金合理分配原则、收支平衡原则、成本效益原则、收益风险均衡原则、分级分权管理原则、利益关系协调原则。 ●财务管理的基本任务：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析、考核工作，依法合理筹集资金，有效利用各项资产，努力提高经济效益。 ●财务管理的内容：资金的筹集及决策、资金的投入及决策、资产管理、成本费用管理（资金消耗管理）、收入及分配管理、财务分析、 ●财务制度基本体系：《企业财务通则》分行业的企业财务制度、各企业内部的财务管理制度。 ●资本金按投资主体分：国家资本金、法人资本金、个人资本金、外商资本金。 ●资本金的筹集方式：国家投资、投劳折资、发行股票、各方集资。 ●无形资产不得超过资本金20%（最高30%） ●《企业财务通则》对企业财务制度重大改革的内容：建立了资本金制度、取消资金专户存储办法、改革折旧制度、改革成本管理制度、建立新的企业财务指标体系。 ●折旧改革的内容：缩短了折旧年限，提高了折旧水平；简化了固定资产分类；是顶了各类固定资产折旧年限的弹性区间，实行加速折旧。 ●筹集资金的要求：1、合理确定资金的需要量，控制资金的投放时间；2、周密的研究投资方向，大力提高投资效果；3、认真选择资金来源，力求降低资金成本；4、适当的安排自由资金的比例，正确进行负债经营。 ●企业筹集资金的渠道：国家财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他法人单位资金、个人资金、企业自留资金、外伤资金。 ●筹集资金的方式：吸收投资、发行股票、企业内部积累、银行借款、发行债券、融资租赁、商业信用、补偿贸易。 ●所有者权益资金：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润。分别来源于所有者投入的资本、直接计入所有者的利得和损失以及留存收益。 ●吸收投资的原则：共同投资、共同经营、共同风险、共同收益。 ●普通股与优先股的特点：p162 ●股票筹资特点： ●资本公积金的来源：股票溢价和资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折价差额、接受捐赠财产。 ●债券的优缺点：p166 ●设备租赁的特点：p167 ●项目融资的特点：项目导向、有限追索、风险分担、非公司负债型融资、信用结构多样化、融资成本较高。 ●项目融资阶段：投资决策分析、融资决策分析、融资结构分析、融资谈判、项目融资的执行。 ●了解项目融资方式： ●资金成本：资金筹集费、资金使用费。 ●财务杠杆系数：DFL越大，自有资金收益波动越大，财务风险越大。DFL=1时没有财务风险。 ●资金成本的作用：1、选定资金来源，拟订筹资方案的依据；2、评价项目可行的主要经济指标；3、评价企业经营成果的最低尺度。 ●资产：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产。 ●流动资产：现金及各种存款、短期投资、应收及预付款、存货。 ●货币资金：库存现金、银行存款。 ●持有货币的成本：管理成本、机会成本、转换成本、短缺成本。 ●应收预付账款：应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、待摊费用、应收补贴。 ●应收账款的功能：增加销售，增强企业

方案经济评价指标

第四章项目经济评价指标 §4.1 工程方案比较的前提 水利水电工程在规划、设计、施工和运行管理的各个阶段，往往都会有若干个方案可供比较和选择，那么这方案是否具有可比性，要满足一些条件。 一、满足需要的可比性 各个比较方案在产品(水、电或其它)的数量、质量、时间、地点、可靠性等方面，须同等程度地满足国民经济发展的需要。例如，为了满足某一地区的供电要求，可以修建水电站，也可以修建火电站，但要考虑水、火电站不同的厂用电要求(包括电力与电量两个方面)以及输变电损失，事故备用等方面是否能满足电力系统的要求。例，为了满足某一城市的供水要求，可以修建水库蓄水，然后输送到城市，经沉淀过滤、消毒等水质处理措施后供给各个用户，也可以就地开凿深井，抽汲地下水，分别供给各个用户，这两个方案的水量，水质等各个方面，均应满足规定的要求。 二、满足费用的可比性 所谓费用，包括工程的一次性造价和经常性运行费两部分，且应包括主体工程和配套工程等全部费用。在进行不同的方案比较时，各个方案的费用都应考虑在内，而不应有遗漏。例如，在电力建设工程中，无论考虑水电站方案或火电站方案，其费用都应从一次能源开发工程计算起，至第二次能源转变完成并输电至负荷中心地区为止。因此，水电、火电方案的费用应包括： 水电方案的费用水库 输水建筑物 水电厂 输变电工程 的费用 火电方案的费用煤矿 铁路 火电厂 输变电工程 的费用

这样水电、火电开发方案的总费用才具有可比性。 三、满足价值的可比性 所谓价值的可比性，是指在进行国民经济评价时，进行效益和费用的计算所采用的价格要能反映其价值。 当前在经济比较分析中存在一个重要的问题，就是我国某些工农业产品的现行价格不能反映其价值，即价格与价值之间存在着相当大的背离。因此，国家计委于1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中明确规定：在进行国民经济评价时，对于国内价格明显不合理的投入物和产出物，应以影子价格进行效益和费用的计算。对于影子价格，国家计委对许多重要货物都已制定了影子价格。 四、满足时间价值的可比性 我们知道，不同的方案可能会有不同的建设期，而在各年投资的比例也可能不相同；生产期各年的效益和年运行费也不相同，为了便于比较，必须把各年的投资，运行费支出和效益收入，根据规定的社会折现率或利率统一折现到计算基准年，求出各方案的总现值，或者折算为平均年值，然后进行方案比较。 五、满足环境保护，生态平衡等要求的可比性 修建水利工程，都应同等程度满足国民经济对环境保护，生态平衡各方面的要求，或者采取补偿措施，使各比较方案都能满足国家规定的要求。例：修建水库，要考虑工程移民问题，及时应考虑各种补偿投资费用，以便安置库区移民，使他们搬迁后的生活水平不低于原来的水平，对淹没对象应考虑防护工程费或恢复改建费。 §4.2 时间性评价指标 一、投资回收期 1、静态投资回收期 如果不考虑资金的时间价值，则可用下式计算 即()01 =-∑=Pt t t t CO CI 或∑==Pt t t N 1 采用书上(P75)表中数据，代入上式则得 (从建设期初算起) N 1+N 2+……+N pt =0 代入数据，P t =9年 2、动态投资回收期

防洪工程经济评价方法及指标分析

防洪工程经济评价方法及指标分析 一、防洪工程经济评价的特点防洪工程经济评价按照规范应采用系列法或频率法。经济评价所依据的基础资料应翔实可靠，其中包括防洪保护范围内各类财产组成、淹没损失等社会经济资料，包括设计频率及其他相关频率洪水的洪峰、不同时段洪量在内的水文资料，流域内相关的防洪工程调度运用资料等，据此提出经济评价指标。防洪效益计算是经济评价中最重要的基础工作，防洪工程的计算效益包括设计年效益、大洪水年效益及多年平均效益。设计年效益是指发生设计洪水时，利用防洪工程所获得的防洪效益；大洪水年效益是指在实际中曾出现过的某次大洪水或发生某一较稀遇频率洪水时，依靠防洪工程所能获得的防洪效益。两者均是以一场洪水为基础，计算工程在某一特定洪水年的防洪效益。多年平均效益是在计算系列内，对发生从现状防洪标准至设计标准洪水之间的任何频率洪水以及发生超标准洪水时，将工程发挥的防洪效益均折算到系列的每一年，由此得出计算系列内逐年的防洪效益。在评价防洪工程的经济合理性时，应分别计算三种效益，以求能全面反映工程的防洪效益和经济指标，其中应以计算多年平均效益下的经济评价指标为基础。对承担防洪任务的水库枢纽工程，防洪保护对象及保护范围一般比较明确。其防洪标准(洪水频率或重现期)容易确定，经济评价可按确定的防洪标准采用频率法计算不同频率洪水的超额洪量，调查统计相应淹没范围内的洪灾损失，并以有、无工程所减免的洪灾损失作为水库工程的防洪效益，据此可计算多年平均防洪效益值。对于某些承担防洪任务的枢纽工程，经计算后，经济评价指标经济内部收益率达不到12%，这种现象在实际工程设计中常有发生，也是正常的。分析其原因有三：一是超额洪量划定淹没范围，由防洪标准确定的某一频率洪水的超额洪量有限，淹没范围也就是保护范围有限，直接影响计算效益。二是防洪保护对象是靠综合措施达到防洪标准的，水库承担的防洪任务只是其中一部分，其防洪效益需经分摊后计入水库枢纽，分摊后的经济效益值有限，影响评价指标。三是对防洪标准较高的项目，设计标准下的防洪效益较大，但计算得出的多年平均效益明显低于设计年效益，由此导致评价指标达不到规范要求。对此，一方面可按该规范规定，采用略低的社会折现率进行国民经济评价；另一方面，应对设计年、特大